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Allgemein

Immobilien geerbt

Immobilien geerbt – und nun?

Immobilien geerbt? Beim Erben von Immobilen sind einige Dinge zu beachten. Besonderheiten und Fachbegriffe warten auf die Erben. Manchmal ist ein Erbe auch schlauer als die anderen. Es rät sich immer von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater – falls nicht schon lange im Vorfeld geschehen – beraten zu lassen. Allerdings sollen in unserer Miniserie ein paar Fachbegriffe wie Erbschaftssteuer, Grundbuch oder auch Erbengemeinschaft grundlegend behandelt werden.

Immobilie geerbt

Immobilie geerbt Standardlizenz AdobeStock_188152323 Carlos David

Immobilien geerbt – bürokratischer Aufwand

Ja, der gehört wie das Trauern leider dazu. Wobei zweites deutlich schwerer wiegt. Man muss sich vorstellen, dass in Deutschland rund 150 Milliarden Euro jährlich vererbt werden – rein an Immobilienvermögen. Der Verlust eines geliebten Menschen, aber auch der zu erwartende bürokratische Aufwand hinterlässt viele ungeklärte Fragen. Immobilien geerbt – was jetzt? Wenn Sie dann gerade geerbt haben, kommen irgendwann verschiedenste Fragen auf: Wer soll in die Immobilie einziehen? Sollen wir / ich das Haus sanieren, was soll damit geschehen? Soll das Haus oder die Wohnung vermietet oder verkauft werden? Wie bezahle ich die Erbschaftssteuer? Behalten wir es als Erbengemeinschaft?

Fragen, die wir nach uns nach versuchen zu beantworten in unserer Miniserie. Hier fangen wir mal mit drei Fragen an.

Immobilien geerbt – Teil einer Erbengemeinschaft oder Alleinerbe

Viele Menschen planen vor, nachdem Sie verstorben sind, aber bedauerlicherweise nicht alle. So kommt es immer wieder vor, dass es kein Testament gibt. Hierbei entscheidet die gesetzliche Erbfolge dann – wer ist alles am Erbe beteiligt? Dabei stehen Kindern und Enkeln als Erben ersten Grades ein Pflichtteil zu. Enkelkinder werden aber nur berücksichtigt, wenn der entsprechende Elternteil nicht mehr lebt. Dem Ehepartner steht ebenso ein Teil des Erbes zu. Erben zweiter und dritter Ordnung erhalten nur etwas, sollte es keinen Erben erster Ordnung geben. Als Einzelkind steht Ihnen – wenn Ihr anderes Elternteil bereits verstorben ist – als Alleinerbe alles zu. Dieser Fall ist allerdings eher die Ausnahme. In der Regel gibt es mehrere Erben. Diese bilden alle zusammen eine sogenannte Erbengemeinschaft. Juristisch gesehen ist die Erbengemeinschaft beim Immobilien geerbt eine juristische Person und keiner kann allein Entscheidungen treffen. Theoretisch ist es möglich, dass ein Erbe den anderen auszahlen will – dann muss ein sog. Aufhebungsvertrag geschrieben werden. Hierbei wird geregelt, welchen Teil vom Erbe wem zusteht.

Immobilien geerbt – die Erbschaftssteuer

Muss ich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich Immobilien geerbt habe? Das kommt darauf an! Zum einen gilt, dass Sie je nach Verwandtschaftsgrad Steuerfreibeträge haben. Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 Euro und Enkel haben einen  Freibetrag von 200.000 Euro. Zum andere kommt es natürlich auch auf den Wert der Immobilie(n) an. Gerade nach der Veröffentlichung des Jahressteuergesetzes 2022 lohnt sich somit die unabhängige Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen, damit man den niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) nachweisen kann. Das Finanzamt bewertet vom Tisch aus nach dem Erbschaftsteuergesetz. Individuelle Merkmale wie feuchter Keller oder Sanierungsbedarf bleiben dabei außer Acht. Wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen, ist auch eine Befreiung der Erbschaftssteuer möglich. Hier bitte die Auskunft eines Steuerberaters einholen.

Vermieten, verkaufen oder selbst nutzen?

Was soll denn mit der Immobilie passieren? Diese Frage werden Sie sich früher oder später beantworten müssen. Denn eine Immobilie kostet ja auch Geld. Die laufenden Kosten wie Heizung, Grundsteuer aber auch die Zahlung der Erbschaftssteuer müssen geleistet werden. In der Erbengemeinschaft muss dieses gemeinschaftlich entschieden werden. Von Stosch Immobilien hilft Ihnen dabei, einen vernehmliche Einigung zu finden. Als Makler, aber auch als Immobilienmediator und Sachverständiger für Immobilienbewertung kann Florian von Stosch Vor- und Nachteile mit Ihnen gemeinsam erarbeiten und bei der Entscheidungsfindung helfen. Melden Sie sich gern bei uns, für ein unverbindliches Erstberatungsgespräch, www.von-stosch.de

Allgemein

Zirkuläres Bauen

Zirkuläres Bauen – was ist das?

Zirkuläres Bauen ist das Recycling von Baustoffen. Ob Ziegel aus Abfall oder Fliesen aus Bauschutt. Gerade beim Neubau entstehen Unmengen von Abfall. Unsere nahe Zukunft soll mehr und mehr aus zirkulären Bauen bestehen, umso Material und Energieressourcen zu schonen. Wiederverwendung & Recycling heißt also die Lösung. Dafür ist die Trennung in die einzelnen Abfallfraktionen notwendig. So wurde erst kürzlich ein nachhaltiger Ziegelstein aus regionalem Abfall von Forschern und Designern aus Belgien und England entwickelt. Dabei ist dieser Ziegelstein aus zerkleinerten Beton, Weißglas und Kalk aus bereits verwendeten Baumaterialien entstanden. Dabei wurde nur 1/3 des bisherigen CO₂ Verbrauchs zur Herstellung benötigt, da er im Gegensatz zu herkömmlichen Ziegeln nicht gebrannt wurde.

Zirkuläres Bauen

Zirkuläres Bauen Standardlizenz AdobeStock_481381532 Miha Creative

Zirkuläres Bauen im täglichen Einsatz

Das Label „Shards“ hat Fliesen aus Bauschutt auf den Markt gebracht. Hier wird die Herstellung und der Vertrieb stetig ausgebaut. Zirkuläres Bauen funktioniert, wenn es angenommen wird und bezahlbar ist. Sicherlich ist die alte neue Fliese noch ein Nischenprodukt, aber die knapper werden Energien und Ressourcen, aber auch die Materialpreise lassen hier vielleicht gerade die Zukunft für den Neubau entstehen. Die Baustoffindustrie ist stetig dabei, die Alternativen zum Herkömmlichen zu erforschen. So kann ggf. eine wirkliche Kreislaufwirtschaft entstehen. Es macht also Sinn, vorhandene Ressourcen wiederzuverwenden und Sekundärprodukte statt Primärprodukte zu verarbeiten.

Zirkuläres Bauen und „graue“ Energie

Zirkuläres Bauen soll „graue“ Energie einsparen. Die „grauen“ Emissionen reduzieren. „Graue“ Energie ist dabei die Energie, die notwendig ist, um ein Gebäude zu erstellen. In dieser Energie ist auch die Energie berücksichtigt, die zur Herstellung der benötigten Baumaterialien, Transport, etc. benötigt werden. Ähnlich dem Primärenergiefaktor beim Energieausweis. Diese „graue“ Energie oder Emission werden bisher wenig berücksichtigt, sind aber ja Teil des Energieverbrauchs. In der Gesamtbilanz ist i.d.R. ein wiederverwendeter (Sekundärprodukt) Baustoff besser als ein neu hergestellter Baustoff.

Die Lösung

Standardisierte Prozesse sollen die Lösung sein. Nur so kann Zirkuläres Bauen mehr und mehr in der Praxis des Hausbaus mit eingebracht werden. Auch muss für den Rückbau und die Wertstofftrennung ein Verfahren entwickelt werden. Nur durch sortenreine Trennung kann die Voraussetzung für qualitativ hochwertige Sekundärbaustoffe geschaffen werden – so die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen – DGNB. Zirkuläres Bauen soll keine Zukunftsfantasie bleiben. Auch die Hersteller sollen mehr und mehr in die Pflicht genommen werden.

Es stellt sich nur die Frage, wie Verbundbaustoffe (i.d.R.) Sondermüll später sortenrein getrennt werden sollen. Ein Wärmedämmverbundsystem ist ein Verbundbaustoff, wird aber heute als „grün“ publiziert.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Artikel? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Miete und Vermietung

Maklerprovision bei Vermietung

Maklerprovision bei Vermietung – was kostet mich der Makler

Wie hoch sind die Kosten bei einer Vermietung einer Wohnung? Wie hoch ist die Maklerprovision bei Vermietung eines Hauses? Wer zahlt die überhaupt und kann ich die Kosten absetzen? Hier ein paar Fragen und Antworten zu dem Thema.

Maklerprovisoin bei Vermietung

Maklerprovisoin bei Vermietung Standardlizenz AdobeStock_502541931 Robert Kneschke

Maklerprovision bei Vermietung – wie hoch ist diese üblicherweise

Die übliche Maklerprovision oder Courtage ist abhängig, wer den Makler beauftragt.

  1. Der Mieter beauftragt den Makler: Hier ist gesetzlich festgelegt, dass die Provision maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. ges. MwSt. (z.Zt. 19 %) betragen darf. Bei Staffel oder Indexmieten bildet die Anfangskaltmiete die Grundlage für die Berechnung der Maklerprovision bei Vermietung
  2. Der Vermieter beauftragt den Immobilienmakler: Hierbei gibt es keine gesetzlichen Regelungen. Die Courtage kann also frei vereinbart werden. Manche Unternehmen nehmen daher extra Gebühren, z.B. für die Begleitung bei der Übergabe oder für Besichtigungen. Wir als von Stosch Immobilien arbeiten auch hier mit einem Vermietungssatz von zwei Kaltmieten zzgl. MwSt. Das gibt Ihnen als Vermieter Sicherheit und Sie wissen ganz genau, welche Kosten auf Sie zukommen. Wir vermieten Ihre Immobilie professionell und sicher. Zudem arbeiten wir ausschließlich im Auftrag des Vermieters – Ihr Bonus bei der Vermietung von Wohnraum.

Maklerprovision bei Vermietung – Bestellerprinzip

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Der Besteller – also der Auftraggeber – muss damit die kompletten Kosten des Maklers tragen. Das heißt im Klartext: Sie als Vermieter beauftragen den Immobilienmakler? Dann bezahlen Sie auch alleine. Umlegung auf den Mieter ist nicht erlaubt. Dabei gibt es bei Verstößen empfindliche Bußgelder: Der Gesetzgeber sieht hier bis zu 25.000 Euro vor.

Und Gewerbe Vermietung?

Gewerbeimmobilien bilden eine gewisse Ausnahme, da hier auch die Vertragsfreiheit gilt. Es kommt also sehr auf Laufzeit und Größe des Objektes an. Auch das Bestellerprinzip gilt hier nicht. Die aktuelle Marktsituation gibt also vor, wer die Courtage zahlt. Beim Vermietermarkt zahlt der Mieter (Nachfrage größer als Angebot), beim Mietermarkt zahlt der Vermieter (Nachfrage kleiner als Angebot). Natürlich wird dieses auch durch Mietpreis, Lage, Ausstattung und der Immobilie selbst beeinflusst.

Und wann muss ich die Maklerprovision bei Vermietung zahlen?

Bei der Courtage oder der Provision handelt es sich um Erfolgshonorar. Nur bei Erfolg verdient der Makler Geld. Ohne erfolgreichen Abschluss kein Geld. Bei der Vermietung von Immobilien ist dieser Zeitpunkt mit Abschluss des Mietvertrages erreicht. In der Regel arbeitet deswegen ein Makler aktiv – Ausnahmen bestätigen hierbei wohl die Regel. Auch sollte der Makler nicht zu sehr finanziell von dem Abschluss abhängig sein. Das gilt gleichermaßen für Verkauf und Vermietung von Immobilien. Nur den Abschluss holen und Courtage kassieren, kann für Sie als Vermieter nicht sinnvoll sein. Bitte, wir wollen alle Geld mit unserer Arbeit verdienen. Bei der Vermietung gilt aber: Die Auswahl des Mieters ist das wichtigste Kriterium. Eine Vorauszahlung der Maklerprovision bei Vermietung ist auch ges. verboten. Achten Sie nur auf die richtige Auswahl des Maklers Ihres Vertrauens.

Kann ich die Maklerkosten absetzen?

Bei V & V (Vermietung und Verpachtung) kann man die Kosten für den Makler als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Generell gilt, dass alle Kosten, die zum Erwerb, zur Sicherung und zur Erhaltung der Mieteinnahmen anfallen, auch angesetzt werden können. Genauere Angaben gibt es bei Ihrem Steuerberater.

Wir vermieten Ihre Immobilie

Ob Haus oder Wohnung, ob Halstenbek oder Rellingen. Wir sind Ihr Immobilienmakler im Kreis Pinneberg und Hamburg. Die Vermietung schnell durchführen zum besten Mietpreis ist wie die Mieterauswahl eines der Hauptziele dabei. Möchten Sie die Vermietung in professionelle Hände geben? Dann lassen Sie uns unverbindlich sprechen. Kontaktieren Sie uns gerne und lernen Sie uns kennen, www.von-stosch.de

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Green Building

Green Building oder nachhaltiges Bauen – was bedeutet das?

Green Building bedeutet, dass der Energie- und Ressourcenverbrauch sowie die Umweltbelastungen minimiert und die Gesamtwirtschaftlichkeit eines Gebäudes verbessert wird. In den grünen Gebäuden soll die Lebensqualität der Bewohner und damit die Leistungsfähigkeit, aber auch die Gesundheit geachtet werden. Als Letztes soll aber auch vor dem Bau bei einem nachhaltigen Gebäude der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes betrachtet werden – sprich von der Planung bis zum Abriss.

Green Building

Green Building Adobe Stock Standard Lizenz 499396688 Olha

Green Building – drei Dimensionen

Es gibt drei Dimensionen von Nachhaltigkeit: Ökologie, Ökonomie und Soziokultur. Nach diesen drei Kriterien wird bewertet, ob es nachhaltig ist oder noch Optimierungspotential besteht.

Die Ressourcenschonung durch den verantwortungsvollen, ressourcenschonenden Umgang mit Baumaterialien oder Flächeninanspruchnahme wird als ökologische Dimension bezeichnet. Auch die Reduzierung von Energie- und Wasserverbrauch und die Förderung und Erhaltung der Biodiversität (Artenvielfalt) ist dabei zu betrachten.

Der Lebenszyklus ist in der ökonomischen Dimension zu betrachten. Es geht dabei um die Errichtungs- aber auch um die Baufolgekosten. Sprich, die Wirtschaftlichkeit wird betrachtet.

Funktionalität, aber auch Nutzerbedürfnisse, der kulturelle und ästhetische Kriterien werden in der soziokulturellen Dimension betrachtet. Aber auch Barrierefreiheit fällt unter diese Dimension.

Bewertungssystematik

Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat hat ein Bewertungssystem für grüne Gebäude entwickelt. Es gilt für Bundesgebäude und so können Büro- und Verwaltungsbauten ganzheitlich betrachtet werden. Z.B. wurde so das Hauptzollamt in Hamburg zertifiziert.

Green Building Baustein zur Energiewende

Nachhaltige Bauten werden als Baustein für die notwendige Energiewende angesehen. Selbstverständlich spielen auch gerade erneuerbare Energien beim nachhaltigen Bauen eine wichtige Rolle. Die CO₂-Emissionen werden zu einem nicht unerheblichen Teil durch Gebäude produziert. Es gibt Studien darüber, dass der Energieverbrauch in Zukunft weltweit erhöhen wird. Durch Green Building soll so weit wie möglich entgegengewirkt werden. In der Zeit zwischen 1990 und 2018 wurden bereits durch energieeffiziente Neubauten die CO₂-Emissionen deutlich reduziert.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Rufen Sie uns gerne an, www.von-stosch.de

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Warmwasser-Erzeugung

Warmwasser-Erzeugung und Energie sparen

Warmwasser-Erzeugung hat einen enorm großen Anteil an dem Gesamtenergieverbrauch in einem Haushalt. Wenn man also über Energiesparen redet, sollte nicht nur über stromsparende Lampen oder Haushaltsgeräte gesprochen werden, sondern auch über das Warmwasserund dazugehörig über Wasserhahn, Duschkopf und Co.

Warmwasser-Erzeugung

Warmwasser Erzeugung Standardlizenz AdobeStock_419281250 Галина Сандалова

Warmwasser-Erzeugung – wie erzeugen wir es?

Durchlauferhitzer, Boiler oder zentrale Warmwasserbereitung sind die drei zur Warmwasser-Erzeugung genutzten Wege in deutschen Haushalten. Selten gibt es auch sog. Gasetagenheizungen. Dabei handelt es sich bei den ersten beiden um eine sog. dezentrale Warmwasserbereitung, da hier das Warmwasser direkt an der Zapfstelle erwärmt wird. Bei der zentralen Warmwasserbereitung ist die Erzeugung zentral, das heißt ein Wärmeerzeuger (z.B. Gastherme) bringt das Wasser auf die vorgesehene Temperatur in Verbindung mit einem Warmwasserspeicher und verteilt es dann auf mehrere Zapfstellen (z.B. Küche, Bad, WC).

Wasserverbrauch pro Tag

Durchschnittlich verbraucht eine Person pro Tag rund 130 Liter, so der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW), mit steigender Tendenz. So steigt entsprechend auch der Wasserverbrauch pro Tag proportional und damit die Erzeugung. Von den ca. 130 Litern sind pro da rund 35-50 Liter Warmwasser pro Tag pro Person. Das heißt, eine 4-köpfige Familie verbraucht und erwärmt rund 51.000 bis 73.000 Liter (51-73 Kubikmeter) warmes Wasser pro Jahr. Das entspricht rund 15 % des durchschnittlichen Energieverbrauches eines Haushaltes (Statistisches Bundesamt). 71 % gehen auf die Raumerwärmung und 14 % auf den Stromverbrauch zurück.

 Warmwasser-Erzeugung Wasser sparen?

Es gibt verschiedenste Möglichkeiten, die Warmwasser-Erzeugung etwas zu reduzieren, ohne großartig auf Komfort zu verzichten. Hier ein paar Punkte: Einen Sparduschkopf mit Durchflussbegrenzer verwenden, Duschen statt baden, Wäsche bei 30 Grad waschen und natürlich alte Haushaltsgeräte austauschen. Aber auch gerade in den Einfamilienhäusern schlummern große Einsparpotenziale bei der Warmwasser-Erzeugung. Die richtigen Einstellungen an der Heizung oder der hydraulische Abgleich sind wichtige Punkte, um Energie und Kosten zu sparen. Je nach Warmwasserbedarf macht auch Solarthermie zur Warmwasser-Erzeugung Sinn. Hier sollte ein fachkundiger Energieberater befragt werden.

Sie haben Fragen zu dem Thema? Schreiben Sie und gerne, www.von-stosch.de

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Barrierefrei dank Umbauarbeiten

Barrierefrei dank Umbauarbeiten – im eigenen Haus bleiben

Barrierefrei dank Umbauarbeiten – das könnte doch klappen, oder? Sie wollen so lange wie möglich in Ihrem gewohnten Umfeld bleiben. Die Umrüstung der eigenen 4 Wände ist ein richtiger Schritt, wenn das Treppensteigen oder das „in die Badewanne klettern“ immer schwerer wird. So können die alltäglichen Dinge zur Herausforderung werden – ein Umbau zur Barrierefreiheit kann Abhilfe schaffen.

Barrierefrei dank Umbauarbeiten

Barrierefrei dank Umbauarbeiten Standadlizenz AdobeStock_395223348 AungMyo

Haus barrierefrei machen

Selbst für jüngere Menschen sollte beim Kauf oder beim Bau des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung Barrierefreiheit ein Thema sein. Das durchschnittliche Lebensalter steigt immer weiter an, sodass Barrierefrei dank Umbauarbeiten in den kommenden Jahren immer wichtiger werden wird. Dabei ist der barrierefreie Umbau kosten-, planungs- und zeitintensiv. Entsprechend früh sollten Sie auch über das Thema: „Barrierefrei dank Umbauarbeiten“ nachdenken.

Was ist Barrierefrei dank Umbauarbeiten

Die Aktion Mensch hat die Definition von Barrierefreiheit folgendermaßen gefasst: „Barrierefreiheit bedeutet, dass Gebäude und öffentliche Plätze, Arbeitsstätten und Wohnungen, Verkehrsmittel und Gebrauchsgegenstände, Dienstleistungen und Freizeitangebote so gestaltet werden, dass sie für alle ohne fremde Hilfe zugänglich sind.“ Barrierefreiheit hilft also allen eingeschränkten Personen, egal ob zeitlich begrenzt oder für immer. Es geht generell um die Gleichstellung von Menschen. Beim Thema Wohnen kann Barrierefrei dank Umbauarbeiten für jeden Bedürftigen hergestellt werden. Allerdings kommt es hierbei immer wieder zu großen Herausforderungen, nicht nur finanzieller Natur. Barrierefreies Wohnen bzw. das barrierefreie Umrüstung einer Wohnung oder eines Hauses sind heute noch nicht selbstverständlich.

Barrierefrei dank Umbauarbeiten und altengerecht

Im Zusammenhang mit Barrierefreiheit wird auch immer wieder das Wort „altengerecht“ benutzt, z.B. altersgerechte Wohnung oder altersgerechter Umbau. Altersgerecht sollte fachlich richtiger generationengerecht – also für jedes Alter – heißen. Je nach vorgefundenen baulicher Struktur ist der Anpassungsbedarf und auch die Möglichkeiten für das Ziel „Barrierefrei dank Umbauarbeiten“ realisierbar. So lassen sich Stufen vor dem Haus durch eine Rampe ersetzen oder einfach ein Handlauf anbringen. Man unterscheidet auch zwischen barrierefrei und rollstuhlgerecht gem. Teil 2 der DIN 18040, die für den Wohnungsbau zuständig ist. Der Umbau selbst sollte durch einen Experten durchgeführt und begleitet werden.

Maßnahmen für Barrierefrei dank Umbauarbeiten

Hier einige Beispiele, die für den Umbau auf altengerecht bzw. barrierefrei infrage kommen:

  • Einbau rutschfester Böden
  • Farbliche Absetzung von Türen im Falle einer Sehbeeinträchtigung
  • Umbau der Dusche auf Bodenniveau
  • Stütz- und Haltesysteme wie Griff in der Dusche
  • v.m.

der Wert der Immobilie

Der Wert Ihrer Immobilie wird nicht zwangsläufig gesteigert, weil Sie altengerecht umbauen. Und ein umfassender Umbau fällt nicht gerade unter „billig“. Es ermöglicht Ihnen aber das Wohnen im Alter in Ihrer Immobilie. Auch ist ein Umbau nicht mal eben so gemacht – das heißt, dass es sein kann, dass Sie Wochen auf einer Baustelle leben. Grund genug, dass viele Rentner lieber in eine altengerechte Wohnung umziehen und ihr Haus verkaufen. Welchen Weg Sie beschreiten wollen, könne auch nur Sie entscheiden. Wir beraten Sie gern über Möglichkeiten und verschiedene Wege. Das Erste, was es dabei zu bedenken gibt, ist Ihr Wunsch, wohin die Reise geht.

Bei Fragen kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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Trend Stadtflucht

Ab in den Speckgürtel – Trend Stadtflucht

Der Trend Stadtflucht geht weiter. Gründe dafür sind laut Experten vielfältig. Ein Teil der geht sicherlich wegen der Möglichkeit durch die Pandemie im Homeoffice zu arbeiten. Es hinterlässt auch Spuren in den Großstädten, wenn viele Bürger zur selben Zeit wegziehen. Viele Menschen haben Ihren Wohnort verlegt, da der Arbeitsplatz deutlich flexibler ist. Der Trend Stadtflucht betrifft dabei die Großstädte besonders doll. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Immowelt und dem Münchener Ifo Institut (Zur Studie Hier). Insgesamt wurden dabei 12.000 Menschen befragt. So wird wohnen und Leben im Speckgürtel immer beliebter. Ob Halstenbek, Rellingen oder Schenefeld oder Pinneberg. Als Immobilienmakler im Kreis Pinneberg stellen wir den gleichen Trend bei Miet- und Kaufobjekten fest.

Trend Stadtflucht

Trend Stadtflucht Standardlizenz AdobeStock_516094236 YURII MASLAK

Der Mittelweg ist der goldene Weg

Laut Studie wollen aber die Wenigsten aufs „platte Land“. Der Trend Stadtflucht wird zum Trend Speckgürtel. So profitieren nicht alle Regionen in Deutschland gleichermaßen von der Auswärtsbewegung. Rund 40 % sind in den Speckgürtel abgewandert, 30 % der Befragten zogen in „kleinere“ Großstädte, 9 % in Kleinstädte und nur fünf Prozent auf das „platte Land“.

Trend Stadtflucht – finanzielle Belastungen

Auch die Menschen, die noch in der Großstadt leben, haben ähnliche Gedanken. Rund 22 % überlegen in den Speckgürtel zu ziehen, 40 % denken sogar darüber nach in andere Großstädte umzuziehen. Eine der wohl wichtigsten Faktoren für dieses Denken ist das liebe Geld. Deutliche gestiegene Energiepreise, aber auch die Kaltmieten sind die meist genannten Gründe. Waren es in 2021 noch rund 12 %, die die Wohnkosten als Argument anführten, sind es heute rund 20 % der Befragten. Die Pandemie war quasi die Initialzündung als Trendverstärker für die für viele Menschen schlichtweg zu hohen Mietpreise. Die Materialverknappung und anderen Faktoren gaben ihr weiteres Feuer.

Misere auf dem Wohnungsmarkt – nicht nur in Großstädten

Aber wie bekommt man diesen Trend, aber auch die generelle Wohnungsnot in den Griff? Gestiegene Nachfrage, härtere Vorgaben beim Neubau, gestiegene Materialpreise und Zinsen oder Arbeitskräftemangel lassen den Neubau und damit wertvolle Wohnungen nur schleppend entstehen. Der Mangel an bezahlbaren Wohnraum verschärft sich immer weiter. Sozialverbände fordern beim Bund deswegen nun ein 50 Milliarden Sondervermögen an. Die „Geldspritze“ soll auch den Trend Stadtflucht beruhigen.

Trend Stadtflucht – bei gestiegenen Neubaupreisen?

Der Europace-Hauspreisindex zeigt zum Jahresanfang eine nicht zu erwartende Wende: Preise für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäuser sind wieder leicht gestiegen (rund 1,2 %). Waren diese Neubauten doch mit den Bestandsimmobilien vorher preislich ebenso gefallen, kommt es hier zu einer Stabilisierung im Preisniveau. Für Bestandsimmobilien gibt es dagegen nach wie vor einen Abwärtstrend. Eine Zweiteilung des Immobilienmarktes entsteht hier, die den Trend Stadtflucht noch weiter verschärfen lassen wird. Diese Entwicklung wird sich laut Expertenmeinung noch weiter verschärfen.

Trend Stadtflucht ist aber nicht nur gut

Wachstumsschmerzen haben manche Gemeinden inzwischen. Immer mehr Verkehr und benötigte Infrastruktur, aber auch der Bedarf an Bauland ist in den letzten 3 Jahren rasant in den Speckgürteln gestiegen. Kitas, Schulen, ÖPNV alles muss auf die neue Bedarfslage ausgerichtet werden. Auch hier herrscht nun auf einmal Wohnungsmangel, da die Nachfrage deutlich gestiegen ist. Dagegen gewinnen die Großstädte teilweise sogar Menschen dazu. Laut Studie ist der Zuwachs aus Zuwanderern aus dem Ausland oder dem übrigen Bundesland zu erklären. In Hamburg warten es nach einer Studie von Empirica Regio rund 9300 Menschen in 2022. So hat die Hansestadt durch die Zuwanderung die Verluste in den Speckgürtel abgemildert.

Sie haben Fragen zu dem Thema? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

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Immobilienverrentung

Immobilienverrentung – was ist das eigentlich?

Immobilienverrentung – die eierlegende Wollmilchsau? So wird es zumindest in vielen Webseiten und Foren dargestellt. Von der Immobilienverrentung profitieren Käufer und Verkäufer – so die Aussage.

Immobilienverrentung

Immobilienverrentung Standardlizenz AdobeStock_547603340 kunakorn

Vorteile der Immobilienverrentung

Als Eigentümer der Immobilie können Sie durch die Immobilienverrentung bis zum Lebensende in der Immobilie bleiben. Die monatlichen Zahlungen unterstützen Sie finanziell. Der Käufer kann die Raten selbstständig bedienen und ist nicht zwingend auf einen Kredit einer Bank angewiesen  – wenn diese denn die Verrentung finanziert.

Mittels der Kaufpreisraten lassen sich auch geringere Rentenansprüche aufbessern. Aber es ist auch eine Alternative, wenn die Ersparnisse aufgebraucht sind und an der Immobile z.B. eine große Instandhaltungsmaßnahme durchgeführt werden muss. Sie behalten das Wohnrecht und der neue Besitzer kümmert sich um den Erhalt der Immobilie (solange entsprechend im Vertrag vereinbart). So kann der Verkäufer ggf. einen größeren Erlös als bei der Einmalzahlung erhalten. I.d.R. liegt aber der Verkaufspreis deutlich unter dem freien Verkaufspreis, da das Wohnrecht bzw. die Leibrente den Verkehrswert mindert. Vertraglich auch bei der Dauer des Wohnrechts etc. ist man recht frei in der Gestaltung. Auch muss eine Rente versteuert werden. Hier entsprechend den Steuerberater vor Vertrag befragen.

Einfach erklärt

Die Zahl der Rentner steigt mehr und mehr durch den demografischen Wandel. Das heißt im Umkehrschluss, dass das vorhandene Rentensystem früher oder später an seine Grenzen kommt. Die Lebenserwartung der Rentner steigt ebenso. So kommt es dann zu einem Ungleichgewicht. Die jungen Beitragszahler können dieses dann nicht mehr ausgleichen. Daher sind Rentenmodell, welche aus dem Immobilienverkauf gedeckt wird ggf. eine Alternative das Problem zumindest für die Eigentümer teilweise oder ganz zu lösen.

Die Immobilienverrentung ist dabei ein Lösungsansatz, eine Art Leibrente. Im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf mit einmaliger Kaufpreiszahlung wird bei der Verrentung der Kaufpreis in monatlichen verzinsten Raten Stück für Stück bezahlt. So kann der Verkäufer im Haus wohnen bleiben – zumindest so lange er dieses mit dem Käufer entsprechend im Vertrag geregelt hat. Die Höhe der Rentenzahlung wird mithilfe von üblichen versicherungsmathematischen Grundsätzen und dem Rentenfaktor des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Da der Käufer die Rate in der Regel ohne Finanzierung stemmen muss, ist man im Kauf- und Verrentungsvertrag auch recht frei in der Gestaltung. Aber auch Einmalzahlung, um Restschulden zu tilgen und eine monatliche Zusatzrente zu erhalten sind denkbar bei dem Modell. In diesem Moment fallen aber auch Erbstreitigkeiten um das Haus weg.

Immobilienverrentung mit Leibrente

Das in Ihrer Immobilie gebundene Vermögen wird durch die Leibrente freigesetzt. Der Käufer tilgt in Ihre Tasche als Verkäufer. So können Sie als Rentner Ihre Immobilie weiternutzten, auch unter dem Aspekt, dass das Durchschnittsalter der Bewohner, aber auch der Immobilien weiter steigt. Mit der Verrentung gewinnen Sie einen Teil des investierten und gebundenen Geldes zurück für den Alltag.

mit Zeitrente

Bei der Zeitrente wird zeitlich begrenzt ausgezahlt. Das ist der wesentliche Unterschied zur Leibrente, die bis zum Lebensende des in diesem Fall Verkäufers gezahlt wird. Hierbei gibt es oft Einmalzahlungen – je nach Wert der Immobilie. Im Gegensatz zur Leibrente entfällt bei der Zeitrente das Alter und das Geschlecht des Verkäufers (Sterbetafel).

Berechnung der monatlichen Rate

Das Statistische Bundesamt gibt die durchschnittlichen Lebenserwartungen vor. Die Rate wird i.d.R. von einem Sachverständigen errechnet, da der Wert der Immobilie natürlich auch bestimmt werden muss. Dabei ist der Verbraucherpreisindex ebenso im Rechenmodell zu berücksichtigen. Auch der mögliche Zahlungsausfall durch den Käufer wird im notariellen Vertrag geregelt. Das Wohnrecht wird i.d.R. grundbuchlich abgesichert. Auch Klauseln zur Rückübertragung der Immobilie sind möglich.

Contra Immobilienverrentung

Was Sie bei der Verrentung aber auch bedenken müssen: Sie geben ein großes Stück Ihrer Freiheit auf. Ihre Immobilie ist nicht mehr Ihre Immobilie. Zudem ist der Kaufpreis in der Regel geringer und die freie Verfügbarkeit fällt weg. Es gibt zudem einen recht kleinen Käuferkreis, da die Finanzierbarkeit sehr eingeschränkt ist. Das heißt Angebot und Nachfrage trifft auf kleinere Nachfrage. Dass es nicht nur ehrliche Menschen auf der Welt gibt, müssen wir Ihnen nicht erklären. So wird die Notlage von Rentnern auch oftmals einfach ausgenutzt.

Als Experten für „Wohnen im Alter“ beraten wir Sie gern und umfassend. Es geht darum, die in Ihrem Sinne richtigen Entscheidungen zu treffen. Eine Medaille hat immer zwei Seiten. Melden Sie sich gern bei uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch, www.von-stosch.de

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Leitzins soll weiter erhöht werden

Leitzins soll weiter erhöht werden – EZB berät im März

„Leitzins soll weiter erhöht werden!“ So die neuesten Nachrichten. Auch wenn die Inflation im Euro-Raum wie geplant kontinuierlich sinkt, liegt die sie nach wie vor bei 8,5 Prozent. Das ursprüngliche Ziel von 2 Prozent Inflation ist somit noch in sehr weiter Ferne. Die Konsequenz ist eine weitere Anhebung der Leitzins. Die EZB Präsidentin Christine Lagarde will daher an dem bisherigen Kurs, den „Leitzins soll weiter erhöht werden“ weiter festhalten.

Leitzins soll erhöht werden

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Leitzins soll weiter erhöht werden – Kampf gegen die Inflation

Laut der Präsidentin der Europäischen Zentralbank (EZB) müssen wegen der Inflation weiter Zinserhöhungen durchgeführt werden. Laut Christine Lagarde ist der Preisdruck nach wie vor zu hoch. Die Kerninflation sei nach wie vor viel zu stark. Bei der Kerninflation werden schwankungsreiche Preise für Lebensmittel, Tabak aber auch Energie ausgeklammert. So soll der Leitzins auf 3,5 % erhöht werden.

Inflationsdruck

„Angesichts des zugrundeliegenden Inflationsdrucks haben wir vor, die Zinssätze auf unserer nächsten Sitzung im März um weitere 50 Basispunkte zu erhöhen“ so Christine Lagarde in Straßburg. Danach müsse der weitere Kurs der Geldpolitik festgelegt werden. Das wäre dann die 6 Zinserhöhung in sehr kurzer Zeit. So wird der Leitzins dann voraussichtlich im März von jetzigen 3 % auf 3,5 % angehoben werden. Die Entscheidung fällt am 16.3.2023 – dann ist die nächste Zinssitzung der EZB.

Leitzins soll weiter erhöht werden – Gründe

Die Zuversicht sei deutlich gestiegen. Allerdings geht die EZB davon aus, dass trotz gesunkener Energiepreise die Wirtschaftstätigkeit schwach bleibe. Was nach der nächsten Zinserhöhung kommt, ist noch unklar – so die Präsidentin. War die Inflation im Dezember noch bei 9,2 Prozent, ist die durch die abschwächenden Energiepreise beobachtete abschwächende Inflation auf 8,5 % als positiv zu betrachten. Die Zinserhöhungen zeigen also Wirkungen.

Kerninflation

Diese verharrt beständig bei ca. 5,2 %. Das dürfte den Währungshütern Sorge bereiten. Auch das mittelfristige Inflationsziel von 2 % ist noch weit entfernt. Erfreulich sei, dass die Löhne weiter und schneller stiegen. Sollte die Kerninflation weiter aus dem Ruder laufen, werden die Bemühungen der EZB wohl aggressiver ausfallen dürfen. Die Kerninflation ist ein Konzept zur Messung der Inflation, bei der aber Güter, die starken Preisänderungen unterliegen, ausgeschlossen werden. Eine Art bereinigte Inflation.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema „Leitzins soll weiter erhöht werden“ – kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

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Mietpreis finden Teil 4

Den richtigen Mietpreis finden

Mietpreis finden ist eine ganz schöne Aufgabe. Wer also auf Nummer sicher gehen will, wendet sich lieber an den Profi und überlässt und die Mietpreisberechnung. Es gilt, den besten Mietpreis zu finden, der am Markt akzeptiert wird. Unserer Ergebnisse basieren dabei nicht nur auf den aktuellen Zahlen, sondern auf jahrelanger Erfahrung im Bereich Vermietung von Immobilien. Sie wollen den richtigen Mietpreis finden? Ob Wohnungsmiete oder Hausmiete – lassen Sie uns miteinander sprechen, www.von-stosch.de

Mietpreis finden

Mietpreis finden Standardlizenz AdobeStock_80786577 rodjulian

Warmmiete berechnen und Mietpreis finden

Um von der Kaltmiete auf die Warmmiete zu kommen, müssen Sie zu der Kaltmiete die Nebenkosten addieren. Dabei unterscheidet man zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren sowie verbrauchsabhängige und nicht verbrauchsabhängige Kosten.

Zu den nicht verbrauchsabhängigen Kosten, die auf den Mieter mit einem Umlageschlüssel umgelegt werden dürfen, gehören z.B. Grundsteuer, Müll, Versicherung, Hausmeisterarbeiten. Zu den verbrauchsabhängigen Kosten, die nach Wohnfläche, Haushaltsgröße oder Anzahl der Wohneinheiten umgelegt werden können, gehören Warmwasser und Heizung. Hier ist – nicht nur in der heutigen Zeit der Energiekrise – einer der größten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter. Ein professionelles Unternehmen für die Abrechnung von Heizung und Warmwasser macht immens Sinn. Auch muss der Mietvertrag entsprechend die Abrechnung der Nebenkosten regeln.

Die Warmmiete solle beim Mietpreis finden beachtet werden. Zu hohe Nebenkosten im Vergleich verschrecken potenziell gute Mieter. Bei der Vermietung von Häusern ist es am sinnvollsten, wenn sich die Mieter direkt bei den Versorgern mit Heizung, Wasser und Strom anmelden. Zudem reduziert dieses Ihr Ausfallrisiko.

Eine Beispielrechnung für Ihre Wohnung Mietpreis finden

Wenn Sie Ihren Mietpreis finden wollen, könnte eine Berechnung folgendermaßen aussehen:

Grunddaten: 60 m² Wohnung, Zentrum in kleinen Mehrfamilienhaus, energetisch saniert in 2021, Baujahr 1995, Vormieter hat 10,90 bezahlt

Ortsübliche Vergleichsmiete:                   9,50 Euro

+ Zuschlag für Zentrumslage:                   1,00

+ Zuschlage energetische Sanierung       1,50

Gesamt                                                     12,00 Euro / m²

Kappungsgrenze eingehalten? Ja.

Somit ergibt sich eine Kaltmiete zzgl. Nebenkosten von 720 Euro

Fragen zum Mietpreis finden

Bei der Mietpreis finden Kalkulation, sollten Sie sich immer wieder ein paar Fragen stellen:

Wie hoch ist die Miete in der Region, in der Mikrolage? Wie gut ist genau diese Lage? Wie lange will ich für die Vermietung brauchen? In welchem Zustand ist die Wohnung, gibt es Mängel? Wie sieht die aktuelle Konkurrenz aus? U.v.m.

Und zum Abschluss wohl die wichtigste Frage: wen wollen Sie als Mieter?

Wenn man sich diese Frage ehrlich beantwortet, will man doch als Vermieter Ruhe. Pünktliche Mietzahlung und stressfreie Mieter. Es geht also bei der Vermietung nicht nur um die Maximalrendite und die Berechnung zum Mietpreis finden. Es geht primär um die Auswahl des Mieters. Wie anfangs in Teil 1 der Serie geschrieben, muss die Rendite nachhaltig und langfristig stimmen. Sonst ist der Fehler bereits am Anfang gemacht worden. Die Mieterauswahl ist bei weitem das wichtigste Kriterium und das kann nur stattfinden, wenn die Renditeberechnung von Anfang an richtig war. Lassen Sie sich beraten. Wir stehen Ihnen gern bei Fragen rund um Kauf und Verkauf, Miete und Vermietung von Immobilien zur Seite: www.von-stosch.de