Kategorie: Allgemein

5. Januar 2023

Zwangsversteigerung Teil 1

Zwangsversteigerung – ein kleiner Rundumschlag

Eine Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren. Das heißt, dass die Verwertung einer Sache durch Versteigerung durchgeführt wird. Bei Immobilien kommt es zu einer Zwangsversteigerung, wenn er bisherige Eigentümer längerfristig die Leistungsrate oder Rechnungen nicht bedient, das heißt, seine Verbindlichkeiten nicht begleicht. Es wird also die Befriedigung des Gläubigers durch Versteigerung und den daraus resultierenden Erlös angestrebt. Der Gläubiger kann so bei Nicht-Leistung der Zahlung beim örtlichen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen. Die Zwangsversteigerung ist in § 869 ZPO geregelt und die Durchführung wird durch Rechtspfleger organisiert. Bei Immobilien ist das Gericht zuständig, in dem die zu versteigernde Immobilie liegt.

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Immobilien Versteigerung

Der Zwangsversteigerungsantrag muss durch die Gläubiger gestellt werden. Bei Immobilien sind das i.d.R. die Banken, die dann einen Rechtsanwalt mit der Beantragung beauftragen. Zur Beantragung muss ein sog. Vollstreckungstitel vorliegen. Nach der erfolgreichen Prüfung ergeht ein Beschluss durch das Amtsgericht, der Gläubiger und Schuldner zugestellt wird. Rechtlich gesehen handelt es sich bei diesem Beschluss um eine Beschlagnahme des Grundstücks (kann Grundbuchlich abgesichert werden). Es ist das letzte Mittel für einen Gläubiger an sein Geld zu kommen. Auch der Schuldner kann gegen den Beschluss Rechtsmittel einlegen. Es wird dann ein Verkehrswertgutachten für die Immobilie erstellt.

Zwangsversteigerung Gründe

Die Ansprüche des Gläubigers (hier beispielhaft die Bank) sollen durchgesetzt werden. Es soll durch die Zwangsversteigerung die Substanz verwertet werden, um den Ertrag eines Grundstücks zu generieren und den Gläubiger zu befriedigen. So sollen natürlich die finanziellen Ansprüche durchgesetzt werden, die der Gläubiger an den Schuldner hat. Bei der Versteigerung ist es nicht entscheidend, ob der Gläubiger im Grundbuch eingetragen ist oder ob er Geldforderungen hat. Durch die Versteigerung wird das unbewegliche Vermögen versilbert. Dazu können u.a. gehören: Grundstücke, Wohneigentum, Teileigentum, aber auch grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurechte. Auch bei Scheidungen werden oftmals erschreckend viele Versteigerungen durchgeführt. Wenn die ehemaligen Ehepartner sich nicht auf eine gütliche Lösung für die Immobilien einigen können, kann ein Ehepartner einen Antrag auf Teilversteigerung stellen.

Sie haben Fragen oder Anregungen rundum das Thema? Kontaktieren Sie uns gerne unter www.von-stosch.de

Allgemein

4. Januar 2023

Erstkäufer Immobilien Fehler

Immobilienerstkäufer Fehler

Normalerweise wird ein Haus nur einmal im Leben gekauft. Daher ist es selbstverständlich, dass man als Erstkäufer einer Immobilie Fehler macht. In Kürze hier die typischen Fehler von Erstkäufern einer Immobilie.

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Erstkäufer einer Immobilie wissen allzu oft nicht, was sie eigentlich benötigen

Hat man sich dazu entschlossen, eine Immobilie zu kaufen, ist man zuerst von den verschiedensten Angeboten mehr als überwältigt. Nicht nur Immobilienportale mit Tausenden von Angeboten, sondern auch Immobilienmakler haben nicht zu selten bis zu 50 verschiedene Angebote.

Jeder Erstkäufer einer Immobilie sollte sich deswegen zuerst einmal darüber klar werden, was er möchte und was er benötigt. Erste Frage ist hierbei: Soll es ein Haus oder soll es eine Wohnung werden oder auch wo man überhaupt leben möchte? Hat man diese Frage geklärt, werden die Angebote schon etwas übersichtlicher. Der zweite Punkt befasst sich mit Dingen, welche Käufer als störend empfinden und die bei der neuen Immobilie vermieden werden sollten. Der nächste Punkt ist die Frage, wo die neue Unterkunft liegen soll. Hat man alle Faktoren geklärt, kann man sich einfacher auf die Suche nach der richtigen Immobilie machen. Florian von Stosch geht diese und weitere wichtige Punkte in einem Beratungsgespräch mit Ihnen durch. Mit seiner Hilfe erhalten Sie genau die Immobilie, welche Sie sich wünschen.

Viele Erstkäufer einer Immobilie sehen nicht genau hin Immobilienerstkäufer Fehler

Wurde eine Immobilie gefunden, die infrage kommt, ist bei der Erstbesichtigung der Erstkäufer einer Immobilie oft etwas zu oberflächlich. Meistens ist es nach einer Erstbesichtigung so, dass Erstkäufer im Anschluss nicht mehr genau wissen, wie die Aufteilung der Räume ist, wie viele Fenster sich in den Räumen befinden und so einiges mehr. Erstkäufer möchten eine Immobilie kaufen und sollten deswegen diese Immobilie bei der Erstbesichtigung auf jedes kleine Detail prüfen. Es wird deswegen geraten, dass Erstkäufer sich Unterstützung durch einen Fachmann zur Erstbesichtigung mitnehmen. Ein Fachmann kann viele Dinge herausfinden und auch für den Verkäufer unangenehme Fragen stellen. Von Stosch Immobilien steht Ihnen, dem Erstkäufer einer Immobilie gerne zur Seite und unterstützt Sie in Ihrem Vorhaben. Selbstverständlich unterstützt der Immobilienmakler auch alle anderen Kaufinteressenten oder beim Verkauf Ihrer Immobilie.

Der Kapitalbedarf wird von den meisten Erstkäufern unterschätzt

Erstkäufer sollten den Bedarf an Kapital nicht unterschätzen, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten. Werden Renovierungen oder Sanierungen, sowie größere Reparaturen fällig, steigen die Kosten hierfür schnell rasant an. Aber auch die Nebenkosten wie Notar oder Grunderwerbssteuer oder Baunebenkosten beim Hausbau werden oft „vergesen“. Erstkäufer einer Immobilie wissen häufig nicht, worauf sie hierbei achten müssen und wo man überhaupt ansetzen muss. Bei der Finanzierung einer Immobilie sollte deswegen immer darauf geachtet werden, etwas an Rücklagen zu haben. Auch in diesem Punkt ist Ihnen Florian von Stosch gerne behilflich. Profitieren Sie von dem geschulten Auge und den Erfahrungswerten des Immobilienmaklers an Ihrer Seite.

Der persönliche Platzbedarf wird von vielen Erstkäufern unterschätzt.

Leider geht es vielen Erstkäufern so, dass nach einigen Jahren der vorhandene Platz nicht ausreichend ist. Entweder wurde nicht an zukünftige Kinder gedacht oder es wird vergessen, dass regelmäßig Besucher kommen und über Nacht bleiben. Auch andersherum sitzen Menschen oft in einem viel zu großen Haus und putzen regelmäßig ungenutzte Zimmer. Als Erstkäufer sollte daher immer an die Zukunft denken und sich darüber Gedanken machen, ob noch Kinder geplant sind oder vielleicht die Eltern gepflegt werden möchten oder ein Arbeitszimmer benötigt wird. Jeder wünscht sich ein Haus im Grünen mit einem gepflegten Garten. Typisches Familienglück. Dabei wird bedauerlicherweise allzu oft der Zeitaufwand vergessen, den ein großer Garten bringt. Rasen muss gemäht werden, Beete gepflegt und Bäume und Sträucher bedürfen auch Pflege. www.von-stosch.de

Nicht nur Erstkäufer machen Fehler auch Erstverkäufer. Falscher Preis oder einfach mal an einen Profi falsch verkauft? Schnell sind 5 oder mehr Prozent Kaufpreis „verschwendet“.

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3. Januar 2023

Der etwas andere Immobilienmarkt

Der etwas andere Immobilienmarkt – die Bedingungen haben sich geändert

Der etwas andere Immobilienmarkt, den haben wir heute. Oder doch nicht? Solange wir als Grundlage Angebot und Nachfrage haben, werden Häuser oder Wohnungen verkauft. Aber erinnern wir uns noch an die Zinsen Anfang er 80er – bei über 12 %. Immer wieder kommt es zu Zinssteigerungen und Zinssenkungen. Aus den 50ern kamen wir fast wie heute mit einem Minimalzins, der dann durch „die Decke“ ging und ca. 75 auf seinem Hoch stand – auch da wurde von dem „Der etwas andere Immobilienmarkt“ gesprochen. Anfang Mitte der 80 das gleiche „Spiel“. Und dann Anfang, Mitte der 90er noch mal. Auch die Inflation stieg dabei jedes Mal an. Inflationsverluste werden also versucht, durch Anhebung der Zinssätze auszugleichen. Jetzt stellt sich die Frage, ob es sich bei der heutigen Inflation um eine Sprunginflation handelt.

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…. hätte ich doch vor einem halben Jahr verkauft

So laufen heute viele der Gespräche mit potenziellen Verkäufern ab. Die Gründe für den gewollten Verkauf sind verschieden. Jobwechsel, Alter, Trennung. Klar, vor einem halben Jahr war der Markt noch anders. Heute ist der etwas andere Immobilienmarkt. Weil wir uns an die Niedrigzinsphase gewöhnt haben und das über rund 12 Jahre haben wir uns daran gewöhnt. Wir haben uns daran gewöhnt, dass jeder angebotene Kaufpreis einfach bezahlt wird. Und jetzt? Der etwas andere Immobilienmarkt wartet mit erschwerter Kreditvergabe, höheren Leistungsraten und eingebrochener Nachfrage. Und der drängelnden Frage, ob die Zinsen noch weiter erhöht werden?

Auch in den 50er, 80er und 90ern wurden Immobilien verkauft. Der Markt – auch der etwas andere Immobilienmarkt – wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Das heißt a) kein Grund zur Panik und b) man kann heute nach wie vor erfolgreich verkaufen! Die Aufgabe des Profis ist dabei, die Immobilien richtig, marktgerecht zu bewerten und Käufer wieder für die angebotene Immobilie zu begeistern. Dafür ist kein Online Orakel zur Bewertung notwendig oder ein Schnellkurs bei der IHK. Es ist das Zusammenspiel von Vorbereitung, Leidenschaft und Fachwissen in den verschiedensten Bereichen rund um die Immobilie.

Der etwas andere Immobilienmarkt – reagieren Sie

Die richtige Marktstrategie muss für die Vermarktung Ihrer Immobilie getroffen werden. Es gilt ein Gesamtkonzept zu erstellen, in dem Sie beim „Der etwas andere Immobilienmarkt“ erfolgreich beim Verkauf Ihrer Immobilie sind. Gern erläutern wir Ihnen unsere Vorgehensweise bei den heute geänderten Marktbedingen bei einem unverbindlichen Beratungsgespräch. Kontaktieren Sie uns, www.von-stosch.de

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2. Januar 2023

Nachhaltiges Bauen

Nachhaltiges Bauen – worauf kommt es an?

Nachhaltiges Bauen ist dank Energiekrise in aller Munde. Was ist den das? Wenn man Ressourcen schont und auf umweltschädliche Materialien verzichtet, ist man schon sehr gut dabei. Die Green Buildings oder Grüne Gebäude betrachten aber dabei verschiedenste Aspekte, damit das Gebäude besonders umweltfreundlich und umweltverträglich ist.

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Nachhaltiges Bauen, die drei Dimensionen

Beim nachhaltigen Bauen wird auf drei Dimensionen, d.h. drei Anforderungen geachtet:

Ökologische Dimension – die Errichtung des Gebäudes mit umweltfreundlichen Materialien. Ein ökologischer Baustoff zeichnet sich dadurch aus, dass er umweltfreundlich produziert, aber auch entsorgt werden kann und dabei langlebig sind. So kommt es während des Lebenszyklus nicht zu teuren Sanierungen. Beispiele wären z.B. Lehm oder Ziegel, aber auch natürliche Dämmstoffe oder mehrfach isolierte Holzfenster.
Ökonomische Dimension – von der Planung bis zum Abriss muss das Gebäude ressourcenschonend sein, das heißt, es sollte bereits in der Planung des Green Building berücksichtigt werden. Fragen wie, : „Welche regenerativen Energiequellen kann ich nutzen“, aber auch „muss ich neu bauen oder nicht doch lieber ein altes Gebäude sanieren“ um Ressourcen zu schonen, gehören in die Planung. Dabei soll das Gebäude energieeffizient sein. Das fängt mit der Ausrichtung an, geht über die Grundrissgestaltung bis zur Materialwahl.
Soziokulturelle Dimension – Funktionalität, Nutzerbedürfnisse, aber auch die Akzeptanz der Gesellschaft. Das Gebäude muss also von seiner Umgebung akzeptiert werden.

Das Gebäude muss alle drei Dimensionen erfüllen. Erst dann spricht man von Nachhaltigen Bauen.

Zertifizierung

Ja, man kann sich sein Gebäude auch zertifizieren lassen. Die Zertifizierung kann in Deutschland von verschiedensten Stellen ausgeführt werden, z.B.: Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen. Natürlich bringt auch eine Zertifizierung gewisse Vorteile mit sich. Besonders günstige Konditionen bei spezielle Banken wie die KfW fördern nachhaltiges Bauen. Dabei gilt, je nachhaltiger das Gebäude, desto mehr Förderung gibt es.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Rufen Sie uns gern an unter www.von-stosch.de

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1. Januar 2023

Bodenrichtwert

Bodenrichtwert, was ist denn das eigentlich?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert pro m² Grundstück in einer Bodenrichtwertzone (abgegrenztes Gebiet) für eine Mehrheit von Grundstücken. Diese stimmen weitestgehend in Art und Maß der baulichen Nutzung überein, dass für Sie die im wesentlichen gleichen Wertverhältnisse gelten. Der Bodenrichtwert geht dabei von einem unbebauten Grundstück aus und wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Er wird vom Gutachterausschuss auf Grundlage von tatsächlichen Kauf- / Verkaufspreisen von Grundstücken bzw. Immobilienverkäufen ermittelt.

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Bodenrichtwertgrundstück

In der Bodenrichtwertkarte ist der Wert des Bodenrichtwertgrundstückes angegeben. So muss das tatsächlich im Verkaufsfall vorliegende Grundstück i.d.R. sachverständig an die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstückes angepasst werden, z.B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksfläche, etc.. So kann auch der Grundstückspreis vom Bodenrichtwert abweichen. Der Bodenrichtwert wird dabei in den Bodenrichtwertkarten/ -tabellen veröffentlicht.

Wertermittlung und Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist eine sehr wichtige Angabe bei der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Sie können heute i.d.R. digital über die Bodenrichtwertkarte (zum Teil gebührenpflichtig) abgerufen werden. Für schriftliche Auskünfte wird in der Regel eine Gebühr fällig. Auch für steuerliche Zwecke ist die Bodenrichtwertkarte oft Grundlage. Bei der Bestimmung der AfA beziehen sich die Finanzämter meist darauf. Bei der Grundsteuererklärung gilt allerdings eine andere Bodenrichtwertkarte mit anderen Werten. Im Kreis Pinneberg finden Sie hier einen direkten Link zu den entsprechenden Werten bei der Bodenrichtwertkarte.

Bodenrichtwert und Gutachterausschuss

§196 BauGB gibt vor, dass die Bodenrichtwerte durch die Gemeinden zwingend alle zwei Jahre flächendeckend ermittelt werden muss. In der Realität ist dieses nicht immer gegeben. Die Aufteilung in Bodenrichtwertzonen kann kleinteilig bis recht groß (ganze Gemeinde) stattfinden. Es können so Zonen von einem einzelnen Grundstück bis Straßen bis ganze Ortschaften oder Stadtteile gebildet werden.

Der Bodenwert ist neben dem Gebäudewert im Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren oft entscheidend für den Wert einer Immobilie. Entsprechend sollte auch die Ermittlung des Bodenwerts mit Sorgfalt gemacht werden. Bedenken Sie, dass die Bodenwerte „alte“ Werte sind, die aus Beurkundungen errechnet wurden. Sie müssen dementsprechend zeitlich an die aktuellen Geschehen angepasst werden. Gerade heutzutage ist eine fundierte Immobilienbewertung Grundlage für den erfolgreichen Verkauf.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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31. Dezember 2022

Immobilienänderungen 2023

Immobilienänderungen 2023 – das kommt 2023

Immobilienänderungen 2022 war recht turbulent. Ob Ukrainekrieg, der für Deutschland als Auswirkung steigende Energiekosten hatte oder Pandemie. Die Bundesregierung plant zahlreiche Entlastungen rund um Immobilien für 2023. Was wird sich alles voraussichtlich in 2023 ändern? Bürgergeld, Strompreisbremse, viele wichtige Änderungen erwarten den Verbraucher und Unternehmen in 2023. Hier ein kleiner Überblick nicht nur rund um die Immobilien kurz und kompakt zusammengefasst.

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Immobilienänderungen Nr. 1 Baukindergeld

Das gibt es in 2023 nicht mehr. Das Baukindergeld kann nur laut KfW noch bis Jahresende beantragt werden. Baukindergeld bedeutet bei Genehmigung, dass man maximal zehn Jahre pro Kind 1200 Euro Förderung bekommt. Es gilt für Familien oder Alleinerziehende, die vor April 2021 eine Baugenehmigung bekommen haben oder den Kaufvertrag unterschrieben haben.

Rentner dürfen sich Geld dazu verdienen

Die Hinzuverdienstgrenze fällt am 1.1.23 bei vorgezogener Altersrente weg. Bisher galt erst die Möglichkeit uneingeschränkt arbeiten zu können nach Erreichen der Altersgrenze. Andernfalls drohten Minderungen oder Wegfall des Rentenanspruchs. Während Corona in 2020-2022 galt schon eine Aufweichung auf 46.000 Euro pro Jahr, diese Regelung wäre am 1.1. geendet. Damit wären dann nur noch 6300 Euro pro Jahr möglich.

Immobilienänderungen Heizkostenbeteiligung von Vermietern

Als Immobilienänderungen kommt die CO₂-Abgabe. Die Vermieter werden nach einem Stufenmodell an den Klimaabgaben beteiligt. Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher der Kostenanteil. Ausnahmen wie denkmalgeschützt Gebäude soll es geben. Bei Gewerberäumen gilt eine hälftige Teilung. Siehe auch https://von-stosch.de/klimaabgaben-fuer-vermieter/

AfA

Sehen Sie hierzu auch https://von-stosch.de/afa-satz/ der AfA Satz soll von 2 auf 3 % erhöht werden, um die Wirtschaft anzukurbeln. Warum geht man nicht wieder dazu über, dass die AfA 7 % (ca. 1980) oder sogar 10 % beträgt um Investoren zu „locken“?

49-Euro-Ticket

Keine Immobilienänderungen, aber erfreulich. Das 49-Euro-Ticket kommt und hat nun auch den offiziellen Namen „Deutschlandticket“. Es wurden aber bereits unterschwellig Preiserhöhungen zum Inflationsausgleich angekündigt. Es soll ca. März oder April kommen.

Immobilienänderungen – Abgabefrist Grundsteuererklärung läuft aus

Am 31.1.23 ist die Frist vorbei! Dann müssen Haus-, Grundstücks- und Wohnungsinhaber die Grundsteuererklärung abgegeben haben. Diese war bereits um ca. 6 Monate verlängert worden. Siehe auch: https://von-stosch.de/grundsteuer/

Immobilienänderungen Aus für Atomstrom aus D

Zurzeit laufen noch drei Atomkraftwerke in Deutschland. Mitte April ist damit Schluss. Wie dann im Frühjahr 2023 die Energieknappheit sprunghaft auf einmal beseitigt sein soll, wird unsere rot-grüne Regierung noch zu regeln haben. Zumal wohl ein kalter Winter vor der Tür steht.

Homeoffice – Pauschalregelung für das häusliche Arbeitszimmer und Entfristung Pauschale

Als Immobilienänderungen kann wohl auch die Neuregelung für das häusliche Arbeitszimmer angesehen werden. Bisher können 1.250 Euro als Werbekosten bzw. Betriebsausgabe berücksichtigt werden und müssen bis Ende 2022 noch nachgewiesen werden. Ab 2023 sollen die 1.250 Euro ein Pauschbetrag sein. Zudem gab es eine Homeoffice-Pauschale von fünf Euro pro Tag (max. 600 Euro pro Jahr), für ausschließlich zu Hause gearbeitet Tage. Ab 2023 wird diese entfristet.

Arbeitslosenversicherungsbeitrag steigt

Ab 1.1.23 gilt ein Beitragssatz von 2,6 Prozent, bisher waren es 2,4 Prozent.

Immobilienänderungen mehr Wohngeld

Wohngeld kann von Haushalten beantragt werden, die keine Sozialleistungen beziehen, aber wenig Geld haben. Dabei soll das Wohngeld durchschnittlich um 190 Euro pro Monat aufgestockt werden. Das ergibt dann für die berechtigten Haushalte im Schnitt 370 Euro. Hinzu sollen mehr Haushalte entlastet werden. Die zur Zeit 600.000 Haushalte, die Wohngeld beziehen, werden wohl um bis zu 1,4 Millionen Haushalte wachsen.

Bürgergeld

Das Bürgergeld kommt. Statt Arbeitslosengeld (= Hartz IV) wird es jetzt Bürgergeld ab 2023 heißen. Damit kommen dann auch höhere Bezüge. Der Bundesrat verabschiedete hierzu ein Gesetz. So ist ein Vermögen von 40.000 ein Jahr frei für Bezieher von Bürgergeld (ursprünglich waren hier 6. Monate geplant). Von Anfang an gibt es Leistungskürzungen, wenn die Empfänger ihrer Mitwirkungspflicht nicht nachkommen. Dabei wird das Bürgergeld-Gesetzt in 2 Phasen umgesetzt, zum 1.1. und 1.7.2.

Grundfreibetrag und Spitzensteuersatz

Der steuerliche Grundfreibetrag steigt um 561 Euro auf 10.908 Euro. Das heißt das Einkommen bis wo keine Steuern gezahlt werden müssen. Auch wurde die Grenze für den Spitzensteuersatz (z.Zt. 42 %) angepasst, von 58.597 auf 62.810 Euro.

Immobilienänderungen Lohn Bauhauptgewerbe

Zum 1.4. sieht der aktuelle Tarifvertrag im Bauhauptgewerbe eine Lohnerhöhung vor. Im Westen 2 im Osten 2,7 Prozent mehr. Hinzu kommen Entschädigungen für Anfahrtswege und ein Ausgleich für Arbeitnehmer, die vom Arbeitsplatz nicht täglich nach Hause fahren können.

Photovoltaik (oder Fotovoltaik) Immobilienänderungen

Immobilienänderungen in Form von steuerlichen Entlastungen gibt es auch bei Photovoltaik. Bis zu einer bestimmten Leistung (30 Kilowatt EFH und Gewerbe, 15 KW MFH und gemischt genutzten Gebäuden) sollen Erträge aus Fotovoltaikanlagen von der Ertragssteuer befreit sein. Hinzu soll die Mehrwertsteuer für Immobilienbesitzer von kleinen Anlagen beim Kauf und damit ein Vorsteuerabzug entfallen.

Corona ist vorbei

Die Regeln laufen zum 7.4.23 aus. Jetzt muss die Bundesregierung neue Regelungen im Umgang mit der Pandemie finden. Die Länder können darüber hinaus eigene Regeln installieren.

Immobilienänderungen Neubau, Förderung

Die Neubauförderung lässt noch auf sich warten. Noch werden die Förderbedingungen überarbeitet. Also können diese Immobilienänderungen noch nicht genau benannt werden. Die Neubauförderung soll aber nahtlos an die alte anschließen. Es sind insgesamt 1,1 Milliarden Euro dafür vorgesehen. Was für die Förderung bei den Immobilienänderungen feststeht, ist das der Effizienzhaus EH 55 neuer Mindesteffizienzstandard festgelegt wird. Siehe auch https://von-stosch.de/neubaufoerderung/

Solarpflicht noch nicht überall

Zu den Immobilienänderungen zählt auch die Solarpflicht. Baden-Württemberg ist das erste Bundesland, wo es bereits beschlossen ist. Aber auch Hamburg oder Berlin haben die Solarpflicht ab kommenden Jahr. Dabei muss bei Sanierungen des Daches Solar integriert werden.

Hydraulischer Abgleich

Siehe dazu auch unseren Blogartikel: https://von-stosch.de/hydraulischer-abgleich/

Zum 1.10. dieses Jahres wurden Hausbesitzer von bestimmten Wohn- und nicht Wohngebäuden dazu verpflichtet. Mehrfamilienhausbesitzer mit bis zu 6 Wohnungen haben noch Zeit bis 15.9.24.

Immobilienänderungen Grunderwerbssteuer Hamburg

Die Grunderwerbssteuer wird in Hamburg ab Januar 2023 von 4,5 %auf 5,5 % erhöht. So reagiert die Hamburger Regierung auf die angespannte Haushalssituation – nicht zuletzt aufgrund der Pandemie. Für jungen Familien gibt es eine Rabattierung. Siehe auch: https://von-stosch.de/grunderwerbssteuer-2023-hamburg/

Immobilienänderungen Gas- und Wärmepreisbremse und Strompreisbremse

Ab März 2023 sollen Privathaushalte und kleinere bis mittlere Unternehmen von einem gedeckelten Gaspreis profitieren. Gleiches gilt bei einem Verbrauch unter 30.000 kWh bei Strom. Wohl mit den entscheidendsten Immobilienänderungen zu Zeiten der Energiekrise.

Immobilie vererben oder verschenken?

Kann, teurer werden muss es nicht. Ab 2023 werden die Werte zum Teil neu bestimmt. Experten warnen vor Erhöhungen von bis zu 50 %. Aktuell muss hier aber noch Bundestag und Bundesrat zustimmen. Grundlage bildet das Jahressteuergesetz 2022.

Prognose Inflation

Durch die Gas- und Strompreisbremse soll ein leichter Rückgang kommen, so unsere Bundesregierung. Die Prognose ist auf übernächstes Jahr gerichtet. Nach der Ifo Prognose wird die Inflation 2023 bei 9,3 Prozent liegen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Und nun viel Spaß und guten Rutsch in 2023

Allgemein

30. Dezember 2022

Mietrechtsänderungen 2023

Mietrechtsänderungen 2023 – neues Jahr, neues Glück

Was gibt es alles an Mietrechtsänderungen 2023? Eine kurze Zusammenfassung der Änderungen, die auf Mieter und Vermieter zukommen.

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Mietrechtsänderungen 2023 – Grundsteuer

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, müssen Sie die Grundsteuererklärung abgeben. Eigentlich mussten Sie schon. Da der Abgabetermin – jetzt am 31.1.2023 – vom ursprünglichen Termin verlegt wurde, haben die Verbraucher ein wenig Schonfrist bekommen. Für das Ausfüllen benötigen Sie Daten wie Grundbuchblatt, Grundstücksart und -größe, Bodenrichtwert, Baujahr des Gebäudes, Wohnfläche und bei Mehrfamilienhäusern bzw. Wohnungen auch noch Ihren Miteigentumsanteil. Allerdings sollte man bis zum 31.1. dann auch abgegeben haben. Das Finanzamt wird wohl voraussichtlich nach dem Zeitpunkt abmahnen und ggf. Strafgelder vergeben. Dabei können Zwangsgelder bis zu 25.000 Euro verhängt werden.

Mietrechtsänderungen 2023 – CO₂ Abgabe für Vermieter

Ab 1.1.23 gilt eine Aufteilung der CO₂-Abgabe. Dabei gilt ein Stufenmodell. Je besser der energetische Zustand Ihrer Immobilie, desto geringer Ihr Anteil. Das Model gibt dabei zwischen Null bis 95 % alles für den Vermieter vor. Auch hier soll wieder neu durch die Eigentümer gerechnet werden. Der Kohlendioxid Ausstoß soll selbst durch die Vermieter mit der Jahresheizkostenabrechnung 2023 ermittelt werden. Aber keine Sorge, Sie bekommen Daten zur Ermittlung wie bei der Grundsteuererklärung 😉.

Mietrechtsänderungen 2023 – Sanierungsförderungsanpassung

Durch die CO₂-Abgabe soll ein Anreiz für die energetische Modernisierung bzw. Sanierung für Vermieter geschaffen werden. Hierzu sind die Sanierungsförderungen angepasst worden. Insgesamt 13 Milliarden Euro warten darauf, als günstige Darlehn oder Zuschüsse abgerufen zu werden. Neu sind in 2023 einige Änderungen bzw. Anpassungen bei den KfW Programmen für energieeffiziente Gebäude, z.B.: ein Extra Tilgungszuschuss von bis zu 15 % für die serielle Sanierung. Für sog. Worst Performing Building (Häuser in besonders schlechten energetischen Zustand) steigt der Tilgungszuschuss von 5 auf 10 %.

Gas- und Wärmepreisbremse

Gilt für Mieter wie auch für Vermieter. Ab 1.3.23 soll sie greifen. Dieses soll zu einer Entlastung der Verbraucher in der Energiekrise führen. 80 % des Vorjahresverbrauchs sind dabei auf 12 Cent (Gas) bzw. 9,5 Cent (Fernwärme) gedeckelt. Die Differenz zum Energieversorger übernimmt der Bund. Alles über den 80 % bezahlen Sie voll. Allerdings ist bei den Mietrechtsänderungen 2023 dabei für Vermieter zu beachten, dass Sie die Entlastung im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an Ihre Mieter weitergeben müssen. Das gilt auch für die Dezember-Soforthilfe in der Nebenkostenabrechnung 2022.

Hydraulischer Abgleich

Bis zum 30.09.2023 muss in Wohngebäuden mit mehr als zehn Wohneinheiten ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden – so sieht es die „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristige Maßnahmen“ (EnSimiMaV) vom 1.10.22 vor. Für Gebäude mit 6 oder mehr Einheiten gilt die Frist bis 15.9.24.

Solardachpflicht Mietrechtsänderungen 2023

In Baden-Württemberg und Berlin gilt bereits eine Solardachpflicht für Bestandsgebäude. Was bei Neubau überall schon Pflicht ist, ist hier auch für Bestandsgebäude durchzuführen. Ab 2023 müssen Bestandsgebäude bei „grundlegenden Dachsanierungen“ mit Fotovoltaik-Anlagen ausgerüstet werden. Ausnahmen gibt es dabei bei unverhältnismäßigem Aufwand oder ungünstiger Dachausrichtung. Kosten auch für die Vermieter, die es gilt zu amortisieren. Es ist wohl eine Frage der Zeit bzw. der Regierung, ob und wann die Pflicht bundeseinheitlich ausgelegt wird.

Fotovoltaik Steuerentlastungen

Das Jahressteuergesetz fördert die Steuerbedingungen für Fotovoltaik, was die Solardachpflicht auch finanziell unterstützt. Die Ertragssteuer für kleine Anlagen wurde abgeschafft – rückwirkend auch für 2022. Zudem entfällt die Mehrwertsteuer bei Neuanschaffung.

Mietrechtsänderungen 2023 Änderung AfA Satz

Hier wird der jährliche lineare AfA-Satz für Gebäude, die nach dem 30.6.23 fertiggestellt werden und zu Wohnzwecken dienen, von 2 auf 3 % angehoben. Damit verkürzt sich bei den Mietrechtsänderungen 2023 die Abschreibungszeit von 50 auf 33 Jahre betreffender der Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Sie haben Fragen oder Anmerkungen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Ihnen und Ihren Familien einen guten Rutsch in 2023 und bleiben Sie gesund.

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29. Dezember 2022

Räum- und Streupflicht im Winter

Räum- und Streupflicht im Winter – wer haftet, was gilt rechtlich?

Räum- und Streupflicht im Winter – ein paar Fragen und Antworten zu dem Thema. Schnell ist es draußen rutschig und Knochenbrüche und Prellungen gehören zu dem Tagesgeschäft im Krankenhaus. Aber was ist mit den Anliegern? Auch hier gibt es dann schnell eine Welle von Schadensersatz- und Schmerzensgeldklagen, wenn Sie Ihrer Räum- und Streupflicht im Winter nicht nachkommen. Am Wochenende und natürlich in der Woche müssen Anlieger Ihre Gehwege streuen. Es ist so dauerhaft Schnee und Eis zu entfernen bzw. die Wege verkehrssicher zu machen. Gleiches gilt auch für Betriebsgrundstücke. Kurz „Räum- und Streupflicht im Winter“, wie wir es vor ein paar Tagen bereits erlebt haben.

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Räum- und Streupflicht im Winter – wer muss was?

Der Grundstücksbesitzer bzw. Anwohner ist dafür verantwortlich, dass die Gehwege, die direkt am Grundstück vorbeiführen, bzw. auch die Zuwegungen zum Grundstück, dauerhaft gefahrlos begangen/ befahren werden können. Räum- bzw. Streupflicht im Winter bedeutet Verkehrssicherungspflicht. Dabei müssen die Wege i.d.R. zwischen ca. 7 und 20Uhr freigeräumt werden (Wochenende 8-20Uhr). Jedes Bundesland oder jede Gemeinde hat dazu eine Gemeindesatzung, die die Pflicht im Winter für den Bürger festlegt und regelt, sonst wäre es eigentlich die Pflicht der Gemeinde. Die Räumpflicht ist also bundesweit unterschiedlich. In den Gemeindesatzungen sind auch verschiedene notwendige Streubreiten definiert. Hier geht man von einer „normalen“ Breite von ca. 1,00-1,50 m aus, damit auch zwei Fußgänger gut aneinander vorbeikommen.

Streuen

Rollsplitt, Granulat, Asche oder Sand sollen vorzugsweise benutzt werden. Salz dagegen wird gern von den Anwohnern verwendet, ist aber umweltschädlich und daher in einigen Gemeinden nicht erlaubt. Auch liegt es in der Verantwortung des Grundstücksbesitzers / Anwohners regelmäßig zu überprüfen, ob noch genug Streugut ausliegt. Es ist also so lange nachzuarbeiten, dass dauerhaft die Rutschgefahr verringert bzw. beseitigt wird. Das kann bei anhaltenden Eisregen bzw. Schneefall recht aufwendig sein, gerade wenn man dann auch irgendwann mal zu Arbeit muss. Bei komplett extremen Wetterlagen gibt es i.d.R. auch Ausnahmen von der Streupflicht.

Was gilt für Mieter?

Der Grundstückseigentümer kann seine Pflicht an die Mieter bzw. Gehwegreinigungsunternehmen übergeben. Dieses gilt es auch, als Vermieter zu überprüfen! Als Mieter macht es durchaus Sinn, ggf. eine entsprechende Haftpflichtversicherung abzuschließen. Aber auch Passanten gegenüber gibt es eine gewisse Sorgfaltspflicht. Diese müssen sich auf glatten Straßen vorsichtig bewegen oder z.B. auch geeignetem Schuhwerk tragen. Im Zweifel ist die Gemeinde bzw. ein Jurist oder Ihre Versicherung zu befragen.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema Räum- und Streupflicht im Winter? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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28. Dezember 2022

Buy and Hold

Buy and Hold – was ist das denn?

Buy and Hold ist wieder eines der „neueren“ Schlagwörter, auf Deutsch: „Kaufen und Halten“. Im Endeffekt ist es eine klassische Investmentstrategie. Man kauft Immobilien oder Aktien und hält diese im Bestand, um Einnahmen zu erzielen. Es ist eine Strategie als langfristige Geldanlage. Ziel ist es, die kurzfristigen Kursschwankungen zu übergehen und nachhaltige Renditen zu erzielen. Bei Kryptowährung wird dieses Hodl genannt.

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Buy and Hold und was jetzt genau?

Wie bereits gesagt, geht es dem Anleger nicht um das schnelle Geld. Der Grundsatz der Investmentstrategie geht auf das Prinzing von Zinseszinseffekt zurück. Geringes Risiko und hohe Sicherheit sind die maßgeblichen Argumente für diese Methode. Die passive Anlagestrategie soll etwaigen Krisenzeiten standhalten. Dabei soll natürlich das eigene Vermögen mehr und mehr werden, mit einer möglichst optimierten Rendite. Aber dieses langfristiges Investment muss natürlich eine ausgiebige Analyse des Marktes vorangehen. Dabei wird das Buy and Hold durch vorhandenes Barvermögen oder Kredite realisiert.

Hört sich doch gut an, aber ……

Nerven, Disziplin und Beharrlichkeit werden gerade bei den lagen Haltedauern erforderlich. Man muss sich ständig mit dem Investment, gerade bei Aktien beschäftigen und die Zusammensetzung überprüfen. Was tun, wenn der Markt fällt? Weiter investieren oder rechtzeitig aussteigen? Oder kauft man erst, wenn die Aktie einen gewissen Erfolg hat? Aber damit würde natürlich ihr Gewinn geschmälert.

Buy and Hold bei Immobilien

Lage, Lage, Lage …. Das ist gerade beim Thema Buy und Hold bei Immobilien das Wichtigste. Wir reden nicht von spekulativen Investments. Langfristig muss gedacht werden. Schließlich wollen Sie die Immobilien – ob Haus oder Wohnung – kaufen, vermieten und durch die generierten Mieteinnahmen den Kredit tilgen. Nach der vollständigen Rückzahlung des Kredits steht Ihnen als Anleger ein Zusatzeinkommen zur Verfügung. Sie haben währende des „Hold“ natürlich die Immobilie zu bewirtschaften. Neuvermietung und Instandhaltung liegen bei Ihnen als Eigentümer. Auch der Mieter soll dabei versorgt werden. Damit die Immobilie auch langfristig vermietbar ist, muss die Vermietbarkeit dauerhaft sichergestellt werden. Auch sollte ein geringes Leerstandsrisiko vorhanden sein. Es geht also schlichtweg um eine gute / sehr gute Lage, einen praktischen Grundriss, einer gefragten Wohnungsgröße und einem guten Einstiegskaufpreis, mit solider Finanzierung und nachhaltiger Baukonstruktion.

Sie haben Fragen? Rufen Sie uns gern an, www.von-stosch.de

Allgemein

27. Dezember 2022

Private Haftpflichtversicherung

Private Haftpflichtversicherung – was ist denn das?

Was macht denn die Private Haftpflichtversicherung? Wer einen Schaden an fremden Eigentum verursacht, muss dafür haften. Ob Leichtsinn oder Missgeschick spielt dabei erst einmal keine Rolle, so sieht es der Gesetzgeber. Wir haften für das, was wir kaputt machen. Die Haftung ist dabei nicht beschränkt, sondern gilt für das gesamte Vermögen, sogar zukünftige Lottogewinne können gepfändet werden. Daher ist es sinnvoll, eine Private Haftpflichtversicherung zu haben. Die Privathaftpflicht zahlt dann für drei Schadenarten: Personenschäden, Sachschäden und Vermögensschäden (falls mit vereinbart). Sie schützt vor finanziellen Risiko, sollte man einen Schaden an fremden Eigentum verursachen. Also der Schutz vor Schadensersatzrisiko. Das gilt auch für die eigenen Kinder. So gehört sie wohl zu den wichtigsten Versicherungen, die es für Privatpersonen gibt und das ist Grund genug, dass wir uns diese Versicherung etwas genauer anschauen.

Private Haftpflichtversicherung Standardlizenz AdobeStock_34964854 Markus Bormann

Private Haftpflichtversicherung – und was passiert bei einem Schaden

Die Versicherung prüft erst einmal ob ein Anspruch besteht, d.h. besteht überhaupt eine Verpflichtung zum Schadensersatz und wenn ja in welcher Höhe besteht dieser. Dabei deckt die Versicherung eine Menge ab. Unter anderem greift sie für die Kosten der Wiederherstellung oder Ersatz von beschädigten Gegenständen, Folgeschäden wie Nutzungsausfall oder Verdienstausfall oder Bergungskosten oder Schmerzensgeld sind mit abgedeckt. Durch die Überprüfung ist aber auch eine Art passiver Rechtsschutz mit enthalten. So werden unberechtigte Ansprüche ggf. auch vor Gericht abgewehrt.

Wer ist denn alles mitversichert?

Als allererstes natürlich ist der Versicherungsnehmer versichert. Hinzu kommen (sofern vereinbart) Lebenspartner, Kinder, Haushaltshilfen oder auch Babysitter. Kinder sind i.d.R. bis zur Volljährigkeit mitversichert bzw. bis sie heiraten. Allerdings sind sie über die Eltern versichert bis zum Ende der ersten Berufsausbildung bzw. solange sie zur Schule gehen. Im Zweifel fragen Sie Ihren Versicherungsfachmann, gern können wir Ihnen einen kompetenten Ansprechpartner vermitteln. Bei Fragen kontaktieren Sie uns, www.von-stosch.de

Und greift die private Haftpflichtversicherung bei Haustieren?

Schäden durch Kleintiere wie Katzen oder Meerschweinchen sind mitversichert. Bei einem Hund oder Pferd reicht der Haftpflichtschutz nicht mehr aus und es muss eine eigene Haftpflichtversicherung für das Tier abgeschlossen werden.

Was ist denn nicht in der Private Haftpflichtversicherung abgedeckt?

Alle Schäden, die Sie selbst erleiden bzw. sich gegenseitig zufügen sind nicht abgedeckt. So sind Bußgelder oder Geldstrafen oder Kfz Schäden nicht über die Private Haftpflichtversicherung abgedeckt. Hierfür müsste eine eigene KFZ-Haftpflicht abgeschlossen werden. Auch Ihre Darlehensrückzahlung übernimmt nicht die Versicherung oder Schäden, die vorsätzlich herbeigeführt wurden.