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Allgemein

Bodenrichtwert

Bodenrichtwert, was ist denn das eigentlich?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert pro m² Grundstück in einer Bodenrichtwertzone (abgegrenztes Gebiet) für eine Mehrheit von Grundstücken. Diese stimmen weitestgehend in Art und Maß der baulichen Nutzung überein, dass für Sie die im wesentlichen gleichen Wertverhältnisse gelten. Der Bodenrichtwert geht dabei von einem unbebauten Grundstück aus und wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Er wird vom Gutachterausschuss auf Grundlage von tatsächlichen Kauf- / Verkaufspreisen von Grundstücken bzw. Immobilienverkäufen ermittelt.

Bodenrichtwert

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Bodenrichtwertgrundstück

In der Bodenrichtwertkarte ist der Wert des Bodenrichtwertgrundstückes angegeben. So muss das tatsächlich im Verkaufsfall vorliegende Grundstück i.d.R. sachverständig an die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstückes angepasst werden, z.B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksfläche, etc.. So kann auch der Grundstückspreis vom Bodenrichtwert abweichen. Der Bodenrichtwert wird dabei in den Bodenrichtwertkarten/ -tabellen veröffentlicht.

Wertermittlung und Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist eine sehr wichtige Angabe bei der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken.  Sie können heute i.d.R. digital über die Bodenrichtwertkarte (zum Teil gebührenpflichtig) abgerufen werden. Für schriftliche Auskünfte wird in der Regel eine Gebühr fällig. Auch für steuerliche Zwecke ist die Bodenrichtwertkarte oft Grundlage. Bei der Bestimmung der AfA beziehen sich die Finanzämter meist darauf. Bei der Grundsteuererklärung gilt allerdings eine andere Bodenrichtwertkarte mit anderen Werten. Im Kreis Pinneberg finden Sie hier einen direkten Link zu den entsprechenden Werten bei der Bodenrichtwertkarte.

Bodenrichtwert und Gutachterausschuss

§196 BauGB gibt vor, dass die Bodenrichtwerte durch die Gemeinden zwingend alle zwei Jahre flächendeckend ermittelt werden muss. In der Realität ist dieses nicht immer gegeben. Die Aufteilung in Bodenrichtwertzonen kann kleinteilig bis recht groß (ganze Gemeinde) stattfinden. Es können so Zonen von einem einzelnen Grundstück bis Straßen bis ganze Ortschaften oder Stadtteile gebildet werden.

Der Bodenwert ist neben dem Gebäudewert im Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren oft entscheidend für den Wert einer Immobilie. Entsprechend sollte auch die Ermittlung des Bodenwerts mit Sorgfalt gemacht werden. Bedenken Sie, dass die Bodenwerte „alte“ Werte sind, die aus Beurkundungen errechnet wurden. Sie müssen dementsprechend zeitlich an die aktuellen Geschehen angepasst werden. Gerade heutzutage ist eine fundierte Immobilienbewertung Grundlage für den erfolgreichen Verkauf.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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Immobilienänderungen 2023

Immobilienänderungen 2023 – das kommt 2023

Immobilienänderungen 2022 war recht turbulent. Ob Ukrainekrieg, der für Deutschland als Auswirkung steigende Energiekosten hatte oder Pandemie. Die Bundesregierung plant zahlreiche Entlastungen rund um Immobilien für 2023. Was wird sich alles voraussichtlich in 2023 ändern? Bürgergeld, Strompreisbremse, viele wichtige Änderungen erwarten den Verbraucher und Unternehmen in 2023. Hier ein kleiner Überblick nicht nur rund um die Immobilien kurz und kompakt zusammengefasst.

Immobilienänderungen

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Immobilienänderungen Nr. 1 Baukindergeld

Das gibt es in 2023 nicht mehr. Das Baukindergeld kann nur laut KfW noch bis Jahresende beantragt werden. Baukindergeld bedeutet bei Genehmigung, dass man maximal zehn Jahre pro Kind 1200 Euro Förderung bekommt. Es gilt für Familien oder Alleinerziehende, die vor April 2021 eine Baugenehmigung bekommen haben oder den Kaufvertrag unterschrieben haben.

Rentner dürfen sich Geld dazu verdienen

Die Hinzuverdienstgrenze fällt am 1.1.23 bei vorgezogener Altersrente weg. Bisher galt erst die Möglichkeit uneingeschränkt arbeiten zu können nach Erreichen der Altersgrenze. Andernfalls drohten Minderungen oder Wegfall des Rentenanspruchs. Während Corona in 2020-2022 galt schon eine Aufweichung auf 46.000 Euro pro Jahr, diese Regelung wäre am 1.1. geendet. Damit wären dann nur noch 6300 Euro pro Jahr möglich.

Immobilienänderungen Heizkostenbeteiligung von Vermietern

Als Immobilienänderungen kommt die CO₂-Abgabe. Die Vermieter werden nach einem Stufenmodell an den Klimaabgaben beteiligt. Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher der Kostenanteil. Ausnahmen wie denkmalgeschützt Gebäude soll es geben. Bei Gewerberäumen gilt eine hälftige Teilung. Siehe auch https://von-stosch.de/klimaabgaben-fuer-vermieter/

AfA

Sehen Sie hierzu auch https://von-stosch.de/afa-satz/ der AfA Satz soll von 2 auf 3 % erhöht werden, um die Wirtschaft anzukurbeln. Warum geht man nicht wieder dazu über, dass die AfA 7 % (ca. 1980) oder sogar 10 % beträgt um Investoren zu „locken“?

49-Euro-Ticket

Keine Immobilienänderungen, aber erfreulich. Das 49-Euro-Ticket kommt und hat nun auch den offiziellen Namen „Deutschlandticket“. Es wurden aber bereits unterschwellig Preiserhöhungen zum Inflationsausgleich angekündigt. Es soll ca. März oder April kommen.

Immobilienänderungen – Abgabefrist Grundsteuererklärung läuft aus

Am 31.1.23 ist die Frist vorbei! Dann müssen Haus-, Grundstücks- und Wohnungsinhaber die Grundsteuererklärung abgegeben haben. Diese war bereits um ca. 6 Monate verlängert worden.  Siehe auch: https://von-stosch.de/grundsteuer/

Immobilienänderungen Aus für Atomstrom aus D

Zurzeit laufen noch drei Atomkraftwerke in Deutschland. Mitte April ist damit Schluss. Wie dann im Frühjahr 2023 die Energieknappheit sprunghaft auf einmal beseitigt sein soll, wird unsere rot-grüne Regierung noch zu regeln haben. Zumal wohl ein kalter Winter vor der Tür steht.

Homeoffice – Pauschalregelung für das häusliche Arbeitszimmer und Entfristung Pauschale

Als Immobilienänderungen kann wohl auch die Neuregelung für das häusliche Arbeitszimmer angesehen werden. Bisher können 1.250 Euro als Werbekosten bzw. Betriebsausgabe berücksichtigt werden und müssen bis Ende 2022 noch nachgewiesen werden. Ab 2023 sollen die 1.250 Euro ein Pauschbetrag sein. Zudem gab es eine Homeoffice-Pauschale von fünf Euro pro Tag (max. 600 Euro pro Jahr), für ausschließlich zu Hause gearbeitet Tage. Ab 2023 wird diese entfristet.

Arbeitslosenversicherungsbeitrag steigt

Ab 1.1.23 gilt ein Beitragssatz von 2,6 Prozent, bisher waren es 2,4 Prozent.

Immobilienänderungen mehr Wohngeld

Wohngeld kann von Haushalten beantragt werden, die keine Sozialleistungen beziehen, aber wenig Geld haben. Dabei soll das Wohngeld durchschnittlich um 190 Euro pro Monat aufgestockt werden. Das ergibt dann für die berechtigten Haushalte im Schnitt 370 Euro.  Hinzu sollen mehr Haushalte entlastet werden. Die zur Zeit 600.000 Haushalte, die Wohngeld beziehen, werden wohl um bis zu 1,4 Millionen Haushalte wachsen.

Bürgergeld

Das Bürgergeld kommt. Statt Arbeitslosengeld (= Hartz IV) wird es jetzt Bürgergeld ab 2023 heißen. Damit kommen dann auch höhere Bezüge. Der Bundesrat verabschiedete hierzu ein Gesetz. So ist ein Vermögen von 40.000 ein Jahr frei für Bezieher von Bürgergeld (ursprünglich waren hier 6. Monate geplant). Von Anfang an gibt es Leistungskürzungen, wenn die Empfänger ihrer Mitwirkungspflicht nicht nachkommen. Dabei wird das Bürgergeld-Gesetzt in 2 Phasen umgesetzt, zum 1.1. und 1.7.2.

Grundfreibetrag und Spitzensteuersatz

Der steuerliche Grundfreibetrag steigt um 561 Euro auf 10.908 Euro. Das heißt das Einkommen bis wo keine Steuern gezahlt werden müssen. Auch wurde die Grenze für den Spitzensteuersatz (z.Zt. 42 %) angepasst, von 58.597 auf 62.810 Euro.

Immobilienänderungen Lohn Bauhauptgewerbe

Zum 1.4. sieht der aktuelle Tarifvertrag im Bauhauptgewerbe eine Lohnerhöhung vor. Im Westen 2 im Osten 2,7 Prozent mehr. Hinzu kommen Entschädigungen für Anfahrtswege und ein Ausgleich für Arbeitnehmer, die vom Arbeitsplatz nicht täglich nach Hause fahren können.

Photovoltaik (oder Fotovoltaik) Immobilienänderungen

Immobilienänderungen in Form von steuerlichen Entlastungen gibt es auch bei Photovoltaik. Bis zu einer bestimmten Leistung (30 Kilowatt EFH und Gewerbe, 15 KW MFH und gemischt genutzten Gebäuden) sollen Erträge aus Fotovoltaikanlagen von der Ertragssteuer befreit sein. Hinzu soll die Mehrwertsteuer für Immobilienbesitzer von kleinen Anlagen beim Kauf und damit ein Vorsteuerabzug entfallen.

Corona ist vorbei

Die Regeln laufen zum 7.4.23 aus. Jetzt muss die Bundesregierung neue Regelungen im Umgang mit der Pandemie finden. Die Länder können darüber hinaus eigene Regeln installieren.

Immobilienänderungen Neubau, Förderung

Die Neubauförderung lässt noch auf sich warten. Noch werden die Förderbedingungen überarbeitet. Also können diese Immobilienänderungen noch nicht genau benannt werden. Die Neubauförderung soll aber nahtlos an die alte anschließen. Es sind insgesamt 1,1 Milliarden Euro dafür vorgesehen. Was für die Förderung bei den Immobilienänderungen feststeht, ist das der Effizienzhaus EH 55 neuer Mindesteffizienzstandard festgelegt wird. Siehe auch https://von-stosch.de/neubaufoerderung/

Solarpflicht noch nicht überall

Zu den Immobilienänderungen zählt auch die Solarpflicht. Baden-Württemberg ist das erste Bundesland, wo es bereits beschlossen ist. Aber auch Hamburg oder Berlin haben die Solarpflicht ab kommenden Jahr. Dabei muss bei Sanierungen des Daches Solar integriert werden.

Hydraulischer Abgleich

Siehe dazu auch unseren Blogartikel: https://von-stosch.de/hydraulischer-abgleich/

Zum 1.10. dieses Jahres wurden Hausbesitzer von bestimmten Wohn- und nicht Wohngebäuden dazu verpflichtet. Mehrfamilienhausbesitzer mit bis zu 6 Wohnungen haben noch Zeit bis 15.9.24.

Immobilienänderungen Grunderwerbssteuer Hamburg

Die Grunderwerbssteuer wird in Hamburg ab Januar 2023 von 4,5 %auf 5,5 % erhöht. So reagiert die Hamburger Regierung auf die angespannte Haushalssituation – nicht zuletzt aufgrund der Pandemie. Für jungen Familien gibt es eine Rabattierung. Siehe auch: https://von-stosch.de/grunderwerbssteuer-2023-hamburg/

Immobilienänderungen Gas- und Wärmepreisbremse und Strompreisbremse

Ab März 2023 sollen Privathaushalte und kleinere bis mittlere Unternehmen von einem gedeckelten Gaspreis profitieren. Gleiches gilt bei einem Verbrauch unter 30.000 kWh bei Strom. Wohl mit den entscheidendsten Immobilienänderungen zu Zeiten der Energiekrise.

Immobilie vererben oder verschenken?

Kann, teurer werden muss es nicht. Ab 2023 werden die Werte zum Teil neu bestimmt. Experten warnen vor Erhöhungen von bis zu 50 %. Aktuell muss hier aber noch Bundestag und Bundesrat zustimmen. Grundlage bildet das Jahressteuergesetz 2022.

Prognose Inflation

Durch die Gas- und Strompreisbremse soll ein leichter Rückgang kommen, so unsere Bundesregierung. Die Prognose ist auf übernächstes Jahr gerichtet. Nach der Ifo Prognose wird die Inflation 2023 bei 9,3 Prozent liegen.

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Und nun viel Spaß und guten Rutsch in 2023

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Mietrechtsänderungen 2023

Mietrechtsänderungen 2023 – neues Jahr, neues Glück

Was gibt es alles an Mietrechtsänderungen 2023? Eine kurze Zusammenfassung der Änderungen, die auf Mieter und Vermieter zukommen.

Mietrechtsänderungen 2023

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Mietrechtsänderungen 2023 – Grundsteuer

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, müssen Sie die Grundsteuererklärung abgeben. Eigentlich mussten Sie schon. Da der Abgabetermin – jetzt am 31.1.2023 – vom ursprünglichen Termin verlegt wurde, haben die Verbraucher ein wenig Schonfrist bekommen. Für das Ausfüllen benötigen Sie Daten wie Grundbuchblatt, Grundstücksart und -größe, Bodenrichtwert, Baujahr des Gebäudes, Wohnfläche und bei Mehrfamilienhäusern bzw. Wohnungen auch noch Ihren Miteigentumsanteil. Allerdings sollte man bis zum 31.1. dann auch abgegeben haben. Das Finanzamt wird wohl voraussichtlich nach dem Zeitpunkt abmahnen und ggf. Strafgelder vergeben. Dabei können Zwangsgelder bis zu 25.000 Euro verhängt werden.

Mietrechtsänderungen 2023 – CO₂ Abgabe für Vermieter

Ab 1.1.23 gilt eine Aufteilung der CO₂-Abgabe. Dabei gilt ein Stufenmodell. Je besser der energetische Zustand Ihrer Immobilie, desto geringer Ihr Anteil. Das Model gibt dabei zwischen Null bis 95 % alles für den Vermieter vor. Auch hier soll wieder neu durch die Eigentümer gerechnet werden. Der Kohlendioxid Ausstoß soll selbst durch die Vermieter mit der Jahresheizkostenabrechnung 2023 ermittelt werden. Aber keine Sorge, Sie bekommen Daten zur Ermittlung wie bei der Grundsteuererklärung 😉.

Mietrechtsänderungen 2023 – Sanierungsförderungsanpassung

Durch die CO₂-Abgabe soll ein Anreiz für die energetische Modernisierung bzw. Sanierung für Vermieter geschaffen werden. Hierzu sind die Sanierungsförderungen angepasst worden. Insgesamt 13 Milliarden Euro warten darauf, als günstige Darlehn oder Zuschüsse abgerufen zu werden. Neu sind in 2023 einige Änderungen bzw. Anpassungen bei den KfW Programmen für energieeffiziente Gebäude, z.B.: ein Extra Tilgungszuschuss von bis zu 15 % für die serielle Sanierung. Für sog. Worst Performing Building (Häuser in besonders schlechten energetischen Zustand) steigt der Tilgungszuschuss von 5 auf 10 %.

Gas- und Wärmepreisbremse

Gilt für Mieter wie auch für Vermieter. Ab 1.3.23 soll sie greifen. Dieses soll zu einer Entlastung der Verbraucher in der Energiekrise führen. 80 % des Vorjahresverbrauchs sind dabei auf 12 Cent (Gas) bzw. 9,5 Cent (Fernwärme) gedeckelt. Die Differenz zum Energieversorger übernimmt der Bund. Alles über den 80 % bezahlen Sie voll. Allerdings ist bei den Mietrechtsänderungen 2023 dabei für Vermieter zu beachten, dass Sie die Entlastung im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an Ihre Mieter weitergeben müssen. Das gilt auch für die Dezember-Soforthilfe in der Nebenkostenabrechnung 2022.

Hydraulischer Abgleich

Bis zum 30.09.2023 muss in Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohneinheiten ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden – so sieht es die „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristige Maßnahmen“ (EnSimiMaV) vom 1.10.22 vor. Für Gebäude mit 6 oder mehr Einheiten gilt die Frist bis 15.9.24.

Solardachpflicht Mietrechtsänderungen 2023

In Baden-Württemberg und Berlin gilt bereits eine Solardachpflicht für Bestandsgebäude. Was bei Neubau überall schon Pflicht ist, ist hier auch für Bestandsgebäude durchzuführen. Ab 2023 müssen Bestandsgebäude bei „grundlegenden Dachsanierungen“ mit Fotovoltaik-Anlagen ausgerüstet werden. Ausnahmen gibt es dabei bei unverhältnismäßigem Aufwand oder ungünstiger Dachausrichtung. Kosten auch für die Vermieter, die es gilt zu amortisieren. Es ist wohl eine Frage der Zeit bzw. der Regierung, ob und wann die Pflicht bundeseinheitlich ausgelegt wird.

Fotovoltaik Steuerentlastungen

Das Jahressteuergesetz fördert die Steuerbedingungen für Fotovoltaik, was die Solardachpflicht auch finanziell unterstützt. Die Ertragssteuer für kleine Anlagen wurde abgeschafft – rückwirkend auch für 2022. Zudem entfällt die Mehrwertsteuer bei Neuanschaffung.

Mietrechtsänderungen 2023 Änderung AfA Satz

Hier wird der jährliche lineare AfA-Satz für Gebäude, die nach dem 30.6.23 fertiggestellt werden und zu Wohnzwecken dienen, von 2 auf 3 % angehoben. Damit verkürzt sich bei den Mietrechtsänderungen 2023 die Abschreibungszeit von 50 auf 33 Jahre betreffender der Anschaffungs- und Herstellungskosten.

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Ihnen und Ihren Familien einen guten Rutsch in 2023 und bleiben Sie gesund.

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Räum- und Streupflicht im Winter

Räum- und Streupflicht im Winter – wer haftet, was gilt rechtlich?

Räum- und Streupflicht im Winter – ein paar Fragen und Antworten zu dem Thema. Schnell ist es draußen rutschig und Knochenbrüche und Prellungen gehören zu dem Tagesgeschäft im Krankenhaus. Aber was ist mit den Anliegern? Auch hier gibt es dann schnell eine Welle von Schadensersatz- und Schmerzensgeldklagen, wenn Sie Ihrer Räum- und Streupflicht im Winter nicht nachkommen. Am Wochenende und natürlich in der Woche müssen Anlieger Ihre Gehwege streuen. Es ist so dauerhaft Schnee und Eis zu entfernen bzw. die Wege verkehrssicher zu machen. Gleiches gilt auch für Betriebsgrundstücke. Kurz „Räum- und Streupflicht im Winter“, wie wir es vor ein paar Tagen bereits erlebt haben.

Räum- und Streupflicht im Winter

Räum- und Streupflicht im Winter Standardlizenz AdobeStock_98612644 Animaflora PicsStock

Räum- und Streupflicht im Winter – wer muss was?

Der Grundstücksbesitzer bzw. Anwohner ist dafür verantwortlich, dass die Gehwege, die direkt am Grundstück vorbeiführen, bzw. auch die Zuwegungen zum Grundstück, dauerhaft gefahrlos begangen/ befahren werden können. Räum- bzw. Streupflicht im Winter bedeutet Verkehrssicherungspflicht. Dabei müssen die Wege i.d.R. zwischen ca. 7 und 20Uhr freigeräumt werden (Wochenende 8-20Uhr). Jedes Bundesland oder jede Gemeinde hat dazu eine Gemeindesatzung, die die Pflicht im Winter für den Bürger festlegt und regelt, sonst wäre es eigentlich die Pflicht der Gemeinde. Die Räumpflicht ist also bundesweit unterschiedlich. In den Gemeindesatzungen sind auch verschiedene notwendige Streubreiten definiert. Hier geht man von einer „normalen“ Breite von ca. 1,00-1,50 m aus, damit auch zwei Fußgänger gut aneinander vorbeikommen.

Streuen

Rollsplitt, Granulat, Asche oder Sand sollen vorzugsweise benutzt werden. Salz dagegen wird gern von den Anwohnern verwendet, ist aber umweltschädlich und daher in einigen Gemeinden nicht erlaubt. Auch liegt es in der Verantwortung des Grundstücksbesitzers / Anwohners regelmäßig zu überprüfen, ob noch genug Streugut ausliegt. Es ist also so lange nachzuarbeiten, dass dauerhaft die Rutschgefahr verringert bzw. beseitigt wird. Das kann bei anhaltenden Eisregen bzw. Schneefall recht aufwendig sein, gerade wenn man dann auch irgendwann mal zu Arbeit muss. Bei komplett extremen Wetterlagen gibt es i.d.R. auch Ausnahmen von der Streupflicht.

Was gilt für Mieter?

Der Grundstückseigentümer kann seine Pflicht an die Mieter bzw. Gehwegreinigungsunternehmen übergeben. Dieses gilt es auch, als Vermieter zu überprüfen! Als Mieter macht es durchaus Sinn, ggf. eine entsprechende Haftpflichtversicherung abzuschließen. Aber auch Passanten gegenüber gibt es eine gewisse Sorgfaltspflicht. Diese müssen sich auf glatten Straßen vorsichtig bewegen oder z.B. auch geeignetem Schuhwerk tragen. Im Zweifel ist die Gemeinde bzw. ein Jurist oder Ihre Versicherung zu befragen.

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Buy and Hold

Buy and Hold – was ist das denn?

Buy and Hold ist wieder eines der „neueren“ Schlagwörter, auf Deutsch: „Kaufen und Halten“. Im Endeffekt ist es eine klassische Investmentstrategie. Man kauft Immobilien oder Aktien und hält diese im Bestand, um Einnahmen zu erzielen. Es ist eine Strategie als langfristige Geldanlage. Ziel ist es, die kurzfristigen Kursschwankungen zu übergehen und nachhaltige Renditen zu erzielen. Bei Kryptowährung wird dieses Hodl genannt.

Buy and Hold

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Buy and Hold und was jetzt genau?

Wie bereits gesagt, geht es dem Anleger nicht um das schnelle Geld. Der Grundsatz der Investmentstrategie geht auf das Prinzing von Zinseszinseffekt zurück. Geringes Risiko und hohe Sicherheit sind die maßgeblichen Argumente für diese Methode. Die passive Anlagestrategie soll etwaigen Krisenzeiten standhalten. Dabei soll natürlich das eigene Vermögen mehr und mehr werden, mit einer möglichst optimierten Rendite. Aber dieses langfristiges Investment muss natürlich eine ausgiebige Analyse des Marktes vorangehen. Dabei wird das Buy and Hold durch vorhandenes Barvermögen oder Kredite realisiert.

Hört sich doch gut an, aber ……

Nerven, Disziplin und Beharrlichkeit werden gerade bei den lagen Haltedauern erforderlich. Man muss sich ständig mit dem Investment, gerade bei Aktien beschäftigen und die Zusammensetzung überprüfen. Was tun, wenn der Markt fällt? Weiter investieren oder rechtzeitig aussteigen? Oder kauft man erst, wenn die Aktie einen gewissen Erfolg hat? Aber damit würde natürlich ihr Gewinn geschmälert.

Buy and Hold bei Immobilien

Lage, Lage, Lage …. Das ist gerade beim Thema Buy und Hold bei Immobilien das Wichtigste. Wir reden nicht von spekulativen Investments. Langfristig muss gedacht werden. Schließlich wollen Sie die Immobilien – ob Haus oder Wohnung – kaufen, vermieten und durch die generierten Mieteinnahmen den Kredit tilgen. Nach der vollständigen Rückzahlung des Kredits steht Ihnen als Anleger ein Zusatzeinkommen zur Verfügung. Sie haben währende des „Hold“ natürlich die Immobilie zu bewirtschaften. Neuvermietung und Instandhaltung liegen bei Ihnen als Eigentümer. Auch der Mieter soll dabei versorgt werden. Damit die Immobilie auch langfristig vermietbar ist, muss die Vermietbarkeit dauerhaft sichergestellt werden. Auch sollte ein geringes Leerstandsrisiko vorhanden sein. Es geht also schlichtweg um eine gute / sehr gute Lage, einen praktischen Grundriss, einer gefragten Wohnungsgröße und einem guten Einstiegskaufpreis, mit solider Finanzierung und nachhaltiger Baukonstruktion.

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Private Haftpflichtversicherung

Private Haftpflichtversicherung – was ist denn das?

Was macht denn die Private Haftpflichtversicherung? Wer einen Schaden an fremden Eigentum verursacht, muss dafür haften. Ob Leichtsinn oder Missgeschick spielt dabei erst einmal keine Rolle, so sieht es der Gesetzgeber. Wir haften für das, was wir kaputt machen. Die Haftung ist dabei nicht beschränkt, sondern gilt für das gesamte Vermögen, sogar zukünftige Lottogewinne können gepfändet werden. Daher ist es sinnvoll, eine Private Haftpflichtversicherung zu haben. Die Privathaftpflicht zahlt dann für drei Schadenarten: Personenschäden, Sachschäden und Vermögensschäden (falls mit vereinbart). Sie schützt vor finanziellen Risiko, sollte man einen Schaden an fremden Eigentum verursachen. Also der Schutz vor Schadensersatzrisiko. Das gilt auch für die eigenen Kinder. So gehört sie wohl zu den wichtigsten Versicherungen, die es für Privatpersonen gibt und das ist Grund genug, dass wir uns diese Versicherung etwas genauer anschauen.

Private Haftpflichtversicherung

Private Haftpflichtversicherung Standardlizenz AdobeStock_34964854 Markus Bormann

Private Haftpflichtversicherung – und was passiert bei einem Schaden

Die Versicherung prüft erst einmal ob ein Anspruch besteht, d.h. besteht überhaupt eine Verpflichtung zum Schadensersatz und wenn ja in welcher Höhe besteht dieser.  Dabei deckt die Versicherung eine Menge ab. Unter anderem greift sie für die Kosten der Wiederherstellung oder Ersatz von beschädigten Gegenständen, Folgeschäden wie Nutzungsausfall oder Verdienstausfall oder Bergungskosten oder Schmerzensgeld sind mit abgedeckt. Durch die Überprüfung ist aber auch eine Art passiver Rechtsschutz mit enthalten. So werden unberechtigte Ansprüche ggf. auch vor Gericht abgewehrt.

Wer ist denn alles mitversichert?

Als allererstes natürlich ist der Versicherungsnehmer versichert. Hinzu kommen (sofern vereinbart) Lebenspartner, Kinder, Haushaltshilfen oder auch Babysitter. Kinder sind i.d.R. bis zur Volljährigkeit mitversichert bzw. bis sie heiraten. Allerdings sind sie über die Eltern versichert bis zum Ende der ersten Berufsausbildung bzw. solange sie zur Schule gehen. Im Zweifel fragen Sie Ihren Versicherungsfachmann, gern können wir Ihnen einen kompetenten Ansprechpartner vermitteln. Bei Fragen kontaktieren Sie uns, www.von-stosch.de

Und greift die private Haftpflichtversicherung bei Haustieren?

Schäden durch Kleintiere wie Katzen oder Meerschweinchen sind mitversichert. Bei einem Hund oder Pferd reicht der Haftpflichtschutz nicht mehr aus und es muss eine eigene Haftpflichtversicherung für das Tier abgeschlossen werden.

Was ist denn nicht in der Private Haftpflichtversicherung abgedeckt?

Alle Schäden, die Sie selbst erleiden bzw. sich gegenseitig zufügen sind nicht abgedeckt. So sind Bußgelder oder Geldstrafen oder Kfz Schäden nicht über die Private Haftpflichtversicherung abgedeckt. Hierfür müsste eine eigene KFZ-Haftpflicht abgeschlossen werden. Auch Ihre Darlehensrückzahlung übernimmt nicht die Versicherung oder Schäden, die vorsätzlich herbeigeführt wurden.

Miete und Vermietung

Mieten wird immer teurer werden

Mieten wird immer teurer werden und immer schwieriger

Mieten wird immer teurer werden! Warum? Bauen ist teuer wie nie, Zinsen sind für Immobilienkredite vervierfacht, was eine ca. verdoppelte Leistungsrate beim Abtrag bedeutete. Einfach ausgedrückt: Viele Menschen können Sie das eigene Haus oder Wohnung nicht mehr leisten. Mieten wird immer teurer, das belegen Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Die Inflation tun den Rest dazu.

Mieten wird immer teurer

Mieten wird immer teurer Standardlizenz AdobeStock_350179910 Jenny Sturm

Wohnungsmieten und Mieten wird immer teurer in Deutschland

Der Anstieg war lange um relative moderate Zuwächse angestiegen, nun ist auf einmal ein deutlich beschleunigter Zuwachs feststellbar. Im dritten Quartal 2022 kletterten die Mieten um rund 6 % in die Höhe, verglichen mit dem Vorjahresquartal. Zum Vergleich: Waren es in den vergangen drei Jahren im Mittel des dritten Quartals noch rund 4,5 % Anstieg. Immer mehr Menschen suchen Mietwohnungen, die Vermieter passen die Mieten nicht zuletzt wegen der gestiegenen Inflation nach oben an. Auch gibt es nach der Studie gerade im ländlichen Bereich eine Art Aufholeffekte bei den Wohnraummieten. Mieten, wird immer teurer. Dabei lag der Studie bundesweit rund 1,5 Millionen Inserate der großen Immobilienportale zugrunde. Dabei ist davon auszugehen, dass es sich zwar um Angebotsmieten handele, aber diese in der Regel auch der Abschlussmieten sind, da sich selten bis gar nicht um die Mieten verhandeln ließe.

Zahlungsunfähigkeit bereits in den teuren Städten erreicht?

Die Mietanstiege waren in den Metropolen, die eh schon sehr teuer waren, im Vergleich relativ gering, z.B.: München (3,5 %) oder Frankfurt (1,4 %). Hier wird in der Studie davon ausgegangen, dass die Zuwächse „aufgrund fehlender Zahlungsfähigkeit“ geringer ausfallen. Der Immobilienboom hatte in den letzten Jahren gerade in den Metropolen immer weiter explodieren lassen. Ist also der Deckel erreicht?

Höherer Bedarf und sinkende Leerstände

Immer weniger Menschen können sich Eigentum leisten. Was vorher auf der Suche am Käufermarkt war, drängt auf einmal in den Mietmarkt. Inflation, Krieg und die Flüchtlinge, Kreditzinsen, aber auch immer weiter steigende Baupreise und nicht abschätzbare Bauzeiten lasen viele Menschen auf Miete ausweichen bzw. Wohnraum suchen. So trifft wenig Wohnraum auf noch mehr Nachfrage. Die verlagerte Nachfrage ist noch ein Pusher für die Mieten. Mieten wird immer teurer werden. Das Spiel von Angebot und Nachfrage. Die Konsequenz sind natürlich auch sinkende Leerstände. Das war vor einem halben Jahr noch am Kaufmarkt üblich war, scheint sich jetzt im Mietmarkt zu etablieren. „Alles wird gemietet, egal zu welchem Preis bzw. bis zur Belastungsgrenze“. Es ist die Frage, ob das ein Ziel der Kapitalanleger sein kann und ob Sie zwingend so agieren wollen und müssen.

Mieten wird immer teurer werden – auch Sozialwohnungen gehen verloren

Auch verschiebt sich immer mehr die Zahl der Sozialwohnungen. In den vergangen vier Jahren haben gut 30.000 Wohnungen mehr die Sozialbindung pro Jahr verloren als neu gebaut worden. Das führt zwangsweise beim bezahlbaren Wohnraum zu einem Ungleichgewicht, bedenkt man, dass damit rund 120.000 Wohnungen bei insgesamt 1,1, Millionen Sozialwohnungen – also rund 11 % – verloren gingen. Damit geht aber auch die preis dämpfende Eigenschaft auf den Gesamtmarkt verloren.

Sie haben Anmerkungen oder Fragen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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Hausratversicherung

Hausratversicherung – Fragen und Antworten

Hausratversicherung – was ist das denn eigentlich? Was ist denn mit versichert und welche Leistungen sollte man als unverzichtbar ansehen? Ein paar Fragen rund um das Thema dieser Versicherung. Dabei ist diese Versicherung der Schutz vor finanziellen Risiko für Ihre beweglichen Gegenstände im Haushalt, der sog. Hausrat. Die Versicherung ersetzt dann im Schadensfall den Neuwert von Ihrem Eigentum.

Hausratversicherung

Hausratversicherung Standardlizenz AdobeStock_547327752 chaylek

Hausratversicherung – welchen Schutz brauche ich?

Der Deckungsschutz sollte ausreichend sein. Sonst besteht eine sog. Unterversicherung. Ebenso bestimmen die Leistungen über die Güte der Hausratversicherung. Dabei sollte die Deckungssumme nicht unter 650 Euro pro m² liegen. Je nach Wert Ihrer Gegenstände sollte aber die Summe angepasst werden. Fragen Sie einfach, was Sie, wenn Sie von heute auf morgen alles in Ihrem Haus oder Wohnung neu kauen müssen, an Summe sehen würden.

Was ist denn mitversichert?

Schäden am Hausrat sind durch die Hausratversicherung gedeckt. Zum Hausrat zählen Möbel, aber auch Gardinen oder Gebrauchsgegenstände wie Fernseher oder Musikinstrumente. Aber auch Bargeld oder wertvolle Gegenstände wie Antiquitäten sind mit versichert. Selbst Nahrung, der Vorräte (sog. Verbrauchsgegenstände) und Reisegegenstände sind zu einem bestimmten Prozentsatz sind mit versichert.  Grundlegend greift die Hausratversicherung bei Schäden durch Brand, Blitzschlag, Sturm, Hagel (Naturgefahren), Leitungswasser, Einbruchdiebstahl, Vandalismus und Raub. Aber auch Ergänzungen können getroffen werden. Beispiele hierfür wären z.B. Glasbruch oder Fahrräder. Die Hausratversicherung greift aber nicht bei Schäden durch Vorsatz oder bei einfachem Diebstahl, d.h. Sie haben die Haustür offen gelassen oder das Fahrrad nicht abgeschlossen. Dann kann es sein, dass die Versicherung gar nicht oder nur einen Teil des Schadens ersetzt.

Mitversichert in der Hausratversicherung

Kinder, aber auch Partner oder erwachsene Kinder, die z.B. zu Studienzwecken außerhalb der elterlichen Wohnung leben (wenn Außenversicherung hierfür vereinbart ist), sind in der Versicherung mit versichert. Also wird deren Hausrat im Schadensfall ebenso ersetzt.

Und im Ausland auf Reisen?

Ja, hier gilt die Hausratversicherung ebenfalls. Hierbei greift die Außenversicherung, d.h. Gegenstände sind bis zu drei Monate weltweit mitversichert. Dabei ist aber zu beachten, dass der Schutz i.d.R. nur 10 Prozent von der Versicherungssumme ist. Für Wertgegenstände und Bargeld ist der jeweilige Versicherungsvertrag maßgebend, hier gelten i.d.R. andere Entschädigungsgrenzen. Das heißt im Umkehrschluss: Sie haben teure Wertsachen – hier sollte ein gesonderter Schutz vereinbart werden.

Wer schließt die Hausratversicherung ab?

Die Hausratversicherung sollte immer vom Mieter abgeschlossen werden. Wenn Sie als Vermieter möblierte Wohnungen vermieten, macht hier auch eine Hausrat Sinn. Eine Hausratversicherung ist generell keine Pflicht, aber Sie sollten sich fragen, ob Sie finanziell in der Lage sind für unvorhergesehene Ereignisse aufzukommen.

Was kostet denn so eine Versicherung?

Von…bis. In Gegenden mit z.B. hohen Einbruchsrisiko kann die Versicherung schon um die 50 Euro im Monat kosten, in kleinen Wohnungen kann sie 50 Euro im Jahr kosten. Auch die Deckungssumme bestimmt natürlich den Preis. Gern helfen wir Ihnen, einen versierten Versicherungsfachmann zu finden. Sie haben noch Fragen? Rufen Sie uns gern an, www.von-stosch.de

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Prognose Mietmarkt

Prognose Mietmarkt, was kommt auf die Mieter zu?

Die Prognose Mietmarkt. Der Immobilienmarkt ist verrückt. Steigende Zinsen, steigende Baupreise, fallende Immobilienpreise, Projekte werden storniert, die Inflation und damit die Unsicherheit steigt. Was passiert nach dem Krieg? Wie geht es denn weiter am Immobilienmarkt? Lohnt sich noch bauen oder kaufen für Bauherren, Kapitalanleger oder Kaufwillige?

Prognose Mietmarkt

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Prognose Mietmarkt Einbruch Immobilienmarkt

In ganz Deutschland ist der Immobilienmarkt eingebrochen. Ob Hamburg, München oder Berlin, die hohen Zinsen haben den Markt zum Zusammenbruch geführt. Bereits vor dem Zinsanstieg waren viele Finanzierungen auf „Kante genäht“. So kam es nach dem Zinsanstieg für viele Kaufwillige zum Kollaps. Die Leistungsrate haben sich verdoppelt, bei vervierfachten Zins. Das heißt aber auch als logische Konsequenz einen deutlichen Rückgang im Neubausektor. Die Bauträgerumsätze brechen weg. Gleiches gilt aber auch für Bestandsgebäude – sie werden schlichtweg weniger gekauft. Angebot und Nachfrage gelten auch in einem sinkenden Markt. Hier ist die Nachfrage aufgrund der Zinsen weggebrochen. Nicht weil die Menschen kein Haus kaufen wollen, Sie können es sich schlichtweg nicht mehr leisten. Es wird also zwangsläufig zu Preisrückgängen, zumindest in einigen Bereichen, kommen. Dabei ist der Preisrückgang beachtlich, da es ja einen Abwärtstrend gibt und der Aufwärtstrend der letzten 12 Jahre wegfällt.

Prognose Mietmarkt, Inflation und Immobilienpreise

Dabei muss auch die Inflation berücksichtigt werden, die zuletzt bei über 10 % lag. Die angebotenen Immobilienpreise müssten für eine richtige Berechnung inflationsbereinigt werden. Von den Preisrückgängen sind auch die Bodenwerte betroffen. Die Inflation muss im Abwärtstrend berücksichtigt werden. Sonst vergleicht man Äpfel mit Birnen.

Wenn Kaufpreise sinken, sinken doch auch die Mieten?

Falsch! Dadurch dass Käufer weggefallen sind – die jetzt lieber mieten statt kaufen – treten sie jetzt als Konkurrenz auf. Menschen, denen vor dem Zinsanstieg noch der Kauf möglich war, sind finanziell nicht schlecht aufgestellt, sie können die neue Leistungsrate nur nicht bedienen und mieten daher lieber. Auch hier gilt Angebot und Nachfrage. Und im Mietmarkt ist somit die Nachfrage gestiegen. Hinzu kommen Materialpreise, aber auch Energiekrise, die einen weiteren Anstieg – in welcher Höhe auch immer – der Mieten prognostizieren lassen.  Auch spricht der Zuzug gegen langfristig sinkende Preise und dass es immer mehr Einpersonenhaushalte bzw. Pärchen-Haushalte gibt.

Ob sich die Prognose Mietmarkt bewahrheitet, wird die Zukunft zeigen. Die Miete muss auf jedenfalls im „bezahlbaren“ bleiben.

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Allgemein

Fix und Flip

Fix und Flip, was ist denn das?

Fix und Flip bedeutet, dass Investoren Häuser oder Wohnungen aufkaufen und aufwerten, z.B. renovieren und kurzfristig weiterverkaufen. Natürlich wird die Investition gemacht, um Gewinne zu erzielen. Dieser entsteht durch die Differenz wie Kaufpreis, Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Maklergebühr, etc.) und natürlich der Renovierung bzw. Modernisierungskosten.

Fix und Flip

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Fix und Flip und was bringt das

Geld! Wenn man es denn kann. Und hier genau beginnt das Problem für viele Kleininvestoren. Sind Sie in der Lage, die Marktentwicklung richtig einzuschätzen? Was passiert mit Zinsen? Was passiert mit Material- oder momentan Energiepreisen? Generell ist ein Immobilieninvestment als positiv anzusehen, da wir ja auch nicht umsonst von „Betongold“ reden. So schlagen sich auch am Markt verschiedenste „Profis“ als Coaches, die Ihnen beibringen wollen, wie Sie richtig investieren. Es wird dabei versprochen, dass man sehr günstig Immobilien kaufen kann, saniert und überproportional den Wert und den Verkaufspreis der Immobilie steigert, um sie dann erfolgreich für deutlich mehr weiter zu veräußern. Und ja, es gibt Investoren, die sehr erfolgreich das Model Fix und Flip betreiben.

Fantasie ist gefragt

Wie soll nach der Sanierung / Modernisierung das Haus oder die Wohnung aussehen. Wie muss sie/ es aussehen, damit ich den möglichst besten Weiterverkaufswert erziele? Der Kauf der unattraktiven Wohnung und die Renovierung wird dabei als „Fix“ bezeichnet, der Weiterverkauf der Immobilie als „Flip“.

Zudem muss bei der Renovierung / Sanierung / Modernisierung auf das aktuelle Marktbedürfnis eingegangen werden – was ist gerade schick? Was ist gefragt? Fix und Flip ist also nicht statisch und man muss über eine Menge aktuelles Wissen verfügen. Sicherlich kann man auch so schnell eine gute Eigenkapitalquote aufbauen.

Fix und Flip Vorteile oder doch Nachteile

Sicher, man kann schnell Geld verdienen – man kann aber auch schnell Geld verlieren. Was passiert mit Investoren, die am Anfang des Jahres zu hohen Preisen gekauft haben und nun der Zins durch „die Decke geschossen ist“ und es keine Käufer zu dem erwarteten Kaufpreis gibt? In der Regel finanziert man Fix und Flip Geschäfte kurzfristig, da ja der Verkauf in möglichst kurzer Zeit beabsichtigt ist. Um langfristig jetzt die Immobilien zu halten, wäre eine neue Finanzierung zu gestiegenen Konditionen nötig. Hier kommt also die Gefahr des Kreditrisikos. Auch generiert man keine langfristigen Einnahmen durch ein eigenes Immobilienportfolio, da schnell der maximale Gewinn gemacht werden soll. Damit fehlt ggf. auch die eigene Altersabsicherung. Momentan ist es ebenso schwer, gute, preiswerte Handwerker zu finden. Wer soll denn die Renovierung durchführen. Ein sehr gutes Netzwerk an Handwerksfirmen ist also quasi unerlässlich.

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