Kategorie: Kauf und Verkauf

12. Mai 2023

Besichtigung planen

Besichtigung planen und managen

Die Käuferauswahl und die Besichtigung planen, gehört beim Immobilienprivatverkauf am Ende des Tages dazu. Es sind verschiedenste Schritte zu planen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst verkaufen wollen. Grund genug, dass wir eine kleine Miniserie um den Privatverkauf schreiben und Dinge, die einfach dazu gehören oder anders gesagt, um die Sie dann nicht rumkommen.

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E-Mail für Dich

Unzählige Fotos haben Sie geschossen und den Inserats-Text x-Mal geändert. Das Haus haben Sie auf allen möglichen Kanälen online inseriert. Die Anzeige im Tageblatt kostete zwar viel, darf aber ja nicht fehlen. Wenn Sie das Objekt inseriert haben und damit den privaten Immobilienverkauf gestartet haben, werden sich viele Interessenten bei Ihnen melden, wenn Preis, Aufmachung, Exposé, Fotos, usw. stimmen. Je nach lokalen Immobilienmarkt kann das ein Postfach schon mal zu platzen bringen. Aber jetzt müssen Besichtigungen vereinbart werden. Aber wie geht man hier am besten vor? Die Besichtigung planen ist wichtige Grundlage. Sie wollen ja auch nicht immer alle Interessenten kleckerweise haben – keine Angst, die kommen schon vor alleine.

Die Nachfrage ist groß

Und wer soll nun alles kommen? Es ist ja schon nicht ganz leicht, sein Eigenheim aufzugeben. Sie wollen aber ja auch keine Massenbesichtigung. Aber wen einladen und wen nicht einladen? Einzelbesichtigung oder doch Massenbesichtigung – schließlich haben sie gute 80 Anfragen. Und es kommen immer noch welche rein. Haben Sie doch zu billig inseriert? Wie also Besichtigung planen und die richtigen Interessenten einladen? Sie wollen ja den bestmöglichen Verkaufspreis.

Besichtigung planen – die Auswahl

Stellen Sie die richtigen Fragen, und zwar vor der Besichtigung. Meist reicht ein kurzes Telefonat vor der Besichtigung, um festzustellen, wer es wirklich ernst meint, z.B. ob schon eine Finanzierung steht oder die Voranfrage bei der Bank positiv war? Auch Ihre persönlichen Belange sollten passen, denn es soll ja nicht jeder IHR Haus bekommen. Ernsthafte Interessenten werden nicht zögern, Ihnen ehrliche Aussagen zu geben. Auch professionell erstellte 360 Grad Rundgänge helfen den Interessenten Ernsthaftigkeit zu erkennen. Wenn Sie an einem Punkt feststellen, es wird zu viel bzw. das Sieben der Interessenten fällt Ihnen schwer, wäre die Empfehlung sich doch professionelle Hilfe zu holen. Aber gut, Sie haben sich für ein paar Interessenten entschieden – auch mit der Unsicherheit – Sie wollen ja den besten Preis – ob nicht doch noch zwei, drei Interessenten mehr besser wären?! Nach dieser Vorsortierung muss ein Termin für die Besichtigung festgelegt werden, falls Sie dieses noch nicht getan haben.

Der Rundgang am Tag der Besichtigung

Wo fangen Sie an, wo hören Sie auf? Wie gehen Sie durch das Haus? Welche Besonderheiten gibt es? In welchen Zimmer fangen Sie an? Besichtigung planen heißt auch Rundgang planen. Welche Details wollen Sie hervorheben. Aber nicht alles Pulver am Anfang verschießen und nicht die Interessenten Tod diskutieren. Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt. Das, was ein Immobilienexperte im Schlaf macht, müssen Sie in der Realität gleich können. Sie lachen? „Das kann ja nicht schwer sein?“ Richtig, ist es auch nicht, daher sind wir ja Immobilienmakler geworden, weil dieser Kontakt uns Spaß macht, mit all den verschiedenen Menschen. Aber es gibt Menschen, für die ist das genau schwer.

Besichtigung planen und Räume vorbereiten

Ja, Putzen steht auch auf der Planung zur Besichtigung. Ihre Immobilie sollte sauber sein am Tag der Besichtigung. Alles aufgeräumt. Sie wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung für den Verkauf von der besten Seite zeigen. Auch hier ist Fingerspitzengefühl gefragt. Persönliche Gegenstände entfernen, Wertgegenstände wegschließen, und den Osterhasen vom letzten Jahr doch in die ewigen Jagdgründe schicken. Zu viel Deko ist auch kontraproduktiv. Auch ein wenig „pimpen“ wie einzelne Wände streichen ist je nach Fall empfehlenswert. Aber Achtung, es soll keine „Arglist“ werden. Wenn Schimmel oder dergleichen vorhanden ist, sollten Sie es nicht einfach weg renovieren. Der Hund riecht nach nassem Wetter? Backen Sie einen Kuchen oder machen Sie einen frischen Kaffee: angenehme Gerüche helfen bei der Wohlfühlatmosphäre. Aber Achtung: auch hier keine Arglist begehen. „Ich habe einen „lieben“ Kollegen, der bei einem feuchten Keller immer eine Kiste Äpfel hinstellt, um den Geruch zu überdecken. In meinen Augen würde dieses ein Richter als Arglist deuten“. So Florian von Stosch.

Besichtigung planen und Mängel?

Jedem Kaufinteressenten ist es zum Empfehlen, mit einem Sachverständigen oder Gutachter durch das Haus zu gehen. Diesen Ratschlag beherzigen heute gut 80 % der Kaufinteressenten. Sie sollten also etwaige Mängel offen kommunizieren, ohne dabei Ihr Haus kaputt zu reden. Ist der Mangel denn in Ihren Immobilienwert mit eingepreist? Was kostet die Beseitigung und was ist eigentlich die Ursache? Probleme mit Schimmel oder immer wieder nasser Keller? Sagen Sie es. Diese bekannten Mängel sollten auch mit in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Wertsachen und Besichtigung planen

Vorsicht ist besser als Nachsicht. Sie lassen lauter Fremde in Ihr Haus oder in Ihre Wohnung. Es ist klüger, hier Vorsicht walten zu lassen. Packen Sie also alle Wertsachen sorgsam weg. Sie können nicht zu jeder Zeit jede Handbewegung eines jeden Interessenten im Auge behalten. Gleiches gilt auch für Ihren Schutz vor Corona. Soll jeder Interessent getestet kommen? Maske tragen? Machen Sie sich vorher über dieses Thema Gedanken.

Nehmen Sie sich Zeit

Wenn Sie die Besichtigung planen, müssen Sie wissen, dass der persönliche Kontakt das A und O ist. Nehmen Sie sich Zeit, um alle Fragen zu beantworten, scheinen Sie Ihnen selbst noch so unwichtig. Für Ihr Gegenüber kann die Frage kaufentscheidend sein. Sie kennen Ihre Immobilien, Ihre Interessenten wollen diese erst kennenlernen. Der positive Eindruck zählt, ähnlich einem ersten Date – will man sich wieder sehen? Lassen Sie auch den Interessenten Zeit, sich umzuschauen. Hierbei sollten Sie aber auch in der Nähe sein. Zum einen sind es Fremde in Ihrem Haus, zum anderen um Fragen zu beantworten. Bedenken Sie auch Ihre Käufer brauchen ggf. Bedenkzeit. Wir reden über die größte Investition im Leben eines Käufers. Vielleicht macht es auch Sinn, einen Bedenkzeit-Zeitraum zu vereinbaren.

Besichtigung planen – die Unterlagen

Jeder Käufer benötigt Unterlagen für sich, aber auch für die Bank. Es macht also Sinn, diese vor der Besichtigung fertig zusammengestellt zu haben. So können Sie auch die Fragen Ihren Käufer in aller Tiefe beantworten. Zu den Unterlagen gehören Teilungserklärung, Grundrisse, Lageplan, Grundbuch, Energieausweis, Nebenkostenabrechnung, u.v.m.. Auch en Exposé mit den wichtigsten Merkmalen macht sich gut. Nach der Besichtigung kommen in der Regel noch ein paar Fragen. Seien Sie vorbereitet. Dabei gilt es ernst zu sein, aber nicht zu versteift. Sie verkaufen Ihre Immobilie. Seien Sie auch nicht beleidigt, wenn es hier schon in die Preisverhandlungen geht oder ein Interessent Ihnen vorrechnet, dass Ihr Preis zu hoch ist oder die Mängelbeseitigung ja doch teurer ist als geplant. Willkommen am freien Markt. Sie haben Fragen oder sich doch entschieden, dass Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie Hilfe benötigen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

Altersvorsorge / Kauf und Verkauf

29. April 2023

Immobilien als Investment

Immobilien als Investment – der Kauf einer Anlageimmobilie

Immobilien als Investment – warum eigentlich nicht? Viele Menschen träumen von der eigenen Immobilie, von den eigenen vier Wänden. Aber muss ich die Immobilie immer selbst nutzen? Warum nicht einfach als Investment nutzen und in Anlageimmobilien investieren? Dabei kann ein Haus oder eine Wohnung als Anlageobjekt ein lukratives Investment sein. Man spricht nicht ganz umsonst umgangssprachlich auch vom „Betongold“.

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Immobilien als Investment – Zinskonditionen

Die Zinsen sind deutlich gestiegen. Die Zeiten von optimalen Zinskonditionen für den Immobilienkauf scheinen vorbei zu sein. Ist der Boom des Immobilienmarktes auch vorbei? Immobilien als Investment? Lohnt sich das denn? Es fängt natürlich mit der zu erwartenden Miete im Vergleich zum Kaufpreis an. Eine Kapitalanlage soll ja Geld bringen und nicht Geld kosten. Die Preise bei Immobilien gehen langsam zurück. Selbst beim Neubau ist eine Reduzierung der Verkaufspreise festzustellen. Dagegen haben sich die Zinsen ca. vervierfacht und eine doppelte Leistungsrate ist „abzudrücken“. Nichtsdestotrotz bieten Immobilieninvestments durch konstante Mieteinnahmen eine sehr gute Möglichkeit für die Altersvorsorge und eine lohnende Einnahmequelle, wenn man richtig investiert. Die Zeiten von Fix und Flip scheinen vorbei zu sein, der Trend geht wieder zu Buy & Hold. Der eigene Vermögensaufbau sollte hier eine langfristige Strategie verfolgen.

Immobilien als Investment – die richtige Immobilie

Es ist zu erwarten, dass die Zinsen noch ein wenig steigen, die Materialpreise recht konstant bleiben und die Mieten steigen. Es gilt also bei dem Kauf einer Anlageimmobilie verschiedenste Faktoren zu beachten, denn nicht jede Anlageimmobilie ist vielversprechend, manche sogar eher schädlich. Wie bei jeder Anlage hat auch die Immobilien als Investment immer ein gewisses Risiko.

Lage, Lage, Lage

Die alte Makler-Weisheit kommt nicht von ungefähr. Der wohl entschiedenste Faktor ist Lage – je besser diese ist, desto wertbeständiger ist die Immobilie. Dabei sollte sich die Wohnung oder das Haus natürlich am besten in einer wirtschafts- und zukunftsstarken Region befinden, da Immobilienanlagen langfristige Investitionen sind. Großstädte und Metropolregionen bieten sich daher für die Anlageimmobilien besonders an.

Negative Lagemerkmale bei Immobilien als Investment sind Autobahnen oder Fabriken, die durch Geruch oder Lärm die zukünftigen Mieter belästigen würden. Auch engere Bebauung oder wenige Parkplatzmöglichkeiten sind Faktoren, die zu beachten sind. Die Umwandlung der Großstädte in Fahrrad bzw. Elektroscooter-Städte könnte hier einiges ändern. Amsterdam hat hier im europäischen Raum sicherlich eine Art Vorreiterstellung.

Mieter – das A und O bei der Vermietung

Die Auswahl des Mieters bestimmt über Erfolg oder Misserfolg einer Kapitalanlage. Eine gut funktionierende Mieterstruktur ist für die Anlageimmobilie immens wichtig. So sollten Sie schon bei Kauf auf verschiedenen Indizien achten: Mietrückstände, unregelmäßige Mietzahlungen oder auch juristische Auseinandersetzungen sind Hinweise, die es zu beachten gilt. Selbstverständlich sollten Sie bestehende Mietverträge sorgsam lesen. Auch die Nebenkosten, gerade in Zeiten der Energiekrise, werden immer wichtiger.

Maklerformel Mietmultiplikator

Ein Indiz, ob sich eine Immobilie als Investment lohnt, ist der sog. Mietmultiplikator. Jeder hat schon mal gehört: „das 10-fache, das 20-fache“, usw., die sog. „Maklerformel“. Je nach Objektart, Baujahr und Lage variiert der Multiplikator. Das 20-fache heißt z.B. eine 5-prozentige Rendite. Die Rendite sollte bestenfalls über der monatlichen Belastung liegen. Auch hier gibt es natürlich Ausnahmefälle.

Anlageimmobilie erwerben

Die meisten Käufer kaufen oder verkaufen ein oder maximal zweimal in Ihrem Leben ein Haus oder eine Wohnung oder ein Ferienobjekt. So sollten Sie die Meinung und die Unterstützung eines Experten einholen. Auch die Kaufberatung durch einen Sachverständigen ist ratsam. Von Stosch Immobilien ist Ihr Partner, wenn es um den Kauf oder der Verkauf von Immobilien geht. In der dritten Generation sind wir für unsere Kunden unterwegs. Wir kennen die Preise und können die zukünftigen Marktentwicklungen richtig einschätzen. Wir stehen Ihnen mit unserem Knowhow zur Seite von A wie Analyse bis Z wie Zufriedenheit, www.von-stosch.de

Kauf und Verkauf

18. April 2023

Besichtigungen durchführen und planen

Besichtigungen durchführen und planen – Immobilienvermarktung

In diesem Kapitel wollen wir über „Besichtigungen durchführen und planen“ sprechen. Es gehört, wie die Exposéerstellung oder gute Fotos, mit zur Immobilienvermarktung, egal ob Sie Ihr Haus verkaufen oder Ihre Wohnung vermieten wollen. Wie managen Sie also die Besichtigungen?

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Besichtigungen durchführen und planen – Abschied nehmen

Wenn Sie Preis, Exposé und Fotos richtig gemacht habe, müssen Sie sich eigentlich keinen Kopf zerbrechen, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermietet oder verkauft bekommen. Allerdings – gerade bei Miete – ist die Auswahl des Mieters die wichtigste Entscheidung. Wählen Sie einen Mietnomaden ggf. aus? Wie können Sie sich davor schützen? Aber ist es wirklich nur bei Vermietung so? Nein! Das Gleiche gilt auch für den Verkauf von Immobilien. Besichtigungen durchführen und planen, aber mit Plan. Hinzu kommt neben der „Aufregung“ auch das Aufgeben des eigenen Zuhauses. Die Emotionen, die damit verbunden sind, sollten nicht unterschätzt werden. Ohne die richtige Planung kann hier schnell eine Massenbesichtigung entstehen und Sie verlieren gegebenenfalls den Überblick. In der Ruhe liegt die Kraft. Wen sollen Sie also alles zur Besichtigung einladen? Wer hat den wirklich Interesse, wer will nur mal schauen kommen? Das Wort Besichtigungstourismus gibt es nicht ganz umsonst.

Besichtigungen durchführen und planen – vorher schon die richtigen Fragen stellen

In der Regel reicht schon ein kleines Telefonat mit dem Miet- oder Kaufinteressenten aus, um festzustellen, wer wirklich Interesse hat. Haben die Kaufinteressenten überhaupt mal einen Banktermin gehabt, um ihre Finanzierung zu überprüfen? Wurde die Anfrage positiv bestätigt? Welche Anforderungen stellt ihr Kaufinteressent an Ihre Immobilie? Kann diese die Traumwünsche überhaupt erfüllen? Ein ehrlicher Interessent wird Ihnen auch ehrlich antworten. Aber rechnen Sie auch beim Telefonat und bei der Besichtigung mit ehrlichen Antworten. Das kann, wenn es um das eigene Haus geht, ggf. weh tun. Auch das „Aussieben“ von Interessenten kann ggf. schon schmerzhaft sein, wenn man merkt, dass gar nicht so viele Leute ihr Haus so toll finden wie Sie. Spätestens hier sollte man sich gegenüber ehrlich sein und ggf. einen Immobilienprofi einschalten für die Vermarktung.

Planen Sie Ihren Rundgang – Besichtigungen durchführen und planen

Planung gibt Sicherheit. So der Grundgedanke. In etlichen Foren lesen wir immer wieder, dass man den geplanten Rundgang genausten durchstrukturieren soll, dass man sich überlegt, wo welches Zimmer in welcher Reihenfolge, mit welchen Details benannt wird. Welche Besonderheiten sollen hervorgehoben werden, welche besser nicht ganz herausgestellt werden? Das ist grundsätzlich eine gute Idee, aber ….. So funktioniert es leider nicht ganz. Schon mal den Spruch: Kunde ist König gehört? Wir gehen davon aus. Und Ihr König kommt gerade das erste Mal durch die Tür. Sie sind nicht mehr Herr in Ihrem Haus – zumindest nicht mehr zu diesem Zeitpunkt. Der eine möchte erst in den Keller, die andere muss erstmal Pipi oder die Kinder, weil sie zwei Stunden im Auto geschlafen haben, sind komplett aufgedreht. Das, was für uns das Großartige ist, kann für viele Menschen das Chaos sein. Alle Interessenten sind unterschiedlich und müssen unterschiedlich behandelt werden. Dafür lieben wir unseren Job. „Meine 3 Kinder haben auch 3 unterschiedliche Väter“ so Florian von Stosch „nicht weil sie nicht von mir sind, sondern weil jedes einzelne von Ihnen ganz unterschiedlich behandelt werden will und muss“. So ist es auch mit Ihren Kaufinteressenten.

Verschießen Sie nicht all ihr Pulver am Anfang. Ein paar Highlights sollten Sie sich bei der Besichtigung zum Schluss aufbewahrten. Finale Eindrücke bleiben besonders im Gedächtnis.

Bitte denken Sie auch daran: Sie lassen fremde Menschen in Ihr Haus. Man kann nicht die ganze Zeit jede kleine Handbewegung beaufsichtigen. Vorsicht ist hier besser als Nachsicht: Wertgegenstände wegpacken.

Besichtigungen durchführen und planen – die einzelnen Räume

Ihr Haus oder Ihre Wohnung sollte zur Besichtigung natürlich sauber sein. Die Räume sollten aufgeräumt sein und der Garten nicht wie ein Dschungel daher kommen. Ihr Haus oder Ihre Wohnung sollte sich ja von der besten Seite präsentieren. Auch heißt das, dass Ihre Immobilie nicht vor Dekoration überquillt. Persönliche Gegenstände sollte auch weggeräumt werden. Gegebenenfalls sollten auch einige Wände aufgefrischt werden. Aber Achtung, Feuchtigkeit oder Schimmel sind nicht einfach übertünchen. Denken Sie dran: in der Regel kommt ihr Interessent bei der zweiten Besichtigung mit einem Sachverständigen. Wenn Sie wollen, können Sie auch mit positiven Gerüchen die Stimmung beeinflussen. Kaffeegeruch oder frischer Kuchen Geruch können zur Wohlfühlatmosphäre beitragen, können aber auch genau das Gegenteil bewirken. Ihr Haus muss sich für Ihren Kaufinteressenten heimisch anfühlen.

Mängel und Schäden bei Besichtigungen durchführen und planen

Mängel sollte offen kommuniziert werden. Denken Sie an sich vor 40 Jahren: der Kauf einer Immobilie ist mindestens genauso schwer wie der Verkauf der Immobilie. Daher sollten Sie Mängel direkt ansprechen. Hatten Sie in der Vergangenheit Probleme mit Wasser, Schimmel oder dergleichen? Ist mal eine Pfanne kaputtgegangen? Nehmen Sie diese Sachen auch mit in den späteren Kaufvertrag mit auf.

Persönlicher Kontakt

Kommen Sie mit den Leuten ins Gespräch, nehmen Sie sich Zeit und beantworten Sie die Fragen in Ruhe. Persönlicher Kontakt ist wichtig. Wenn Sie also Besichtigungen durchführen und planen, sind entsprechende Zeitfenster wichtig. Niemand kennt ihr Haus so gut wie Sie. Erzählen Sie. So vermitteln Sie einen positiven Eindruck. Sie erzählen es aber am Besichtigungstag oder den Besichtigungstagen nicht einmal, sondern 30- oder 40-mal oder noch öfters. Schließlich soll ja auch der bestmögliche Preis erreicht werden. Bei einem Einfamilienhaus geht da pro Besichtigung schnell mal pro Interessent eine oder eineinhalb Stunden drauf. Überlegen Sie vorher, ob Sie das wirklich durchhalten wollen oder doch einen Profi beauftragen. Vereinbaren Sie gern ein unverbindliches Beratungsgespräch mit uns und lernen Sie uns kennen, www.von-stosch.de

Unterlagen für den Verkauf vorbereiten

Natürlich gehören auch zu einem Hauskauf auch die Unterlagen. Damit dann alle Fragen beantwortet werden können und Ihr Käufer auch mit der Bank für die Finanzierung reden kann, benötigt er verschiedene Unterlagen. Darunter fallen:

Grundrisse von Haus oder Wohnung
Teilungserklärung
Energieausweis
Flurkarte
Dokumente zum Grundstück
Nebenkostenabrechnungen
Informationen zu den letzten Sanierungen bzw. Modernisierungen
ausgedrucktes Exposé
Auszug Grundbuchauszug
und andere eigentumsrelevante Unterlagen

Sie sollte auch am Ende der Besichtigung auf Fragen der Kaufinteressenten vorbereitet sein. Gerade hier kommt es dann direkt zu Preisverhandlungen teilweise. Aber auch Fragen zur Nachbarschaft oder warum Sie ihr Haus verkaufen oder warum nie das kaputte Fenster repariert wurde. Klar können Sie auch manche Fragen nicht beantworten, aber es sorgt ggf. für Misstrauen.

Gegebenenfalls wollen sich Ihre Interessenten noch mal in Ruhe umschauen. Was ist mit den nächsten Interessenten, die ja schon seit 10 Minuten vor der Tür stehen, da sie einen Termin haben? Was ist mit weiteren Fragen? Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben junger Paare. Manche brauchen Bedenkzeit, manche gehen gleich offensiv in die Preisverhandlungen. Sie wollen keine Besichtigungen selbst durchführen? Kontaktieren Sie uns gern.

Kauf und Verkauf

15. April 2023

Ein Exposé erstellen

Ein Exposé erstellen – Immobilienvermarktung

In unserem nächsten Teil der Miniserie Immobilienvermarktung soll es um „Ein Exposé erstellen“ gehen. Immer wieder sehen wir nicht ansprechende Texte oder Fotos in den verschiedenen Internetportalen. Zu Zeiten vor einem dreiviertel Jahr nicht ganz kritisch, da ein starker Verkäufermarkt vorhanden war. In Zeiten der Energiekrise und der stark steigenden Zinsen beim Käufermarkt ein Fehler unter vielen möglichen. Ein Exposé erstellen gehört sowohl bei der Vermietung von Immobilien als auch beim Verkauf von Immobilien zu den grundlegendsten Kenntnissen eines professionellen Immobilienmaklers. Die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie legt den Grundstein für den bestmöglichen Preis.

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Ein Exposé erstellen – mehr als nur mehr Geld

Ein professionell erstelltes Exposé gibt Ihnen die Chance, einen guten Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen. Aber ein gutes und vor allem richtiges Exposé erspart Ihnen auch Zeit und Ärger. Warum sollen Menschen zur Besichtigung kommen, um vor Ort festzustellen, dass die Immobilie gar nicht zu Ihnen passt? Auch aufgrund von verschiedenen Fehlern entgeht oft Privatanbietern eine Menge Geld. Wie also richtig das Exposé erstellen?

Das richtige Exposé erstellen

Ein richtiges Exposé holt den Kauf- bzw. Mietinteressenten sowohl inhaltlich als auch visuell ab. Über das Auge erhalten die Interessenten die ersten Eindrücke von Ihrem zukünftigen Zuhause. Layout und Fotos sollten hier schon mal passen. Zudem kann dieses ihre Suche nach dem passenden Käufer bzw. Mieter für Ihre Immobilie schon erheblich beschleunigen. Der erste Eindruck muss halt passen.

Nur so bekommen Sie den Kaufwilligen dazu – heute i.d.R. über das Internet schauende Interessent – das Exposé genauer anzuschauen oder eine Mail zu schreiben. Call to Action will gelernt sein. Nun entscheiden die aussagekräftigen und zutreffenden Angaben darüber, ob er Sie denn auch kontaktiert. Ein Käufer möchte schon einen guten, umfassenden Eindruck von der Immobilie durch das Exposé vermittelt bekommen. Die „großen“ Fragen sollten beantwortet werden.

Schwer für Privatverkäufer

Sicherlich wollen wir Emotionen beim Käufer wecken. Wir wollen Ihnen aber nicht unserer aufzwingen. Hier ist ein Fehler, der oft von Privatanbietern gemacht wird. Sie sollten also bei den Angaben im Exposé Ihre Gefühle außen vor lassen. Diese sind für den Käufer uninteressant. Sie sollten aber Luft für eigenen Emotionen lassen. Hinzu kommt, dass Sie durch ein öffentliches Inserat auf sehr emotionale oder rationale oder, oder, oder Interessenten treffen. Ihr Käufer ist einfach verschieden. Reine Faktendarstellung könne für manchen Käufer gut sein, andere brauchen eine Schuss „Emotion“ für die Fantasie.

Ein Exposé erstellen – Fakten

Die gehören natürlich auch dazu. Wie viel Quadratmeter hat das Haus, wie groß ist das Grundstück? Wie ist die Lage und wo liegt das Haus oder die Wohnung? Garage? Der Türrahmen, an dem Sie die verschiedenen Wachstumssprünge Ihrer Kinder dokumentiert haben, gehört dagegen nicht ein Exposé – auch wenn es wieder vor Ort in der Besichtigung durchaus nach Situation eine gute „Gefühlsgeschichte“ sein kann. Manche Dinge sollte aber auch nur mit der direkten Familie geteilt werden. Der Mittelweg ist also der richtige. Fingerspitzengefühl, Fachwissen gepaart mit Leidenschaft und Herzblut finden Sie bei uns für Ihr Exposé.

Ein Exposé erstellen – die Zielgruppe

Wer ist denn Ihre Zielgruppe bei der Vermietung Ihre Wohnung oder bei dem Verkauf Ihres Hauses? „Ein Exposé erstellen“ sollte dieses berücksichtigen. Bereits das Layout sollte hierauf abgestimmt sein. Dabei ist wie bei einer kleinen (nicht gekauften) Doktorarbeit auch die Gliederung wichtig. Schließlich wollen Sie Ihren Interessenten auf der Reise durch das Exposé nicht verlieren. Beim Wesentlichen bleiben. Am besten macht man sich hierfür vorab Stichpunkte, auf die man eingehen will.

Vorteile und Nachteile

Wenn Sie ein Exposé erstellen, sollten Sie natürlich auch auf die Vorteile Ihres Objektes eingehen. Was ist bessre als bei anderen Immobilien? Was ist gleich und was ist ggf. schlechter? Sie wollen garantiert nicht das Objekt schlechtreden. Mängel sollten aber trotzdem erwähnt werden. Auch so haben Sie den Nachweis, dass Sie es kommuniziert haben. Lage, Aussicht oder Besonderheiten sind hervorzuheben.

Ein Exposé erstellen – das sollte drin sein

Objektbeschreibung mit verschieden Angaben wie Zimmerzahl, Baujahr, Haustyp, Wohnflächenberechnung, Grundstücksgröße, usw.
Energieausweis – die Angaben sind bei Vermietung und Verkauf Pflicht
Zustand des Objektes
Lageplan
Grundriss(e)
Lagebeschreibung – was ist wo? Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, usw.
Nebenkosten
Preis natürlich und ggf. Nebenkosten zum Kaufpreis
Übergabetermin (möglich und gewünscht)
Fotos in ausreichender Zahl
360 Grad Rundgang
Kontaktinformationen
Besonderheiten oder wichtige Dinge rund um die Immobilie
u.v.m.

Aufbau eines Exposés

Wir als Immobilienmakler haben natürlich auch unseren „Trott“. Ein Exposé für Vermietung und eines für Verkauf. Trotzdem wird bei jedem Exposé persönlich Hand angelegt. Ein Standardexposé gibt es nicht, auch wenn wir eine grobe Ordnung haben. Der Aufbau sollte logisch und übersichtlich dabei sein. Ähnlich wie bei einem Gutachten sollte alles für den Laien verständlich und für den Fachmann nachvollziehbar aufgebaut und beschrieben sein. Den der Gutachtertermin kommt bestimmt, wenn Ihre Kaufinteressenten Interesse haben. Auch die Fotos wie auch Grundrisse oder Lageplan sollte eine Reihenfolge haben. Passen Sie hierbei nur auf das Copywrite auf. Einfach die Pläne des damaligen Architekten zu verwenden, ist nicht zulässig und kann teuer werden. Informationen zur Haftung sollten dementsprechend auch nicht fehlen.

Mit einem guten Exposé lassen sich Immobilien deutlich besser vermieten und verkaufen. Natürlich können Sie auch einfach uns anrufen und den Vollprofi beauftragen, www.von-stosch.de

Kauf und Verkauf

9. April 2023

Immobilienvermarktung für Ihre Immobilie

Immobilienvermarktung für Ihre Immobilie – ohne die klappt es nicht

Beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien ist neben der Bewertung sicherlich die professionelle Immobilienvermarktung für Ihre Immobilie am wichtigsten. Sie ist Grundlage für den bestmöglich erzielbaren Preis bzw. die Miete an den besten Mietinteressenten. Grund genug, dass wir uns in der folgenden Miniserie mit der Immobilienvermarktung auseinandersetzen. Exposé, Fotos, Rundgang oder Dokumente wie Grundrisse und Energieausweis fallen alle in diesen Prozess mit rein.

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Effiziente Immobilienvermarktung für Ihre Immobilie

Damit werben viele Makler. Wir mögen lieber den Begriff umfassende oder vollumfängliche Immobilienvermarktung. Manchmal stellt man sich hierbei die Frage, für wen die Vermarktung effizient sein soll. Ein paar Fotos mit dem Handy und 3 Sätze? Immobilienvermarktung ist viel Arbeit, wenn man es denn richtig macht. Ein Exposé oder gute Fotos sind nicht mal eben so gemacht.

Was dürfen Sie von unserer Immobilienvermarktung für Ihre Immobilie erwarten?

Egal ob Verkauf oder Vermietung – wir kümmern uns von A wie Analyse bis Z wie Zufriedenheit. So einfach daher gesagt ist das nicht. Zu einer Vermarktung gehört gewissenhafte und engagierte Arbeit. Es fängt an mit der Immobilienbewertung.

Die Immobilienbewertung

Bei jeder Immobilienveräußerung steht am Anfang auch die Bewertung. Dabei müssen gerade am heutigen Markt verschiedenste Faktoren berücksichtigt werden. Zustand, Lage, Größe, usw. bestimmen dann den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. Nein, tun sie nicht! Das tun Ihre Kaufinteressenten! Denn darum geht es bei der Immobilienvermarktung: Kaufinteressenten sollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung kaufen bzw. mieten. Das heißt ohne Besichtigung keine Käufer. Immobilienvermarktung ist also mehr als der schnöde Preis, den man auf eine Tafel an der Tür klebt. Wir verkaufen Leben, ein Gefühl. Das gilt auch für den Preis, den wir nachher erzielen. Das fängt allerdings schon bei der Bewertung Ihrer Immobilie an. Nennen wir also die Bewertung lieber eine detaillierte Analyse.

Weitere Instrumente

Der Mix aus klassischer und moderner Informations- und Vertriebspolitik, aber auch die richtigen Marketingkanäle machen bei der Vermarktung viel aus. Im Zeitalter der digitalen Welt sind natürlich auch 360 Grad Rundgänge neben hochwertigen Exposés wichtig. Die Besichtigungen folgen und müssen mit Fingerspitzengefühl und Knowhow durchgeführt werden. Erfolgs optimierter Immobilen Verkauf nennt das wohl der Fachmann. Dabei muss aber Ihr Erfolg zählen – nämlich ihr passender Käufer für den bestmöglichen Preis. Gerade in Zeiten der Zinsanstiege trennt sich hier die Spreu vom Weizen, auch unter den Immobilienmaklern.

Lernen Sie uns einfach kennen und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch, www.von-stosch.de

Kauf und Verkauf

2. Februar 2023

Mieterauswahl Teil 1

Mieterauswahl – so finden Sie Ihren Mieter

Mieterauswahl – die Grundlage für jeden „gute“ Vermietung. Ein paar Fragen und Antworten rund um das Thema Mieterauswahl. Die Immobilien zum attraktiven Preis einkaufen und dann langfristig vermieten. So könnte man fast die Idealidee von Vermietung bezeichnen. Wenn dann der Mieter die Immobilie noch pflegt und pünktlich bezahlt, sind Sie auf der Gewinnerseite. Eine hundertprozentige Sicherheit gibt es bei der Suche & Auswahl nach dem richtigen Mieter nicht. Das Risiko lässt sich aber deutlich reduzieren, daher hier ein paar Ideen.

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Mieterauswahl – Checklisten …. Aber erstmal auf Anfang

Als Anfänger helfen Checklisten bei der Mieterauswahl. Zahlungsunfähige Mieter oder „Problemmieter“ oder gar dauerhaften Leerstand ist bei der Wohnungsvermietung nicht Ziel. Also fängt es doch schon beim Kauf der Wohnung oder des Hauses und der Kalkulation des Mietpreises an? Nur so erreichen Sie „ruhiges Fahrwasser“, was auch die den richtigen Wohnungssuchenden für Ihre Immobilie bringt. Aber auch Lage, Grundriss und Wiederverkaufswert entscheiden über die Langfristigkeit Ihrer Immobilie. Zudem unterliegt auch der Immobilienmarkt zum Teil deutlichen Marktschwankungen, wie wir gerade alle aktuell bei den Zinssteigerungen und Inflationsraten merken. Es gilt also auch langfristig zu denken, außer man hat ein Geschäftsmodell wie Fix & Flip (siehe dazu: https://von-stosch.de/fix-und-flip/ )

Wie finde ich den richtigen Mieter?

Zielgruppe und Mietpreis sind die ersten beiden Schritte bei der Vermietung einer Wohnung. Wen wollen Sie denn überhaupt in Ihrer Wohnung haben? Was ist der Plan für die Immobilie? Für wen ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung geeignet? Single oder Familie oder gar noch engere Auswahlkriterien? Bei einem Mehrfamilienhaus muss auch Konstellation unter den Mietern passen. Sie wollen ja Ruhe in Ihrem Haus.

Der Mietpreis bei der Mieterauswahl

Wenn Sie zu hoch ran gehen, haben Sie ggf. Leerstand oder nur Mieter, die Sie eigentlich gar nicht haben wollen, da Sie die „guten“ verschrecken. Gehen Sie zu niedrig ran, „verlieren“ Sie monatlich Geld oder locken so „nicht solvente“ Mieter an. Zudem ist auch auf den Mietspiegel Ihrer Stadt (z.B. Vermietung Hamburg) und Kappungsgrenzen zu achten. Gebiete mit Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556 g BGB) dürfen maximal 10 % über dem Wert des ortsüblichen Mietpreises liegen und bei Gebieten ohne Mietpreisbremsen (z.B. Neubauten) gilt 20 % zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch ist bei der Kalkulation.

Zudem sollten die Nebenkosten bei der Festlegung des Mietpreises im Auge behalten werden. Es sollte klar sein, dass ein 50er Jahre Haus höhere Betriebskosten in Bezug auf Gas hat, wie ein Neubau. Gerade in Zeiten der Energieknappheit ist es ratsam diese Faktoren zu berücksichtigen. Aber auch die anderen Nebenkosten wie Abwasser, Müll, Aufzug, Hausmeister, u.v.m. fließen mit in Ihre erzielbare Kaltmiete.

Sie haben Fragen zu dem Thema? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de