Kategorie: Allgemein

20. Februar 2023

Leitzins soll weiter erhöht werden

Leitzins soll weiter erhöht werden – EZB berät im März

„Leitzins soll weiter erhöht werden!“ So die neuesten Nachrichten. Auch wenn die Inflation im Euro-Raum wie geplant kontinuierlich sinkt, liegt die sie nach wie vor bei 8,5 Prozent. Das ursprüngliche Ziel von 2 Prozent Inflation ist somit noch in sehr weiter Ferne. Die Konsequenz ist eine weitere Anhebung der Leitzins. Die EZB Präsidentin Christine Lagarde will daher an dem bisherigen Kurs, den „Leitzins soll weiter erhöht werden“ weiter festhalten.

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Leitzins soll weiter erhöht werden – Kampf gegen die Inflation

Laut der Präsidentin der Europäischen Zentralbank (EZB) müssen wegen der Inflation weiter Zinserhöhungen durchgeführt werden. Laut Christine Lagarde ist der Preisdruck nach wie vor zu hoch. Die Kerninflation sei nach wie vor viel zu stark. Bei der Kerninflation werden schwankungsreiche Preise für Lebensmittel, Tabak aber auch Energie ausgeklammert. So soll der Leitzins auf 3,5 % erhöht werden.

Inflationsdruck

„Angesichts des zugrundeliegenden Inflationsdrucks haben wir vor, die Zinssätze auf unserer nächsten Sitzung im März um weitere 50 Basispunkte zu erhöhen“ so Christine Lagarde in Straßburg. Danach müsse der weitere Kurs der Geldpolitik festgelegt werden. Das wäre dann die 6 Zinserhöhung in sehr kurzer Zeit. So wird der Leitzins dann voraussichtlich im März von jetzigen 3 % auf 3,5 % angehoben werden. Die Entscheidung fällt am 16.3.2023 – dann ist die nächste Zinssitzung der EZB.

Leitzins soll weiter erhöht werden – Gründe

Die Zuversicht sei deutlich gestiegen. Allerdings geht die EZB davon aus, dass trotz gesunkener Energiepreise die Wirtschaftstätigkeit schwach bleibe. Was nach der nächsten Zinserhöhung kommt, ist noch unklar – so die Präsidentin. War die Inflation im Dezember noch bei 9,2 Prozent, ist die durch die abschwächenden Energiepreise beobachtete abschwächende Inflation auf 8,5 % als positiv zu betrachten. Die Zinserhöhungen zeigen also Wirkungen.

Kerninflation

Diese verharrt beständig bei ca. 5,2 %. Das dürfte den Währungshütern Sorge bereiten. Auch das mittelfristige Inflationsziel von 2 % ist noch weit entfernt. Erfreulich sei, dass die Löhne weiter und schneller stiegen. Sollte die Kerninflation weiter aus dem Ruder laufen, werden die Bemühungen der EZB wohl aggressiver ausfallen dürfen. Die Kerninflation ist ein Konzept zur Messung der Inflation, bei der aber Güter, die starken Preisänderungen unterliegen, ausgeschlossen werden. Eine Art bereinigte Inflation.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema „Leitzins soll weiter erhöht werden“ – kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

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19. Februar 2023

Mietpreis finden Teil 4

Den richtigen Mietpreis finden

Mietpreis finden ist eine ganz schöne Aufgabe. Wer also auf Nummer sicher gehen will, wendet sich lieber an den Profi und überlässt und die Mietpreisberechnung. Es gilt, den besten Mietpreis zu finden, der am Markt akzeptiert wird. Unserer Ergebnisse basieren dabei nicht nur auf den aktuellen Zahlen, sondern auf jahrelanger Erfahrung im Bereich Vermietung von Immobilien. Sie wollen den richtigen Mietpreis finden? Ob Wohnungsmiete oder Hausmiete – lassen Sie uns miteinander sprechen, www.von-stosch.de

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Warmmiete berechnen und Mietpreis finden

Um von der Kaltmiete auf die Warmmiete zu kommen, müssen Sie zu der Kaltmiete die Nebenkosten addieren. Dabei unterscheidet man zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren sowie verbrauchsabhängige und nicht verbrauchsabhängige Kosten.

Zu den nicht verbrauchsabhängigen Kosten, die auf den Mieter mit einem Umlageschlüssel umgelegt werden dürfen, gehören z.B. Grundsteuer, Müll, Versicherung, Hausmeisterarbeiten. Zu den verbrauchsabhängigen Kosten, die nach Wohnfläche, Haushaltsgröße oder Anzahl der Wohneinheiten umgelegt werden können, gehören Warmwasser und Heizung. Hier ist – nicht nur in der heutigen Zeit der Energiekrise – einer der größten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter. Ein professionelles Unternehmen für die Abrechnung von Heizung und Warmwasser macht immens Sinn. Auch muss der Mietvertrag entsprechend die Abrechnung der Nebenkosten regeln.

Die Warmmiete solle beim Mietpreis finden beachtet werden. Zu hohe Nebenkosten im Vergleich verschrecken potenziell gute Mieter. Bei der Vermietung von Häusern ist es am sinnvollsten, wenn sich die Mieter direkt bei den Versorgern mit Heizung, Wasser und Strom anmelden. Zudem reduziert dieses Ihr Ausfallrisiko.

Eine Beispielrechnung für Ihre Wohnung Mietpreis finden

Wenn Sie Ihren Mietpreis finden wollen, könnte eine Berechnung folgendermaßen aussehen:

Grunddaten: 60 m² Wohnung, Zentrum in kleinen Mehrfamilienhaus, energetisch saniert in 2021, Baujahr 1995, Vormieter hat 10,90 bezahlt

Ortsübliche Vergleichsmiete: 9,50 Euro

+ Zuschlag für Zentrumslage: 1,00

+ Zuschlage energetische Sanierung 1,50

Gesamt 12,00 Euro / m²

Kappungsgrenze eingehalten? Ja.

Somit ergibt sich eine Kaltmiete zzgl. Nebenkosten von 720 Euro

Fragen zum Mietpreis finden

Bei der Mietpreis finden Kalkulation, sollten Sie sich immer wieder ein paar Fragen stellen:

Wie hoch ist die Miete in der Region, in der Mikrolage? Wie gut ist genau diese Lage? Wie lange will ich für die Vermietung brauchen? In welchem Zustand ist die Wohnung, gibt es Mängel? Wie sieht die aktuelle Konkurrenz aus? U.v.m.

Und zum Abschluss wohl die wichtigste Frage: wen wollen Sie als Mieter?

Wenn man sich diese Frage ehrlich beantwortet, will man doch als Vermieter Ruhe. Pünktliche Mietzahlung und stressfreie Mieter. Es geht also bei der Vermietung nicht nur um die Maximalrendite und die Berechnung zum Mietpreis finden. Es geht primär um die Auswahl des Mieters. Wie anfangs in Teil 1 der Serie geschrieben, muss die Rendite nachhaltig und langfristig stimmen. Sonst ist der Fehler bereits am Anfang gemacht worden. Die Mieterauswahl ist bei weitem das wichtigste Kriterium und das kann nur stattfinden, wenn die Renditeberechnung von Anfang an richtig war. Lassen Sie sich beraten. Wir stehen Ihnen gern bei Fragen rund um Kauf und Verkauf, Miete und Vermietung von Immobilien zur Seite: www.von-stosch.de

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18. Februar 2023

Mietpreis Teil 3

Mietpreis und Ausstattung, Zustand und Lage

Der Mietpreis wird auf Grundlage verschiedenster Aspekte festgelegt. Die 3 Hauptkriterien sind dabei Ausstattung, Zustand und Lage. Wie hoch darf also Ihre Miete ausfallen?

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Mietpreis und Ausstattung der Wohnung

Raumhohe Fenster, Energieeffizienz, Echtholzdielen und großzügige Dachterrasse – wer so eine Wohnung anbietet, kann natürlich mehr verlangen. Mehr Miete als jemand mit einer Karo-einfachen Ausstattung. Dabei gilt es bei der Ausstattung nicht nur vom Bauchgefühl auszugehen. Bauart, Fassade, Zimmerzahl, Wohnfläche, Heizung, Fußböden, Einbauküche, Innentüren, Garten, Balkon, Terrasse, Keller, Garage u.v.m. sind alles kleine Punkte auf der Liste, die die Ausstattung beschreiben und den Mietpreis auf- oder abwerten. Gehobene Ausstattungen „steigern“ den Mietpreis, einfach „senken“ ihn. In den Mietspiegeln sind verschiedene Ausstattungen angegeben. Sie sollten nun für die Berechnung Ihres Mietpreises, Ihre Wohnung oder Ihr Haus entsprechend vergleichen.

Zustand des Hauses / der Wohnung

Modernisierungsmaßnahmen steigern den Wert einer Immobilie. Das gilt nicht nur beim Verkauf, sondern auch für die Vermietung. Wann, ob und welche Maßnahmen durchgeführt wurden, entscheiden zum einen über die Ausstattung, aber auch über den Mietpreis. Muss der neue Mieter selbst neu streichen oder kann er direkt selbst einziehen? Immer wichtiger wird beim Zustand auch die Energiebilanz der Immobilie. War der Energieausweis und die laufenden Kosten vor ein paar Jahren quasi „uninteressant“ wird es heute mehr und mehr zur Eingangsfrage bei der Besichtigung.

Lage, Lage, Lage … wie wäre es mit Leben, Leben, Leben

Bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie ist die Lage wohl das intensivste Kriterium. Beim Berechnen des Mietpreises ist also auch die Lage entsprechend zu berücksichtigten. Hierbei unterscheidet man Top-Wohnlagen bis hin zu einfachen Wohnlagen. Auch sollte schon bei Kauf einer Kapitalanlage auf die Makro- und Mikrolage geachtet werden. Nur in der richtigen Lage kann eine langfristige, nachhaltige Vermietung stattfinden. Allerdings bezahlen Sie auch die Lage mit im Kaufpreis.

Aber in die Lage fallen noch verschiedenen Kriterien: Preisniveau, Freizeitangebot, Verkehrsanbindung und Parkplätze, Kinderbetreuung, Grünanlagen, aber auch Internetzugang oder Sozialstruktur. Diese können sich im Laufe der Zeit ändern. Sie müssen für Ihre Wohnung oder für Ihr aus zur Berechnung des Mietpreises den richtigen wählen und argumentieren. Das Problem, was viele Vermieter haben ist, dass ihre Immobilie natürlich die beste ist. Die Hilfe eines Fachmannes oder einer Fachfrau sind bei der Vermietung und bei der Findung des Mietpreises oft zu empfehlen. Er oder Sie wird Sie fachlich richtig beraten, dass Sie einen dauerhaften und zuverlässigen Mieter für Ihre Immobile finden.

Sie haben Fragen zu dem Thema Mietpreis? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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17. Februar 2023

Mietpreis berechnen – Teil 2

Mietpreis berechnen als Eigentümer

Sie wollen den Mietpreis berechnen? Um den passenden Mieter zu finden, sollte die Miete realistisch sein. Sie müssen mit Ihrer Immobilie am Markt akzeptiert werden und die gesetzlichen Rahmenbedingungen einhalten. Natürlich wollen Sie als Vermieter gern das maximal mögliche an Miete. Dabei bestimmt die Kaltmiete über Ihre Rendite bei der Vermietung.

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Ein paar Gedanken zum Mietpreis berechnen und die Mietpreisbremse

Ausstattung, Zustand und Lage der Immobilie geben Ihnen einen gewissen Spielrahmen vor. Die Kaltmiete sollte dabei maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Kommunen ohne verbindlichen Mietspiegel). Für Städten mit Mietpreisbremse gilt allerdings: hier darf die Miete nur 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. So haben Sie schon mal eine grobe Richtung zum Mietpreis berechnen. Dabei gilt die Mietpreisbremse nur für Bestandsimmobilien. Das heißt im Umkehrschluss, dass die Miete für neu errichtete Gebäude weiterhin frei kalkuliert werden darf. Ob oder ob nicht die Mietpreisbremse gilt, erfahren Sie bei Ihrer Gemeindeverwaltung.

Kappungsgrenze für Immobilien

Bei Bestandsimmobilien und der Wiedervermietung gilt, dass die Kappungsgrenzen für die Mieterhöhung zu beachten sind. Hierbei ist darauf zu achten, dass sie maximal 20 % innerhalb von drei Jahren erhöht werden darf (in manchen Städten nur 15 %). Bei dem „Berliner Modell“ sind für möblierte Wohnungen noch 2 Prozent Möblierungszuschlag drin. Grund für die Kappungsgrenze ist die angespannte Wohnmarktsituation. Die Kappungsgrenze gilt dabei übrigens auch, wenn eine Mieterhöhung gemäß ortsüblicher Vergleichsmiete eigentlich erlaubt wäre.

Ausgangspunkt ortsübliche Miete

Wie bereits geschrieben, sollten Sie sich für einen angemessenen Mietpreis an der ortsüblichen Miete orientieren. Sie bildet quasi den Ausgangspunkt für Ihre Mietpreis berechnen Kalkulation. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt Auskunft über den durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter in einer gewissen Region und kann dem Mietspielgel entnommen werden.

Der Mietspiegel bei Mietpreis berechnen

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Es wird dabei zwischen einfachen (Übersicht über die üblichen Mietentgelte) und qualifizierten Mietspiegel (588 BGB – alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet, Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter und von diesen anerkannt) unterschieden. Ab 1.1.203 gilt, dass Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen einfachen Mietspiegel (ab 1.1.24 einen qualifizierten) haben müssen. Im Mietspiegel sind dabei Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage berücksichtigt. Seit 2021 gibt es eine Mietspiegelverordnung.

In Teilen Deutschlands ist die ortsübliche Vergleichsmiete keine rechtlich bindende Größe. Trotzdem sollten Sie beim Mietpreis berechnen nicht über die 20-Prozent-Marke hinaus gehen. Wenn Sie über 50 % liegen, riskieren Sie, dass der Gesetzgeber Ihnen Mietwucher anlastet. Bei der Berechnung der Warmmiete gilt, dass Sie die Nebenkosten genau kalkulieren sollten. Gerade in Zeiten der Energieknappheit und Energiekrise ein wichtiger Punkt bei der Vermietung. Bei der Vermietung von Häusern übernehmen die Mieter i.d.R. die Verträge mit den Versorgern.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema Mietpreis berechnen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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16. Februar 2023

Das Passivhaus, Teil 2

Das Passivhaus Vorteile

Das Passivhaus hat mehrere Vorteile. Die luftdichte Bauweise verhindert im Winter Zugerscheinungen, in Kombination mit der Wärmedämmung in den Wänden führt das zu einer höheren Behaglichkeit für die Bewohner. Die kontrollierte Wohnraumlüftung reguliert den idealen Luftaustausch mit der richtigen Luftfeuchtigkeit. Es hat helle Räume durch den hohen Anteil an großen Fensterflächen für die solaren Wärmegewinne, wobei die starke Dämmschichtdicke im Sommer für ausreichend Hitzeschutz sorgt, selbst unterm Dach.

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Ziel das Passivhaus

Wärmeverluste sollen so gering wie möglich und solare Wärmegewinne so groß wie möglich gehalten werden. Dabei sind die U-Werte maximal 0,15 Watt je Quadratmeter und Kelvin und die Lüftungswärmeverluste minimiert. So darf das Haus einen Primärenergiebedarf inklusive Haushaltsstrom 60 Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche nicht überschreiten. Der Heizenergiebedarf das maximal bei 15 kWh/(m²a) liegen. Es ist also ein ganzheitliches Energiekonzept notwendig, was sich nicht nur auf Heizung und Warmwasser beschränkt. Es bedarf also architektonischer Raffinesse, die Immobilie fehlerfrei zu planen. Auch in der Ausführung ist dabei besondere Vorsicht geboten. Aber es gibt inzwischen auch Passiv-Fertighäuser zu kaufen.

Die verschiedenen Elemente

Fachgerechte Planung und Ausführung, aber auch energieeffiziente Dämmung und Technik lassen ein Passivhaus entstehen. Dabei liegt die Dämmung zwischen 25 und 40 cm. Dieses variiert nach jeweiligen Wandaufbau, aber auch der Ausrichtung. Auch ein Keller ist durchaus möglich. Das Dach ist besonders dick gedämmt. Das versteht sich auch, wenn man davon ausgeht, dass normalerweise rund 30 % der Heizwärme über das Dach verloren geht. Ein Passivhaus ist wärmebrückenfrei zu konstruieren. Das fängt bei der Planung an und hört bei der Ausführung mit engmaschiger Baukontrolle auf. Ein Passivhaus muss luftdicht gebaut werden, daher wird auch eine Lüftungsanlage für den kontrollierten Luftwechsel benötigt. Natürlich mit Wärmerückgewinnung. Das bedeutet nicht, dass man die Fenster im Haus nicht mehr öffnen darf, man muss es nur nicht mehr zwingend. Aber hier ist auch ein großer Vorteil. Menschen mit z.B. Heuschnupfen können durch die gefilterte Luft sorgenfreier leben.

Bei der Heizung können verschiedenste Systeme zum Einsatz kommen. Da das Passivhaus nicht wirklich viel an Heizbedarf hat, kommen kleine Gas-Brennwertkessel wie auch Wärmepumpen oder Holzpellet-Ofen oder ein Fernwärmeanschluss infrage. Die Technik bei einem Passivhaus ist ausgeklügelt. Sensoren oder auch Temperaturfühler oder Verschattung für die Fenster laufen automatisch.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu diesem Thema? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

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15. Februar 2023

Barrierefreies Wohnen Kein Handicap mit Handicap

Barrierefreies Wohnen bedeutet eine Gleichstellung für Menschen mit Handicap oder Behinderung. Dadurch soll der Alltag für die Menschen angenehmer gestaltet werden. Insbesondere im Alter wird das barrierefreie oder barrierearme Wohnen immer wichtiger. Möchte man nun ein Haus bauen, sollte schon vor Baubeginn, also bei der Planung, darauf Rücksicht genommen werden. Niemand kann wissen, was die Zukunft einem bescheren kann. Kauft man eine Immobilie, in der das barrierefreie Wohnen nicht gegeben ist, kann selbstverständlich nachgerüstet werden. Diese Umbaumaßnahmen sind zwar durchführbar, doch meistens sehr aufwendig. Glücklicherweise gibt es einige Förderprogramme und Förderkredite, die einer Sanierung oder einem Umbau ebenso wie bei einem Neubau genau diese Barrierefreiheit fördern. Wer in diese Richtung vorsorgen möchte, selbst wenn er jung und gesund ist, bekommt also Unterstützung und Zuschüsse für barrierefreies Wohnen.

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Vorschriften für Barrierefreiheit

Nach dem Grundgesetz darf niemand betreffend einer Behinderung benachteiligt werden. Das gilt auf Straßen, Plätzen oder Wegen und in öffentlichen Gebäuden des Landes, der Gemeinden oder des Bundes. Selbst in der Bauverordnung gibt es eine Vorschrift für barrierefreies Wohnen.

Eine DIN-Vorschrift regelt die Bereiche bei der Wohnungsplanung für:

die Fläche und Platzbedarf
die Wege und Rampen
die Aufzüge und Treppen
den Essplatz und die Küche
den Sanitärbereich

Auch barrierefreies Wohnen sollte gemütlich und kostenneutral möglich sein. Menschen mit körperlicher Behinderung oder einem Menschen mit Handicap steht ebenfalls eine komfortable Wohnmöglichkeit zu wie jedem anderen Menschen auch.

Man kann barrierefreies Wohnen planen, ohne dass Mehrkosten entstehen

Wenn Sie selbst der Bauherr sind, können Sie von Beginn an darauf achten, im Alter eine barrierefreie Wohnmöglichkeit zu besitzen. Dies ist mit geringem Kostenaufwand bei einem Neubau durchführbar.

Dabei ist nur auf Folgendes zu achten:

breitere Durchgänge und Türbereiche
ebenerdiger Eingang oder so wenig Stufen wie nur möglich
Eingangsbereich groß genug, um im Notfall mit einem Rollstuhl genug Bewegungsfreiheit zu haben,
eine Dusche sollte ebenerdig erreichbar sein
Rutschhemmende Bodenbeläge
Steckdosen und Lichtschalter sollten im Sitzen erreicht werden können
Einrichtung in Räumen wie Küche oder Bad sollte schon im Vorhinein niedriger geplant werden oder teilweise mit einem Rollstuhl unterfahrbar sein
Überall muss genug Platz zum Wenden und Rangieren mit einem Rollstuhl gegeben sein

Es gibt natürlich noch einige weitere Punkte, die zu bedenken sind. Hier wurden nur in Kürze die wichtigsten erwähnt. Durch diese Maßnahmen erspart man sich im Alter teure Umbaumaßnahmen. Florian von Stosch, Ihr Immobilienmakler, kann Sie jederzeit über barrierefreies Wohnen beraten. Auch wenn Sie Umbaumaßnahmen planen, ist er Ihr Ansprechpartner in diesen Fragen. Ein Haus oder eine Wohnung barrierefrei zu gestalten, ist aber auch für Familien mit Kindern enorm von Vorteil. Gerade ein Kinderwagen ist oft zu breit für normale Türen oder die Diele zu klein, um ihn abzustellen. Werden Kinder größer, wird der Platz für andere Dinge wie Roller oder Fahrräder benötigt. Wird man älter und die körperliche Bewegung wird zunehmend eingeschränkt, ist dieser zur Verfügung stehende Platz ebenfalls von Vorteil. Niemand weiß, was die Zukunft bringt und Unfälle passieren oft sehr schnell. Es muss nicht gerade eine Körperbehinderung sein, die solche Überlegungen stattfinden lassen. Bauen oder umbauen für die Zukunft ist immer eine sehr gute Idee und bringt viele Vorteile. Rufen Sie uns an, wir beraten Sie gern. www.von-stosch.de

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14. Februar 2023

Miete berechnen – Teil 1

Miete berechnen – wie finde ich als Vermieter die richtige (maximale?) Miete

Miete berechnen – das wollen Sie ja vorab als Vermieter wissen – was bekomme ich an Miete? Zum einen klar, Sie wollen einen passenden Mieter, der Ihre Immobilie pflegt und pünktlich bezahlt, zum anderen wollen Sie ja auch Miete – und möglichst die bestmögliche –, damit Ihre Kapitalanlage Früchte trägt. Also den besten realisierbaren Preis pro Monat.

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Alles fängt mit dem Kauf an

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kaufen wollen, geht es um die Renditeberechnung. Lohnt sich das Investment von 100.000, 200.000, 300.000 oder mehr tausend Euro? Im vergangenen Markt war immer wieder zu beobachten, wie zukünftige Vermieter mit spitzen und spitzeren Bleistiften gerechnet haben. Wenn das und das und das eintrifft, habe ich noch eine Rendite von …. Was ist aber, wenn dies oder jenes eintrifft? Immobilien gehören – außer man betreibt z.B. Fix und Flip – zu den konservativeren Kapitalanlagen. Dafür ist aber das „Betongold“ sicher bzw. recht sicher – keine Anlage ohne Risiko. Und genau so sollten Sie auch die Kapitalanlage im Regelfall behandeln. Bitte, wir müssen uns nicht darüber unterhalten, dass besondere Lebensumstände auch ggf. andere Vorgehensweisen empfehlenswert machen. Wir reden von dem „normalen“ Kapitalanleger.

Miete berechnen bei der Kapitalanlage

Es geht also um konservative Werte. Es kann also eigentlich nicht sein, dass Sie dermaßen mit dem spitzen Bleistift rechnen müssen, dass eventuell! Und nur eventuell eine Rendite herauskommt. Eine Kapitalanlage muss langfristig gedacht werden. Das heißt auch, dass mal eine Reparatur oder eine Modernisierung ansteht oder Mietausfall oder ggf. ein Mieter rausgeklagt werden muss. Einfach gesagt, es muss genug übrig bleiben.

Aktuelle Lage

Wie wir gerade sehen, ist genau das eingekehrt. Der Zinsmarkt ist „zusammengebrochen“. Und ja, es gibt Menschen, die nun vor 8 oder 9 Jahren gekauft haben und die Anschlussfinanzierung steht an bei doppelter Leistungsrate. Die Miete war da schon mit dem Kaufpreis dermaßen spitz gerechnet, dass quasi ein Mehr an Belastung nicht über ist. Das heißt als Konsequenz, die Immobilie muss verkauft werden – ggf. für einen deutlich schlechteren Preis – oder privates Geld muss monatlich die Immobilie bezuschussen. Ist das Sinn und Zweck einer Kapitalanlage?

Wenn man die Miete berechnen will, muss also im Vergleich zum Kaufpreis langfristig genug über sein. Und hier hakt der momentane Markt. Die Mieten sind in den letzten Jahren im Vergleich zu den Kaufpreisen und den monatlichen Belastungen nicht genug gestiegen. Jetzt ist auf der Seite der Kapitalanleger die Kostenstruktur deutlich höher und die Inflation reduziert die Kaufkraft und die Belastbarkeit der Mieter und Vermieter. Die Lösung ist recht einfach – Mieten steigern. Es ist hier nur die Frage, bis wohin die Mieten gesteigert werden können. Viele Familien sind bereits an Ihrem Belastungsmaximum.

Sie haben Fragen oder Anregungen zu dem Thema? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

Mehr in Teil 2: „Mietpreis berechnen“

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13. Februar 2023

Passivhaus Teil 1

Passivhaus – wie funktioniert es und warum ist es so effizient?

Ein Passivhaus verbraucht rund 75 % weniger Heizenergie als der „normale“ Neubau. Lohnt sich denn ein Passivhaus und wie funktioniert es denn überhaupt? Kann ich mein Bestandsgebäude auf das Passivhaus-Niveau bringen?

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Ein paar Fakten zum Anfang

Ein Passivhaus verbraucht rund 75 % weniger Heizenergie als der übliche Neubau und rund 90 % weniger als ein durchschnittliches Bestandsgebäude. Die hocheffiziente Wärmeversorgung und die besonders gute Dämmung der Gebäudehülle machen dieses möglich. Natürlich gibt es aktuell Förderungen für den Bau von Passivhäusern, da sie die „Königsdisziplin“ unter den Neubauten sind. Bei Bestandsgebäuden ist eine Sanierung zu einem Passivhaus durchaus anspruchsvoll, aber nicht unmöglich.

Passivhaus, was ist das?

Ein Niedrigenergiehaus, das hochgedämmt ist, ist ein Passivhaus. Es lässt so gut wie kaum Energie entweichen aus der Gebäudehülle. Selbstverständlich muss es wärmebrückenfrei konstruiert sein. Für die ganz kalten Tage gibt es eine Zusatzheizung. Hier wird jede Energiequelle ausgenutzt. Ob Sonneneinstrahlung oder Abwärme von elektrischen Geräten oder Lebewesen wie uns oder Haustieren. Wärmerückgewinnung aus der Lüftungsanlage gehört natürlich auch zu dem Konzept. Dabei ist die Idee schon recht alt. Das erste Mal wurde bereits 1883 bei dem Polarschiff Fram das Prinzip des Passivhauses angewendet. In den 70er und 80er Jahren folgte die Anwendung im Hausbau. Die Dänische Technische Hochschule baute 1973 das erste Haus dieser Art. 1991 wurde das erste Passivhaus von Dr. Wolfgang Feist gebaut. Die vier Reihenhäuser hatten einen durchschnittlichen Heizenergieverbrauch von 10 kWh/m²a. Das Grundprinzip ist klar: Energie sparen, wo es geht. Die Grundlage dafür bildet die sorgfältige, fachgerechte Verarbeitung von Dämmstoffen und Komponenten.

Und die Technik vom Passivhaus?

Einerseits gilt beim Bau eines Passivhauses so gut als möglich die thermische Außenhülle herstellen, mit bestmöglicher Dämmung und Ausführung. Zum anderen werden solare Gewinne bestmöglich ausgenutzt. Daraus folgen große Fensterflächen oder auch Glasdächer. Die Fenster dabei werden auf der Sonnenseite verbaut, während die sonnenabgewandte Seite mit kleineren Fenster ausgestattet wird. So werden solare Erträge (gerade im Winter) maximiert und Wärmeverluste minimiert. Zudem sorgt die Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung für eine hygienisch notwendigen Luftaustausch. Die Wärmerückgewinnung sorgt dafür, dass zwischen 80 -95 % der Abwärme genutzt werden bei der sog. Kontrollierten Wohnraumlüftung. Aber auch die Abwärme von technischen Geräten wie Computer, der Herd oder uns Menschen werden dabei einkalkuliert und ausgenutzt.

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Teil 2 am Mittwoch 15.02.2022

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12. Februar 2023

Bau-Thermografie

Bau-Thermografie – was ist das denn?

Die Bau-Thermografie ist ein berührungsloses, bildgebendes Temperaturmessverfahren. Hierdurch können thermische Fehlstellen, z.B. in der Gebäudehülle, festgestellt werden. Die Kamera hat dabei einen Detektor, der die für das menschliche Auge unsichtbare thermische Strahlung aufnimmt und in ein Bild darstellt.

Bau-Thermografie

Wofür kann die Bau-Thermografie angewendet werden?

In der Bau-Thermografie können so zerstörungsfrei Wärmedämm- oder Dichtheitsfehler nachgewiesen werden. So können Bauplanungs- und Ausführungsmängel festgestellt werden. Gerade im Zeitalter der Energiekrise, aber auch des hocheffizienten Bauens und Sanierens eine wichtige Qualitätskontrolle der ausgeführten Arbeiten. Ebenso bieten die Wärmebilder die Möglichkeit verdeckte Leitungen und oder die Leckageortung bei diesen zu lokalisieren. Es kann aber auch unter Putz liegende historische Bausubstanz aufgespürt werden. Bei elektrischen Anlagen können mithilfe von Wärmebildern überhitze und damit Fehlstellen Stellen aufgespürt werden. Gleiches gilt auch z.B. für Fotovoltaikanlagen, die sich immer größerer Beliebtheit auch im Bausegment erfreuen.

Wie funktioniert Thermografie?

Die Kamera erzeugt Bilder von unsichtbarer Infrarot- bzw. Wärmestrahlung. So können verschiedene Wärmestrahlungen von verschiedenen Baustoffen oder Baustoffzuständen als „bunte Bilder“ dargestellt werden. Die Messpunkte (und Farben) entsprechen bestimmten Temperaturen, sodass Oberflächentemperaturen dargestellt werden. Für exakte Messungen muss eine Thermografie-Kamera kalibriert sein.

Bau-Thermografie – wer, was, wie sollte die machen?

Wenn wir über die energetische Sanierung oder den Neubau reden, reden wir i.d.R. über eine Menge Geld. Wäre es da richtig, am verkehrten Ende zu sparen? Bau-Thermografie ist kein Hobby, sondern ein Fachgebiet. Derjenige, der die Bau-Thermografie durchführen sollte, sollte dabei zertifiziert sein und eine entsprechende Kamera mitbringen. Wie ein Fotograf, der zu Ihrer Hochzeit mit seinem Handy zum Knipsen kommt.

Hier ein paar Tipps bzw. Fakten zur Bau-Thermografie

Untersuchung Dämmung Haus: Eine Außenthermografie gilt als orientierende Messung, bei hinterlüfteten Fassaden ist diese quasi gar nicht möglich. Die Innenthermografie gibt erst Aufschluss über die qualitative Beurteilung. Ggf. ist dieses mit anderen Messmethoden zu kombinieren. Damit erfolgt eine Bau-Thermografie vorrangig von Innen. Ebenso sollten die Randbedingungen bei der Messung stimmen. Eine Temperaturdifferenz von ca. 15 Kelvin (Innen zu Außen) sollte über einen ausreichenden Zeitraum vorhanden sein. Umwelteinflüsse wie Sonne, Wind, Regen, Schnee können die Messung beeinträchtigen bzw. unbrauchbar machen. Billig-Thermografie-Aktionen können also nicht erfüllen, was eigentlich gewollt ist, wenn man bedenkt, dass eine Thermografie bei einem Einfamilienhaus im Schnitt 2 Stunden dauert plus Auswertung. Termine können – dadurch, dass man witterungsabhängig ist – nicht Monate im Voraus vergeben werden.

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11. Februar 2023

Heizen und Lüften

Richtig Heizen und Lüften – ein paar Tipps und Tricks

Heizen und Lüften ist wichtig. Unser Wohlbefinden ist wichtig in den eigenen vier Wänden. Gerade das empfundene Raumklima wird von einigen Schlüsselparametern geprägt. Für die Luftqualität ist das die Temperatur, die Feuchte und der CO₂-Gehalt. Um so wichtiger ist richtiges Heizen und Lüften.

Die Folgen von schlechten Lüften sollten allen klar sein – Schimmel oder Erkrankungen durch Folgen von Fehlverhalten. Wir haben im Folgenden also ein paar Tipps und Tricks, die wenig bis gar kein Geld kosten zusammengestellt, wie Heizen und Lüften funktioniert. Gerade in Zeiten der Energiekrise ist es wichtig, unnötiges Falschheizen oder Falschlüften zu betreiben. Mit dem richtigen Verhalten lassen sich große Effekte erzielen.

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Heizen und Lüften

Bei der Raumtemperatur gilt, dass diese in den Wohnräumen nicht unter ca. 16Grad fallen sollte. Je nach Baukonstruktion kann sonst die Feuchtigkeit gerade in den Ecken der Räume kondensieren. Auch sollten aus demselben Grund keine kühleren Räume durch offene Türen mit beheizt werden – ein Irrglaube. So kommt warme, feuchte Luft in die kühleren Räume und kondensiert da. Die untergeordneten Räume sind zudem oftmals schlechter belüftet – ideale Voraussetzung für die Schimmelpilzbildung.

Ein bisschen zur Heizung

Wenn Sie Ihr Thermostat auf 5 stellen, heißt das nicht, dass Sie den Raum schneller aufheizen. Es wird nur generell wärmer im Raum. Die meisten Ventile können zwischen 2 und drei eingestellt sein. Ihre Heizung hat i.d.R. ein Außenfühler und erzählt der Heizung, dass es kälter wird. Zudem sind „gluckernde Geräusche“ in der Heizung zu beseitigen. In der Regel muss dann entlüftet werden. Ihre Heizung läuft nur entlüftet, sauber und effizient. Eine Fußbodenheizung (oder andere Flächenheizung) verbraucht weniger Energie als herkömmliche Heizkörper. Hier kann eine geringere Temperatur eingestellt werden, um ein Wohlfühlklima zu erreichen. Weniger ist mehr. Jedes Grad weniger spart Energie. Man gewöhnt sich auch an Wärme.

das richtige Lüften

Lassen Sie doch mal die Luft raus. Man muss bedenken, dass jede Person im Haushalt 2-3 Liter Wasser am Tag produziert (verdunstet). Das richtige Lüften sorgt also dafür, dass die verbrauchte, nasse Luft abgeführt wird und ein Wohlfühlklima in der Wohnung oder im Haus entsteht. Zudem beugt es Schimmel vor. Richtiges Lüften vergeudete keine Energie, sorgt aber für lebensnotwendige frische Luft. Dazu am besten zwei- bis dreimal täglich für zehn Minuten die Fenster weit öffnen und stoßlüften. Fenster an gegenüberliegenden Seiten sind zu empfehlen. Auch Schlafräume direkt nach dem Aufstehen mitnehmen. Bäder oder Küchen am besten direkt nach Gebrauch einmal kräftig lüften, damit die erzeugte Feuchte abgeführt wird. Bei Lüftungsanlagen die Einstellungen an Ihre Gewohnheiten anpassen, die Filter regelmäßig wechseln und natürlich die Wartung durchführen lassen.

Heizen und Lüften mit Klimageräten

Klimageräte unterstützen, die Luftqualität zu überprüfen und zu verbessern. So sind wir leistungsfähiger und sparen wertvolle Energie – nicht nur in Zeiten der Energiekrise. Klimageräte erfassen dabei die aktuellen Luftwerte und erinnern uns rechtzeitig zu lüften bzw. die Fenster zu schließen. Dabei wird dann immer nur die frisch zugeführte Luft erwärmt. Auch automatische Systeme gibt es bereits auf dem Markt.

Heizen und Lüften Tipps

Auch die Einrichtung des Zimmers beeinflusst die Raumtemperatur und den notwendigen Heizbedarf. Mit ein paar einfachen Schritten ist es deutlich effizienter zu heizen. Uns ist dabei klar, dass das so nicht in jedem Haushalt möglich ist – wie sollen z.B. in einem 20 m² Apartment die Möbel von der Wand abgerückt werden. Das ist auch bereits Punkt 1 auf der Tippliste: Möbel nicht zu dicht an die Wand stellen. So kann kritische Feuchte entstehen, die dann wieder zu Schimmel führt, da die Wände nicht mehr richtig aufgeheizt werden. Auch sollten die Heizkörper nicht von Gardinen/Vorhängen oder Verkleidungen oder Fensterbänken verstellt sein. Die Heizenergie soll an die Raumluft abgegeben werden. So sollte zumindest eine Handbreit Abstand zur Wand gehalten werden.

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