von stosch Immobilienbewertung - von Stosch Immobilien - Zeit für Leben

RUFEN SIE UNS AN: 04101 / 68 36 4

von stosch Immobilienbewertung - von Stosch Immobilien - Zeit für Leben Blog

Allgemein

Gaspreisbremse richtig berechnen

Gaspreisbremse richtig berechnen, so geht’s

Wie man die Gaspreisbremse richtig berechnen kann, ist vielen noch unklar. Hier mal ein kleiner Versuch den Gesetzesentwurf und Ausführungen vom 2.11.22 bzw. 25.11.22 des Bundeswirtschaftsministeriums richtig zu deuten. Die drei Entlastungspakete umfasst ein Budget von rund 300 Milliarden Euro.

Gaspreisbremse richtig berechnen

Gaspreisbremse richtig berechnen Adobe Stock Standard Lizenz 534581791 Mediaparts

Gaspreisbremse richtig berechnen – die Basis

80 % vom Vorjahresverbrauch wird subventioniert. Konkret soll dabei der September 2022 als Basis dienen. Diese 80 % werden dann auf 0,12Cent (brutto) maximal festgeschrieben. Wer mehr als diese 80 Prozent verbraucht, muss der Kunde den aktuellen Gaspreis seines Anbieters bezahlen. Wer aber weniger verbraucht, bekommt auch Geld erstattet. So kann jeder die Gaspreisbremse richtig berechnen und für sich entscheiden, ob er versucht zu sparen oder nicht. Allerdings ist aktuell gerade davon die Rede, dass der Winter lang und kalt wird. Dieses könnte dann doch die Berechnung, Prognosen und die vorhandenen Reserven durcheinanderwirbeln. Die Berechnungsgrundlage würde dann nicht mehr standhalten für viele Haushalte und die 80 % können selbst bei sparsamsten Verhalten nicht eingehalten werden.

Gaspreisbremse richtig berechnen – Beispielberechnungswerte

Es sei mal beispielhaft Familie Mayer genommen. 4 Personen im Haushalt mit einem durchschnittlichen Verbrauch von 15.000 kWh (im Schnitt liegt der Durchschnittsverbrauch eine 4-köpfige Familie bei 10.000 – 20.000 kWh). Wenn man jetzt einen Gaspreis für 2021! von rund 8 Cent zu Grund legt, bedeutet das, dass Familie Mayer rund 1200 Euro im Jahr für Gas bezahlt hat, sprich 100 Euro im Monat. Als aktuellen Preis legen wir 20 Cent fest (Hier kann es bei der Gaspreisbremse richtig berechnen zu starken regionalen Abweichungen kommen, aber auch die Vertragsdauer ist oft ein wichtiger Faktor für aktuelle Preise – Deutschlandweit lag der Durchschnitt Ende November bei rund 19 Cent pro kWh)

Das Beispiel der Berechnung

Familie Mayer hatte 2021 noch 1200 Euro an Kosten. In 2022 wären es bei gleichbleibendem Verbrauch bei 20 Cent pro kWh rund 3000 Euro – ohne Gaspreisbremse. Das heißt, dass so die Familie statt 100 rund 250 Euro pro Monat bezahlen muss. Mit dem Greifen der Gaspreisbremse bis 2024 müsste so also Familie Mayer 80 % des prognostizierten Verbrauchs mit 12 Cent pro kWh und die restlichen 20 % voll bezahlen.

15.000 kWh * 80 % = 12.000 kWh * 0,12 Euro = 1.440,00 plus 20 % zum aktuelle Preis von 20 Cent, gleich 3.000 kWh * 0,20 Euro = 600 Euro. Das macht dann eine insgesamt Belastung von 2040,00 Euro für 2022. Oder anders ausgedrückt steigt der bisherige monatliche Kostenbeitrag von 100 Euro auf rund 170 Euro (ohne Gaspreisbremse 250 Euro).

Wenn Familie Mayer weniger als die 80 % verbraucht, kriegt sie sogar Geld erstattet, wenn man die Gaspreisbremse richtig berechnet.

Alle Angaben ohne Gewähr. Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

Allgemein

Wohnungen kaufen

Wohnungen kaufen – ein paar Fragen und Antworten zur aktuellen Thematik

Beim Thema „Wohnungen kaufen“ war es vor rund einem halben Jahr für die Käufer, aber auch für die Makler noch heile Welt. Nun ist dank gestiegener Zinsen und immer weiter steigenden Baukosten der Traum vom Eigenheim unerschwinglich. Aber auch für Kapitalanleger scheint der Markt zurzeit uninteressant. Allerdings zeigen aktuelle Studien, dass die Mieten wachsen. Bis wohin „Otto normal“ belastbar ist, ist hier die Frage bei Wohnung mieten und Wohnungen kaufen.

Wohnungen kaufen

Wohnungen kaufen Standardlizenz AdobeStock_532455363 dechevm

Mieten steigen

Was hat Wohnungen kaufen mit den aktuellen Mieten zu tun? Es besteht gerade bei Verkaufspreisen ein direkter Zusammenhang zwischen monatlichen Ertrag (Kaltmiete) und den Belastungen (Leistungsrate in Form von Zins und Tilgung). Das gilt quasi gleichermaßen für private Käufer und Kapitalanleger. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat einen Anstieg im Dritten Quartal um rund 6 % zum Vorjahresquartal festgestellt. Da sich viele Menschen einfach kein Eigentum mehr leisten können, sind Mietwohnungen wieder mehr im Trend, was sich eins zu eins auf die Mieten auswirkt. Zudem versuchen viele private Vermieter einen persönlichen Inflationsausgleich. Aber auch die ländlichen Regionen holen auf – so die Studie – gab es hier noch vergleichsweise günstigen Wohnraum, stellen die Experten hier einen „Aufholeffekt“ fest.

Wohnungen kaufen Nebenkosten steigen

Auch ist der Anstieg der Warmnebenkosten eine hohe Hemmschwelle, wenn es um das Thema Wohnungen kaufen geht. Die Energiepreise steigen und steigen. Wer weiß, was morgen bezahlt werden muss. So ist man ja in Miete besser aufgehoben als in der Eigentumswohnung. Schnell sind mal 1000 Euro mehr im Jahr erreicht. Auch wird in Hamburg die Grunderwerbssteuer in 2023 angepasst.

Der Immobilienmarkt durcheinander

Wohnungen kaufen oder Haus kaufen – der Immobilienmarkt spielt verrückt. Soll man lieber kaufen oder verkaufen? Inflation, Zinsanstieg, Baupreise, Energiekrise aber auch der Krieg werfen den Immobilienmarkt durcheinander.  Momentan scheint eines bei den Experten der Branche klar zu sein: Mieten steigen, Immobilienpreise sinken. Das widerspricht eigentlich den Gesetzen des Marktes, ist aber einfach so. Es ist wohl davon auszugehen, dass auch in 2023 die Preise weiter fallen, auch wenn der Komplettcrash wie in den 50ern (hoffentlich) ausbleibt. Es wird sich zeigen. Der Immobilienmarkt unterliegt aktuell heftigen Veränderungen. Was vorgestern noch egal beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie war, ist heute um so wichtiger. Angebot und Nachfrage regeln den Preis auch bei Immobilien. Nur sind viele Eigentümer noch nicht bereit, von Ihren Wunschvorstellungen abzugehen. Wenn sich die Marktlage weiter verschärft – was z.B. durch die erneute Zinsanhebung vom 15.12. untermauert wird – kommen hier ggf. auf die Eigentümer erhebliche Probleme zu. Denn nicht lange jeder Eigentümer hat seine „Schäfchen“ im Trockenen. Die Banken haben es längst erkannt, dass die Neufinanzierungen fast auf die Hälfte eingebrochen sind. Wo kein Käufer ……

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema Wohnungen kaufen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Allgemein

Schrumpfende Wirtschaft in 2023

Schrumpfende Wirtschaft in 2023, so die Prognose der Bundesbank

Es soll eine schrumpfende Wirtschaft in 2023 geben, so die Ökonomen der Notenbank. In der zweiten Jahreshälfte soll es dann wieder besser werden, obwohl sich Deutschland bisher gut geschlagen hat trotz der Folgen des Ukrainekrieges. Die Prognose also recht düster. In 2023 soll es zu einem Wirtschaftseinbruch mit hohen Teuerungsraten kommen – anscheinend reicht 2022 noch nicht. Die schrumpfende Wirtschaft in 2023 wird Deutschland stakt belasten.

Schrumpfende Wirtschaft in 2023

Schrumpfende Wirtschaft in 2023 Standardlizenz AdobeStock_193150282 tinyakov

Schrumpfende Wirtschaft in 2023 – Erholung in der zweiten Jahreshälfte

„Die Wirtschaftsleistung dürfte zwar zunächst schrumpfen, ab der zweiten Jahreshälfte 2023 erwarten wir jedoch eine allmähliche Erholung“, so der Bundesbankpräsident Joachim Nagel. Dabei verstärke die Energiekrise die Inflation und damit die schrumpfende Wirtschaft. Damit würde das Bruttoinlandsprodukt (BIP) (aktuell bei 1,8 % Wachstum) in 2023 leicht um 0,5 % sinken. Die Privathaushalte seinen vorsichtiger im Konsum, da diese wie auch die Unternehmen durch die hohen Energiekosten aufgrund des Krieges wie auch die Unternehmen belastet seien. Aber auch die Inflation tut ihr übriges: rund 10 % im November über dem Niveau des Vorjahresmonats. Laut Herrn Nagel wird diese „nur nach und nach“ zurückgehen.

Inflation in 2023?

Die Bundesbank rechnet im kommenden Jahr nicht zuletzt wegen der Gaspreis- und Strompreisbremse mit einem Rückgang der Inflation – geschätzt wird hier der Rückgang von 8,6 auf 7,2 % Inflation, sodass der harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) auf rund 4 % sinken soll. Der HVPI misst dabei, wie sich die von privaten Haushalten erworbenen Dienstleistungen und Waren preislich ändern.

Und in 2024?

Laut Bundesbank Prognose soll dann in 2024 die Wirtschaftsleistung wieder zulegen. In 2025 soll dann die gesamtwirtschaftliche Produktionskapazität wieder normal ausgelastet sein.

Bundesbank sagt schrumpfende Wirtschaft in 2023 vor, aber ….

Wirtschaftsinstitute wie das Kiel Institut für Weltwirtschaft gehen dagegen von einem Wachstum aus – gering, mit 0,3 % – aber ein Wachstum. Auch das IFO Institut oder das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung (RWI) sind die aktuellen Zahlen optimistischer. Gründe hierfür seinen zum einen, dass die Energiepreise nicht weiter gewachsen bzw. sogar gesunken seien, die Energiepreisbremse verabschiedet wurde und dass das verfügbare Einkommen stärker wachse als die Preise. Allerdings rechnet das Kieler Institut dabei auch nur mit einer Inflationsrate von rund 5,4 %. Ob der durchschnittliche Steuerzahler das ebenso sieht, sei mal infrage gestellt.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Allgemein

Immobilienblase

Immobilienblase was ist das

Als Immobilienblase bezeichnet man eine Sonderform Spekulations-Blase am Immobilienmarkt. Hierbei werden deutlich überbewertete Häuser, Wohnungen, Immobilien quasi um jeden Preis gekauft. Stark überhöhte Immobilienpreise sind die Folge. Damit gerät der Markt aus dem Gleichgewicht. Wenn nun sehr viele Investoren und Banken das Vertrauen „in Immobilien“ zur gleichen Zeit verlieren und entsprechend abstoßen, kann die Immobilienblase platzen. Sprich der Markt – die Preise für Immobilien – fällt dramatisch.

Immobilienblase

Immobilienblase Adobe Stock Standard Lizenz 348764588 SerPak

Wie entwickeln sich Immobilienblasen?

Als Ursache für eine Immobilienblase unterscheidet man in Kredit indizierte und Fiskal indizierte Immobilienblase. Beim ersten ist die Ursache oft zu geringe Markttransparenz oder zu geringe Marktregulierung. Bei der Fiskal indizierten Immobilienblase kommt es z.B. durch steuerliche Anreize. Ein Beispiel hierfür ist 1990 die Förderung nach der Wiedervereinigung. Förderungen und Steuervorteile lösten einen Bauboom aus, die dann nach Jahren bei Fertigstellung der Gebäude auf geringe Nachfrage stoß. Folge war der Absturz der Immobilienpreise. Ebenso niedrigste Zinsen begünstigen die Bildung einer Immobilienblase.

Was tun, wenn die Immobilienblase platzt?

Käufer sind nicht mehr bereit oder schlichtweg nicht in der Lage, die überhöhten Immobilienpreise für Häuser oder Wohnungen zu bezahlen. Zudem hoffen potenzielle Kaufinteressenten auf sinkende Immobilen Preise und warten erstmal ab. Was machen die Verkäufer? Zudem – wie gerade aktuell – steigen die Zinsen, dass weniger Menschen Kredite aufnehmen, da die monatliche Belastung für den Hauskauf zu hoch ist, und sie keinen Bedarf haben.

Und dann?

Kreditnehmer können durchaus in Schwierigkeiten geraten, da sie Ihre Kreditraten nicht mehr bedienen können. Folge wäre eine deutlich steigende Zahl an Zwangsversteigerungen. In Extremfällen kann es auch zu einem Überangebot an Wohnraum kommen – hier wären dann Leerstände und weiterer Preisverfall die Folge. Die Insolvenzen der Unternehmen steigen ggf., was dann auch Mieter und damit Vermieter in Schwierigkeiten bringen kann.

Was ist bei einer Immobilienblase besonders kritisch zu sehen

Zum einen, Sie müssen verkaufen, zum anderen, die Anschlussfinanzierung steht an. Eine Scheidung, Jobverlust oder nur der notwendige Umzug oder Nachwuchs – all das kann dazu führen, dass man zum Verkauf der Immobilie gezwungen ist. Im Hochmarkt kein Problem, beim Platzen einer Blase durchaus ein großes Problem. Ebenso ist die Anschlussfinanzierung zu prüfen. Was ist, wenn der Zins so wie aktuell sich vervierfacht hat – passt da noch die monatliche Belastung?

Sie haben Fragen oder Anregungen? Rufen Sie uns an, www.von-stosch.de

 

Allgemein

Wird Erben wirklich teurer?

Wird Erben wirklich teurer? Jahressteuergesetz 2022

Wird Erben wirklich teurer? In der Presse wird es überall veröffentlicht. Die Reaktionen eindeutig fast überall: Warum soll ein Vermögen, was bereits versteuert worden ist, wieder bei Erbschaft versteuert werden. Aber wird nun Erben teurer, dank der Änderungen im Jahressteuergesetz 2022?

Aufgrund dieser Änderungen muss das Bewertungsgesetz (BewG) angepasst werden. Bei genauen Hingucken sollte man die reißerischen Meldungen der Presse ein wenig entschärfen. Die Bürger und Bürgerinnen sind verunsichert und Notare mit Aufträgen bis zum Jahreswechsel ausgelastet.

Wird Erben wirklich teurer

CWird Erben wirklich teurer Standardlizenz AdobeStock_502542163 Robert Kneschke

Wird Erben wirklich teurer? Beispielrechnungen

Fachlich sind leider viele Beispielrechnungen einfach falsch dargestellt. Regionalfaktoren werden einfach mal nach der Marktanpassung verwendet, obwohl sich diese nur auf die Herstellungskosten beziehen dürfen, aber es werden auch einfach oft falsche Werte verwendet – sei es aus Unwissenheit, sei es aus Absicht.

Erbschafts- und Schenkungssteuer Grundsätze

Bei der Berechnung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer wird der sog. gemeine Wert nach BewG berechnet, dieser entspricht theoretisch gesehen dem Marktwert. Hier ist auch nach Steuergesetz das Maximum für die Ableitung der Erbschafts- bzw. der Schenkungssteuer. Es ist allerdings festzustellen, dass in der Realität der gemeine Wert i.d.R. unter dem Marktwert ermittelt wird. Sollte es doch dazu kommen, dass der Steuerpflichtige einen gemeinen Wert über den Marktwert festgestellt bekommt, kann diese(r) gem. § 198 Abs. 2 BewG. durch ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen nachweisen, dass der gemeine Wert doch niedriger ausfällt.

Wird Erben wirklich teurer? Warum ist der gemeine Wert i.d.R. niedriger?

Das Finanzamt bedient sich typisierter Bewertungsmethoden. Hierbei werden keine objektspezifischen Anpassung durchgeführt. Das heißt aber auch das boGs wie Baumängel, Mindermieten u.v.a. werden nicht berücksichtigt. So kann es zu höheren Werten kommen als dem aktuelle Marktwert. Dann bleibt der Weg mit dem Sachverständigen wie oben beschrieben offen. Auch muss das Finanzamt Werte des örtlichen Gutachterausschusses benutzen, solange diese geeignet und natürlich veröffentlicht sind. Nur wenn dieses nicht gegeben ist, greift die sog. Auffangklausel des BewG.! Auch durch die Novelle bleibt dieser Grundsatz bestehen. Zudem wurde weiterhin aufdie Modellkonformität verschärft für die Finanzämter in Bezug auf die ImmoWertV2021. Das heißt die sachgerechte Bewertung und richtige Verwendung der Daten der GAA zur Ermittlung des gemeinen Wertes ist weiter erhöht worden.

Wird Erben wirklich teurer? Weitere Datengrundlage

Gesamtnutzungsdauern sind so von 70 auf 80 Jahre anzuheben, Bewirtschaftungskosten wurden auf Einzelkostensätzen umgestellt und der Regionalfaktor darf nur von 1,0 abweichen, wenn der Gutachterausschuss auch in seinem Model einen abweichenden Regionalfaktor verwendet. Das Finanzamt muss sich also bei Vorliegen von entsprechenden qualifizierten Daten des Gutachterausschusses auch an diese halten. So wird Erben wirklich teurer? Bisher nicht bzw. nur im sehr geringen Umfang!

Die Auffangklausel

Wenn der Gutachterausschuss seiner gesetzlichen Pflicht nicht nachkommt, gibt hier das BewG durch die Auffangklausel die Möglichkeit durch eigene Sachwertfaktoren (sog. Wertzahlen) und Liegenschaftszinssätze die Berechnung durchzuführen. Diese sind dann für das FA zu Verwendung bei der Ermittlung des gemeinen Wertes zu verwenden. Dabei werden die Liegenschaftszinssätze bis 1,5 %-Punkte abgesenkt und die Wertzahlen bis zu 40 % angehoben, um so Ungleichbehandlung der aktuellen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt anzupassen. Also greift dieses nur, wenn der GAA keine Zahlen veröffentlicht. Dann wird Erben bzw. Schenken wirklich viel teurer.

Im Kreis Pinneberg und Hamburg liegen diese Zahlen aber vor! Wird Erben wirklich teurer? In unserer Region nicht, da die Gutachterausschüsse eine wirklich gute Arbeit leisten. Eine geringe steuerliche Auswirkung hat die Änderung des BewG, aber das wird Erben wirklich teurer? Findet nur in exorbitanten Maß statt, wenn die Gutachterausschüsse Ihrer Pflicht nicht nachkommen. Und selbst dann bleibt der Weg, einen Sachverständigen mit einem Gutachten zu beauftragen.

Sie haben Fragen oder Anmerkungen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Allgemein

Frohe Weihnachten und Happy New Year

Frohe Weihnachten und Happy New Year

Frohe Weihnachten Liebe Kunden!

Das Jahr geht zu Ende und das möchten wir zum Anlass nehmen, uns für das von ihnen entgegengebrachte Vertrauen und die sehr angenehme Zusammenarbeit zu bedanken. Wir, das Team von von Stosch Immobilien wünschen Ihnen und Ihrer Familie ein besinnliches Weihnachtsfest, angenehme und ruhige Feiertage und alles erdenklich Gute für das neue Jahr. Damit keine Langeweile über die Festtage aufkommt, haben wir auch dieses Jahr wieder eine spannende Lektüre für Sie. Wenn Sie daran denken, Ihr neues Heim zu sanieren, dann haben wir hier einige Tipps gesammelt.

Frohe Weihnachten und Happy New Year

Frohe Weihnachten und Happy New Year Adobe Stock Standard Lizenz 287315536 phive2015

Sanierung des Eigenheimes lohnt sich immer HO,HO,HO, Frohe Weihnachten

Durch eine Sanierung kann man langfristig Kosten senken und die Qualität des Wohnens um einiges erhöhen. Und noch ein Faktor kommt hinzu: Der Wert der Immobilie wird dadurch ebenfalls enorm erhöht. Damit alle Maßnahmen der Sanierung auch wirklich Erfolg bringen, ist ein guter Plan unabdingbar. Durch das Ansteigen der Kosten für Energie – und diese werden, wie es aussieht, weiter steigen – sehen viele Hauseigentümer finanziellen Engpässen entgegen. Eine energetische Sanierung Ihrer Immobilie ist durchaus lohnenswert. Insbesondere Gebäude aus dem 60-er und 70-er Jahren sind in deren Bauweise nicht gerade sparsam. Jedoch, egal wie alt ein Gebäude ist, ist es nicht energetisch sparsam konzipiert, rentiert sich eine Sanierung in jedem Falle. Der Staat fördert ebenfalls Hauseigentümer, die Haussanierungen auf energetische Weise durchführen möchten.

Mit nur wenigen Schritten können Sie Ihr Haus zum Energiesparhaus machen Ihre persönlichen Frohe Weihnachten ?

  1. Die Beratung

In diesem Bereich ist eine Energieberatung der richtige Weg. Ein Blick auf den Energieausweis genügt dem Fachmann, um erste Eindrücke zu sammeln. Nach einer Inspektion des Gebäudes kann der Energieversorger für Sie einen Plan erstellen, um Ihr Gebäude energiesparend zu gestalten. Ein weiterer Pluspunkt ist es, dass ein Energieversorger Ihnen schon vorab sagen kann, wie hoch die Einsparungen in Zukunft sein werden. Machen Sie sich keine Sorgen wegen der Aufwendungen für einen Energieberater. Diese Kosten werden staatlich gefördert.

  1. Warum ist ein Plan notwendig?

Eine bewohnte Immobilie zu sanieren, ist nicht ganz so einfach und in den meisten Fällen eine logistische Herausforderung für den Eigentümer. Daher denken viele Eigentümer an eine Schritt-für-Schritt-Sanierung. Hierbei wird jedes Jahr ein gewisser Bereich saniert. Mit einem Plan hierfür wird sichergestellt, dass jeder gesetzte Schritt in der richtigen Reihenfolge ausgeführt wird.

  1. Die Reihenfolge der Sanierungsschritte ist wichtig

In vielen Fällen werden die Fenster getauscht, weil es im Winter zieht. Dass die dazugehörigen Wände ebenfalls eine Sanierung benötigen, wird selten berücksichtigt. Wird nicht an beides die Dämmung der Wände und neue Fenster gedacht, kann es zu Kondensatbildung kommen und Schimmelentstehung droht. Ein Plan lässt dieses und weitere Probleme von Grund auf nicht aufkommen. Durch den Plan wird jeder Schritt gut durchdacht und in die richtige Reihenfolge gesetzt. Wärmebrücken oder Wärmeverlust können dadurch ausgeschlossen werden. So zum Beispiel kann bei der Sanierung eines Daches ein Teil mit einer modernen Fotovoltaikanlage eingedeckt werden. Ein Schritt für Schritt Plan lässt sich einfach mit dem richtigen Ansprechpartner erstellen und danach durchführen. Wenn Sie interessiert sind, mehr darüber zu erfahren und der Wunsch der Sanierung im Raum schwebt, kontaktieren Sie uns und wir helfen Ihnen dabei, viele Kosten zu reduzieren.

Wir wünschen Ihnen und Ihrer Familie ein gemütliches und besinnliches Weihnachtsfest voller Wärme und Geborgenheit. Kommen Sie gut in das neue Jahr.

Ihr Florian von Stosch und Team.

www.von-stosch.de

Frohes Fest

Frohes Fest


Markt und Straßen steh´n verlassen,
Still erleuchtet jedes Haus,
Sinnend geh’ ich durch die Gassen,
alles sieht so festlich aus.

An den Fenstern haben Frauen
buntes Spielzeug fromm geschmückt.
Tausend Kindlein steh´n und schauen,
sind so wunderstill beglückt.

Und ich wandre aus den Mauern,
bis hinaus ins freie Feld.
Hehres Glänzen, heil’ges Schauern!
Wie so weit und still die Welt!

Sterne hoch die Kreise schlingen,
aus des Schnees Einsamkeit.
Steigt’s wie wunderbares Singen –
O du gnadenreiche Zeit!

(Joseph von Eichendorff)

 

 

Allgemein

Wohnungsbauziel

Wohnungsbauziel 400.000 neue Wohnungen

Wohnungsbauziel verfehlt! Mehr muss man zu den ambitionierten Plänen der Bundesregierung nicht sagen. Das Ziel der Bundesregierung sind 400.000 neue Wohnungen im Jahr. Die Bundesbauministerin Klara Geywitz sagt, die Rahmenbedingungen für das Wohnungsbauziel seine aber schwierig. Stimmen aus der Bauwirtschaft haben lange prognostiziert, was nun von der Regierung bestätigt wird: 400.000 neue Wohnungen als Wohnungsbauziel sind unrealistisch.

Wohnungsbauziel

Wohnungsbauziel Standardlizenz AdobeStock_212536194 weerachai

Wohnungsbauziel und Rahmenbedingungen

Die Bauministerin äußert sich darüber, dass ja auch selbst in 2021 bei deutlich besseren Rahmenbedingungen das Ziel nicht geschafft wurde. Sie geht davon aus, dass es nicht auf einmal unter diesen deutlich schwierigeren Bedingungen zu einer „Erhöhung von 25 Prozent der Baukapazitäten“ kommt. Weiter sagte die Bundesbauministerin: „In der Tat, wir werden 400.000 in diesem Jahr nicht erreichen“. Das Wohnungsbauziel ist also offiziell für gescheitert erklärt worden.

Was schätzt das Baugewerbe 2022 und 2023?

Experten aus der Bauwirtschaft haben es lange prognostiziert. Momentan heißt es, dass 2022 rund 280.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Also rund 1/3 zu wenig. In 2023 wird dagegen ein weiterer Rückgang prognostiziert: Bauexperten gehen da nur noch von rund 245.000 Wohnungen aus. Das sind dann rund 60 % von den geforderten und selbst auferlegten 400.000 Wohnungen.

Weiter an den 400.000 Wohnungen festhalten

Die Bundesbauministerin will aber an dem Vorsatz 400.000 Wohnungen festhalten. Auch gibt sie zu, dass eigentlich sogar mehr als 400.000 Wohnungen gebaut werden müssten. Gerade unter dem Aspekt der steigenden Mieten würde dringender Bedarf für Neubauwohnungen bestehen. „Wohnen soll bezahlbar und klimaneutral werden“.

Was auf uns zukommt beim Wohnungsbauziel?

Drei wichtige Faktoren schwächen das Baugewerbe, so Axel Gedaschko Präsident des Branchenverbands GdW. Lieferschwierigkeiten durch die Pandemie, das Aus für die Wohnungsbauförderung und die Kriegssituation. Die daraus resultierende Mangelwirtschaft sei der „Haken“. Das heißt, trotz voller Auftragsbücher gibt es Kurzarbeit. Zudem explodieren die Preise. Wie sollen dann bei weiter steigenden Zinsen und Inflation 400.000 Wohnungen realistisch sein. Eher halbherzig wird die AfA auf 3 % erhöht – was soll das auffangen, um das Wohnungsbauziel zu erfüllen? Auch der geforderte Klimaschutz kostet Geld. Es könnte eine fast endlose Verkettung dargestellt werden. Es ist die Frage, welchen Preis das Volk zu zahlen bereit ist.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Allgemein

Wärmepumpe

Wärmepumpe, wie funktioniert die denn überhaupt?

Die Wärmepumpe als Wärmeerzeuger in einem Haus ist immer mehr und mehr „Trend“ im Neubau. Aber auch Altbauten sollen nun immer mehr mit der Wärmepumpe ausgestattet werden. CO₂ Einsparung ist das große Wort dabei. Denn eine Wärmepumpe kommt ohne Verbrennungsprozess und damit ohne Kohlendioxid Ausstoß aus. Dabei sollte natürlich auch entsprechend die Herstellung des verwendeten Stroms hinterfragt werden. Denn der Strom ist für den Betrieb einer solchen Heizung notwendig.

Wärmepumpe

Wärmepumpe Standardlizenz AdobeStock_318732397 JenkoAtaman

Die Wärmepumpe und wie sie funktioniert

Die Wärmepumpe ist vergleichbar mit einem Kühlschrank. Nur dass dabei dem Raum nicht die Wärme entzogen wird, sondern die Wärme zugeleitet wird. Der Strom kann dabei aber nicht wie bei einer Gasheizung „verbrannt“ und in Wärme umgewandelt werden, sondern es wird Umweltwärme (Luft, Sole (Erdreich) oder Wasser) auf ein höheres Temperaturniveau gebracht. Dabei wird Heizwärme, aber auch Wärme für Warmwasser bereitgestellt. Dabei nimmt ein Kältemittel (verdampft schon bei niedrigen Temperaturen) in der Anlage die Wärme aus der Umwelt auf, verdampft im sog. Verdampfer und der so entstandene Kältemitteldampf wird im Verdichter verdichtet. Bei diesem Prozess entsteht Wärme. So kann der erwärmte Kältemitteldampf die Wärme an den Heizkreislauf abgeben. Hierbei kühlt das Kältemittel ab und wird wieder im „Verflüssiger“ flüssig und der Druck wird über ein Entspannungsventil „abgelassen“ und der Kreislauf mit dem abgekühlten Kältemittel beginnt von vorn.

Wärmepumpe und die Wärmequellen

Wie bereits geschrieben gibt es verschiedene Quellen für die Umweltwärme: Wasser, Luft, Erde.  Dementsprechend gibt es verschiedene Arten: Luft-Wasser, Wasser-Wasser oder Sole-Wasser-Wärmepumpen. Aber auch Abwärme von technischen Anlagen lassen sich zum Heizen mit einer Wärmepumpe nutzbar machen. Aber auch zum Temperieren im Sommer ist eine Wärmepumpe tauglich. Ungefähr 4 K lassen sich so erreichen.

Sparsamer Betrieb

Sie kann nur effizient und damit sparsam arbeiten, wenn der Temperaturunterschied zwischen Heizsystem und Umweltwärmequelle möglichst gering ist, da sonst der Verdichter übermäßig viel arbeiten muss und damit mehr Strom verbraucht wird. Das heißt im Umkehrschluss, dass ein System verwendet werden muss, dass mit geringen Heizwassertemperaturen auskommt, z.B. eine Fußbodenheizung. Aber auch eine gute, gedämmte Gebäudehülle und hochwertige, energiesparende Fenster reduzieren den Verbrauch. Problematisch wird es bei übermäßigem Warmwasserverbrauch.  Deswegen werden auch mehr und mehr Hybrid-Systeme entwickelt sowie die Kombination Wärmepumpe mit Fotovoltaik/ Solar.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

Finanzierung

Begriffe der Baufinanzierung

Begriffe der Baufinanzierung – von A bis Z diese sollten Sie kennen.

Begriffe der Baufinanzierung Viele Menschen wollen nach wie vor ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder neu bauen. Aber ohne die richtige Finanzierung wird das auch bei steigendem Zinsniveau nichts. Also steht das erste Gespräch mit der Bank oder einem Finanzdienstleister an. Diese werden in der Regel Fachbegriffe verwenden, die dem Laien nicht unbedingt etwas sagen. Hier also eine kleine Übersicht über die Fachbegriffe der Immobilienfinanzierung:

Begriffe der Baufinanzierung

Begriffe der Baufinanzierung Adobe Stock Standard Lizenz 273078893 Memed ÖZASLAN

Annuitätendarlehen – Begriffe der Baufinanzierung

Eine regelmäßig zu leistende Zahlung ist eine Annuität. Sie setzt sich zum einen aus der Zinszahlung (Kosten für die Bank) und der Tilgungsrate (Rückzahlung an die Bank) zusammen. Bei dem Annuitätendarlehen bleibt die für Sie zu zahlende Rate (die Annuität) über die gesamte Laufzeit konstant. Allerdings ändert sich das Verhältnis der Tilgung und des Zinses zueinander während der Rückzahlung, da ja immer weniger Zinsen anfallen, desto mehr Sie von Ihrem Ursprungskredit schon zurückgezahlt haben – die Tilgung ist ähnlich eines Schneeballeffektes.

Anschlussfinanzierung

Das alte Darlehn wird durch ein neues abgelöst. Wenn nun das Darlehn bei der gleichen Bank verlängert wird, spricht man von der Prolongation. Wenn Sie die Bank bei der Anschlussfinanzierung wechseln, heißt es Umschuldung.

Beleihungswert

Im Gegensatz zum Verkehrswert ist der Beleihungswert bei den Begriffen der Baufinanzierung eine Sicherheitsbewertung von Kreditinstituten. Im Zeitraum der Finanzierung darf der Beleihungswert nicht unter den Marktwert fallen – er berücksichtigt also etwaige Marktschwankungen, dass die Bank abgesichert ist.

Bereitstellungszinsen Begriffe der Baufinanzierung

Bei den Begriffen der Baufinanzierung sehen die Bereitstellungszinsen eine Art Schadensersatz für die Bank vor, für nicht in Anspruch genommene Kredite. Die Bank hält für Sie Geld bereit, was Sie nicht zum vereinbarten Zins abnehmen. Hier werden extra Zinsen fällig.

Bonität

Bei den Begriffen der Baufinanzierung stellt die Bonität die Kreditwürdigkeit dar. Bevor die Bank Ihnen als Kunde – als Darlehnsnehmer – einen Kredit gibt, werden Sie oder Sie und Ihre Frau – je nachdem wer denn Kreditnehmer ist – überprüft. Dabei geht es um ihr bestehendes Vermögen, aber auch um Einkommen und Ihre Zahlungsmoral.

Effektivzins bei Begriffe der Baufinanzierung

Wie viel Prozent kostet Ihr Darlehn zu den Gesamtkosten? Das stellt der Effektivzins bei den Begriffen der Baufinanzierung dar. Sprich die anfallenden Gesamtkosten im Jahr werden in Prozent zum gesamten Darlehn dargestellt. So wird die Gesamtbelastung für Sie berücksichtigt. Im Gegensatz stellt der Sollzins (Normalzins) nur die Höhe der Verzinsung des Darlehns dar. Bei dem Effektivzins sind auch Bearbeitungsgebühren und sonstige Kosten berücksichtigt.

Finanzierungskosten

Bei den Begriffen der Baufinanzierung sind die Finanzierungskosten beim Immobilienkauf oder dem Neubauvorhaben alle Kosten, die mit Ihrer Finanzierung in Verbindung stehen. Alle Kosten rund um den Darlehnsvertrag wie Notar oder Kosten für Grundschuld, aber auch die Kosten für Zinsen, die im Laufe des Darlehns entstehen.

Grundschuld

Die Bank leiht Ihnen kein Geld, ohne dass sie weiß, dass sie abgesichert ist. Die Grundschuld ist hier die Lösung. Die Eintragung im Grundbuch sichert die Bank ab, falls es zu Zahlungsausfall kommen sollte. Sollten Sie also langfristig Ihren Kredit nicht bedienen, kann die Bank zum Mittel der Zwangsversteigerung greifen, um sich den geliehenen Betrag zurückzuholen.

Hypothek

Bei den Begriffen der Baufinanzierung ist die Hypothek ähnlich wie die Grundschuld anzusehen. Sie wird in das Grundbuch eingetragen und sichert die Bank ab. Die Hypothek ist aber an ein ganz bestimmtes Darlehn gekoppelt, wogegen die Grundschuld zur Absicherung beliebiger Forderungen herangezogen werden kann.

Nettodarlehnsbetrag Begriffe der Baufinanzierung

Das, was Ihnen ausgezahlt wird. Im Gegenzug zum Bruttodarlehnsbetrag – wo Kosten für die Bank noch enthalten wären.

Restschuld

Wenn das Darlehn das Laufzeitende erreicht hat, spricht man dann noch von Restschuld. Es stellt also den Teil dar, der dann noch übrig ist an Darlehn.

Tilgung

Sie tilgen Ihr Darlehn – der Teil, der Ihnen in der monatlichen Rate von Ihrem Kredit zurückgezahlt wird, nennt sich bei den Begriffen der Baufinanzierung Tilgung. Monatlich bedienen Sie zum einen die Tilgung zum anderen die Zinsen.

Verkehrswert Begriffe der Baufinanzierung

Bei den Begriffen der Baufinanzierung ist der Verkehrswert nach BauGB: ein bestimmter Preis eines Grundstücks zzgl. Sachwert der Immobilie, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks und sonstiger Gegenstände der Wertermittlung zu berücksichtigen, jedoch ohne Beachtung von persönlichen und ungewöhnlichen Verhältnissen, die das Marktgeschehen mit beeinflussen könnten.

Zinsbindungsfrist

Sie schließen einen Darlehnsvertrag über eine bestimmte Laufzeit ab. Der Zinssatz ist auch nur für diese Zeit festgeschrieben. Er muss also nach Ablauf der Zinsbindungsfrist neu verhandelt werden.

Bei Fragen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. www.von-stosch.de

Allgemein

AfA-Satz

AfA-Satz steigt in 2023 beim Wohnungsbau

Der AfA-Satz soll auf 3 Prozent angehoben werden, so die Bundesbauministerin. Jetzt soll nach Wille der rot-grünen Koalition die lineare Abschreibung ein halbes Jahr früher als geplant kommen. Das soll Vermietern helfen, Ihre Mietwohnungen schneller abschreiben zu können. Der AfA-Satz soll den Neubau von Mietwohnungen unterstützen. So hatten sich die Ampel-Parteien auf diesen Vorstoß in ihrem Koalitionsvertrag verständigt.

AfA-Satz

AfA-Satz Standardlizenz AdobeStock_373642962 Robert Kneschke

AfA-Satz von 2 auf 3 Prozent

Der Koalitionsvertrag der Ampel sieht vor, den jährlichen AfA-Satz beim Neubau von Mietwohnungen von zwei auf drei Prozent anzuheben. Dieses wird bereits ein halbes Jahr früher als geplant umgesetzt, zum 1.7.2023. Für Anleger ein weiterer „Investitionsanreiz“, wie Bauministerin Klara Geywitz (SPD) im Bundestag vortrug. Individuelle Abschreibungen, die sich an der Nutzungsdauer orientieren, soll es dagegen nicht mehr geben – so §7 Abs. 4 Satz 2. Das heißt, es entfällt die Alternative, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen und entsprechend die Abschreibung anzupassen. Hierzu auch BFH Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021. Hierdurch soll der Bürokratieaufwand reduziert werden.

Referentenentwurf Jahressteuergesetz 2022

Der AfA-Satz ist im Referentenentwurf für das Jahressteuergesetz 2022 vom 28.7.2022 aus dem Finanzministerium – § 7 Absatz 4 EstG – noch für 2024 vorgesehen. Nun soll die Steigerung ab Mitte 2023 für neue fertiggestellte Mietwohnungen gelten. Für Immobilien, die bis 2023 fertiggestellt sind, wird es aber voraussichtlich bei der Abschreibung von 2 % (ggf. auch bei 2,5 %) bleiben.

AfA-Satz Steigerung und was bedeutet das?

Die Steigerung des AfA-Satzes bedeutet, dass dann ein Gebäude eine Abschreibungsdauer von 33 statt bisher 50 Jahren hat. Die AfA bedeutet vereinfacht ausgedrückt die Absetzung („Abschreibung“) für Abnutzung bei z.B. einem Gebäude. So kann man teure Anschaffungs- & Herstellungskosten über einen längeren Zeitraum von der Steuer absetzen. Die lineare Absetzung heißt, dass jährlich der gleiche Betrag über die Nutzungsdauer verteilt wird. Dieses gilt in diesem Fall beispielhaft für Gebäude, die der Erzielung von Einkünften dienen – sprich Kapitalanlagen und damit Mietwohnungen. Als Anschaffungskosten bezeichnet man z.B. den Kaufpreis einer Immobilie oder auch Gerichtskosten oder Gutachterkosten. Also Herstellungskosten sind z.B. Kosten für die Baugenehmigung oder Baumaterial, aber auch Fahrtkosten zur Baustelle möglich.

Wir sollen und wollen hier keinerlei steuerliche Beratung durchführen. Bei allen Fragen zu diesem oder anderen steuerlichen Themen kontaktieren Sie bitte Ihren/einen Steuerberater. Bei Fragen rund um die Immobilie können Sie uns gern kontaktieren, www.von-stosch.de