Immobilienverrentung – was ist das eigentlich?

Immobilienverrentung – die eierlegende Wollmilchsau? So wird es zumindest in vielen Webseiten und Foren dargestellt. Von der Immobilienverrentung profitieren Käufer und Verkäufer – so die Aussage.

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Vorteile der Immobilienverrentung

Als Eigentümer der Immobilie können Sie durch die Immobilienverrentung bis zum Lebensende in der Immobilie bleiben. Die monatlichen Zahlungen unterstützen Sie finanziell. Der Käufer kann die Raten selbstständig bedienen und ist nicht zwingend auf einen Kredit einer Bank angewiesen  – wenn diese denn die Verrentung finanziert.

Mittels der Kaufpreisraten lassen sich auch geringere Rentenansprüche aufbessern. Aber es ist auch eine Alternative, wenn die Ersparnisse aufgebraucht sind und an der Immobile z.B. eine große Instandhaltungsmaßnahme durchgeführt werden muss. Sie behalten das Wohnrecht und der neue Besitzer kümmert sich um den Erhalt der Immobilie (solange entsprechend im Vertrag vereinbart). So kann der Verkäufer ggf. einen größeren Erlös als bei der Einmalzahlung erhalten. I.d.R. liegt aber der Verkaufspreis deutlich unter dem freien Verkaufspreis, da das Wohnrecht bzw. die Leibrente den Verkehrswert mindert. Vertraglich auch bei der Dauer des Wohnrechts etc. ist man recht frei in der Gestaltung. Auch muss eine Rente versteuert werden. Hier entsprechend den Steuerberater vor Vertrag befragen.

Einfach erklärt

Die Zahl der Rentner steigt mehr und mehr durch den demografischen Wandel. Das heißt im Umkehrschluss, dass das vorhandene Rentensystem früher oder später an seine Grenzen kommt. Die Lebenserwartung der Rentner steigt ebenso. So kommt es dann zu einem Ungleichgewicht. Die jungen Beitragszahler können dieses dann nicht mehr ausgleichen. Daher sind Rentenmodell, welche aus dem Immobilienverkauf gedeckt wird ggf. eine Alternative das Problem zumindest für die Eigentümer teilweise oder ganz zu lösen.

Die Immobilienverrentung ist dabei ein Lösungsansatz, eine Art Leibrente. Im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf mit einmaliger Kaufpreiszahlung wird bei der Verrentung der Kaufpreis in monatlichen verzinsten Raten Stück für Stück bezahlt. So kann der Verkäufer im Haus wohnen bleiben – zumindest so lange er dieses mit dem Käufer entsprechend im Vertrag geregelt hat. Die Höhe der Rentenzahlung wird mithilfe von üblichen versicherungsmathematischen Grundsätzen und dem Rentenfaktor des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Da der Käufer die Rate in der Regel ohne Finanzierung stemmen muss, ist man im Kauf- und Verrentungsvertrag auch recht frei in der Gestaltung. Aber auch Einmalzahlung, um Restschulden zu tilgen und eine monatliche Zusatzrente zu erhalten sind denkbar bei dem Modell. In diesem Moment fallen aber auch Erbstreitigkeiten um das Haus weg.

Immobilienverrentung mit Leibrente

Das in Ihrer Immobilie gebundene Vermögen wird durch die Leibrente freigesetzt. Der Käufer tilgt in Ihre Tasche als Verkäufer. So können Sie als Rentner Ihre Immobilie weiternutzten, auch unter dem Aspekt, dass das Durchschnittsalter der Bewohner, aber auch der Immobilien weiter steigt. Mit der Verrentung gewinnen Sie einen Teil des investierten und gebundenen Geldes zurück für den Alltag.

mit Zeitrente

Bei der Zeitrente wird zeitlich begrenzt ausgezahlt. Das ist der wesentliche Unterschied zur Leibrente, die bis zum Lebensende des in diesem Fall Verkäufers gezahlt wird. Hierbei gibt es oft Einmalzahlungen – je nach Wert der Immobilie. Im Gegensatz zur Leibrente entfällt bei der Zeitrente das Alter und das Geschlecht des Verkäufers (Sterbetafel).

Berechnung der monatlichen Rate

Das Statistische Bundesamt gibt die durchschnittlichen Lebenserwartungen vor. Die Rate wird i.d.R. von einem Sachverständigen errechnet, da der Wert der Immobilie natürlich auch bestimmt werden muss. Dabei ist der Verbraucherpreisindex ebenso im Rechenmodell zu berücksichtigen. Auch der mögliche Zahlungsausfall durch den Käufer wird im notariellen Vertrag geregelt. Das Wohnrecht wird i.d.R. grundbuchlich abgesichert. Auch Klauseln zur Rückübertragung der Immobilie sind möglich.

Contra Immobilienverrentung

Was Sie bei der Verrentung aber auch bedenken müssen: Sie geben ein großes Stück Ihrer Freiheit auf. Ihre Immobilie ist nicht mehr Ihre Immobilie. Zudem ist der Kaufpreis in der Regel geringer und die freie Verfügbarkeit fällt weg. Es gibt zudem einen recht kleinen Käuferkreis, da die Finanzierbarkeit sehr eingeschränkt ist. Das heißt Angebot und Nachfrage trifft auf kleinere Nachfrage. Dass es nicht nur ehrliche Menschen auf der Welt gibt, müssen wir Ihnen nicht erklären. So wird die Notlage von Rentnern auch oftmals einfach ausgenutzt.

Als Experten für „Wohnen im Alter“ beraten wir Sie gern und umfassend. Es geht darum, die in Ihrem Sinne richtigen Entscheidungen zu treffen. Eine Medaille hat immer zwei Seiten. Melden Sie sich gern bei uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch, www.von-stosch.de