Mietpreisbremse einfach erklärt: Schutz vor explodierenden Mieten
„Wohnen muss bezahlbar bleiben.“
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum nimmt stetig zu, besonders in Städten wie Hamburg, Stuttgart, München und Berlin. In diesem Kontext spielt die Mietpreisbremse eine entscheidende Rolle, um exorbitante Mietsteigerungen zu verhindern.
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Preislimit für Neuvermietungen – Mietpreisbremse in Ihrer Region
Immer wieder wird über überhöhte Mieten debattiert. Doch warum greifen bestehende Begrenzungen nicht? Wo gilt die Mietpreisbremse aktuell, und welche Informationen sind wichtig, um den Preisdeckel zu verstehen?
Herausforderung auf dem Wohnungsmarkt
Mehr als die Hälfte der Deutschen lebt zur Miete, ein europäischer Spitzenwert. Insbesondere in Ballungsräumen wie München, Frankfurt am Main oder Stuttgart sind hohe Mietkosten ein belastendes Thema. München verzeichnet beispielsweise eine durchschnittliche Neuvertragsmiete von etwa 18,80 Euro pro Quadratmeter.
Um diesem Anstieg entgegenzuwirken, wurde die Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 eingeführt. Im Gegensatz zu den Bestandsmieten, bei denen eine allgemeine Grenze für Mieterhöhungen besteht, begrenzt die Mietpreisbremse Neuvermietungen auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies gilt insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten.
Wirksamkeit und Anpassungen
Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ist umstritten. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) stellte 2020 eine „messbare Bremswirkung“ fest, jedoch mit einem Effekt von nur zwei bis vier Prozent. Interessanterweise stiegen die Mieten in Gebieten mit Mietpreisbremse stärker als in Städten ohne Deckel.
Um die Effektivität zu steigern, wurden bereits im Koalitionsvertrag der vorherigen Bundesregierung Anpassungen an der Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage vereinbart. Diese Änderungen wurden am 1. Januar 2019 umgesetzt und im April 2020 erneut überarbeitet.
Die Funktionsweise der Mietpreisbremse
In den letzten Jahren ist das Mietniveau in Deutschland rapide angestiegen, mit Erhöhungen von bis zu 45 Prozent. Die verschärfte Mietpreisbremse soll diese Entwicklung verlangsamen.
Die Mietpreisbremse funktioniert wie folgt: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Einstufung als angespannter Markt obliegt den einzelnen Bundesländern, und die Vergleichsmiete kann dem lokalen Mietspiegel entnommen werden.
Mietpreisbremse: Verständliche Erklärung mit aktuellen Anpassungen
„Fairer Wohnraum für alle – Neuerungen und Ausnahmen einfach erklärt“
Ausnahmen bei Neuvermietungen und Modernisierungen Mietpreisbremse einfach erklärt
In der Diskussion um steigende Mieten ist die Mietpreisbremse ein zentrales Instrument. Doch gibt es Ausnahmen? Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen gilt die Bremse, nicht jedoch bei Neubauten. Diese Ausnahme dient dazu, Investoren nicht zu bremsen, neuen Wohnraum zu schaffen.
Auch bei Modernisierungsmaßnahmen gibt es Freiräume. Die Mietpreisbremse soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Daher sind erste Vermietungen nach umfassenden Modernisierungen von der Mietpreisbremse ausgenommen. Bestehende Mieten oberhalb der Deckelung können durch den Bestandschutz beibehalten werden.
Klärung von „Neubau“ und „umfassende Modernisierung“
Unter „Neubau“ fallen Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn die Kosten mindestens einem Drittel eines Neubaus entsprechen und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist. Teilmodernisierungen können ebenfalls die Miete beeinflussen, unter Beachtung der gleichen Regeln wie bei bestehenden Mietverhältnissen (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).
Änderungen ab Januar 2019: Transparente Offenlegung der Vormiete
Seit Januar 2019 müssen Vermieter offenlegen, wie viel Miete der Vormieter zahlte. Diese Regelung gilt, wenn die geforderte Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter muss dies vor Vertragsabschluss mitteilen, die Vormiete offenlegen und die gesetzliche Ausnahmeregel angeben.
Zusätzliche Anpassungen seit 2020: Rückerstattung und erweiterte Fristen
Bisher konnte zu viel gezahlte Miete erst ab dem Aufdeckungszeitpunkt gesenkt werden. Seit April 2020 können Mieter rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses eine Rückerstattung fordern. Die Mietpreisbremse wurde zudem bis Ende 2025 verlängert.
Union und SPD haben beschlossen, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der letzten sechs Jahre zu bestimmen, um Mietpreiserhöhungen stärker einzudämmen. Die Änderung im Bundesgesetzbuch (§ 558 Absatz 2 Satz 1 BGB) trat am 1. Januar 2020 in Kraft. Bis Ende 2020 gelten für Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1. März 2020 noch die alten Regelungen.
Die Mietpreisbremse schafft Transparenz und Fairness auf dem Wohnungsmarkt, wobei aktuelle Anpassungen den Mieterschutz weiter stärken.
Mietpreisbremse leicht erklärt: Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Transparente Orientierung für Mieter und Vermieter
Die Suche nach der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Höhe der Miete in einer bestimmten Region lässt sich mithilfe des Mietspiegels ermitteln. Größere Städte und Gemeinden in Deutschland erstellen diesen, und Mieter sowie Vermieter können die Daten beim zuständigen Amt anfordern – sei es das Wohnungs- oder Sozialamt. Falls keine behördliche Auskunft vorhanden ist, übernehmen Interessenvertreter die Erstellung des Mietspiegels.
Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel
Das Gesetz unterscheidet zwischen dem einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) und dem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB. Während der einfache Mietspiegel auf Marktschätzungen durch lokale Experten basiert, unterliegt der qualifizierte Mietspiegel strengeren wissenschaftlichen Anforderungen. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen über Mieterhöhungen besitzt der qualifizierte Mietspiegel eine höhere Beweiskraft im Vergleich zum einfachen Mietspiegel.
Gültigkeitsbereich der Mietpreisbremse: Wo sie greift und warum
Die Mietpreisbremse kommt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zur Anwendung. Die Einschätzung, ob ein Markt als angespannt gilt, obliegt den einzelnen Bundesländern. Hierbei werden Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung als Indikatoren herangezogen.
Grundsätzlich bleibt die Mietpreisbremse fünf Jahre in Kraft, nach denen eine Verlängerung bis zum 31. Dezember 2025 beantragt werden kann. Doch nicht alle Bundesländer setzen die Mietpreisbremse um, und in einigen wurde sie aufgrund von Formfehlern gekippt.
Die Bundesländer Mietpreisbremse leicht erklärt
Bayern: Ein Blick auf die Entwicklung
Bayern führte die Mietpreisbremse 2015 in mehreren Städten ein. Nach einer gerichtlichen Anfechtung wurde das Gesetz nachgebessert, und seit dem 1. Januar 2022 gilt eine Neufassung. Diese erweitert die Mietpreisbremse auf 203 Städte und Gemeinden, was etwa zehn Prozent aller bayerischen Ortschaften ausmacht. Die Regelung bleibt bis 2025 in Kraft, und so schafft Bayern eine ausgewogene Balance zwischen Mieterschutz und der Förderung von Wohnungsbau.
Mietpreisbremse im Überblick: Regionale Regelungen und Entwicklungen
Eine bunte Mischung aus Regelungen in deutschen Städten und Gemeinden
Baden-Württemberg: Ein Neuanfang für Mieter und Vermieter
Im sonnigen Baden-Württemberg ergab sich im März 2019 eine Neuinterpretation der Mietpreisbremse aus formalen Gründen. Das Landgericht Stuttgart bemängelte, dass die Veröffentlichung der Begründung für die Anwendung der Mietpreisbremse ausblieb. Bereits im Jahr 2015 hatte die Landesregierung die Verordnung zur Mietpreisbremse erlassen, und bis zu diesem Gerichtsentscheid galt der Preisdeckel in 68 Städten und Gemeinden. Seit 2020 gibt es eine aktualisierte Fassung, die in nunmehr 89 Städten und Gemeinden bis Juni 2025 Gültigkeit besitzt. Hierbei darf die Miete bei Mietbeginn maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Berlin: Dynamik und Wandel in der Hauptstadt
Die deutsche Hauptstadt Berlin steht nicht nur für Kultur und Geschichte, sondern auch für Mietpreisregulierungen. Seit Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet und wurde bis 2025 verlängert. Ein kurzzeitiger Ausflug in den „Mietendeckel“ im Februar 2020, der die Mieten für fünf Jahre einfrieren sollte, wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht gestoppt. Seitdem regelt die Mietpreisbremse erneut die Mieten in Berlin, das als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft ist.
Brandenburg: Ein später Start mit klaren Regeln
In Brandenburg startete die Mietpreisbremse 2015, doch erst Ende März 2019 wurde die fehlende Begründung nachgereicht. Rückwirkend konnte die Mietpreisbremse nicht für gültig erklärt werden, sodass Mieter erst seit dem 4. April 2019 davon profitieren. Die Regelung ist bis 2025 befristet und gilt in 19 Städten und Gemeinden.
Bremen: Auf Zeit begrenzte Schutzmaßnahmen
Bremen setzte die Mietpreisbremse im Jahr 2020 bis 2025 für die Stadt Bremen in Kraft, wobei Bremerhaven von dieser Regelung unberührt bleibt.
Hamburg: Anpassungen für städtischen Wohnraum
Der Stadtstaat Hamburg führte bereits 2015 eine Mietpreisbremse ein, die 2018 aufgrund eines Formfehlers vom Landgericht gekippt wurde. Nach der Überarbeitung gilt die Mietpreisbremse seit dem 11. Juli 2018 und wurde 2020 bis 2025 verlängert.
Hessen: Stetige Optimierung für mehr Wohnqualität
Hessen erließ im November 2015 die Mietpreisbremse, die 2018 vorübergehend vom Landgericht aufgehoben wurde. Seit November 2020 gilt eine überarbeitete Version in 49 Städten und Gemeinden, darunter Bad Homburg, Bad Vilbel, Darmstadt sowie sämtliche Stadtteile von Frankfurt am Main und Wiesbaden.
Mecklenburg-Vorpommern: Mietpreisbremse mit Nordlichtern Mietpreisbremse einfach erklärt
Mecklenburg-Vorpommern führte die Mietpreisbremse 2018 in Rostock und Greifswald ein.
Niedersachsen: Einhaltung der Preisgrenzen
Niedersachsen führte die Mietpreisbremse 2016 in 19 Städten und Gemeinden ein. Obwohl das Amtsgericht Hannover im Dezember 2019 die Preisdeckelung für ungültig erklärte, trat eine neue Verordnung am 1. Januar 2021 in Kraft und regelt die Mietobergrenze in 18 Städten und Gemeinden.
Ein Neustart für Nordrhein-Westfalen
Die nordrhein-westfälische Mietpreisbremse hat in den letzten Jahren eine Verjüngungskur durchlaufen. Seit ihrem Inkrafttreten im Juli 2015 in 22 Kommunen, darunter Düsseldorf und Köln, hat sie einige gerichtliche Hürden genommen. Das Amtsgericht Köln bemängelte im Februar 2019 eine fehlende Begründung und machte die Mietpreisbremse vorübergehend gerichtlich nicht durchsetzbar. Doch die Landesregierung hat reagiert und nachgebessert. Seit dem 1. Juli 2020 ist die Mietpreisbremse in einer aktualisierten Fassung in 18 Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens gültig.
Rheinland-Pfalz: Stetige Anpassungen für eine ausgewogene Mietlandschaft
In Rheinland-Pfalz wurde die Mietpreisbremse im Oktober 2015 in Mainz, Trier und Landau eingeführt. Das Amtsgericht Mainz erklärte sie im Juli 2019 für unwirksam, woraufhin eine neue Verordnung im September 2019 in Kraft trat. Speyer wurde neu in den Kreis der reglementierten Städte aufgenommen. Seit dem 1. Oktober 2019 können Mieter, die einen Vertrag abschließen, von den Schutzmaßnahmen der Mietpreisbremse profitieren. Diese Regelung ist bis 2025 gültig.
Saarland: Eine Region ohne Preisbremse, aber mit anderen Vorzügen
Das Saarland hat bisher auf die Einführung der Mietpreisbremse verzichtet, sieht jedoch aktuell keinen Bedarf für diese Preisdeckelung.
Sachsen: Kontinuität ohne Mietpreisbremse
Auch in Sachsen setzt man bisher nicht auf die Mietpreisbremse. Die Landesregierung hat bisher keinen Gebrauch von diesem Instrument gemacht.
Sachsen-Anhalt: Mietpreisbremse bleibt ungenutzt
Sachsen-Anhalt hat sich ebenfalls dazu entschieden, auf die Mietpreisbremse zu verzichten. Hier setzt man auf andere Mechanismen zur Regulierung des Wohnungsmarktes.
Schleswig-Holstein: Vorzeitiges Ende der Mietpreisbremse
Schleswig-Holstein führte im Dezember 2015 die Mietpreisbremse in zwölf Kommunen ein, darunter Kiel, Sylt und Orte im Hamburger Umland. Allerdings entschied sich das Land als erstes Bundesland, die Mietpreisbremse vorzeitig zum 30. November 2019 abzuschaffen.
Thüringen: Erfolgreiche Preisregulierung für ausgewählte Städte
In Thüringen gilt die Mietpreisbremse für neu abgeschlossene Mietverträge in Erfurt und Jena. Die Verordnung wurde im März 2016 eingeführt und bereits bis zum Jahr 2025 verlängert. Diese Maßnahme trägt dazu bei, die Mietlandschaft in diesen Städten ausgewogen zu gestalten und einen bezahlbaren Wohnraum zu sichern.
„Wohnen ist ein Grundbedürfnis, aber bezahlbares Wohnen ist eine Kunst.“
Aausnahmen und Regeln Mietpreisbremse einfach erklärt
Mietpreisbremse umgangen: Tricks der Vermieter
Die Mietpreisbremse ist ein Schutzinstrument für Mieter, dennoch gibt es Kniffe, mit denen Vermieter die Regelungen umgehen können. Hier sind einige Aspekte, die Mieter im Blick behalten sollten:
Neubau und Modernisierung als Ausnahme
Vermieter können die Mietpreisbremse umgehen, wenn das Mietobjekt neu gebaut oder umfassend modernisiert wurde. Ebenso, wenn der Vormieter bereits eine Miete zahlte, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.
Möblierte Wohnungen mit Extra-Aufschlag
Die Vermietung möblierter Einliegerwohnungen oder zeitlich begrenzt vermieteter Wohnungen ermöglicht Vermietern einen Zusatzaufschlag für die bereitgestellte Möblierung. Hierbei wird oft ein Aufschlag von etwa zwei Prozent des Zeitwerts der Möblierung auf die Monatsmiete veranschlagt.
Falsche Quadratmeterzahl: Nachmessen lohnt sich
Einige Vermieter geben falsche Quadratmeterzahlen an. Mieter können dies überprüfen, da seit November 2015 auch geringfügige Abweichungen eine Mietänderung ermöglichen. Wichtig dabei ist die Einhaltung der Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Nebenkostenprüfung für Mieter
Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung genau prüfen, da nicht alle aufgelisteten Kosten rechtlich weitergegeben werden dürfen.
Indexmiete als Alternative
Die Indexmiete basiert auf dem Verbraucherpreisindex und ermöglicht eine Mietanpassung entsprechend der Lebenshaltungskostenentwicklung. Während die Ausgangsmiete den Mietpreisbremse-Regelungen entsprechen muss, kann die Miete im Laufe der Zeit steigen.
Mietpreisbremse vs. Kappungsgrenze: Der Unterschied
Die Mietpreisbremse wirkt bei Neuvermietungen, während die Kappungsgrenze für bestehende Mietverhältnisse gilt. Letztere regelt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf.
Mieterrechte: Zu viel Miete bezahlt?
Mieter, die eine überhöhte Miete entdecken, sollten den Vermieter rügen, bevor sie die zu viel gezahlte Miete einbehalten dürfen. Eine rechtliche Beratung durch einen Mieterverein oder Anwalt kann dabei helfen.
Strafen für Vermieter bei Verstößen
Verstöße gegen die Mietpreisbremse können für Vermieter Konsequenzen haben. Bei Nichtahndung durch den Mieter drohen jedoch keine Strafen. Die gezielte Verdrängung von Mietern durch extreme Preiserhöhungen wird seit 2019 als Ordnungswidrigkeit betrachtet.
von Stosch Immobilien Mietpreisbremse einfach erklärt
Für weitere Informationen zur Mietpreisbremse und Immobilienberatung besuchen Sie www.von-stosch.de. Von Stosch Immobilien, unter der Leitung von Florian von Stosch, bietet kompetente Unterstützung im Immobilienbereich.
