Kategorie: Kauf und Verkauf

13. September 2023

Ohne Makler Immobilien verkaufen ist mit Risiken verbunden

Ohne Makler Immobilien verkaufen? Wird die Entscheidung getroffen, eine Immobilie zu veräußern, stellen sich viele Menschen die Frage, ob ein Makler hinzugezogen werden soll. Selbstverständlich kann jeder Besitzer einer Immobilie selbst entscheiden, ob er diese eigenständig oder mit professioneller Unterstützung verkaufen möchte. Ein Faktor in dieser Situation ist häufig die Kostenfrage. Immobilienverkauf ohne Makler ist in jedem Falle günstiger, da der Makler natürlich eine Provision erhält. Dies lässt zahlreiche Immobilienverkäufer den Entschluss fassen, den Immobilienverkauf ohne Makler durchzuführen. Dieser Schritt ist aber nicht so einfach und es müssen einige weitere Faktoren berücksichtigt werden. Um genau zu verstehen, für welche Arbeitsleistung die Provision ausgezahlt wird, beleuchten wir einmal, was ein Immobilienmakler überhaupt macht.

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Welche Aufgaben übernimmt der Immobilienmakler bei einem Verkauf im Gegensatz Ohne Makler Immobilien verkaufen?

Ein Immobilienmakler erhält Geld in Form von Provisionszahlungen, wenn er eine Immobilie an den richtigen Interessenten verkauft. Um eine Immobilie richtig zu vermarkten und den passenden Interessenten zu finden, benötigt der Makler eine gute Ausbildung und genaue Kenntnis über Immobilienrecht, Psychologie, Architektur und das Marketing. Leider haben Immobilienmakler nicht immer einen guten Ruf, da einige Menschen die Meinung vertreten, dass Immobilienmakler nicht die Interessen der Klienten vertreten, sondern nur Geld verdienen möchten. Die Wirklichkeit sieht aber anders aus, ein Immobilienmakler kann nur dann Geld verdienen, wenn er im Sinne seiner Kunden arbeitet und diese zufriedenstell – sowohl Käufer als auch Verkäufer einer Immobilie.

Immobilienverkauf ohne Makler, um keine Provision bezahlen zu müssen

Wie schon erwähnt, ist es nicht unbedingt erforderlich, einen Immobilienmakler einzuschalten, wenn man eine Immobilie verkaufen möchte. Es bestehen aber einige Risiken, die auftreten können.

Hier einige davon:

Immobilienverkauf ohne Makler kann sehr viel Stress mit sich bringen, wenn
- Baumängel bestehen
- Dokumente die Immobilie betreffend fehlen
Umbaumaßnahmen anstehen
Der Kundenkontakt sehr schwierig ist
der Käufer sehr geschickt verhandelt und den Preis drücken möchte
Man keine Lust auf viele verschiedene Menschen hat
bei der Preisfindung
bei der Exposeerstellung

In diesen Punkten erfährt man, wie einfach ein Immobilienverkauf mit einem Makler ist und was dieser Makler alles übernimmt.

Weitere Faktor, welche für einen Makler sprechen, sind die fachliche Kompetenz und das Wissen rund um den Immobilienmarkt. Wenn Sie nun selbst ihre Immobilie verkaufen möchten, können sehr schnell Missverständnisse und Probleme auftauchen. Auch die Bindung, die man als Eigentümer zu seiner Immobilie hat, darf nicht unterschätzt werden, dies trifft gerade dann zu, wenn ein Kaufinteressent bei der Besichtigung schon Umbauten und Veränderungen plant. Ein Wertgutachten gibt Aufschluss über den aktuellen Marktwert und verhindert, dass Sie zu wenig für Ihre Immobilie verlangen. Mit einem erfahrenen Partner an Ihrer Seite verhindern Sie es, in Erklärungsnöte zu kommen, Dokumente fehlerhaft auszustellen oder sich zu weit im Preis drücken zu lassen. Ganz zu schweigen von dem enormen Aufwand, welcher mit dem Verkauf Ihrer Immobilie einhergeht. Schlicht ausgedrückt bewältigt der Immobilienmakler den Papierberg, welcher sich in diesen Situationen schnell vor Ihnen auftürmt.

Der Immobilienmakler fungiert als Diplomat

Jeder Immobilienmakler ist gut geschult, um bei eventuellen Missverständnissen oder Streitigkeiten diplomatisch zu handeln und rasch eine Lösung zu finden. Gerade der Faktor Zeit spielt bei Besichtigungen und Besprechungen eine große Rolle. Von Stosch Immobilien, Ihr Partner beim Verkauf ihrer Immobilie nimmt Ihnen allen Stress und verkauft ihre Immobilie wunschgemäß.

Verkauf ohne Kontakt ist ohne Makler Immobilien Verkauf

Ein Immobilienmakler bringt nicht nur sein Fachwissen bei einem Verkauf ins Spiel, sondern hat auch genügend potenzielle Käufer in seiner Datenbank. Mithilfe dieser Datenbank kann eine Immobilie sehr schnell und gewinnbringend verkauft werden. Des Weiteren weiß er genau, wie er Ihre Immobilie präsentieren muss, um schnell erfolgreich zu sein. Gemeinsam mit Florian von Stosch vermeiden Sie rechtliche Fallstricke und weitere Stolperfallen beim Immobilienverkauf. Vertrauen Sie auf den Immobilienmakler und seine Erfahrungen und lassen Sie sich den Stress rund um den Verkauf von ihm abnehmen. Vereinbaren Sie einen kostenfreien und unverbindlichen Beratungstermin. www.von-stosch.de

Kauf und Verkauf

9. August 2023

Geerbte Immobilie verkaufen Wohnung

Geerbte Immobilie verkaufen Wohnung – TEIL 2

Wenn Sie als Erbe ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben, stehen Sie oft vor vielen Fragen. Mit unserem Ratgeber: „Geerbte Immobilie verkaufen Wohnung“ möchten wir ein paar grundlegende Fragen zu dem Thema beantworten. Was ist bei der Erbschaft zu beachten. Im Teil 2 unserer Miniserie soll es um den Verkauf gehen.

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Haus und Wohnungsverkauf vorbereiten

Von A wie Analyse bis Z wie Zufriedenheit. Dafür steht von Stosch Immobilien, www.von-stosch.de Aber genau darum geht es auch beim Verkauf einer Immobilie. Der Haus- bzw. Wohnungsverkauf muss sorgfältig vorbereitet werden. Es geht nicht nur für Sie als Verkäufer um sehr große Beträge. Hier fehlt es oft an Erfahrung oder Wissen rund um das Thema Immobilienverkauf. Daher ist es ratsam, den Profi zu engagieren. Das „Spiel“ wenn wir es mal etwas lapidar so bezeichnen fängt mit der Bewertung, also mit dem Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie an. Dieser muss möglichst fachgerecht und genau ermittelt werden.

Geerbte Immobilie verkaufen Wohnung – die Grundlage der Preis

Einflussfaktoren für geerbte Immobilie verkaufen, Wohnung bzw. Haus und den Verkehrswert sind unter andrem die Größe, der Zustand, auch der Stil oder die Lage und die Lage und die Lage. Aber auch Raumgrößen, Energieeffizienz, Mikro- und Makrolage, Infrastruktur, Ausrichtung, Baukonstruktion, u.v.m. sind bei der Immobilienbewertung zu berücksichtigen. Fehler können hier schnell teuer werden. Überlegen Sie, was eine 10-prozentige Abweichung beim Verkaufspreis von 500.000 oder mehr Euro ausmacht? Fachleute sind hier gefragt. Gerade am aktuellen Markt bei Zinswachstum sind hier auch keine Neulinge die richtige Lösung: „Immobilienmakler sind wie guter Rotwein“ so Florian von Stosch. Eine gewisse „Reife“ sollte vorhanden sein. Erzielen Sie den bestmöglichen Preis, mit dem richtigen Experten an Ihrer Seite.

Verkauf als Erbengemeinschaft

Geerbte Immobilie verkaufen, Wohnung oder Haus? Wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, hat man eine sog. Erbengemeinschaft. Es muss also gemeinsam darüber entschieden werden, was mit dem Grundstück, dem Haus oder der Wohnung passiert. Auch hier wird der sog. Erbschein benötigt. Oftmals bürgt aber auch eine Erbengemeinschaft Konfliktpotenzial. Als erfahrener Immobilienmediator und Sachverständiger für Immobilienbewertung weiß Florian von Stosch diese Situationen richtig zu behandeln. Welche Optionen gibt es? Was ist der beste Weg? Und wie bekommt man alle unter „ein Dach“. Oftmals ist der Immobilienverkauf eine Option, da das Geld je nach Anteil gerecht aufgeteilt werden kann.

Bei Fragen rund um das Thema stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Kauf und Verkauf

3. Juli 2023

Notverkäufe von Wohnimmobilien

Notverkäufe von Wohnimmobilien nehmen stark zu: Neue Investitionschancen für Anleger und Eigennutzer?

„Die einzigartige Chance, inmitten des Immobilienmarktes zu investieren, ergibt sich aus Notverkäufen von Wohnimmobilien.“ Dieses Zitat aus einer aktuellen Analyse von Argetra „Argetra-Halbjahresbericht 2023“ verdeutlicht den bemerkenswerten Anstieg der Zwangsversteigerungen von Immobilien in den letzten Monaten. Insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser stehen dabei im Mittelpunkt, und dies eröffnet sowohl Anlegern als auch Eigennutzern attraktive Investitionsmöglichkeiten.

Nach einem dreijährigen Rückgang zeichnet sich nun für das Jahr 2023 eine Wende ab: In den ersten sechs Monaten wurden insgesamt 6.379 Immobilien mit einem Verkehrswert von 1,96 Milliarden Euro zur Zwangsversteigerung aufgerufen. Im Vergleich zum Vorjahr, als es noch 6.248 Einheiten mit einem Volumen von 1,66 Milliarden Euro waren, ist dies ein deutlicher Anstieg. Diese Erkenntnisse stammen aus der Auswertung der Termine von fast 500 deutschen Amtsgerichten durch Argetra.

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Wohnimmobilien dominieren den Markt für Notverkäufe

Laut Argetra machen Wohnimmobilien etwa 68 Prozent aller Zwangsversteigerungen aus. Den Löwenanteil bilden dabei Ein- und Zweifamilienhäuser mit 46,4 Prozent, gefolgt von Eigentumswohnungen mit 21,6 Prozent. Die restlichen 32 Prozent teilen sich Gewerbeobjekte, Wohn- und Geschäftshäuser (15,5 Prozent), Grundstücke (14,6 Prozent) sowie sonstige Immobilien wie Garagen (1,9 Prozent). Somit sind Wohnimmobilien erneut die am häufigsten versteigerte Art von Immobilien.

Ein schwaches wirtschaftliches Umfeld, sinkende Kaufkraft und die hohe Inflation mit steigenden Energiepreisen und Mieten führen laut Argetra zu einem Anstieg von Privatinsolvenzen und somit zu mehr Zwangsversteigerungen im Jahr 2023. Aufgrund der langen Bearbeitungszeiten und der zeitverzögerten Auswirkungen der Wirtschaftsschwäche könnten sich die Auswirkungen jedoch erst im Jahr 2024 deutlicher bemerkbar machen.

Pflicht zur energetischen Sanierung als Unsicherheitsfaktor

Die Versteigerungsexperten sehen auch eine Unsicherheit in der Pflicht zur energetischen Sanierung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Wenn eine Immobilie verkauft oder vererbt wird, geht die Sanierungspflicht auf den neuen Eigentümer über. Bei Erbengemeinschaften könnte dies dazu führen, dass die Immobilie zeitnah verkauft wird, da kaum ein einzelner Erbe Geld in eine Immobilie investieren möchte, die ihm nur anteilsmäßig gehört.

Teilungsversteigerungen nehmen stark zu

Die Auswertung von Argetra zeigt, dass Teilungsversteigerungen prozentual stark zugenommen haben. Diese Immobilien stammen aus Auflösungen von Eigentümergemeinschaften, sei es aufgrund von Ehe- oder Erbengemeinschaften. Im ersten Halbjahr 2023 wurden Verkehrswerte in Höhe von mehr als 1,03 Milliarden Euro aus diesem Segment aufgerufen, was 39 Prozent aller Termine entspricht (Vorjahr: 36 Prozent). Dies betraf 59 Prozent aller Grundstücke und 41 Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser.

Notverkäufe bieten attraktive Alternativen zum klassischen Immobilienkauf

Angesichts der starken Nachfrage und des begrenzten Angebots werden die Immobilienpreise voraussichtlich auf einem relativ hohem Niveau bleiben. Daher sind Zwangsversteigerungsobjekte laut Argetra eine attraktive Alternative zum klassischen Immobilienkauf sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren.

Regionale Unterschiede bei den Zwangsversteigerungen

Nordrhein-Westfalen hat als bevölkerungsreichstes Bundesland den größten Anteil am Gesamtmarkt und verzeichnet die höchste Zahl an Zwangsversteigerungen von Immobilien. Im ersten Halbjahr 2023 konzentrierten sich die Termine laut der aktuellen Auswertung von Argetra von West nach Ost in der Mitte Deutschlands. Im Vergleich pro 100.000 Haushalte ist die Zahl der Zwangsversteigerungstermine in Thüringen trotz eines Rückgangs von 8,6 Prozent mit 27 Terminen immer noch doppelt so hoch wie in Bayern mit zwölf Terminen. Bundesweit waren im ersten Halbjahr durchschnittlich 15 von 100.000 Haushalten von Zwangsversteigerungen betroffen, was im Vergleich zum Vorjahr unverändert blieb.

Höhere Verkehrswerte bei Zwangsversteigerungen

In Hamburg wurden die höchsten Verkehrswerte mit durchschnittlich mehr als 1,4 Millionen Euro pro Immobilie aufgerufen. Berlin liegt mit einem Durchschnitt von einer Million Euro auf dem zweiten Platz. Sachsen-Anhalt bildet das Schlusslicht mit Verkehrswerten von 80.000 Euro. Der Bundesdurchschnitt lag bei 307.238 Euro im Vergleich zu 265.730 Euro im Vorjahreszeitraum. In den meisten Bundesländern steigen die durchschnittlichen Verkehrswerte.

Die „Top 40“-Blacklist der Zwangsversteigerungen

Berlin führt die „Top 40“-Liste der Städte mit den meisten Zwangsversteigerungsterminen an, gefolgt von München, Leipzig, Zwickau, Chemnitz und Duisburg. Diese 40 Städte repräsentieren etwa 18 Prozent der Bevölkerung und verzeichnen 30 Prozent aller Immobilienversteigerungen, was deutlich über dem Bundesschnitt liegt. Unter den neu aufgenommenen Städten in der „Top 40“-Blacklist für Zwangsversteigerungen befinden sich unter anderem Ingolstadt, Freiburg im Breisgau, Düsseldorf, Landshut und Rastatt. Dagegen wurden laut Argetra Esslingen, Eisenach, Saarbrücken und Halle an der Saale aus der aktuellen Liste gestrichen. Interessanterweise haben 14 der 40 Städte weniger als 50.000 Einwohner.

Argetra-Halbjahresbericht 2023: Einblick in den Immobilienmarkt

Der Argetra-Halbjahresbericht 2023 basiert auf der Analyse der Argetra-Datenbank mit über 780.000 Terminen. Neu sind die Marktschwankungsanalysen für Zwangsversteigerungsobjekte, da sich die Schwankungswerte vom normalen Markt abgekoppelt haben. In der Online-Datenbank und im Versteigerungskalender werden tagesaktuell die Termine der knapp 500 deutschen Amtsgerichte veröffentlicht.

Von Stosch Immobilien und Florian von Stosch Notverkäufe von Wohnimmobilien

Florian von Stosch ist ein renommierter Experte im Immobiliensektor und Inhaber von von Stosch Immobilien. Mit langjähriger Erfahrung und fundiertem Fachwissen steht er Kunden bei allen Fragen rund um den Immobilienkauf, -verkauf und -vermietung zur Seite. Durch eine persönliche und individuelle Beratung hilft von Stosch Immobilien Kunden dabei, die passende Immobilie zu finden oder erfolgreich zu verkaufen. Eine rechtzeitige Beratung kann auch in Notlagen die deutlich bessere Lösung sein. Weitere Informationen finden Sie unter www.von-stosch.de.

Kauf und Verkauf

31. Mai 2023

Den Preis zu hoch ansetzen

Den Preis zu hoch ansetzen beim Immobilienverkauf

Den Preis zu hoch ansetzen? Was ist denn jetzt der Wert der Immobilie und was ist Preisvorstellung? Bei dem Thema „Preisstrategien“ darf dieser Teil wohl nicht in unserer Serie fehlen. Er wird in der Realität ja sehr gern gelebt. Egal ob mit oder ohne Makler.

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Keine gute Idee?

Der Angebotspreis wird mit Absicht zu hoch angesetzt. So soll Verhandlungsbasis geschaffen werden. Hier muss man sagen, dass diese Preisstrategie selten aufgeht. Selbst in sehr nachfragestarken Regionen wie den Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München klappt diese Strategie in der Regel nicht. Als Verkäufer müssen Sie bedenken, dass der Immobilienkauf für die allermeisten Menschen eine der finanziell wichtigsten Entscheidungen des Lebens ist. Dementsprechend intensiv wird sich auch mit dem Thema Immobilie beschäftigt. Der örtliche Immobilienmarkt studiert, Angebote eruiert, aber auch aktuelle Rechtsprechung nachgelesen. Hinzu kommt, dass viele Käufer lange auf der Suche sind. Selten bis gar nicht klappt es, dass man den Zuschlag bei der ersten Immobilie erhält. Ihr Kaufinteressent ist quasi ein „Halbprofi“. Er bzw. sie weiß genau in seiner Region, was eine bestimme Immobilie mit den Ausstattungsmerkmalen, in der Größe und Lage wert sein darf. Diese Transparenz schaffen nicht nur die verschiedenen Immobilienportale. Hinzu kommt, dass teilweise falsches Wissen gelernt wird. Hier werden Dinge durchmischt, die nicht zueinander gehören. Leider steht ja auch in manch Internetforum „Blödsinn“. Dieses „Halbwissen“ muss für den erfolgreichen Verkauf ggf. korrigiert werden.

Zinsen und Pandemie und den Preis zu hoch ansetzen

Hinzu kommt, dass gerade am aktuelle Markt die Käufereiteressentenzahl geschrumpft ist. Das liegt primär an der Verdopplung der Leistungsrate. Aber auch Nebenkriegsschauplätze wie der Krieg und der damit verbundenen Energiekrise, die Inflation oder auch die Explosion der Materialpreise ist hierbei zu nennen.

Hinzu kommen noch Bank und Gutachter

Der Käufer will ja kaufen! Das ist Fakt. Aber wenn er spätestens aus fehlender Bonität bei der Bank auf die Bretter geht, ist Ihnen als Verkäufer kein Gefallen getan. Hinzu kommt, dass das Wissen als Käufer, von dem eines Gutachters ergänzt wird. Spätestens beim zweiten Vor-Ort-Termin ist der „gute Freund dabei“. Wenn Sie also den Preis zu hoch ansetzen, kommt früher oder später die Wahrheit ans Licht. Entweder springen Ihnen dann Ihre Käufer ab oder sie verhandeln sehr aggressiv und Sie setzen den Wunschverkaufspreis nicht durch.

Dann korrigiere ich halt den Preis nach unten

Immer wieder erlebt man, dass „Den Preis zu hoch ansetzen“ eine sukzessive Preisabwärtsspirale folgt. Erst 20.000 Euro im Angebotspreis runter, dann noch mal 10, usw. Die Anzeige wird immer „billiger“. Und das machen Sie damit Ihr Haus auch: billig! Wer will schon was „billiges“ kaufen. Damit meinen wir das Wort in dem Sinn „minderwertig“ oder „wertlos“. Denn das ist, was Sie erreichen. Wie oben beschrieben verfolgen Käufer den aktuellen Immobilienmarkt. Ein langsames immer weiteres Herabsetzen des Angebotspreises „verbrennt“ Ihre Immobilie – so nach der Art: „die kann ja gar nicht gut sein“, „mit dem Haus kann ja was nicht stimmen“. Ihr Haus wird zum „Ladenhüter“. Auch die Verkaufszeit zieht sich in die Länge. Die Folge: Sie verkaufen nach mehreren Monaten Inserat unter Marktwert.

Den Preis zu hoch ansetzen – der richtige Makler

Ein Profi soll helfen? Richtige Entscheidung! Aber bitte seien Sie vorsichtig bei der Maklerwahl. Ein Profi wird immer zu einem Verkaufspreis, der am Markt akzeptiert werden, raten. Dieser sollte maximal ein paar Prozent vom Verkehrswert abweichen. Gerade in der aktuellen Situation mit extremen Zinssteigerungen kann dieser aber auch mal unter dem ermittelten Verkehrswert liegen. Hier bietet z.B. das Bieterverfahren eine Alternative. Wenn ein Makler Ihnen eine utopisch hohen Verkaufspreis verspricht, will er in der Regel Sie nur ködern. Dieses Vorgehen ist selten von Erfolg gekrönt. Schauen Sie außerdem, wie lange es Ihrem Makler am Markt gibt.

Wie oft verkaufen Sie eine Immobilie?

Ein, zweimal im Leben? Dann sollten Sie auch auf einen Profi setzen. Die meisten Privatverkäufer scheitern, da sie emotional an Ihre Immobilie gebunden sind. Hier werden Fehler gemacht, ohne es zu wissen. Den Preis zu hoch ansetzen? Interessenten nicht akzeptieren, da sie etwas Negatives über die Immobilie gesagt haben, oder, oder, oder? Daher ist es wichtig, dass ein Immobilienmakler außerordentlich gute Kenntnisse über den Immobilienmarkt besitzt und gleichzeitig seinen Kunden immer zur Seite steht. Mit seiner ausgezeichneten Expertise ist Florian von Stosch und sein Team beim Immobilienverkauf Ihr Ansprechpartner rund im Immobilienfragen. www.von-stosch.de

Kauf und Verkauf

26. Mai 2023

Preisstrategien

Preisstrategien beim Immobilienverkauf

Die Preisstrategien sind durchaus verschiedenste am Immobilienmarkt. Die Wertermittlung ist ja eine Sache, aber mit welchen Preis man an den Markt geht eine ganz andere? Und wie setzt man seine Preisvorstellung mit dem Käufer um? Ist es dabei besser, mit einem hohen Preis zu starten, um Verhandlungsmasse zu haben oder doch lieber den Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung bewusst niedrig ansetzten, um sich die Kaufinteressenten überbieten zu lassen?

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Die richtigen Preisstrategien – der erfolgreiche Immobilienverkauf

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen, entweder privat oder mit einem Immobilienmakler. Dazu muss natürlich ein Preis her. Man kann jetzt einen Sachverständigen beauftragen, der einem ein Wertgutachten schreibt und man hat gerade in den Preisverhandlungen mit dem Käufer alle Argumente für die Preisverhandlung bereit. Aber man kann auch fünf Makler kommen lassen und eine Preiseinschätzung machen lassen – der am meisten „bietet“ nimmt man. Aber auch die Online-Orakel, die auf vielen Websites zu finden sind, geben einem ja mit 5 Angaben einen Preis. Alles Preisstrategien, die beim Immobilienverkauf bzw. dem Versuch des Immobilienverkaufs zu finden sind. Bringt das was? Ehrlich gesagt, in der Regel nicht! Sie wollen heute zum bestmöglichen Preis verkaufen. Also muss man schon etwas raffinierter ran gehen!

Sie erwartet bei den Preisstrategien

Die Preisfindung und die Verhandlung mit dem Käufer – diese wollen verständlicherweise so wenig wie nötig bezahlen, während Sie so viel wie möglich haben wollen. Sie haben ja nur eine Immobilie und einen Versuch. Wenn der Käufer dann verhandeln will, ist doch ein höherer Preis gut, oder? Wir können Ihnen nur raten, lassen Sie Ihre Immobilie durch einen Experten einschätzen. Auch die Planung einer Preisstrategie ist sinnvoll. Das ist als Laie recht schwer. Dafür sollte man sich einen Profi an seine Seite holen. Denn genau der richtige Preis muss her.

Fehler bei den Preisstrategien

Eigentümer setzen oft den Preis zu hoch an, um Verhandlungsspielraum und natürlich mehr Erlös zu haben. Bedenken Sie dabei: Käufer sind heutzutage mehrere Jahre unterwegs, haben zig Besichtigungen hinter sich und ggf. schon mehrere Termine mit Ihrem Gutachter in anderen Immobilien. Sie haben ein „Bauchgefühl“ entwickelt. Daher ist Ihre Preisstrategie problematisch. Interessenten halten Ihr Angebot für unseriös und werde abgeschreckt. Die Kapitalanleger, die Miete und Rendite Berechnungen anstellen, haben Sie eh schon hinter sich gelassen. Damit haben Sie aber auch einen Teil der „Nachfrage“ verloren. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Bei einem zu niedrigen Preis laufen Sie Gefahr als Nichtprofi über den Tisch gezogen zu werden. Sie treffen zum Teil auf Verhandlungsexperten und manchmal auch nicht ganz seriöse Gestalten als Käufer. Der richtige Preis ist daher entscheidend für alle weiteren Vermarktungsschritte. Der Preis, der von Anfang an von beiden Seiten als fair empfunden wird. Damit generieren Sie genug, aber nicht zu viel Nachfrage.

Der richtige Preis

Gerade am heutigen Immobilienmarkt mit deutlich gestiegenen Zinsen muss wieder richtig bewertet werden. Viele Kollegen kennen nur die guten Zeiten der letzten 12 Jahre. Es wurde um jeden Preis verkauft. Leute haben sich quasi für den Zuschlag geprügelt. Sie haben ja auch alle Geld bekommen bei Zinsen unter einem Prozent. Heute in Zeiten der Energiekrise und doppelten Leistungsraten und deutlich kritischeren Banken ist dieser Markt nicht mehr gegeben. Daher ist der richtige Preis die einzige Option heute eine Immobilie zu vermarkten. Dabei muss der Zinsmarkt ebenso wie der energetische Zustand eines Gebäudes mit bewertet werden. Ein Online Orakel bringt Sie hier nicht weiter.

Die Verhandlungen bei den Preisstrategien

Selbstsicheres Auftreten ist wahrscheinlich eines von vielen Kriterien, wenn es um die Preisverhandlungen geht. Käufer monieren Ihre Immobilie gegebenenfalls. Der Preis soll ja runter. Gerade emotionale Bindungen an das Haus oder die Wohnungen bürgen die Gefahr, dass Sie dieses Vorgehen persönlich nehmen und nicht den optimalen Verkaufspreis erreichen können. Die Schwachstellen Ihres Objekts sind ggf. Ihre Schwachstellen. Hier können Sie als Verkäufer schnell aus dem Konzept gebracht werden. Zudem treffen Sie bei der spätestens zweiten Besichtigung auf einen Profi: der Sachverständige, der Käufer wird mitkommen.

Der Profi Immobilienmakler

Es ist sinnvoll, einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen. Er/ Sie ist in Preisverhandlungen, aber auch der Ermittlung des Angebotspreises erfahren und kennt in der Regel seinen „Kiez“. Preisstrategien, aber auch Preisverhandlungen brauchen eine Menge Knowhow, aber auch Vorbereitungszeit.

Den richtigen Immobilienmakler finden

Ganz einfach: erleben Sie ihn oder sie live! Melden Sie sich als Interessent zu einer Besichtigung an, dann werden Sie sehen, wie der Makler mit seinen Kunden umgeht. Stellen Sie Fragen. „Der Wurm soll doch dem Fisch schmecken und nicht dem Angler“. Kein Makler wird es ihnen wohl übel nehmen, wenn er eine Besichtigung macht und danach mit einem Neuauftrag für den Immobilienverkauf nach Hause geht.

Oder noch einfacher

Rufen Sie einfach von Stosch Immobilien direkt an. www.von-stosch.de

Kauf und Verkauf

12. Mai 2023

Besichtigung planen

Besichtigung planen und managen

Die Käuferauswahl und die Besichtigung planen, gehört beim Immobilienprivatverkauf am Ende des Tages dazu. Es sind verschiedenste Schritte zu planen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst verkaufen wollen. Grund genug, dass wir eine kleine Miniserie um den Privatverkauf schreiben und Dinge, die einfach dazu gehören oder anders gesagt, um die Sie dann nicht rumkommen.

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E-Mail für Dich

Unzählige Fotos haben Sie geschossen und den Inserats-Text x-Mal geändert. Das Haus haben Sie auf allen möglichen Kanälen online inseriert. Die Anzeige im Tageblatt kostete zwar viel, darf aber ja nicht fehlen. Wenn Sie das Objekt inseriert haben und damit den privaten Immobilienverkauf gestartet haben, werden sich viele Interessenten bei Ihnen melden, wenn Preis, Aufmachung, Exposé, Fotos, usw. stimmen. Je nach lokalen Immobilienmarkt kann das ein Postfach schon mal zu platzen bringen. Aber jetzt müssen Besichtigungen vereinbart werden. Aber wie geht man hier am besten vor? Die Besichtigung planen ist wichtige Grundlage. Sie wollen ja auch nicht immer alle Interessenten kleckerweise haben – keine Angst, die kommen schon vor alleine.

Die Nachfrage ist groß

Und wer soll nun alles kommen? Es ist ja schon nicht ganz leicht, sein Eigenheim aufzugeben. Sie wollen aber ja auch keine Massenbesichtigung. Aber wen einladen und wen nicht einladen? Einzelbesichtigung oder doch Massenbesichtigung – schließlich haben sie gute 80 Anfragen. Und es kommen immer noch welche rein. Haben Sie doch zu billig inseriert? Wie also Besichtigung planen und die richtigen Interessenten einladen? Sie wollen ja den bestmöglichen Verkaufspreis.

Besichtigung planen – die Auswahl

Stellen Sie die richtigen Fragen, und zwar vor der Besichtigung. Meist reicht ein kurzes Telefonat vor der Besichtigung, um festzustellen, wer es wirklich ernst meint, z.B. ob schon eine Finanzierung steht oder die Voranfrage bei der Bank positiv war? Auch Ihre persönlichen Belange sollten passen, denn es soll ja nicht jeder IHR Haus bekommen. Ernsthafte Interessenten werden nicht zögern, Ihnen ehrliche Aussagen zu geben. Auch professionell erstellte 360 Grad Rundgänge helfen den Interessenten Ernsthaftigkeit zu erkennen. Wenn Sie an einem Punkt feststellen, es wird zu viel bzw. das Sieben der Interessenten fällt Ihnen schwer, wäre die Empfehlung sich doch professionelle Hilfe zu holen. Aber gut, Sie haben sich für ein paar Interessenten entschieden – auch mit der Unsicherheit – Sie wollen ja den besten Preis – ob nicht doch noch zwei, drei Interessenten mehr besser wären?! Nach dieser Vorsortierung muss ein Termin für die Besichtigung festgelegt werden, falls Sie dieses noch nicht getan haben.

Der Rundgang am Tag der Besichtigung

Wo fangen Sie an, wo hören Sie auf? Wie gehen Sie durch das Haus? Welche Besonderheiten gibt es? In welchen Zimmer fangen Sie an? Besichtigung planen heißt auch Rundgang planen. Welche Details wollen Sie hervorheben. Aber nicht alles Pulver am Anfang verschießen und nicht die Interessenten Tod diskutieren. Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt. Das, was ein Immobilienexperte im Schlaf macht, müssen Sie in der Realität gleich können. Sie lachen? „Das kann ja nicht schwer sein?“ Richtig, ist es auch nicht, daher sind wir ja Immobilienmakler geworden, weil dieser Kontakt uns Spaß macht, mit all den verschiedenen Menschen. Aber es gibt Menschen, für die ist das genau schwer.

Besichtigung planen und Räume vorbereiten

Ja, Putzen steht auch auf der Planung zur Besichtigung. Ihre Immobilie sollte sauber sein am Tag der Besichtigung. Alles aufgeräumt. Sie wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung für den Verkauf von der besten Seite zeigen. Auch hier ist Fingerspitzengefühl gefragt. Persönliche Gegenstände entfernen, Wertgegenstände wegschließen, und den Osterhasen vom letzten Jahr doch in die ewigen Jagdgründe schicken. Zu viel Deko ist auch kontraproduktiv. Auch ein wenig „pimpen“ wie einzelne Wände streichen ist je nach Fall empfehlenswert. Aber Achtung, es soll keine „Arglist“ werden. Wenn Schimmel oder dergleichen vorhanden ist, sollten Sie es nicht einfach weg renovieren. Der Hund riecht nach nassem Wetter? Backen Sie einen Kuchen oder machen Sie einen frischen Kaffee: angenehme Gerüche helfen bei der Wohlfühlatmosphäre. Aber Achtung: auch hier keine Arglist begehen. „Ich habe einen „lieben“ Kollegen, der bei einem feuchten Keller immer eine Kiste Äpfel hinstellt, um den Geruch zu überdecken. In meinen Augen würde dieses ein Richter als Arglist deuten“. So Florian von Stosch.

Besichtigung planen und Mängel?

Jedem Kaufinteressenten ist es zum Empfehlen, mit einem Sachverständigen oder Gutachter durch das Haus zu gehen. Diesen Ratschlag beherzigen heute gut 80 % der Kaufinteressenten. Sie sollten also etwaige Mängel offen kommunizieren, ohne dabei Ihr Haus kaputt zu reden. Ist der Mangel denn in Ihren Immobilienwert mit eingepreist? Was kostet die Beseitigung und was ist eigentlich die Ursache? Probleme mit Schimmel oder immer wieder nasser Keller? Sagen Sie es. Diese bekannten Mängel sollten auch mit in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Wertsachen und Besichtigung planen

Vorsicht ist besser als Nachsicht. Sie lassen lauter Fremde in Ihr Haus oder in Ihre Wohnung. Es ist klüger, hier Vorsicht walten zu lassen. Packen Sie also alle Wertsachen sorgsam weg. Sie können nicht zu jeder Zeit jede Handbewegung eines jeden Interessenten im Auge behalten. Gleiches gilt auch für Ihren Schutz vor Corona. Soll jeder Interessent getestet kommen? Maske tragen? Machen Sie sich vorher über dieses Thema Gedanken.

Nehmen Sie sich Zeit

Wenn Sie die Besichtigung planen, müssen Sie wissen, dass der persönliche Kontakt das A und O ist. Nehmen Sie sich Zeit, um alle Fragen zu beantworten, scheinen Sie Ihnen selbst noch so unwichtig. Für Ihr Gegenüber kann die Frage kaufentscheidend sein. Sie kennen Ihre Immobilien, Ihre Interessenten wollen diese erst kennenlernen. Der positive Eindruck zählt, ähnlich einem ersten Date – will man sich wieder sehen? Lassen Sie auch den Interessenten Zeit, sich umzuschauen. Hierbei sollten Sie aber auch in der Nähe sein. Zum einen sind es Fremde in Ihrem Haus, zum anderen um Fragen zu beantworten. Bedenken Sie auch Ihre Käufer brauchen ggf. Bedenkzeit. Wir reden über die größte Investition im Leben eines Käufers. Vielleicht macht es auch Sinn, einen Bedenkzeit-Zeitraum zu vereinbaren.

Besichtigung planen – die Unterlagen

Jeder Käufer benötigt Unterlagen für sich, aber auch für die Bank. Es macht also Sinn, diese vor der Besichtigung fertig zusammengestellt zu haben. So können Sie auch die Fragen Ihren Käufer in aller Tiefe beantworten. Zu den Unterlagen gehören Teilungserklärung, Grundrisse, Lageplan, Grundbuch, Energieausweis, Nebenkostenabrechnung, u.v.m.. Auch en Exposé mit den wichtigsten Merkmalen macht sich gut. Nach der Besichtigung kommen in der Regel noch ein paar Fragen. Seien Sie vorbereitet. Dabei gilt es ernst zu sein, aber nicht zu versteift. Sie verkaufen Ihre Immobilie. Seien Sie auch nicht beleidigt, wenn es hier schon in die Preisverhandlungen geht oder ein Interessent Ihnen vorrechnet, dass Ihr Preis zu hoch ist oder die Mängelbeseitigung ja doch teurer ist als geplant. Willkommen am freien Markt. Sie haben Fragen oder sich doch entschieden, dass Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie Hilfe benötigen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

Altersvorsorge / Kauf und Verkauf

29. April 2023

Immobilien als Investment

Immobilien als Investment – der Kauf einer Anlageimmobilie

Immobilien als Investment – warum eigentlich nicht? Viele Menschen träumen von der eigenen Immobilie, von den eigenen vier Wänden. Aber muss ich die Immobilie immer selbst nutzen? Warum nicht einfach als Investment nutzen und in Anlageimmobilien investieren? Dabei kann ein Haus oder eine Wohnung als Anlageobjekt ein lukratives Investment sein. Man spricht nicht ganz umsonst umgangssprachlich auch vom „Betongold“.

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Immobilien als Investment – Zinskonditionen

Die Zinsen sind deutlich gestiegen. Die Zeiten von optimalen Zinskonditionen für den Immobilienkauf scheinen vorbei zu sein. Ist der Boom des Immobilienmarktes auch vorbei? Immobilien als Investment? Lohnt sich das denn? Es fängt natürlich mit der zu erwartenden Miete im Vergleich zum Kaufpreis an. Eine Kapitalanlage soll ja Geld bringen und nicht Geld kosten. Die Preise bei Immobilien gehen langsam zurück. Selbst beim Neubau ist eine Reduzierung der Verkaufspreise festzustellen. Dagegen haben sich die Zinsen ca. vervierfacht und eine doppelte Leistungsrate ist „abzudrücken“. Nichtsdestotrotz bieten Immobilieninvestments durch konstante Mieteinnahmen eine sehr gute Möglichkeit für die Altersvorsorge und eine lohnende Einnahmequelle, wenn man richtig investiert. Die Zeiten von Fix und Flip scheinen vorbei zu sein, der Trend geht wieder zu Buy & Hold. Der eigene Vermögensaufbau sollte hier eine langfristige Strategie verfolgen.

Immobilien als Investment – die richtige Immobilie

Es ist zu erwarten, dass die Zinsen noch ein wenig steigen, die Materialpreise recht konstant bleiben und die Mieten steigen. Es gilt also bei dem Kauf einer Anlageimmobilie verschiedenste Faktoren zu beachten, denn nicht jede Anlageimmobilie ist vielversprechend, manche sogar eher schädlich. Wie bei jeder Anlage hat auch die Immobilien als Investment immer ein gewisses Risiko.

Lage, Lage, Lage

Die alte Makler-Weisheit kommt nicht von ungefähr. Der wohl entschiedenste Faktor ist Lage – je besser diese ist, desto wertbeständiger ist die Immobilie. Dabei sollte sich die Wohnung oder das Haus natürlich am besten in einer wirtschafts- und zukunftsstarken Region befinden, da Immobilienanlagen langfristige Investitionen sind. Großstädte und Metropolregionen bieten sich daher für die Anlageimmobilien besonders an.

Negative Lagemerkmale bei Immobilien als Investment sind Autobahnen oder Fabriken, die durch Geruch oder Lärm die zukünftigen Mieter belästigen würden. Auch engere Bebauung oder wenige Parkplatzmöglichkeiten sind Faktoren, die zu beachten sind. Die Umwandlung der Großstädte in Fahrrad bzw. Elektroscooter-Städte könnte hier einiges ändern. Amsterdam hat hier im europäischen Raum sicherlich eine Art Vorreiterstellung.

Mieter – das A und O bei der Vermietung

Die Auswahl des Mieters bestimmt über Erfolg oder Misserfolg einer Kapitalanlage. Eine gut funktionierende Mieterstruktur ist für die Anlageimmobilie immens wichtig. So sollten Sie schon bei Kauf auf verschiedenen Indizien achten: Mietrückstände, unregelmäßige Mietzahlungen oder auch juristische Auseinandersetzungen sind Hinweise, die es zu beachten gilt. Selbstverständlich sollten Sie bestehende Mietverträge sorgsam lesen. Auch die Nebenkosten, gerade in Zeiten der Energiekrise, werden immer wichtiger.

Maklerformel Mietmultiplikator

Ein Indiz, ob sich eine Immobilie als Investment lohnt, ist der sog. Mietmultiplikator. Jeder hat schon mal gehört: „das 10-fache, das 20-fache“, usw., die sog. „Maklerformel“. Je nach Objektart, Baujahr und Lage variiert der Multiplikator. Das 20-fache heißt z.B. eine 5-prozentige Rendite. Die Rendite sollte bestenfalls über der monatlichen Belastung liegen. Auch hier gibt es natürlich Ausnahmefälle.

Anlageimmobilie erwerben

Die meisten Käufer kaufen oder verkaufen ein oder maximal zweimal in Ihrem Leben ein Haus oder eine Wohnung oder ein Ferienobjekt. So sollten Sie die Meinung und die Unterstützung eines Experten einholen. Auch die Kaufberatung durch einen Sachverständigen ist ratsam. Von Stosch Immobilien ist Ihr Partner, wenn es um den Kauf oder der Verkauf von Immobilien geht. In der dritten Generation sind wir für unsere Kunden unterwegs. Wir kennen die Preise und können die zukünftigen Marktentwicklungen richtig einschätzen. Wir stehen Ihnen mit unserem Knowhow zur Seite von A wie Analyse bis Z wie Zufriedenheit, www.von-stosch.de

Kauf und Verkauf

18. April 2023

Besichtigungen durchführen und planen

Besichtigungen durchführen und planen – Immobilienvermarktung

In diesem Kapitel wollen wir über „Besichtigungen durchführen und planen“ sprechen. Es gehört, wie die Exposéerstellung oder gute Fotos, mit zur Immobilienvermarktung, egal ob Sie Ihr Haus verkaufen oder Ihre Wohnung vermieten wollen. Wie managen Sie also die Besichtigungen?

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Besichtigungen durchführen und planen – Abschied nehmen

Wenn Sie Preis, Exposé und Fotos richtig gemacht habe, müssen Sie sich eigentlich keinen Kopf zerbrechen, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermietet oder verkauft bekommen. Allerdings – gerade bei Miete – ist die Auswahl des Mieters die wichtigste Entscheidung. Wählen Sie einen Mietnomaden ggf. aus? Wie können Sie sich davor schützen? Aber ist es wirklich nur bei Vermietung so? Nein! Das Gleiche gilt auch für den Verkauf von Immobilien. Besichtigungen durchführen und planen, aber mit Plan. Hinzu kommt neben der „Aufregung“ auch das Aufgeben des eigenen Zuhauses. Die Emotionen, die damit verbunden sind, sollten nicht unterschätzt werden. Ohne die richtige Planung kann hier schnell eine Massenbesichtigung entstehen und Sie verlieren gegebenenfalls den Überblick. In der Ruhe liegt die Kraft. Wen sollen Sie also alles zur Besichtigung einladen? Wer hat den wirklich Interesse, wer will nur mal schauen kommen? Das Wort Besichtigungstourismus gibt es nicht ganz umsonst.

Besichtigungen durchführen und planen – vorher schon die richtigen Fragen stellen

In der Regel reicht schon ein kleines Telefonat mit dem Miet- oder Kaufinteressenten aus, um festzustellen, wer wirklich Interesse hat. Haben die Kaufinteressenten überhaupt mal einen Banktermin gehabt, um ihre Finanzierung zu überprüfen? Wurde die Anfrage positiv bestätigt? Welche Anforderungen stellt ihr Kaufinteressent an Ihre Immobilie? Kann diese die Traumwünsche überhaupt erfüllen? Ein ehrlicher Interessent wird Ihnen auch ehrlich antworten. Aber rechnen Sie auch beim Telefonat und bei der Besichtigung mit ehrlichen Antworten. Das kann, wenn es um das eigene Haus geht, ggf. weh tun. Auch das „Aussieben“ von Interessenten kann ggf. schon schmerzhaft sein, wenn man merkt, dass gar nicht so viele Leute ihr Haus so toll finden wie Sie. Spätestens hier sollte man sich gegenüber ehrlich sein und ggf. einen Immobilienprofi einschalten für die Vermarktung.

Planen Sie Ihren Rundgang – Besichtigungen durchführen und planen

Planung gibt Sicherheit. So der Grundgedanke. In etlichen Foren lesen wir immer wieder, dass man den geplanten Rundgang genausten durchstrukturieren soll, dass man sich überlegt, wo welches Zimmer in welcher Reihenfolge, mit welchen Details benannt wird. Welche Besonderheiten sollen hervorgehoben werden, welche besser nicht ganz herausgestellt werden? Das ist grundsätzlich eine gute Idee, aber ….. So funktioniert es leider nicht ganz. Schon mal den Spruch: Kunde ist König gehört? Wir gehen davon aus. Und Ihr König kommt gerade das erste Mal durch die Tür. Sie sind nicht mehr Herr in Ihrem Haus – zumindest nicht mehr zu diesem Zeitpunkt. Der eine möchte erst in den Keller, die andere muss erstmal Pipi oder die Kinder, weil sie zwei Stunden im Auto geschlafen haben, sind komplett aufgedreht. Das, was für uns das Großartige ist, kann für viele Menschen das Chaos sein. Alle Interessenten sind unterschiedlich und müssen unterschiedlich behandelt werden. Dafür lieben wir unseren Job. „Meine 3 Kinder haben auch 3 unterschiedliche Väter“ so Florian von Stosch „nicht weil sie nicht von mir sind, sondern weil jedes einzelne von Ihnen ganz unterschiedlich behandelt werden will und muss“. So ist es auch mit Ihren Kaufinteressenten.

Verschießen Sie nicht all ihr Pulver am Anfang. Ein paar Highlights sollten Sie sich bei der Besichtigung zum Schluss aufbewahrten. Finale Eindrücke bleiben besonders im Gedächtnis.

Bitte denken Sie auch daran: Sie lassen fremde Menschen in Ihr Haus. Man kann nicht die ganze Zeit jede kleine Handbewegung beaufsichtigen. Vorsicht ist hier besser als Nachsicht: Wertgegenstände wegpacken.

Besichtigungen durchführen und planen – die einzelnen Räume

Ihr Haus oder Ihre Wohnung sollte zur Besichtigung natürlich sauber sein. Die Räume sollten aufgeräumt sein und der Garten nicht wie ein Dschungel daher kommen. Ihr Haus oder Ihre Wohnung sollte sich ja von der besten Seite präsentieren. Auch heißt das, dass Ihre Immobilie nicht vor Dekoration überquillt. Persönliche Gegenstände sollte auch weggeräumt werden. Gegebenenfalls sollten auch einige Wände aufgefrischt werden. Aber Achtung, Feuchtigkeit oder Schimmel sind nicht einfach übertünchen. Denken Sie dran: in der Regel kommt ihr Interessent bei der zweiten Besichtigung mit einem Sachverständigen. Wenn Sie wollen, können Sie auch mit positiven Gerüchen die Stimmung beeinflussen. Kaffeegeruch oder frischer Kuchen Geruch können zur Wohlfühlatmosphäre beitragen, können aber auch genau das Gegenteil bewirken. Ihr Haus muss sich für Ihren Kaufinteressenten heimisch anfühlen.

Mängel und Schäden bei Besichtigungen durchführen und planen

Mängel sollte offen kommuniziert werden. Denken Sie an sich vor 40 Jahren: der Kauf einer Immobilie ist mindestens genauso schwer wie der Verkauf der Immobilie. Daher sollten Sie Mängel direkt ansprechen. Hatten Sie in der Vergangenheit Probleme mit Wasser, Schimmel oder dergleichen? Ist mal eine Pfanne kaputtgegangen? Nehmen Sie diese Sachen auch mit in den späteren Kaufvertrag mit auf.

Persönlicher Kontakt

Kommen Sie mit den Leuten ins Gespräch, nehmen Sie sich Zeit und beantworten Sie die Fragen in Ruhe. Persönlicher Kontakt ist wichtig. Wenn Sie also Besichtigungen durchführen und planen, sind entsprechende Zeitfenster wichtig. Niemand kennt ihr Haus so gut wie Sie. Erzählen Sie. So vermitteln Sie einen positiven Eindruck. Sie erzählen es aber am Besichtigungstag oder den Besichtigungstagen nicht einmal, sondern 30- oder 40-mal oder noch öfters. Schließlich soll ja auch der bestmögliche Preis erreicht werden. Bei einem Einfamilienhaus geht da pro Besichtigung schnell mal pro Interessent eine oder eineinhalb Stunden drauf. Überlegen Sie vorher, ob Sie das wirklich durchhalten wollen oder doch einen Profi beauftragen. Vereinbaren Sie gern ein unverbindliches Beratungsgespräch mit uns und lernen Sie uns kennen, www.von-stosch.de

Unterlagen für den Verkauf vorbereiten

Natürlich gehören auch zu einem Hauskauf auch die Unterlagen. Damit dann alle Fragen beantwortet werden können und Ihr Käufer auch mit der Bank für die Finanzierung reden kann, benötigt er verschiedene Unterlagen. Darunter fallen:

Grundrisse von Haus oder Wohnung
Teilungserklärung
Energieausweis
Flurkarte
Dokumente zum Grundstück
Nebenkostenabrechnungen
Informationen zu den letzten Sanierungen bzw. Modernisierungen
ausgedrucktes Exposé
Auszug Grundbuchauszug
und andere eigentumsrelevante Unterlagen

Sie sollte auch am Ende der Besichtigung auf Fragen der Kaufinteressenten vorbereitet sein. Gerade hier kommt es dann direkt zu Preisverhandlungen teilweise. Aber auch Fragen zur Nachbarschaft oder warum Sie ihr Haus verkaufen oder warum nie das kaputte Fenster repariert wurde. Klar können Sie auch manche Fragen nicht beantworten, aber es sorgt ggf. für Misstrauen.

Gegebenenfalls wollen sich Ihre Interessenten noch mal in Ruhe umschauen. Was ist mit den nächsten Interessenten, die ja schon seit 10 Minuten vor der Tür stehen, da sie einen Termin haben? Was ist mit weiteren Fragen? Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben junger Paare. Manche brauchen Bedenkzeit, manche gehen gleich offensiv in die Preisverhandlungen. Sie wollen keine Besichtigungen selbst durchführen? Kontaktieren Sie uns gern.

Kauf und Verkauf

15. April 2023

Ein Exposé erstellen

Ein Exposé erstellen – Immobilienvermarktung

In unserem nächsten Teil der Miniserie Immobilienvermarktung soll es um „Ein Exposé erstellen“ gehen. Immer wieder sehen wir nicht ansprechende Texte oder Fotos in den verschiedenen Internetportalen. Zu Zeiten vor einem dreiviertel Jahr nicht ganz kritisch, da ein starker Verkäufermarkt vorhanden war. In Zeiten der Energiekrise und der stark steigenden Zinsen beim Käufermarkt ein Fehler unter vielen möglichen. Ein Exposé erstellen gehört sowohl bei der Vermietung von Immobilien als auch beim Verkauf von Immobilien zu den grundlegendsten Kenntnissen eines professionellen Immobilienmaklers. Die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie legt den Grundstein für den bestmöglichen Preis.

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Ein Exposé erstellen – mehr als nur mehr Geld

Ein professionell erstelltes Exposé gibt Ihnen die Chance, einen guten Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen. Aber ein gutes und vor allem richtiges Exposé erspart Ihnen auch Zeit und Ärger. Warum sollen Menschen zur Besichtigung kommen, um vor Ort festzustellen, dass die Immobilie gar nicht zu Ihnen passt? Auch aufgrund von verschiedenen Fehlern entgeht oft Privatanbietern eine Menge Geld. Wie also richtig das Exposé erstellen?

Das richtige Exposé erstellen

Ein richtiges Exposé holt den Kauf- bzw. Mietinteressenten sowohl inhaltlich als auch visuell ab. Über das Auge erhalten die Interessenten die ersten Eindrücke von Ihrem zukünftigen Zuhause. Layout und Fotos sollten hier schon mal passen. Zudem kann dieses ihre Suche nach dem passenden Käufer bzw. Mieter für Ihre Immobilie schon erheblich beschleunigen. Der erste Eindruck muss halt passen.

Nur so bekommen Sie den Kaufwilligen dazu – heute i.d.R. über das Internet schauende Interessent – das Exposé genauer anzuschauen oder eine Mail zu schreiben. Call to Action will gelernt sein. Nun entscheiden die aussagekräftigen und zutreffenden Angaben darüber, ob er Sie denn auch kontaktiert. Ein Käufer möchte schon einen guten, umfassenden Eindruck von der Immobilie durch das Exposé vermittelt bekommen. Die „großen“ Fragen sollten beantwortet werden.

Schwer für Privatverkäufer

Sicherlich wollen wir Emotionen beim Käufer wecken. Wir wollen Ihnen aber nicht unserer aufzwingen. Hier ist ein Fehler, der oft von Privatanbietern gemacht wird. Sie sollten also bei den Angaben im Exposé Ihre Gefühle außen vor lassen. Diese sind für den Käufer uninteressant. Sie sollten aber Luft für eigenen Emotionen lassen. Hinzu kommt, dass Sie durch ein öffentliches Inserat auf sehr emotionale oder rationale oder, oder, oder Interessenten treffen. Ihr Käufer ist einfach verschieden. Reine Faktendarstellung könne für manchen Käufer gut sein, andere brauchen eine Schuss „Emotion“ für die Fantasie.

Ein Exposé erstellen – Fakten

Die gehören natürlich auch dazu. Wie viel Quadratmeter hat das Haus, wie groß ist das Grundstück? Wie ist die Lage und wo liegt das Haus oder die Wohnung? Garage? Der Türrahmen, an dem Sie die verschiedenen Wachstumssprünge Ihrer Kinder dokumentiert haben, gehört dagegen nicht ein Exposé – auch wenn es wieder vor Ort in der Besichtigung durchaus nach Situation eine gute „Gefühlsgeschichte“ sein kann. Manche Dinge sollte aber auch nur mit der direkten Familie geteilt werden. Der Mittelweg ist also der richtige. Fingerspitzengefühl, Fachwissen gepaart mit Leidenschaft und Herzblut finden Sie bei uns für Ihr Exposé.

Ein Exposé erstellen – die Zielgruppe

Wer ist denn Ihre Zielgruppe bei der Vermietung Ihre Wohnung oder bei dem Verkauf Ihres Hauses? „Ein Exposé erstellen“ sollte dieses berücksichtigen. Bereits das Layout sollte hierauf abgestimmt sein. Dabei ist wie bei einer kleinen (nicht gekauften) Doktorarbeit auch die Gliederung wichtig. Schließlich wollen Sie Ihren Interessenten auf der Reise durch das Exposé nicht verlieren. Beim Wesentlichen bleiben. Am besten macht man sich hierfür vorab Stichpunkte, auf die man eingehen will.

Vorteile und Nachteile

Wenn Sie ein Exposé erstellen, sollten Sie natürlich auch auf die Vorteile Ihres Objektes eingehen. Was ist bessre als bei anderen Immobilien? Was ist gleich und was ist ggf. schlechter? Sie wollen garantiert nicht das Objekt schlechtreden. Mängel sollten aber trotzdem erwähnt werden. Auch so haben Sie den Nachweis, dass Sie es kommuniziert haben. Lage, Aussicht oder Besonderheiten sind hervorzuheben.

Ein Exposé erstellen – das sollte drin sein

Objektbeschreibung mit verschieden Angaben wie Zimmerzahl, Baujahr, Haustyp, Wohnflächenberechnung, Grundstücksgröße, usw.
Energieausweis – die Angaben sind bei Vermietung und Verkauf Pflicht
Zustand des Objektes
Lageplan
Grundriss(e)
Lagebeschreibung – was ist wo? Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, usw.
Nebenkosten
Preis natürlich und ggf. Nebenkosten zum Kaufpreis
Übergabetermin (möglich und gewünscht)
Fotos in ausreichender Zahl
360 Grad Rundgang
Kontaktinformationen
Besonderheiten oder wichtige Dinge rund um die Immobilie
u.v.m.

Aufbau eines Exposés

Wir als Immobilienmakler haben natürlich auch unseren „Trott“. Ein Exposé für Vermietung und eines für Verkauf. Trotzdem wird bei jedem Exposé persönlich Hand angelegt. Ein Standardexposé gibt es nicht, auch wenn wir eine grobe Ordnung haben. Der Aufbau sollte logisch und übersichtlich dabei sein. Ähnlich wie bei einem Gutachten sollte alles für den Laien verständlich und für den Fachmann nachvollziehbar aufgebaut und beschrieben sein. Den der Gutachtertermin kommt bestimmt, wenn Ihre Kaufinteressenten Interesse haben. Auch die Fotos wie auch Grundrisse oder Lageplan sollte eine Reihenfolge haben. Passen Sie hierbei nur auf das Copywrite auf. Einfach die Pläne des damaligen Architekten zu verwenden, ist nicht zulässig und kann teuer werden. Informationen zur Haftung sollten dementsprechend auch nicht fehlen.

Mit einem guten Exposé lassen sich Immobilien deutlich besser vermieten und verkaufen. Natürlich können Sie auch einfach uns anrufen und den Vollprofi beauftragen, www.von-stosch.de

Kauf und Verkauf

9. April 2023

Immobilienvermarktung für Ihre Immobilie

Immobilienvermarktung für Ihre Immobilie – ohne die klappt es nicht

Beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien ist neben der Bewertung sicherlich die professionelle Immobilienvermarktung für Ihre Immobilie am wichtigsten. Sie ist Grundlage für den bestmöglich erzielbaren Preis bzw. die Miete an den besten Mietinteressenten. Grund genug, dass wir uns in der folgenden Miniserie mit der Immobilienvermarktung auseinandersetzen. Exposé, Fotos, Rundgang oder Dokumente wie Grundrisse und Energieausweis fallen alle in diesen Prozess mit rein.

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Effiziente Immobilienvermarktung für Ihre Immobilie

Damit werben viele Makler. Wir mögen lieber den Begriff umfassende oder vollumfängliche Immobilienvermarktung. Manchmal stellt man sich hierbei die Frage, für wen die Vermarktung effizient sein soll. Ein paar Fotos mit dem Handy und 3 Sätze? Immobilienvermarktung ist viel Arbeit, wenn man es denn richtig macht. Ein Exposé oder gute Fotos sind nicht mal eben so gemacht.

Was dürfen Sie von unserer Immobilienvermarktung für Ihre Immobilie erwarten?

Egal ob Verkauf oder Vermietung – wir kümmern uns von A wie Analyse bis Z wie Zufriedenheit. So einfach daher gesagt ist das nicht. Zu einer Vermarktung gehört gewissenhafte und engagierte Arbeit. Es fängt an mit der Immobilienbewertung.

Die Immobilienbewertung

Bei jeder Immobilienveräußerung steht am Anfang auch die Bewertung. Dabei müssen gerade am heutigen Markt verschiedenste Faktoren berücksichtigt werden. Zustand, Lage, Größe, usw. bestimmen dann den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. Nein, tun sie nicht! Das tun Ihre Kaufinteressenten! Denn darum geht es bei der Immobilienvermarktung: Kaufinteressenten sollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung kaufen bzw. mieten. Das heißt ohne Besichtigung keine Käufer. Immobilienvermarktung ist also mehr als der schnöde Preis, den man auf eine Tafel an der Tür klebt. Wir verkaufen Leben, ein Gefühl. Das gilt auch für den Preis, den wir nachher erzielen. Das fängt allerdings schon bei der Bewertung Ihrer Immobilie an. Nennen wir also die Bewertung lieber eine detaillierte Analyse.

Weitere Instrumente

Der Mix aus klassischer und moderner Informations- und Vertriebspolitik, aber auch die richtigen Marketingkanäle machen bei der Vermarktung viel aus. Im Zeitalter der digitalen Welt sind natürlich auch 360 Grad Rundgänge neben hochwertigen Exposés wichtig. Die Besichtigungen folgen und müssen mit Fingerspitzengefühl und Knowhow durchgeführt werden. Erfolgs optimierter Immobilen Verkauf nennt das wohl der Fachmann. Dabei muss aber Ihr Erfolg zählen – nämlich ihr passender Käufer für den bestmöglichen Preis. Gerade in Zeiten der Zinsanstiege trennt sich hier die Spreu vom Weizen, auch unter den Immobilienmaklern.

Lernen Sie uns einfach kennen und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch, www.von-stosch.de