Nebenkostenabrechnung – der Mieter
Immer im Frühjahr bekommen Millionen von Mieter Ihre Nebenkostenabrechnung durch den Verwalter bzw. den Vermieter zugestellt. Gerade bei den Heizkosten und der Warmwasseraufbereitung kommt es oft zu heftigen Nachzahlungen. Streit ist quasi zwischen Vermieter und Mieter vorprogrammiert. Ein Grund mehr, warum wir Ihnen einige Tipps rund um das Thema Nebenkostenabrechnung geben wollen.
Nebenkostenabrechnung und der Mietvertrag
Der Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bei einer Wohnung und bei einem Haus. Im Mietvertrag wird die sogenannte Kaltmiete vereinbart. Die Warmmiete dagegen umfasst aber die Kaltmiete zzgl. aller umlegbarer Nebenkosten.
Hierbei unterscheidet man die kalten Nebenkosten wie Fahrstuhl, Steuern oder auch Müll und die sogenannten warmen Nebenkosten für Heizung oder Warmwasser. Als Vermieter sind Sie mit Klauseln wie „Nebenkosten am Jahresende laut Abrechnung“ in keinster Weise geschützt. Solche Formulierungen sind schlichtweg ungültig. Mieter müssen diese nur zahlen, wenn diese auch im Mietvertrag geregelt sind. Als Vermieter aber auch als Mieter sollten Sie so darauf achten, dass diese im Mietvertrag gelistet sind. Als erfahrener Immobilienmakler im Bereich Immobilienverkauf und Vermietung helfen wir Ihnen gern bei der Gestaltung eines Fairen Mietvertrages.
Die Nebenkostenaufstellung
Die Nebenkostenabrechnung erfolgt einmal im Jahr. Hierbei werden die Vorauszahlungen den tatsächlichen Verbräuchen gegenübergestellt. Somit erhält der Mieter dann Geld zurück bzw. hat eine Nachzahlung. Für beide Parteien ist ein realistischer Nebenkostenabschlag vorteilhaft.
Der Vermieter hat für die Nebenkostenabrechnung zwölf Monate Zeit. Andernfalls kann der Mieter die Nachzahlung verweigern bzw. durchaus auch die Vorauszahlungen bis zur Klärung im Streitfall stoppen. So sollten Mieter und Vermieter die Nebenkostenabrechnung genau prüfen. Als Mieter haben Sie das Recht bei berechtigten Zweifeln Einblick in die Unterlagen zu fordern. Nachzahlungen müssten innerhalb von vier Wochen bezahlt werden, falls keine Beanstandungen vorliegen.
Nebenkostenabrechnung – die Berechnung
Meist erfolgt sie nach der Größe der Wohnung, der Personenanzahl oder dem Verbrauch. In der Regel enthält der Mietvertrag die Regelung wie abgerechnet wird. Falls dieses nicht der Fall ist, muss nach Wohnungsgröße abgerechnet werden.
Hierbei bilden die Heizkosten die Ausnahme. Sowohl Heizung als auch Warmwasser werden in der Nebenkostenabrechnung nach der gesetzlichen Heizkostenverordnung mindestens zu 50% aber maximal 70% nach dem Verbrauch berechnet werden. Der Rest muss über Wohnungsgröße bzw. Personenzahl ermittelt werden. Hierbei bedienen sich Vermieter sogenannten Ablesefirmen. Diese sind auf die Heizungsabrechnung spezialisiert. Dem Mieter darf bei Auszug während einer Abrechnungsperiode natürlich nur anteilig das Jahr in Rechnung gestellt werden.
Nebenkostenabrechnung – Vermieter vermeiden Fehler
Als Vermieter machen Rechtsstreitigkeiten keinen Spaß. Natürlich muss aber der Mieter auch korrekt seine Nebenkosten bezahlen. Daher ist es im Interesse des Vermieters, dass die Nebenkostenabrechnung von Anfang an richtig ist. Daher achten Sie als Vermieter darauf, dass die Nebenkostenabrechnung folgende Punkte enthält:
Den genauen Abrechnungszeitraum, die Zusammenstellung aller Betriebskosten, Angaben über den entsprechenden Verteilungsschlüssel, die Verteilung der Betriebskostenanteile auf den jeweiligen Mieter, Angaben über die Gutschrift bzw. den Nachzahlungsbetrag und eine Aufstellung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen. Es macht Sinn als Vermieter, wenn man nicht direkt aus dem Immobilienbereich professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die rechtlichen Änderungen aber auch die Konsequenzen aus etwaigen Streitigkeiten machen professionelle Hilfe empfehlenswert.
So schafft auch hier Transparenz Klarheit. Eine richtige, inhaltlich aber auch rechnerisch richtige Abrechnung die „lesbar“ für den Mieter ist – für die der Vermieter verantwortlich ist – verkürzt die Zeit, die der Mieter zur etwaigen Nachzahlung hat und gerade die Nebenkostenabrechnung stärkt auch das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter, wenn diese sauber gefasst ist.
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