Kategorie: Allgemein

2. Juni 2023

Bewertungsfaktoren

Bewertungsfaktoren für die Immobilienbewertung

Die Bewertungsfaktoren bei der Bewertung von Immobilien sind vielfältig. Denn jede Immobilie ist einzigartig. Für eine grobe Einschätzung mag der Vergleich mit ähnlichen Immobilien ausreichen. Es ist aber schwer, einen genauen Verkaufspreis zu finden, indem man einfach vergleichbare Immobilien heranzieht. Für die professionelle Bewertung muss also deutlich genauer hingeschaut werden. In unserer Miniserie über Bewertungsfaktoren wollen wir auf diese verschiedenen Anpassungen genauer eingehen.

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Die wichtigsten Bewertungsfaktoren für die Immobilienbewertung

Der richtige Wert einer Immobilie einzuschätzen, ist gerade am aktuellen Markt eine hohe Kunst. Durch gestiegene Zinsen, aber auch die Energiekrise oder die Pandemie müssen zu den „normalen“ Bewertungsfaktoren viele kleine Parameter gewichtet und entsprechend berücksichtigt werden. Es kommt dabei auch darauf an, wer die Immobilie bewertet und zu welchem Zweck ein Gutachten geschrieben wird. Ob das Ziel Marktwert, Verkehrswert, Beleihungswert und Preiseinschätzung ist, ist davon von ausschlaggebender Bedeutung. Auch Sachwert und Ertragswert und Vergleichswert als die drei üblichen Verfahren sollen zu dem gleichen Ergebnis kommen – aber! – tun sie aktuell nicht. Es empfiehlt sich also daher einen erfahrenen Immobiliensachverständigen oder Makler mit der Aufgabe zu betreuen, Ihre Immobilie zu bewerten. Die Wertermittlung bildet entsprechend die Grundlage für Verkauf oder auch Vermietung und begründet Erfolg oder Misserfolg.

Arten der Immobilienbewertung

In der Regel soll der Verkehrswert einer Immobilie festgestellt werden. Dabei sind die drei wichtigsten Verfahren, das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das BauGB bildet hierbei die gesetzliche Grundlage. Dabei ist der Verkehrswert, der Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingen und ohne Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse durchschnittlich erzielt wird. Bewertungsfaktoren beeinflussen entsprechend die Bewertung dabei, z.B. Lage oder Zustand der Immobilie. Die Gründe der Bewertung beeinflussen dabei auch die Verfahrenswahl.

Gründe für die Immobilen Bewertung und Bewertungsfaktoren

Die Gründe können höchst verschieden sein. Erbschaft, Scheidung, Verkauf, Schenkung, u.v.m. Hier kommt es natürlich auch auf die Art der Immobilie an. Reden wir über eine Villa in Elblage oder über die 1-Zimmer-Wohnung aus 1950.

Wichtige Bewertungsfaktoren

Wie bereits beschrieben, gibt es verschiedene Bewertungsfaktoren. Es gibt dabei wichtigere Faktoren wie die Lage und unwichtiger Faktoren. Weitere Faktoren wären z.B. der Zustand oder Grundbucheinträge, die Berücksichtigung finden müssen.

Sie haben Fragen? Dann melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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31. Mai 2023

Den Preis zu hoch ansetzen

Den Preis zu hoch ansetzen beim Immobilienverkauf

Den Preis zu hoch ansetzen? Was ist denn jetzt der Wert der Immobilie und was ist Preisvorstellung? Bei dem Thema „Preisstrategien“ darf dieser Teil wohl nicht in unserer Serie fehlen. Er wird in der Realität ja sehr gern gelebt. Egal ob mit oder ohne Makler.

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Keine gute Idee?

Der Angebotspreis wird mit Absicht zu hoch angesetzt. So soll Verhandlungsbasis geschaffen werden. Hier muss man sagen, dass diese Preisstrategie selten aufgeht. Selbst in sehr nachfragestarken Regionen wie den Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München klappt diese Strategie in der Regel nicht. Als Verkäufer müssen Sie bedenken, dass der Immobilienkauf für die allermeisten Menschen eine der finanziell wichtigsten Entscheidungen des Lebens ist. Dementsprechend intensiv wird sich auch mit dem Thema Immobilie beschäftigt. Der örtliche Immobilienmarkt studiert, Angebote eruiert, aber auch aktuelle Rechtsprechung nachgelesen. Hinzu kommt, dass viele Käufer lange auf der Suche sind. Selten bis gar nicht klappt es, dass man den Zuschlag bei der ersten Immobilie erhält. Ihr Kaufinteressent ist quasi ein „Halbprofi“. Er bzw. sie weiß genau in seiner Region, was eine bestimme Immobilie mit den Ausstattungsmerkmalen, in der Größe und Lage wert sein darf. Diese Transparenz schaffen nicht nur die verschiedenen Immobilienportale. Hinzu kommt, dass teilweise falsches Wissen gelernt wird. Hier werden Dinge durchmischt, die nicht zueinander gehören. Leider steht ja auch in manch Internetforum „Blödsinn“. Dieses „Halbwissen“ muss für den erfolgreichen Verkauf ggf. korrigiert werden.

Zinsen und Pandemie und den Preis zu hoch ansetzen

Hinzu kommt, dass gerade am aktuelle Markt die Käufereiteressentenzahl geschrumpft ist. Das liegt primär an der Verdopplung der Leistungsrate. Aber auch Nebenkriegsschauplätze wie der Krieg und der damit verbundenen Energiekrise, die Inflation oder auch die Explosion der Materialpreise ist hierbei zu nennen.

Hinzu kommen noch Bank und Gutachter

Der Käufer will ja kaufen! Das ist Fakt. Aber wenn er spätestens aus fehlender Bonität bei der Bank auf die Bretter geht, ist Ihnen als Verkäufer kein Gefallen getan. Hinzu kommt, dass das Wissen als Käufer, von dem eines Gutachters ergänzt wird. Spätestens beim zweiten Vor-Ort-Termin ist der „gute Freund dabei“. Wenn Sie also den Preis zu hoch ansetzen, kommt früher oder später die Wahrheit ans Licht. Entweder springen Ihnen dann Ihre Käufer ab oder sie verhandeln sehr aggressiv und Sie setzen den Wunschverkaufspreis nicht durch.

Dann korrigiere ich halt den Preis nach unten

Immer wieder erlebt man, dass „Den Preis zu hoch ansetzen“ eine sukzessive Preisabwärtsspirale folgt. Erst 20.000 Euro im Angebotspreis runter, dann noch mal 10, usw. Die Anzeige wird immer „billiger“. Und das machen Sie damit Ihr Haus auch: billig! Wer will schon was „billiges“ kaufen. Damit meinen wir das Wort in dem Sinn „minderwertig“ oder „wertlos“. Denn das ist, was Sie erreichen. Wie oben beschrieben verfolgen Käufer den aktuellen Immobilienmarkt. Ein langsames immer weiteres Herabsetzen des Angebotspreises „verbrennt“ Ihre Immobilie – so nach der Art: „die kann ja gar nicht gut sein“, „mit dem Haus kann ja was nicht stimmen“. Ihr Haus wird zum „Ladenhüter“. Auch die Verkaufszeit zieht sich in die Länge. Die Folge: Sie verkaufen nach mehreren Monaten Inserat unter Marktwert.

Den Preis zu hoch ansetzen – der richtige Makler

Ein Profi soll helfen? Richtige Entscheidung! Aber bitte seien Sie vorsichtig bei der Maklerwahl. Ein Profi wird immer zu einem Verkaufspreis, der am Markt akzeptiert werden, raten. Dieser sollte maximal ein paar Prozent vom Verkehrswert abweichen. Gerade in der aktuellen Situation mit extremen Zinssteigerungen kann dieser aber auch mal unter dem ermittelten Verkehrswert liegen. Hier bietet z.B. das Bieterverfahren eine Alternative. Wenn ein Makler Ihnen eine utopisch hohen Verkaufspreis verspricht, will er in der Regel Sie nur ködern. Dieses Vorgehen ist selten von Erfolg gekrönt. Schauen Sie außerdem, wie lange es Ihrem Makler am Markt gibt.

Wie oft verkaufen Sie eine Immobilie?

Ein, zweimal im Leben? Dann sollten Sie auch auf einen Profi setzen. Die meisten Privatverkäufer scheitern, da sie emotional an Ihre Immobilie gebunden sind. Hier werden Fehler gemacht, ohne es zu wissen. Den Preis zu hoch ansetzen? Interessenten nicht akzeptieren, da sie etwas Negatives über die Immobilie gesagt haben, oder, oder, oder? Daher ist es wichtig, dass ein Immobilienmakler außerordentlich gute Kenntnisse über den Immobilienmarkt besitzt und gleichzeitig seinen Kunden immer zur Seite steht. Mit seiner ausgezeichneten Expertise ist Florian von Stosch und sein Team beim Immobilienverkauf Ihr Ansprechpartner rund im Immobilienfragen. www.von-stosch.de

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26. Mai 2023

Preisstrategien

Preisstrategien beim Immobilienverkauf

Die Preisstrategien sind durchaus verschiedenste am Immobilienmarkt. Die Wertermittlung ist ja eine Sache, aber mit welchen Preis man an den Markt geht eine ganz andere? Und wie setzt man seine Preisvorstellung mit dem Käufer um? Ist es dabei besser, mit einem hohen Preis zu starten, um Verhandlungsmasse zu haben oder doch lieber den Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung bewusst niedrig ansetzten, um sich die Kaufinteressenten überbieten zu lassen?

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Die richtigen Preisstrategien – der erfolgreiche Immobilienverkauf

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen, entweder privat oder mit einem Immobilienmakler. Dazu muss natürlich ein Preis her. Man kann jetzt einen Sachverständigen beauftragen, der einem ein Wertgutachten schreibt und man hat gerade in den Preisverhandlungen mit dem Käufer alle Argumente für die Preisverhandlung bereit. Aber man kann auch fünf Makler kommen lassen und eine Preiseinschätzung machen lassen – der am meisten „bietet“ nimmt man. Aber auch die Online-Orakel, die auf vielen Websites zu finden sind, geben einem ja mit 5 Angaben einen Preis. Alles Preisstrategien, die beim Immobilienverkauf bzw. dem Versuch des Immobilienverkaufs zu finden sind. Bringt das was? Ehrlich gesagt, in der Regel nicht! Sie wollen heute zum bestmöglichen Preis verkaufen. Also muss man schon etwas raffinierter ran gehen!

Sie erwartet bei den Preisstrategien

Die Preisfindung und die Verhandlung mit dem Käufer – diese wollen verständlicherweise so wenig wie nötig bezahlen, während Sie so viel wie möglich haben wollen. Sie haben ja nur eine Immobilie und einen Versuch. Wenn der Käufer dann verhandeln will, ist doch ein höherer Preis gut, oder? Wir können Ihnen nur raten, lassen Sie Ihre Immobilie durch einen Experten einschätzen. Auch die Planung einer Preisstrategie ist sinnvoll. Das ist als Laie recht schwer. Dafür sollte man sich einen Profi an seine Seite holen. Denn genau der richtige Preis muss her.

Fehler bei den Preisstrategien

Eigentümer setzen oft den Preis zu hoch an, um Verhandlungsspielraum und natürlich mehr Erlös zu haben. Bedenken Sie dabei: Käufer sind heutzutage mehrere Jahre unterwegs, haben zig Besichtigungen hinter sich und ggf. schon mehrere Termine mit Ihrem Gutachter in anderen Immobilien. Sie haben ein „Bauchgefühl“ entwickelt. Daher ist Ihre Preisstrategie problematisch. Interessenten halten Ihr Angebot für unseriös und werde abgeschreckt. Die Kapitalanleger, die Miete und Rendite Berechnungen anstellen, haben Sie eh schon hinter sich gelassen. Damit haben Sie aber auch einen Teil der „Nachfrage“ verloren. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Bei einem zu niedrigen Preis laufen Sie Gefahr als Nichtprofi über den Tisch gezogen zu werden. Sie treffen zum Teil auf Verhandlungsexperten und manchmal auch nicht ganz seriöse Gestalten als Käufer. Der richtige Preis ist daher entscheidend für alle weiteren Vermarktungsschritte. Der Preis, der von Anfang an von beiden Seiten als fair empfunden wird. Damit generieren Sie genug, aber nicht zu viel Nachfrage.

Der richtige Preis

Gerade am heutigen Immobilienmarkt mit deutlich gestiegenen Zinsen muss wieder richtig bewertet werden. Viele Kollegen kennen nur die guten Zeiten der letzten 12 Jahre. Es wurde um jeden Preis verkauft. Leute haben sich quasi für den Zuschlag geprügelt. Sie haben ja auch alle Geld bekommen bei Zinsen unter einem Prozent. Heute in Zeiten der Energiekrise und doppelten Leistungsraten und deutlich kritischeren Banken ist dieser Markt nicht mehr gegeben. Daher ist der richtige Preis die einzige Option heute eine Immobilie zu vermarkten. Dabei muss der Zinsmarkt ebenso wie der energetische Zustand eines Gebäudes mit bewertet werden. Ein Online Orakel bringt Sie hier nicht weiter.

Die Verhandlungen bei den Preisstrategien

Selbstsicheres Auftreten ist wahrscheinlich eines von vielen Kriterien, wenn es um die Preisverhandlungen geht. Käufer monieren Ihre Immobilie gegebenenfalls. Der Preis soll ja runter. Gerade emotionale Bindungen an das Haus oder die Wohnungen bürgen die Gefahr, dass Sie dieses Vorgehen persönlich nehmen und nicht den optimalen Verkaufspreis erreichen können. Die Schwachstellen Ihres Objekts sind ggf. Ihre Schwachstellen. Hier können Sie als Verkäufer schnell aus dem Konzept gebracht werden. Zudem treffen Sie bei der spätestens zweiten Besichtigung auf einen Profi: der Sachverständige, der Käufer wird mitkommen.

Der Profi Immobilienmakler

Es ist sinnvoll, einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen. Er/ Sie ist in Preisverhandlungen, aber auch der Ermittlung des Angebotspreises erfahren und kennt in der Regel seinen „Kiez“. Preisstrategien, aber auch Preisverhandlungen brauchen eine Menge Knowhow, aber auch Vorbereitungszeit.

Den richtigen Immobilienmakler finden

Ganz einfach: erleben Sie ihn oder sie live! Melden Sie sich als Interessent zu einer Besichtigung an, dann werden Sie sehen, wie der Makler mit seinen Kunden umgeht. Stellen Sie Fragen. „Der Wurm soll doch dem Fisch schmecken und nicht dem Angler“. Kein Makler wird es ihnen wohl übel nehmen, wenn er eine Besichtigung macht und danach mit einem Neuauftrag für den Immobilienverkauf nach Hause geht.

Oder noch einfacher

Rufen Sie einfach von Stosch Immobilien direkt an. www.von-stosch.de

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24. Mai 2023

Bestellerprinzip Makler

Bestellerprinzip Makler: Wird ein Auftrag erteilt und dieser Auftrag ausgeführt, muss der Dienstleister vom Auftraggeber bezahlt werden, das ist die Definition des Bestellerprinzips. Im Falle des Handels mit Immobilien gilt seit Ende des Jahres 2020 ein neues Gesetz. Dieses Gesetz regelt die Bezahlung der Provision. Die Maklerprovision muss seitdem zwischen dem Käufer und dem Verkäufer je zur Hälfte übernommen werden bzw. ganz vom Verkäufer. Bei der Vermietung von Immobilien ist dieses Gesetz schon im Jahre 2015 festgelegt worden.

Wie funktioniert das Bestellerprinzip, Kauf und Verkauf?

Die neue gesetzliche Regelung für die Provision eines Maklers gilt seit dem Ende des Jahres 2020 und ist seit Beginn 2021 relevant für Käufer, Verkäufer und Makler. Das bedeutet, dass die Zahlung der Maklerprovision je zur Hälfte vom Verkäufer und dem Käufer bezahlt wird bzw. der Verkäufer ganz die Maklercourtage übernehmen muss.

Faktencheck in Kürze:

Gesetz zur Verteilung der anfallenden Maklerkosten bei Vermittlung von Wohnungen und Häusern gilt seit 2020
Eine Tätigkeit auf Provisionsbasis für Makler für Verkäufer ist somit nicht mehr möglich.
Die Maklerkosten werden nun zwischen Käufer und Verkäufer je zur Hälfte aufgeteilt.

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser das Bestellerprinzip Makler

Die gesetzliche Regelung gilt nur bei der Vermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, dabei kann aber auch eine Vermietung gemeint sein. Das Gesetz gilt jedoch nicht bei Verkäufen von unbebauten Grundstücken, Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern. Die gesetzliche Regelung gilt außerdem nur dann, wenn der Käufer der Immobilie ein Verbraucher ist. Es gilt nicht für Käufe von Unternehmen. Des Weiteren muss der Vertrag zwischen Makler, dem Käufer und dem Verkäufer immer schriftlich geschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen und Verträge sind nun nicht mehr ausreichend.

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Das Gesetz beinhaltet verschiedene Regelungen zum Bestellerprinzip Makler

Es bestehen seit Wirksamkeit des Gesetzes drei Formen, um Provisionszahlungen zu regeln. Gerne ist Florian von Stosch dazu bereit, Sie weitergehend zu diesem Thema zu informieren.

Möglichkeit 1, die Doppelprovision

Der Makler hat durch das neue Gesetz die Möglichkeit, mit dem Käufer und dem Verkäufer einen Vertrag zu schließen, um eine Doppelprovision zu vereinbaren. Hier ist darauf zu achten, dass die Kosten des Maklers für beide, den Käufer und den Verkäufer gleich hoch sind.

Möglichkeit 2, die Abwälzung

In diesem Falle wird nur zwischen dem Makler und dem Verkäufer ein Vertrag geschlossen. Im Nachhinein jedoch wird ein Teil dieser Provision auf den Käufer abgewälzt. In diesem Falle hat der Verkäufer die Nachweispflicht, dass er die Zahlung an den Makler durchgeführt hat.

Möglichkeit 3, nur eine der beiden Parteien zahlt die volle Provision an den Makler

Es besteht kein Zwang der Doppelprovision seit Inkrafttreten des Gesetzes. Dadurch kann es vorkommen, dass nur eine der beiden Parteien die Kosten des Maklers zu übernehmen hat. Für diese Möglichkeit bestehen zwei Varianten:

Variante 1

Der Verkäufer und der Makler vereinbaren eine Provision und der Verkäufer bezahlt diese. Diese Variante wird Innenprovision genannt.

Variante 2

Hier kommt die Außenprovision zum Tragen. Das bedeutet, der Käufer erteilt einen Auftrag an den Makler und zu diesem Zeitpunkt hat der Makler noch kein Kaufobjekt zur Verfügung. Dann wird erst bei Vollendung des Vertrages festgestellt, wie die Sachlage ist.Selbstverständlich gibt es noch weitere detaillierte Erklärungen, hier wurde nur auf die wichtigsten eingegangen. Mehr Info? Melden Sie sich gern bei uns www.von-stosch.de

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19. Mai 2023

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Privatverkauf

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen, gibt es einige Dinge zu beachten. In unserer Miniserie wollen wir heute der Frage nachgehen: „Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?“. Wenn die Immobilienvermarktung ihrerseits erfolgreich war, bleibt am Ende DER Käufer über. Hier geht es dann zum Notar, der einen Kaufvertrag schreiben soll. Aber was ist bei dem Kaufvertrag zu beachten? Welche Fallstricke gibt es?

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Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Der Notar

Beim Immobilienverkauf geht es um einen Grundstücksverkauf. Diese Geschäfte sind in Deutschland zwingend von einem Notar zu beurkunden. Man kann es nicht mal ebenso „unter der Hand regeln“. Sowohl Käufer als auch Verkäufer werden über den notariellen Kaufvertrag bzw. den Notar abgesichert. Welche Informationen gehören denn in den Vertrag?

Auch wenn es kein Notar wirklich hören mag: bei den meisten Verträgen handelt es sich um standardisierte Kontrakte. Allerdings werden hier auch jedes Jahr ähnlich wie bei einem Mietvertrag neue Regeln und vermeintliche Kleinigkeiten geändert, um ihn rechtssicher zu gestalten. Im Kaufvertrag selbst können individuelle Regelungen zwischen Käufer und Verkäufer oder auch Käufer und Käufer und Verkäufer und Verkäufer (z.B. bei einer Erbengemeinschaft) getroffen werden. Ein Beispiel hierfür wäre die Absicherung eines Wohnrechts eines Miteigentümers, das mit dem Kauf verknüpft wird.

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Fristen und Daten?

Terminliche Vorgaben, die im Kaufvertrag beschlossen werden, sind zu halten. Diese sind in der Regel mit der Übertragung der Immobilie verbunden. Übergabetermin, Termin für die Kaufpreiszahlung werden hier unter den Parteien vereinbart. Dieses sollte bei der Frage: Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Schon am besten vor der Erstellung des Vertrags besprochen worden sein. Wann will der Käufer die Immobilie übernehmen, bzw. zu wann schaffen Sie die Immobilie geräumt zu haben?

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Weitere Angaben von Käufer und Verkäufer

Selbstverständlich sind im Kaufvertrag auch Angaben zum Käufer und Verkäufer enthalten. Steuer ID oder Bankverbindung (zumindest vom Verkäufer) braucht der Notar ebenso wie die Daten über Wohnhaft oder Geburtsdatum. Hinzu kommt, dass der Vertragsgegenstand genau beschrieben wird im Notarvertrag. Der aktuelle Grundbuchauszug wird ebenso im Kaufvertrag zum Teil abgeschrieben.

Auch kann Zubehör wie Gartenmöbel oder die Küche im Kaufvertrag extra ausgewiesen werden. So spart der Käufer ggf. etwas Grunderwerbssteuer. Manche Banken finanzieren nur solche Gegenstände nicht mit, was dann unter Umständen zu schlechteren Konditionen führt.

Gekauft wie gesehen

So kauft der Käufer bei einer Gebrauchtimmobilie. Im Kaufvertrag steht dieses auf gut einer DIN A4 Seite etwas verklausuliert. Aber im Groben und Ganzen heißt es: „gekauft wie besehen“. Grund genug, dass die meisten Käufer heute einen zweiten Termin mit Gutachter Immobilie vereinbaren, damit Sie wissen, was sie kaufen. Durch die Klausel sind sie gewissermaßen als Verkäufer geschützt. Allerdings sollten Sie größere Mängel oder Schäden mit aufnehmen. Feuchter Keller oder undichtes Dach, aber auch beschädigte Elektrik. Dieses schützt Sie vor Gewährleistungsansprüchen. So haben Sie den Nachweis, dass der Käufer darüber informiert war. Andernfalls kann der Käufer Sie wegen Verschweigens von groben Mängeln in die Haftung nehmen.

Sie haben Fragen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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17. Mai 2023

Elmshorn

Elmshorn, ist die sechstgrößte Stadt des Bundeslandes Schleswig-Holstein. Das erste Mal urkundlich erwähnt wurde es 1141 und das Kirchspiel sogar bereits im Jahre 1362. Durch den Hafen und die Nähe zu Hamburg ist die Stadt ein hervorragender wirtschaftlicher Standort. Jedoch auch Naturfreunde finden hier sehr viele Möglichkeiten, sich zu erholen und die Natur zu genießen. Die jährlich stattfindenden Veranstaltungen, ein gutes kulturelles Angebot, viele wunderschöne Sehenswürdigkeiten und eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz zeichnen es aus. Diese und weitere Faktoren bewegen viele Menschen dazu nach Elmshorn kommen. Da Elmshorn auch mit dem Auto sehr gut erreichbar ist, ist Elmshorn für Immobiliensuchende von außerhalb ebenfalls interessant.

Elmshorn Detailansicht eines Wegweisers mit der Aufschrift Elmshorn, Schleswig-Holstein, Deutschland, Europa | Detail photo of a signpost with the inscription Elmshorn, Schleswig-Holstein, Germany, Europe Adobe Stock Standard Lizenz 371772799 Gehkah

nicht Wohnen, sondern Leben in einer Großstadt

Elmshorn bietet für jeden etwas, sei es Kinder und Jugendeinrichtungen, Schulen, Einrichtungen für die Gesundheit oder Möglichkeiten für das Einkaufen. Kulturell hat Elmshorn ebenfalls sehr viel für zu bieten. Familien finden viele Möglichkeiten, um mit ihren Kindern die Freizeit im Grünen zu verbringen. Der Hafen hat sein eigenes Flair und lockt zahlreiche Besucher an. Das sehr auf Industrie und Wirtschaft ausgerichtete Elmshorn hat trotz allem eine hohe Lebensqualität und bietet seinen Einwohnern die perfekte Balance zwischen Großstadtflair und Naturverbundenheit.

Mieten, kaufen, verkaufen oder vermieten – Von Stosch Immobilien ist Ihr Partner in diesen Angelegenheiten

Falls Sie interessiert sind, bald eine Immobilie in Elmshorn ihr Eigen zu nennen, kann Ihnen von Stosch Immobilien dabei behilflich sein, diesen Wunsch zu realisieren. Langjährige Erfahrung und eine stetige Weiterbildung zeichnen Florian von Stosch aus, somit haben Sie einen erfahrenen und seriösen Partner an Ihrer Seite. Möchten Sie hingegen Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen, ist auch in dieser Angelegenheit von Stosch Immobilien der richtige Ansprechpartner. Bei Übernahme Ihres Auftrages werden alle Angelegenheiten mit äußerster Sorgfalt und viel Know-how übernommen. Das beginnt bei der richtigen Bewerbung ihrer Immobilie, führt weiter über die Auswahl der Interessenten. Die Durchführung der Besichtigungstermine bis hin zur Übergabe der Immobilie übernimmt Herr von Stosch ebenfalls für Sie. Alle diese Angelegenheiten werden selbstverständlich in ihrem Interesse und individuell nach Ihren Wünschen durchgeführt. www.von-stosch.de

Elmshorn und seine Immobilien

Elmshorn ist nicht nur eine Industriestadt, sondern besitzt auch hohe Lebensqualität mit vielen interessanten Möglichkeiten, um aktiv zu werden. In Elmshorn findet sich für jedermann die Traumimmobilie für die Zukunft. Mit der Hilfe und Unterstützung durch von Stosch Immobilien müssen Sie nicht lange zu suchen. Der Einsatzbereich ist aber nicht nur auf Elmshorn begrenzt, sondern erstreckt sich über Rellingen, Halstenbek und auch Pinneberg, sowie die nähere Umgebung. Florian von Stosch ist zertifizierter DEKRA Gutachter und auch Mitglied des Gutachterausschusses.

Das bedeutet, jede Immobilie wird fachmännisch geprüft und auch Gutachten können erstellt werden. Dabei wird jede Immobilie bewertet und Sie müssen sich keine Sorgen machen, zu viel zu bezahlen oder zu wenig zu erhalten bei einem Verkauf. Von Stosch Immobilien ist der kompetente Partner in allem, was mit Immobilien zu tun hat. Das Ziel von Florian Von Stosch ist es, allen Beteiligten ein Gefühl von Zufriedenheit zu verschaffen und das nachhaltig auf lange Sicht. Ihr verlässlicher Partner in Angelegenheiten rund um Kauf, Mieten, Verkaufen und Vermieten von Immobilien wird Sie immer in höchster Qualität betreuen. Auch Schenkungen und Erbschaftsrecht, Immobilien betreffend werden gerne übernommen und zu Ihrer Zufriedenheit geregelt. Immobilien sind Werte für lange Zeit und auch für viele Generationen. Oft sind emotionale Werte höher als Verkaufswerte, dementsprechend handelt von Stosch Immobilien maßgeschneidert für jeden einzelnen Kunden.

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12. Mai 2023

Besichtigung planen

Besichtigung planen und managen

Die Käuferauswahl und die Besichtigung planen, gehört beim Immobilienprivatverkauf am Ende des Tages dazu. Es sind verschiedenste Schritte zu planen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst verkaufen wollen. Grund genug, dass wir eine kleine Miniserie um den Privatverkauf schreiben und Dinge, die einfach dazu gehören oder anders gesagt, um die Sie dann nicht rumkommen.

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E-Mail für Dich

Unzählige Fotos haben Sie geschossen und den Inserats-Text x-Mal geändert. Das Haus haben Sie auf allen möglichen Kanälen online inseriert. Die Anzeige im Tageblatt kostete zwar viel, darf aber ja nicht fehlen. Wenn Sie das Objekt inseriert haben und damit den privaten Immobilienverkauf gestartet haben, werden sich viele Interessenten bei Ihnen melden, wenn Preis, Aufmachung, Exposé, Fotos, usw. stimmen. Je nach lokalen Immobilienmarkt kann das ein Postfach schon mal zu platzen bringen. Aber jetzt müssen Besichtigungen vereinbart werden. Aber wie geht man hier am besten vor? Die Besichtigung planen ist wichtige Grundlage. Sie wollen ja auch nicht immer alle Interessenten kleckerweise haben – keine Angst, die kommen schon vor alleine.

Die Nachfrage ist groß

Und wer soll nun alles kommen? Es ist ja schon nicht ganz leicht, sein Eigenheim aufzugeben. Sie wollen aber ja auch keine Massenbesichtigung. Aber wen einladen und wen nicht einladen? Einzelbesichtigung oder doch Massenbesichtigung – schließlich haben sie gute 80 Anfragen. Und es kommen immer noch welche rein. Haben Sie doch zu billig inseriert? Wie also Besichtigung planen und die richtigen Interessenten einladen? Sie wollen ja den bestmöglichen Verkaufspreis.

Besichtigung planen – die Auswahl

Stellen Sie die richtigen Fragen, und zwar vor der Besichtigung. Meist reicht ein kurzes Telefonat vor der Besichtigung, um festzustellen, wer es wirklich ernst meint, z.B. ob schon eine Finanzierung steht oder die Voranfrage bei der Bank positiv war? Auch Ihre persönlichen Belange sollten passen, denn es soll ja nicht jeder IHR Haus bekommen. Ernsthafte Interessenten werden nicht zögern, Ihnen ehrliche Aussagen zu geben. Auch professionell erstellte 360 Grad Rundgänge helfen den Interessenten Ernsthaftigkeit zu erkennen. Wenn Sie an einem Punkt feststellen, es wird zu viel bzw. das Sieben der Interessenten fällt Ihnen schwer, wäre die Empfehlung sich doch professionelle Hilfe zu holen. Aber gut, Sie haben sich für ein paar Interessenten entschieden – auch mit der Unsicherheit – Sie wollen ja den besten Preis – ob nicht doch noch zwei, drei Interessenten mehr besser wären?! Nach dieser Vorsortierung muss ein Termin für die Besichtigung festgelegt werden, falls Sie dieses noch nicht getan haben.

Der Rundgang am Tag der Besichtigung

Wo fangen Sie an, wo hören Sie auf? Wie gehen Sie durch das Haus? Welche Besonderheiten gibt es? In welchen Zimmer fangen Sie an? Besichtigung planen heißt auch Rundgang planen. Welche Details wollen Sie hervorheben. Aber nicht alles Pulver am Anfang verschießen und nicht die Interessenten Tod diskutieren. Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt. Das, was ein Immobilienexperte im Schlaf macht, müssen Sie in der Realität gleich können. Sie lachen? „Das kann ja nicht schwer sein?“ Richtig, ist es auch nicht, daher sind wir ja Immobilienmakler geworden, weil dieser Kontakt uns Spaß macht, mit all den verschiedenen Menschen. Aber es gibt Menschen, für die ist das genau schwer.

Besichtigung planen und Räume vorbereiten

Ja, Putzen steht auch auf der Planung zur Besichtigung. Ihre Immobilie sollte sauber sein am Tag der Besichtigung. Alles aufgeräumt. Sie wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung für den Verkauf von der besten Seite zeigen. Auch hier ist Fingerspitzengefühl gefragt. Persönliche Gegenstände entfernen, Wertgegenstände wegschließen, und den Osterhasen vom letzten Jahr doch in die ewigen Jagdgründe schicken. Zu viel Deko ist auch kontraproduktiv. Auch ein wenig „pimpen“ wie einzelne Wände streichen ist je nach Fall empfehlenswert. Aber Achtung, es soll keine „Arglist“ werden. Wenn Schimmel oder dergleichen vorhanden ist, sollten Sie es nicht einfach weg renovieren. Der Hund riecht nach nassem Wetter? Backen Sie einen Kuchen oder machen Sie einen frischen Kaffee: angenehme Gerüche helfen bei der Wohlfühlatmosphäre. Aber Achtung: auch hier keine Arglist begehen. „Ich habe einen „lieben“ Kollegen, der bei einem feuchten Keller immer eine Kiste Äpfel hinstellt, um den Geruch zu überdecken. In meinen Augen würde dieses ein Richter als Arglist deuten“. So Florian von Stosch.

Besichtigung planen und Mängel?

Jedem Kaufinteressenten ist es zum Empfehlen, mit einem Sachverständigen oder Gutachter durch das Haus zu gehen. Diesen Ratschlag beherzigen heute gut 80 % der Kaufinteressenten. Sie sollten also etwaige Mängel offen kommunizieren, ohne dabei Ihr Haus kaputt zu reden. Ist der Mangel denn in Ihren Immobilienwert mit eingepreist? Was kostet die Beseitigung und was ist eigentlich die Ursache? Probleme mit Schimmel oder immer wieder nasser Keller? Sagen Sie es. Diese bekannten Mängel sollten auch mit in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Wertsachen und Besichtigung planen

Vorsicht ist besser als Nachsicht. Sie lassen lauter Fremde in Ihr Haus oder in Ihre Wohnung. Es ist klüger, hier Vorsicht walten zu lassen. Packen Sie also alle Wertsachen sorgsam weg. Sie können nicht zu jeder Zeit jede Handbewegung eines jeden Interessenten im Auge behalten. Gleiches gilt auch für Ihren Schutz vor Corona. Soll jeder Interessent getestet kommen? Maske tragen? Machen Sie sich vorher über dieses Thema Gedanken.

Nehmen Sie sich Zeit

Wenn Sie die Besichtigung planen, müssen Sie wissen, dass der persönliche Kontakt das A und O ist. Nehmen Sie sich Zeit, um alle Fragen zu beantworten, scheinen Sie Ihnen selbst noch so unwichtig. Für Ihr Gegenüber kann die Frage kaufentscheidend sein. Sie kennen Ihre Immobilien, Ihre Interessenten wollen diese erst kennenlernen. Der positive Eindruck zählt, ähnlich einem ersten Date – will man sich wieder sehen? Lassen Sie auch den Interessenten Zeit, sich umzuschauen. Hierbei sollten Sie aber auch in der Nähe sein. Zum einen sind es Fremde in Ihrem Haus, zum anderen um Fragen zu beantworten. Bedenken Sie auch Ihre Käufer brauchen ggf. Bedenkzeit. Wir reden über die größte Investition im Leben eines Käufers. Vielleicht macht es auch Sinn, einen Bedenkzeit-Zeitraum zu vereinbaren.

Besichtigung planen – die Unterlagen

Jeder Käufer benötigt Unterlagen für sich, aber auch für die Bank. Es macht also Sinn, diese vor der Besichtigung fertig zusammengestellt zu haben. So können Sie auch die Fragen Ihren Käufer in aller Tiefe beantworten. Zu den Unterlagen gehören Teilungserklärung, Grundrisse, Lageplan, Grundbuch, Energieausweis, Nebenkostenabrechnung, u.v.m.. Auch en Exposé mit den wichtigsten Merkmalen macht sich gut. Nach der Besichtigung kommen in der Regel noch ein paar Fragen. Seien Sie vorbereitet. Dabei gilt es ernst zu sein, aber nicht zu versteift. Sie verkaufen Ihre Immobilie. Seien Sie auch nicht beleidigt, wenn es hier schon in die Preisverhandlungen geht oder ein Interessent Ihnen vorrechnet, dass Ihr Preis zu hoch ist oder die Mängelbeseitigung ja doch teurer ist als geplant. Willkommen am freien Markt. Sie haben Fragen oder sich doch entschieden, dass Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie Hilfe benötigen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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10. Mai 2023

Immobilie im Alter

Ist es in jungen Jahren die Erfüllung eines Traumes, kann dieser Traum im Alter zu einer großen Belastung werden. Gerade wenn man älter wird, benötigt man oft mehr Geld, als man mit seiner Rente bezieht. Ein weiterer Grund für eine Belastung ist eine Erkrankung und die Immobilie ist nicht barrierefrei ausgestattet. Manchmal ist das Reinigen oder Pflegen einfach zu viel für eine ältere Person.

Viele Gründe können dazu führen, dass bei vielen Menschen die Frage im Raum steht, ob die eigene Immobilie verkauft werden soll. Für viele Rentner ist der Verlust der eigenen vier Wände jedoch eine außerordentlich belastende Situation. In einigen Fällen ist es jedoch nicht notwendig, sein geliebtes Eigenheim zu verlassen und es gibt eine Alternative. Welcher Grund auch immer zu einem Verkauf besteht, es gibt einige Möglichkeiten.

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Immobilie im Alter Es kann die Wohnung oder das Haus verkauft werden und man kann darin wohnen bleiben

Möglichkeit Nummer 1

Das Haus oder die Wohnung kann an einen Kapitalanleger verkauft werden und man bleibt in der Immobilie als Mieter weiter wohnen. Diese Form funktioniert, wenn ein Kapitalanleger nicht selbst daran interessiert ist, in die Immobilie zu ziehen.

Diese Form ist für Rentner sehr vorteilhaft, wenn:

es unvorstellbar ist, die geliebten vier Wände zu verlassen
die Rente nicht ausreicht, um alle Kosten zu begleichen
eine Pflege im eigenen Heim gewünscht wird und das Barvermögen nicht vorhanden ist, um alle Kosten zu bewältigen

Eine Immobilie als Kapitalanlage zu verkaufen, bietet dem Käufer und dem Verkäufer einige Vorteile

Für einen Käufer, der Kapital gewinnbringend anlege. Möchte ist diese Art der Kapitalanlage eine Win-Win-Situation. Der Verkäufer bleibt der Mieter und wird sich um das Haus oder die Wohnung hervorragend kümmern. Der Verkäufer muss sein gewohntes Umfeld nicht verlassen. Mit dem Preis der Immobilie kann die zukünftige Miete finanziert werden und auch nötigenfalls eine Pflegekraft. Der Verkäufer ist durch diesen Verkauf und folgende Miete finanziell besser gestellt.

Möglichkeit Nummer 2

Der Verkauf der eigenen vier Wände an einen Kapitalanleger mit einem eingetragenen Wohnrecht/ Nießbrauchrecht auf Lebenszeit ist eine weitere Möglichkeit in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben. Durch die Eintragung im Grundbuch und einem Vermerk im Kaufvertrag bleibt der Verkäufer unkündbar in seinen eigenen vier Wänden. Diese Variante ist sehr sicher und kann auch innerhalb der Familie durchgeführt werden.

Möglichkeit Nummer 3

Die eigene Rente ist zu niedrig, um die eigenen vier Wände zu finanzieren. Mit einer Umkehrhypothek kann das Haus oder die Wohnung finanziert werden. Eine Umkehrhypothek ist die Verrentung der Immobilie, in der die Immobilie beliehen wird und das Darlehen monatlich als Rente ausbezahlt wird. Diese Auszahlungen sind aus rechtlicher Sicht z.Zt. nicht steuerpflichtig und auch die Bank erhält keine Zinsen für die Tilgung der Raten.

Es gibt eine Unzahl von Möglichkeiten, um eine Immobilie im Alter zu behalten

Nicht nur die Gründe um eine Immobilie zu verkaufen zählen, sondern auch die Möglichkeiten diese Immobilie zu behalten. Es ist nicht unbedingt erforderlich, seine eigenen vier Wände zu verlassen, nur weil die Rente nicht mehr ausreicht. Wie aufgezeigt gibt es die verschiedensten Möglichkeiten, um sein geliebtes Heim zu behalten und trotzdem noch etwas Geld zum Leben übrigzuhaben. Es ist in jedem Falle sehr vorteilhaft, sich gut zu informieren und auch eine Beratung mit einem Immobilienmakler durchzuführen. Konsultieren Sie Florian von Stosch und lassen Sie sich hierzu beraten. www.von-stosch.de

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4. Mai 2023

Checkliste Immobilienbesichtigung

Checkliste Immobilienbesichtigung – wichtige Punkte für den Käufer

Und damit auch für den Verkäufer. Die Checkliste Immobilienbesichtigung gibt dem Kaufinteressenten einer Immobilie mögliche Frage oder auch Details auf die geachtet werden sollte an die Hand. Dadurch, dass diese Punkte für den Käufer wichtig sind, sollten sie entsprechend auch für den Verkäufer wichtig sein. Denn der Verkäufermarkt ist gerade an einem Wendepunkt angekommen. Steigend Zinsen, Energiekrise, Folgen der Pandemie, Inflation, usw. geben hier lauter kleiner Initialzündungen, die sich aufsummiert haben zu einem Cocktail.

Dabei ist der Kauf einer Immobilie ja eine Lebensentscheidung. Entsprechend „Druck“ ist auf der Seite der Käufer meist vorhanden. Man will das beste für seine Familie. Die Lebensentscheidung soll auf Basis fundierter Informationen getroffen werden. Daher ist es wichtig, möglichst viele Fragen vorab zu klären und die restlichen offenen Punkte vor Ort zu klären. Auch ein 360 Grad Rundgang gibt einem die Möglichkeit – vorausgesetzt er ist ordentlich gemacht – viele Dinge im Voraus zu klären bzw. neue Fragen dazu nehmen.

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Checkliste Immobilienbesichtigung – die ersten Eckdaten

Die ersten Eckdaten stimmen schon mal? Das Haus oder die Wohnung passt in die eigene Vorstellung? Dann ab zur Besichtigung. Ein Haus oder eine Wohnung kauft (oder verkauft) man nicht mal eben so, es hängen viele Emotionen dran. Wenn der Marktwert und der Angebotspreis gut berechnet wurde und die Anzeige mit Fotos und 360 Grad Rundgang attraktiv gestaltet ist, gibt es aber nach wie vor in der Regel mehrere Bewerber. Natürlich spielt hier auch die Art der Immobilie, die Lage und andere Faktoren eine wichtige Rolle. Man will aber ja als Käufer auch gern einen guten Eindruck hinterlassen.

Erschlagen von den Eindrücken

Die Fülle an Informationen aber auch Eindrücken kann einen echt erschlagen. Gerade während der Besichtigung merkt man vielen Menschen an, dass sie eigentlich eine kleine Pause bräuchten. Irgendwann ist man einfach voll von Eindrücken. Zudem hat man ja viele Fragen. Als Immobilienmakler kennen wir das bei Haus- oder Wohnungsbesichtigungen. Interessenten haben viele Fragen, die Sie loswerden wollen. Auch Fragen, ob der Kaufpreis oder die angesetzte Miete gerechtfertigt sind, haben wir immer wieder dabei. Für Sie als Käufer heißt es: Kühlen Kopf bewahren! Bringen Sie Ihre Fragen vorab auf Papier. Wir versuchen Ihnen hier ein paar Punkte zu geben, wie Sie sich am besten vorbereiten und professionelle wappnen können.

Checkliste Immobilienbesichtigung – Fragen, die man vor der Besichtigung klären kann (und sollte)

Gibt es einen 360Grad Rundgang oder eine Online Besichtigung?

Die Vorteile sind klar. Man kann sich vorher einen Eindruck von der Immobilie verschaffen, ohne selbst vor Ort anwesend zu sein. Passt das Haus oder die Wohnung oder nicht. Wenn ja, auf zur Besichtigung.

Schäden oder Mängel der Immobilie?

„Gekauft wie besehen“, das gilt beim Kauf einer gebrauchten Immobilie. Es können im Nachhinein quasi keine Mängel angerechnet werden, außer sie wurden arglistig verschwiegen. Es empfiehlt sich also auch zu schauen, ob der Makler überhaupt in der Lage ist hierzu eine qualifizierte Aussage zu treffen? Zudem ist die zweite Besichtigung mit einem Gutachter zu empfehlen.

Finanzierung und Finanzierungsbestätigung?

Können Sie sich das Haus, die Wohnung oder das Grundstück mit Neubau leisten? Bei guten Objekten gilt schnelle Handlungsfähigkeit als deutlicher Vorteil. Also sollten auch vorher bereits Gespräche über die Finanzierung entsprechend geführt werden. Gern empfehlen wir Ihnen einen freien Finanzierer bzw. einen Berater bei der Bank.

Unterlagen von dem Objekt?

Ihr Sachverständiger, aber auch die Bank benötigt bereits Unterlagen vorab, wenn Sie Ihr Traumobjekt gefunden haben. Sie aber auch. Neben dem Exposé sollte auch Flurkarte, Baubeschreibung, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, usw. vorliegen. Alle Informationen rund um Ihre Traumimmobilie können für Sie hilfreich sein und sich besser auf den Besichtigungstermin vorzubereiten. So können Sie gezielt Fragen stellen.

Infrastruktur, Mikro- und Makrolage Checkliste Immobilienbesichtigung

Ein Spaziergang oder eine Fahrradtour am Wochenende in der Umgebung ist zu empfehlen. So lernen Sie die unmittelbare Umgebung Ihrer Traumimmobilie kennen. Hierbei ist – wenn es denn zeitlich einzurichten ist – es wirklich empfehlenswert, sowohl wochentags als auch am Wochenende die Tour zu machen. Das kann sehr unterschiedlich sein. Lage, Lage, Lage kommt nicht von ungefähr. Infrastruktur? Naherholung? Grundversorgung? Sportvereine für die Kinder? U.v.m.

Der Gutachter Ihrer Wahl für Ihre Checkliste Immobilienbesichtigung

Auch hier sollte man schon mal im Vorfeld schauen, welche Sachverständigen gut oder nicht so gut sind. Die Frage: wie schnell können Sie denn mit uns in der Regel einen Termin für eine Besichtigung machen, sollte schon vorab gefragt werden. Ein zweiter Termin kann so schnell und unkompliziert realisiert werden.

Checkliste Immobilienbesichtigung – 10 Tipps rund um Ihre Wohnungs- und Hausbesichtigung

Unzählige Miet- und Kaufinteressenten begleiten wir jedes Jahr bei Besichtigungsterminen. Es ist nicht nur für den Kunden sehr gut qualifizierte Fragen zu stellen – warum also nicht ein paar Tipps an Sie weitergeben, wie Sie ggf. besser vorbereitet Ihre Traumimmobilie finden können.

Objektiv bleiben

Man darf und soll begeistert sein und auf sein Bauchgefühl hören. Nichtsdestotrotz soll man auch rational bleiben bei der Besichtigung. Eine sachlich nüchterne Betrachtung gehört auch dazu, ebenso wie das Lächeln, wenn man sein Zuhause gefunden hat.

Alles Besichtigen

Dunkelheit im Winter? Sie können den Garten nicht sehen oder die Umgebung, oder es ist keine ausreichende Zeit mehr für die letzten Räume? Machen Sie dann ggf. einen neuen Termin. Sie sollten wirklich alles in Augenschein nehmen.

4 Augen sehen mehr als 2

Kommen Sie am besten zu zweit. Egal ob Freund, Freundin oder Familienmitglied. 4 oder 6 Augen sehen mehr als nur zwei. Zudem hat die zweite Person in der Regel keine emotionale Sicht. Also objektiver Part, eine wertvolle Unterstützung für Ihre Zuhausesuche.

Tageslicht

Sie sollten Ihre Immobilie im Hellen besichtigen. Wenn es notwendig ist, einen zweiten Termin vor Ort? Im Dunkeln oder Halbdunkeln lassen sich viele Sachen nicht ordentlich erkennen. Schäden/ Mängel oder auch die Nachbargrundstücke.

Zweittermin

Ein zweiter Termin zu einer anderen Tageszeit, ggf. auch am Wochenende, sollte obligatorisch sein. Wenn Sie das erste Mal auf einen Montagmorgen da waren, sollte es vielleicht ein Mittwoch oder Samstagnachmittag werden? Sie werden andere Eindrücke von der Immobile selbst haben – beim ersten Mal ist man oft von den Eindrücken erschlagen. Aber auch die Nachbarschaft wird sich verändert haben: Verkehr, Sonnenstand und dergleichen.

Fotos?

Es kommt auf das Exposé des Maklers an. Wir als von Stosch Immobilien arbeiten immer mit sehr vielen Fotos und 360 Grad Rundgang. Kollegen nehmen da manchmal nur 3, 4 oder 5 Fotos für ein Einfamilienhaus. Fragen Sie, ob Sie Fotos machen dürfen, dann können Sie dieses Zuhause noch mal studieren. Dokumentieren Sie so Dinge, die für Sie wichtig sind und nicht im Exposé waren. Auch macht es Sinn einen Zollstock dabei zu haben um ggf. ein Maß zu kontrollieren oder etwas auszumessen.

Werden Sie Ihre Fragen los

Seien Sie neugierig. Für uns Makler ist es auch angenehmer, wenn wir einen Gesprächspartner haben. Alles, was für Sie interessant ist, sollte gefragt (und beantwortet) werden. Nachbarschaft, Anbindung in die Großstadt, usw.

Sanierungen und Modernisierungen

Fenster, Heizung, Dach, Fassadendämmung, Küche, Bad, usw. Wann wurde was modernisiert oder saniert. Sie müssen auch zukünftige Investitionen richtig einschätzen können. Zudem geben die notwendigen Sanierungskosten auch einen Anhaltspunkt, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist.

Folgetermin

Es muss möglich sein, eine Immobilie ein zweites oder gar drittes Mal zu sehen. Nutzen Sie die Möglichkeit, einen Sachverständigen mitzunehmen. Ein zweiter Termin wird Ihnen eine andere Immobilie offenbaren als beim ersten Termin

Pro und Contra Checkliste Immobilienbesichtigung

Erstellen Sie für sich eine Immobilie, was Ihnen besonders gefallen hat und wo Sie Bauchschmerzen haben. Kompromisse müssen oft gemacht werden. Welche für Sie akzeptabel sind, müssen Sie entscheiden. Seien Sie ehrlich mit sich selbst.

Checkliste Immobilienbesichtigung – Fazit

Sie sollten bei der Besichtigung Ihre Emotionen behalten, aber auch versuchen, objektiv an das Ganze heranzugehen. Sortieren Sie Ihre Gedanken nach der ersten Besichtigung und machen Sie unbedingt einen zweiten Termin aus. Die Klarheit bei der Entscheidungsfindung ist wichtig beim Immobilienkauf. Gern beraten wir Sie als Immobilienmehrwertmakler hierbei, www.von-stosch.de

Allgemein

2. Mai 2023

Besteller Prinzip

Besteller Prinzip oder wer die Musik bestellt bezahlt sie auch

Besteller Prinzip gilt seit 23. Dezember 2020. Gerade bei der Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf und Immobilienerwerb für den Käufer eine Entlastung? Solange ein Verkäufermarkt in Deutschland war, wurde sicherlich das Ziel etwas verfehlt. Viele Verkäufer „packten“ einfach die Kosten für den Makler auf den gewünschten Kaufpreis. Und „schwups“ war die Immobilie verkauft. Niedrigstzinsen machten es möglich. Es wurde alles verkauft. Heute, mit steigenden Zinsen und Krieg, Pandemie und Energiekrise wird es dann schon interessanter. Wer verkaufen muss bzw. will, ist gut beraten einen fachkundigen Makler an seiner Seite zu haben, nicht nur als Verkäufer. Das Besteller-Prinzip gilt weiterhin auch beim Käufermarkt, der mehr und mehr auf den Immobilienmarkt zukommt.

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Besteller Prinzip Definition

Wer hat den Makler zu zahlen? So einfach auch schon die Antwort. Dabei gilt, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen muss beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses. Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke sind von dieser Regel ausgeschlossen, da davon ausgegangen wird, dass es sich hier bei den Käufern um gewerbliche Kunden handelt. Ursprünglich war es nur für die Wohnraummiete (2015) eingesetzt worden, aber dann in 2020 auf den Verkauf von Immobilien erweitert worden.

Regelungen

Das Bürgerliche Gesetzbuch bildet in Paragrafen 652 bis 655 die Grundlage. Hierbei werden die Entstehung des Lohnanspruchs, die Höhe der Maklerprovision und eine eventuelle Verwirkung geregelt.

Besteller Prinzip – warum wurde es eingeführt

Laut Bundesregierung ist das Ziel Käufern mit schwächeren finanziellen Hintergrund, gerade Familien den Kauf einer Immobilie zu erleichtern. Dabei sind laut Bundesregierung die Erwerbsnebenkosten ein wesentliches Hindernis gewesen, da die Banken die Nebenkosten ungern mitfinanzieren und meistens aus Eigenkapital geleistet werden mussten. Leider wurde dieser Fakt für die Grunderwerbssteuer nicht berücksichtigt. Die Käufer hätten keinen Einfluss auf die Höhe der Provision und alle Bundesländer hatten unterschiedliche Regelungen zu den Courtagen. Ob nun das Besteller Prinzip bei einem Verkäufermarkt für mehr Gerechtigkeit gesorgt hat, sei mal infrage gestellt. Jetzt wo der Markt sich wandelt, kann es aber auch genau das Gegenteil erzeugen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Kontaktieren Sie uns gerne zu dem Thema, www.von-stosch.de