Kategorie: Allgemein

3. März 2023

Immobilie als Kapitalanlage

Immobilie als Kapitalanlage – lohnt sich das?

Eine Immobilie als Kapitalanlage? Lohnt sich das denn überhaupt noch? Die Zinsen sind gestiegen. Mithilfe einer einfachen Faustformel kann man prüfen, ob es sich lohnt Immobilie, als Kapitalanlage zu kaufen. Und das egal, ob mitten in Hamburg, Berlin oder Frankfurt oder auf dem Dorf, wo die Preise dann doch geringer sind.

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Lage, Lage, Lage – Immobilie als Kapitalanlage

Welcher Faktor entscheidet darüber, ob sich eine Immobilie, egal, ob Haus oder Wohnung oder Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage eignet. Erstmal IHR Kopf und IHR Bauchgefühl. Sie investieren eine Menge Geld. Immer wieder haben wir Verkäufer als Immobilienmakler, die keine Lust mehr auf Vermietung haben und sich deswegen von Ihrer Kapitalanlage trennen. Fragen Sie sich also, ob Ihnen der Aufwand „Vermietung“ es wert ist. Wenn ja, dann ist die Lage wohl eines der wichtigsten Kriterien für die Immobilie als Kapitalanlage. Die Lage entscheidet die langfristige Miete und Vermietbarkeit und das egal welche Immobilienart.

Immobilie als Kapitalanlage – der Kaufpreis

Darauf ruht bei der Immobilie als Kapitalanlage alles. Ohne dass eine Rendite erzielt wird, ist es nicht unbedingt ratsam eine Kapitalanlage zu kaufen. Außer man hat so viel Geld auf dem Konto, dass man nicht mehr weiß, wohin damit – aber glauben Sie uns, das ist dann doch eher die Ausnahme. Miete und Kaufpreis müssen also im Verhältnis stehen, damit eine Rendite erzielt wird. Aber der Kaufpreis beeinflusst auch die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notargebühren oder Maklerkosten und die Finanzierungssumme.

Fachbegriffe & Brainstorming

Als Kapitalanleger muss man sich z.B. auch mit Bänkern und Steuerberatern auseinandersetzen. Erträge aus Vermietung und Verpachtung sind zu versteuern. Grund genug, dass man auch entsprechend die Fachbergriffe der Immobiliensprache kennt. Kaltmiete, Warmmiete, Nettomiete, usw. – wie berechne ich denn die Rendite? Die Kaltmiete ist die Grundlage, aber dazu gleich mehr. Auch sind Kosten für Renovierung oder zukünftiger Sanierung zu beachten. Es sind also auch mögliche Kosten zu beachten. Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine langfristige Investition. Fix und Flip funktioniert zwar auch, das sollte man aber nicht unbedingt als Anfänger machen. Zudem muss die Miete marktgerecht und natürlich für die Renditeberechnung so hoch als möglich sein. Allerdings will man ja auch den richtigen Mieter finden – von daher dann doch lieber eine ortsübliche Miete? Hinzu kommen gesetzliche Einschränkungen bei der Miethöhe.

Immobilie als Kapitalanlage – die Rendite

Die Kaltmiete auf die Jahresmiete umrechnen und durch den Kaufpreis teilen. Zack, da ist die Rendite. Also ein kurzes Beispiel – zur Vereinfachung recht einfach gehalten, Kaufpreis 100.000, Kaltmiete 500 Euro / Monat ´. Das heißt 500 Euro / Monat mal * 12 = Jahresmiete = 6000 Euro. 6000 durch 100.000 = 6 %. Nun ist aktuell Zins plus Tilgung knapp über 6 % – das heißt die Rendite wäre nicht auskömmlich, vernachlässigt man die steuerlichen Vorteile. Auch müssen ja von den Erträgen nicht umlegbare Kosten getragen werden. Als Faustformel kann man hier 2 % für Versicherung und Rücklagen nehmen (ja auch nach Alter des Objektes) und 1 % für Kosten wie Hausverwaltung.

Immobilie als Kapitalanlage eignen sich, wenn man eine vernünftige Rendite erzielt. Warum sollte man sonst sein Geld investieren? Es soll ja wachsen durch eine Investition. Jetzt eine offene Frage dazu: Wenn die Zinsen erhöht bleiben und Baukosten auch weiterhin hoch bleiben, wo muss dann die Miete hin, damit Menschen noch in Kapitalanlagen investieren?

Sie haben Fragen oder Anregungen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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2. März 2023

Haus geerbt

Haus geerbt und nun?

Haus geerbt – in Teil 2 unsere Miniserie geht es um das Testament und den Erbvertrag. Es stehen viele Fragen im Raum, wenn man eine Wohnung oder ein Haus geerbt hat. Mit unserer Miniserie wollen wir Ihnen ein wenig Entscheidungshilfe an die Hand geben. Der Weg zum Experten für Steuerrecht oder einen Juristen können wir Ihnen dabei nicht ersparen.

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Haus geerbt – das Testament

Um Streit zwischen den Hinterbliebenen zu vermeiden, setzen viele Menschen vor Ihrem Tod ein Testament auf. Hierin kann geregelt werden, wer die Vermögenswerte erbt. Wenn kein Testament vorliegt, gilt die gesetzliche Erbfolge. Wenn Immobilien oder andere sehr hohe Vermögenswerte im Spiel sind, gilt es immer als sinnvoll ein Testament aufzusetzen. Schließlich kann man einen Luxussportwagen oder ein Haus nicht mal eben teilen. So kann man im Testament seinen letzten Willen fixieren.

Und Großeltern?

Das gilt auch für Großeltern, die Ihren Enkeln ein Haus oder eine Wohnung hinterlassen wollen. Das geschieht relativ häufig. Die eigenen Kinder haben oft schon ein Haus und die Enkel sollen bedacht werden oder die Freibeträge sollen ausgenutzt werden, wenn große Vermögen vorhanden sind. Ohne Testament würde hier die gesetzliche Erbfolge greifen, mit kann das umgangen werden.

Haus geerbt – der Pflichtteil

Erben, denen ein Pflichtteil zusteht, können aber auch mit Testament nicht einfach übergangen werden. Wenn also beispielsweise nur das Haus vorhanden ist, kann dieses nicht einfach nur an den Enkel vererbt werden und die Kinder übergangen werden. Her können die Kinder sonst gerichtlich vorgehen, wenn Uneinigkeit herrscht, da sie Anspruch auf Ihren Pflichtteil haben. Es ist also zu empfehlen, den letzten Willen so rechtssicher wie möglich zu machen. Dafür empfiehlt es sich, einen Experten für Erbrecht und Testament zu konsultieren. Für die anfallende Gebühr ist die Höhe des Nachlasses entscheidend.

Handschriftliches Testament

Grundsätzlich gilt, dass ein handschriftliches Testament Gültigkeit hat. Wer also ein Haus geerbt hat und ein handschriftliches Testament hat, ist gut vorbereitet. Besser sind Sie aber mit einem notariellen Testament vorbereitet. Wenn Sie Streit bei den Erben vermeiden wollen, empfiehlt sich der Gang zum Juristen. Das Testament muss gewisse formale Kriterien erfülle. Im Internet findet man alle möglichen Textbausteine. Diese Vorlage sind zum Teil sehr mit Vorsicht zu genieße – so Stiftung Warentest im Sommer 2018 – da sie nicht zwingend rechtssicher sind.

Haus geerbt – der Erbvertrag

Wenn Sie bestimmte Bedingungen an den Erben stellen wollen, reicht das Testament nicht zwingend mehr aus. Hier ist es sinnvoll, einen Erbvertrag zu schließen. Der Erbvertrag ist geregelt in § 1941 und §§ 2274ff BGB. Der Erbvertrag ist eine in Vertragsform errichtete Verfügung von Todes wegen mit Bindungswirkung. Beispiele wären hierfür die Übertragung von Firmen, die nach und nach übertragen werde oder die Auszahlung des Erbes durch Pflege zu Lebzeiten. So kann der Erblasser im Erbvertrag Erben einsetzen oder Vermächtnisse und Auflagen anordnen. Man kann einen Erbvertrag zusammen mit seinen Erben aufsetzen. Damit hat der Erbvertrag im Gegensatz zum Testament eine Bindewirkung. Auch ein gegenseitiger Erbvertrag ist möglich.

Sie haben Fragen rund um das Thema? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

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1. März 2023

Pinneberg

Pinneberg ist die Kreisstadt des in Holstein befindlichen Kreises Pinneberg. Das erste Mal urkundlich erwähnt wurde die Stadt im Jahre 1351. Durch die Nähe zu Hamburg ist Pinneberg kulturell sehr auf Hamburg ausgerichtet.

Durch das jährlich stattfindende Jazzfestival im August ist die Stadt sehr bekannt. Jedoch nicht nur das Jazzfestival ist eine jährlich wiederkehrende Veranstaltung, sondern auch das Weinfest, das Rockfestival Wake up Pi und das Stadtfest sind überregional enorm bekannt. Die Stadt Pinneberg besitzt sehr viele kulturelle Sehenswürdigkeiten und auch andere Attraktionen nicht nur für Touristen, sondern auch für die Einwohner selbst. Pinneberg verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbindung und auch das öffentliche Verkehrsnetz ist sehr gut ausgebaut. Wohnen und leben in Pinneberg ist mit hoher Lebensqualität verbunden.

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Leben und nicht nur Wohnen in Pinneberg

Kinder und Jugendeinrichtungen, Schulen, Gesundheitseinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten gibt es ausreichend. Zusammengefasst: Eine großartige und vielfältige Infrastruktur.

Wie schon erwähnt, kommt auch die Kultur nicht zu kurz. Die Stadt bietet aber auch für die Freizeit viele Möglichkeiten, um zu entspannen oder Sport zu treiben. Durch die Nähe zu Hamburg pendeln hier auch viele Menschen zur Arbeit. Das öffentliche Verkehrsnetz ist gut ausgebaut und somit ist nicht unbedingt ein Auto zum Pendeln erforderlich. Leben in Pinneberg ist etwas Besonderes in einem außerordentlichen Umfeld.

Von Stosch Immobilien hat seinen Sitz im Kreis in Halstenbek und ist über die dortigen Immobilien und deren Wert bestens informiert. Möchten Sie Ihr Leben in die Stadt verlegen, dann ist von Stosch Immobilien Ihr Ansprechpartner für Kauf oder Miete. Gerne wird Ihnen Auskunft über die Stadt selbst und deren Möglichkeiten gegeben.

Kaufen, mieten, verkaufen oder vermieten, von Stosch Immobilien hilft Ihnen dabei

Wenn Sie daran interessiert sind, eine Immobilie in Pinneberg zu erwerben, hat von Stosch Immobilien sicherlich das richtige Objekt für Sie. Langjährige Erfahrung und laufende Weiterbildung sind ebenso selbstverständlich wie die Wünsche jedes Kunden personalisiert umzusetzen. Herr von Stosch bietet Ihnen Beratung und Betreuung von Beginn bis zur Übernahme Ihrer Immobilie.

Möchten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen oder vermieten, kann von Stosch Immobilien Ihnen selbstverständlich ebenfalls unterstützend zur Seite stehen. Alle stressigen Angelegenheiten werden für Sie übernommen und es ist nicht nur Ihr Makler, sondern Ihr Partner in dieser Aufgabe. Das Bewerben, die Auswahl der Interessenten, Besichtigungstermine und auch Immobilienübergabe werden sorgfältig und fachmännisch durchgeführt. www.von-stosch.de

Immobilien in Pinneberg

Hier findet jeder seine Traumimmobilie mit der tatkräftigen Unterstützung von Florian Von Stosch Immobilien. Der Einsatzbereich ist aber nicht nur auf die Stadt oder den Kreis begrenzt, sondern beinhaltet ebenfalls Rellingen, Elmhorn und Halstenbek.

Bei der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie wird selbstverständlich das Marktumfeld genauestens analysiert und ein Verkehrswertgutachten erstellt. Durch langjährige Erfahrung und laufende Weiterbildung können Sie sich auf von Stosch Immobilien mehr als verlassen. Es ist wichtig, dass bei der Vermittlung von Mietobjekten alle Beteiligten zufrieden sind und diese Zufriedenheit über Jahre bestehen bleibt.

Von Stosch Immobilien ist in Angelegenheiten wie Gutachten über Immobilien erstellen, Vermietung, Verkauf sowie Kauf und Mieten Ihr verlässlicher Ansprechpartner. Angelegenheiten wie Erbschaftsrecht oder Schenkungen fallen ebenfalls in den Bereich der Zuständigkeit und Sie werden in jedem Falle außerordentlich gut beraten. Pinneberg ist eine Stadt mit enorm großen Angeboten für Familien und auch Singles. Jedes Lebensalter ist in Pinneberg willkommen und die Lebensqualität ist hier sehr hoch.

Pinneberg Wake up Pi

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28. Februar 2023

Immobilien geerbt

Immobilien geerbt – und nun?

Immobilien geerbt? Beim Erben von Immobilen sind einige Dinge zu beachten. Besonderheiten und Fachbegriffe warten auf die Erben. Manchmal ist ein Erbe auch schlauer als die anderen. Es rät sich immer von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater – falls nicht schon lange im Vorfeld geschehen – beraten zu lassen. Allerdings sollen in unserer Miniserie ein paar Fachbegriffe wie Erbschaftssteuer, Grundbuch oder auch Erbengemeinschaft grundlegend behandelt werden.

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Immobilien geerbt – bürokratischer Aufwand

Ja, der gehört wie das Trauern leider dazu. Wobei zweites deutlich schwerer wiegt. Man muss sich vorstellen, dass in Deutschland rund 150 Milliarden Euro jährlich vererbt werden – rein an Immobilienvermögen. Der Verlust eines geliebten Menschen, aber auch der zu erwartende bürokratische Aufwand hinterlässt viele ungeklärte Fragen. Immobilien geerbt – was jetzt? Wenn Sie dann gerade geerbt haben, kommen irgendwann verschiedenste Fragen auf: Wer soll in die Immobilie einziehen? Sollen wir / ich das Haus sanieren, was soll damit geschehen? Soll das Haus oder die Wohnung vermietet oder verkauft werden? Wie bezahle ich die Erbschaftssteuer? Behalten wir es als Erbengemeinschaft?

Fragen, die wir nach uns nach versuchen zu beantworten in unserer Miniserie. Hier fangen wir mal mit drei Fragen an.

Immobilien geerbt – Teil einer Erbengemeinschaft oder Alleinerbe

Viele Menschen planen vor, nachdem Sie verstorben sind, aber bedauerlicherweise nicht alle. So kommt es immer wieder vor, dass es kein Testament gibt. Hierbei entscheidet die gesetzliche Erbfolge dann – wer ist alles am Erbe beteiligt? Dabei stehen Kindern und Enkeln als Erben ersten Grades ein Pflichtteil zu. Enkelkinder werden aber nur berücksichtigt, wenn der entsprechende Elternteil nicht mehr lebt. Dem Ehepartner steht ebenso ein Teil des Erbes zu. Erben zweiter und dritter Ordnung erhalten nur etwas, sollte es keinen Erben erster Ordnung geben. Als Einzelkind steht Ihnen – wenn Ihr anderes Elternteil bereits verstorben ist – als Alleinerbe alles zu. Dieser Fall ist allerdings eher die Ausnahme. In der Regel gibt es mehrere Erben. Diese bilden alle zusammen eine sogenannte Erbengemeinschaft. Juristisch gesehen ist die Erbengemeinschaft beim Immobilien geerbt eine juristische Person und keiner kann allein Entscheidungen treffen. Theoretisch ist es möglich, dass ein Erbe den anderen auszahlen will – dann muss ein sog. Aufhebungsvertrag geschrieben werden. Hierbei wird geregelt, welchen Teil vom Erbe wem zusteht.

Immobilien geerbt – die Erbschaftssteuer

Muss ich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich Immobilien geerbt habe? Das kommt darauf an! Zum einen gilt, dass Sie je nach Verwandtschaftsgrad Steuerfreibeträge haben. Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 Euro und Enkel haben einen Freibetrag von 200.000 Euro. Zum andere kommt es natürlich auch auf den Wert der Immobilie(n) an. Gerade nach der Veröffentlichung des Jahressteuergesetzes 2022 lohnt sich somit die unabhängige Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen, damit man den niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) nachweisen kann. Das Finanzamt bewertet vom Tisch aus nach dem Erbschaftsteuergesetz. Individuelle Merkmale wie feuchter Keller oder Sanierungsbedarf bleiben dabei außer Acht. Wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen, ist auch eine Befreiung der Erbschaftssteuer möglich. Hier bitte die Auskunft eines Steuerberaters einholen.

Vermieten, verkaufen oder selbst nutzen?

Was soll denn mit der Immobilie passieren? Diese Frage werden Sie sich früher oder später beantworten müssen. Denn eine Immobilie kostet ja auch Geld. Die laufenden Kosten wie Heizung, Grundsteuer aber auch die Zahlung der Erbschaftssteuer müssen geleistet werden. In der Erbengemeinschaft muss dieses gemeinschaftlich entschieden werden. Von Stosch Immobilien hilft Ihnen dabei, einen vernehmliche Einigung zu finden. Als Makler, aber auch als Immobilienmediator und Sachverständiger für Immobilienbewertung kann Florian von Stosch Vor- und Nachteile mit Ihnen gemeinsam erarbeiten und bei der Entscheidungsfindung helfen. Melden Sie sich gern bei uns, für ein unverbindliches Erstberatungsgespräch, www.von-stosch.de

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27. Februar 2023

Zirkuläres Bauen

Zirkuläres Bauen – was ist das?

Zirkuläres Bauen ist das Recycling von Baustoffen. Ob Ziegel aus Abfall oder Fliesen aus Bauschutt. Gerade beim Neubau entstehen Unmengen von Abfall. Unsere nahe Zukunft soll mehr und mehr aus zirkulären Bauen bestehen, umso Material und Energieressourcen zu schonen. Wiederverwendung & Recycling heißt also die Lösung. Dafür ist die Trennung in die einzelnen Abfallfraktionen notwendig. So wurde erst kürzlich ein nachhaltiger Ziegelstein aus regionalem Abfall von Forschern und Designern aus Belgien und England entwickelt. Dabei ist dieser Ziegelstein aus zerkleinerten Beton, Weißglas und Kalk aus bereits verwendeten Baumaterialien entstanden. Dabei wurde nur 1/3 des bisherigen CO₂ Verbrauchs zur Herstellung benötigt, da er im Gegensatz zu herkömmlichen Ziegeln nicht gebrannt wurde.

Zirkuläres Bauen Standardlizenz AdobeStock_481381532 Miha Creative

Zirkuläres Bauen im täglichen Einsatz

Das Label „Shards“ hat Fliesen aus Bauschutt auf den Markt gebracht. Hier wird die Herstellung und der Vertrieb stetig ausgebaut. Zirkuläres Bauen funktioniert, wenn es angenommen wird und bezahlbar ist. Sicherlich ist die alte neue Fliese noch ein Nischenprodukt, aber die knapper werden Energien und Ressourcen, aber auch die Materialpreise lassen hier vielleicht gerade die Zukunft für den Neubau entstehen. Die Baustoffindustrie ist stetig dabei, die Alternativen zum Herkömmlichen zu erforschen. So kann ggf. eine wirkliche Kreislaufwirtschaft entstehen. Es macht also Sinn, vorhandene Ressourcen wiederzuverwenden und Sekundärprodukte statt Primärprodukte zu verarbeiten.

Zirkuläres Bauen und „graue“ Energie

Zirkuläres Bauen soll „graue“ Energie einsparen. Die „grauen“ Emissionen reduzieren. „Graue“ Energie ist dabei die Energie, die notwendig ist, um ein Gebäude zu erstellen. In dieser Energie ist auch die Energie berücksichtigt, die zur Herstellung der benötigten Baumaterialien, Transport, etc. benötigt werden. Ähnlich dem Primärenergiefaktor beim Energieausweis. Diese „graue“ Energie oder Emission werden bisher wenig berücksichtigt, sind aber ja Teil des Energieverbrauchs. In der Gesamtbilanz ist i.d.R. ein wiederverwendeter (Sekundärprodukt) Baustoff besser als ein neu hergestellter Baustoff.

Die Lösung

Standardisierte Prozesse sollen die Lösung sein. Nur so kann Zirkuläres Bauen mehr und mehr in der Praxis des Hausbaus mit eingebracht werden. Auch muss für den Rückbau und die Wertstofftrennung ein Verfahren entwickelt werden. Nur durch sortenreine Trennung kann die Voraussetzung für qualitativ hochwertige Sekundärbaustoffe geschaffen werden – so die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen – DGNB. Zirkuläres Bauen soll keine Zukunftsfantasie bleiben. Auch die Hersteller sollen mehr und mehr in die Pflicht genommen werden.

Es stellt sich nur die Frage, wie Verbundbaustoffe (i.d.R.) Sondermüll später sortenrein getrennt werden sollen. Ein Wärmedämmverbundsystem ist ein Verbundbaustoff, wird aber heute als „grün“ publiziert.

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25. Februar 2023

Green Building

Green Building oder nachhaltiges Bauen – was bedeutet das?

Green Building bedeutet, dass der Energie- und Ressourcenverbrauch sowie die Umweltbelastungen minimiert und die Gesamtwirtschaftlichkeit eines Gebäudes verbessert wird. In den grünen Gebäuden soll die Lebensqualität der Bewohner und damit die Leistungsfähigkeit, aber auch die Gesundheit geachtet werden. Als Letztes soll aber auch vor dem Bau bei einem nachhaltigen Gebäude der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes betrachtet werden – sprich von der Planung bis zum Abriss.

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Green Building – drei Dimensionen

Es gibt drei Dimensionen von Nachhaltigkeit: Ökologie, Ökonomie und Soziokultur. Nach diesen drei Kriterien wird bewertet, ob es nachhaltig ist oder noch Optimierungspotential besteht.

Die Ressourcenschonung durch den verantwortungsvollen, ressourcenschonenden Umgang mit Baumaterialien oder Flächeninanspruchnahme wird als ökologische Dimension bezeichnet. Auch die Reduzierung von Energie- und Wasserverbrauch und die Förderung und Erhaltung der Biodiversität (Artenvielfalt) ist dabei zu betrachten.

Der Lebenszyklus ist in der ökonomischen Dimension zu betrachten. Es geht dabei um die Errichtungs- aber auch um die Baufolgekosten. Sprich, die Wirtschaftlichkeit wird betrachtet.

Funktionalität, aber auch Nutzerbedürfnisse, der kulturelle und ästhetische Kriterien werden in der soziokulturellen Dimension betrachtet. Aber auch Barrierefreiheit fällt unter diese Dimension.

Bewertungssystematik

Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat hat ein Bewertungssystem für grüne Gebäude entwickelt. Es gilt für Bundesgebäude und so können Büro- und Verwaltungsbauten ganzheitlich betrachtet werden. Z.B. wurde so das Hauptzollamt in Hamburg zertifiziert.

Green Building Baustein zur Energiewende

Nachhaltige Bauten werden als Baustein für die notwendige Energiewende angesehen. Selbstverständlich spielen auch gerade erneuerbare Energien beim nachhaltigen Bauen eine wichtige Rolle. Die CO₂-Emissionen werden zu einem nicht unerheblichen Teil durch Gebäude produziert. Es gibt Studien darüber, dass der Energieverbrauch in Zukunft weltweit erhöhen wird. Durch Green Building soll so weit wie möglich entgegengewirkt werden. In der Zeit zwischen 1990 und 2018 wurden bereits durch energieeffiziente Neubauten die CO₂-Emissionen deutlich reduziert.

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24. Februar 2023

Warmwasser-Erzeugung

Warmwasser-Erzeugung und Energie sparen

Warmwasser-Erzeugung hat einen enorm großen Anteil an dem Gesamtenergieverbrauch in einem Haushalt. Wenn man also über Energiesparen redet, sollte nicht nur über stromsparende Lampen oder Haushaltsgeräte gesprochen werden, sondern auch über das Warmwasserund dazugehörig über Wasserhahn, Duschkopf und Co.

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Warmwasser-Erzeugung – wie erzeugen wir es?

Durchlauferhitzer, Boiler oder zentrale Warmwasserbereitung sind die drei zur Warmwasser-Erzeugung genutzten Wege in deutschen Haushalten. Selten gibt es auch sog. Gasetagenheizungen. Dabei handelt es sich bei den ersten beiden um eine sog. dezentrale Warmwasserbereitung, da hier das Warmwasser direkt an der Zapfstelle erwärmt wird. Bei der zentralen Warmwasserbereitung ist die Erzeugung zentral, das heißt ein Wärmeerzeuger (z.B. Gastherme) bringt das Wasser auf die vorgesehene Temperatur in Verbindung mit einem Warmwasserspeicher und verteilt es dann auf mehrere Zapfstellen (z.B. Küche, Bad, WC).

Wasserverbrauch pro Tag

Durchschnittlich verbraucht eine Person pro Tag rund 130 Liter, so der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW), mit steigender Tendenz. So steigt entsprechend auch der Wasserverbrauch pro Tag proportional und damit die Erzeugung. Von den ca. 130 Litern sind pro da rund 35-50 Liter Warmwasser pro Tag pro Person. Das heißt, eine 4-köpfige Familie verbraucht und erwärmt rund 51.000 bis 73.000 Liter (51-73 Kubikmeter) warmes Wasser pro Jahr. Das entspricht rund 15 % des durchschnittlichen Energieverbrauches eines Haushaltes (Statistisches Bundesamt). 71 % gehen auf die Raumerwärmung und 14 % auf den Stromverbrauch zurück.

Warmwasser-Erzeugung Wasser sparen?

Es gibt verschiedenste Möglichkeiten, die Warmwasser-Erzeugung etwas zu reduzieren, ohne großartig auf Komfort zu verzichten. Hier ein paar Punkte: Einen Sparduschkopf mit Durchflussbegrenzer verwenden, Duschen statt baden, Wäsche bei 30 Grad waschen und natürlich alte Haushaltsgeräte austauschen. Aber auch gerade in den Einfamilienhäusern schlummern große Einsparpotenziale bei der Warmwasser-Erzeugung. Die richtigen Einstellungen an der Heizung oder der hydraulische Abgleich sind wichtige Punkte, um Energie und Kosten zu sparen. Je nach Warmwasserbedarf macht auch Solarthermie zur Warmwasser-Erzeugung Sinn. Hier sollte ein fachkundiger Energieberater befragt werden.

Sie haben Fragen zu dem Thema? Schreiben Sie und gerne, www.von-stosch.de

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23. Februar 2023

Barrierefrei dank Umbauarbeiten

Barrierefrei dank Umbauarbeiten – im eigenen Haus bleiben

Barrierefrei dank Umbauarbeiten – das könnte doch klappen, oder? Sie wollen so lange wie möglich in Ihrem gewohnten Umfeld bleiben. Die Umrüstung der eigenen 4 Wände ist ein richtiger Schritt, wenn das Treppensteigen oder das „in die Badewanne klettern“ immer schwerer wird. So können die alltäglichen Dinge zur Herausforderung werden – ein Umbau zur Barrierefreiheit kann Abhilfe schaffen.

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Haus barrierefrei machen

Selbst für jüngere Menschen sollte beim Kauf oder beim Bau des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung Barrierefreiheit ein Thema sein. Das durchschnittliche Lebensalter steigt immer weiter an, sodass Barrierefrei dank Umbauarbeiten in den kommenden Jahren immer wichtiger werden wird. Dabei ist der barrierefreie Umbau kosten-, planungs- und zeitintensiv. Entsprechend früh sollten Sie auch über das Thema: „Barrierefrei dank Umbauarbeiten“ nachdenken.

Was ist Barrierefrei dank Umbauarbeiten

Die Aktion Mensch hat die Definition von Barrierefreiheit folgendermaßen gefasst: „Barrierefreiheit bedeutet, dass Gebäude und öffentliche Plätze, Arbeitsstätten und Wohnungen, Verkehrsmittel und Gebrauchsgegenstände, Dienstleistungen und Freizeitangebote so gestaltet werden, dass sie für alle ohne fremde Hilfe zugänglich sind.“ Barrierefreiheit hilft also allen eingeschränkten Personen, egal ob zeitlich begrenzt oder für immer. Es geht generell um die Gleichstellung von Menschen. Beim Thema Wohnen kann Barrierefrei dank Umbauarbeiten für jeden Bedürftigen hergestellt werden. Allerdings kommt es hierbei immer wieder zu großen Herausforderungen, nicht nur finanzieller Natur. Barrierefreies Wohnen bzw. das barrierefreie Umrüstung einer Wohnung oder eines Hauses sind heute noch nicht selbstverständlich.

Barrierefrei dank Umbauarbeiten und altengerecht

Im Zusammenhang mit Barrierefreiheit wird auch immer wieder das Wort „altengerecht“ benutzt, z.B. altersgerechte Wohnung oder altersgerechter Umbau. Altersgerecht sollte fachlich richtiger generationengerecht – also für jedes Alter – heißen. Je nach vorgefundenen baulicher Struktur ist der Anpassungsbedarf und auch die Möglichkeiten für das Ziel „Barrierefrei dank Umbauarbeiten“ realisierbar. So lassen sich Stufen vor dem Haus durch eine Rampe ersetzen oder einfach ein Handlauf anbringen. Man unterscheidet auch zwischen barrierefrei und rollstuhlgerecht gem. Teil 2 der DIN 18040, die für den Wohnungsbau zuständig ist. Der Umbau selbst sollte durch einen Experten durchgeführt und begleitet werden.

Maßnahmen für Barrierefrei dank Umbauarbeiten

Hier einige Beispiele, die für den Umbau auf altengerecht bzw. barrierefrei infrage kommen:

Einbau rutschfester Böden
Farbliche Absetzung von Türen im Falle einer Sehbeeinträchtigung
Umbau der Dusche auf Bodenniveau
Stütz- und Haltesysteme wie Griff in der Dusche
v.m.

der Wert der Immobilie

Der Wert Ihrer Immobilie wird nicht zwangsläufig gesteigert, weil Sie altengerecht umbauen. Und ein umfassender Umbau fällt nicht gerade unter „billig“. Es ermöglicht Ihnen aber das Wohnen im Alter in Ihrer Immobilie. Auch ist ein Umbau nicht mal eben so gemacht – das heißt, dass es sein kann, dass Sie Wochen auf einer Baustelle leben. Grund genug, dass viele Rentner lieber in eine altengerechte Wohnung umziehen und ihr Haus verkaufen. Welchen Weg Sie beschreiten wollen, könne auch nur Sie entscheiden. Wir beraten Sie gern über Möglichkeiten und verschiedene Wege. Das Erste, was es dabei zu bedenken gibt, ist Ihr Wunsch, wohin die Reise geht.

Bei Fragen kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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22. Februar 2023

Trend Stadtflucht

Ab in den Speckgürtel – Trend Stadtflucht

Der Trend Stadtflucht geht weiter. Gründe dafür sind laut Experten vielfältig. Ein Teil der geht sicherlich wegen der Möglichkeit durch die Pandemie im Homeoffice zu arbeiten. Es hinterlässt auch Spuren in den Großstädten, wenn viele Bürger zur selben Zeit wegziehen. Viele Menschen haben Ihren Wohnort verlegt, da der Arbeitsplatz deutlich flexibler ist. Der Trend Stadtflucht betrifft dabei die Großstädte besonders doll. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Immowelt und dem Münchener Ifo Institut (Zur Studie Hier). Insgesamt wurden dabei 12.000 Menschen befragt. So wird wohnen und Leben im Speckgürtel immer beliebter. Ob Halstenbek, Rellingen oder Schenefeld oder Pinneberg. Als Immobilienmakler im Kreis Pinneberg stellen wir den gleichen Trend bei Miet- und Kaufobjekten fest.

Trend Stadtflucht Standardlizenz AdobeStock_516094236 YURII MASLAK

Der Mittelweg ist der goldene Weg

Laut Studie wollen aber die Wenigsten aufs „platte Land“. Der Trend Stadtflucht wird zum Trend Speckgürtel. So profitieren nicht alle Regionen in Deutschland gleichermaßen von der Auswärtsbewegung. Rund 40 % sind in den Speckgürtel abgewandert, 30 % der Befragten zogen in „kleinere“ Großstädte, 9 % in Kleinstädte und nur fünf Prozent auf das „platte Land“.

Trend Stadtflucht – finanzielle Belastungen

Auch die Menschen, die noch in der Großstadt leben, haben ähnliche Gedanken. Rund 22 % überlegen in den Speckgürtel zu ziehen, 40 % denken sogar darüber nach in andere Großstädte umzuziehen. Eine der wohl wichtigsten Faktoren für dieses Denken ist das liebe Geld. Deutliche gestiegene Energiepreise, aber auch die Kaltmieten sind die meist genannten Gründe. Waren es in 2021 noch rund 12 %, die die Wohnkosten als Argument anführten, sind es heute rund 20 % der Befragten. Die Pandemie war quasi die Initialzündung als Trendverstärker für die für viele Menschen schlichtweg zu hohen Mietpreise. Die Materialverknappung und anderen Faktoren gaben ihr weiteres Feuer.

Misere auf dem Wohnungsmarkt – nicht nur in Großstädten

Aber wie bekommt man diesen Trend, aber auch die generelle Wohnungsnot in den Griff? Gestiegene Nachfrage, härtere Vorgaben beim Neubau, gestiegene Materialpreise und Zinsen oder Arbeitskräftemangel lassen den Neubau und damit wertvolle Wohnungen nur schleppend entstehen. Der Mangel an bezahlbaren Wohnraum verschärft sich immer weiter. Sozialverbände fordern beim Bund deswegen nun ein 50 Milliarden Sondervermögen an. Die „Geldspritze“ soll auch den Trend Stadtflucht beruhigen.

Trend Stadtflucht – bei gestiegenen Neubaupreisen?

Der Europace-Hauspreisindex zeigt zum Jahresanfang eine nicht zu erwartende Wende: Preise für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäuser sind wieder leicht gestiegen (rund 1,2 %). Waren diese Neubauten doch mit den Bestandsimmobilien vorher preislich ebenso gefallen, kommt es hier zu einer Stabilisierung im Preisniveau. Für Bestandsimmobilien gibt es dagegen nach wie vor einen Abwärtstrend. Eine Zweiteilung des Immobilienmarktes entsteht hier, die den Trend Stadtflucht noch weiter verschärfen lassen wird. Diese Entwicklung wird sich laut Expertenmeinung noch weiter verschärfen.

Trend Stadtflucht ist aber nicht nur gut

Wachstumsschmerzen haben manche Gemeinden inzwischen. Immer mehr Verkehr und benötigte Infrastruktur, aber auch der Bedarf an Bauland ist in den letzten 3 Jahren rasant in den Speckgürteln gestiegen. Kitas, Schulen, ÖPNV alles muss auf die neue Bedarfslage ausgerichtet werden. Auch hier herrscht nun auf einmal Wohnungsmangel, da die Nachfrage deutlich gestiegen ist. Dagegen gewinnen die Großstädte teilweise sogar Menschen dazu. Laut Studie ist der Zuwachs aus Zuwanderern aus dem Ausland oder dem übrigen Bundesland zu erklären. In Hamburg warten es nach einer Studie von Empirica Regio rund 9300 Menschen in 2022. So hat die Hansestadt durch die Zuwanderung die Verluste in den Speckgürtel abgemildert.

Sie haben Fragen zu dem Thema? Kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

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21. Februar 2023

Immobilienverrentung

Immobilienverrentung – was ist das eigentlich?

Immobilienverrentung – die eierlegende Wollmilchsau? So wird es zumindest in vielen Webseiten und Foren dargestellt. Von der Immobilienverrentung profitieren Käufer und Verkäufer – so die Aussage.

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Vorteile der Immobilienverrentung

Als Eigentümer der Immobilie können Sie durch die Immobilienverrentung bis zum Lebensende in der Immobilie bleiben. Die monatlichen Zahlungen unterstützen Sie finanziell. Der Käufer kann die Raten selbstständig bedienen und ist nicht zwingend auf einen Kredit einer Bank angewiesen – wenn diese denn die Verrentung finanziert.

Mittels der Kaufpreisraten lassen sich auch geringere Rentenansprüche aufbessern. Aber es ist auch eine Alternative, wenn die Ersparnisse aufgebraucht sind und an der Immobile z.B. eine große Instandhaltungsmaßnahme durchgeführt werden muss. Sie behalten das Wohnrecht und der neue Besitzer kümmert sich um den Erhalt der Immobilie (solange entsprechend im Vertrag vereinbart). So kann der Verkäufer ggf. einen größeren Erlös als bei der Einmalzahlung erhalten. I.d.R. liegt aber der Verkaufspreis deutlich unter dem freien Verkaufspreis, da das Wohnrecht bzw. die Leibrente den Verkehrswert mindert. Vertraglich auch bei der Dauer des Wohnrechts etc. ist man recht frei in der Gestaltung. Auch muss eine Rente versteuert werden. Hier entsprechend den Steuerberater vor Vertrag befragen.

Einfach erklärt

Die Zahl der Rentner steigt mehr und mehr durch den demografischen Wandel. Das heißt im Umkehrschluss, dass das vorhandene Rentensystem früher oder später an seine Grenzen kommt. Die Lebenserwartung der Rentner steigt ebenso. So kommt es dann zu einem Ungleichgewicht. Die jungen Beitragszahler können dieses dann nicht mehr ausgleichen. Daher sind Rentenmodell, welche aus dem Immobilienverkauf gedeckt wird ggf. eine Alternative das Problem zumindest für die Eigentümer teilweise oder ganz zu lösen.

Die Immobilienverrentung ist dabei ein Lösungsansatz, eine Art Leibrente. Im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf mit einmaliger Kaufpreiszahlung wird bei der Verrentung der Kaufpreis in monatlichen verzinsten Raten Stück für Stück bezahlt. So kann der Verkäufer im Haus wohnen bleiben – zumindest so lange er dieses mit dem Käufer entsprechend im Vertrag geregelt hat. Die Höhe der Rentenzahlung wird mithilfe von üblichen versicherungsmathematischen Grundsätzen und dem Rentenfaktor des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Da der Käufer die Rate in der Regel ohne Finanzierung stemmen muss, ist man im Kauf- und Verrentungsvertrag auch recht frei in der Gestaltung. Aber auch Einmalzahlung, um Restschulden zu tilgen und eine monatliche Zusatzrente zu erhalten sind denkbar bei dem Modell. In diesem Moment fallen aber auch Erbstreitigkeiten um das Haus weg.

Immobilienverrentung mit Leibrente

Das in Ihrer Immobilie gebundene Vermögen wird durch die Leibrente freigesetzt. Der Käufer tilgt in Ihre Tasche als Verkäufer. So können Sie als Rentner Ihre Immobilie weiternutzten, auch unter dem Aspekt, dass das Durchschnittsalter der Bewohner, aber auch der Immobilien weiter steigt. Mit der Verrentung gewinnen Sie einen Teil des investierten und gebundenen Geldes zurück für den Alltag.

mit Zeitrente

Bei der Zeitrente wird zeitlich begrenzt ausgezahlt. Das ist der wesentliche Unterschied zur Leibrente, die bis zum Lebensende des in diesem Fall Verkäufers gezahlt wird. Hierbei gibt es oft Einmalzahlungen – je nach Wert der Immobilie. Im Gegensatz zur Leibrente entfällt bei der Zeitrente das Alter und das Geschlecht des Verkäufers (Sterbetafel).

Berechnung der monatlichen Rate

Das Statistische Bundesamt gibt die durchschnittlichen Lebenserwartungen vor. Die Rate wird i.d.R. von einem Sachverständigen errechnet, da der Wert der Immobilie natürlich auch bestimmt werden muss. Dabei ist der Verbraucherpreisindex ebenso im Rechenmodell zu berücksichtigen. Auch der mögliche Zahlungsausfall durch den Käufer wird im notariellen Vertrag geregelt. Das Wohnrecht wird i.d.R. grundbuchlich abgesichert. Auch Klauseln zur Rückübertragung der Immobilie sind möglich.

Contra Immobilienverrentung

Was Sie bei der Verrentung aber auch bedenken müssen: Sie geben ein großes Stück Ihrer Freiheit auf. Ihre Immobilie ist nicht mehr Ihre Immobilie. Zudem ist der Kaufpreis in der Regel geringer und die freie Verfügbarkeit fällt weg. Es gibt zudem einen recht kleinen Käuferkreis, da die Finanzierbarkeit sehr eingeschränkt ist. Das heißt Angebot und Nachfrage trifft auf kleinere Nachfrage. Dass es nicht nur ehrliche Menschen auf der Welt gibt, müssen wir Ihnen nicht erklären. So wird die Notlage von Rentnern auch oftmals einfach ausgenutzt.

Als Experten für „Wohnen im Alter“ beraten wir Sie gern und umfassend. Es geht darum, die in Ihrem Sinne richtigen Entscheidungen zu treffen. Eine Medaille hat immer zwei Seiten. Melden Sie sich gern bei uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch, www.von-stosch.de