Kategorie: Allgemein

Wärmebrückenarten

Wärmebrückenarten – was ist eine Wärmebrücke

Wärmebrückenarten werden in verschiedene Kategorien eingeteilt. Hier wollen wir die häufigsten Typen behandeln. Es gibt auch noch Sonderformen. Es sollen bei diesen Wärmebrückenarten nur die linienförmigen betrachtet werden, die aus Baustoffeigenschaften, Konstruktion und Geometrie entstehen. Hierbei gilt, dass bei einer Wärmebrücke der Wärmeabfluss höher ist als an den angrenzenden Bauteilen. Im Neubau versuchen wir heute Wärmebrücken frei zu konstruieren, um Energie zu sparen.

Wärmebrückenarten

Wärmebrückenarten

Wärmebrückenarten – die materialbedingte Wärmebrücke

Unterschiedliche Baustoffe haben unterschiedliche Wärmeleitfähigkeiten. So kann ein Wechsel der Wärmeleitfähigkeit innerhalb einer oder mehrerer Schichten eines Bauteils zu einer Wärmebrücke führen. Als Beispiele wären hier z.B. Stahlbetonstützen, Mörtelfugen im Mauerwerk, aber auch Holzsparren in der Dämmebene zu nenne.

Geometrische Wärmebrücken

Bei geometrischen Wärmebrücken unterscheiden sich die wärme aufnehmende Innenoberfläche und die wärme abgebende Außenoberfläche stark in der Größe (z.B. Hausecken). Da wir auch Ecken in einem Haus brauchen, können diese nicht komplett vermieten werden. Es ist nun so, dass der große Außenwandanteil einen sehr hohen Energieverlust aufweist zu der vergleichsweisen kleinen Innenwandfläche. Man versucht dieses mit optimierter Wärmedämmung der Außenwand zu reduzieren. Ein Beispiel für Wärmebrückenarten, wo geometrische und materialbedingte Wärmebrücke zusammen arbeiten ist die Balkonplatte, die direkt an die Decke angebunden ist und damit die komplette Dämmschicht durchstößt. Stahlbeton hat dabei eine deutlich höhere Wärmeleitfähigkeit als übliches Mauerwerk (5-50-fach). Eine richtige „Kühlrippe“ entsteht Material und geometrischer Natur.

Wärmebrückenarten, die konstruktive Wärmebrücke

Planerische Zwänge oder bauliche Notwendigkeiten lassen oft konstruktive Wärmebrücken entstehen. Regenfallrohr im Wärmedämmverbundsystem oder Rollladenkasten wären hier als Beispiele zu nennen. Aber auch gehört zu diesen Wärmebrückenarten ein Wechsel von Fenster auf Mauerwerk.

Neben diesen drei Wärmebrückenarten gibt es noch verschiedenste Sonderformen von Wärmebrücken. Es wird dabei in punktuelle, linienförmige aber auch dreidimensionale Wärmebrücken unterschieden. Die thermische Gebäudehülle ist möglichst frei von Wärmebrücken zu halten. Energie soll gespart werden, aber auch der Wohnkomfort gesteigert werden. Zudem können Bauschäden vermieden werden.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Mieterauswahl Teil 1

Mieterauswahl – so finden Sie Ihren Mieter

Mieterauswahl – die Grundlage für jeden „gute“ Vermietung. Ein paar Fragen und Antworten rund um das Thema Mieterauswahl. Die Immobilien zum attraktiven Preis einkaufen und dann langfristig vermieten. So könnte man fast die Idealidee von Vermietung bezeichnen. Wenn dann der Mieter die Immobilie noch pflegt und pünktlich bezahlt, sind Sie auf der Gewinnerseite. Eine hundertprozentige Sicherheit gibt es bei der Suche & Auswahl nach dem richtigen Mieter nicht. Das Risiko lässt sich aber deutlich reduzieren, daher hier ein paar Ideen.

Mieterauswahl Teil 1

Mieterauswahl Teil 1 Standardlizenz AdobeStock_427646976 simona

Mieterauswahl – Checklisten …. Aber erstmal auf Anfang

Als Anfänger helfen Checklisten bei der Mieterauswahl. Zahlungsunfähige Mieter oder „Problemmieter“ oder gar dauerhaften Leerstand ist bei der Wohnungsvermietung nicht Ziel. Also fängt es doch schon beim Kauf der Wohnung oder des Hauses und der Kalkulation des Mietpreises an? Nur so erreichen Sie „ruhiges Fahrwasser“, was auch die den richtigen Wohnungssuchenden für Ihre Immobilie bringt. Aber auch Lage, Grundriss und Wiederverkaufswert entscheiden über die Langfristigkeit Ihrer Immobilie. Zudem unterliegt auch der Immobilienmarkt zum Teil deutlichen Marktschwankungen, wie wir gerade alle aktuell bei den Zinssteigerungen und Inflationsraten merken. Es gilt also auch langfristig zu denken, außer man hat ein Geschäftsmodell wie Fix & Flip (siehe dazu: https://von-stosch.de/fix-und-flip/ )

Wie finde ich den richtigen Mieter?

Zielgruppe und Mietpreis sind die ersten beiden Schritte bei der Vermietung einer Wohnung. Wen wollen Sie denn überhaupt in Ihrer Wohnung haben? Was ist der Plan für die Immobilie? Für wen ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung geeignet? Single oder Familie oder gar noch engere Auswahlkriterien? Bei einem Mehrfamilienhaus muss auch Konstellation unter den Mietern passen. Sie wollen ja Ruhe in Ihrem Haus.

Der Mietpreis bei der Mieterauswahl

Wenn Sie zu hoch ran gehen, haben Sie ggf. Leerstand oder nur Mieter, die Sie eigentlich gar nicht haben wollen, da Sie die „guten“ verschrecken. Gehen Sie zu niedrig ran, „verlieren“ Sie monatlich Geld oder locken so „nicht solvente“ Mieter an. Zudem ist auch auf den Mietspiegel Ihrer Stadt (z.B. Vermietung Hamburg) und Kappungsgrenzen zu achten. Gebiete mit Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556 g BGB) dürfen maximal 10 % über dem Wert des ortsüblichen Mietpreises liegen und bei Gebieten ohne Mietpreisbremsen (z.B. Neubauten) gilt 20 % zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch ist bei der Kalkulation.

Zudem sollten die Nebenkosten bei der Festlegung des Mietpreises im Auge behalten werden. Es sollte klar sein, dass ein 50er Jahre Haus höhere Betriebskosten in Bezug auf Gas hat, wie ein Neubau. Gerade in Zeiten der Energieknappheit ist es ratsam diese Faktoren zu berücksichtigen. Aber auch die anderen Nebenkosten wie Abwasser, Müll, Aufzug, Hausmeister, u.v.m. fließen mit in Ihre erzielbare Kaltmiete.

Sie haben Fragen zu dem Thema? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

Gutachter für Immobilien

Gutachter für Immobilien

Zur Arbeit eines Gutachter für Immobilien bzw. Sachverständigen gehört es, den Verkehrswert einer Immobilie zu beurteilen und ein Gutachten darüber zu erstellen. Durch eine qualifizierte Beurteilung des Verkehrswertes können nicht nur Privatpersonen, sondern auch Gerichte und Behörden den Wert einer Immobilie feststellen lassen.

Gutachter für Immobilien

Gutachter für Immobilien Adobe Stock Standard Lizenz 81138717 DDRockstar

Wie wird der Wert einer Immobilie durch den Gutachter für Immobilien berechnet?

Es werden in der Regel drei Methoden für die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie von Gutachtern verwendet. Im Folgenden ein kurzer Einblick in diese Methoden:

  • Das Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren werden Einnahmen hinzugerechnet, die durch z.B. Vermietung entstehen. Diese Methode wird benutzt, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht selbst nutzt.

  • Das Sachwertverfahren

Diese Methode kommt zur Anwendung bei Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden. Der Sachwert ergibt sich unter anderem aus dem Baujahr, den Kosten der Errichtung und den Kosten der Instandhaltung.

  • Das Vergleichsverfahren

Bei dieser Methode wird der Verkehrswert anhand von ähnlichen, vergleichbaren Immobilien in der näheren Umgebung und deren Verkaufspreis errechnet.

Von diesen Methoden jedoch unabhängig, sind für die Wertberechnung noch weitere Faktoren wichtig:

  • der Energiekennwert
  • der Bodenrichtwert
  • der Zustand der Immobilie
  • die Lage der Immobilie
  • die momentane Marktlage
  • Bauschäden und Mängel

 Wann wird ein Gutachter für Immobilien benötigt?

Ein Gutachter für Immobilien ist in den verschiedensten Situationen und durch die verschiedensten Auftraggeber gefragt.

Zum Beispiel wird ein Gutachter benötigt, wenn:

  • ein Verkauf oder Kauf einer Immobilie bevorsteht
  • Erbschaftsangelegenheiten zu regeln sind
  • Scheidungen stattfinden
  • auftretende Mängel oder Schäden kurz nach der Baubeendigung auftreten (Baugutachter)

Gibt es für Immobilien verschiedene Arten von Gutachten?

Es kommt dabei immer auf den Zweck des Gutachtens an. Eine Unterscheidung jedoch ist das sogenannte Kurzgutachten und ein Gerichts-wirksames Vollgutachten.

  • Das Kurzgutachten

Wenn ein Ermitteln des Verkehrswertes benötigt, wird für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie, geschieht dies durch ein Kurzgutachten. Dieses erfolgt mit weniger Aufwand und wird zur Wertermittlung verwendet.

  • Das Gerichtswirksame Vollgutachten

Bei diesem Gutachten ist die Vorgangsweise und der Inhalt fest vorgeschrieben. Dies Gutachten sind in Erbschaftsstreitigkeiten, bei Scheidungen oder auch Zwangsversteigerungen notwendig. Ein Vollgutachten ist sehr detailgenau und enthält alle wichtigen Faktoren rund um die Immobilie. Auch bei vorhanden Rechten wie Nießbauch sollte in der Regel ein Vollgutachten erstellt werden.

Wer kann als Gutachter für Immobilien ein Gutachten erstellen?

Es gibt 4 verschiedene Arten von Gutachtern für Immobilien. Jeder Gutachter jedoch benötigt eine Qualifikation durch den Nachweis einer fachlichen Ausbildung. Wird ein Gutachter gewählt, sollte immer auf dessen Ausbildung und beruflichen Werdegang geachtet werden.

Vier Arten von Gutachtern werden unterschieden:

  1. Der freie Immobilien-Sachverständige

Grundvoraussetzung dafür sind eine langjährige Berufserfahrung in der Immobilienbranche und die dazugehörige Ausbildung.

  1. Der öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter

Die Bezeichnung öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist gesetzlich vorgegeben und auch geschützt. Diese Gutachter schwören einen Eid darauf, dass ihre Arbeit unparteilich, weisungsgebunden und objektiv durchgeführt wird.

  1. Staatlich anerkannte Gutachter für Immobilien

Diese Gutachter sind im Auftrag des Staates tätig und ihre Bezeichnung ist rechtlich geschützt. Diese Gutachter unterstehen Landesbehörden und werden von ihnen beaufsichtigt.

  1. EU-Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024

Die zertifizierten Gutachter weisen die höchste erreichbare Qualifikation im Bereich Immobilien auf. Sie ist mit dem öffentlich bestellten Gutachter gleich zu setzen. Ein Gutachter mit dieser akkreditierend benötigt eine langjährige Erfahrung und stetige Weiterbildung an fachlichen Qualifikationen. Florian von Stosch ist ein von der DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilien und gehört dem Gutachterausschuss im Kreis Pinneberg an. Der Wert einer Immobilie bildet immer die Grundlage für den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie. Aber als Immobilienmediator ist Florian von Stosch auch oft bei Ehe- oder Erbstreitigkeiten für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie zuständig. www.von-stosch.de

Wohnungseigentümer werden

Wohnungseigentümer werden – heute? Jetzt?

Wenn Sie Wohnungseigentümer werden wollen, haben Sie einige Vorteile auf Ihrer Seite – aber natürlich muss man auch immer die Kehrseite der Medaille mit beachten. Die Inflationsrate ist aktuell mit über 10 Prozent auf dem historischen Höchstwert. Energiepreise sind explodiert, Nahrungsmittelpreises explodiert – was kommt noch? Die Experten rechnen ähnlich den 70er Jahren, mit dem Ölpreisschock, mit einem weiteren Kaufkraftverlust auch in 2023. Wenn der Vergleich stimmt, steigt der Preis von Sachwerten mit sinkender Kaufkraft. Gold und Betongold galten immer als inflationssicher. Wenn man davon ausgeht, dass diese Denkrichtung stimmt, bieten Wohnimmobilieneinen guten Schutz vor Inflation. Das gilt dann, wenn Sie Wohnungseigentümer werden, egal ob Sie die Wohnung vermieten oder selbst bewohnen. Vermögen durch Geldentwertung mit Wohnungseigentum schützen – der grundsätzliche Plan ist erst einmal gut.  Natürlich muss die Finanzierbarkeit erst einmal abgeklärt sein und den Kaufpreis, den Sie „stemmen“ können.

Wohnungseigentümer werden

Wohnungseigentümer werden Standardlizenz AdobeStock_524162693 David

Wohnungseigentümer werden – weitere Vorteile

Die doppelte Rendite. Wenn Sie Wohnungseigentümer werden, bezahlen Sie ja keine Miete mehr, wenn Sie selbst in der Wohnung leben. Sie sparen zum einen die Miete, die Sie sonst zahlen würden und haben diese Rendite dann noch mal beim Wiederverkauf in x Jahren. Auch als Vermieter gilt quasi das Gleiche. Wenn Sie Wohnungseigentümer werden, setzen Sie auf sichere Altersvorsorge, da die Immobilienpreise und die Mieten im langfristigen Vergleich i.d.R. steigen. Siehe auch dazu: https://von-stosch.de/wohnungen-kaufen/

Steuervorteile

Aktuell gilt, dass Sie Ihre Wohnung, wenn Sie sie vermietet haben, nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen können. Das ist nur bei Wohnimmobilien so. Keine andere Kapitalanlagenform sieht dieses so vor. Zudem sind Kapital- und Erwerbsnebenkosten steuerlich absetzbar. Für die eigengenutzte Immobilie gelten andere steuerliche Fristen. Auch hier ist es unbedingt ratsam, die fachkundige Beratung eines Steuerberaters einzuholen.

Wohnungseigentümer werden – steigende Nachfrage

Auf die Lage kommt es an. Studien belegen, dass Immobilien in den deutschen Metropolregionen bis ca. 2040 einer steigenden Nachfrage unterliegen. Das heißt, Angebot und Nachfrage steuern den Preis. Wenn man hier davon ausgeht, wenn Sie Wohnungseigentümer werden wollen, dann gilt auch hier bis 2040 ein steigendes Niveau der Wohnungspreise, lässt man vorübergehende Marktschwankungen außer Acht.

Wohnungseigentümer werden mit inflationssicheren Klassiker

„Betongold“ – so werden Immobilien bezeichnet. Wohnungen oder Häuser gelten als klassische inflationssichere Kapitalanlagen. Die Rendite ist – außer man geht in den gewerblichen Bereich – geringer als bei Fonds oder Aktien, aber sie sind auch weniger spekulativ. Somit sind sie für Banken auch sicherer und damit finanzierbar. Das heißt, Sie können beim Wohnungseigentümer werden auch Fremdkapital einsetzen.  Wenn die Wertsteigerung also höher ist als die Kosten des Fremdkapitals, kommt es zu einem Hebeleffekt. Dieser ist natürlich um so größer, je höher der Preisanstieg beim Wiederverkauf. Auch wenn man davon ausgeht, dass die Mieten weiter steige, entsteht hier eine weitere Steigerung. Natürlich gibt es auch Risiken, wie Mietausfall oder einen schlechten Mieter, gern beraten wir Sie dabei.

Gern informieren wir Sie über die weiteren Vorteile, wenn es um das Thema Wohnungseigentümer werden geht. Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

Wärmebrücken vermeiden

Wärmebrücken vermeiden gerade bei der Gebäudesanierung

Wärmebrücken vermeiden – bei der nachträglichen Sanierung eines Hauses ist dieses dringend zu kontrollieren. Die gesteigerten Wärmeverluste haben auf jedes Gebäude und die Bewohner negative Auswirkungen. Gerade bei der Gebäudesanierung ist es ratsam, auf Wärmebrücken zu achten und diese zu vermeiden.

Wärmebrücken vermeiden

Wärmebrücken vermeiden

Was ist eine Wärmebrücke?

Eine Wärmebrücke geht mit einem verstärkten Wärmeabfluss einher. Hierdurch kommt es zu einem höheren Heizenergieverbrauch. Dieses kann so weit gehen, dass 30 Prozent mehr Energie verbraucht werden, was durch Sie als Eigentümer natürlich auch bezahlt werden muss. Gerade in Zeiten gesteigerter Energiekosten und Knappheit sollte man Wärmebrücken vermeiden und bares Geld sparen. Wärmebrücken sind also Stellen in der Gebäudehülle, die wärmedurchlässiger sind als andere Bauteile. Man unterscheidet dabei zwischen materialbedingte, konstruktive und geometrische Wärmebrücken. Auch Kombinationen dieser sind möglich. So wird die Wärme und damit Heizenergie schneller nach außen transportiert und man muss mehr Heizen als notwendig. Daher sollte man bei Neubau und Gebäudesanierung Wärmebrücken ausschalten.

Thermische Behaglichkeit

Es sind bei Wärmebrücken niedrigere Oberflächentemperaturen festzustellen. Die Außenwand Oberflächen, die kälter sind, werden von uns Menschen als unbehaglich/störend empfunden, da sie geringere Strahlungswärme haben. Die logische Konsequenz: Heizung hochdrehen. So erwärmt man die Raumluft, was aber auch Heizenergie und damit Geld kostet. Diese Unbehaglichkeit tritt ein, wenn die Oberflächentemperatur mehr als 3 Kelvin gegenüber der Raumluft absinkt oder 10 Grad unterschreitet.

Wärmebrücken vermeiden für die Wohnhygiene

Warum? Schimmel kann sich bei Wärmebrücken recht einfach bilden. Wer will schon Schimmel in der Wohnung oder im Haus? In den Bereichen von Wärmebrücken kann es an der Innenoberflächen zu Tauwasserausfall kommen. Jeder kennt diesen Effekt von einem kalten Glas im Sommer. An den so entstanden feuchten Bauteil sammelt sich Staub aus der Raumluft. In Verbindung mit Farbe und Tapetenkleister ein idealer Nährboden für den – zum Teil – gesundheitsschädlichen Schimmelbefall. Sie sollte als darauf achten, dass Sie Wärmebrücken vermeiden. Gerade vernünftiges Heizen, aber auch richtiges Lüften sind hier die Schlüssel zu einem schimmelfreien Zuhause. Dabei gelten Bäder und Küchen als besonders gefährdet, da viel Luftfeuchtigkeit durch beispielsweise Kochen und Duschen entsteht. Die relative Luftfeuchtigkeit solle ca. zwischen 40 und 60 Prozent gehalten werden.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Grüne Gebäude

Grüne Gebäude sind gefragt, „braune“ Mieten und Kaufpreise fallen

Grüne Gebäude sind nachgefragt wie nie. Es soll auch in Zukunft nicht wirklich mehr „braune“ Immobilien geben. Die Green Buildings machen die Zukunft? Dabei sind die alten Gebäude, die braunen, einem deutlichen Preisverfall sowohl bei Miete und Kauf unterlegen. SO nach dem RICS Sustainability Report.

Grüne Gebäude

Grüne Gebäude Adobe Stock Standard Lizenz 427871396 Romolo Tavani

Grüne Gebäude Nachhaltigkeit

Nachhaltige Immobilien, sog. Grüne Gebäude oder Green Buildings sind bei Käufern und Investoren gefragt wie nie. Sagen wir so, wer sich diese den leisten kann. Angebot und Nachfrage regeln den Markt. Damit sind die „braunen“ Gebäude die Verlierer in dem jungst herausgebrachten RICS Sustainability Report 2022. Dabei wurden ca. 4000 Immobilienexperten befragt, wovon ca. 2000 in Europa ansässig sind. Dabei sehen in Deutschland ca. 57 % der Befragten einen Rückgang bei den Mietpreisen und sogar 60 % bei Kauf für „braune Immobilien“.

Wer ist RICS?

Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist ein 1868 gegründeter britischer Berufsverband von Immobilienfachleuten und Immobiliensachverständigen. Als Hauptaufgaben sind die Regulierung und Förderung des Berufsstandes und die Aufrechterhaltung hoher Standards. Aber auch der Schutz der Kunden und Verbraucher und die unparteiische Beratung sind als Ziele festgelegt. International ist RICS eine der höchsten Standards, den man als Sachverständiger erreichen kann.

Grüne Gebäude gerade im Gewerbesektor

Besonders bei den Green Buildings, stellt die Studie eine steigende Nachfrage fest. Gerade Investoren setzen auf den zukunftsträchtigen Trend. Klimarisikobewertungen gehören heute mit zum Umdenkprozess. Deutschland hat mit 79 % eine gewisse Vorreiterstellung zu Gesamteuropa (73 %). Das Thema Klima und nachhaltige Gebäude steht also weiter oben auf der Tagesordnung bei Investoren. Die RICS kritisierte dabei etwas, dass die Kohlenstoffmessung noch nicht genug Einzug bei der Geschäftspraxis Investor erhalten hat. Instrumente und Standards der Grüne Gebäude müssen zum Standard im Kopf der Investoren werden. Das Kohlenstoffmanagement muss eine deutliche Verbesserung erfahren. Die Nachhaltigkeitsanalyse ist aber zum Teil abhängig von diesem Management. Die hohen Kosten für kohlenstoffarme Produkte, aber auch fehlende Normen, Instrumente und die fehlende Verfügbarkeit in Europa machen die Verringerung der CO₂-Emissionen so quasi unmöglich kontrollierbar und ausführbar.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Kontaktieren Sie uns gern www.von-stosch.de

Beruf Immobilienmakler

Beruf Immobilienmakler im Wandel

Beruf Immobilienmakler: Wir lieben unsere Arbeit. Daher sind wir Immobilienmakler geworden. Der Immobilienmarkt unterliegt zurzeit einem starken Wandel. Das de Beruf Immobilienmakler so spannend macht, ist neben Leidenschaft und Arbeitseinsatz auch die Wandlungsfähigkeit. Die Immobilienwirtschaft ändert sich ständig. Jetzt sind wir gerade alle in der digitalen Welt angekommen, nun werden wird doch das Fachwissen über Energieberatung oder Thermografie oder Blower Door oder nachhaltiger Baukonstruktion immer weiter in den Vordergrund rücken. Warum? Der Kunde will es.

Beruf Immobilienmakler

Beruf Immobilienmakler Adobe Stock Standard Lizenz 73839719 Coloures-Pic

Beruf Immobilienmakler – der Markt im Wandel

Die Immobilienwirtschaft ist in der aktuellen Situation überfordert. Die Verbraucher sind durch die starke Unsicherheit zurückhaltend und das belastet natürlich das Geschäft mit dem Betongold. Es hat sich in den letzten Monaten viel verändert: Inflation, Fachkräftemangel, steigende Materialpreise und sogar Lieferengpässe. Aber auch die potenziellen Käufer haben sich in diesem Markt angepasst. Der Nachhaltigkeitsgedanke und von Investoren der Renditegedanke kommen noch dazu. Folge eine Kaufzurückhaltung. Aber auch der Krieg, die Energiekrise oder die Welle von Unternehmensinsolvenzen tun ihr Übriges. Durch all diese Belastungen stehen Käufer vor dem Problem geringerer Renditen bei weiterwachsenden Zins. Das heißt auch für den Beruf Immobilienmakler umdenken.

Neuaufstellung

Die Nachfrage von Immobilien ist eingebrochen. Die großen Makler haben teilweise erhebliche Entlassungen bereits vorgenommen, um die Kosten zu senken und der neuen Auftragslage entgegenzuwirken. Unternehmensstrategien werden adjustiert. Die Verunsicherung der Kunden zwingt die Immobilienmakler umzudenken.

Beruf Immobilienmakler, keine weiteren Preissteigerungen?

Die gestiegenen Hypothekenzinsen und Inflationsraten, aber auch die Energiekrise haben dem Markt den „Rest“ gegeben. Pandemie, Krieg aber auch Materialpreise wurden alle recht sanft durch den Niedrigzins abgefangen. Die Preise steigen nicht mehr weiter als die vergangen Jahre. Die Folge für den Beruf Immobilienmakler: Die Vermarktungsprozesse werden deutlich länger bei fallenden Kaufpreisen, damit werden die Gewinn- bzw. Provisionsmargen kleiner und Aufträge weniger. Die erschwerten Finanzierungsbedingen machen es vielen Kaufwilligen unmöglich, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Wir stehen also vor einem großen Wandel, indem nicht einfach alles gekauft wird, sondern seit langer Zeit wieder richtig gemakelt werden muss. Für viele junge Kollegen ein nie dagewesener Markt, da die Hochphase ja durchaus ca. 12 Jahre gehalten hat. Auch die Immobilienbewertung ist für viele Immobilienmakler schwierig. Es wurde ja alles verkauft. Und nun? Wir erwarten eine spannende Zukunft.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Rufen Sie uns gern an, www.von-stosch.de

Berliner Mietendeckel

Berliner Mietendeckel – was ist das genau?

Berliner Mietendeckel ist eine staatliche Regulierung für die zulässige Miethöhe pro Quadratmeter Wohnraum. Der Berliner Mietendeckel oder Mietendeckel sind die umgangssprachliche Bezeichnung für ein von der rot-rot- grünen Koalition angestoßene und am 30. Januar 2020 beschlossene Gesetz des Landes Berlin. Mietenstopp, Mietobergrenze, Mietabsenkung und die Begrenzung der Modernisierungsumlage sind dabei die wesentlichen Regelungen des Mietendeckels. Die Regelung des „Berliner Sonderweg“ ist vom Bundesverfassungsgericht gekippt worden. Auch hat es nicht wie gewollt zu einer Schaffung von Wohnraum geführt. Der Berliner Senat wollte mit dem Instrument Mietendeckel den immer weiteren Anstieg von Mieten begrenzen.

Berliner Mietendeckel

Berliner Mietendeckel AdobeStock_153781638 Robert Kneschke

Berliner Mietendeckel umkämpft

Der Mietendeckel war von Anfang an stark umkämpft. Mieter-Vertreter wollten ihn unbedingt haben, Investoren lehnten ihn kategorisch ab. Das Bundesverfassungsgericht hat den Mietendeckel gestoppt. Der Berliner Mietwohnungsmarkt war mit Start des Mietendeckels zusammengebrochen. Dieses fand eine Studie des Ifo-Instituts heraus. Seit Ende der Mietendeckel steigen die Mieten wieder an und Investoren investieren weiter. Nun steht die steigende Inflation und der Zinsanstieg dem fehlenden Wohnraum im Wege.

War es denn ein Erfolg?

Mieten stiegen bei Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, im Vergleich zu anderen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern pro Quartal 11 Prozent weniger. Es gab also weiterhin einen Mietanstieg, aber lange nicht mehr so hoch wie ohne Mietendeckel. Seitdem der Bundesgerichtshof den Mietendeckel gekippt hat, gibt es entsprechend einen Nachholeffektbei den Mieten in Berlin. Allerdings gibt der Bericht aus, dass die Mieten noch nicht auf dem Nivea sind, wo sie ohne Mietendeckel wären.

Mietenstopp und Berliner Mietendeckel

Hier wurde in §3 verboten, eine Miete zu fordern, die die Stichtagesmiete vom 18. Juni 2019 überschreitet. Auch Mieterlösungsvereinbarungen wie Index oder Staffel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete waren verboten.

Mietobergrenze, Mietpreisabsenkung (Kappung) und begrenzte Modernisierungsumlage

Beim Mietendeckel wurden weiterhin die Mietobergrenze beschlossen. Hierbei gab es 12 Kategorien, die sich nach dem Baujahr und der Ausstattung orientieren. Die verwendeten Werte waren vom Mietenspiegel 2013 abgeleiert. Bei der Mietpreisabsenkung waren sogenannte überhöhte Mieten betroffen, die sich automatisch nach 9 Monaten nach Inkrafttreten verringern sollten. Bei dem Mietendeckel galt weiterhin die Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 1 Euro pro Quadratmeter. Dieses widersprach dem BGB, wo 8 % der Modernisierungskosten umgelegt werden können.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Kontaktieren Sie uns gerne www.von-stosch.de

Unterlagen für den Immobilienverkauf

Unterlagen für den Immobilienverkauf – was braucht man alles?

Unterlagen für den Immobilienverkauf ? Was brauchen Sie denn alles dafür? Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen? Wie bei Ihnen, benötigen Sie verschiedene Unterlagen, dass das Vorhaben gelingt. Gute Vorbereitung zählt hier. Wenn Sie die Unterlagen für den Immobilienverkauf zusammen haben, wird es Ihnen nicht nur Ihr Käufer danken.

Unterlagen für den Immobilienverkauf

Unterlagen für den Immobilienverkauf Standardlizenz AdobeStock_508899055 Tanya Nef

Unterlagen für den Immobilienverkauf – das brauchen Sie

Unvollständige Unterlagen können ggf. den Verkauf unangenehm verzögern. Das ist gerade in dieser Zeit von unsicheren Zinshöhen mehr als ärgerlich, da die Zinsen während des Verkaufsprozesses ggf. steigen können. Sicherlich kann auch ein Profi mit Vollmacht die Unterlagen besorgen, das ist in der Regel nicht kostenlos, da er/sie ja Arbeitszeit zur Besorgung der Unterlagen für den Immobilienverkauf investiert. Ihr Käufer benötigt die Unterlagen für die Bank, denn ohne Finanzierung kein Käufer, der Gutachter für die Bewertung, usw.. Hinzu kommt, dass es auch nicht den besten Eindruck beim Kaufinteressenten hinterlässt, wenn die Unterlagen fehlen.

Diese Unterlagen für den Immobilienverkauf benötigen Sie:

Aktueller Grundbuchauszug sollte vorliegen und nicht älter als drei Monate sein. In dem Grundbuchauszug finden Sie Angaben über eventuelle Belastungen (Keine Baulasten in S-H). Der Käufer und dessen Bank wollen, ja auch wissen, ob ggf. Grundpfandrechte eingetragen sind. Ebenso sind Grundrisse, Schnitte und die Flurkarte vorzulegen. Dabei sollte die Flurkarte auch aktuell sein. Hierauf ist die Mikrolage zu erkennen. In den Grundrissen sollten z.B. Umbauten ersichtlich sein. Allerdings sind diese auch von einem Architekten zu stempeln. Hierzu gehört ebenso die Wohnflächenberechnung mit Genehmigung.

Eine Baubeschreibung mit sämtlichen Details und gestempelt ist ein Bestandteil der notwendigen Unterlagen für den Immobilienverkauf. Gerade in der heutigen Zeit häufen sich Fragen nach der verbauten Dämmung und den Möglichkeiten zur energetischen Modernisierung. Hier sollte ein Profi Bescheid wissen – sollte, da es leider oftmals nicht so ist, sondern nur gefährliches Halbwissen vorhanden ist.

Bei Wohnungen oder Teileigentum sind ebenso Wirtschaftspläne, Protokolle, Betriebskostenabrechnungen, Teilungserklärung, Beschlusstagebuch usw. notwendig. Manche Banken bestehen auch auf eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Sie sehen, es läppert sich zusammen, was alles an Unterlagen nachgewiesen werden muss. Ungünstigerweise ist es auch eher selten, dass Verkäufer alle Unterlagen beisammen haben. Das heißt oftmals, dass eine fehlende Wohnflächenberechnung oder andere Unterlagen ergänzt bzw. besorgt werden müssen.

Wir sind noch nicht fertig

Der Energieausweis ist Pflicht. Gerade bei selbstgenutzten Immobilien liegt dieser nicht vor und sollte rechtzeitig beauftragt werden. Auch die Verbrauchszahlen und laufenden Nebenkosten sollten entsprechend nachweisbar aufgelistet sein. Bei vermieteten bzw. verpachteten Immobilien sollten natürlich die Verträge entsprechend vorliegen.

Unterlagen für den Immobilienverkauf mit dem richtigen Partner

Ein professioneller Immobilienmakler an Ihrer Seite erspart Ihnen dabei viel Ärger und Zeit. Also Profi wissen wir genau welche Unterlagen für den Immobilienverkauf vorliegen müssen und wo man diese wie bekommt. Denn nach den Unterlagen beginnt die Vermarktungsphase. Das beginnt beim Angebot mit ansprechenden Fotos oder 360 Grad Rundgang bis zum Termin mit Gutachter, der Ihre Immobilie und Ihre Unterlagen prüft.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

Einfamilienhaus-Verbot

Einfamilienhaus-Verbot wer, was, wie?

Einfamilienhaus-Verbot in Hamburg schon bittere Realität. Mit dem Vorstoß der Grünen soll der überproportionale Flächenverbrauch abgeschafft werden. Es sollen keine Einfamilienhäuser mehr gebaut werden, dafür Mehrfamilienhäuser in Geschossbauweise. Weil die Immobilien als schlecht für das Klima von den Grünen eingestuft werden, soll das Verbot weiter vorankommen. Momentan ist aber noch die jeweilige Kommune für die jeweiligen Bebauungspläne zuständig.

Einfamilienhaus-Verbot

Einfamilienhaus-Verbot Adobe Stock Standard Lizenz 509126666 Krakenimages.com

Einfamilienhaus-Verbot in Hamburg-Nord

In Hamburg Nord gilt das Einfamilienhaus-Verbot. So gibt es keine neuen Einfamilienhäuser mehr. In 2020 fällten, wurde die Entscheidung schon durch den rot-grünen Bezirk verkündet. Besonders vorangetrieben wurde das Einfamilienhaus-Verbot durch Bezirksamt Leiter Michael Werner-Boelz (Grüne). Dieses führte natürlich zu einer bundesweiten Debatte. Genannte Hauptgründe sind hier die vergleichsweise schlechte Energiebilanz, aber auch der vorherrschende Platzmangel. Aber auch sollen mehr Menschen verbunden mit weniger Kosten auf etwaigen Flächen untergebracht werden. Zu Hamburg Nord gehören die Stadtteile Barmbek, Fuhlsbüttel oder auch Langenhorn. Seit dem wird hier kein Grundstück mehr für einen Neubau eines Einfamilienhauses ausgewiesen.

Und Einfamilienhaus in Hamburg-Nord

Durch das Einfamilienhaus-Verbot kann man hier eigentlich nur noch gebrauchte Einfamilienhäuser kaufen. Den anderen bleibt nur der Schritt, eine Wohnung oder eine andere von der Hoheit genehmigte Neubebauung durchzuführen oder zu kaufen. Eine Ausnahme ist, wenn das Grundstück für zwei Häuser groß genug ist und eines davon veräußert wird.

Und Einfamilienhaus-Verbot in gesamt Deutschland?

Deutschlandweit wird sich das Einfamilienhaus-Verbot vielleicht durchsetzen? Wer weiß, wohin der Wind weht. Betroffen sind davon allerdings nur die Großstädte. Es ist sicher möglich, dass andere Kommunen dem Einfamilienhaus-Verbot folgen, aber hoffentlich doch unwahrscheinlich oder zumindest nicht im großen Stil. Bisher ist der südliche Teil von Essen dem Beispiel nur gefolgt. Dass die momentane Bundesregierung Einfamilienhäuser als nicht positiv ansieht, macht ein Interview mit Anton Hofreiter im Spiegel klar: „Einparteienhäuser verbrauchen viel Fläche, viele Baustoffe, viel Energie, sie sorgen für Zersiedelung und damit auch für noch mehr Verkehr“ Aber auch die Linke macht ähnliche Forderungen. Wenn man dagegen sieht, dass ca. zwei Drittel der Deutschen das eigene Haus als ideale Form ansehen, ist die Theorie des „unwahrscheinlichen“ s.o. hoffentlich standhaft.

Sie haben Anregungen oder Fragen? Nehmen Sie gern Kontakt auf: www.von-stosch.de