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Allgemein

Luft in der Heizung?

Luft in der Heizung? – wie kommt die denn da überhaupt hin?

Luft in der Heizung : Kleine Luftbläschen im Heizungswasser sorgen dafür, dass wir dieses typische „gurgeln“ im Heizungssystem hören, wenn wir die Heizung aufdrehen. Zudem werden die Heizkörper auch nicht richtig warm, da die Bläschen sich zu einer Art Luftpolster versammeln. Aber wo kommt denn die Luft überhaupt her?

Bei einem Heizungssystem liegt eingeschlossenes System vor. In der Regel wird das Heizungswasser im Heizungskessel erhitzt. Das erwärmte Wasser als Trägermedium wird dann mithilfe einer Pumpe im sogenannten Vorlauf Richtung Heizungen in der Wohnung oder im Haus verteilt. Die Heizungen geben dann die Wärme, die das Wasser gespeichert hat, an die Raumluft im Wohn-, Schlafzimmer oder Küche ab. Das Wasser läuft dann erkaltet über den sog. Rücklauf zurück zum Heizkessel und das Spiel beginnt von vorne. Das sogenannte Ausdehnungsgefäß (meist rot oder weiß) sorg dafür, dass die Druckerhöhung im geschlossenen Leitungssystem über eine Membran aufgenommen werden kann. Soweit das geschlossene System – aber wie kommt nun Luft in meine Heizung?

Luft in der Heizung

Luft in der Heizung Adobe Stock Standard Lizenz 225720065 New Africa

Und wie kommt die Luft dahin?

Das Heizungssystem muss befüllt werden mit Wasser. Und bereits beim ersten Befüllen kommt etwas Luft in der Heizung an. Denn Wasser besteht nicht nur aus Wassermolekülen, sondern kann auch Luft aufnehmen. Jeder kennt es wohl vom Mineralwasser. Jeder Nachfüllvorgang – dieser ist regelmäßig durchzuführen, dass der Druck erhalten bleibt, bringt wieder etwas Luft in das geschlossene System. Denn in Wahrheit ist das System nicht zu 100 Prozent geschlossen: Über Verbindungsteile, Pressverbindungen oder Kunststoffrohre kann minimal Luft eindringen. So entstehen dann beim Erhitzen kleine Luftbläschen im Kessel – wir erwärmen also das Mineralwasser. Ebenso wird die Membran im Ausdehnungsgefäß porös, mit der Zeit und Stickstoff aus der Membran kann ebenso ins Wasser gelangen. Daher ist eine regelmäßige Heizungswartung durch einen qualifizierten Fachbetrieb unerlässlich.

Die Luft kann nun über das geschlossene System in die Heizungen in den Räumen transportiert werden. Dort sammelt es sich logischerweise im Heizkörper oben, da Luft leichter als Wasser ist und bildet das Luftpolster. So kommt Luft in die Heizung. SO lässt sich der Heizkörper nicht mehr komplett erwärmen und es kommt zu dem Gluckern.

Und jetzt? Luft in der Heizung

Das Entlüften der Heizkörper ist die einfachste Lösung. Die Luft wird einfach mithilfe eines Vierkantschlüssels aus dem Heizkörper herausgelassen, aber es gibt auch automatische Entlüftungsventile.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Kontaktieren Sie uns gern unter www.von-stosch.de

Allgemein

Heizungswartung

Heizungswartung – Fit für die Heizsaison

Gerade jetzt ist eine Heizungswartung dringend zu empfehlen. Eine regelmäßig durch einen Fachbetrieb durchgeführte Heizungswartung vermeidet etwaige Störungen und spart Energie. Im Winter läuft unsere Heizung quasi rund um die Uhr. Auch hier gibt es Verschleißteile, die regelmäßig kontrolliert werden müssen, zudem muss die Heizungsanlage gereinigt werden. Vergleichbar mit einem Auto, mit dem Sie eine 4-monatige Tour machen, muss die Heizung unter Voll-Last alles zeigen, was sie kann. Zudem stand unser „Auto“ ja quasi 8 Monate in der Garage, ohne dass es großartig bewegt wurde. Ohne die regelmäßige Heizungswartung kann der Energieverbrauch sogar bis zu 10 % höher ausfallen als mit. Es wäre also wortwörtlich an der falschen Stelle sparen, wenn man die Heizungswartung nicht durchführen lässt. Zudem können so kostenintensive Reparaturen an der Heizung im Vorfeld minimiert, wenn nicht gar verhindert werden. Außerdem sind Ersatzteile rar und wer will schon, dass seine Familie im Winter frieren muss, da die Heizung drei, vier Tage komplett ausfällt.

Heizungswartung

Heizungswartung

Was gehört denn zu einer Heizungswartung?

Unsere Heizung und das gesamte System sind unterschiedlichsten Belastungen ausgesetzt. Ob hoher Wasserdruck oder die Verbrennung des jeweiligen Brennstoffs – ein komplexes System, das regelmäßige Heizungswartung bedarf. Hierbei werden alle Komponenten überprüft: das Ausdehnungsgefäß, der Pufferspeicher, aber auch die Pumpe und die Reinigung des Wärmetauschers oder des Brenners. Nur so kann die Heizung fehlerfrei funktionieren und am Kostenoptimum arbeiten. Aber auch das Entlüften der Heizkörper und das Auffüllen mit Wasser kann dabei mit erledigt werden. Ihr Schornsteinfeger misst regelmäßig die Abgaswerte.

Gebäudeenergiegesetz

§60 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)schreibt vor, dass Heizungsanlagen und deren Komponenten regelmäßig zu warten und instand zu halten sind. Wartung und Instandhaltung sind durch fachkundiges Personal durchzuführen. Dabei gibt das GEG keinem festgelegten Wartungsintervall vor, aber die Hersteller empfehlen i.d.R. eine jährliche Inspektion durch einen Fachbetrieb. Buderus z.B. gibt eine mehrjährige Garantie auf das Heizsystem, Voraussetzung ist allerdings die jährliche Heizungswartung durch einen Fachbetrieb, neben anderen Voraussetzungen. Um der Pflicht nachzukommen, kann man mit regionalen Fachbetrieben einen Wartungsvertrag schließen. Er bietet in der Regel bessere Konditionen als eine Einzelbeauftragung.

Sie haben Fragen zu dem Thema? Kontaktieren Sie uns gern unter www.von-stosch.de

Finanzierung

Rate Baufinanzierung

Rate Baufinanzierung – Rekordexplosion der Werte im Oktober

Rate Baufinanzierung, hier hat es innerhalb eines Jahres zu einer Verdoppelung der Leistungsrate geführt. Aber nicht nur die Zinsen sind gestiegen, auch aufgenommene Kreditsummen haben sich stark verändert.

Rate Baufinazierung

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Rate Baufinanzierung aktuell

Gemäß einer Studie, die am 14.11.22 veröffentlicht wurde von Dr. Klein ist die Baufinanzierungsrate innerhalb des letzten Jahres gestiegen. Dabei sind die Darlehnshöhen im „Sinkflug“. So liegt gemäß der Studie die Standardrate inzwischen bei über 1500 Euro. Dabei wird eine Musterrechnung aufgemacht für eine Darlehnssumme von 300.000 bei 2 % Tilgung über zehn Jahre. Das ist im Vergleich zum vergangenen halben Jahr eine Steigerung von über 400 Euro. Im Oktober 2021 lang die vergleichbare Rate Baufinanzierung bei rund 800 Euro. Das entspricht quasi einer Verdoppelung der Kreditbelastung für den Käufer.

Tilgungssatz

Bei der Rate hat sich dagegen der Tilgungssatz immer weiter nach unten gearbeitet. Natürlich, um irgendwie noch die Leistungsrate bezahlbar zu halten. Allerdings ist es die Frage, ob es wirklich langfristig gesehen sinnvoll ist, die Tilgungsrate bei der Rate Baufinanzierung zu gering anzusetzen. Eine längere Laufzeit, aber auch das Risiko der Zinssteigerung für die irgendwann notwendige Anschlussfinanzierung ist nicht zu unterschätzen.

Darlehnshöhe Rate Baufinanzierung

Die Kreditsummen, die aufgenommen wurden, sanken im Oktober ungewöhnlich stark. Durchschnittlich lag die Summe bei 275.000 Euro. Anfang 2022 war die durchschnittliche Darlehenssumme noch bei rund 320.000. Neben der immer weiter steigenden Rate kommt die Studie zu dem Schluss, dass auch die Verteuerung Energie und Lebenshaltungskosten zu den sinkenden Darlehnssummen geführt hat.

Beleihungsauslauf rückläufig

Auch ist zu beobachten, dass die nach wie vor Kaufwilligen mehr Eigenkapital mitbringen. Dabei ist der Beleihungsauslauf nur minimal von 80,71 auf 80,68 % gefallen. Wenn die Möglichkeit finanziell vorhanden ist, den Darlehnszins durch Eigenkapital zu senken, wird dieses also in Anspruch genommen. Dabei sind verschiedenste Quelle Eigenkapital möglich: zuteilungsreifer Bausparvertrag, Vermögen, Wertpapierdepot, Zuschuss der Eltern, usw.

Es ist also ratsam bei der Idee Hauskauf oder Wohnungskauf bei den gestiegenen Zinsen mehr Eigenkapital mitzubringen, um so die Rate Baufinanzierung einigermaßen in Griff zu behalten, ohne nachhaltig die Tilgungsrate zu verringern. Sie haben Fragen oder Anregungen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Allgemein

Dezember-Soforthilfe

Dezember-Soforthilfe gebilligt

Dezember-Soforthilfe kann kommen. Der Bundesrat hat am Montag die Dezember-Soforthilfe freigegeben. Dies hatte vorab der Bundestag am 10. November beschlossen. Jetzt fehlt nur noch die Unterschrift vom Bundespräsidenten zum „Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz“. Damit können dann die Dezember Abschlagszahlungen für Wärmekunden von Erdgas und Fernwärme entfallen. Nun soll die Preisbremse für Gas und Strom folgen. Es wurde dabei von den Länderkammern verzichtet, einen Vermittlungsausschuss auszurufen. Kosten von rund 9 Milliarden Euro sind für die Dezember-Soforthilfe eingeplant.

Dezember-Soforthilfe

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Dezember-Soforthilfe

Hier sollen besonders Haushalte und kleine mittelständische Firmen entlastet werden. Auch Mieter von Wohnungen, aber auch Alleineigentümer von einzelnen Häusern werden davon profitieren. Dieses ist die Folge des Berichts von der Kommission Gas und Wärme. Auch die Strompreisbremse wird im Januar 2023 kommen. Hierbei soll der „Basisverbrauch“ zu günstigen Preisen gedeckt werden. Die CO₂-Umlage wird ausgesetzt und die geplante Steigerung der CO₂-Umlage wird für ein Jahr ausgesetzt. Für Wohngeldempfänger soll noch ein dauerhafter Heizkostenzuschuss kommen. In 2022 soll es für Empfänger von Wohngeld, BAföG oder Ausbildungsbeihilfe einen einmaligen Heizkostenzuschuss geben, der dann in 2023 mit in die Wohngeldreform als fester Faktor mit aufgenommen werden soll. Auch wird die Zahl der Wohngeldberechtigten deutlich steigen. Von 2020 rund 620.000 auf zwei Millionen. So bleibt es also nicht nur bei einer einmaligen Dezember-Soforthilfe, sondern eine dauerhafte Entlastung finanziell Schwächerer.

Mieterschutz

Mieter sollen vor einer Überforderung durch steigende Nebenkostenvorauszahlungen bewahrt werden. Der von der SPD geforderte Kündigungsschutz ist aber in dem Maßnahmenpaket nicht enthalten. Dabei sollten Mieter einen halbjährigen Kündigungsschutz erhalten, während die Vermieter als Liquiditätshilfe zinslos erhalten sollten, wenn Sie für die Mieter die Kosten verauslagten.

Dezember-Soforthilfe und dann

Die Bundesregierung veröffentlicht folgenden Zeitablauf:  Dezember 2022 Soforthilfe – einmalige Zahlung für Gas und Fernwärme Kunden. Januar 2023 Strompreisbremse – dabei werden 80 % des Vorjahresverbrauchs auf 40 Cent / kWh gedeckelt. März 2023 (ggf. im Februar) Gaspreisbremse soll greifen: 80 % des Vorjahresverbrauchs werden bei Gas 12Cent / kWh und bei Fernwärme 9,5 Cent / kWh gedeckelt.

Dezember-Soforthilfe hilft Energie zu sparen

Die Bundesregierung ruft weiterhin das Ziel aus, Energie zu sparen. Auch die Dezember-Soforthilfe soll das den Verbrauchern klarmachen, da sie sich am Monat September 2022 orientiert. Sie ist also unabhängig von dem, was wirklich im Dezember verbraucht wird. Wer spart wird belohnt, wer viel heizt, muss draufzahlen.

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Immobilienpreise fallen

Immobilienpreise fallen gerade bei Eigentumswohnungen

Immobilienpreise fallen bei allen Wohnimmobilien so der aktuelle Europace Hauspreisindex (EPX). Dabei fallen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen am stärksten. Der Immobilienmarkt für Ein- und Zweifamilienhäusern wirkt noch recht stabil, auch wenn hier ein kleiner Rückgang festzustellen ist.

Immobilienpreise fallen

Immobilienpreise fallen Standardlizenz AdobeStock_276541026 Nuthawut

Immobilienpreise fallen ETW

Im Oktober 2022 sind die Immobilienpreise weiter gefallen für Eigentumswohnungen. Laut Studie um rund 2 % auf 220,45 Indexpunkte. Seit Juni 2022 sinkt der Wert kontinuierlich. Wenn man die letzten 12 Monate vergleicht, ist noch ein leichter Anstieg festzustellen, ca. 1,5 %.

Ein- und Zweifamilienhauskaufpreise

Immobilienpreise fallen auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Rund 1,6 % weniger. Damit sinkt der Index auf ca. 209. Im Gesamtjahresvergleich ist noch ein Preisanstieg von rund 2,75 festzustellen. Das Ergebnis der Studie zeigt eine deutliche Rückwärtsbewegung am Immobilienmarkt. Dieser ist sicherlich den aktuellen Zinsanstiegen, aber auch den steigenden Lebenshaltungs- und Energiekosten und damit verbundenen Unsicherheit zuzuschreiben. Auch gliedert sich der Markt immer weiter auf, dass die Bewertung über Online Bewertungstools gar nicht mehr möglich sein wird, sondern eine fundierte Immobilienbewertung stattfinden muss, damit noch erfolgreich verkauft werden kann. Egal ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus.

Immobilienpreise fallen auch bei neuen Häusern

Gemäß der Studie sind auch Preise für neue Häuser zurückgegangen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist hier ein Rückgang um 0,25 % festzustellen. Das bedeutet 227,78 Indexpunkte. Hier fällt der Jahresvergleich noch recht positiv aus, mit einem Preis-Zuwachs von ca. 9,4 %.

Sind denn noch Investitionen sinnvoll?

Laut der Studie ist die Investition in das Eigenheim trotz steigender Zinsen nach wie vor sinnvoll. Es ist die Frage, ob der Immobilienkauf für den „Otto-Normal“ noch bezahlbar ist. Wenn Immobilienpreise fallen bzw. weiter fallen sicher ein denkbares Szenario. Aber die Unsicherheit am Markt ist deutlich zu spüren. Auch die kommende Anschlussfinanzierung wird für viele Familien schon nicht mehr möglich sein, da sich die monatlichen Leistungsraten zu stark verteuert haben. Jetzt ist die Frage, was mit den Mieten passieren wird?

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Haustraum kaputt

Haustraum kaputt – Triple gegen den Immobilienmarkt

Haustraum kaputt – lange war die Stimmung in der Baubranche und bei willigen Bauherren nicht so schlecht wie gerade. Neubauvorhaben werden einfach storniert, bereits bewilligte Finanzierungen funktionieren auf einmal nicht mehr. Inflation, Krieg, Energiekrise aber auch Fachkräftemangel machen den Haustraum kaputt. Was kommt jetzt? Mieterhöhungen und Wohlstandsverlust?

Haustraum kaputt

Haustraum kaputt AdobeStock_19280341 Pavel Losevsky

Zinsanstieg macht den Haustraum kaputt

Seit Jahren sind die Immobilienpreise stetig gestiegen. Junge Paare hatten oftmals den Traum vom Eigenheim trotzdem bewältigen können, da die Zinsen entsprechend niedrig waren. Ein Nest sollte gebaut werden. Eine solide Altersabsicherung und natürlich Erbe für den Nachwuchs sollte aufgebaut werden. Der eigene kleine Garten. Aber nun ist dank steigender Zinsen bzw. Inflation der Haustraum kaputt. Die Zinsen haben sich rund vervierfacht. Aber selbst wenn die grundsätzliche Finanzierung steht und der Hausbau begonnen werden konnte, steht man heute vor noch größeren Problemen. Materialknappheit und Preissteigerungen, aber auch Fachkräftemangel lassen Neubauvorhaben weit in Verzug kommen und auf einmal nicht einkalkulierte Preiserhöhungen stattfinden. Das ursprünglich eingeplante Budget wird überschritten. Wer soll das zu gestiegene Zinsen finanzieren können? Wenn denn eine Nachfinanzierung überhaupt möglich ist.

Triple gegen den Immobilienmarkt

Die Pandemie, der Krieg und die Inflation sind wohl als Hauptgründe für den aktuellen Stand der Dinge zu nennen. So sind die Zahlen für Baugenehmigungen schlichtweg weggebrochen. War der Markt während Corona noch recht stabil, haben dann Krieg und Inflation ihn den Rest gegeben. Die Baugenehmigungen in Deutschland sanken zum Vorjahr bereits um ca. 9 Prozent. Auch wird die Situation verschärft, wenn man bedenkt, dass bei vielen „Häuslebauern“ die Nachfolgefinanzierung ansteht. Viele Familien werden die neue Leistungsrate schlichtweg nicht mehr bedienen können. Wenn das stimmt, ist mit vermehrten Zwangsversteigerungen und Immobilienverkäufen zu rechnen.  Die durch die Inflation gestiegenen Lebenshaltungskosten, aber auch die Energiekrise mit der Verteuerung von Gas oder Strom werden Schwierigkeiten verursachen. Haustraum kaputt!

Haustraum kaputt Unsicherheit und Vorsicht

Ein Haus kaufen? Zurzeit scheint es unmöglich. Die Verkäufer hoffen noch auf ein Wunder und halten die Kaufpreise hoch. Dagegen steht aber die deutlich höhere Leistungsrate bei der Finanzierung der Käuferseite beim Immobilienkauf, die sich Käufer nicht erlauben können.

Aber auch hier kommt es mehr und mehr zur Einsicht. Wer verkaufen will oder muss, geht dann im Preis runter. Davon betroffen sind insbesondere Häuser und Wohnungen mit schlechterer Energieeffizienz oder nicht optimalen Lagen oder i Schieflage geratenen Verkäufer. Es ist davon auszugehen, dass diese Welle aber alle Immobilien erreichen wird. Für Käufer heißt es umdenken und neu orientieren. Das monatliche Geld muss neu verteilt werden. In der Finanzierung heißt es mehr Eigenkapital vorweisen, um die Leistungsrate zu reduzieren.

Aber was ist, wenn die Mieten durch Wohnungsknappheit, steigende Baukosten, steigende Nebenkosten und Fachkräftemangel immer weiter steigen? Das eigene Haus ist für Privilegierte mit sehr hohen Einkommen und damit Eigenkapital nur noch möglich. Mittlere Einkommen werden wohl erstmal erkennen, dass der Haustraum kaputt ist.  Es ist wohl mit einer Rezession zu rechnen.

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Allgemein

Kundenstimmen Auszug

Kundenstimmen Auszug

von Stosch Immobilien besteht als Nachfolge der Mielke Immobilien seit 1974 und ist ein reines Familienunternehmen. Hier einige Kundenstimmen. Wir haben uns spezialisiert auf:

  • Verkauf
  • Vermietung
  • Kaufberatung
  • Immobilienbewertung

www.von-stosch.de

Im Bereich Hamburg, Kreis Pinneberg, Halstenbek und Elmshorn sowie St. Peter-Ording sind wir mit unserem Familienunternehmen seit vielen Jahren erfolgreich tätig.

Unser Ziel ist es, Käufer und Verkäufer sowie Mieter und Vermieter mit viel Sachverstand und Fairness zu betreuen. Langfristig zufriedene Kunden zu gehören zu den Unternehmenszielen. Unsere Philosophie besteht darin, unsere Kunden in die Lage zu versetzen, die richtige Entscheidung zu treffen. „Wenn beide Seiten lächeln, war es ein gutes Geschäft!“

Wir sind mit unseren Kunden offen und stehen zu unserem Wort. Immobilienhandel ist Vertrauenssache, die sich in der Zufriedenheit aller Beteiligten auf lange Sicht zeigt.

Kundenstimmen

Kundenstimmen Adobe Stock Standard Lizenz 126921390 Robert Kneschke

Hier einige Kundenstimmen

Im Folgenden einige Auszüge aus den Bewertungen unserer Kunden.

Thorsten H.

Sehr geehrter, lieber Herr von Stosch,

für Ihre äußerst angenehme, zuverlässige und zuvorkommende Zusammenarbeit beim Verkauf meiner Pinneberger Eigentumswohnung bedanke ich mich sehr herzlich. Das von Ihnen angefertigte, superaussagefähige Exposé hat mit Sicherheit einen großen Anteil daran gehabt, dass die Immobilie zeitnah an ein solventes Nachfolgeehepaar verkauft werden konnte. Auch die Findung des Verkaufspreises war angemessen, mein Ziel nach gut 18 Jahren, die ich die Wohnung als Vermietungsobjekt insgesamt drei Familien zur Verfügung gestellt habe, mit einem Gewinn abzuschließen, ist vollends in Erfüllung getreten.

Gerne empfehle ich Sie weiter! Auf Ihre aufgeschlossene und fachkundige Art der Tätigkeitsausübung sollen gerne andere Wohnungsverkäufer und -käufer zurückgreifen können. Kein Marktgeschreie, sondern eine grundsolide Homepage, das angenehme, auch für meine damaligen Mieter, Auftreten Ihrerseits bei den Besichtigungen; ein Fachmann, wie er im Buche steht. Dank auch für Ihre Hilfe bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages in Pinneberg. Fünf von fünf Sternen mit Ausrufungszeichen!

Rupert D.

Positiv: Preis-Leistungs-Verhältnis, Professionalität, Qualität Aufwendiges Exposé, toller Service, der auch in gleicher Intensität weiterging, nachdem der Kaufvertrag klar war, super Unterstützung bis zur Übergabe – unverzichtbar, wenn man nicht vor Ort sein kann und keine Zeit hat.

Sonja K.

Preis-Leistungs-Verhältnis, Professionalität, Qualität, Reaktionsschnelligkeit bei Anfragen hat alles gestimmt. Ehrlich, menschlich, vertrauensvoll … ein toller Kontakt auf Augenhöhe!

Rainer R.

Sehr kompetente, fachliche und professionelle Beratung … Herrn von Stosch kann ich jedem weiterempfehlen.

Christiane L.

Vielen Dank für den kompetenten Besichtigungstermin. Wir fühlten uns mehr als gut betreut. Auf unserer Immobiliensuche eine absolute wohltuende Ausnahme. 5 Sterne und eine absolute Weiterempfehlung.

Light K.

Florian Stosch legt Wert auf höchste Präsentationsqualität seiner Immobilien, fundierte Ausbildung, Fachwissen und gute Erreichbarkeit. Mit diesen Eigenschaften gewährgeleistet sein Maklerbüro eine schnelle Vermarktung der Immobilien.

Sabrina F.

Wir haben unser Traumhaus gefunden. Vielen lieben Dank! Ein absoluter TOP Makler, sehr angenehmer Kontakt, da fachlich sehr kompetent. Ruhiger und vor allem sehr fairer Geschäftspartner. Immer wieder gerne bei Bedarf!

Sabrina Q.

Wohnungssuche erfolgreich abgeschlossen. Freundlich, schnelle Rückmeldungen, gute Erreichbarkeit. Trotz Zahlendreher, Fehler meinerseits in der Mieter-Selbstauskunft wurde sich die Mühe gemacht, aus vorherigem E-Mail Kontakt, Adress-/ Kontaktdaten abzugleichen. Ich bin mehr als positiv begeistert, wie problemlos eine Wohnungssuche laufen kann. Gut, dass Herr Von Stosch alle Unterlagen so aufmerksam geprüft hat! Danke dafür und für den kompletten Service drumherum.

Erik N.

Sehr kompetent. Hausverkauf ging reibungslos über die Bühne. Beeindruckend ist sein Fachwissen in den unterschiedlichsten Bereichen. Ebenfalls gefällt uns seine authentische Art und Weise. Weiter so, wir werden ihn ohne Bedenken weiterempfehlen.

 

 

Miete und Vermietung

Klimaabgaben für Vermieter

Klimaabgaben für Vermieter für Öl und Gas Heizungen

Klimaabgaben für Vermieter ab 2023. Ab dann muss sich der Vermieter an den CO₂-Abgaben mit beteiligen. Aber wie werden die Kosten verteilt? Dafür sind einige Faktoren zu beachten. Kommt hier die Entlastung für Mieter?

Klimaabgaben für Vermieter

Klimaabgaben für Vermieter Adobe Stock Standard Lizenz 314992349 Jenny Sturm

Stufenmodell Klimaabgaben für Vermieter

Der Bundestag hat am vergangenen Donnerstag beschlossen, dass der CO₂-Preis soll nach dem sog. Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Die Grundregel ist: Je klimafreundlicher die Immobilie, desto weniger muss der Vermieter von den Kosten übernehmen. Die Regierung nennt es „faires Model“ und dass die „Entlastung für den Mieter in Deutschland“ durch die Klimaabgaben für Vermieter komme. Auch sollen die Mieter dadurch zum Energiesparen angeregt werden. Vermieter sollen so zu Inventionen in die Energieeffizient animiert werden. Ob das bei dem vorherrschenden Wohnraummangel so einfach klappt, sei infrage gestellt.

Klimaabgaben für Vermieter Klimaschutz ist das Ziel

Bereits seit 2021 muss durch Mieter eine Klimaabgabe bezahlt werden. Dabei sind Gebäude, die mit Gas oder Öl beheizt werden, betroffen. So soll der CO₂ Ausstoß (Kohlendioxid) reduziert werden. Sparen ist die Devise. Da das Heizverhalten nur einen bedingten Einfluss auf den Verbrauch hat, hat die Regierung jetzt auch die Vermieter in die Pflicht genommen. Denn auch die Isolierung des Hauses oder der Fenster, aber auch welche Heizung in der Immobilie verbaut ist, bestimmen den Verbrauch maßgeblich. So sollen Mieter und Vermieter zu sparsamen, energieeffizienten Immobilien und Heizverhalten gesteuert werden.

Kostenaufteilung

Bei schlecht gedämmten Immobilien sollen dabei die Vermieter bis zu 95 % der Kosten des CO₂ Preises übernehmen. Je klimafreundlicher das Haus, desto weniger Abgaben hat der Vermieter zu leisten. Die Triebhausgase müssen reduziert werden. Auch müssen die Mieter bei sehr energieeffizienten Gebäuden die Kosten weiterhin alleine tragen. Das soll den Vermieter anregen, zu investieren. Mietervertreter befürchten, dass diese Kosten aber auch 1:1 an die Mieter weitergegeben werden. Für Denkmalschutzimmobilien gibt es Ausnahmen. Für Geschäftsräume und Immobilien, in denen niemand wohnt, soll es eine hälftige Aufteilung der Kosten geben, außer es wird vertraglich anders geregelt.

Finanzen

Momentan sind pro Liter Heizöl 8Cent und pro Kilowattstunde Gas 0,5 Cent zu zahlen. Das macht bei einem Durchschnittsverbrauch Gas für eine Familie ca. 130 Euro, bei Öl ca. 200 € aus (CO₂-Preis für Öl liegt höher). Die Aufteilung erfolgt dann nach Energieeffizienz des Gebäudes.

Zukünftige soll die CO₂-Abgabe steigen. Dieses hat die Bundesregierung wegen der Energiekrise und der Inflation erst einmal ausgesetzt. Hier soll die Erhöhung Anfang 2024 kommen.

Klimaabgaben für Vermieter – und wie soll es berechnet werden?

Der CO₂ Ausstoß für jede Immobilie muss berechnet werden, damit abgeschätzt werden kann, wie klimafreundlich es ist. Die Bundesregierung hat dabei geplant, dass die Vermieter die Berechnung durchführen sollen. Es sollen dabei „alle erforderlichen Daten an die Hand gegeben werden“. Wie sich bei der Grundsteuerneuberechnung gezeigt hat, ist die Frage, ob die Verbraucher damit ein wenig überfordert sein könnten bzw. die Vorlagen dann richtig ausfüllen können. Entsprechend bemängelt auch die Opposition die CO₂-Abgabe. Eine Belohnung für erfolgreiche Sanierungen wäre vielversprechender, da der Brennstoffverbrauch zum einen auch vom individuellen Verbrauch der Mieter abhänge und dem Wetter.  Verlierer seien kinderreiche Familien und ältere Menschen, die mehr heizen müssten.

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Miete und Vermietung

Nebenkostenabrechnung – Rechten und Pflichten von Vermietern

Nebenkostenabrechnung Rechten und Pflichten von Vermietern – das müssen Sie wissen

Nebenkostenabrechnung Rechten und Pflichten von Vermietern :

Die Nebenkostenabrechnung gehört zu den jährlichen Pflichten des Vermieters. Die Abrechnung für seinen Mieter. Doch leider kommt es immer wieder zu Streit. Wir zeigen Ihnen als Vermieter, worauf Sie in der Nebenkostenabrechnung achten müssen.

Als Vermieter von Wohnraum müssen Sie einmal jährlich die sog. Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn Ihr Mieter zusammen mit der Miete Nebenkostenvorauszahlungen leistet. So schreibt es der § 556 BGB vor. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht. Dabei sind gewisse Fristen zu beachten.

Nebenkostenabrechnung – Rechten und Pflichten von Vermietern

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Nebenkostenabrechnung Rechten und Pflichten von Vermietern– Fristen

Als Vermieter haben Sie ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung – Rechten und Pflichten von Vermietern – zu erstellen und an Ihren Mieter weiterzugeben. Gerechnet wird vom Ende des Abrechnungszeitraums. So muss zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung 2021 bis zum 31.12.2022 bei Ihrem Mieter nachweislich eingegangen sein. Sollten Sie diese Frist nicht einhalten, haben Sie auch keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung von aufgelaufenen Kosten. Für den Mieter gilt das nicht. Er / Sie hat auch ein Anrecht auf die Nebenkostenabrechnung, nachdem das Jahr um ist und ein etwaiges Guthaben muss ausgezahlt werden. Zudem hat der Mieter ein Jahr Zeit, bei Fehlern Widerspruch einzulegen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Danach kann er keinen Einwendungen mehr gegen die Nebenkostenabrechnung machen.

Verjährung für Mieter und Vermieter

Hier gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren. Der Anspruch des Mieters auf die Nebenkostenabrechnung verjährt also, wenn der Vermieter die Fristen nicht enthält.  Gerechnet wird immer vom Ende der Abrechnungsfrist. Auch das Recht des Vermieters auf Nachzahlung der aufgelaufenen Kosten verjährt nach 3 Jahren. Hierbei entsteht der Anspruch auf Nachzahlung erst mit wirksamer Erteilung der Nebenkostenabrechnung.

Inhalt und Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung Rechten und Pflichten von Vermietern

Es gibt verschiedenste Muster und Vorlagen für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Es werden dabei aber gewisse gesetzliche Anforderungen gestellt und die Abrechnung muss diese zwingend erhalten, wie zum Beispiel den Abrechnungszeitraum oder den Umlageschlüssel. Dabei gibt der Mietvertrag über den Umlageschlüssel Auskunft. Sollte nichts anderes vereinbart sein, müssen die Nebenkosten über die Wohnflächen verteilt werden. Für Nebenkosten, die nach Verbrauch/Verursachung des Mieters auftreten, muss der verwendete Umlageschlüssel dem Rechnung tragen.

Bei Gewerbemietverträgen gelten etwas andere Regeln als bei Wohnraumverträgen. Hier soll nicht weiter auf diese eingegangen werden. Sie haben Fragen? Rufen Sie uns gern an: www.von-stosch.de

Allgemein

Mieterhöhung bei Mietpreisbremse

Mieterhöhung bei Mietpreisbremse, neues BGH-Urteil

Mieterhöhung bei Mietpreisbremse, ein neues BGH-Urteil schafft Klarheit (BGH, Urteil v. 28.9.2022, VIII ZR 300/21). Danach greifen die Regeln der Mietpreisbremse nicht bei Mieterhöhungsvereinbarungen. Nach dem Urteil hat der Berliner Mieter zwischen April 2016 bis März 2020 in der Wohnung gewohnt. Sie hatte ca. 78 m² und fiel mit in die Mietbegrenzungsverordnung.

Mieterhöhung bei Mietpreisbremse

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Mieterhöhung bei Mietpreisbremse Erhöhung der Miete

Der Vermieter erhöhte die Anfangsmiete (611 Euro = 7,87 €/m²) im Juli 2017 auf ca. 675 € (8,68 €/m²). Die Mieterin stimmt dem Mieterhöhungsverlangen zu. Dann wurde der Vermieter im Januar 2019 über ein Unternehmen, an das die Mieterin Ihre Rechte abgetreten hatte, aufgefordert, die angeblich zu viel gezahlte Miete und die zu viel gezahlte Kaution zurückzugeben. Zukünftige Mieten sollten ebenso auf den zulässigen Höchstbetrag gemindert werden. Es lege ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. Die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Mietvertrages soll bei 6,17Euro/m² gelegen haben.

BGB Entscheidung

Die Mieterhöhung bei Mietpreisbremse sei rechtens, da der Mieter sich nicht auf die Vorschriften zur Mietpreisbremse § 556d ff. BGB berufen kann, da die Zustimmung vom Mieter zu einer späteren Mieterhöhung vorlag und nicht beim Abschluss des Mietverhältnisses vereinbart wurde. Die ca. 675 € seinen so wirksam zwischen Mieter und Vermieter vereinbart worden.

Damit verdeutlicht das BGB Urteil, dass die Regelungen zur Mietpreisbremse auf spätere Mieterhöhungsvereinbarungen nicht unmittelbar anwendbar ist. Diese gelten aus Sicht der obersten Richter nur für den Beginn des Mietverhältnisses. Einer der angeführten Gründe war dabei, dass der Mieter ohne Angst um den Verlust seiner Wohnung das Mieterhöhungsbegehren auch nach sorgfältiger Prüfung ablehnen hätte können. Selbst wenn man analog im Sinne der Mietpreisbremse argumentieren würde, müsste die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Vertragsänderung mit der Vergleichsmiete abgeglichen werden. Dieses lag bei der Klage nicht zugrunde.

Selbstverständlich ist bei solchen Fragen immer professioneller Rat erforderlich und der Weg zum Juristen dringendst zu empfehlen. Als Immobilienmakler im Kreis Pinneberg und Hamburg interessiert uns die aktuelle Rechtsprechung rund um Immobilien, Miete und Verkauf natürlich auch bei Mieterhöhung bei Mietpreisbremse. Daher hier nur ein kleiner Auszug aus dem Urteil. Interessierte sollten sich das gesamte Urteil angucken. Sie haben Fragen? Rufen Sie uns an, www.von-stosch.de