Verschlagwortet: Immobilienmakler

Halloween

Halloween

Halloween : Wenn die Kürbisse leuchten, jede Nacht. Und Gerippe auf den Straßen schlendern. Wenn der Zombie lustig lacht,fürchten sich die Kinder und das ist nicht einfach zu ändern. An diesem Tag muss es einfach so sein. Also seien Sie dabei und haben Sie Süßigkeiten für die kleinen Monster aus der Nachbarschaft!

Halloween

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Halloween Liebe Kunden,

wir, das Team von von Stosch Immobilien wünschen Ihnen einen schaurig schönen Halloween-Abend im Kreise der Familie und von Freunden. Immobilienmakler feiern ebenfalls mit Familie und Freunden Halloween. Im Berufsleben stets professionell, perfekt informiert und sachlich, sind auch Immobilienmakler im Privatleben gerne einmal lustig oder albern.

Wie wird man überhaupt Immobilienmakler?

Dies ist eine Frage, die nicht so einfach beantwortet ist. Es führen zwar sehr viele Wege in diesen Beruf, doch er kann nur dann ausgeübt werden, wenn eine behördliche Erlaubnis ausgestellt wurde. Ein Immobilienmakler muss eine Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung besitzen, um als Immobilienmakler tätig zu sein.

Die Voraussetzungen dafür sind umfangreich

Ein angehender Immobilienmakler darf in den vorhergehenden 5 Jahren in keinem Falle in folgenden Delikten auffällig oder straffällig geworden sein:

  • Diebstahl
  • Unterschlagung
  • Verbrechen
  • Betrug
  • Untreue
  • Erpressung
  • Urkundenfälschung
  • Hehlerei
  • Insolvenzstrafen
  • Geldwäsche
  • Wucher

Im Weiteren steht dem Traum vom Beruf als Immobilienmakler nichts im Wege, wenn über das Vermögen kein Insolvenzverfahren durchgeführt wurde oder wird.Wer sich nun freut, diese Kriterien erfüllen zu können, muss bedenken, dass es nicht einfach ist, in der Immobilienbranche Fuß zu fassen. Ohne Praxis- oder Fachwissen kann dieser Beruf nicht ausgeführt werden. Ein Immobilienmakler muss in allen Fragen rund um Immobilien und deren Gesetze immer top informiert sein. Auch muss der Immobilienmakler den Markt in seinem Einsatzgebiet außerordentlich gut kennen. Nicht nur den Wert der Immobilien, sondern auch die weitere Entwicklung. Des Weiteren muss der Immobilienmakler auch immer Angebot und Nachfrage in seinem Segment der Immobilien wissen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Prüfung einer Immobilie des Immobilienmaklers.

Zu diesen Prüfungen gehören:

  • wie ist der Zustand des Gebäudes?
  • muss das Gebäude saniert werden?
  • welchen Wert hat die Immobilie?
  • ist ein Energieausweis vorhanden oder muss dieser erstellt werden?
  • außerordentlich gutes Wissen in Kauf- und Mietrecht wird vorausgesetzt
  • fachliches Wissen im Baurecht, Notarrecht und auch Grundbuchrecht
  • das Wissen über Gesetzesänderungen und aktuelle Urteile muss stets aufgefrischt werden
  • Informiert sein über steuerliche und auch finanzielle Fragen, um eine exzellente Beratung gewährleisten zu können
  • stetige Fort- und Weiterbildungen sind erforderlich

 

Der Beruf Immobilienmakler ist kein geschützter Beruf und deswegen kann sich jedermann in diesem Bereich selbstständig machen. Für Klienten und Kunden ist es dementsprechend wichtig, über die Hintergründe, Kompetenzen und Ausbildungen eines Immobilienmaklers genau Bescheid zu wissen. Schauen Sie sich einmal das Profil von Florian Von Stosch an und überzeugen Sie sich selbst von seinen zahlreichen Ausbildungen und Kompetenzen.

Was verdient ein Immobilienmakler?

Das Einkommen eines Immobilienmaklers ist nicht leicht festzulegen. In erster Linie hängt es von dem Segment ab, in dem er tätig ist. Die Art der Tätigkeit fließt ebenfalls mit in die Verdienstberechnungen ein. Arbeitet ein Immobilienmakler für eine Wohnungsbaugesellschaft oder eine Genossenschaft, dann liegt sein Bruttoeinkommen im Schnitt zwischen 2.900 und 3.300 Euro im Monat. Selbstständige Immobilienmakler jedoch erhalten von Auftrag zu Auftrag nur die Provision in unterschiedlicher Höhe. Somit gilt: Je besser die Qualifizierung und die Art, mit dem Interessenten umzugehen, umso höher kann der monatliche Verdienst aussehen. Dieser Verdienst kann bei guter Auftragslage und guter Vermittlung bei rund 6.000 Euro brutto im Monat liegen. Dies bedeutet jedoch, dass der Immobilienmakler in keinem Falle sehr viel Freizeit hat. (Quelle WEB Durchschnitswerte verschiedene Seiten)

Das wohl wichtigste ist, dass man bedenken muss, dass Sie einem Immobilienmakler Ihr wohl wertvollstes Gut anvertrauen: Ihr Haus oder Ihre Wohnung. So sollte man meinen, dass der Makler Ihres Vertrauens auch mit Geld umgehen können sollte.

Wir hoffen, der Exkurs in unser Berufsfeld hat Ihnen eine spannende Lektüre bereitet und wünschen Ihnen und Ihrer Familie happy Halloween. www.von-stosch.de

Immobilien-Boom – oder doch Immobilienblase

Immobilien-Boom Ende?

Krieg, Energiekriese, steigende Inflation und steigende Bauzinsen beeinflussen die Immobilienpreise. Ist der Immobilien-Boom am Ende? Immobilienpreise fallen.

Schon lange sind Häuser für „Normalverdiener“ nicht mehr finanzierbar. Gerade junge Familien, die sich durch Nachwuchs oder der Not des seit Corona notwendigen Home-Office vergrößern wollen, leben in kleinen Wohnungen, da größerer Wohnraum besonders bei Kauf nicht bezahlbar ist. Die hohen Preise und die sich ca. verdreifachten Zinsen machen es nahezu unmöglich an Immobilien Kauf zu denken. Daher ist Miete dann die einzige Alternative zum Kauf. Ein Neubau undenkbar wegen der hohen Kaltmiete, daher ein Altbau, ein Haus aus den 60er oder 70ern. Aber hier schrecken auf einmal die Heizkosten ab, die zur Zeit kaum kalkuliert werden können. Was ist, wenn das monatliche Budget durch die Nebenkosten überstiegen wird?

Immobilien-Boom

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Ende des Immobilien-Boom?

Makler spüren direkt diese Verängstigung der Kunden. Die gestiegenen Zinsen, aber auch Energiekosten bzw. das nicht wissen, was auf die Kunden zukommt. Kaufinteressenten sind deutlich zurückhaltender. Heißt das, dass die Preise fallen? Preisrückgänge und schlechtere Verkaufszeiten sind am Markt zu beobachten. Ein Objekt was früher nicht mal 3 Tage online war, steht nun mindestens 3 Monate online. Oder doch den Preis anpassen? Sind denn die Verkäufer bereit ihre Verkaufspreisvorstellung zu überdenken? Gerade Gebäude aus den 70er und 80er Jahren sind deutlich weniger nachgefragt, nicht zuletzt wegen der nicht einzuschätzenden Heizkosten. Aber auch bei Neubauten ist ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Grundstücke von Kommunen wurden auf einmal zurückgegeben, da die Käufer durch die gestiegenen Baukosten und gestiegenen Zinsen nicht mehr den monatlichen Kredit tragen konnten bzw. ihre Finanzierung nicht mehr halten konnten. Der Immobilien-Boom scheint ein Ende zu haben?

Energieeffizienz

Energieeffizienz ist ein großes Thema geworden. „Bis vor kurzen hat jeder 10. Interessent nach dem Energieausweis und Möglichkeiten zur energetischen Modernisierung gefragt. Heute sind wir eher bei 50%“ so Florian von Stosch von von Stosch Immobilien www.von-stosch.de Als Maurermeister, Energieberater und Thermograph beschäftigt er sich schon lange mit dem Thema Energieeffizienz.

„Durch die gedämpfte Nachfrage fallen auch die Preise – Angebot und Nachfrage“ Aber ist das jetzt das Ende des Immobilien-Boom? Jein! Ungedämmte oder schlecht gedämmte Immobilien werden nicht zu Ladenhüter verkommen, da Wohnraum nach wie vor hoch gefragt ist, nur werden die Preise je nach Lage entsprechend angepasst werden müssen. Gerade bei den Altbauten ist eine energetische Verbesserung i.d.R. ohne weiteres möglich. Problematisch wird es bei Abrissobjekten. Die Bodenrichtwerte wie auch die Hauspreise sind seit 2009 stetig gestiegen – auch in strukturschwachen Gebieten. Hier ist die Frage, ob ein Investment bei den gestiegenen Material- und Baupreisen möglich und gewollt ist. Oder werden die Baupreise sich auch anpassen müssen? Was passiert mit den Mieten?

Mieten

Gerade in den Ballungsgebieten ist damit zu rechnen, dass die Mieten für Neubau stark steigen werden. Diese ziehen aber i.d.R. auch die Altbauten mit. Das macht natürlich gerade für finanziell schwächere Familien das Leben bzw. das Zahlen der erhöhten Mieten und Nebenkosten unmöglich. Es wird also voraussichtlich noch schwieriger bezahlbaren Wohnraum am Markt zu finden.

 

Mindesttemperaturen und Energieeinsparung

Mindesttemperaturen Beschluss

Mindesttemperaturen Seit 01.09.2022 gilt der erste Teil des Beschlusses des Bundeskabinetts betreffend der neuen Maßnahmen zur Energieeinsparung. Diese betreffen Mieter und Vermieter gleichermaßen. Diese Maßnahmen beinhalten das Einsparen von Gas. Der im Winter zu erwartende Engpass bei Gas ließ diese Verordnung für die nächsten sechs Monate gültig werden. Florian von Stosch ist bestens informiert und steht Ihnen auch in diesen schweren Zeiten mit seinem umfassenden Fachwissen zur Seite.

Mindesttemperaturen

Mindesttemperaturen und Energiesparen Adobe Stock Standard Lizenz 245781107 peterschreiber.media

Diese Verordnung beinhaltet folgende Punkte für den privaten Bereich Mindesttemperaturen :

  • Die Vorschrift, auf eine bestimmte Mindesttemperatur zu heizen, wird für Mieter ausgesetzt.
  • Schwimmbecken im privaten Bereich dürfen nicht mehr mit Strom oder Gas beheizt werden.
  • Gasanbieter müssen vorzeitig über die entstandenen Kosten informieren, um zusätzliche Einsparungsmöglichkeiten durchführen zu können.

Die Punkte für den Bereich der öffentlichen Gebäude:

  • Die Höchsttemperatur für öffentliche Gebäude beträgt ab sofort maximal 19 Grad.
  • Flure, Foyers oder Durchgangsverkehr werden nicht mehr beheizt.
  • Boiler und Durchlauferhitzer sind für Waschbecken nicht mehr nutzbar.
  • Beleuchtung von Denkmälern und Gebäuden wird vorübergehend nicht mehr durchgeführt.

Eine weitere Verordnung für private, öffentliche und Firmengebäude enthält Folgendes für die

Mindesttemperaturen :

  • Eine jährliche Überprüfung der Heizanlagen, die mit Gas betrieben werden, wird zur Vorschrift.
  • Gebäude, die mit einer zentralen Wärmeversorgung durch Erdgas beheizt werden, bedürfen eines jährlichen hydraulischen Abgleichs.
  • Ungesteuerte, ineffiziente Heizungsanlagen müssen gegen neue effiziente Pumpen getauscht werden.

Eine weitere Verordnung für Unternehmen sieht Folgendes vor:

  • Verbraucht ein Unternehmen mehr als 10 Gigawattstunden jährlich, ist das Unternehmen verpflichtet, Maßnahmen zur Energieeffizienz zu setzen.

Diskussion betreffend die Mindesttemperatur

Nachdem die Drosselung von Nord-Stream-1 erst auf rund 40 Prozent Leistung erfolgte und nun vorläufig gestoppt wurde, ist guter Rat teuer. Die Diskussion um das Thema Energiesparen ist nun erst so richtig entbrannt. Durch diese Situation bedingt fordert die Bundesnetzagentur das Herabsetzen der Mindesttemperatur auch in privaten Wohnungen.

Die Wohnungswirtschaft ist bei der Mindesttemperatur uneinig

Der Verband der Wohnungswirtschaft hat eine Absenkung der Mindesttemperatur um bis zu 6 Grad bereits befürwortet, wenn die Situation es erforderlich machen sollte. Das bedeutet eine Temperatur von 18 Grad während des Tages und 16 Grad während der Nachtabsenkung. Die Diskussionen sind seit einiger Zeit sehr langwierig und jeder Teilnehmer ist im Endeffekt gegen eine so enorme Absenkung in privaten Wohnungen. Nicht nur, dass die Gesundheit der Bewohner gefährdet ist, ist auch die Substanz der Gebäude wird hierdurch empfindlich geschwächt. Im Moment ist die Lage in Deutschland mehr als angespannt und das Warten auf die Öffnung von Nord Stream 1 versetzt die Menschen zunehmend in Unruhe.

Mindesttemperaturen und Vorgaben für Heizsysteme werfen Fragen auf

Die neuen Verordnungen werfen nicht nur bei privaten Personen, sondern auch bei Unternehmen viele Fragen auf. Eine weitere große Sorge betrifft die Lieferung von Gas aus Russland. Energiesparen ist deswegen von enormer Wichtigkeit, bis dieser Engpass wieder überstanden ist. Mindesttemperaturen in Räumen und Gebäuden sind daher von der Regierung vorab geregelt worden. Ob diese Mindesttemperaturen aber auch wirklich langfristig gesehen eine Lösung bieten, wird man erst später beurteilen können. Florian von Stosch, Ihr Makler und Spezialist in Sachen Immobilien, steht Ihnen selbstverständlich auch bei Fragen rund um die Mindesttemperaturen gerne zur Verfügung. Egal, ob das nun Mieter oder Vermieter betrifft. Alle Fragen rund um Tausch von Gas betriebenen Heizungsanlagen und weitere Vorschriften die Mindesttemperaturen betreffend können Ihnen vom Fachmann beantwortet werden. www.von-stosch.de

Der Immobilienmarkt – was wird kommen?

Der Immobilienmarkt : Boom oder Crash?

Die letzten Monate brachten große Unsicherheiten in der Immobilienbranche durch Mangel an Baumaterialien und dem Anstieg der Zinsen. Der Immobilienmarkt ist in Aufregung. In derselben Zeit wurde jedoch eine enorme Anfrage betreffend Mietobjekten festgestellt. Wie wirkt sich das auf die Immobilienbranche aus? Kommt es zu einem neuen Boom oder eher zu einem Crash?

 

Ist der Immobilienmarkt wirklich instabil?

Während seit 2008 die Kaufpreise enorm anstiegen, waren die Preise für Immobilien jedoch für viele Interessenten erschwinglich. Der Grund dafür waren die fallenden Zinsen für Kredite. Das Jahr 2022 jedoch brachte die große Wende. Die Zinsen stiegen wieder an und verteuern die Kredite im Vergleich zu den Vorjahren enorm.

Aber nicht nur interessierte Käufer sind verunsichert, nein auch Eigentümer. Einige Experten warnen regelmäßig vor dem instabilen Immobilienmarkt. Es wird von einem Systemzusammenbruch gewarnt und die Gegner dieser These wiederum meinen, diese Crash-Theorie ist einfach nur Hysterie.

Fakt ist aber, dass der Immobilienmarkt im Moment äußerst unübersichtlich ist und die Statistiken noch nicht vollständig sind. In dieser verwirrenden Zeit steht Ihnen Ihr Immobilienmakler Florian von Stosch mit seiner Expertise zu Seite.

 

Der Immobilienmarkt : Derzeit beobachten wir zwei verschiedene Szenarien

Immobilieneigentümer und auch Immobilienkäufer sollten über Folgendes informiert sein:

 

These eins: steigende Zinsen lassen die Nachfrage einbrechen

 

Gerade für Immobilienkäufer sind die derzeit steigenden Zinsen äußerst schmerzhaft. Die hohen Zinsen lassen Kredite sehr teuer werden. Durch die gleichzeitig stattfindende Inflation und das allgemeine Weltgeschehen, welche das Leben zusätzlich verteuern, sind hohe Kreditrückzahlungsraten nicht mehr so einfach leistbar.

Sind die Eigenmittel noch dazu nicht genug, sind die Banken bei der Vergabe von Krediten im Moment auch nicht gerade sehr freizügig und lehnen Anträge für Kredite zumeist ab. All diese Faktoren lassen nun einige Immobilienbesitzer, die Immobilien als Wertanlage verwenden, in Panik geraten und diese möchten so schnell wie möglich verkaufen. Deutschlandweit ist momentan ein Preisrückgang für Immobilien zu verzeichnen. Das bedeutet, dass der Immobilienmarkt im Moment in großer Bewegung ist. Der Kauf von Immobilien wird attraktiver durch fallende Preise.

 

These zwei: die angebotenen Immobilien gehen zurück und die Preise steigen wieder an

 

Einige Experten sind der Meinung, die momentane Situation am Immobilienmarkt sei trügerisch. Nach diesen Expertenmeinungen handle es sich lediglich um eine Pausierung. Eine Analyse zeigt auf, dass trotz der steigenden Zinsen die Preise wieder ansteigen werden. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt ist nicht gedeckt und somit wird mit steigenden Preisen zu rechnen sein. Gerade kleine Wohnungen für zwei Personen sind sehr stark gefragt.

Ein weiterer Faktor ist der derzeitige Mangel an Baumaterialien, die den Wohnungsbau erschweren. Diese Knappheit an Wohnungen wird die Preise enorm steigen lassen. Bleibt die Inflation hoch, werden höhere Löhne ausgehandelt werden müssen. Das bedeutet im Endeffekt, dass auch höhere Kredite wieder leistbar werden. Daher kommen diese Experten zu der Aussage, dass sich der Immobilienmarkt beruhigen und stabilisieren wird.

Der Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt

Die Zukunft des Immobilienmarktes 

Wie es auch zukünftig aussehen wird, Von Stosch Immobilien beobachtet den aktuellen Immobilienmarkt und kann Sie präzise informieren. Des Weiteren steht Florian von Stosch gerne für alle Angelegenheiten rund um Immobilien zu Ihrer Verfügung. Dabei haben Sie bei Kauf, Verkauf, Vermietung und Mietsuche einen qualifizierten Partner, der Sie unterstützt und berät. Lassen Sie sich weder von Hysterikern noch von selbst ernannten Experten irritieren und vertrauen Sie einem Spezialisten auf diesem Gebiet. Jede Immobilie muss individuell betrachtet und bewertet werden.Ihr Immobilienmakler www.von-stosch.de

Immobilie im Alter

Die Immobilie im Alter? Was passiert mit ihrem Immobilienvermögen im Alter?

Sich rechtzeitig Gedanken zu machen, über die Verwendung des Immobilienvermögens, bevor es andere tun.

Wo wollen sie im fortgeschrittenen Alter wohnen? Wie soll ihre Immobilie im Alter aussehen? Als Immobilieneigentümer der Generation 65-Plus, machen sich viele Haus- oder Wohnungseigentümer Gedanken, wo sie denn später wohnen wollen. Früher war es normal, irgendwann jung ein Haus zu bauen darin alt zu werden. Die heutige Generation 65+ zeigt, dass er die Immobilie an die eigenen Lebensbedürfnisse angepasst werden soll. Sprich ein Verkauf von Haus und Einzug in eine altersgerechte Wohnung.

Immobilie im Alter – der Lauf der Zeit

Sie haben vielleicht jung angefangen und günstig in einer Erdgeschoss oder Dachgeschosswohnung gelebt. Dann kam vielleicht ihre Partnerin oder Partner hinzu und der Wunsch nach Kindern entstand. Hier macht man sich noch keine Gedanken über die Immobilie im Alter. Also musste ein Haus mit Garten her. Denn mit wachsender Familie benötigt man ja ein größeres Haus, einen eigenen Garten und auch mehr Zimmer. Da die Gehälter natürlich endlich sind, zog man aus Kostengründen häufig von der Stadt aufs Land. Doch auch ihre Kinder sind groß geworden und ausgezogen. Das Haus viel zu. Zimmer stehen leer. Ihre Kinder sind vielleicht schon selbst erwachsen und haben ihn Enkelkinder geschenkt, wohnen schon selbst im Eigentum. So wächst der Wunsch mit zunehmenden Alter nach etwas kleineren, barrierefreien, handlichen, altersgerechten Wohnsitz bei dem nach Möglichkeit Einkaufsmöglichkeiten, Cafés und Ärzte ganz in der Nähe erreichbar sind. Die Immobilie im Alter sollte also vier aktuellen Bedürfnisse passend sein. Denn schließlich haben sie jetzt Zeit, das zu tun, was sie sich immer gewünscht haben. Vielleicht mögen sie Reisen rund um den Globus, vielleicht mögen sie einfach längere Wochenenden weg sein? Aber wer kümmert sich in dieser Zeit um ihr Haus? Es soll ja schließlich gepflegt sein.

Immobilie im Alter – der Umbau

Als Immobilienmakler aber auch als Sachverständiger für Immobilienbewertung lerne ich beinah täglich Häuser und Wohnungen aus dem Baujahren der sechziger und siebziger Jahre momentan kennen. Ob nun reine Bewertung oder die Hilfe bei Verkauf oder Vermietung immer wieder erkenne ich, dass die Häuser aufwendig und sehr sehr kostenintensiv umgebaut worden. Die Häuser wurden zum Altersruhesitz umfunktioniert. So, war der Grundgedanke, dass man sein Alter im gewohnten Umfeld verbringen kann. Nur eines lässt sich bei einer so umgebauten Immobilie nicht verändert: die Lage. Die Immobilie im Alter ist also nur angepasst bzw. optimiert worden. Hinzu kommt, dass solche barrierefreien Umbauten die Sitzlifte oder speziell hergerichtete Badezimmer oder eine veränderte Grundrissgestaltung den Marktwert gegebenenfalls sogar nach unten korrigieren. Sie müssen bedenken, dass ihre Käufer Zielgruppe in ihrer Lage wie auch sie vor ein paar Jahrzehnten er jüngere Familien sind. Bei der Immobilie im Alter reden wir auch über die Immobilie im Alter. Die Bedürfnisse einer mit Familie verändern sich im Laufe der Jahrzehnte. Ihre Käufer für Ihr Haus stecken in derselben Lebenssituation wie sie als Bauherr damals. Ihre teuer investierten Umbauten um die Immobilie im Alter halten zu können, sind also eher „störend“, bzw. werden gar zum Hindernis.

Die Immobilie im Alter -Wunsch und Realität

Sie wollen im eigenen Haus alt werden. Ein mehr als verständlicher Wunsch! Immer werden wieder und wieder in Gesprächen mit Verkäufern 65+ aber bestimmte Gesprächsinhalte wiederholt: „Ich bzw. wir wollen selbst entscheiden, wo wir im Alter wohnen. Es soll niemand anders für uns entscheiden. Wir wissen was uns gefällt und wollen es uns selbst aussuchen. Der Verkaufserlös erlaubt uns neben dem Kauf einer Eigentumswohnung mit dem freigesetzten Kapital etwas Geld an unsere Kinder zu verschenken oder zu reisen.“ Ein Haus, kann also sowohl ihre Immobilie im Alter finanzieren als auch Lebenswünsche erfüllen. Sie haben mir auch lange genug dafür gespart.

Immobilie im Alter – neue Wünsche

Ist also ihr Haus und ihr Garten zu groß geworden bzw. zu pflegeintensiv oder die Raumaufteilung nicht mehr altersgerecht oder der Weg zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten zu weit muss eine andere Immobilie im Alter her. Also wächst der Wunsch die eigene Immobilie zum bestmöglichen Verkaufspreis zu verkaufen. Aus dem Verkaufserlös kann dann ein Altersruhesitz mit stufenlos im Grundriss, ebenerdigen Hauseingang, Fahrstuhl und barrierefreien Badezimmer erworben werden. Selbstverständlich soll auch die Lage stimmen und Ärzte oder Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sein, die aber nach Möglichkeit auch die Kinder und Enkelkinder.

Selbstverständlich wünsche ich Ihnen dass sie noch sehr lange Zeit in der Lage sind die Treppen in ihrem Haus zu gehen oder in die Badewanne zu steigen, oder den Garten in Schuss zu halten. Doch irgendwann wird die Zeit kommen, wo dieses leicht nicht mehr möglich ist, wo sie über die Immobilie im Alter nachdenken. Unser Tipp wäre, darüber rechtzeitig nachzudenken, bevor es andere tun bzw. tun müssen. Als Dekra zertifizierter Immobilienmakler bieten wir Ihnen in einem ersten unverbindlichen Beratungstermin unsere Hilfe an. Ihre Immobilie im Alter soll aus dem Verkauf ihres Hauses bezahlt werden. Zur Vermögensbestimmung, sowie ihre Zukunftsplanung bieten wir eine umfassende und sorgfältige Immobilieneinschätzung an. Eigentümer die uns als Makler beauftragen erhalten die Verkaufsermittlung selbstverständlich kostenfrei. Fragen Sie uns nach einem unverbindlichen Beratungsgespräch!

Immobilie im Alter

VFL Pinneberg – 1 Herren

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Immobilienmarkt 2019

Aktueller Immobilienmarkt

Überhitzt der aktuellen Immobilienmarkt?

Die Immobilienpreise in den Städten steigen stetig weiter an. Das ist nichts Neues. Die eigentliche neue Nachricht ist daher bei den Preisen für Immobilien auf dem Land zu finden. Überhitzt der aktuellen Immobilienmarkt? Wenn Sie verkaufen wollen, kontaktieren Sie uns.

Ende Juni veröffentlichte das Statistische Bundesamt die Quartalszahlen des Häuserpreisindex für das erste Quartal 2019. Dabei stiegen die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 5 %. Dabei haben die Metropolen Hamburg, Berlin, München, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Köln einen ungebrochenen Preistrend. Ca. 8,6 % verteuerten sich Eigentumswohnung im Vergleich zum ersten Quartal 2018. Ein und Zweifamilienhäuser entwickelten sich auf dem Immobilienmarkt um ca. 6,9 % nach oben. Die Preise auf dem Land stiegen ebenfalls. Dabei verteuerte sich der Immobilienmarkt für Häuser im Vergleich zum Vorjahr um 4,3 % in dichter besiedelten Kreisen. In dünn besiedelten Kreisen kam sogar ein Anstieg um 4,5 % zustande. Bei Eigentumswohnung war der Anstieg deutlich moderater, bei geringer Bevölkerungsdichte nur ein Plus von 1,1 % und im dicht besiedelten Kreisen um 1,7 %. Der Immobilienmarkt ist also im Vergleich zu 2018 deutlich gestiegen.

Aktueller Immobilienmarkt seit 2015

Das Statistische Bundesamt betrachtet dabei auch einen Langzeitvergleich. So ist zwischen dem letzten Quartal 2015 und dem ersten Quartal 2019 die Steigerung für Eigentumswohnung in Metropolen bei ca. 40,8 % anzusiedeln. Der Immobilienmarkt in Metropolen bei ein und Zweifamilienhäuser stieg in diesem Zeitraum um 36,4 %. In dünn besiedelten Land Kreisen stiegen Wohnungen um 16,3 % und Häuser um 21,4 %.

Wohnungsmarkt in Hamburg?

Wenn wir Hamburg exemplarisch für eine der top sieben Städte in Deutschland nehmen decken sich die Zahlen des statistischen Bundesamtes mit den Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Dabei muss gesagt werden, dass der Mitte Juni veröffentlichte Bericht des Gutachterausschusses nicht die Preisforderung der Verkäufer berücksichtigt, sondern die tatsächlich gezahlten Preise auf dem Immobilienmarkt. Sie geben also ein realistisches Bild der wirklich gezahlten Kaufpreise am Immobilienmarkt wieder. Dabei sind im vergangenen Jahr die Preise auf dem Immobilienmarkt für Häuser, Wohnungen oder Grundstücke in Hamburg um durchschnittlich 7 % gestiegen. Vergleicht man dieses zum Vorjahr, zeigt sich eine Abschwächung der Wachstumsrate in Hamburg. 2018 war der Preisauftrieb bei ca. 10 % anzusiedeln. Stellt sich also die Frage wie der Markt sich in Zukunft entwickelt.

Hierbei verteuerten sich die Preise für Reihenhäuser am stärksten. Ca. 8 %! Eigentumswohnung stiegen um sieben und Einfamilienhäuser um 5 % an.

Fakt ist das der aktuellen Immobilienmarkt bei Verkauf und Vermietung von einem Profi beurteilt werden sollte. Die unabhängige Immobilienbewertung von von Stosch Immobilien als Dekra zertifizierter Immobilienmakler hilft Ihnen die richtige Entscheidung zu treffen. Vereinbaren Sie einen kostenfreien Erstberatungstermin um uns kennen zu lernen.

Immobilienmarkt

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Immobilienwertermittlung

Immobilienwertermittlung beim Hauskauf

Die Immobilienwertermittlung ist für den Kauf einer Immobilie zur Entscheidungsfindung unerlässlich. Beim Kauf einer Immobilie geht es nicht nur um eine Entscheidung fürs Leben, sondern häufig ist diese auch mit hohen finanziellen Risiken verbunden. Daher sollte der Wert des Hauses oder der Wohnung durch eine Immobilienwertermittlung im Vorfeld möglichst genau bestimmt werden. Das ist auch für den Verkäufer elementar. Welche Kriterien spielen bei der Immobilie Wertermittlung einer Rolle, wann ist eine professionelle Begleitung sinnvoll und welche Verfahren gibt es für die Wertermittlung?

Immobilienwertermittlung Käufer und Verkäufer einer Immobilie

Der Käufer will nicht zu viel für eine Immobilie zahlen. Der Verkäufer möchte nicht zu einem zu niedrigen Preis verkaufen. Generell gilt beim Verkauf von Immobilien, das Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen. D. h. die Immobilie ist so viel wert, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu bezahlen. Dabei wird der Marktwert bzw. Marktpreis durch verschiedene Faktoren bestimmt, wie zum Beispiel Lage, Bauart und Zeitpunkt des Verkaufs. Jede Immobilie sieht anders aus, ist unterschiedlich ausgestattet und hat somit einen eigenen individuellen Wert. Der aktuelle Marktwert kann am besten über eine Immobilienwertermittlung durch einen Profi bestimmt werden. Denn bei den großen Zahlen ist eine geringe prozentuale Abweichung gleichbedeutend mit einer Abweichung im hohen Euro Bereich.

Immobilienwertermittlung: Definition Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wann ist eine Immobilienwertermittlung sinnvoll?

Wenn die Immobilie den Besitzer wechseln soll, macht es Sinn den Wert der Immobilie zu kennen. Dieses ist in der Regel bei Kauf und Verkauf der Fall. Ob Vermögensaufteilung, Scheidungsverfahren, Erbauseinandersetzung oder auch bei der Zwangsversteigerung, die Immobilienwertermittlung gibt Grundlage für den Verkauf oder den Kauf einer Immobilie. Sie bietet dabei eine Absicherung für beide Parteien, sowohl den Käufer einer Immobilie als auch den Verkäufer einer Immobilie. Aber auch bei einer Scheidung zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs bildet die Immobilienwertermittlung die Grundlage, mögliche Streitigkeiten zu vermeiden. Hierbei muss der Immobilienwert zum Eheschließungsdatum als auch zum Scheidungsdatum ermittelt werden. Der Zugewinn während der Ehezeit ist dann Grundlage zur Auseinandersetzung. Bei Erbschaften und Schenkungen, sprich bei der Erbübertragung aus steuerlichen Gründen ist die Immobilienwertermittlung erforderlich. Dabei richtet sich die Freibeträge nach Verkehrswert der Immobilie und dem vorliegenden Verwandtschaftsgrad. Gerade bei großen Immobilienvermögen ist zum einen die Immobilienwertermittlung aber auch die steuerliche Beratung unabdingbar. Auch bei Verlängerung von Hypotheken ist die Immobilienwertermittlung unabdingbar. In der Regel ermitteln die Banken selbstständig den Immobilienwert. Zudem müssen Immobilienwerte berechnet werden wenn es um Sorgerecht oder Vormundschaft geht. Wenn das Vormundschaftsgericht zum Beispiel für eine Pflegebedürftigen Eigentümer den Verkauf übernimmt, wird in der Regel ein Gutachter zur Bestimmung des Verkehrswertes des Hauses oder der Wohnung hinzugezogen.

Immobilienwertermittlung: wie mache ich das?

Die ermittelt man den Wert einer Immobilie? Hierbei stehen den Immobilien Eigentümer verschiedene Methoden zur Auswahl. Der Gutachter bzw. der Immobilien Profi ist sicherlich die sicherste Variante. In der Regel muss aber kein teures Verkehrswertgutachten beauftragt werden, dann oftmals reicht eine mündliche Einschätzung aus. Die Werteinschätzung hilft dem Eigentümer entsprechende Entscheidung treffen zu können. In Fällen wie Vormundschaft oder Scheidung wird oftmals ein Vollgutachten notwendig. Um einen groben Überblick zu gewinnen, eignet sich auch der Blick in die verschiedenen Immobilienportale. Hierbei ist zu beachten dass es sich bei den dargestellten Preisen um Angebotspreise und nicht um realisierte Preise handelt. Ein Gutachter hingegen arbeitet mit den wirklich verhandelten Kaufpreisen in der jeweiligen Lage und für die jeweilige Objektart. Eine Unterart der Immobilienportale ist die sogenannte Marktanalyse. Auch hier ist es möglich eine erste Einschätzung für das Haus oder die Wohnung zu erreichen. Auch die Grundstücksmarkt Berichte der jeweiligen Gutachterausschüsse Bildern eine Grundlage mit verschiedensten Wertangaben für Reihenhäuser, Doppelhäuser, freistehende Häuser, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnung. Bei der Immobilienwertermittlung sind sie eine wichtige Grundlage für den Gutachter. Allerdings muss der Laie darauf achten, dass die Marktberichte auf alte Zahlen zugreifen. Diese müssen entsprechend zeitlich angepasst werden um eine realistische Markteinschätzung zu bekommen. Als Dekra zertifizierter Immobilienmakler und Dekra zertifizierter immobilienbewährter weiß Florian von Stosch und sein Team von von Stosch Immobilien auch die Bewertung ihrer Immobilie marktgerecht durchzuführen. Gerade beim Verkauf einer Immobilie ist es wichtig den richtigen Preis bei der Immobilienwertermittlung zu kalkulieren. Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis schadet ebenso wie ein zu niedrig angesetzter.

Bei der Immobilienwertermittlung beachten wir daher verschiedenste Kriterien: Lage, Lage, Lage und noch mal die Lage. Aber auch Baujahr und Fläche, Zustand und Alter, Ausstattung, rechtliche Situation und die aktuelle Marktsituation werden beim Immobilienwertermittlung von von Stosch Immobilien berücksichtigt.

Vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin.

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Haus oder Eigentumswohnung

Was ist die richtige Wahl? Haus oder Eigentumswohnung?

Es gibt viele Dinge zu bedenken beim Kauf einer Eigentumswohnung oder beim Kauf eines Hauses. Was besser für sie ist, ist am Ende des Tages auch eine emotionale Frage. Vielleicht hat das Einfamilienhaus zu hohe Folgekosten, vielleicht ist die Eigentumswohnung nicht groß genug für sie und ihre Familie? Es gibt viel zu bedenken und zu vergleichen. Oder versuchen wir hier Äpfel mit Birnen zu vergleichen?

Haus oder Eigentumswohnung – pro Eigentumswohnung

Beim Immobilienkauf redet man immer über sehr viel Geld. Eine Eigentumswohnung ist in der Regel kostengünstiger als ein Haus. Dadurch sind natürlich auch Finanzierungen einfacher zu bekommen und oder die Rückzahlung in deutlich kürzerer Zeit oder bei geringer Belastung durchzuführen. Auch die zumeist kleinere Wohnfläche und deren Folgekosten fallen in der Regel geringer aus. Bei Haus oder Eigentumswohnung, hat die Eigentumswohnung weniger Kosten für Renovierung, Instandhaltung, Modernisierung oder Betriebskosten bei weniger Wohnfläche. Zudem sind die allgemeinen Kosten bzw. gemeinsamen Kosten in der Eigentümergemeinschaft reduziert. Zudem befinden sich Eigentumswohnung oftmals in zentralen Lagen, sprich im Stadtkern und weisen eine bessere Infrastruktur auf. Dementsprechend sind Eigentumswohnung in der Regel interessant für Menschen mit weniger Platzbedarf. Singles, kinderlose Paare aber auch Senioren bevorzugen oft die Eigentumswohnung. Zudem kümmert sich ein Verwalter um die meisten Dinge der Gemeinschaft. Man kann also einfach mal abschließen und in den Urlaub fahren. Die meisten Eigentumswohnung sind zudem sehr gute Kapitalanlagen, da wenn die Lage stimmt die Vermietbarkeit immer gegeben sein wird. Auch sind in der Regel die Räume auf einer Ebene. Bei modernen Mehrfamilienhäusern gibt es zudem kaum Treppensteigen, werden altersgerechtes Wohnen ist in aller Munde und entsprechend werden Mehrfamilienhäuser mit Fahrstühlen ausgestattet. Sowohl bei Haus oder Eigentumswohnung stellen sich also verschiedene Fragen vorab.

Haus oder Eigentumswohnung – contra Eigentumswohnung

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, leben sie in einer Eigentümergemeinschaft. Sie haben also die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu akzeptieren und haben nur einen engen Spielraum für eigene Entscheidung. Auch können Sie sich ihre Nachbarn nicht aussuchen. Man muss also aufeinander Rücksicht nehmen. Hier stellt sich die Frage nimmt jeder Rücksicht? Durch die Städtische Lage sind aber auch auf Pkwstellplätze sowohl für Sie als auch für Ihren Besuch problematisch. Bei der Kalkulation müsse zudem die Hauskosten berücksichtigt werden. Wenn man also ein Haus oder Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte man sich generell vorher die Frage stellen: was ist für mich richtig?

Haus oder Eigentumswohnung – pro Haus

Alles was baurechtlich zugelassen ist dürfen Sie allein entscheiden. Ob im oder am Haus ob im oder am Grundstück, die Gestaltung ob liegt nur Ihnen selber. Sie haben also einen großen Grad an Freiraum und sind ihr eigener Herr. Zudem gibt es keinen direkten Nachbarn bei einem Einfamilienhaus. Der Keller oder der Dachboden können ausgebaut und anderweitig genutzt werden. Desto weiter wir von Stadtzentren weg gehen, desto größer werden die Grundstücke. So kann die ländliche Lage und Natur pur ihren Lebens(t)raum wahr werden lassen. Ein Einfamilienhaus ist eine gute Altersvorsorge. Der Wertzuwachs ist unter normalen Bedingungen auch als gut zu bezeichnen. So ist das Einfamilienhaus die erste Wahl für Familien. Der Garten, viele Zimmer aber auch der Spielraum für ihre Kinder lassen junge Familien oft ins Grüne ziehen. Bei der Frage Haus oder Eigentumswohnung sind also auch die zeitlichen Faktoren oder der Lebenszyklus eines Paares zu berücksichtigen. Oder anders ausgedrückt Haus oder Eigentumswohnung? Die Bedürfnisse ändern sich.

Haus oder Eigentumswohnung -contra Haus

Sie sind alleine Herr, aber auch alleine verantwortlich. Eigentum verpflichtet. Zudem sind die Bewirtschaftungskosten für ein Einfamilienhaus deutlich höher Steuern, Erschließungskosten, Versicherung oder Anlegergebühren. Auch Reparaturen oder Instandhaltung müssen durch den Eigentümer selbst und alleine durchgeführt werden. Auch die Gartenarbeit muss von Ihnen alleine bewältigt werden. Somit sind die monatlichen Betriebskosten aber auch der höhere Kaufpreis beim Eigentumserwerb eines Hauses deutlich höher.

Es sind also bei der Frage Haus oder Eigentumswohnung verschiedenste Faktoren wichtig für ihre Entscheidung. Als erstes sicherlich: was kostet das Objekt? Und ist dieses finanzierbar? Aber auch die Lage und die Folge bzw. Nebenkosten sind vorab zu klären. Dann sollte man sich deutlich die Frage stellen ob man bereit ist die Verantwortung zu übernehmen – Thema Gartenpflege, Instandhaltung, usw. – aber auch ob man bereit ist Rücksicht auf seine Nachbarn zu nehmen. Wie groß ist ihre Gestaltungsfreiheit aber auch welche finanzielle Freiheit behalten Sie wenn Sie Ihr Geld in eine Immobilie binden. Oftmals ist es ratsam einen Profi vor Kauf einer Immobilie zu kontaktieren, um das pro das contra für Haus oder Eigentumswohnung durchzuspielen. Auch in der Kaufberatung ist Florian von Stosch als Dekra zertifizierter Immobilienmakler für Sie tätig. Schließlich muss die Immobilie zu Ihnen passen. Eine Immobilie ob Haus oder Eigentumswohnung ist in der Regel eine langfristige Entscheidung. Zum einen reden wir über sehr viel Geld, zum anderen in der Regel ja auch über eine wichtige Entscheidungen in ihrem Leben.

Haus oder Eigentumswohnung

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Nebenkosten einer Immobilie

Welche Nebenkosten können auf dem Mieter umgelegt werden und welche nicht?

Der Mieter zahlt dem Vermieter eine Kaltmiete, die dem Mieter einer Immobilie berechtigt den bereitgestellten Wohnraum zu nutzen und darüber zu verfügen. In der Regel bezahlt der Mieter zusätzlich auch die Nebenkosten einer Immobilie. Dabei können die Nebenkosten sowohl die persönliche Heizkosten als auch andere laufende Kosten rund um die Immobilie beinhalten. Dabei sind die Nebenkosten für den Vermieter ein Durchlaufposten, da sie an den Mieter weitergereicht werden. Der Mieter zahlt also einen Nebenkosten Abschlag an den Vermieter, der dann die Nebenkosten einer Immobilie an die verschiedenen Dienstleister weiterleitet. Hierbei ist zu beachten dass einige Nebenkosten nicht an den Mieter weitergegeben werden dürfen. D. h. für den Vermieter fallen auch tatsächliche Kosten an bei der Vermietung von Immobilien. Die Nebenkosten einer Immobilie hängen dabei von verschiedenen Faktoren ab.

Nebenkosten einer Immobilie die sich umlegen lassen

Als grobe Faustformel kann man sagen, dass alle wiederkehrenden Kosten auf dem Mieter umgelegt werden können.

  1. öffentliche Lasten: bei den Nebenkosten einer Immobilie muss die Grundsteuer an die Gemeinde bzw. Stadt abgeführt werden. Dieses kann jährlich aber auch vierteljährlich bezahlt werden der Grund Steuerbescheid gibt die exakte Höhe der Grundsteuer vor und wird von der Stadt bzw. Gemeinde an den Vermieter geschickt. Hierbei ist die Grundsteuer die einzige Steuer die bei den Nebenkosten einer Immobilie vollständig auf die Mieter umgelegt werden darf. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist der entsprechende Anteil zu bezahlen.
  2. Warmwasser: regelmäßige Kosten der Wasserversorgung lassen sich als Nebenkosten einer Immobilie auf den Mieter umlegen. Das beinhaltet auch Grundgebühren oder vorgeschriebene regelmäßige Wasseruntersuchung. Auch die Eichung der Wasserzähler fällt in diese Regelung. Das Abwasser ist ebenso umlagefähig. Sprich die Grundstücksentwässerung oder der Abfluss von Schmutzwasser oder auch das Regenwasser.
  3. Heizkosten und Heizungsanlage: die Wartung und Instandhaltung oder auch sicherheitstechnische Prüfung, die regelmäßige Schornsteinfegerüberprüfung können bei den Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt werden. Abhängig von der Objektart aber auch abhängig von der Heizungsart – Zentralheizung oder Therme direkt in der Wohnung/Haus – werden die Heizkosten selbst vom Mieter direkt bezahlt oder über einen Nebenkostenabschlag in den Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt.
  4. Schornsteinfeger: Immobilien Eigentümer sind dazu gesetzlich verpflichtet die Heizungsanlage bzw. die Abführung von Verbrennungsgasen durch den Schornsteinfeger regelmäßig überprüfen zu lassen. Dieses gilt sowohl für die Heizungsanlage selbst, als auch für Feuerstellen innerhalb der Immobilie. Hierbei sind die Wartungskosten bei den Nebenkosten einer Immobilie umlegbar.
  5. der Aufzug: Personen und Lastenaufzüge haben bestimmte Wartung und Prüffristen. Hierbei fallen also regelmäßig Kosten an, die der Eigentümer einer Immobilie bezahlen muss. Diese Nebenkosten einer Immobilie sind ebenso auf dem Mieter umlegbar.
  6. Straßenreinigung Müllabfuhr: die Kosten der Müllabfuhr bei den Nebenkosten einer Immobilie können ebenso auf die Mieter umgelegt werden. Dabei entscheidet der Vermieter welche Mülltonnenarten bereitgestellt werden ebenso in diese Kategorie fällt auch die Straßenreinigung oder der Winterdienst (bei vertraglicher Vereinbarung). Bei Wohnungseigentum sind diese Nebenkosten einer Immobilie entsprechend anteilig auf den Mieter umzulegen.
  7. Gebäudereinigung: bei den Nebenkosten einer Immobilie lassen sich wie die Straßenreinigung auch die Gebäudereinigungskosten, sprich die Reinigung des Hausflurs oder des Kellers, auf dem Mieter umlegen. Hier kommt es wieder auf den Immobilientyp an, ob der Mieter selbst vertraglich dazu verpflichtet ist oder ob eine Firma mit der Reinigung beauftragt wird. Gerade bei Mehrfamilienhäusern werden diese Arbeiten zumeist an professionelle, externe Firmen vergeben, umso zum einen gepflegten Standard im Haus zu erreichen aber auch Streitigkeiten unter den Nachbarn zu vermeiden.
  8. Gartenpflege: bei Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern übernehmen meist die Mieter die Gartenpflege. Weist das Objekt einen Garten oder Vorgarten auf ist die professionelle Pflege durch einen Gärtner allerdings umlagefähig. So können diese Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt werden. Dabei gehören zur Gartenpflege unter anderen aber auch die Pflege von Spielplätzen, Zugängen, wegen oder Zufahrten nicht-öffentlicher Grundstücke aber auch eine wiederkehrende Neubepflanzung.
  9. Beleuchtung: der allgemeine Strom bzw. die allgemeine Beleuchtung einer Wohngemeinschaft kann bei den Nebenkosten einer Immobilie auf den Mieter umgelegt werden. Hierunter fällt sowohl die Beleuchtung in Eingangsbereichen als auch in Hausfluren oder Kellerabgängen. Aber auch die gemeinschaftlich genutzte Waschküche oder die Beleuchtungen Gartenbereichen wird in der Regel über einen separaten Stromzähler abgerechnet.
  10. Wohngebäude und Gebäude Haftpflichtversicherung: bei den Nebenkosten einer Immobilie sind auch die verschiedenen Versicherungen enthalten. Dabei berücksichtigt die Wohngebäudeversicherung in der Regel drei Arten von Schäden: Feuer, Überschwemmung durch Rohrbruch/Leitungswasser, Unwetterschäden, sprich Sturm, Hagel oder Blitzeinschlag. So verursachte Schäden können sehr schnell sehr viel Geld kosten. Von daher ist eine Wohngebäudeversicherung einen muss. Hinzu kommt dass die Bank bei einer Finanzierung auf eine Versicherung besteht. Auch sollte durch den Vermieter eine Gebäudehaftpflicht Versicherung abgeschlossen werden. Dann kommt jemand drittes zu Schaden, muss sonst der Vermieter selbst in die Tasche greifen. Die Gebäudehaftpflicht ist auf den Mieter umlegbar bei den Nebenkosten einer Immobilie. In der Regel schließt die Hausverwaltung diese Versicherung ab. Nur wenn dem Vermieter das gesamte Haus gehört muss er sich um den Abschluss der Versicherung kümmern.
  11. Hausmeister: diese Nebenkosten einer Immobilie sind generell auf dem Mieter umlegbar. Dabei ist zu beachten dass Kosten für Material oder Firmen, die durch den Hausmeister extern beauftragt werden nicht umlegbar sind. Solche Kosten lassen sich allerdings als Werbungskosten im Rahmen der Instandhaltung in der Steuererklärung berücksichtigen.
  12. Waschräume: die Räume für Wäsche und Wäschepflege zählen zu den gemeinschaftlich genutzten Räumen werden die Waschräume also gewartet und gepflegt, sind diese Kosten auch in den Nebenkosten einer Immobilie auf dem Mieter umlegbar. Oftmals ist ein Teil dieser Pflegekosten in der allgemeinen Gebäudereinigung beinhaltet.
  13. Antennanlagen: nutzen alle Mieter gemeinsam die Antennenanlage sind die laufenden Kosten hierfür auch umlegbar. Dieses gilt sowohl für den Satelliten Anlagenanschluss als auch für den Kabelanschluss.
  14. wiederkehrende Prüfungen Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit: bei den Nebenkosten einer Immobilie sind die Prüfungen der Rauchwarnmelder, die Prüfung von Blitzableitern oder von Feuerlöschern aber auch die Dachrinnenreinigung umlegbar. Oft werden aber auch solche Nebenkosten vertraglich an den Mieter abgegeben.

Nebenkosten einer Immobilie

Nebenkosten einer Immobilie die nicht umgelegt werden können

Instandhaltung und Reparaturen, Hausverwalterkosten, Mietausfallwagnis aber auch Rücklagen können nicht auf die Mieter umgelegt werden.

  1. Mietausfallwagnis: für Vermieter ist die Immobilie eine Kapitalanlage. Daher ist immer ein Risiko vorhanden bei einem Mieterwechsel gegebenenfalls einen Zeitraum zu haben, in der die Immobilie nicht vermietet ist. Sprich Leerstand. Bei den Nebenkosten einer Immobilie darf dieses Mietausfallwagnis nicht berücksichtigt werden. Es ist reines Risiko des Kapitalanlegers. Auch dieses wird zum Beispiel bei einer Immobilie Bewertung oder der Kalkulation des Beleihungswert einer Immobilie von der Bank berücksichtigt.
  2. Instandhaltung: einmalige Instandhaltungsmaßnahmen sind bei den Nebenkosten einer Immobilie nicht umlagefähig. Wiederkehrende Maßnahmen dürfen dagegen angerechnet werden. Muss zum Beispiel ein Teil der Heizungsanlage erneuert werden für den Betrieb, ist das Ersatzteil durch den Vermieter zu bezahlen. Diese Kosten sind im Mietzins berücksichtigt und müssen durch entsprechende Rücklagen durch den Vermieter abgesichert werden.
  3. Hausverwaltung: die Kosten für die Hausverwaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden. In der Regel liegen momentan die Kosten bei ca. 20-35 € pro Einheit pro Monat. Dabei übernimmt die Hausverwaltung das Management für das Gebäude.
  4. Rücklagen: der Aufbau einer Rücklage ist in einer Eigentümergemeinschaft unerlässlich. Sie ist ein Puffer für alle Fälle. Die Rücklage selbst ist an das Wohneigentum gebunden und kann nicht auf dem Mieter umgelegt werden. Hierfür ist es wichtig in einer Eigentümergemeinschaft einer erfahrenen Hausverwaltung zu vertrauen. Denn wir reden über zukünftige Kosten, wollen aber er auch nicht brachliegende Geld haben. Zudem kann der Rücklagenaufbau auch nicht von der Steuer abgesetzt werden. Erst wenn die Rücklagen aufgewendet werden, lassen diese sich steuerlich geltend machen.
  5. Sonstiges: Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder auch Kontoführungsgebühren lassen sich in den Nebenkosten einer Immobilie nicht auf den Mieter umlegen.

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Wohnung bewerten : was ist eigentlich meine Immobilie wert?

Wohnung bewerten

Ob frei oder vermietet, wer seine Eigentumswohnung verkaufen will, muss einen realistischen Verkaufspreis festlegen. Die fachgerechte Mobilbewertung bildet hierzu die Grundlage, um seine Wohnung bewerten zu können. Zum einen kann ein Sachverständiger bzw. Gutachter für die Wertermittlung herangezogen werden, zum anderen kann auch ein erfahrener Immobilienmakler den Wohnungswert ermitteln. Der Sachverständige wird dabei in der Regel wie auch bei der Hausbewertung angefragt, wenn ein Gericht involviert ist. Bei weniger offiziellen Anlässen kann der Immobilienmakler den Wert in der Regel schätzen. Dieses ist gerade der Fall wenn der Eigentümer den Wohnungsverkauf plant. Wohnung bewerten sollte also immer von der richtigen Person abhängig von den Zweck durchgeführt werden. Gerade bei dem heutigen “ Verkäufer Markt“. Dabei bietet Ihnen Florian von Stosch als Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung sowohl die Gutachtenerstellung zum Wohnung bewerten, als auch Dekra zertifizierter Immobilienmakler die Werteinschätzung. Wir bieten Ihnen die zuverlässige Wertermittlung. Als Immobilienmakler ist unsere Leistung für sie als Verkäufer in der Regel kostenfrei. Wir begutachten vor Ort die verschiedenen Ausstattungsmerkmale und Eigenschaften ihrer Wohnung und ermitteln so beim Wohnung bewerten dem optimal Angebotspreis für den Verkauf ihrer Eigentumswohnung.

Basis der Bewertung – Wohnung bewerten

Sowohl Mikro als auch Makrolage spielen beim Thema Wohnung bewerten eine große Rolle. So bietet auch der lokale Quadratmeterpreis, der sich auf die Lage der Eigentumswohnung bezieht, einen ersten Anhaltspunkt bei der Wohnungsbewertung.

Die Makrolage: heißt, das räumliche Umfeld der Wohnung. Dieses kann sich von einem Stadtteil bis hin zu einer ganzen Region erstrecken. Dabei werden unter anderem die Infrastruktur, sprich Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliches Verkehrsnetz, usw. aber auch die Wirtschaftskraft berücksichtigt.

Die Mikrolage: heißt, die unmittelbar der Umgebung der Eigentumswohnung. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. So wird beim Wohnung bewerten auch hier der Fokus auf die unmittelbare Nachbarschaft gelegt. Welche Bevölkerungsgruppen finden die Gegend ansprechend? Ist der Nahverkehr ausgebaut? Ist es eher laut oder ruhig? Bei der Mikrolage zählt aber auch zum Beispiel das Geschoss der Wohnung.

Wohnung bewerten die Maklerformeln

Ein erfahrener Immobilienmakler weiß, was in seinem “ Kiez“ los ist. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis und der Quadratmeterzahl der Wohnfläche multipliziert, ergibt sich kein exakter Verkehrswert, aber für eine erste Einschätzung ist es sehr hilfreich. Hier ist gewissermaßen die Kunst, den Ausstattungsstandard, den Zustand aber auch die Mikrolage richtig zu bewerten. Ein Immobilienmakler, weiß was am Markt los ist.

Wohnung bewerten: welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Wohnung?

Ob der erste geschätzte Wert über dem oder unter dem wirklichen Verkehrswert liegt hängt von vielen Wert beeinflussenden Faktoren ab. Denn eine Wertermittlung bei Wohnung bewerten hängt von Angebot und Nachfrage ab. Es ist also die Frage, wie der durchschnittliche Käufer die Wohnung sieht. D. h. was ist ein normaler Käufer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bereit für diese Wohnung zu bezahlen.

Hier ein Überblick über einige der Faktoren

Beim Wohnung bewerten spielt das Baujahr eine entscheidende Rolle. Zum einen wird die Gesamt Lebensdauer einer Immobilie betrachtet. Zum anderen rückt die energetische Qualität der Immobilie immer mehr in den Fokus der Käufer. Aber auch die Bausubstanz wird mit beurteilt. Zudem spielt auch die Anzahl und die Größe der Zimmer eine Rolle in der Wertermittlung aber auch Lebensräume wie Balkone oder Loggien sind mindestens genauso wichtig wie das Vorhandensein eines Stellplatzes. Hinzu kommt auch die Frage beim Wohnung bewerten ob die Wohnung vermietet oder unvermietet ist. Ein Eigennutzer kommt nicht als Kapitalanleger infrage, außer er strebt einen Rechtsstreit mit dem aktuellen Mieter an. Was ist Sondereigentum, was ist Gemeinschaftseigentum? Verwendet in der Regel drei mögliche Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Bei Wohnung wird meistens auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen und ein zweites Verfahren zur Plausibilisierung der Ergebnisse verwendet. Als Immobilienmakler ist die Marktanalyse eines der grundlegenden Instrumente um einen marktgerechten Preis zu ermitteln. Ein Immobilienmakler muss up to  Date sein.

Von Stosch Immobilien bietet ihm beim Thema Wohnung bewerten eine umfassende Marktkenntnis und professionelle Abwicklung. Für den Verkauf stehen wir Ihnen als Dekra zertifizierter Immobilienmakler zur Seite. Vereinbaren Sie einen kostenfreien Erstberatungstermin.

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