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Allgemein

Erbengemeinschaft

Thema Erbengemeinschaft

Die sogenannte Erbengemeinschaft entsteht, wenn kein Testament vorliegt und mehrere Menschen erben. Die gesetzliche Erbfolge schreibt die Anteile für die Erben vor. Bei einer Immobilie ist es dann so, dass jeder der Erbengemeinschaft einen Anteil besitzt. Themen wie: Was passiert jetzt mit der Immobilie? Sollen wir vermieten oder verkaufen? Können dann sehr schwierig werden. Es müssen also dann alle Entscheidungen rund um die Immobilie gemeinsam getroffen werden. Grund genug für einen eigenen Teil in unserer kleinen Miniserie.

Erbengemeinschaft

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Erbengemeinschaft – kein Testament

Wie bereits erwähnt entsteht die Erbengemeinschaft dadurch, dass kein Testament vorhanden ist und mehrere Erben berechtigt sind. In einer Gemeinschaft entscheidet man zusammen. So auch im Fall der Erbschaft eines Hauses oder einer Wohnung. Sie können nicht alleine entscheiden, was mit der Immobilie und die anderen Bestandteile der Erbschaft passieren soll. Juristisch wird die Erbengemeinschaft als juristische Person angesehen. Entscheidungen müssen gemeinschaftlich getroffen werden. Es ist also nicht möglich, dass ein Erbe seinen Anteil an der Immobilie verkauft, solange die Erbengemeinschaft besteht bzw. die anderen Ihre Anteile behalten. Allerdings hat jeder Erbe das Recht auf eine amtliche Teilung des Nachlasses – die sog. Teilversteigerung von Wohnung oder Haus kann verlangt werden. Andere Gegenstände werden dann über einen freihändigen Pfandverkauf versilbert und das Geld zwischen den Erben aufgeteilt. Die wohl besserer und deutlich zu empfehlende Lösung ist die sog. Erbauseinandersetzung.

Was ist eine Erbauseinandersetzung?

Die Erbauseinandersetzung muss beantragt werden. Dazu müssen die Erben gemeinschaftlich einen Auflösungsvertrag aufsetzen und notariell beglaubigen lassen. Der Auflösungsvertrag regelt dabei, wer welchen Anteil der Immobilie oder der Wertgegenstände behält. Bei größeren Vermögen, wo mehrere Immobilien und andere Wertgegenstände oder Bargeld vorhanden sind, können so die Anteile mehr oder minder gerecht aufgeteilt werden. Wenn nur eine Immobilie – die ja in der Regel den wertvollsten Besitz darstellt – vorhanden ist, wird meistens verkauft, da so gerecht die Anteile der Erben aufgeteilt werden können. Der Auflösungsvertrag kann aber auch dahingehende gestaltet werden, dass ein Erbe die Miterben auszahlt und die Immobilie übernimmt. Sprich das Haus abkauft.

Ende der Erbengemeinschaft

Die Erbengemeinschaft ist beendet, wenn der vorletzte Angehörige aufgrund von Erbteilübertragung ausscheidet oder verstirbt. So wäre dann die verbleibende Person Alleinerbe. Leider zeigt die Realität, dass Erbengemeinschaften trefflich streiten können. Das kann bei vermeintlichen „Kleinkram“ beginnen. Gar nicht so selten besteht eine Erbengemeinschaft deshalb – mit oder ohne Gerichtsprozessen – etliche Jahre.

Erbengemeinschaft und Immobilienmediation

Florian von Stosch hat als Sachverständiger und Mediator schon viele Erbengemeinschaften nicht nur beim Verkauf der Immobilie begleitet. Es ist nicht einfach als Gemeinschaft den Frieden zu halten. Ein Externer hat den Vorteil, dass er gerecht die Gemeinschaft leiten kann, dass jeder glücklich ist. Die Kombination von Immobilienbewertung und Konfliktmanagement ist oft ein guter Weg, die optimale Lösung für alle Beteiligten zu finden. Sie ist dabei nicht nur deutlich kostengünstiger und schneller als ewige Gerichtsprozesse, die lösungsorientierte Immobilienmediation gibt Ihnen und Ihren Miterben eine einvernehmliche selbstbestimmte Lösung. Ob am Ende des Tages der Verkauf oder die Vermietung oder die Übernahme eines Erben die Lösung ist, ist Fall abhängig. Melden Sie sich gern bei uns, wenn Sie Hilfe benötigen, www.von-stosch.de

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Home Staging

Home Staging – was ist das eigentlich?

Home Staging ist dafür gedacht, eine Immobilie aufzuwerten. Das professionelle Herrichten von Räumen einer Immobilie zur Verkaufsförderung ist Home Staging. Gerade wenn Eigentümer überlegen, die eigenen Immobilie selbst oder über einen Makler zu verkaufen, kommt immer wieder der Begriff Home Staging vor. Die gezielte Aufwertung der Immobilie mit einer effektiven Mischung aus Innenarchitektur und Verkaufstechnik (Schauwerbegestaltung) soll die Vermarktungsdauer dabei verkürzen und den Verkaufspreis im besten Fall erhöhen.

Home Staging

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Ein wenig Geschichte

In den USA wird Staging (oder auch property presentation oder property styling genannt) bereits seit den 70ern angewendet. Hier ergeben Studie, dass die Vermarktungsdauer um rund 1/3 bis zur Hälfte verkürzt und ein ca. 10-15 % höher Kaufpreis erzielt wird. Seit den 90ern sind mehr und mehr Innenarchitekten und Designer in den Bereich gegangen. In Deutschland findet es seit Anfang der 2000er immer mehr und mehr Anwendung, meist im hochpreisigen Immobilienverkaufssegment. 2006 wurde die erste Home Staging Agentur in Hamburg eröffnet. Vorreiter in Deutschland ist wohl die „Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign“ (DGHR e.V.).

Wie wird man Home Stager?

Ein drei Tage Kurs gibt die Grundlage, um ein Zertifikat zu erlangen. Hier gibt es natürlich verschiedenste Aufbaulehrgänge. Ein Home Stager braucht aber auch Möbel, damit er z.B. leerstehende Immobilien herrichten kann. Das „Set“ kann mit allen Mitteln wie gezielten Einsatz von Möbeln, Farbe, Licht, Wand- und Fußbodengestaltung aufgebaut werden. „Set“ wird an die Anlehnung an die Filmwirtschaft gesagt, da es um die Schaffung von Illusionen geht. Die Wertigkeit der Immobilie soll gesteigert werden.

Home Staging Philosophie

Da hat jeder Home Stager so ein bisschen seine eigene. Die Mischung aus Schauwerbegestaltung und Innenarchitektur bedarf aber einer feinfühligen Hand. Es soll eine Welt entstehen, in der sich Kaufinteressenten wohlfühlen. Das Flair muss stimmen, um die „breite Masse“ anzusprechen. Was ist da das wichtigste? Ja, der erste Eindruck. Das Gesamtbild muss also stimmen. Unordnung beseitigen und eine grundlegende Reinigung gehören ebenso zum Home Staging wie das Feingefühl für Einrichtung zu haben. Schwere Möbel werden entfernt und eingelagert – schließlich soll sich der Käufer ja vorstellen können, das neue Haus mit eigenen Möbeln einzurichten. So soll der perfekte WohnTraum entstehen. Es ist also ein emotionales Immobilienmarketing. Damit haben die persönlichen Vorlieben des Vorbesitzers aber nichts zu tun. Auch kleine „Missstände“ wie ein kaputtes Eingangstor oder ein verwilderter Garten werden dabei professionell aufbereitet und repariert. Die optimierte Präsentation Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung beim Verkauf kann manchmal der Schlüssel zum Erfolg sein. Aber gibt es heute auch die Möglichkeit des virtuellen Home Stagings. Dazu aber in einem andere Blogartikel mehr.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Ein Beispiel für virtuelles Homestaging:

Virtuelles Homestaging

Virtuelles Homestaging

 

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Schimmel in der Wohnung Irrtümer

Schimmel in der Wohnung – ein paar Irrtümer

Schimmel in der Wohnung vermeiden, einfach ein, zwei, dreimal am Tag Stoßlüften und gut ist? Einer der wohl meistverbreiteten Irrtümer. Mit wenigen Minuten am Tag ist es in der Regel nicht getan. Man muss bei so einer Betrachtung alle Umstände auch betrachten. Wie viele Personen nutzen die Immobilie, wie ist die Außen- und die Innentemperatur, welche Jahreszeit und natürlich auch die baulichen Gegebenheiten sind dabei zu beachten. Grundsätzlich gilt gegen Schimmel in der Wohnung mehrmals am Tag fünf Minuten quer Lüften. Da Lüften, wo Feuchtigkeit anfällt – im Bad, morgens im Schlafzimmer oder auch im Keller bei der Wäsche. Aber Vorsicht im Sommer – sie können sich an feuchten Tagen, warme feuchte Luft in die Kellerräume holen und dann kommt es zum Kondensat, sprich Feuchtigkeit, wenn die Luft abkühlt.

Keller im Sommer lüften ist super?

Wie bereits oben erwähnt, ist genau das Gegenteil der Fall. Die warme Sommerluft gelangt in die kühleren Kellerräume und kühlt ab. Warme Luft kann mehr Luftfeuchtigkeit aufnehmen als kalte. Der Effekt, beim Abkühlen gibt die Luft Feuchtigkeit an die Außenwände ab. Hier ist nun mit z.B. Tapete eine gute Voraussetzung geschaffen, dass sich Schimmel in der Wohnung bilden kann. Im Sommer sollten also die Kellerfenster eher geschlossen bleiben. Falls Schlafräume vorhanden sind, sollt nachts bzw. in den frühen Morgenstunden gelüftet werden. Zudem sollte ein Hygrometer aufgestellt werden, damit Sie die Luftfeuchtigkeit im Auge behalten können.

Schimmel in der Wohnung und Wanddämmung

Wanddämmung bildet Schimmel in der Wohnung oder im Haus, da die Wände nicht mehr „atmen“ können. Das ist so erst einmal komplett falsch. Schimmel bildet sich oft aufgrund fehlender Dämmung, da die Raumluft an der Innenseite der Außenwände abkühlt bei zu hohen Feuchtigkeitsgehalt und sich dort Tauwasser bildet. Eine richtig ausgeführte Innenwanddämmung sorgt mit der richtigen Beheizung und Lüftung der Räume für schimmelfreie Räume. Zudem spart es Energiekosten. Damit ist keine „Styropor-Innenwanddämmung“ gemeint. Gern beraten wir Sie hier bei Fragen. www.von-stosch.de

Wände atmen zudem nicht.

Entfernung von Schimmel bei Schimmel in der Wohnung

Einfach abbürsten und mit Seifenlauge rüber, dann ist der Schimmel ja weg. Unsachgemäße Entfernung von Schimmel in der Wohnung wird von den meisten Experten als kontraproduktiv eingeschätzt. Gerade die Verwendung von Fungiziden (pilztötenden Mitteln) und die Entfernung von Schimmel gehört in fachmännische Hände. Anders steigert man ggf. noch die Belastung der Raumluft. Einen Kleinstbefall kann man sicherlich, wenn man ihn rechtzeitig erkannt hat, selbst mit Hausmitteln wie Wasserstoffperoxid oder Alkohol beseitigen, da diese deutlich weniger Nebenwirkungen haben. Die beste Wahl ist aber eine Fachfirma zur Beseitigung.

Keine Schimmelgefahr nach Sanierung der Immobilie

Leider erleben wir es immer wieder, dass gerade nach Sanierungen mehr und schneller Schimmel entsteht. Hier gilt auch richtig sanieren und Nutzerverhalten ändern. Wenn Sie in Ihrem alten Trott lüften, aber auf einmal die Fenster, die vorher undicht waren und für einen Luftaustausch so gesorgt haben, dicht sind, müssen Sie als durch verstärktes Lüften oder eine entsprechende Lüftungsanlage die Feuchtigkeit abführen. Auch haben wir immer wieder falsche Sanierungen gesehen, z.B.: in einen 60er Jahre Bau 3-Scheiben hocheffizienter Fenster eingebaut. Die Folge – das unsanierte Mauerwerk ist auf einmal der Schwachpunkt und es kommt zum Kondensat in den Leibungen.

Schimmel in der Wohnung

Schimmel in der Wohnung Adobe Stock Standard Lizenz 267309733 Maridav

Viel Schimmel in der Wohnung oder im Haus resultiert aus einer zu hohen Luftfeuchtigkeit – meist durch falsches Lüftungs- oder Heizverhalten. Hier liegt je nach Raumtemperatur und Konstruktion der kritische Wert bei ca. 60-70 %. Feuchtigkeitsmessgeräte, aber auch Luftentfeuchter sind hier eine gute Lösung. Aber Achtung auch zu trockene Luft ist für unsere Schleimhäute nicht gut. Es gibt aber auch bessere Luftentfeuchter, die automatisch ein individuelles Wohlfühlklima anpassen. Selbstverständlich sind diese entsprechend der Raumgröße zu kaufen.

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Smarthome

Smarthome – ein Plus an Sicherheit

Smarthome soll das Leben einfacher und bequemer machen, aber auch sicherer. Die intelligente Vernetzung und damit das intelligente Zusammenspiel von einzelnen Technik-Komponenten innerhalb (und außerhalb) eines Hauses, die über Endgeräte gesteuert und überwacht werden oder automatisiert werden können, nennt man Smarthome. Es kann kabelgebunden, aber auch drahtlos vernetzt werden. Ob Wohnkomfort oder Energiesparen, alles scheint möglich. Natürlich muss man dabei auch auf den Datenschutz in Deutschland achten.

Smarthome

Smarthome Standardlizenz AdobeStock_253562233 LIGHTFIELD STUDIOS

Smarthome – was nicht alles geht

Der Saugroboter fährt von alleine zu einer vorprogrammierten Zeit los und macht sauber, Lichter gehen nach Befehl an oder aus oder wechseln die Farbe, aber auch Rollläden fahren automatisch auf und zu, wenn man im Urlaub ist, dass das Haus bewohnt aussieht. Ein gut programmiertes Smarthome macht das Leben leichter. Die Zahl der Nutzer steigt immer weiter. In 2021 waren es rund 40 % der Haushalte, die Smarthome nutzten.

Sicher mit Smarthome Sicherheit

Smarthome ist nicht nur eine tägliche Erleichterung, es ist auch eine Steigerung der Sicherheit möglich. Es kann so programmiert werden, dass es automatisch erkennt, wenn Sie das Haus verlassen. Sie haben ein Fenster offen gelassen? Kein Problem, es schließt dieses automatisch und informiert Sie auf Ihrem Handy. Aber auch Rollläden können ferngesteuert rauf und runter gefahren werden. Sie gehen aus dem Haus und haben vergessen, den Herd auszumachen? Auch dieses kann ein Smarthome erkennen und entsprechend handeln. Eine Vielzahl von Sensoren und den passenden smarten Geräten macht es möglich. So werden Veränderungen in der Umgebung wahrgenommen. Wie in vielen der neueren Autos, die selbstständig bremsen oder auch anhalten bei einem Notfall.

Aber selbstverständlich sind auch Schließsysteme für Türen und Fenster möglich. So können Ihre Kinder über Daumenabdruck die Tür öffnen. Der Schlüssel wird nicht mehr gebraucht. Sie können Personen autorisieren. Ob Pflegepersonal oder die Reinigungskraft. Ergänzt durch smarte Beleuchtungssysteme, Bewegungsmeldern, Alarmanlagen und Überwachungskameras kann so das Haus Unregelmäßigkeiten überwachen und entsprechend handeln. Das Haus oder gar das ganze Grundstück überwachen und ausleuchten. Auch ist bei einem Einbruchversuch die direkte Meldung an die örtliche Polizei möglich. Urlaub in der typischen Einbruchszeit? Kein Problem. Rollläden oder Lichter gehen an und aus. Smart Lights simulieren Ihre Anwesenheit oder ein Hundebellen wird simuliert. Liebe Einbrecher, hier ein Satz meinerseits: Meine Dogge ist nicht simuliert 😊.

Datenschutz und Cybersicherheit

Natürlich muss ein Smarthome auch gegen Hacker Angriffe abgesichert werden. Die Sicherheitskonfiguration und die Datensouveränität sollten von einem Profi überwacht und eingestellt werden. Durch die wachsende Beliebtheit wissen die verschiedenen Hersteller natürlich auch über diesen Punkt Bescheid und reagieren entsprechend.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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Gesetzliche Erbfolge

Gesetzliche Erbfolge – wer kriegt was?

Die gesetzliche Erbfolge ist bei Erbe die Regel, bei rund 50 % liegt kein Testament vor. Liegt vor? Richtig! Wenn das Testament nicht vorhanden oder nicht auffindbar ist, greift die ges. Erbfolge. Aber wer erbt dann was? Was ist mit Kindern, Partner und anderen Hinterbliebenen? Der Teil unserer Miniserie über Erbschaft befasst sich mit dem Thema gesetzliche Erbfolge.

Gesetzliche Erbfolge

Gesetzliche Erbfolge Standardlizenz AdobeStock_424155312 William W. Potter

BGB gibt die Grundlage bei gesetzliche Erbfolge

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt die Grundlagen für die Erbfolge in den Paragrafen 1924 bis 1936 fest. Es wird dabei zwischen erster, zweiter, usw. Ordnung unterschieden. Es gilt also ein Ordnungsprinzip (sog. Parentelsystem) nach dem Verwandtschaftsgrad. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Rang. Kinder und Enkelkinder zählen zur ersten Ordnung, wobei die Enkelkinder nur berücksichtigt werden, wenn es den erbberechtigten Elternteil nicht mehr gibt. Eingetragene Lebens- und Ehepartner zählen formal zur ersten Ordnung, für sie gelten allerdings spezielle Regeln.

Repräsentationsprinzip

Es gilt in allen Ordnungen das sog. Repräsentationsprinzip. Kinder erben vor Enkeln in Ordnung 2 erben, die Eltern und Geschwister vor Neffen und Nichten, usw. Eltern und Geschwister, aber auch Neffen und Nichten gehören zu Ordnung 2, Großeltern und Onkel Ordnung 3, usw. Dabei bestimmt die Ordnungsstufe die gesetzliche Erbfolge. Wenn in den ersten drei Ordnungen kein Erbe gefunden wird, erbt der nächste Verwandte dann als Alleinerbe. Es können dann also auch weiter entfernte Verwandte erben.

Ehegattenerbrecht bei der gesetzlichen Erbfolge

Partner erben gem. Erbfolge ein Viertel des Nachlasses und das unabhängig wie viele andere Erben da sind. Wenn es keine Erben der ersten Ordnung gibt, steht dem Partner die Hälfte des Vermögens zu. Diese Regelung gilt auch bei Gütertrennung. Dabei wird der Anteil jeweils um ein Viertel erhöht, wenn es keinen Ehevertrag gibt. Dieses mehr soll pauschal den Zugewinn ausgleichen, der in den Jahren entstanden ist. Wenn sie rechtskräftig geschieden sind, ist das Erbrecht verloren. Das gilt auch, wenn die Scheidung beantragt ist, aber man noch nicht geschieden ist.

Bei Erbschaften ist es immer ratsam, den Weg zu einem Spezialisten zu machen. Gerade bei größeren Vermögen oder auch Schulden sind die Beratung durch einen Fachmann/ Frau notwendig. Sie haben Fragen zu dem Thema oder Anmerkungen? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

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Erbe und Grundbuch

Erbe und Grundbuch Teil 3 der Miniserie

Erbe und Grundbuch – das Grundbuch gehört mit zu jeder Immobilie. Egal ob Wohnung oder Einfamilienhaus, ob Altbauvilla in Hamburg oder modernes Loft in Halstenbek. Erben kann Fluch oder Segen sein, aber auch schnell zur Steuer- bzw. Haftungsfalle werden. Erbschaft kann für die Betroffenen alles sein. Es gibt sowohl rechtlich als auch steuerlich einiges zu beachten. Grund genug, dass wir im Fall der Erbschaft immer den Gang zu einem Spezialisten empfehlen. Zudem sollte man erstmal wissen, was man geerbt hat und was nicht. So gehört das Erbe und Grundbuch bei Immobilien zusammen. Hier geht Teil 3 unserer Miniserie etwas näher darauf ein.

Erbe und Grundbuch

Erbe und Grundbuch Standardlizenz AdobeStock_220644180 peterschreiber.media

Erbe und Grundbuch – was steht im Grundbuch

Alle wichtigen Informationen rund um ein Grundstück und die darauf stehende Immobilie sind im Grundbuch eingetragen. Wer ist Eigentümer? Aber auch Belastungen, Flurstück, Grundstücksgröße, usw.. Das heißt dann als logische Konsequenz, dass Sie als Erbe als neuer Eigentümer auch ins Grundbuch eingetragen werden müssen. Andernfalls wäre das Grundbuch falsch, es muss dementsprechend berichtigt werden § 82 GBO (Grundbuchordnung). Das Grundbuch wird dabei nicht automatisch geändert.

Erbe und Grundbuch – das Amtsgericht

Die Grundakte liegt in der Regel beim zuständigen Amtsgericht. Für die Änderung muss ein schriftlicher Antrag eingereicht werden, um eingetragen zu werden. Sie muss nicht beurkundet werden. Für die Änderung benötigen Sie auch den Erbschein, der beim zuständigen Nachlassgericht ausgefüllt wird. Es ist vollkommen klar, dass man gerade als frischer Erbe trauert und den Kopf mit ganz vielen „anderen Dingen voll“ hat. So können Sie auch als Erbe einen Dritten, z.B. einen Rechtsanwalt mit Vollmacht, beauftragen, die Anträge beim Grundbuchamt zu stellen.

Der Erbschein

Die Ausstellung des Erbscheins kostet eine Gebühr, die sich an der Höhe des jeweiligen Erbes orientiert. Wenn ein notarielles Testament eindeutig Ihren Anspruch belegt, kann unter Umständen auch auf den Erbschein verzichtet werden. Die Umschreibung selbst ist in den ersten zwei Jahren nach dem Tod gebührenfrei.

Erbe und Grundbuch Erbengemeinschaft

Also Teil einer Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB) sogenannte Gesamthandgemeinschaft können Sie nicht alleine das Grundbuch ändern. Die Erbengemeinschaft wird als juristische Person gesetzlich angesehen und muss zusammen agieren. Wenn nur ein Erbe das Haus oder die Wohnung übernehmen soll, muss vorher ein Aufhebungsvertrag gemacht werden.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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Immobilie als Kapitalanlage

Immobilie als Kapitalanlage – lohnt sich das?

Eine Immobilie als Kapitalanlage? Lohnt sich das denn überhaupt noch? Die Zinsen sind gestiegen. Mithilfe einer einfachen Faustformel kann man prüfen, ob es sich lohnt Immobilie, als Kapitalanlage zu kaufen. Und das egal, ob mitten in Hamburg, Berlin oder Frankfurt oder auf dem Dorf, wo die Preise dann doch geringer sind.

Immobilie als Kapitalanlage

Immobilie als Kapitalanlage Standardlizenz AdobeStock_353865616 Maksym Yemelyanov

Lage, Lage, Lage – Immobilie als Kapitalanlage

Welcher Faktor entscheidet darüber, ob sich eine Immobilie, egal, ob Haus oder Wohnung oder Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage eignet. Erstmal IHR Kopf und IHR Bauchgefühl. Sie investieren eine Menge Geld. Immer wieder haben wir Verkäufer als Immobilienmakler, die keine Lust mehr auf Vermietung haben und sich deswegen von Ihrer Kapitalanlage trennen. Fragen Sie sich also, ob Ihnen der Aufwand „Vermietung“ es wert ist. Wenn ja, dann ist die Lage wohl eines der wichtigsten Kriterien für die Immobilie als Kapitalanlage. Die Lage entscheidet die langfristige Miete und Vermietbarkeit und das egal welche Immobilienart.

Immobilie als Kapitalanlage – der Kaufpreis

Darauf ruht bei der Immobilie als Kapitalanlage alles. Ohne dass eine Rendite erzielt wird, ist es nicht unbedingt ratsam eine Kapitalanlage zu kaufen. Außer man hat so viel Geld auf dem Konto, dass man nicht mehr weiß, wohin damit – aber glauben Sie uns, das ist dann doch eher die Ausnahme. Miete und Kaufpreis müssen also im Verhältnis stehen, damit eine Rendite erzielt wird. Aber der Kaufpreis beeinflusst auch die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notargebühren oder Maklerkosten und die Finanzierungssumme.

Fachbegriffe & Brainstorming

Als Kapitalanleger muss man sich z.B. auch mit Bänkern und Steuerberatern auseinandersetzen. Erträge aus Vermietung und Verpachtung sind zu versteuern. Grund genug, dass man auch entsprechend die Fachbergriffe der Immobiliensprache kennt. Kaltmiete, Warmmiete, Nettomiete, usw. – wie berechne ich denn die Rendite? Die Kaltmiete ist die Grundlage, aber dazu gleich mehr. Auch sind Kosten für Renovierung oder zukünftiger Sanierung zu beachten. Es sind also auch mögliche Kosten zu beachten. Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine langfristige Investition. Fix und Flip funktioniert zwar auch, das sollte man aber nicht unbedingt als Anfänger machen. Zudem muss die Miete marktgerecht und natürlich für die Renditeberechnung so hoch als möglich sein. Allerdings will man ja auch den richtigen Mieter finden – von daher dann doch lieber eine ortsübliche Miete? Hinzu kommen gesetzliche Einschränkungen bei der Miethöhe.

Immobilie als Kapitalanlage – die Rendite

Die Kaltmiete auf die Jahresmiete umrechnen und durch den Kaufpreis teilen. Zack, da ist die Rendite. Also ein kurzes Beispiel – zur Vereinfachung recht einfach gehalten, Kaufpreis 100.000, Kaltmiete 500 Euro / Monat ´. Das heißt 500 Euro / Monat mal * 12 = Jahresmiete = 6000 Euro. 6000 durch 100.000 = 6 %. Nun ist aktuell Zins plus Tilgung knapp über 6 % – das heißt die Rendite wäre nicht auskömmlich, vernachlässigt man die steuerlichen Vorteile. Auch müssen ja von den Erträgen nicht umlegbare Kosten getragen werden. Als Faustformel kann man hier 2 % für Versicherung und Rücklagen nehmen (ja auch nach Alter des Objektes) und 1 % für Kosten wie Hausverwaltung.

Immobilie als Kapitalanlage eignen sich, wenn man eine vernünftige Rendite erzielt. Warum sollte man sonst sein Geld investieren? Es soll ja wachsen durch eine Investition. Jetzt eine offene Frage dazu: Wenn die Zinsen erhöht bleiben und Baukosten auch weiterhin hoch bleiben, wo muss dann die Miete hin, damit Menschen noch in Kapitalanlagen investieren?

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Haus geerbt

Haus geerbt und nun?

Haus geerbt – in Teil 2 unsere Miniserie geht es um das Testament und den Erbvertrag. Es stehen viele Fragen im Raum, wenn man eine Wohnung oder ein Haus geerbt hat. Mit unserer Miniserie wollen wir Ihnen ein wenig Entscheidungshilfe an die Hand geben. Der Weg zum Experten für Steuerrecht oder einen Juristen können wir Ihnen dabei nicht ersparen.

Haus geerbt

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Haus geerbt – das Testament

Um Streit zwischen den Hinterbliebenen zu vermeiden, setzen viele Menschen vor Ihrem Tod ein Testament auf. Hierin kann geregelt werden, wer die Vermögenswerte erbt. Wenn kein Testament vorliegt, gilt die gesetzliche Erbfolge. Wenn Immobilien oder andere sehr hohe Vermögenswerte im Spiel sind, gilt es immer als sinnvoll ein Testament aufzusetzen. Schließlich kann man einen Luxussportwagen oder ein Haus nicht mal eben teilen. So kann man im Testament seinen letzten Willen fixieren.

Und Großeltern?

Das gilt auch für Großeltern, die Ihren Enkeln ein Haus oder eine Wohnung hinterlassen wollen. Das geschieht relativ häufig. Die eigenen Kinder haben oft schon ein Haus und die Enkel sollen bedacht werden oder die Freibeträge sollen ausgenutzt werden, wenn große Vermögen vorhanden sind. Ohne Testament würde hier die gesetzliche Erbfolge greifen, mit kann das umgangen werden.

Haus geerbt – der Pflichtteil

Erben, denen ein Pflichtteil zusteht, können aber auch mit Testament nicht einfach übergangen werden. Wenn also beispielsweise nur das Haus vorhanden ist, kann dieses nicht einfach nur an den Enkel vererbt werden und die Kinder übergangen werden. Her können die Kinder sonst gerichtlich vorgehen, wenn Uneinigkeit herrscht, da sie Anspruch auf Ihren Pflichtteil haben. Es ist also zu empfehlen, den letzten Willen so rechtssicher wie möglich zu machen. Dafür empfiehlt es sich, einen Experten für Erbrecht und Testament zu konsultieren.  Für die anfallende Gebühr ist die Höhe des Nachlasses entscheidend.

Handschriftliches Testament

Grundsätzlich gilt, dass ein handschriftliches Testament Gültigkeit hat. Wer also ein Haus geerbt hat und ein handschriftliches Testament hat, ist gut vorbereitet. Besser sind Sie aber mit einem notariellen Testament vorbereitet. Wenn Sie Streit bei den Erben vermeiden wollen, empfiehlt sich der Gang zum Juristen. Das Testament muss gewisse formale Kriterien erfülle. Im Internet findet man alle möglichen Textbausteine. Diese Vorlage sind zum Teil sehr mit Vorsicht zu genieße – so Stiftung Warentest im Sommer 2018 – da sie nicht zwingend rechtssicher sind.

Haus geerbt – der Erbvertrag

Wenn Sie bestimmte Bedingungen an den Erben stellen wollen, reicht das Testament nicht zwingend mehr aus. Hier ist es sinnvoll, einen Erbvertrag zu schließen. Der Erbvertrag ist geregelt in § 1941 und §§ 2274ff BGB. Der Erbvertrag ist eine in Vertragsform errichtete Verfügung von Todes wegen mit Bindungswirkung. Beispiele wären hierfür die Übertragung von Firmen, die nach und nach übertragen werde oder die Auszahlung des Erbes durch Pflege zu Lebzeiten. So kann der Erblasser im Erbvertrag Erben einsetzen oder Vermächtnisse und Auflagen anordnen. Man kann einen Erbvertrag zusammen mit seinen Erben aufsetzen. Damit hat der Erbvertrag im Gegensatz zum Testament eine Bindewirkung. Auch ein gegenseitiger Erbvertrag ist möglich.

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Pinneberg

Pinneberg

Pinneberg ist die Kreisstadt des in Holstein befindlichen Kreises Pinneberg. Das erste Mal urkundlich erwähnt wurde die Stadt im Jahre 1351. Durch die Nähe zu Hamburg ist Pinneberg kulturell sehr auf Hamburg ausgerichtet.

Durch das jährlich stattfindende Jazzfestival im August ist die Stadt sehr bekannt. Jedoch nicht nur das Jazzfestival ist eine jährlich wiederkehrende Veranstaltung, sondern auch das Weinfest, das Rockfestival Wake up Pi und das Stadtfest sind überregional enorm bekannt. Die Stadt Pinneberg besitzt sehr viele kulturelle Sehenswürdigkeiten und auch andere Attraktionen nicht nur für Touristen, sondern auch für die Einwohner selbst. Pinneberg verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbindung und auch das öffentliche Verkehrsnetz ist sehr gut ausgebaut. Wohnen und leben in Pinneberg ist mit hoher Lebensqualität verbunden.

Pinneberg

Pinneberg Adobe Stock Standard Lizenz 169632207 embeki

Leben und nicht nur Wohnen in Pinneberg

Kinder und Jugendeinrichtungen, Schulen, Gesundheitseinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten gibt es ausreichend. Zusammengefasst: Eine großartige und vielfältige Infrastruktur.

Wie schon erwähnt, kommt auch die Kultur nicht zu kurz. Die Stadt bietet aber auch für die Freizeit viele Möglichkeiten, um zu entspannen oder Sport zu treiben. Durch die Nähe zu Hamburg pendeln hier auch viele Menschen zur Arbeit. Das öffentliche Verkehrsnetz ist gut ausgebaut und somit ist nicht unbedingt ein Auto zum Pendeln erforderlich. Leben in Pinneberg ist etwas Besonderes in einem außerordentlichen Umfeld.

Von Stosch Immobilien hat seinen Sitz im Kreis in Halstenbek und ist über die dortigen Immobilien und deren Wert bestens informiert. Möchten Sie Ihr Leben in die Stadt verlegen, dann ist von Stosch Immobilien Ihr Ansprechpartner für Kauf oder Miete. Gerne wird Ihnen Auskunft über die Stadt selbst und deren Möglichkeiten gegeben.

Kaufen, mieten, verkaufen oder vermieten, von Stosch Immobilien hilft Ihnen dabei

Wenn Sie daran interessiert sind, eine Immobilie in Pinneberg zu erwerben, hat von Stosch Immobilien sicherlich das richtige Objekt für Sie. Langjährige Erfahrung und laufende Weiterbildung sind ebenso selbstverständlich wie die Wünsche jedes Kunden personalisiert umzusetzen. Herr von Stosch bietet Ihnen Beratung und Betreuung von Beginn bis zur Übernahme Ihrer Immobilie.

Möchten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen oder vermieten, kann von Stosch Immobilien Ihnen selbstverständlich ebenfalls unterstützend zur Seite stehen. Alle stressigen Angelegenheiten werden für Sie übernommen und es ist nicht nur Ihr Makler, sondern Ihr Partner in dieser Aufgabe. Das Bewerben, die Auswahl der Interessenten, Besichtigungstermine und auch Immobilienübergabe werden sorgfältig und fachmännisch durchgeführt. www.von-stosch.de

Immobilien in Pinneberg

Hier findet jeder seine Traumimmobilie mit der tatkräftigen Unterstützung von Florian Von Stosch Immobilien. Der Einsatzbereich ist aber nicht nur auf die Stadt oder den Kreis begrenzt, sondern beinhaltet ebenfalls Rellingen, Elmhorn und Halstenbek.

Bei der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie wird selbstverständlich das Marktumfeld genauestens analysiert und ein Verkehrswertgutachten erstellt. Durch langjährige Erfahrung und laufende Weiterbildung können Sie sich auf von Stosch Immobilien mehr als verlassen. Es ist wichtig, dass bei der Vermittlung von Mietobjekten alle Beteiligten zufrieden sind und diese Zufriedenheit über Jahre bestehen bleibt.

Von Stosch Immobilien ist in Angelegenheiten wie Gutachten über Immobilien erstellen, Vermietung, Verkauf sowie Kauf und Mieten Ihr verlässlicher Ansprechpartner. Angelegenheiten wie Erbschaftsrecht oder Schenkungen fallen ebenfalls in den Bereich der Zuständigkeit und Sie werden in jedem Falle außerordentlich gut beraten. Pinneberg ist eine Stadt mit enorm großen Angeboten für Familien und auch Singles. Jedes Lebensalter ist in Pinneberg willkommen und die Lebensqualität ist hier sehr hoch.

Pinneberg Wake up Pi

Pinneberg Wake up Pi

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Immobilien geerbt

Immobilien geerbt – und nun?

Immobilien geerbt? Beim Erben von Immobilen sind einige Dinge zu beachten. Besonderheiten und Fachbegriffe warten auf die Erben. Manchmal ist ein Erbe auch schlauer als die anderen. Es rät sich immer von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater – falls nicht schon lange im Vorfeld geschehen – beraten zu lassen. Allerdings sollen in unserer Miniserie ein paar Fachbegriffe wie Erbschaftssteuer, Grundbuch oder auch Erbengemeinschaft grundlegend behandelt werden.

Immobilie geerbt

Immobilie geerbt Standardlizenz AdobeStock_188152323 Carlos David

Immobilien geerbt – bürokratischer Aufwand

Ja, der gehört wie das Trauern leider dazu. Wobei zweites deutlich schwerer wiegt. Man muss sich vorstellen, dass in Deutschland rund 150 Milliarden Euro jährlich vererbt werden – rein an Immobilienvermögen. Der Verlust eines geliebten Menschen, aber auch der zu erwartende bürokratische Aufwand hinterlässt viele ungeklärte Fragen. Immobilien geerbt – was jetzt? Wenn Sie dann gerade geerbt haben, kommen irgendwann verschiedenste Fragen auf: Wer soll in die Immobilie einziehen? Sollen wir / ich das Haus sanieren, was soll damit geschehen? Soll das Haus oder die Wohnung vermietet oder verkauft werden? Wie bezahle ich die Erbschaftssteuer? Behalten wir es als Erbengemeinschaft?

Fragen, die wir nach uns nach versuchen zu beantworten in unserer Miniserie. Hier fangen wir mal mit drei Fragen an.

Immobilien geerbt – Teil einer Erbengemeinschaft oder Alleinerbe

Viele Menschen planen vor, nachdem Sie verstorben sind, aber bedauerlicherweise nicht alle. So kommt es immer wieder vor, dass es kein Testament gibt. Hierbei entscheidet die gesetzliche Erbfolge dann – wer ist alles am Erbe beteiligt? Dabei stehen Kindern und Enkeln als Erben ersten Grades ein Pflichtteil zu. Enkelkinder werden aber nur berücksichtigt, wenn der entsprechende Elternteil nicht mehr lebt. Dem Ehepartner steht ebenso ein Teil des Erbes zu. Erben zweiter und dritter Ordnung erhalten nur etwas, sollte es keinen Erben erster Ordnung geben. Als Einzelkind steht Ihnen – wenn Ihr anderes Elternteil bereits verstorben ist – als Alleinerbe alles zu. Dieser Fall ist allerdings eher die Ausnahme. In der Regel gibt es mehrere Erben. Diese bilden alle zusammen eine sogenannte Erbengemeinschaft. Juristisch gesehen ist die Erbengemeinschaft beim Immobilien geerbt eine juristische Person und keiner kann allein Entscheidungen treffen. Theoretisch ist es möglich, dass ein Erbe den anderen auszahlen will – dann muss ein sog. Aufhebungsvertrag geschrieben werden. Hierbei wird geregelt, welchen Teil vom Erbe wem zusteht.

Immobilien geerbt – die Erbschaftssteuer

Muss ich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich Immobilien geerbt habe? Das kommt darauf an! Zum einen gilt, dass Sie je nach Verwandtschaftsgrad Steuerfreibeträge haben. Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 Euro und Enkel haben einen  Freibetrag von 200.000 Euro. Zum andere kommt es natürlich auch auf den Wert der Immobilie(n) an. Gerade nach der Veröffentlichung des Jahressteuergesetzes 2022 lohnt sich somit die unabhängige Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen, damit man den niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) nachweisen kann. Das Finanzamt bewertet vom Tisch aus nach dem Erbschaftsteuergesetz. Individuelle Merkmale wie feuchter Keller oder Sanierungsbedarf bleiben dabei außer Acht. Wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen, ist auch eine Befreiung der Erbschaftssteuer möglich. Hier bitte die Auskunft eines Steuerberaters einholen.

Vermieten, verkaufen oder selbst nutzen?

Was soll denn mit der Immobilie passieren? Diese Frage werden Sie sich früher oder später beantworten müssen. Denn eine Immobilie kostet ja auch Geld. Die laufenden Kosten wie Heizung, Grundsteuer aber auch die Zahlung der Erbschaftssteuer müssen geleistet werden. In der Erbengemeinschaft muss dieses gemeinschaftlich entschieden werden. Von Stosch Immobilien hilft Ihnen dabei, einen vernehmliche Einigung zu finden. Als Makler, aber auch als Immobilienmediator und Sachverständiger für Immobilienbewertung kann Florian von Stosch Vor- und Nachteile mit Ihnen gemeinsam erarbeiten und bei der Entscheidungsfindung helfen. Melden Sie sich gern bei uns, für ein unverbindliches Erstberatungsgespräch, www.von-stosch.de