Verschlagwortet: haus vermieten

26. April 2023

Mietendeckel

Die gesetzliche Neuregelung der Vorschriften zu einer Mietbegrenzung wird umgangssprachlich Mietendeckel oder Berliner Mietendeckel genannt.

Durch diese Neuregelung wurde Folgendes festgelegt:

Mietobergrenzen
Mietenstopp
Mietsenkungen

eine Begrenzung der Umlage für Modernisierung

Dieses Gesetz galt jedoch nicht für geförderte Wohnräume und Wohnräume, die ab Januar 2014 bezugsfertig waren. Es wurde ursprünglich auf 5 Jahre begrenzt und sollte den enormen Anstieg der Mieten begrenzen.

Welche Bedeutung hatte der Mietendeckel für Mieter?

Für den Großteil der Mieter bedeutete es, dass die Höhe der Miete, die im Juni 2019 bezahlt wurde, für die nächsten fünf Jahre nicht verändert werden durfte. Das bedeutete, eine Erhöhung der Miete war nicht möglich. Des Weiteren bedeutete es, dass es eine Obergrenze für Mieten gab, die sich nach der Lage, der Ausstattung und dem Baujahr einer Wohnung gerichtet hat. Kurz gesagt waren für Mieter eine geringere Miete und somit weniger Kosten zu erwarten.

Gab es Ausnahmen für den Mietdeckel?

Wie bei jeder Regelung gab es selbstverständlich auch Ausnahmen. Hierbei war die Ausnahme, dass Wohnungen, die erstmals im Jahre 2014 bezugsfertig gestellt wurden, wie zum Beispiel Wohnheimunterkünfte und Sozialwohnungen, nicht davon betroffen war, Wohnraum, der ständig unbewohnt oder vielmehr unbewohnbar war. Falls die Absenkung der Miete für den Vermieter untragbar war, konnte dieser einen Härtefallantrag stellen. Diese beantragten Fälle mussten jedoch immer im Einzelnen geprüft werden.

Mietendeckel Konnte die Miete gesenkt oder erhöht werden?

Falls die Miete nach dem Juni 2019 erhöht wurde, konnte man diese Miete zurücksetzen. Das bedeutete, auch wenn die Höhe der Miete über der festgesetzten Obergrenze lag, konnte sie zurückgesetzt werden. Lag die Miete unter den festgelegten Mieten und wurde die Wohnung neu vermietet, durfte die Miete erhöht werden. Voraussetzungen für diese Erhöhung waren jedoch:

eine Einbauküche
hochwertige sanitäre Ausstattung
hochwertiger Belag des Bodens
Energiekennwerte von weniger als 120 kWh/(m² a) im Großteil der Wohnräume

ein Aufzug, welcher Schwellenlos erreichbar war

Von diesen Faktoren mussten mindestens 3 erfüllt werden, um eine Erhöhung zu gestatten.

Mietendeckel Adobe Stock Standard Lizenz 496998272 Fokussiert

Ende des Mietendeckels

Durch einen Gerichtsbeschluss vom Februar 2020 fiel die Verordnung zum Mietendeckel wieder, da diese Regelung als rechtswidrig angesehen wurde. Mieter müssen laut dem Beschluss die Rückstände der Miete wieder zurückzahlen. Ab diesem Zeitpunkt sind die zuvor festgelegten Mieten wieder voll wirksam. Somit sollte sich jeder Mieter mit seinem Vermieter in Verbindung setzen, um eine eventuelle Rückzahlung zu vereinbaren. Jeder Mieter sollte bei einer Mietnachforderung darauf achten, dass diese Nachforderung an die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse angepasst ist. Diese Regelung gilt in allen Bundesländern.

Eine Mieterhöhung muss sich an die gesetzlichen Vorgaben halten

Die Möglichkeit, seit Januar 2022 die Miete zu erhöhen, kann selbstverständlich nicht ohne gesetzliche Regelung erfolgen. Jeder Vermieter hat sich deswegen an diese Regelungen zu halten und darf nicht willkürlich die Mieten erhöhen.

Diese Voraussetzungen können das Anpassen der Miete ermöglichen:

Durch Sanierungen oder Modernisierungen ist der Wert des Mietobjektes gestiegen und die Qualität des Wohnens wurde für den Mieter enorm erhöht.
Eine Index- oder Staffelmiete wurde vertraglich festgelegt und erfolgt dementsprechend nach Vereinbarung.
Der Mietspiegel des Bereiches liegt über der vereinbarten Miete und kann dementsprechend angepasst werden.

Sie haben Fragen? Rufen Sie uns gern an www.von-stosch.de

Allgemein

18. Januar 2023

Tipps für Vermieter

Einige Tipps für Vermieter

Warum Tipps für Vermieter? Vermietung mal eben so ist nicht zielführend. Es sind verschiedenste Dinge zu beachten. Das Vermieten von Immobilien bedeutet mehr, als nur das Festlegen der Miethöhe und einen Mietvertrag zu unterschreiben. Um eine Immobilie zu vermieten, sind zahlreiche Dokumente vorzubereiten und es existieren hierbei ebenso viele Fallen. Im Folgenden einige Tipps zum Vermieten.

Tipps für Vermieter Adobe Stock Standard Lizenz 270489261 kerkezz

Worauf müssen Vermieter achten? Tipps für Vermieter

Bevor mit der Suche nach dem Mieter begonnen wird, sollte man sich genau über die rechtlichen Bestimmungen informieren. Daher hier einige Tipps für Vermieter. Florian von Stosch, Ihr Immobilienmakler, steht Ihnen in allen Fragen rund um die Vermietung von Immobilien gerne zur Verfügung. Selbstverständlich können Sie uns auch vertrauensvoll mit der Aufgabe der Vermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hause komplett beauftragen. Haben Sie sich über die rechtlichen Vorschriften und Vorgaben informiert, kann die Suche nach geeigneten Mietern starten. Einige Tipps für Vermieter:

Einiges sollte bereits vor der Vermietung festgelegt werden, z.B.:

Miethöhe
Mietvertrag
Energieausweis

Die ersten Termine für eine Besichtigung können nun vereinbart werden. Als zukünftiger Vermieter treffen Sie bei der Suche auf Menschen aller Altersgruppen und deren Hobbys und Vorlieben. Dazu gehören nicht nur Familien, Studenten oder Rentner, sondern auch Künstler und Tierliebhaber. Alle diese Interessenten müssen Sie nicht nur kennenlernen, sondern Sie müssen Ihre Neugier diesen Mietern gegenüber auch zügeln. Als Vermieter müssen Sie sich ebenfalls an den Datenschutz halten. Haben Sie den richtigen Mieter gefunden, beginnt der bürokratische Teil. Sie können sich mit den im Internet befindlichen Musterformularen jedoch etwas Hilfe beschaffen. Unter den Musterformularen befinden sich Vordrucke für:

die Selbstauskunft
die Hausordnung
ein Wohnungsübergabeprotokoll
ein Mietvertrag

Und noch viele weitere Formulare. Gerne ist Florian von Stosch Ihnen hierbei behilflich.

Wie wird nun vorgegangen?

In wenigen Schritten zur erfolgreichen Vermietung gemeinsam mit Stosch Immobilien.

Legen Sie die Miete fest

Um die Höhe der Miete festzulegen, sind ausschlaggebende Faktoren wie die Größe, die Lage und der Zustand der Immobilie ebenso wichtig wie die Ausstattung oder Baujahr. Eine neue oder neu sanierte Immobilie hat sicherlich einen höheren Wert als eine Immobilie, die schon alt und eher marode ist. Des Weiteren gibt es zu beachten, ob an dem Ort der Immobilie eine Mietpreisbremse ausgeschrieben ist. Daher ist bei der Festlegung des Mietpreises auch immer auf den Mietspiegel des Ortes zu achten.

Die Wohnung oder das Haus zur Miete anbieten

Die beste Lösung ist es, seine Immobilie im Internet anzubieten. Um online erfolgreich zu sein, sollten Sie Ihre Immobilie genau beschreiben und auch Bilder von der Immobilie möglichen Interessenten zur Verfügung stellen. Es ist im zudem sehr vorteilhaft, die Umgebung der Immobilie zu beschreiben und deren Vorteile aufzuzeigen. Besitzen Sie einen Grundrissplan, ist es empfehlenswert, diesen der Mietanzeige beizufügen. Vergessen Sie dabei nicht den Energieausweis. Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben und muss ebenfalls der Anzeige angeschlossen werden. Durch eine Online-Anzeige haben Sie sicherlich schnell Erfolg und der richtige Mieter wird bald gefunden. Wenn Sie sich jedoch diesen Stress ersparen möchten, überlassen Sie diesen einfach einem Fachmann. Von Stosch Immobilien übernimmt für Sie gerne das Schalten der Anzeige und die Auswahl des Mieters. Denn die Auswahl des Mieters ist das wichtigste für die Vermietung einer Immobilie. Und somit auch der wichtigste Tipps für Vermieter.

Der passende Mieter wurde gefunden

Nachdem der richtige Mieter gefunden wurde, werden alle Dokumente wie vorher schon erwähnt ausgefüllt. Gehen Sie dabei aber immer auf Nummer sicher. Vergessen Sie niemals, die Selbstauskunft über den Mieter ausfüllen zu lassen. Danach den aufgesetzten Mietvertrag unterzeichnen und die Wohnung mit dem Übergabeformular übergeben. Vergessen Sie nicht, dass Sie während der Dauer der Vermietung selbstverständlich zuständig für die Immobilie sind und dem Mieter bei Fragen oder Problemen zur Verfügung stehen sollten. www.von-stosch.de

Allgemein

23. Juni 2019

Nebenkosten einer Immobilie

Welche Nebenkosten können auf dem Mieter umgelegt werden und welche nicht?

Der Mieter zahlt dem Vermieter eine Kaltmiete, die dem Mieter einer Immobilie berechtigt den bereitgestellten Wohnraum zu nutzen und darüber zu verfügen. In der Regel bezahlt der Mieter zusätzlich auch die Nebenkosten einer Immobilie. Dabei können die Nebenkosten sowohl die persönliche Heizkosten als auch andere laufende Kosten rund um die Immobilie beinhalten. Dabei sind die Nebenkosten für den Vermieter ein Durchlaufposten, da sie an den Mieter weitergereicht werden. Der Mieter zahlt also einen Nebenkosten Abschlag an den Vermieter, der dann die Nebenkosten einer Immobilie an die verschiedenen Dienstleister weiterleitet. Hierbei ist zu beachten dass einige Nebenkosten nicht an den Mieter weitergegeben werden dürfen. D. h. für den Vermieter fallen auch tatsächliche Kosten an bei der Vermietung von Immobilien. Die Nebenkosten einer Immobilie hängen dabei von verschiedenen Faktoren ab.

Nebenkosten einer Immobilie die sich umlegen lassen

Als grobe Faustformel kann man sagen, dass alle wiederkehrenden Kosten auf dem Mieter umgelegt werden können.

öffentliche Lasten: bei den Nebenkosten einer Immobilie muss die Grundsteuer an die Gemeinde bzw. Stadt abgeführt werden. Dieses kann jährlich aber auch vierteljährlich bezahlt werden der Grund Steuerbescheid gibt die exakte Höhe der Grundsteuer vor und wird von der Stadt bzw. Gemeinde an den Vermieter geschickt. Hierbei ist die Grundsteuer die einzige Steuer die bei den Nebenkosten einer Immobilie vollständig auf die Mieter umgelegt werden darf. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist der entsprechende Anteil zu bezahlen.
Warmwasser: regelmäßige Kosten der Wasserversorgung lassen sich als Nebenkosten einer Immobilie auf den Mieter umlegen. Das beinhaltet auch Grundgebühren oder vorgeschriebene regelmäßige Wasseruntersuchung. Auch die Eichung der Wasserzähler fällt in diese Regelung. Das Abwasser ist ebenso umlagefähig. Sprich die Grundstücksentwässerung oder der Abfluss von Schmutzwasser oder auch das Regenwasser.
Heizkosten und Heizungsanlage: die Wartung und Instandhaltung oder auch sicherheitstechnische Prüfung, die regelmäßige Schornsteinfegerüberprüfung können bei den Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt werden. Abhängig von der Objektart aber auch abhängig von der Heizungsart – Zentralheizung oder Therme direkt in der Wohnung/Haus – werden die Heizkosten selbst vom Mieter direkt bezahlt oder über einen Nebenkostenabschlag in den Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt.
Schornsteinfeger: Immobilien Eigentümer sind dazu gesetzlich verpflichtet die Heizungsanlage bzw. die Abführung von Verbrennungsgasen durch den Schornsteinfeger regelmäßig überprüfen zu lassen. Dieses gilt sowohl für die Heizungsanlage selbst, als auch für Feuerstellen innerhalb der Immobilie. Hierbei sind die Wartungskosten bei den Nebenkosten einer Immobilie umlegbar.
der Aufzug: Personen und Lastenaufzüge haben bestimmte Wartung und Prüffristen. Hierbei fallen also regelmäßig Kosten an, die der Eigentümer einer Immobilie bezahlen muss. Diese Nebenkosten einer Immobilie sind ebenso auf dem Mieter umlegbar.
Straßenreinigung Müllabfuhr: die Kosten der Müllabfuhr bei den Nebenkosten einer Immobilie können ebenso auf die Mieter umgelegt werden. Dabei entscheidet der Vermieter welche Mülltonnenarten bereitgestellt werden ebenso in diese Kategorie fällt auch die Straßenreinigung oder der Winterdienst (bei vertraglicher Vereinbarung). Bei Wohnungseigentum sind diese Nebenkosten einer Immobilie entsprechend anteilig auf den Mieter umzulegen.
Gebäudereinigung: bei den Nebenkosten einer Immobilie lassen sich wie die Straßenreinigung auch die Gebäudereinigungskosten, sprich die Reinigung des Hausflurs oder des Kellers, auf dem Mieter umlegen. Hier kommt es wieder auf den Immobilientyp an, ob der Mieter selbst vertraglich dazu verpflichtet ist oder ob eine Firma mit der Reinigung beauftragt wird. Gerade bei Mehrfamilienhäusern werden diese Arbeiten zumeist an professionelle, externe Firmen vergeben, umso zum einen gepflegten Standard im Haus zu erreichen aber auch Streitigkeiten unter den Nachbarn zu vermeiden.
Gartenpflege: bei Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern übernehmen meist die Mieter die Gartenpflege. Weist das Objekt einen Garten oder Vorgarten auf ist die professionelle Pflege durch einen Gärtner allerdings umlagefähig. So können diese Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt werden. Dabei gehören zur Gartenpflege unter anderen aber auch die Pflege von Spielplätzen, Zugängen, wegen oder Zufahrten nicht-öffentlicher Grundstücke aber auch eine wiederkehrende Neubepflanzung.
Beleuchtung: der allgemeine Strom bzw. die allgemeine Beleuchtung einer Wohngemeinschaft kann bei den Nebenkosten einer Immobilie auf den Mieter umgelegt werden. Hierunter fällt sowohl die Beleuchtung in Eingangsbereichen als auch in Hausfluren oder Kellerabgängen. Aber auch die gemeinschaftlich genutzte Waschküche oder die Beleuchtungen Gartenbereichen wird in der Regel über einen separaten Stromzähler abgerechnet.
Wohngebäude und Gebäude Haftpflichtversicherung: bei den Nebenkosten einer Immobilie sind auch die verschiedenen Versicherungen enthalten. Dabei berücksichtigt die Wohngebäudeversicherung in der Regel drei Arten von Schäden: Feuer, Überschwemmung durch Rohrbruch/Leitungswasser, Unwetterschäden, sprich Sturm, Hagel oder Blitzeinschlag. So verursachte Schäden können sehr schnell sehr viel Geld kosten. Von daher ist eine Wohngebäudeversicherung einen muss. Hinzu kommt dass die Bank bei einer Finanzierung auf eine Versicherung besteht. Auch sollte durch den Vermieter eine Gebäudehaftpflicht Versicherung abgeschlossen werden. Dann kommt jemand drittes zu Schaden, muss sonst der Vermieter selbst in die Tasche greifen. Die Gebäudehaftpflicht ist auf den Mieter umlegbar bei den Nebenkosten einer Immobilie. In der Regel schließt die Hausverwaltung diese Versicherung ab. Nur wenn dem Vermieter das gesamte Haus gehört muss er sich um den Abschluss der Versicherung kümmern.
Hausmeister: diese Nebenkosten einer Immobilie sind generell auf dem Mieter umlegbar. Dabei ist zu beachten dass Kosten für Material oder Firmen, die durch den Hausmeister extern beauftragt werden nicht umlegbar sind. Solche Kosten lassen sich allerdings als Werbungskosten im Rahmen der Instandhaltung in der Steuererklärung berücksichtigen.
Waschräume: die Räume für Wäsche und Wäschepflege zählen zu den gemeinschaftlich genutzten Räumen werden die Waschräume also gewartet und gepflegt, sind diese Kosten auch in den Nebenkosten einer Immobilie auf dem Mieter umlegbar. Oftmals ist ein Teil dieser Pflegekosten in der allgemeinen Gebäudereinigung beinhaltet.
Antennanlagen: nutzen alle Mieter gemeinsam die Antennenanlage sind die laufenden Kosten hierfür auch umlegbar. Dieses gilt sowohl für den Satelliten Anlagenanschluss als auch für den Kabelanschluss.
wiederkehrende Prüfungen Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit: bei den Nebenkosten einer Immobilie sind die Prüfungen der Rauchwarnmelder, die Prüfung von Blitzableitern oder von Feuerlöschern aber auch die Dachrinnenreinigung umlegbar. Oft werden aber auch solche Nebenkosten vertraglich an den Mieter abgegeben.

Nebenkosten einer Immobilie die nicht umgelegt werden können

Instandhaltung und Reparaturen, Hausverwalterkosten, Mietausfallwagnis aber auch Rücklagen können nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Mietausfallwagnis: für Vermieter ist die Immobilie eine Kapitalanlage. Daher ist immer ein Risiko vorhanden bei einem Mieterwechsel gegebenenfalls einen Zeitraum zu haben, in der die Immobilie nicht vermietet ist. Sprich Leerstand. Bei den Nebenkosten einer Immobilie darf dieses Mietausfallwagnis nicht berücksichtigt werden. Es ist reines Risiko des Kapitalanlegers. Auch dieses wird zum Beispiel bei einer Immobilie Bewertung oder der Kalkulation des Beleihungswert einer Immobilie von der Bank berücksichtigt.
Instandhaltung: einmalige Instandhaltungsmaßnahmen sind bei den Nebenkosten einer Immobilie nicht umlagefähig. Wiederkehrende Maßnahmen dürfen dagegen angerechnet werden. Muss zum Beispiel ein Teil der Heizungsanlage erneuert werden für den Betrieb, ist das Ersatzteil durch den Vermieter zu bezahlen. Diese Kosten sind im Mietzins berücksichtigt und müssen durch entsprechende Rücklagen durch den Vermieter abgesichert werden.
Hausverwaltung: die Kosten für die Hausverwaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden. In der Regel liegen momentan die Kosten bei ca. 20-35 € pro Einheit pro Monat. Dabei übernimmt die Hausverwaltung das Management für das Gebäude.
Rücklagen: der Aufbau einer Rücklage ist in einer Eigentümergemeinschaft unerlässlich. Sie ist ein Puffer für alle Fälle. Die Rücklage selbst ist an das Wohneigentum gebunden und kann nicht auf dem Mieter umgelegt werden. Hierfür ist es wichtig in einer Eigentümergemeinschaft einer erfahrenen Hausverwaltung zu vertrauen. Denn wir reden über zukünftige Kosten, wollen aber er auch nicht brachliegende Geld haben. Zudem kann der Rücklagenaufbau auch nicht von der Steuer abgesetzt werden. Erst wenn die Rücklagen aufgewendet werden, lassen diese sich steuerlich geltend machen.
Sonstiges: Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder auch Kontoführungsgebühren lassen sich in den Nebenkosten einer Immobilie nicht auf den Mieter umlegen.

www.von-stosch.de

Allgemein

25. Mai 2019

Mit warmer Hand schenken –Zuwendungen so lange man lebt TEIL 1

Mit warmer Hand schenken – ein paar Grundbegriffe

Wir werden älter – sollte man solange man lebt die Erbfolge definieren oder erst mit dem Tod die gesetzlichen Erbregelung seinen Gang gehen lassen. Wen Sie auch immer beerben wollen – es ist ratsam mit warmer Hand zu schenken bzw. rechtzeitig ein entsprechendes Testament aufzusetzen. Als Immobilienmakler kommen wir auch zwangsläufig immer wieder mit Erbauseinandersetzungen in Berührungen. Die Teilung könnte oftmals so viel leicht sein, wenn die Verhältnisse vorab geklärt worden wären.

Wollen Sie also als Eigentümer eines Hauses oder einer bestimmten Sache einem Kind oder Ihrem Ehegatten ein bestimmtes Gut zukommen lassen, bietet sich oftmals die vorweggenommene Erbfolge an. Die Erbfolge wird also zu Lebzeiten sozusagen für den betreffenden Gegenstand vorgezogen.

So können Sie durch die vorweggenommene Erbfolge mit warmer Hand schenken. So wird dabei für bestimmte Vermögensgegenstände wie beispielsweise eine Immobilie oder einem Betrieb zu Lebzeiten entsprechend Ihrer Wünsche gesteuert. Gerade bei Immobilien oder Unternehmen reden wir über erhebliche Werte, so dass notarielle Hilfe und der Steuerberater mit im Boot sitzen sollten. Aber auch ein erfahrener Immobilienbewerter sollten Sie, sobald es um Grundbesitz geht begleiten.

Warum mit warmer Hand schenken? Gründe

Gründe können so vielschichtig wie Gegenstände sein. Oftmals werden solche Zuwendungen von Eltern getroffen, um Ihre Kinder mit einer Schenkung finanziell zu unterstützen. Sei es für den Berufsstart oder für das erste eigene Haus. Ob von dem Geld ein Haus oder ein Bauplatz oder eine eigene Firma gekauft wird, ist dabei sekundär. Auch soll häufig gerade bei familieneigenen Firmen die Nachfolgeregelung für Sie selbst aber auch für Banken geregelt werden. Oftmals sind auch Gründe der steuerlichen Optimierung ausschlaggebend.

Mit warmer Hand schenken – Augen auf beim Eierkauf

Aber Achtung! Geschenkt ist geschenkt! Es muss also klar sein bei einer Übertragung, dass Sie sich nicht nur aus rein steuerlichen oder sozialrechtlichen Überlegungen leiten lassen sollten. So sind Sie, wenn Sie ihre Immobilie mit warmer Hand schenken – also übertragen – auch nicht mehr Herr in Ihrem Haus. Sicher kann man gewisse Rechte einschränken und sich Freiheiten lassen, trotz dessen müssen Sie sich etwaige Konsequenzen bewusst sein.

Ein Notar, ein Steuerberater aber auch ein Immobilienmakler sollten Sie beraten, wenn es um solche Entscheidungen geht. www.von-stosch.de Ihr unabhängiger Immobilienmakler im Kreis Pinneberg und Hamburg.

Allgemein

6. September 2015

Kreis Pinneberg Immobilienmakler

Das Maklergeschäft mit der Muttermilch eingesogen

Florian von Stosch im Gespräch mit dem Hamburger Abendblatt über seinen Beruf. Das Immobilienmakler nicht immer den besten Ruf haben, weiß der Pinneberger Vertreter dieses Berufstandes, Florian von Stosch. Da er mit Herz und Sachverstand für seine Kunden tätig ist, trifft das auf ihn allerdings nicht zu.

Hamburger Abendblatt: Herr Stosch, wieso sind Sie im Kreis Pinneberg Immobilienmakler geworden?

Florian von Stosch: Ich habe die Liebe für diesen Beruf quasi schon mit der Muttermilch eingesogen. Meine Mutter war im Kreis Pinneberg Immobilienmakler und mein Vater Generalunternehmer im Baugewerbe. Bereits von Kindesbeinen an habe ich meine Mutter auf Besichtigungen begleitet und später selber durchgeführt. Ich bin quasi der einzige 40-jährige Makler mit 40 Jahren Berufserfahrung.

Hamburger Abendblatt: Das allein hat Ihnen nicht gereicht, um Ihre Kunden qualifiziert zu beraten?

Florian von Stosch: Das stimmt. Ich bin Maurer- und Betonbaumeister, Diplomingenieur der Architektur und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Somit kann ich nicht nur einen marktgerechten Preis einer Immobilie im Kreis Pinneberg und Hamburg für Verkäufer ermitteln, sondern Käufer auch darüber informieren, welche eventuellen Renovierungskosten noch auf sie zukommen. Damit biete ich meinen Kunden einen deutlichen Mehrwert gegenüber anderen Immobilienmaklern.

Hamburger Abendblatt: Schlägt sich das in der Kundenzufriedenheit nieder?

Florian von Stosch: Ich glaube schon. Ein Beispiel dafür ist meine Bewertung als Immobilienmakler auf der Internetplattform Immobilienscout24. Dort haben mich meine Kunden mit 4,9 von fünf möglichen Punkten bewertet, bei einer 100%igen Weiterempfehlung. Damit bin ich führend im Kreis Pinneberg. Kreis Pinneberg Immobilienmakler? Von Stosch Immobilien.

Hamburger Abendblatt: Wie sieht Ihre Arbeit als Immobilienmakler aus?

Florian von Stosch: Wenn ich einen Auftrag für einen Verkauf oder eine Vermietung bekomme, erfrage ich zuerst die Vorstellungen des Eigentümers. Dann bewerte ich die Immobilie. Eine realistische Bewertung ist übrigens die Grundlage für einen zufriedenen Verkäufer und einen zufrieden Käufer. Meine Mutter sagte immer: Ein gutes Geschäft ist es, wenn beide Seiten, lächeln. Also Verkäufer und Käufer, aber auch Vermieter und Mieter.

Hamburger Abendblatt: Und was machen sie dann als Kreis Pinneberg Immobilienmakler ?

Florian von Stosch: Sind wir uns einig über den Preis, lasse ich Fotos vom Objekt von einem Fotografen erstellen.. Auch 360-Grad-Ansichten finde ich sehr wichtig, damit sich Suchende schon vor einer Besichtigung einen guten Eindruck über die Immobilie verschaffen können. Anschließend erstelle ich ein Exposé mit den Bilder, dem Link zum Rundgang und allen wichtigen Daten und den Grundrissen. Damit werbe ich im Internet und in Tageszeitungen.

Hamburger Abendblatt: Was haben Ihre Kunden davon, Sie zu beauftragen?

Florian von Stosch: Ich kümmere mich um alles von der Werbung, über die Besichtigungstermine bis zum Verkauf, also von A wie Analyse bis Z wie Zufriedenheit.

Bildunterschrift: Florian von Stosch ist nicht nur mit Herz und Seele Immobilienmakler, sondern auch mit umfangreicher Qualifikation

Kreis Pinneberg Immobilienmakler? Von Stosch Immobilien – Zeit für Leben

www.von-stosch.de

Allgemein

17. August 2015

Wohnungssuche Kreis Pinneberg – da geht so mancher Makler K.O.

Was haben Sie gesagt? Wie bitte? Bei der Immobilienvermarktung gibt es durchaus ein paar K.O. Kriterien. Bei der Wohnungssuche Kreis Pinneberg auch. SO kann zu starker Lärm zum K.O. für die Vermarktung werden.

Wohnungssuche Kreis Pinneberg – Lärm

Viele Lärmquellen begleiten uns im Alltag. Verkehr, Kinder, Bauarbeiten, Gewerbe, u.v.m. Stress ist die Folge, die uns als Bewohner einer Wohnung bei zu hohem Lärmaufkommen begleitet. Daher ist die logische Konsequenz, dass Lärm oftmals ein no-GO beim Wohnungskauf oder bei der Wohnungssuche allgemein ist. So kann gerade bei der Immobilienvermarktung Lärm ein K.O. Kriterium sein, bzw. ein Kriterium, dass der Eigentümer teuer bezahlt – ob Miete oder Verkauf einer Immobilie.

Wohnungssuche Kreis Pinneberg – Umfragewerte Lärm

Laut einer Umfrage waren sich so ca. 80% der Immobilienmakler für die Wohnungssuche einig, dass zu starker Lärm im wahrsten Sinne des Wortes nicht zu überhören ist. Wir wollen alle zentral wohnen, aber ruhig. In Hamburg sicher zum Teil die „eierlegende Wollmilchsau“ oder nicht mehr zu bezahlen für „normale“ Wohnungssuchende. So ist innerstädtisch die Akzeptanz von Lärm höher, als zum Beispiel im Dorf. Baukonstruktiv kann man eine Menge gegen Lärm auch als Vermieter bzw. als Bewohner machen. So sind oft energetische Sanierungen gepaart mit Sanierung von Schallquellen innerstädtisch sehr sinnvoll. So sollten Sie für die Wohnungssuche Kreis Pinneberg auch wieder das Kriterium Lage, Lage, Lage lange für sich als Grundlage entscheiden.

Wohnungssuche Kreis Pinneberg – Knock-out 2

Auch bei einem hohen Migrantenanteil ist oft die Vermarktung aus Sicht vieler Makler bedenklich. So haben ca. ¾ aller befragten Makler für die Wohnungssuche bzw. die Immobilienvermarktung als sehr schwierig erachtet. Gerade wenn viele Personen einer Herkunft in einem bestimmten Gebiet niedergelassen sind. Sicher gibt es hier auch städtebauliche Ansätze, die weiter verfolgt werden sollten. Eine Immobilie oder ein Zuhause gerade für die Wohnungssuchenden soll dauerhaft sein.

Wohnungssuche Kreis Pinneberg – Gerüche

Geruchsbelästigung als „No-Go“. Eine Lederfabrik oder Wohnungen die man einfach nicht „riechen mag“ sind für den Wohnungssuchenden sehr störend. So kann es für die Immobilienvermarktung sehr störend sein, wenn unangenehme Gerüche den Besichtigen belästigen.

Aber auch die Optik einer Wohnung oder eines Hauses spricht uns an oder eben nicht. Wie uns verschiedene Personen ansprechen oder auch nicht, die wir kennenlernen. Wir nehmen dementsprechend auch unser Wohnen unser Zuhause mit allen Sinnen wahr. Wohnqualität entscheidet beim Immobilienkauf aber auch bei der Anmietung einer Wohnung über ja oder nein. Lassen Sie Ihre Immobilie professionell vermarkten. Mit wenigen Handgriffen ist oft viel erreicht. Denn Ihre Kauf- bzw. Mietinteressenten haben einen siebten Sinn für Zuhause. www.von-Stosch.de Zeit für Leben.

Miete und Vermietung

1. August 2015

Wir wollen unsere Immobilie in Pinneberg vermieten – Vermietung mit Immobilienmakler Teil 2

Ob Vermietung oder Verkauf – von Stosch Immobilien ist Ihr verlässlicher Immobilienmakler im Kreis Pinneberg und Hamburg.

Der Energieausweis

Bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung muss ein Energieausweis vorliegen. Die wichtigsten Informationen müssen bereits in jeder Immobilienanzeige aufgelistet sein. Fehlt der Energieausweis kann es zu empfindlichen Abmahnungen kommen. Ein Immobilienmakler hat sein Netzwerk, so dass er unkompliziert, dafür Sorge tragen kann, dass alle Pflichten für den Eigentümer – wie auch die der Energiesparverordnung – erfüllt sind. S ist wir wollen unsere Immobilie in Pinneberg vermieten ein sicheres Thema. Neben dem Thema Energieausweis – was bei Fehlen eine Ordnungswidrigkeit darstellt – gibt es auch durchaus andere gesetzliche Bestimmungen die bei jedem Immobilienverkauf bzw. bei jeder Immobilienvermietung beachten werden müssen. Von Stosch Immobilien ist Ihr Immobilienmakler im Kreis Pinneberg ob Hausverkauf oder Wohnungsvermietung. Wir helfen Ihnen schnell und kostengünstig den passenden Energieausweis zu generieren.

Wir wollen unsere Immobilie in Pinneberg vermieten – die Besichtigungen

Die Besichtigungen gibt es dann, wenn Ihre Mietinteressenten Zeit haben. Das kann früh morgens sein, oder am Wochenende oder auch spät abends. Wir als Immobilienmakler kümmern uns um die Organisation mit Vormieter und Mieter, auch außerhalb der „üblichen“ Geschäftszeiten“. Denn genau dann haben Ihre Interessenten auch frei und Zeit die Wohnung oder das Haus für Wir wollen unsere Immobilie in Pinneberg vermieten zu besichtigen. Das gilt selbstverständliche auch für den Verkauf einer Immobilie. Hier ist aber auch die Erfahrung des Maklers vom hohen Stellenwert. Er kann die Interessenten bereits vorab sortieren. Wer kommt für das Haus in Frage, wer besser nicht. Erfahrung ist eines der wichtigsten Kriterien bei der Auswahl eines geeigneten Mieters.

Wir wollen unsere Immobilie in Pinneberg vermieten – die Bonität des Mietbewerbers

Mietausfälle oder sogar Mietnomaden sind der blanke Horror für jeden Vermieter. Ein erfahrender Immobilienmakler wird genau dieses Risiko für Sie auf ein Minimum reduzieren. Erfahrung aber auch die eingehende Bonitätsprüfung sind sichern so Ihre Rendite als Vermieter bei Wir wollen unsere Immobilie in Pinneberg vermieten. Das gilt auch bei Verkauf einer Immobilie. Was wenn Ihr Kaufinteressent abspringt, weil die Finanzierung nicht klappt? Wir helfen Ihrem Käufer die richtige Finanzierung zu bekommen. Wir sichern Sie als Verkäufer bzw. Vermieter ab.

Wir vermieten oder verkaufen Ihre Immobilie sicher und zuverlässig. Im Kreis Pinneberg und Hamburg – ob Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus oder Wohnung – von Stosch Immobilien – Zeit für Leben. www.von-stosch.de

Miete und Vermietung

31. Juli 2015

Vermietung mit einem Immobilienmakler – ein paar Gründe Teil 1

Warum sollten Immobilieneigentümer ihre Wohnung oder ihr Haus durch einen Immobilienmakler vermieten bzw. verkaufen lassen? Ganz einfach! Vermieten bzw. verkaufen Sie professionell. Durch das Bestellerprinzip bei Vermietung, das seit dem 1.Juni 2015 greift, muss der Vermieter den Auftrag zur Vermietung geben aber auch den Makler bezahlen. So stellen sich viele Vermieter die Frage, ob Sie nicht doch selbst lieber die Wohnung bzw. das Haus vermieten sollten. Ein erfahrener und professioneller Immobilienmakler hat aber viele Vorteile – für Vermieter und Mieter. Diese wollen wir Ihnen hier einmal sicher nicht ganz uneigennützig aufzeigen. Damit es mit dem Makler klappt ist die Wahl des Maklers natürlich das grundlegende Kriterium. Denn nur ein wirklicher Profi bietet Ihnen als Immobilieneigentümer Vorteile.

Vermietung mit einem Immobilienmakler – die Marktmiete

Eine Wohnung soll eine Rendite abwerfen. Auch soll der Mieter nicht übervorteilt werden – denn ein Vermieter ist an einer langfristigen Vermietung interessiert. Also stellt sich für die Marktmiete zuerst die Frage nach der richtigen Miethöhe. Was ist zu viel? Was ist zu wenig? Ist denn eine Staffelmiete zulässig? Es soll also bei der Vermietung mit einem Immobilienmakler ein idealer Wert zwischen Rendite und Mieterzufriedenheit getroffen werden. Zudem weiß der Profi um die Feinheiten der Mietpreisbremse und gesetzlichen Regelungen.

Vermietung mit einem Immobilienmakler – die Präsentation Ihrer Immobilie

Sie wollen die besten Mieter. Die Präsentation Ihrer Immobilie (nicht nur bei Vermietung auch beim Verkauf) muss stimmen. Hochwertige Exposégestaltung und Inserate helfen dabei die richtigen Mietinteressenten anzusprechen. Auch wird hier bei Vermietung mit einem Immobilienmakler die Spreu vom Weizen bereits sortiert. Als Vermieter wollen Sie ihr Eigentum schützen. Erstklassige Fotos, 360 Grad Rundgänge oder aufgearbeitete Grundrisse sowie vollständige Unterlagen erarbeitet der Immobilienprofi. Ob Hausverkauf oder Vermietung. Er muss die Kunden erreichen. Fordern Sie vor Beauftragung vom Makler verschiedene Exposés an, damit Sie sich einen Überblick über seinen „Stil“ machen können.

Vermietung mit einem Immobilienmakler – professionell werben

Ein Immobilienmakler, der sein Handwerk versteht wird Ihnen die kompletten Inserate abnehmen. Durch sein Netzwerk und die Erfahrung weiß er, in seinem Gebiet Bescheid, welche Plattform oder welche Werbeform am meisten bringt. Auch hat er oft bereits mehrere potenzielle Mieter bzw. Käufer in seiner Kundenkartei.

von Stosch Immobilien ist Ihr Makler im Kreis Pinneberg und Hamburg für Vermietung mit einem Immobilienmakler. Als Profi im Bereich Verkauf und Vermietung von Wohnimmobilien wissen wir um Vor- und Nachteile von lagen oder Grundrissen. Wir wissen um Miethöhe oder Energieausweis und anderen gesetzlichen Bestimmungen, so dass wir für Sie als Vermieter das Optimum herausholen können. www.von-stosch.de

Allgemein

15. Juli 2015

Nebenkosten – oder die zweite Miete

Was sind denn eigentlich Nebenkosten? Diese werden oft nicht zu Unrecht als zweite Miete bezeichnet. Aber auch beim Haus- bzw. Wohnungskauf sind diese zu beachten. Denn hier tragen Sie als Käufer die sowohl umlegbaren als auch die nicht umlegbaren Kosten pro Monat bzw. pro Jahr.

Aber zurück zum Thema Miete. Gerade in der heutigen Zeit mit stetig steigenden Energiekosten sind die Nebenkosten ein nicht vermeidbares Thema, dass immer wieder zu Streitigkeiten mit dem Vermieter führt. Aber diese Kosten reduziert man nicht nur auf die Heizkosten. Auch Wohngebäudeversicherung, Müll oder Kabelgebühren gehören dazu. Fakt ist, dass das Thema Nebenkosten immer ein Streitthema zwischen Mieter und Vermieter bleibt.

Nebenkosten – der Überblick

Aus diesem Grund wollen wir Ihnen als Mieter aber auch als Vermieter hier einen groben Überblick über das Thema geben. Was sind Nebenkosten überhaupt und wie werden Sie abgerechnet.

Was zählt denn eigentlich alles zu den Nebenkosten?

Alle Kosten, die neben der Kaltmiete i.d.R. monatlich zu zahlen sind werden als Nebenkosten verstanden. Einmal im Jahr wird die sogenannte Nebenkostenabrechnung erstellt. Als Mieter bezahlen Sie dafür monatlich einen Abschlag. Mit der Nebenkostenabrechnung wird dann für das vorangegangen Kalenderjahr des gezahlten Betrags mit dem wirklichen Verbrauch abgeglichen aus dem dann eine Nachzahlung bzw. eine Rückzahlung entsteht. Im Mietrecht wird hierbei in warme und kalte Nebenkosten unterschieden.

Die warmen Nebenkosten sind vor allem die Heizkosten. Diese machen gerade bei älteren Gebäuden oft den Löwenanteil der zu zahlenden Kosten aus. Durch neuere Techniken wie Solar aber auf effizientere Heizsysteme und besserer Dämmung sind hier erhebliche Einsparungen möglich. Zu den kalten Nebenkosten zählen dagegen Müll-, Wasser- und Abwasser- aber auch Fahrstuhlkosten.

Nebenkosten – die wichtigsten Kosten

Heizkosten: Geregelt hat der Gesetzgeber die Heizkosten als Nebenkosten in der sogenannten Heizkostenverordnung. Dabei muss der Vermieter mindestens 50% aber höchstens 70% der Kosten für Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abrechnen. Hieraus resultiert logischerweise, dass somit jede Wohnung mit einem Erfassungssystem zur Ablesung ausgestattet sein muss, dass dann einmal jährlich abgelesen wird. Der Rest wird dann auch bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung nach einem festen Schlüssel verteilt. Meist Wohnfläche oder Personenzahl. Als Nebenosten nehmen gerade die Heizkosten oft einen erheblichen Teil ein.

Wasser- und Abwasser als Nebenkosten: Hier wird die Summe aus dem Wassergeld aber auch die Kosten für die Wasseruhren oder die Gebühren für die Nutzung der Abwasserleitungen gebildet.

Müllabfuhr und Straßenreinigung als Nebenkosten: Dem Vermieter wird durch einen Abgabenbescheid die Kosten für Müll und Reinigung zugestellt, die er auf den Mieter umlegt.

Versicherung als Nebenkosten: Feuer-, Sturm- oder Wasserschäden werden über eine Versicherung abgesichert. Auch können Glasversicherung oder Haftpflichtversicherung für den Öltank oder den Aufzug oder das Gebäude abgeschlossen werden.

Weitere Nebenkosten wie Fahrstuhl oder Gartenpflege können dann auch noch nach einem Verteilungsschlüssel – meist Wohnfläche oder Personenzahl – auf die Mieter umgelegt werden. Generell gilt, dass alle „immer wiederkehrenden“ Kosten umgelegt werden können. Dazu zählen unter anderem dann auch Grundsteuer, Hausreinigung, Schornsteinfeger oder Gemeinschaftswachmaschine und Trockner.

Nebenkosten – was sind denn keine Nebenkosten?

Verwalterkosten für den Vermieter wie Bankgebühren oder Porto können nicht durch den Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Aber auch Reparaturkosten sind keine Nebenkosten. Energetische Modernisierungen können zum Teil geltend gemacht werden, fallen aber auch nicht in die Kategorie Nebenkosten.

von Stosch Immobilien Ihr Immobilienmakler im Kreis Pinneberg und Hamburg. www.von-stosch.de

Zeit für Leben

Allgemein

23. Februar 2015

Traumimmobilie – Hilfe bei der Suche nach der Traumimmobilie

Traumimmobilie

Florian von Stosch aus Pinneberg berät kompetent, ehrlich und offen

Pinneberg – Der Kreis Pinneberg ist nicht nur bei den hier lebenden Menschen beliebt, sondern auch bei den Hamburgern. Der Immobilienmakler Florian von Stosch, der zugleich auch Diplom-Ingenieur der Architektur und zertifizierter Immobilienbewerter ist, hilft seinen Kunden dabei, genau die richtige Immobilie zu finden. „Ein Haus oder eine Wohnung ist mehr als ein Kasten mit vier Wänden drum herum“, so der gebürtige Hamburger, der sich in der Region bestens auskennt. Für ihn geht es nicht darum, möglichst schnell irgendein Objekt zu vermitteln, sondern für seine Kunden einen Ort zu finden, an denen sie Raum zum Leben haben und sich wohlfühlen. Die Traumimmobilie.

Er weiß, dass vor dem Kauf einer Immobilie meist eine lange Suche bevorsteht. „Das perfekte Traumhaus oder Traumimmobilie gibt es relativ selten“, sagt von Stosch, der mit seinem Unternehmen „von Stosch Immobilien“ eine qualifizierte Kaufberatung anbietet. Eine Wohnung und ein Haus kauft man schließlich mal nicht eben so. Doch selbst wenn das Traumhaus nicht verfügbar ist, gebe es immer Objekte „aus denen man etwas machen kann.“ Als erfahrener Makler, als Bausachverständiger und Betriebswirt berät er seine Kunden bei allen Fragen zur Finanzierung und bei der Wertermittlung eines Objekts unabhängig und kompetent. Und das Ganze nach seinem persönlichen Credo der Ehrlichkeit und Offenheit, ohne „Rumgeschnacke“. Da käme es auch durchaus schon einmal vor, dass er Käufern oder Mietern von einem Objekt abrät, weil die Immobilie nicht zu den persönlichen Wünschen passt. Die Traumimmobilie finden.

Traumimmobilie gemeinsam suchen

Gemeinsam mit dem Interessenten und dem Verkäufer prüft der Experte die Bausubstanz eines Hauses oder einer Eigentumswohnung vor dem Kauf in der sogenannten Kaufberatung. „von Stosch Immobilien“ liefert den Kunden neutrale Einschätzungen zum Kaufpreis und zu den Kosten der Sanierung bzw. der Werterhaltung. „Auch eine Überprüfung der baurechtlichen Aspekte bieten wir an“, so der Geschäftsführer. Mit Fachwissen und Erfahrung unterstützt von Stosch Immobilien die Kunden bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer und bei der Vertragsabwicklung.

Selbstverständlich hat das Unternehmen auch selber Miet- und Kaufobjekte im Portfolio. Da diese im Vorwege mit der gleichen Sorgfalt und dem gleichen realistischen Augenmaß bewertet werden, scheut von Stosch nicht davor, wenn Interessenten einen externen Berater heranzuziehen: „Der wird bestätigen, dass unsere Angaben stimmen“, sagt er überzeugt. So können die Käufer oder Mieter sicher sein, dass sie bei „von Stosch Immobilien“ immer ein Maximum an Beratung und Verlässlichkeit erhalten. Gerade diese außerordentliche Fachkompetenz ist auch für Verkäufer ein Garant für den sicheren, marktgerechten Verkauf Ihrer Immobilie. Denn bei einem guten Geschäft lächeln beide Seiten. ad

www.von-stosch.de

Artikel vom 22.2.2015 im Tip Pinneberger Tageblatt