Autor: andreas

15. September 2024

Immobilie verkaufen oder vermieten? Was ist besser?

„Die Wege des Lebens: Immobilie verkaufen oder vermieten – Welche Option ist die Bessere?“

„Das eigene Heim verlassen zu müssen, sei es durch einen Wohnortwechsel, eine Scheidung, eine Erbschaft oder den Auszug erwachsener Kinder, stellt viele vor die Frage: Soll die Immobilie verkauft oder besser vermietet werden?“

Immobilie verkaufen oder vermieten Was ist besser Standardlizenz AdobeStock_666822435 LeitnerR

Die finanzielle Freiheit durch einen Verkauf

In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise in vielen deutschen Regionen, insbesondere in den Städten, erheblich gesteigert, nun fallen sie auf einmal wieder gefühlt ins bodenlose. Ein Verkauf verspricht oft einen beträchtlichen Gewinn, manchmal aber auch einen Verlust. Ein Gewinn ermöglicht nicht nur finanzielle Freiheit, sondern auch die Realisierung lang gehegter Träume. Anstatt auf klassische Kapitalanlagen zu setzen, eröffnet sich durch den Verkauf Möglichkeiten wie Investitionen in ETFs oder Immobilienfonds.

Kein Stress mit Mietern und Verwaltungsaufgaben – Immobilie verkaufen oder vermieten

Der Verkauf bringt Erleichterung, indem er die aufwendige Mietersuche, Mietvertragsverhandlungen und mögliche Sorgen über Mietnomaden eliminiert. Der Verkäufer befreit sich von sämtlichen Verpflichtungen, die mit dem Besitz einer Immobilie einhergehen.

Keine Kosten für Reparaturen und Sanierungen

Der Verkauf bedeutet, sich von den finanziellen Verpflichtungen für Reparaturen und Sanierungen zu befreien. Dies ist eine attraktive Option, um den Aufwand und die Kosten für die Instandhaltung eines Hauses zu umgehen.

Räumliche Freiheit und steuerliche Vorteile

Mit dem Verkauf gewinnt man nicht nur finanzielle, sondern auch räumliche Freiheit. Der Verkäufer kann seinen Wohnort frei wählen, ohne an die Nähe zur Immobilie gebunden zu sein. Zudem kann der Gewinn aus dem Hausverkauf steuerfrei sein, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten wird.

Die Vorteile einer Vermietung

In Deutschland wird auf absehbare Zeit Wohnraummangel herrschen. Die Vermietung bietet daher einige Vorteile, die nicht unbeachtet bleiben sollten.

Regelmäßige Mieteinnahmen als Zusatzeinkommen

Die Rendite aus einer Vermietung kann oft höher sein als bei alternativen Geldanlagen. Durch regelmäßige Mieteinnahmen sichert man nicht nur ein Zusatzeinkommen, sondern auch die Erhaltung des Immobilienvermögens.

Immobilien als inflationssicher und steuervergünstigt

Immobilien gelten als inflationssicher, da sie nicht den Wertverlust wie Geld erfahren. Zudem ermöglichen Abschreibungen und steuerliche Geltendmachung von Kosten eine Senkung der Steuerlast für Vermieter.

Flexibilität für die Zukunft und Vermeidung von Steuern

Die Vermietung ermöglicht es, alle Optionen für die spätere Nutzung der Immobilie offen zu halten. Im Gegensatz zum Verkauf kann eine Vermietung steuerliche Vorteile bieten und den Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt ermöglichen.

Entscheidungsfindung – Verkaufen oder Vermieten?

Die Entscheidung, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, hängt von individuellen Umständen ab. Szenarien sollten sorgfältig durchdacht und Alternativen genau kalkuliert werden. Die Expertise eines qualifizierten Immobilienmaklers vor Ort, wie Florian von Stosch, kann eine wertvolle Entscheidungshilfe bieten.

Florian von Stosch Immobilien – Ihr Experte vor Ort – Immobilie verkaufen oder vermieten

Florian von Stosch, Experte für den Immobilienmarkt im Kreis Pinneberg, Rellingen, Halstenbek, Pinneberg und Umgebung, bringt mehr als 30 Jahre Erfahrung mit. Von Stosch Immobilien bietet einen umfassenden Service, von der Beratung bis zum Verkauf, und unterstützt Kunden bei Fragen rund um ihre Immobilie.

[Für ein kostenfreies Beratungsgespräch und weiterführende Informationen besuchen Sie www.von-stosch.de

Altersvorsorge

7. September 2024

Welche Immobilienversicherungen sind wichtig?

„Sicherheit ist kein Luxus, sondern ein elementares Bedürfnis.“

Welche Immobilienversicherungen sind wichtig Standardlizenz AdobeStock_645767296 thesweetsheep

Ein sicheres Zuhause für die Zukunft

Ihr Eigenheim ist nicht nur ein gemütlicher Rückzugsort, sondern auch eine solide Grundlage für die Zukunft und die Altersvorsorge. In dieser Wohlfühloase gilt es, sich vor unvorhersehbaren Widrigkeiten wie Hagel, Sturm oder Diebstahl zu schützen. Die richtige Immobilienversicherung ist dabei ein absolutes Muss für jeden Hausbesitzer. Wenn es schon eine Weile her ist, seit Sie Ihre Wohngebäudeversicherung abgeschlossen haben, könnte es sich lohnen, einen Blick in die Police zu werfen, um sicherzustellen, dass sie Ihren aktuellen Bedürfnissen entspricht. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf Sie besonders achten sollten und welche Immobilienversicherungen wirklich relevant sind.

Die Wohngebäudeversicherung: Unverzichtbar für jeden Eigentümer – Welche Immobilienversicherungen sind wichtig?

In Deutschland nehmen Intensität und Häufigkeit von Stürmen und Orkanen zu. Diese können erhebliche Schäden anrichten, sei es durch umgestürzte Bäume, abgedeckte Dächer oder überschwemmte Keller. Feuer und Leitungswasser sind weitere Risiken, die zu finanziellen Nöten führen können. Hier kommt die Wohngebäudeversicherung ins Spiel – ein absolutes Muss für jeden Hausbesitzer. Obwohl es keine gesetzliche Verpflichtung für diese Versicherung gibt, sollte sie zur Grundausstattung gehören.

Die Wohngebäudeversicherung umfasst in der Regel drei Bausteine:

Feuerversicherung: Schutz vor Schäden durch Brand, Blitzeinschlag, Explosion oder Implosion.
Leitungswasserversicherung: Absicherung bei Schäden durch Rohrbrüche, auch verursacht durch Frost.
Sturmversicherung: Deckt Schäden durch Sturm ab, ab Windstärke 8, sowie Hagelschäden am Gebäude.

Aufmerksamkeit auf grobe Fahrlässigkeit und Aufräumarbeiten

Bei der Überprüfung Ihrer Wohngebäudeversicherung sollten Sie besonders auf die Klausel zur „grobe Fahrlässigkeit“ achten. Dies ist besonders relevant in Fällen wie dem „ausreichenden Heizen“ im Winter, wo ein Wasserrohr bei Minusgraden platzen kann. Ebenfalls wichtig sind die Abdeckung von Aufräum- und Abbruchkosten sowie Schäden durch Einbruch. Eine sorgfältige Analyse lohnt sich, um optimalen Schutz zu gewährleisten.

Elementarschadenversicherung: Wenn Naturgewalten zuschlagen

Standardmäßig sind Elementarschäden wie Erdbeben, Hochwasser oder Lawinen nicht in der verbundenen Hausversicherung enthalten. Der Abschluss einer Elementarschadenversicherung als Extra-Baustein ist ratsam, jedoch nur sinnvoll, wenn die Immobilie in einer Gefahrenzone liegt.

Der Neuwert als Grundlage

Die Versicherungssumme basiert auf dem Neuwert Ihrer Immobilie. Zwei Berechnungsverfahren sind üblich: Der gleitende Neuwert, der sich am fiktiven Wert „M-1914“ orientiert, sowie der Wohnflächentarif. Der „Unterversicherungsverzicht“ in Ihrer Hausversicherung gewährleistet, dass im Schadensfall keine Kürzungen aufgrund vermeintlicher Unterversicherung erfolgen.

Hausratversicherung: Schutz für Liebgewonnenes

Zusätzlich zur Wohngebäudeversicherung ist eine Hausratversicherung empfehlenswert, um das Inventar vor Wasserschäden, Bränden oder Einbrüchen zu schützen. Diese versichert Mobiliar, Haushaltsgegenstände, Wertgegenstände und je nach Tarif auch Fahrräder.

Individuelle Klauseln für maßgeschneiderten Schutz

Die Hausratversicherung sollte Klauseln wie den „Verzicht auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit“ enthalten. Individuelle Erweiterungen, etwa für Wasserschäden durch Aquariums oder Fahrraddiebstahl, sind sinnvoll, um spezifische Risiken abzudecken.

Vorsorge ist Trumpf: Kaufbelege archivieren

Nach Vertragsabschluss ist es ratsam, die Kaufbelege für Neuanschaffungen aufzubewahren, idealerweise digital. Dies ermöglicht einen reibungslosen Nachweis im Schadensfall. Bei größeren Investitionen in die Einrichtung sollte die Versicherungssumme angepasst werden.

Fazit: Ein ganzheitlicher Schutz für Ihr Zuhause

Mit einer Wohngebäude- und Hausratversicherung sichern Sie sich umfassend gegen die meisten Risiken ab, die Ihr Zuhause bedrohen könnten. Es ist entscheidend, Tarife zu wählen, die einen ausgewogenen Schutz bieten, ohne für unnötige Leistungen zu zahlen. Die Kombination beider Versicherungen aus einer Hand vermeidet mögliche Zuständigkeitskonflikte zwischen Anbietern.

Kostenfreies Beratungsgespräch – Welche Immobilienversicherungen sind wichtig?

Erfahren Sie mehr über den umfassenden Service von von Stosch Immobilien. Bei Fragen rund um Ihre Immobilie, Verkauf, Entwicklung, Ankauf, Off-Market Immobilien und mehr bietet Florian von Stosch, Experte mit über 30 Jahren Erfahrung im Immobilienmarkt von Halstenbek, Kreis Pinneberg, Hamburg und Umgebung, kostenfreie und unverbindliche Beratungsgespräche an.

Für weitere Informationen besuchen Sie www.von-stosch.de.

Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine professionelle Beratung. Bei konkreten Versicherungsfragen wenden Sie sich bitte an einen Fachexperten.

Allgemein

1. September 2024

Immobilie geerbt

Immobilie geerbt: So treffen Sie eine kluge Entscheidung

„Das Erbe einer Immobilie ist wie ein Buch, dessen Seiten man mit Bedacht und Weisheit umblättern sollte.“

Hinterbliebene, die nach dem Tod eines Angehörigen ein Haus oder eine Wohnung erben, stehen vor einer Vielzahl von Fragen und Entscheidungen. In dieser emotional belastenden Situation ist es entscheidend, kluge und gut informierte Schritte zu unternehmen.

Immobilie geerbt So treffen Sie eine kluge Entscheidung Standardlizenz AdobeStock_367198181 Dmytro

Die Grundfrage: Annehmen oder Ausschlagen des Immobilien-Erbes?

Die Annahme eines Erbes bedeutet nicht nur den Erwerb von Vermögenswerten, sondern auch potenzielle Schulden und Verbindlichkeiten. Die Entscheidung, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen, sollte wohlüberlegt sein. Das deutsche Erbrecht gewährt eine Frist von sechs Wochen für diese Entscheidung. Es ist ratsam, sich in dieser Zeit einen detaillierten Überblick über das Erbe zu verschaffen und gegebenenfalls einen Nachlassverwalter hinzuzuziehen.

Erbschaftssteuer und weitere Kosten im Blick behalten – Immobilie geerbt

Die Erbschaftssteuer ist ein Faktor, der bei der Entscheidung über das Immobilien-Erbe berücksichtigt werden muss. Die Höhe hängt vom Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis ab. Neben der Erbschaftssteuer fallen weitere Kosten an, darunter Grundsteuer, Erbschein-Gebühren, Kosten für die Berichtigung des Grundbuchs und möglicherweise Spekulationssteuer. Eine umfassende finanzielle Planung ist unerlässlich.

Nutzungsmöglichkeiten der geerbten Immobilie: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Die Entscheidung, wie die geerbte Immobilie genutzt werden soll, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Selbstnutzung erfordert möglicherweise Renovierungsarbeiten, Vermietung bietet steuerliche Vorteile, und der Verkauf kann die beste Option sein. Eine qualifizierte Beratung durch einen Immobilienmakler ist ratsam, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Vor- und Nachteile von Vermietung und Verkauf abwägen

Die Vermietung einer geerbten Immobilie sichert regelmäßige Einnahmen, erfordert jedoch Zeit und finanziellen Aufwand für Instandhaltung. Der Verkauf entbindet von Verantwortlichkeiten, bietet aber möglicherweise einen niedrigeren Verkaufspreis. Die individuellen Lebensumstände und der Zustand der Immobilie beeinflussen die Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf.

Erbengemeinschaft und ihre Herausforderungen

Im Falle mehrerer Erben entsteht eine Erbengemeinschaft, was zu gemeinschaftlichen Entscheidungen führt. Uneinigkeit kann zu Auszahlungen oder sogar einer gerichtlichen Zwangsversteigerung führen. Die Klärung von Eigentumsverhältnissen erfordert rechtzeitiges Handeln und gegebenenfalls juristische Unterstützung.

Florian von Stosch Immobilien: Kompetente Beratung in allen Immobilienfragen – Immobilie geerbt

Bei der Bewältigung dieser komplexen Situation bietet Florian von Stosch Immobilien professionelle Unterstützung. Als erfahrener Immobilienmakler und Sachverständiger steht Florian von Stosch für qualifizierte Beratung und hilft dabei, die beste Entscheidung im Umgang mit geerbten Immobilien zu treffen. Mehr Informationen finden Sie auf www.von-stosch.de.

In einer Zeit der Unsicherheit und Trauer ist eine wohlüberlegte Herangehensweise an die Immobilienverwaltung entscheidend. Mit Fachkenntnissen und einer fundierten Beratung können Hinterbliebene die richtigen Schritte unternehmen und eine kluge Entscheidung treffen.

Immobilienbewertung

22. August 2024

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Wie viel ist meine Immobilie wert? – Die Wertermittlung von Immobilien: Eine faszinierende Vielfalt an Methoden

„Wie viel ist meine Immobilie wert?“ Diese Frage bewegt viele Eigentümer, die sich mit dem Verkauf ihrer Immobilie auseinandersetzen. Eine präzise Wertermittlung ist dabei von entscheidender Bedeutung, um den optimalen Verkaufspreis zu erzielen und den Verkaufsprozess effizient zu gestalten. In diesem Artikel beleuchten wir drei unterschiedliche Verfahren, die Antworten auf diese brennende Frage liefern.

Wie viel ist meine Immobilie wert Standardlizenz AdobeStock_653259699 dasom

1. Das Vergleichswertverfahren: Marktdynamik als Maßstab – Wie viel ist meine Immobilie wert?

Experten schätzen das Vergleichswertverfahren als die plausibelste und genaueste Methode zur Wertermittlung von selbstgenutzten Immobilien ein. Der Schlüssel liegt darin, dass es das aktuelle Marktgeschehen berücksichtigt. Eine schmerzliche, aber realistische Grundannahme: Der Wert einer Immobilie entspricht dem, was potenzielle Interessenten bereit sind, zu zahlen. Dieses Verfahren vergleicht eine ausreichende Anzahl örtlicher Objekte hinsichtlich verschiedener Kriterien wie Gebäudeart, Bauweise, Größe, Zustand, Restnutzungsdauer und Ausstattung. Dabei fließen anonymisierte Daten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ein.

2. Das Sachwertverfahren: Die Substanz im Fokus

Das Sachwertverfahren ermittelt den Substanzwert einer Immobilie, eignet sich jedoch nur begrenzt für privatgenutzte Immobilien. Es basiert auf dem fiktiven Neubau, auch als Wiederbeschaffungswert oder Reproduktionswert bekannt. Dieses Verfahren kommt bei alleinstehenden Häusern ohne Vergleichswerte, denkmalgeschützten Liegenschaften oder industriell genutzten Gebäuden zum Einsatz. Der Sachwert setzt sich aus Bodenrichtwert, Herstellungskosten des Gebäudes und der Außenanlagen zusammen, wird um den Alterswertminderungsfaktor bereinigt und durch den Marktanpassungsfaktor an die örtlichen Bedingungen angepasst.

3. Das Ertragswertverfahren: Fokus auf langfristige Erträge

Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Hierbei werden Grundstückswert und Gebäudesachwert getrennt betrachtet. Im Zentrum steht nicht der Sachwert, sondern die Frage nach dem erzielbaren Ertrag über die Jahre hinweg. Das Verfahren berücksichtigt den Jahresrohertrag, bereinigt um die Betriebskosten, und minimiert ihn um den Bodenverzinsungsbetrag. Der resultierende Wert wird schließlich mit dem Ertragswertvervielfältiger multipliziert. Obwohl das Ertragswertverfahren praxiserprobt ist, kann es in dynamischen Mietmärkten gelegentlich den aktuellen Entwicklungen hinterherhinken.

von Stosch Immobilien: Ihr kompetenter Partner – Wie viel ist meine Immobilie wert?

Bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie ist Fachkenntnis und Erfahrung entscheidend. Von Stosch Immobilien, unter der Leitung von Florian von Stosch, steht Ihnen dabei als verlässlicher Partner zur Seite. Mit fundiertem Wissen und einem breiten Netzwerk bietet das Unternehmen individuelle Lösungen für Ihre Immobilienanliegen. Besuchen Sie www.von-stosch.de für weitere Informationen und vertrauen Sie auf die Expertise von Von Stosch Immobilien, Ihrem Wegweiser durch den Immobiliendschungel.

Kauf und Verkauf

15. August 2024

Home Staging

„Die Kunst der Inszenierung“ – Home Staging als Erfolgsrezept für Immobilienverkauf

In den Vereinigten Staaten und den skandinavischen Ländern längst etabliert, findet der Trend des „Home Stagings“ nun auch in Deutschland immer mehr Anklang. Diese innovative Praxis setzt darauf, Immobilien durch professionelle Inszenierung optimal für den Verkauf vorzubereiten. Dabei werden Häuser und Wohnungen mit (Leih-) Möbeln, geschickter Beleuchtung und Farbgebung in ein reizvolles Licht gerückt, um potenzielle Käufer zu beeindrucken. Die Devise lautet: Die Immobilie von ihrer besten Seite zeigen. Wir werfen einen Blick auf die Kunst des Home Stagings und seine beeindruckenden Erfolge.

Home Staging Standardlizenz AdobeStock_607702655 Witri

Was ist Home Staging?

Home Staging ist eine Form des „Visual Merchandising“, das sich auf die visuelle Aufbereitung von Immobilien spezialisiert. Durch professionelles Styling wird die zu verkaufende Immobilie in eine regelrechte Präsentationsbühne gehoben. Häufig wird ein heller Einrichtungsstil gewählt, der breite Zustimmung findet, kann aber auch auf die Vorlieben spezieller Käufergruppen abgestimmt werden. Sowohl leere als auch bewohnte Immobilien profitieren von dieser Methode, wobei bewohnte Häuser durch eine dezente „Entpersonalisierung“ und „Ausdünnung“ des Mobiliars angepasst werden. Leerstehende Objekte erhalten durch Leihmöbel und Dekorationen den Charme von Musterwohnungen.

Die Ziele des Home Stagings

Das Hauptziel von Home Staging ist der positive erste Eindruck und die Schaffung eines wohnlichen Ambientes, das potenzielle Käufer anspricht. Die Immobilie soll nicht nur einladend wirken, sondern auch so präsentiert werden, dass Interessenten sich leicht vorstellen können, wie sie den Raum künftig nutzen und gestalten können. Studien belegen, dass nur etwa 20 Prozent der Menschen in der Lage sind, sich einen Raum mit einer völlig anderen Einrichtung vorzustellen, wenn das aktuelle Mobiliar noch vorhanden ist. Home Staging löst dieses Problem und unterstützt den Verkaufsprozess entscheidend.

Erfolge des Home Stagings

Laut Daten der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Resign (DGHR) verkürzt sich die Verkaufszeit einer durch Home Staging optimierten Immobilie um die Hälfte. Etwa 80 bis 90 Prozent der vorher inszenierten Objekte finden innerhalb von drei Monaten einen neuen Eigentümer. Zudem werden Preissteigerungen von bis zu 15 Prozent bei vorher richtig eingepreisten Immobilien festgestellt, insbesondere durch Bieter-Runden der Interessenten.

Kosten des Home Stagings

Die Kosten für Home Staging variieren je nach Aufwand und Leistung. Seriöse Home Stager bieten Staffelpreise an, die Beratungen vor Ort, gemeinsame Arbeitseinsätze mit dem Eigentümer und das Rundum-Sorglos-Paket umfassen. Letzteres, ein maßgeschneidertes Styling-Konzept für die Immobilie, liegt üblicherweise zwischen 1-3 Prozent des Verkaufspreises.

Home Staging beauftragen – worauf achten?

In Deutschland ist der Begriff „Home Stager“ nicht geschützt, daher ist es wichtig, die Referenzen eines Home Stagers genau zu prüfen. Industrie- und Handelskammern bieten Zertifizierungen für Absolventen spezieller Schulungen an. Entscheiden Sie sich für einen Home Stager, dessen Arbeit Sie persönlich beeindruckt hat, um Ihrer Immobilie das optimale Facelift zu verleihen.

Von Stosch Immobilien: Experten für erfolgreichen Immobilienverkauf – Home Staging

Einer der Vorreiter im Bereich professioneller Immobilienvermarktung ist Florian von Stosch, Geschäftsführer von Stosch Immobilien. Sein Unternehmen setzt nicht nur auf traditionelle Vermarktungsmethoden, sondern integriert auch innovative Ansätze wie Home Staging, um maximale Erfolge für seine Kunden zu erzielen. Erfahren Sie mehr über Florian von Stosch und sein Team auf www.von-stosch.de.

(Florian von Stosch ist Inhaber von Stosch Immobilien, einem führenden Immobilienunternehmen, das sich auf den Verkauf und die Vermietung von hochwertigen Immobilien spezialisiert hat. Mit langjähriger Erfahrung und einem engagierten Team bietet Stosch Immobilien umfassende Dienstleistungen rund um die Immobilienvermarktung.)

Allgemein

7. August 2024

Vorkaufsrecht bei Immobilien

Das Vorkaufsrecht bei Immobilien: Wenn Entscheidungsfreiheit eingeschränkt wird

„In der Vielfalt der Immobiliengeschäfte ist das Vorkaufsrecht oft der stille Akteur, der die Bühne betritt, wenn man es am wenigsten erwartet.“

Gelegentlich erleben Immobilienverkäufer den Albtraum, dass ein sorgfältig geplanter Verkauf in letzter Minute an den Hürden des Vorkaufsrechts scheitert. Warum kann ein Eigentümer nicht immer frei darüber entscheiden, an wen er seine Immobilie verkauft, und wie kann es sein, dass sogar der Eigentümer manchmal nicht von der Existenz eines Vorkaufsrechts weiß? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zum Thema „Vorkaufsrecht bei Immobilien“.

Vorkaufsrecht bei Immobilien Standardlizenz AdobeStock_403818268 MQ-Illustrations

Was ist ein Vorkaufsrecht bei Immobilien und welche Arten gibt es?

Ein Vorkaufsrecht gewährt einer bestimmten Person das Privileg, ein Grundstück oder eine Immobilie vor einem anderen Käufer zu erwerben. Dabei sind verschiedene Arten zu unterscheiden:

Das dingliche Vorkaufsrecht

Dieses ist ausschließlich auf Immobilien und Grundstücke beschränkt und muss im Grundbuch vermerkt sein. Der Eintrag im Grundbuch wirkt wie eine automatische Verkaufssperre und kommt oft im Familienkreis zum Einsatz.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Es kann für jede Art von Gütern, einschließlich Immobilien, vereinbart werden. Im Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht wird es vertraglich festgelegt und ist nicht im Grundbuch verzeichnet. Ein widerrechtlich geschlossener Kaufvertrag bleibt gültig, aber Schadensersatz kann eingefordert werden.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht

Im Mietrecht schützt es Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung bei Eigentumswechsel. Der Mieter hat das Recht, die Wohnung zu den gleichen Konditionen zu erwerben wie ein Dritter. Diese Regelung greift beim erstmaligen Verkauf nach der Umwandlung in Wohneigentum.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

Es steht Gemeinden zu und dient dem Allgemeinwohl, insbesondere bei Vorhaben wie Schulen, Sozialwohnungen oder Sportstätten. Eine Gemeinde kann auf ihr Vorkaufsrecht verzichten, indem sie eine entsprechende Erklärung abgibt.

Das Unbekannte kommunale Vorkaufsrecht

In vielen Fällen ist das kommunale Vorkaufsrecht dem Eigentümer nicht bekannt. Um böse Überraschungen zu vermeiden, empfiehlt sich die Einholung eines Negativzeugnisses von der Gemeinde in der Vorbereitungsphase eines Verkaufs. Dieses bestätigt, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder nicht wahrgenommen wird.

Wie funktioniert ein Immobilienverkauf mit Vorkaufsrecht?

Unabhängig von der Art des Vorkaufsrechts folgt der Verkauf einem klaren Ablauf:

Der Verkäufer informiert den Vorkaufsberechtigten und setzt eine Frist zur Stellungnahme.
Der Vorkaufsberechtigte entscheidet verbindlich für oder gegen den Kauf innerhalb dieser Frist.
Der Kaufvertrag kann mit dem ursprünglichen Käufer oder dem Vorkaufsberechtigten geschlossen werden, zu den gleichen Konditionen.

Wann entfällt oder erlischt ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht entfällt bei Verkäufen an Familienmitglieder, gesetzliche Erben, Schenkungen und Zwangsversteigerungen. Innerhalb einer Erbengemeinschaft gibt es kein Vorkaufsrecht gegenüber Dritten. Das Vorkaufsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten oder wenn die Parteien die Löschung vereinbaren.

Expertenrat für einen reibungslosen Verkauf – Vorkaufsrecht bei Immobilien

Das Vorkaufsrecht kann unerwartete Hindernisse schaffen, aber in vielen Fällen bewähren sich die Regelungen, um legitime Ansprüche zu schützen. Bei Immobilienverkäufen empfiehlt es sich, auf die Expertise eines qualifizierten Immobilienmaklers zu setzen. Er prüft im Vorfeld mögliche Vorkaufsrechte und kann gegebenenfalls Verzichtserklärungen einholen, um sicherzustellen, dass ein geplanter Verkauf nicht auf den letzten Metern scheitert.

Erfahren Sie mehr über Immobilien und Expertenrat bei von Stosch Immobilien.

Immobilienbewertung

1. August 2024

Hilfe ich habe eine Immobilie geerbt!

„Eine Immobilie geerbt – Was kostet mich das Erbe?“ – Hilfe ich habe eine Immobilie geerbt!

„Der beste Weg, den besten Preis für Ihr geerbtes Eigentum zu ermitteln, ist ein kompetenter Immobilienexperte.“

Hilfe, ich habe eine Immobilie geerbt! Standardlizenz AdobeStock_660472430(1) Geber86

Neuer Schwung im Immobilienerbe

Das Erben von Immobilien kann ein Glücksfall sein, aber auch finanzielle Unsicherheiten mit sich bringen. In jüngster Zeit hat sich die Kostenseite für einige Erben verändert, und zwar aufgrund einer neuen Bewertungsgrundlage. Früher bewertete das Finanzamt die Immobilien oft unter dem am Markt erzielbaren Verkaufspreis, was zu einer gewissen Ungenauigkeit führte. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert und eine Neuregelung eingeführt, die Auswirkungen auf bestimmte Erben hat.

Die Kostenfrage: Wer zahlt mehr? – Hilfe ich habe eine Immobilie geerbt!

Um die Erbschaftssteuer korrekt zu berechnen, benötigt das Finanzamt den genauen Wert der geerbten Immobilie. Doch bisher wurden wichtige Faktoren bei der Bewertung nicht berücksichtigt. Weder wurden das Grundbuch eingesehen, noch wurde die Immobilie besichtigt oder Sachverständige konsultiert. Diese Unberücksichtigtheit führte dazu, dass sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Faktoren übersehen wurden.

Neue Grundlagen durch Gutachterausschüsse

Seit 2023 sollen die Finanzämter auf die Vergleichsdaten der örtlichen Gutachterausschüsse zurückgreifen. Diese veröffentlichen ihre Zahlen jedoch nur einmal im Jahr, was bedeutet, dass aktuelle Preisentwicklungen nicht immer berücksichtigt werden. So könnte die Erbschaftssteuer auf einem Immobilienwert basieren, der nicht dem aktuellen Markt entspricht.

Sachwertverfahren: Gebäude und Grundstück getrennt bewertet

Eine alternative Bewertungsmethode ist das Sachwertverfahren, bei dem Gebäude und Grundstück separat kalkuliert werden. Während der Wert des Grundstücks durch Vergleiche mit anderen Grundstücken ermittelt wird, wird der Gebäudewert anhand aktueller Materialpreise berechnet. Diese Methode kann jedoch zu Unstimmigkeiten führen, da der Wert der Immobilie durch gestiegene Materialkosten steigen kann, während der Immobilienmarkt in einigen Regionen eine gegenläufige Entwicklung zeigt.

Expertenrat für eine sichere Bewertung

Um sicherzustellen, dass die Erbschaftssteuer auf einem realistischen Immobilienwert basiert, ist es ratsam, sich an einen erfahrenen lokalen Immobilienprofi zu wenden. Dieser kennt nicht nur die geeigneten Bewertungsverfahren, sondern ist auch mit der aktuellen Marktsituation vertraut und berücksichtigt diese bei der Bewertung. Eine falsche Einschätzung durch das Finanzamt kann so vermieden werden.

Hilfe ist nur einen Klick entfernt

Unsicher, wie viel Ihre geerbte Immobilie wert ist und welche Schritte am besten zu unternehmen sind? Kontaktieren Sie uns! Unsere Experten beraten Sie gerne und helfen Ihnen, die beste Lösung für Ihre Situation zu finden.

Hinweis: Dieser Beitrag dient lediglich informativen Zwecken und stellt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater für konkrete Einzelfälle.

Von Stosch Immobilien – Ihr Partner für individuelle Immobilienlösungen – Hilfe ich habe eine Immobilie geerbt!

Erfahren Sie mehr unter www.von-stosch.de. Von Stosch Immobilien steht Ihnen mit Fachwissen und Engagement zur Seite, um Ihre Immobilienfragen zu klären und individuelle Lösungen zu finden.

Altersvorsorge

22. Juli 2024

FAQ Erbschaft

FAQ Erbschaft: Alle wichtigen Informationen im Überblick

„Die Familie ist das Zentrum unseres Lebens und unserer Gesellschaft.“ – George Bernard Shaw

Die Frage nach der Höhe der Erbschaftssteuer ist von großer Bedeutung, insbesondere wenn es um geerbte Immobilien geht. In Deutschland wird ein Erbe grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Wert des Nachlasses den persönlichen Erbschaftssteuerfreibetrag übersteigt. Doch wie hoch ist dieser Freibetrag und wie wird die Erbschaftssteuer berechnet? Im folgenden Artikel finden Sie Antworten auf diese Fragen sowie wertvolle Tipps und Informationen rund um das Thema geerbte Immobilien.

FAQ Erbschaft Standardlizenz AdobeStock_271727064 Mediaparts

Freibetrag im Überblick

Der Erbschaftssteuerfreibetrag variiert je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Hier eine Übersicht:

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 EUR
Kinder und Stiefkinder: 400.000 EUR
Enkel: 200.000 EUR
Eltern und Großeltern: 100.000 EUR
Alle weiteren Erben: 20.000 EUR

Der Freibetrag dient dazu, sicherzustellen, dass der Erbe seinen Lebensunterhalt weiterhin bestreiten kann. Zusätzlich können Schulden und Begräbniskosten vom Immobilienwert abgezogen werden.

Erbschaftssteuerklassen im Detail

Die Erbschaftssteuer wird in drei Klassen unterteilt, abhängig von der Verwandtschaft zum Erblasser:

Erbschaftssteuerklasse: Hierzu gehören Eltern, Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder. Der niedrigste Steuersatz beträgt sieben Prozent für Erbschaften bis zu 75.000 Euro.
Erbschaftssteuerklasse: Geschwister, deren Kinder, Schwiegerkinder, Schwiegereltern oder ehemalige Ehepartner. Die Steuersätze liegen zwischen 15 und 43 Prozent.
Erbschaftssteuerklasse: Alle weiteren Erben. Hier beträgt der Steuersatz mindestens 30 Prozent.

Erbschaftssteuer sparen: Tipps und Tricks

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Erbschaftssteuer vermieden werden. Beispielsweise, wenn das geerbte Haus bis zum Ableben des Verstorbenen selbst bewohnt wurde oder in den nächsten zehn Jahren vom Lebenspartner, Ehegatten oder Kind genutzt wird. Diese Regelung gilt auch für Enkelkinder. Beachten Sie jedoch, dass bei einer Unterschreitung der Nutzungsdauer von zehn Jahren die Steuer nachträglich fällig wird.

Häufige Fragen zum Thema geerbte Immobilie und Hausverkauf – FAQ Erbschaft

Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann steuerpflichtig sein, wenn ein Gewinn erzielt wird. Die Spekulationsfrist von zwei Jahren schützt jedoch vor Steuerzahlungen. Reparatur- und Modernisierungskosten sowie Maklergebühren können oft abgesetzt werden.

Geerbte Immobilie vermieten: Lohnt es sich?

Die Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf hängt von verschiedenen Faktoren ab. Vermietung kann sinnvoll sein, wenn die Mieteinnahmen die Rendite steigern. Jedoch ist der bürokratische Aufwand zu beachten, und oft rentiert sich die Vermietung nicht langfristig.

Renovierung der Immobilie: Steuerliche Aspekte

Renovierungskosten können von der Steuer abgesetzt werden, sei es bei Vermietung oder geplantem Verkauf. Dies trägt nicht nur zur Instandhaltung bei, sondern kann auch eine Wertsteigerung der Immobilie bewirken.

Fristen und rechtliche Aspekte bei geerbten Immobilien

Im Erbfall gibt es wichtige Fristen zu beachten, angefangen bei der Eröffnung des Testaments bis zur Geltendmachung des Pflichtteils. Eine geerbte Immobilie kann nach rechtlicher Klärung sofort verkauft werden, doch es ist ratsam, Fristen wie die Spekulationsfrist zu berücksichtigen, um Steuern zu sparen.

Grundbucheintrag ändern: Was ist zu beachten?

Nach dem Erbfall muss eine Grundbuchberichtigung beantragt werden, um die neuen Eigentümer einzutragen. Dies ist gebührenfrei innerhalb der ersten zwei Jahre möglich. Bei einem geplanten Verkauf ist die Eintragung im Grundbuch zunächst nicht erforderlich.

Florian von Stosch und von Stosch Immobilien – FAQ Erbschaft

Bei Fragen rund um geerbte Immobilien und Hausverkauf steht Ihnen Florian von Stosch von von Stosch Immobilien mit seiner langjährigen Erfahrung zur Seite. Besuchen Sie www.von-stosch.de für weitere Informationen zu den Dienstleistungen und Expertise von von Stosch Immobilien. Mit individueller Beratung und umfassendem Service sorgt das Team dafür, dass der Verkauf geerbter Immobilien reibungslos verläuft.

Hinweis: Die hier bereitgestellten Informationen dienen der allgemeinen Aufklärung und ersetzen keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung.

Kauf und Verkauf

15. Juli 2024

Gut vorbereitet

„Transparenz schafft Vertrauen: Der 7-Punkte-Check für einen optimalen Wohnungsverkauf“ – Gut vorbereitet

„Gut vorbereitet zu sein bedeutet, im Voraus so viel getan zu haben, dass es einem in der Durchführung nichts mehr erschwert.“ – Friedrich von Schiller

Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung zum besten Preis und in kürzester Zeit – das ist der Traum vieler Immobilienbesitzer. Doch wie erreicht man dieses Ziel? Der Schlüssel liegt in einer umfassenden Vorbereitung. Hier präsentieren wir Ihnen einen 7-Punkte-Check, der sicherstellt, dass Sie optimal vorbereitet sind und Ihr Verkauf reibungslos verläuft.

Gut vorbereitet Standardlizenz AdobeStock_613111871 STUDIO.0432

1. Der Grundriss und die Wohnfläche – Gut vorbereitet

Die Basis für das Interesse potenzieller Käufer bildet der Grundrissplan Ihrer Wohnung. Eine ansprechende Gestaltung ist entscheidend, da sie die Möglichkeiten einer individuellen Zimmerkonfiguration aufzeigen sollte. Aktualisieren Sie alte Unterlagen grafisch und überprüfen Sie die Quadratmeterangaben sorgfältig auf Korrektheit. Ein Architekt oder das Bauamt können Ihnen hierbei wertvolle Unterstützung bieten.

2. Der Grundbuchauszug

Gewähren Sie potenziellen Käufern Sicherheit, indem Sie einen aktuellen und vollständigen Grundbuchauszug vorlegen. Dieser gibt Aufschluss über mögliche Grundschulden, Hypotheken oder Nießbrauchrechte. Zudem ist der Auszug für die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags unerlässlich. Informationen dazu erhalten Sie beim örtlichen Grundbuchamt.

3. Der Lageplan

Der Lageplan ist ein Schlüsselelement, besonders für Immobilienfinanzierer. Er zeigt das gesamte Grundstück mit Gebäuden, Straßen, Geländehöhen und mehr. Dieses amtliche Dokument gliedert sich in eine grafische Aufsicht und einen Textteil. Das örtliche Stadtvermessungsamt stellt Ihnen den Lageplan aus.

4. Die Teilungserklärung und (eventuell) Mietvertrag

Die Teilungserklärung regelt die formelle Gebäudeaufteilung und die Rechte der Wohnungseigentümer. Diese notarielle Urkunde ist unabdingbar, um Wohnungen separat verkaufen zu können. Bei vermieteten Wohnungen ist es selbstverständlich, dem Käufer eine Kopie des Mietvertrags samt aller Zusatzvereinbarungen zur Verfügung zu stellen.

5. Eigentümerversammlungsprotokolle und Nebenkosten

Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen geben Einblicke in Rücklagenbildung, Wirtschaftsplan und Nebenkosten. Potenzielle Käufer können so die anstehenden Kosten kalkulieren und erfahren mehr über die Wohnungseigentümergemeinschaft, Hausverwaltung und eventuelle Besonderheiten.

6. Die Brandversicherungsurkunde

Die Brandversicherungsurkunde ist der Versicherungsschein zur Wohngebäudeversicherung. Neben Brandschutz deckt sie oft Leitungswasser, Sturm, Hagel und Blitz ab. In modernen Policen sind auf Wunsch auch Elementarschäden inkludiert. Dieses Dokument dient nicht nur als Sicherungsbestätigung, sondern kann auch bei Immobilienkrediten relevant sein.

7. Der Energieausweis

Falls Sie Ihren Energieausweis verlegt haben, fordern Sie unbedingt einen neuen an. Dieses essenzielle Dokument gibt Aufschluss über die Energieeffizienz Ihrer Wohnung und ist ein entscheidender Faktor für umweltbewusste Käufer. Es ist ein Must-have.

Ein Tipp von Stosch Immobilien: Gut vorbereitet für einen erfolgreichen Verkauf! – Gut vorbereitet

Florian von Stosch, Inhaber von Stosch Immobilien, betont die Bedeutung einer umfassenden Vorbereitung für einen reibungslosen Verkaufsprozess. „Transparenz und Sorgfalt schaffen Vertrauen, was sich positiv auf den Verkauf auswirkt. Unsere Experten bei von Stosch Immobilien unterstützen Sie gerne dabei, alle erforderlichen Dokumente und Unterlagen optimal vorzubereiten.“

Mehr Informationen zu Florian von Stosch und von Stosch Immobilien finden Sie auf www.von-stosch.de. Von Stosch Immobilien ist bekannt für seine professionelle Beratung und umfassende Betreuung im Bereich Immobilienverkauf und -kauf.

Finanzierung

7. Juli 2024

Beleihungswert

Beleihungswert: Die Schlüsselrolle in der Immobilienfinanzierung

„Die Höhe des Beleihungswerts entscheidet über die Darlehenshöhe und die Zinssätze.“

Die Immobilienfinanzierung ist für viele ein entscheidender Schritt auf dem Weg zur eigenen Traumimmobilie. Dabei spielt der Beleihungswert eine zentrale Rolle, da er maßgeblich darüber entscheidet, wie viel Geld eine Bank für den Immobilienkauf bereitstellt. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den Beleihungswert, seine Berechnung und Einflussfaktoren.

Beleihungswert Standardlizenz AdobeStock_409107194 carballo

Der Beleihungswert im Überblick

Der Beleihungswert repräsentiert den von der Bank festgelegten Wert einer Immobilie, der wiederum die Grundlage für die Darlehenshöhe bildet. Hierbei ist zu beachten, dass jede Bank den Beleihungswert unterschiedlich bestimmt. Die Differenz zum Kaufpreis muss vom Käufer mit Eigenkapital finanziert werden, was auch Auswirkungen auf die Zinshöhe hat.

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert gibt an, wie viel Geld die Bank voraussichtlich für die Finanzierung einer Immobilie verleihen wird. Die Bank ermittelt intern einen möglichen Verkehrswert, der auf dem aktuellen Immobilienmarkt erzielt werden könnte. Gemäß dem Pfandbriefgesetz darf der Beleihungswert den angenommenen zukünftigen Wert nicht überschreiten und liegt generell unter dem Kaufpreis. Es ist quasi ein „Worst Case“ Verkaufspreis.

Unterschied zum Beleihungsauslauf

Nicht zu verwechseln ist der Beleihungswert mit dem Beleihungsauslauf, der das Finanzierungsrisiko repräsentiert. Dieser beeinflusst die Kreditkonditionen und ist daher von großer Bedeutung für die Banken.

Wie wird der Beleihungswert berechnet?

Die Berechnung des Beleihungswerts erfolgt durch die Schätzung des zu erwartenden Verkehrswerts. Dabei werden langfristige, nachhaltige Merkmale der Immobilie, regionale Marktgegebenheiten und mögliche anderweitige Nutzungen berücksichtigt. Die Bank erstellt in der Regel ein Gutachten, das nach verschiedenen Verfahren wie dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren durchgeführt wird.

Verkehrswertverfahren: Der Vergleich macht’s

Das Vergleichswertverfahren, vergleicht den Beleihungswert einer Immobilie mit ähnlichen Objekten auf dem Markt.

Sachwertverfahren für selbstgenutzte Immobilien

Das Sachwertverfahren findet Anwendung bei selbstgenutzten Immobilien und setzt sich aus Bodenwert und Bauwert zusammen.

Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien

Bei vermieteten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, basierend auf dem nachhaltigen Nettoertrag und den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Kosten.

Die Beleihungsgrenze als Obergrenze

Die Beleihungsgrenze bildet die Obergrenze eines Darlehens und wird abhängig vom Beleihungswert und einem weiteren Risikoabschlag ermittelt. Ausnahmen gelten bei besonders guter Bonität oder zusätzlichen Sicherheiten des Kreditnehmers.

Beleihungswert und die Auswirkung auf Zinsen

Der Beleihungswert beeinflusst die Zinshöhe entscheidend. Je höher das Eigenkapital des Kunden, desto bessere Konditionen erhält er. Unterschiedliche Beleihungsstufen bedeuten unterschiedliche Risikoeinschätzungen der Bank, was sich direkt auf die Zinsen auswirkt.

Eigenkapital verbessern für bessere Konditionen

Um die Eigenkapitalbasis zu verbessern und somit den Beleihungswert zu senken, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eigenleistungen am Bau, Bausparverträge, Wertgegenstände verkaufen oder Zuschüsse nutzen – all dies trägt dazu bei, die finanzielle Ausgangssituation zu optimieren.

Nachbeleihung als strategischer Schachzug

Nach Jahren der Tilgung kann eine Nachbeleihung basierend auf der Restschuld im Grundbuch vorteilhaft sein. Dies ermöglicht günstige Konditionen für weitere Immobilienkäufe oder Sanierungsprojekte.

von Stosch Immobilien – Ihr kompetenter Partner – Beleihungswert

Abschließend sei auf die Expertise von Stosch Immobilien und Florian von Stosch hingewiesen. Mit jahrelanger Erfahrung und einem breiten Portfolio an Immobilienlösungen stehen sie Interessenten bei allen Fragen rund um den Immobilienmarkt zur Seite. Besuchen Sie www.von-stosch.de, um mehr über ihre Dienstleistungen zu erfahren.

Insgesamt bietet der Beleihungswert eine klare Orientierung für Immobilienfinanzierungen, wobei die richtige Balance zwischen Eigenkapital und Fremdfinanzierung entscheidend ist.