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Frohe Ostern

Frohe Ostern

Frohe Ostern Liebe Kunden,

wir, das gesamte Team von von Stosch Immobilien bedanken uns für Ihr entgegengebrachtes Vertrauen und wünschen Ihnen und Ihrer Familie ein frohes Osterfest. Wir hoffen, dass Sie angenehme Festtage im Kreise Ihrer Familie und mit Freunden verbringen können und wünschen Ihnen weiterhin alles Gute.

Für Fragen oder bei Problemen stehen wir Ihnen nach den Feiertagen selbstverständlich gerne wieder zur Verfügung. Ihr Immobilienmakler Florian von Stosch ist für Sie da, wenn Sie Fragen haben. Wir stehen Ihnen nicht nur zur Verfügung, wenn es um Mieten, Kaufen, Vermieten oder Verkaufen einer Immobilie geht. Bei Fragen rund um Immobilien und die Gesetzgebungen sind wir auch für Sie da.

Frohe Ostern

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Einiges über das Berufsprofil des Immobilienmaklers auch Frohe Ostern

Das Klischee: kostspielige Autos, ein exklusives Leben, schicke Uhren und teure Anzüge. Das täuscht! Nur sehr wenige Immobilienmakler schaffen es, auf einen so hohen Level des Lebensstils. Außerdem ist es nur dann möglich, wenn die Ausbildung fundiert ist. Zu dieser Ausbildung gehört eine staatlich anerkannte Ausbildung zu einem Immobilienkaufmann und der Spezialisierung auf die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien. Die Wege, die zu dem Beruf des Immobilienmaklers führen, sind jedoch sehr unterschiedlich.

In der Regel ist ein Immobilienmakler ein selbstständig gewerbetreibender, der zu verkaufende oder zu vermietende Immobilien im Auftrag des Immobilieneigentümers an Interessenten vermittelt. Suchaufträge von Kauf- oder Mietinteressenten werden ebenfalls entgegengenommen. In den wenigsten Fällen ist ein Immobilienmakler angestellt. Wird durch den Immobilienmakler ein Vertrag rechtskräftig, erhält er für seine durchgeführten Dienste eine Provision. Diese Provision orientiert sich an dem Kauf- oder Mietpreis.

Viele Menschen denken, dass der Beruf Immobilienmakler ein typisches Quereinsteigerjobprofil ist. In vielen Fällen ist dies sicherlich richtig. Jedoch bedarf es um einiges mehr als nur einen Gewerbeschein für dieses Gewerbe zu beantragen.

Wichtige Voraussetzung für diese Arbeit ist:

  • eine behördliche Erlaubnis, um mit Immobilien zu handeln
  • außerordentlich gutes Fachwissen
  • hohe soziale Kompetenz
  • der Wille zur stetigen Fortbildung und Weiterbildung
  • Gute Nerven
  • ein enorm hohes Engagement
  • Kundenfreundlichkeit
  • Geduld
  • und Liebe zur Arbeit

All diese Voraussetzungen muss ein Immobilienmakler mitbringen. Dies bedeutet aber nicht gleichzeitig, dass man sehr erfolgreich ist und sehr viel Geld verdient. Im Gegenteil gibt es sehr viele Immobilienmakler, die finanziell nicht wirklich gut gestellt sind. Die Bandbreite des Einkommens ist gerade im Bereich Immobilienmakler sehr breit gefächert.

Das Gleiche gilt für die Work-Life-Balance eines Immobilienmaklers. Sicherlich kann sich ein Immobilienmakler der Luxusklasse seine Aufträge aussuchen und er kann es sich auch leisten, einen Auftrag abzulehnen. Ein „normaler“ Immobilienmakler, aber hingegen muss jeden Auftrag, den er bekommt, übernehmen und zur Zufriedenheit des Interessenten ausführen. Dadurch müssen auch Arbeitszeiten spät abends und am Wochenende in Kauf genommen werden. Wer unter Ihnen selbstständig ist, der weiß genau, was gemeint ist.

Der Beruf Immobilienmakler ist ein nicht ganz so einfache, jedoch in jeder Hinsicht ein schöner Beruf. Nur mit Liebe zum Beruf, mit Engagement und mit viel Herzblut lässt sich dieser Beruf täglich und erfolgreich meistern. Für einen Immobilienmakler ist es durchaus ein gutes Gefühl, seinem Interessenten zu seiner Traumimmobilie zu verhelfen und diesen glücklich zu sehen. Im Weiteren ist der Immobilienmakler selbstverständlich auch in späterer Zukunft für seine Interessen jederzeit ein Ansprechpartner bei Fragen oder Problemen rund um die Immobilie.

In der knapp bemessenen Freizeit suchen auch Immobilienmakler gerne eine Osterüberraschung im Garten mit der der Familie. In diesem Sinne wünschen wir ein frohes Osterfest mit köstlichen Speisen, viel Freude und Lachen.

Ihr Florian von Stosch und Team

www.von-stosch.de

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Bieterverfahren durchführen

Wie Sie ein Bieterverfahren durchführen?

Bei dem Thema Preisstrategien ist auch immer „Bieterverfahren durchführen“ eines der Themen. Die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie und der gewünschte Verkaufspreis können sehr unterschiedlich sein. Wenn Sie ein Bieterverfahren durchführen wollen, um so einen optimierten Verkaufspreis zu erzielen, müssen einige Regeln bedacht werden. Grund genug, dass wir in unserer Miniserie dem Ganzen ein eigenes kleines Kapitel mit ein paar Gedanken widmen.

Bieterverfahren durchführen

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Preis runter – Bieterverfahren durchführen

So ist der Grundgedanke. Wer also den Preis beim Verkauf der Immobilie bewusst unten ansetzt, verkauft am Ende häufig zu einem besseren Preis. Sie merken bereits die Formulierung „häufig“. Es ist keine Garantie. Verhandlungsgeschick, Fingerspitzengefühl aber auch Fachwissen rund um Immobilien und Vermarktung sind hierbei extrem existenziell. Wer das nicht kann, sollte Abstand vom Bieterverfahren nehmen. Zudem werden Sie deutlich mehr Zeit investieren müssen, für Besichtigungen und Kommunikation rund um die Immobilie. Wir wollen hier aber einmal erklären, wie ein Bieterverfahren in der Regel abläuft.

Nachfrage erhöhen

Gerade die aktuelle Zinssituation, aber auch die Energiekrise oder die Pandemie lassen viele Privatverkäufer, aber auch Immobilienmakler bei der Bewertung der Immobilie im Dunkeln tappen. Eigentlich will man ja den Preis erreichen, der noch vor einem halben, dreiviertel Jahr bezahlt wurde, aber irgendwie ist man unsicher, dass man den irgendwie nicht mehr erreichen kann. Sie haben recht. Bei doppelten Leistungsraten kann der durchschnittliche Käufer die Preise leider nicht mehr bezahlen. Sie wollen also, wenn Sie den Preis beim Verkauf Ihrer Immobilie niedriger ansetzen, damit die Nachfrage erhöhen. Die Hoffnung dabei:  eine Reihe von Kaufinteressenten ist am Ende übrig und überbietet sich gegenseitig. Sie sind bereit, mehr als den niedrigen Startpreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu zahlen. Natürlich muss auch die Finanzierung der Bank dabei mitspielen, da die Barkäufer beim Immobilienkauf bis auf in bestimmten Sondermärkten quasi auszuschließen sind.

Hohe und niedrige Nachfrage beim Bieterverfahren durchführen

Ein Bieterverfahren kann man eigentlich immer durchführen. Egal ob hohe oder niedrige Nachfrage. Man muss aber auch ein gewisses „Zocker-Gen“ innehaben. Klar ist: wenn die Nachfrage groß ist, können Sie mit dem Bieterverfahren schnell die Interessentenauswahl einschränken. Wer am meisten zahlt, kriegt den Zuschlag. Bei niedriger Nachfrage trotz aus Ihren Augen einem niedrigen Startpreis generieren Sie trotzdem eine bessere Nachfrage als mit einem überteuerten Preis. Hierbei haben Sie einen Wettbewerbsvorteil. Sie werden dabei höchstwahrscheinlich zu keinen besonders höheren Preis verkaufen, aber der Realwert – gerade in der heutigen Zeit durch den Zinsanstieg – lässt sich damit durchsetzen. Glücksfälle wie den Käufer, der Ihre Immobilie unbedingt haben will und von Mama und Papa „Rückenwind“ in Höhe von 2,3 oder 4 hunderttausend Euro oder mehr hat, sind deutlich die Ausnahme. Freuen Sie sich, wenn Sie so einen Kunden durch die Tür kommen sehen. Aber meinen Sie dabei, dass der „Rückendwind“ umsonst entstanden ist? Auch hier wird der gerechtfertigte Preis gesucht und nicht endlos mehr bezahlt. Diese Menschen sind in Regel alles andere als dumm. Auf diese Dummheit spekulieren aber manche Verkäufer. Diese Top-Bonitätskunden sind bereits einen Obolus mehr zu bezahlen, da Sie das Objekt haben wollen und es sich schlichtweg leisten können.

Bieterverfahren durchführen mit Immobilienmakler

Ein Immobilienexperte an Ihrer Seite gibt Ihnen deutliche Vorteile beim Bieterverfahren durchführen. Marktkenntnis, aber auch Praxiserfahrung helfen beim Bieterverfahren. Zudem bedenken Sie: nicht jeder Ihrer Käufer ist Laie. Es gibt auch bei den Käufern sehr erfahrende und intelligente Kaufleute.

Offene Besichtigung und dann läuft das schon

Schön, wenn es so wäre. Einfach das Bieterverfahren mit der offenen Besichtigung einleiten, Gebote abwarten, entscheiden und fertig? Der Fehler fängt dann schon bei der offenen Besichtigung an. Wie wollen Sie jeden einzelnen Besucher beraten? Einen Teil der Kunden werden Sie schon an der Haustür verbrennen. Die drehen einfach wieder um, da sie keine Lust auf „Zeitverschwendung“ haben. Zudem müssen Ihre Marketingmaßnahmen im Vorfeld gigantisch sein, dass Sie das Haus auf einen Schlag auch voll machen.

Einzelbesichtigungen beim Bieterverfahren durchführen

Genau so und nicht anders. Einzeltermine sind die deutlich bessere Option. Hierbei machen Sie die Besichtigung wie beim normalen Hausverkauf bzw. Ihr Immobilienmakler. Man kann bereits in der Anzeige schreiben, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt. Einige Kunden möchten an „so etwas“ nicht teilnehmen. Sie werden es nie schaffen 100 % Kunden zufriedenzustellen. Also warum nicht gleich offen kommunizieren. Nach den Besichtigungen wird eine Frist für Gebote gegeben. Angebote sollten dabei schriftlich erfolgen. Dann muss natürlich die Entscheidung gefällt werden, wer den Zuschlag erhält. Sie und der Kaufinteressent sind im Gegensatz zu einer Auktion oder Zwangsversteigerung nicht an Ihr Gebot gebunden. Es kann also passieren, dass Ihnen dann ihr vermeintlicher Käufer noch abspringt. Sei es, dass die Finanzierung nicht klappt oder sei es, weil der Gutachter die Sanierungskosten zu hoch angesetzt hat.

Sie haben Frage oder brauchen Hilfe beim Bieterverfahren durchführen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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Was macht ein Notar?

Was macht ein Notar?

Was macht ein Notar? Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie früher oder später zum Notar – vorausgesetzt Sie waren erfolgreich mit dem Verkauf? Der Notar fixiert den Verkauf mit dem Notarvertrag. Der Notar wird dabei als neutrale Person vom Gesetzgeber gesehen. Er steht zwischen Käufer und Verkäufer und ist dafür verantwortlich, dass der Notarvertrag zwischen den Parteien ausgewogen ist. Er ist dabei nicht verantwortlich, z.B. den Kaufpreis zu überprüfen.

Was macht ein Notar

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Was macht ein Notar? Hamburg und Schleswig-Holstein

In Hamburg gibt es reine Notare und reine Rechtsanwälte. In Schleswig-Holstein darf ein Notar auch gleichzeitig Rechtsanwalt sein. In seiner Aufgabe als Notar hat er Neutralität zu bewahren. Hat er also in der gleichen Sache Käufer oder Verkäufer bereits vertreten, fällt er als Notar raus. Für den Vertragsabschluss ist in Deutschland zwingend der Notarvertrag vorgeschrieben. Also müssen Sie, sobald der Käufer für Ihre Immobilie beim Privatverkauf gefunden wurde, den Vertragsabschluss beim Notariat des Vertrauens hinbekommen. Der Notar muss als den Kaufvertrag rechtskräftig, beurkunden für eine Immobilientransaktion. Die beiden Parteien sollen so vor überhasteten oder gedrängten Entscheidungen geschützt werden. Beide Parteien werden dementsprechend belehrt. Auch den Behörden Schriftverkehr und Anträge übernimmt der Notar oder fordert den Käufer auf, den Kaufpreis zu zahlen, sobald alle Voraussetzungen für die Umschreibung vorliegen. Den Entwurf zum Kaufvertrag fertigt der Notar nach den Vorgaben der Käufer bzw. Verkäufer bzw. Immobilienmakler.

Aufgaben des Notars

Weder die Bonität noch die Zuverlässigkeit von Käufer und Verkäufer werden vom Notar überprüft. Er bzw. natürlich sie sorgt dafür, dass weder Käufer noch Verkäufer Nachteile entstehen. Wenn z.B. der Käufer nicht zahlt, wird jedem sofort klar „Was macht ein Notar?“ – Gott sei Dank ist das eher der seltene Fall.  Der Notar begleitet die komplette Abwicklung. Zum einen schützt er den Käufer, dass er sein Eigentum erlangt, zum andere den Verkäufer, dass dieser sein Geld – den Kaufpreis der Immobilie – erhält. Aber auch die Bank beachtet der Notar bei der Abwicklung, z.B. wenn noch eine Restschuld auf der Immobilie sein sollte.

Was macht ein Notar? Was Sie dem Notar für den Vertrag übermitteln müssen:

Der Notar benötigt folgende Unterlagen bzw. Daten

  • Persönliche Angaben (Name, Vorname, Wohnhaft, Steuer ID, usw.)
  • den Kaufpreis
  • gewünschter Übergabetermin
  • Angabe von Mängeln (falls vorhanden)
  • Grundbuchauszug (falls vorhanden) oder alten Kaufvertrag
  • Besonderheiten, z.B. wenn ein Paar kauft, aber nicht jeweils zur ideellen Hälfte.

Der Privatverkauf

Ein Immobilienprofi hat verschiedenste Vorteile für Käufer und Verkäufer. Ein erfahrender Immobilienmakler kennt in der Regel die Notariate in seiner Region, weiß, wer empfehlenswert ist oder vielleicht auch nicht ganz optimal für den individuellen Fall ist. Auch kann der Profi wertvolle Tipps um die Beurkundung geben und den „Puls“ bei allen Beteiligten beruhigen. Gerade für ältere Menschen (aber auch für jüngere) ist der Gang zum Notar aufregend. Ein Profi kennt sowohl diese Seite als auch den Notar, der gerade für solche Fälle zu nehmen ist. Auch erleben wir es immer wieder, dass private Verkäufer mehrmals zum Notar müssen. Das passiert mit dem Profi nicht. Der Vertrag ist die letzte Gelegenheit zu verhandeln – das wissen auch manche Käufer, die dann beim Notar auf einmal nicht mehr bereit sind, den vollständigen Kaufpreis zu bezahlen. Auch Änderungen Ihrerseits sollten vor dem Termin abgestimmt sein. Der Notar hat eine Beratungspflicht, muss sich aber neutral verhalten im Gegensatz zu einem Rechtsanwalt, der Parteienvertreter ist.

Sie haben Fragen zu dem Thema: „Was macht ein Notar?“. Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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Möbel

Möbel wohin damit?

Nicht nur das Haus oder die Wohnung haben einen finanziellen, aber auch emotionalen Wert für die meisten Menschen, sondern auch die Möbel, die man über die Jahre gekauft und lieben gelernt hat. Grund genug in unserer Miniserie „Wohnen im Alter“ genau auf die Frage einzugehen, was mit den Möbeln passiert, wenn das Haus verkauft wird und man sich in eine Eigentumswohnung oder ins betreute Wohnen geht. Möbel sind einfach „über“. Was wird denn aus dem Esstisch, an dem so viele Spieleabende stattfanden oder aus der Lampe, die Sie sich als Student von Ihrem Ersparten gekauft haben? Verkaufen, verschenken, behalten? Leider ist für das Behalten nur sehr begrenzt Platz in ihrem neuen Heim. Was soll also mit den Möbeln passieren? Hier ein paar Gedanken dazu.

Möbel Wohnen im Alter

Möbel Wohnen im Alter Standardlizenz AdobeStock_259152935 pikselstock

Möbel verkaufen

Manchmal schwerer als gedacht. In Ihrem Haus schlummern Schätze? Dann lassen diese sich vielleicht auch gut verkaufen. Auch Möbel unterliegen Trends. Manche Stücke sind heiß begehrt, andere bleiben eher stehen. Antiquariate kommen zu Ihnen nach Hause und kaufen ggf. einen Teil. Als Professioneller wird er Ihnen aber nicht den Preis geben, der am freien Markt bezahlt wird. Vielleicht möchte sich der Nachbarjunge oder einer Ihrer Enkel was dazuverdienen und kümmert sich um den Verkauf in einem Hausflohmarkt? Wollen Sie all die Fremden zu Hause haben? Die Alternative ist heute auf Foren wie e-Bay und Co. im Internet zu finden. Setzen Sie sich aber ein Zeitfenster. Eine Deadline – bis dahin und der Rest geht auf den Sperrmüll. Es soll nicht böse klingen, aber vieles werden Sie – ok, wir kennen Ihre Möbel nicht – aber vieles wird i.d.R. heutzutage nicht verkauft. Dazu gehören Fotos, Texte, usw. Die Fotos sollten natürlich aussagekräftig sein.

Möbel spenden oder verschenken

Tun Sie etwas Gutes mit Ihren Möbeln. Gerade bei der Flut von Flüchtlingen freuen sich Menschen über Möbel, die brauchbar sind. Auch Spendenorganisationen oder Freundeskreis befragen bringt immer etwas. Agentur für Arbeit und DRK führen Listen für derartige Organisationen. Aber auch auf den Online Foren wie e-Bay oder Facebook-Gruppen können Sie Möbel zum Verschenken anbieten. Was für Sie manchmal wertlos erscheint, ist manchmal das „Puzzleteil was fehlt“ für jemand anderen. Upcycling ist voll im Trend: dabei werden alte Möbel aufgehübscht. Die Verwendung dieser Begriffe macht ggf. in der Anzeige Sinn.

Umzugsunternehmen entrümpeln auch

Für den Umzug ist ein Umzugsunternehmen engagiert. Fragen Sie, ob diese auch die restlichen Möbel, die sie beim Verschenken und Verkaufen nicht los geworden sind bzw. alle Möbel für Sie entsorgen. Dieser Service wird immer mehr und mehr zur Normalität. Ein Teil wird dann von dem Umzugsunternehmer weiterverkauft, ein Teil auf dem Recycling-Hof entsorgt. Ja, arbeitende Menschen nehmen Geld für Ihre Arbeit. Aber so sparen Sie den kompletten Aufwand.

Möbel durch Käufer entrümpeln lassen

Auch das ist natürlich möglich. Man kann unter Privatpersonen so etwas vereinbaren. Die jungen Käufer machen dieses meist gern, da Sie Ihnen im Gegenzug natürlich finanziell etwas entgegenkommen oder sie den Zuschlag so für den Hauskauf erhalten. Es soll ein Gesamtpaket für Käufer und Verkäufer werden. Viele junge Käufer kommen ja aus einer kleineren Wohnung, das heißt Möbel fehlen in der Regel. So haben die jungen Menschen erstmal Möbel im Haus wie Regale oder Tisch und Stühle und können mit der Zeit neue Sachen anschaffen, wenn man sich finanziell erholt hat.

Sie haben Fragen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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Vererben oder übertragen?

Was wird mit meiner Immobilie? Lieber vererben oder übertragen?

Oder doch lieber verkaufen oder vermieten? In unserem Teil der Miniserie zum Wohnen im Alter soll es um „Vererben oder übertragen?“ gehen. Was soll mit Ihrer Immobilie passieren? Vorerbe ausschütten? Immobilie an die Kinder oder ein Kind oder Enkel übertragen? Und wohin mit den ganzen Möbeln, wenn man in eine kleinere Wohnung zieht?  Fragen über Fragen rund um das Wohnen im Alter.

Vererben oder übertragen

Vererben oder übertragen Standardlizenz AdobeStock_95065574 beeboys

Vererben oder übertragen? Der Enkel möchte in Ihr Haus

Ihr Enkel möchte irgendwann in Ihr Haus unbedingt ziehen. Eine schöne Vorstellung, schließlich hat er doch sehr viel Zeit bei Ihnen verbracht, während die Eltern arbeiten waren. So würde auch ihr Haus in den richtigen Händen landen. So das Haus denn vererbt oder frühzeitig übertragen werden? Auch beim Vererben müssen Sie nicht zwangsläufig auf Ihr Ableben warten. Sie können ein Vorerbe ausschütten. Die Beratung durch einen steuerlich versierten Rechtsanwalt oder Steuerberater ist hier dringendst zu empfehlen. Schließlich wollen wir hier keinerlei steuerliche oder rechtliche Beratung durchführen. Die Prüfung im Einzelfall muss durch einen Steuerberater und oder Rechtsanwalt stattfinden.

Vererben oder übertragen? 2020

2020 war das geerbte Vermögen bei insgesamt 90,7 Milliarden Euro. In 2021 stieg dieser Betrag um rund 26 %. Bitte, bei solchen Beträgen ist steuerliche Beratung unerlässlich. Rund ¾ des geerbten Vermögens entfällt auf Immobilien. Hier mal ein kleines Beispiel zum Thema Vererben oder übertragen. Wir können nicht alle Fragen rund um das Thema behandeln, aber ein Beispiel gibt Ihnen vielleicht eine Idee von dem Schema, was man benutzen könnte bzw. die Grundlagen ein wenig mehr zu verstehen.

Beispiel Vererben oder übertragen?

Sie sind kürzlich 82 Jahre alt geworden und leben in einem sehr großen Haus. Viele Zimmer, mehrere Treppen, großer Garten. Was vor 10 Jahren noch mit Leichtigkeit bewältigt wurde, fällt Ihnen heute immer schwerer. Pflege oder Putzen, aber auch die Gartenarbeit werden immer schwerer. Im gemeinsamen Gespräch mit Ihren Kindern, haben Sie entschieden, doch in bereutes Wohnen zu ziehen. Aber was soll aus Ihrem Haus werden? Eigentlich sollte das Haus an Ihren Sohn gehen. Aber was ist mit den Steuern? Das wird ja bei den Immobilienwerten eine sehr teure Angelegenheit. Ihr bester Freund hat es anders gemacht: Er hat das Haus übertragen. So „lassen sich Steuern sparen“ hat er gesagt. Also suchen Sie mit Ihrem Sohn einen Notar auf, um das Vorhaben zu besprechen. Kann eine Schenkung funktionieren?

Notar

Auch ein Notar darf Sie steuerlich nicht beraten – so wie wir. Der Notar klärt Sie also nur über die Voraussetzungen der Schenkungen auf und dass das Haus einen bestimmten Wert nicht übersteigen darf, da sonst Erbschaftssteuer ausgelöst wird. Es gibt also ein Zweitgespräch mit dem Steuerberater.

Das Finanzamt

Das Finanzamt ermittelt den Wert Ihres Hauses bei der Schenkung „vom Schreibtisch“ aus. Dabei werden dann individuelle Besonderheiten – sowohl positiv als auch negativ – außer Acht gelassen. Es kann also sein, dass bei dieser Wertschätzung Ihr Haus höher bewertet wird. Das heißt dann höhere Steuern. Sowohl Notar als auch Steuerberater werden hier einen Immobilienexperten zur Bewertung empfehlen. Die Bewertung des Hauses schafft hier den Nachweis des geringeren Wertes. Bei dieser Bewertung werden sowohl negative als auch positive Eigenschaften Ihrer Immobilie mit einbezogen.

Sie haben Fragen rund um das Thema Vererben oder übertragen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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Vorerbe

Vorerbe – die eigene Immobilie

Will man seine eigene Immobilie als Vorerbe bereits übergeben? In unsere Miniserie „Wohnen im Alter“ darf dieses Kapitel wohl nicht fehlen, bedenkt man, dass jede zweite Erbschaft mindestens eine Immobilie umfasst. Streit unter den Erben leider auch nicht selten. So macht es Sinn, wie bereits in unserem letzten Teil dargestellt, unter Umständen sich bereits zu Lebzeiten mit dem Erbe bzw. mit der Verteilung auseinanderzusetzen, gerade wenn Immobilien mit im Spiel sind. Das Leben ist nun mal einfach endlich. Dabei können Vermögenswerte wie Geld, aber auch Unternehmen oder Immobilien frühzeitig auf die Nachkommen als Vorerbe übertragen werden. Aber Augen auf: es gibt auch Fallstricke dabei zu beachten.

Vorerbe

Vorerbe Standardlizenz AdobeStock_417096000 fizkes

Vorerbe – Wohnen im Alter

Die Jahre vergehen und irgendwann wird das Haus und oder der Garten schlichtweg zu groß, die Treppe zu steil und die Pflege artet mehr zu Folter als zu Genuss aus. Der normale „Lauf der Zeit“. Der Gedanke das Haus zu verkaufen kommt immer mehr und mehr auf. Gesagt, getan: Das Haus wird erfolgreich verkauft. Natürlich mit von Stosch Immobilien 😊. Jetzt soll das Geld neu angelegt werden in eine altersgerechte Wohnung. Gesagt, getan. Mit dem restlichen Geld spendieren Sie sich ein neues Auto und eine schöne Reise ist auch mit drin. Aber was passiert mit Ihrer Wohnung, wenn Sie dann irgendwann nicht mehr sind?

Vorerbe – das ist was?

Wenn Sie das Erbe schon zu Lebzeiten übertragen, nennt man es Vorerbe. Dieses ist im Gegensatz zur gesetzlichen Erbfolge oder dem Testament bzw. Erbvertrag die Möglichkeit, sein Vererbtes nach seinem Willen zu verteilen. Dabei schaffen Sie bis zu einem gewissen Grad (je nach Vermögen), die Erbschaftssteuer ggf. zu reduzieren (bitte hierzu die Beratung eines versierten Steuerberaters in Anspruch nehmen). Zudem können Sie natürlich den Pflichtteil von in Ihren Augen zu enterbenden Angehörigen deutlich reduzieren. Die vorweggenommene Erbfolge gibt Ihnen so die Möglichkeit, mit warmer Hand zu schenken. Die Beratung durch einen Profi, gerade wann es um Immobilien oder andere sehr große Vermögenswerte geht, sollte dabei selbstverständlich sein.

Wenn, kann ich alles damit absichern?

Ihren Ehepartner, aber auch Kinder oder Enkel können Sie mit dem Vorerben absichern bzw. finanziell begünstigen. Eigentlich jeden, der belohnt oder beschenkt werden soll. Auch den guten Freund. Die Freibeträge sind nur deutlich unterschiedlich. Auch sollten Sie beachten, dass z.B. aufgenommen Hypotheken für die Immobilie mit übertragen werden.  Bei minderjährigen Kindern sind nur positive Rechtsgeschäfte zulässig. Auch sollten Sie deutlich darauf achten, dass Sie nicht die vollkommene Kontrolle verlieren. Rechte an dem Vermögen zu Lebzeiten zu behalten, macht Sinn. Zudem verringert es den Wert z.B. einer Immobilie, wenn ein Nießbrauchrecht eingetragen ist. So können Sie weiterhin die Mieteinnahmen der Wohnung behalten oder selbst drin wohnen. Aber Sie geben auch einen Teil an Freiheit ab. Eine Rückabwicklung des Vorwegerbes ist recht schwer rechtlich durchzusetzen. Nehmen Sie also unbedingt auch ein Rückforderungsrecht mit in den Vertrag auf. Das schützt Sie bzw. das Vorerbe, wenn der „Beschenkte“ beispielsweise eine Insolvenz droht.

Ein Immobilien-Profi hilft Ihnen dabei, die richtigen Entscheidungen beim Vorerbe, aber auch rund um die Immobilie zu treffen. Sie haben Fragen? Melden Sie sich gern bei uns, www.vonn-stosch.de

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Das Erbe regeln

Wohnen im Alter: Das Erbe regeln

Das Erbe regeln, das sollte nach den meisten Experten zu Lebzeiten bereits geregelt werden, zumindest wenn man Immobilieneigentümer ist. Wer soll später die Immobilie bzw. Immobilien einmal bekommen? Die rechtzeitige Regelung der Angelegenheiten spart nicht nur den Erben eine Menge Stress. Grund genug, in unserer Miniserie einen Teil dem „Das Erbe regeln“ zu widmen.

Das Erbe regeln

Das Erbe regeln Standardlizenz AdobeStock_555060432 sorapop

Das Erbe regeln – die Immobilie im Testament

Wenn man kein Testament hat, greift die gesetzliche Erbfolge. Hier haben i.d.R. gleich mehrere Erben Anspruch auf die Immobilie. Bei der gesetzlichen Erbfolge werden Ehepartner, aber auch Kinder und Enkel berücksichtigt. Jeder bekommt einen kleinen Teil der Immobilie. Wenn alle sich darüber einig sind, dass die Immobilie versilbert werden soll? Kein Problem! Wenn es allerdings ihr Wunsch ist, dass einer in die Immobilie einzieht, scheitert dieser Plan oft in der Erbengemeinschaft. Der oder die eine, der die Immobilie übernehmen soll, muss die anderen Miterben ausbezahlen. Da wir über hohe Summen bei einer Immobilie reden, ist dieses Auszahlen oft ohne weiteres nicht möglich und das Haus oder die Wohnung muss dann doch verkauft werden.

Das Erbe regeln

Daher sollten Sie mit Ihren Kindern bzw. Enkelkindern reden, ob überhaupt jemand in Ihr Haus oder Ihre Wohnung einziehen will. Die Fronten müssen geklärt werden. Wenn nein, könnte z.B. auch die Immobilienverrentung oder der Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten für Sie die passende Lösung sein.

Wenn eines Ihrer Kinder Interesse an Ihrer Immobilie hat, könnten Sie diese mit einem Testament bestimmen. Natürlich gehört hierzu auch die finanzielle Planung. Man muss dabei bedenken, dass das Durchschnittsalter der direkten Erben, also der Kinder, heute bei ca. 60 Jahren liegt. Wenn Sie also bereits Ihr Haus in eine altersgerechte Wohnung z.B. getauscht haben, könnte dieses auch etwas für Ihre Kinder sein. Eine grundlegende Planung für die Auseinandersetzung muss her. Wir beraten Sie rund um die Immobilie bzw. den Verkauf gern, www.von-stosch.de

Das Erbe regeln – das Testament

Kein Erbe, dem ein Pflichtanteil zusteht, darf beim Testament übergangen werden. Ist die Immobilie ihr einziger Vermögenswert? Wenn ja, muss eine Regelung gefunden werden, die anderen gesetzlichen Erben zumindest mit Ihrem Pflichtanteil „auszubezahlen“. Es macht also Sinn, sich zu Lebzeiten mit den Erben auseinanderzusetzen und gemeinsam Entscheidungen zu treffen. Wenn ihr Ehepartner z.B. in der Immobilie bleiben soll, muss er / sie die restlichen Erben durch Vermögenswerte abgelten, sonst steht den Erben, wenn es hart auf hart kommt, ein Teil des Hauses zu – egal was Sie sich in Ihrem Testament gewünscht haben. In der Regel geht es ja friedlich bei der Erbschaft zu, aber die Ausnahmen – das ist ja das, was Sie vermeiden wollen, wenn die das Erbe regeln, bestätigen auch hier die Regel. Abhilfe kann z.B. ein Nießbrauch- oder Wohnrecht für Ihren Partner in der Immobilie schaffen. So können die Miterben sie oder ihn nicht direkt zum Verkauf zwingen.

Testament aufsetzen – steuerliche Beratung

Eine steuerliche Beratung zum Testament ist dringend zu empfehlen. Die Erbschaftssteuer ist für alle Erben zu berücksichtigen. Für den Partner kann unter bestimmten Voraussetzungen für die eigengenutzte Immobilie eine Erbschaftsteuerbefreiung beantragt werden. Wenn Sie das Erbe regeln, können solche Punkte rechtzeitig eruiert werden.

Härtefälle oder normale Realität

Als Gutachter bewerten wir immer wieder von Erbengemeinschaften verschiedenste Immobilien. Es geht i.d.R. um Geld und was ausgezahlt werden muss. Ein mal eben auf ein Taschentuch gekritzeltes Testament wird vor Gericht nicht standhalten. Daher sollten Sie rechtzeitig in die Planung gehen, wenn Wohneigentum oder andere Vermögenswerte vorhanden sind. Dabei gilt es einmal die rechtliche, aber auch die steuerliche Seite zu berücksichtigen und natürlich auch die Werte der Immobilie(n). Dabei sind auch für das Testament – wenn gewünscht – Regeln und Vorschriften zu beachten. Die notarielle Beurkundung ist hier der sicherste (wenn auch teurere) Weg. Hierbei können Sie von rechtssicheren Formulieren ausgehen, wenn Sie das Erbe regeln wollen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

Miete und Vermietung

Verkaufen oder vermieten?

Verkaufen oder vermieten? Was lohnt sich mehr?

Verkaufen oder vermieten bei Scheidung? Wenn man die finanzielle Möglichkeit hat bei der Scheidung bzw. bei einer Trennung abzuwägen, was man mit der Immobilie machen will, hat man schon mal einen sehr großen Vorteil zu vielen anderen Paaren. Eine Immobilie stellt i.d.R. einen, wenn nicht den großen Wertgegenstand für die meisten Menschen dar. Bei der Scheidung bei der Zugewinngemeinschaft muss das Haus oder die Wohnung ja in zwei Hälften geteilt werden. Wenn Sie allein entscheiden können, ist der Verkauf der Immobilien natürlich eine Menge Geld auf einen Schlag. Zudem hat man keinerlei Verantwortung mehr gegenüber seinem alten Zuhause.

Verkaufen oder vermieten

Verkaufen oder vermieten Standardlizenz AdobeStock_428654840 Asier

Verkaufen oder vermieten – Renditen und Erben

Wenn Sie das Haus oder die Wohnung behalten, kann ggf. Ihre Tochter oder Ihr Sohn später in die Immobilie ziehen oder erbt sogar diese. Ein solider Kapitalstock. Was ist, wenn Sie es nur eine Zeit lang vermieten und so die Restschuld abbezahlen oder Renditen behalten? Natürlich will man sich aber nicht mit der Verwaltung oder den Eigentümergemeinschaften auseinandersetzen.  Sie müssen also für sich verschiedene Fragen ehrlich beantworten, um zu entscheiden, welchen Weg Sie gehen wollen: Verkaufen oder vermieten?

Von Stosch Immobilien hilft Ihnen die richtigen Fragen zu stellen umso die Lösung zu finden. Den am Ende des Tages reden wir über Ihre Immobilie und Sie müssen die Entscheidung fällen. Vereinbaren Sie gern einen unverbindlichen Beratungstermin, www.von-stosch.de. Auch bei Scheidung stehen wir Ihnen umfassend mit unserer Immobilienmediation zu Seite.

Ein paar mehr Fragen, ob man lieber verkaufen oder vermieten soll

Verantwortung abgeben – gerade im Moment der Scheidung – ist manchmal einfach schön. Das gilt auch für das Haus oder die Wohnung. Diese Verantwortung geben Sie natürlich mit dem Verkauf der Immobilie komplett ab. Sie müssen sich dann auch nicht mehr um Instandhaltungen oder geplatzte Rohre oder die Heizkostenabrechnung kümmern. Als Vermieter bleiben Sie für diese Dinge verantwortlich. Als Vermieter haben Sie hier die Alternative, einen Verwalter zu engagieren, der Ihnen gegen Bezahlung diese Arbeit abnimmt. Man muss natürlich, gerade wenn man mit seinem Partner in der Immobilie glückliche Jahre hatte, auch emotional loslassen können bei der Vermietung.

Doch verkaufen?

Für den Verkauf sprich natürlich das Geld, was am Ende des Tunnels auf einen wartet. Eine große Geldsumme bzw. auch den lästigen Kredit endlich loszuwerden. Das Geld könnten Sie dann reinvestieren, verleben oder schon den Kindern mit „warmer Hand“ schenken.  Ein Immobilienexperte hilft Ihnen, die richtigen Antworten zu finden.

Oder doch halten und vermieten?

Das Haus oder die Wohnung kann auch erstmal vermietet werden – wenn denn dieses finanziell geht und man den ehemaligen Partner nicht auszahlen muss – sicher eine gute Option, gerade wie heute wo die Preise am Fallen sind. So kann man dann in Ruhe einen besseren Zeitpunkt für den Verkauf abwarten. Kriege ich denn Zins und Tilgung als Miete? Hier ist der Punkt erreicht, wo man doch einen Immobilienexperten befragen sollte. Lohnt sich der Aufwand? Wie ist die aktuelle Marktlage beim Verkaufen oder Vermieten?

Wir reden beim Thema Scheidung und Verkaufen oder vermieten über sehr individuelle Einzelentscheidungen. So muss jeder individuell beraten werden, um dann die richtigen Entscheidungen zu treffen. Dabei etwas über das Knie zu brechen, bringt einen nicht weiter.

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Immobilienteilung bei Scheidung

Ist die Immobilienteilung bei Scheidung eine Option?

Die Vorteile der Immobilienteilung liegen klar auf der Hand: Beide ehemaligen Partner können in der Nähe der Kinder sein. Dafür stellt man bei der Immobilienteilung sicher, dass auch jeder eine abgeschlossene Wohnung bzw. einen eigenen Rückzugsort hat, ggf. mit Gemeinschaftsflächen. Klingt erstmal interessant? Dann lesen Sie weiter.

Ein weiterer Vorteil dieser Art, mit der Immobilie bei Scheidung umzugehen ist natürlich, dass sich keiner eine neue Bleibe suchen muss. Grund genug, einen Teil unserer Miniserie „Scheidung“ dem Kapitel „Immobilienteilung bei Scheidung“ zu schenken. Wir wollen dabei auf Fragen eingehen, wie z.B. was rechtlich beachtet werden muss oder wie aufwändig so ein Umbau zu zwei Einheiten sein kann.

Immobilienteilung

Immobilienteilung Standardlizenz AdobeStock_448520970 StockPhotoPro

Nicht für jeden was

Klar sollte sein, dass sich dieses Modell nicht für jeden eignet. Beide ehemaligen Partner sollten sich trotz Trennung und Scheidung nach wie vor gut verstehen, andernfalls birgt diese Form der Immobilienaufteilung weiteres Zündmaterial, wenn man sich täglich über den Weg läuft. Kein hat Spaß daran lauter Kleinkriegen zu führen um die Themen wer mit dem Putzen der Küche oder dem Badezimmer dran ist. Ok einige sicherlich schon, aber mit denen will man ja nicht eine Art „WG“ gründen.

Immobilienteilung – die Immobilie

Die Immobilie muss für eine Aufteilung geeignet sein. Am besten sind natürlich zwei getrennte Eingänge. Aber man kann auch einen gemeinsamen Eingangsflur und unten und oben leben – dafür sollte natürlich ein Schlafzimmer im Erdgeschoss sein. Es muss auch eine Einigung wegen Küche und Bad ermöglicht werden. Kann an ggf. auch wirklich zwei separate Wohnungen in dem Haus verwirklichen? Sie merken: es kommt darauf an! Die Kosten und auch der Aufwand des notwendigen Umbaus müssen von Fall zu Fall betrachtet werden. Wenn z.B. neues Bad, Küche und verschiedene Trennwände nötig sind, kommen schnell etliche tausend Euro zusammen.

Rechtliche Sichtweise bei der Immobilienteilung

Wenn Sie es geschafft haben, wirklich zwei selbstständige Wohnungen aus ihrem Einfamilienhaus zu machen und die Teilung auch final rechtlich machen wollen, brauchen Sie eine sog. Teilungserklärung. In der Teilungserklärung sind Sondernutzungsflächen und Gemeinschaftsflächen, aber auch Regeln zur Pflege des Gemeinschaftseigentums und Rechte und Pflichten für die Eigentümer geregelt. Die Teilung muss notariell beglaubigt werden. Für die Teilung benötigen Sie die Abgeschlossenheit vom Bauamt. Diese ist entsprechend zu beantragen. So hat jeder seiner Wohnung und kann diese ggf. auch später eigenständig verkaufen oder vermieten.

Bedenken Sie ….

Was Sie bei der Immobilienteilung beachten sollten, ist auch, dass ihr ehemaliger Partnern früher oder später einen neuen Partner hat – Sie wahrscheinlich auch. Sie leben dann nach wie vor unter einem Dach – damit ist die Immobilienteilung aber auch nicht für jeden lebbar, denn jeder hat ja auch seine Art und Weise, mit einer Trennung umzugehen. Es muss also für beide ehemaligen Partner als Option passen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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Immobilien an Kinder übertragen

Immobilien an Kinder übertragen – so geht’s – nicht nur bei Scheidung

Nicht nur bei Scheidungen überlegt man, die Immobilien an die Kinder zu übertragen. Bei der Scheidung selbst ist das eine Möglichkeit, die Scheidungsimmobilie in der Familie zu halten und einer der Partner kann in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben, meist wenn die Kinder noch minderjährig sind. Man muss fairerweise sagen, dass diese Option i.d.R. nur gemacht werden sollte, wenn ein Kind vorhanden ist. Sonst muss man sich überlegen, dass die Geschwister später Streit um die Immobilie haben können. Man will ja nicht zusammen mit der Immobilie weitere Auseinandersetzungen an die Kinder übertragen. Natürlich muss man sich dieses Vorhaben auch leisten können, da das Kapital dann ja an die Kinder fließt.

Immobilien an Kinder übertragen

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Immobilien an Kinder übertragen bei der Scheidung

Wenn dann das Kind bereits erwachsen bzw. volljährig ist, kann man ohne weiteres Immobilien an Kinder übertragen. Wenn dann der Sprössling die Wohnung oder das Haus selbst nutzen will, sollte er oder sie sich das auch leisten können. Die Kosten für die Unterhaltung sind dabei nicht zu unterschätzen, wie auch etwaige Finanzierungskosten. Müll, Grundsteuer, aber auch Heizung oder Strom, aber auch Reparaturen oder Modernisierungen müssen bezahlt werden. Wenn dann auf einmal festgestellt wird, dass man sich den Luxus mit dem Lehrlingsgehalt nicht leisten kann, wird auf einmal versilbert. Der Plan das Haus in der Familie zu halten würden wir als gescheitert betrachten. Es kommt also darauf an! Und Sie geben mit der Übertragung die Kontrolle über die Immobilie komplett ab.

Minderjähriges Kind

Bei der Übertragung auf ein minderjähriges Kind muss das Vormundschaftsgericht zustimmen. Es dürfen mit Minderjährigen nur positive Rechtsgeschäfte gemacht werden und der gesetzliche Vormund muss dann die Kosten wie oben beschrieben für die Immobilie bezahlen können.

Mal schnell Immobilien an Kinder übertragen?

Geht nicht! Sie können während der Scheidungsphase nicht mal eben schnell eigenmächtig und allein an die Kinder übertragen, damit Sie dann im Zugewinnausgleich offiziell weniger haben. Dieses wird ihr ehemaliger Partner durch Ihren oder seinen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Freibeträge bei der Übertragung an die Kinder

Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 je Elternteil alle 10 Jahre. Es ist also das Gespräch mit dem Steuerberater vor der Übertragung zu suchen, ob und was an Steuern ausgelöst wird. Wie gesagt, für minderjährige Kinder gilt, dass nur positive Rechtsgeschäfte durchgeführt werden dürfen. Die andere Frage, die man sich gerechterweise als Eltern stellen muss, ist natürlich, ob es einem Kind guttut, so viel Geld in jungen Jahren zu besitzen. Auch ein Sachverständiger für Immobilienbewertung hilft Ihnen, Werte für Immobilien zu ermitteln, wenn große Immobilienvermögen vorhanden sind. Hierbei kann dann auch ein etwaiges Nießbrauchrecht oder Wohnrecht berücksichtigt werden.

Sie haben Fragen rund um das Thema Immobilien an Kinder übertragen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de