Kategorie: Allgemein

2. Mai 2023

Besteller Prinzip

Besteller Prinzip oder wer die Musik bestellt bezahlt sie auch

Besteller Prinzip gilt seit 23. Dezember 2020. Gerade bei der Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf und Immobilienerwerb für den Käufer eine Entlastung? Solange ein Verkäufermarkt in Deutschland war, wurde sicherlich das Ziel etwas verfehlt. Viele Verkäufer „packten“ einfach die Kosten für den Makler auf den gewünschten Kaufpreis. Und „schwups“ war die Immobilie verkauft. Niedrigstzinsen machten es möglich. Es wurde alles verkauft. Heute, mit steigenden Zinsen und Krieg, Pandemie und Energiekrise wird es dann schon interessanter. Wer verkaufen muss bzw. will, ist gut beraten einen fachkundigen Makler an seiner Seite zu haben, nicht nur als Verkäufer. Das Besteller-Prinzip gilt weiterhin auch beim Käufermarkt, der mehr und mehr auf den Immobilienmarkt zukommt.

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Besteller Prinzip Definition

Wer hat den Makler zu zahlen? So einfach auch schon die Antwort. Dabei gilt, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen muss beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses. Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke sind von dieser Regel ausgeschlossen, da davon ausgegangen wird, dass es sich hier bei den Käufern um gewerbliche Kunden handelt. Ursprünglich war es nur für die Wohnraummiete (2015) eingesetzt worden, aber dann in 2020 auf den Verkauf von Immobilien erweitert worden.

Regelungen

Das Bürgerliche Gesetzbuch bildet in Paragrafen 652 bis 655 die Grundlage. Hierbei werden die Entstehung des Lohnanspruchs, die Höhe der Maklerprovision und eine eventuelle Verwirkung geregelt.

Besteller Prinzip – warum wurde es eingeführt

Laut Bundesregierung ist das Ziel Käufern mit schwächeren finanziellen Hintergrund, gerade Familien den Kauf einer Immobilie zu erleichtern. Dabei sind laut Bundesregierung die Erwerbsnebenkosten ein wesentliches Hindernis gewesen, da die Banken die Nebenkosten ungern mitfinanzieren und meistens aus Eigenkapital geleistet werden mussten. Leider wurde dieser Fakt für die Grunderwerbssteuer nicht berücksichtigt. Die Käufer hätten keinen Einfluss auf die Höhe der Provision und alle Bundesländer hatten unterschiedliche Regelungen zu den Courtagen. Ob nun das Besteller Prinzip bei einem Verkäufermarkt für mehr Gerechtigkeit gesorgt hat, sei mal infrage gestellt. Jetzt wo der Markt sich wandelt, kann es aber auch genau das Gegenteil erzeugen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Kontaktieren Sie uns gerne zu dem Thema, www.von-stosch.de

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26. April 2023

Mietendeckel

Die gesetzliche Neuregelung der Vorschriften zu einer Mietbegrenzung wird umgangssprachlich Mietendeckel oder Berliner Mietendeckel genannt.

Durch diese Neuregelung wurde Folgendes festgelegt:

Mietobergrenzen
Mietenstopp
Mietsenkungen

eine Begrenzung der Umlage für Modernisierung

Dieses Gesetz galt jedoch nicht für geförderte Wohnräume und Wohnräume, die ab Januar 2014 bezugsfertig waren. Es wurde ursprünglich auf 5 Jahre begrenzt und sollte den enormen Anstieg der Mieten begrenzen.

Welche Bedeutung hatte der Mietendeckel für Mieter?

Für den Großteil der Mieter bedeutete es, dass die Höhe der Miete, die im Juni 2019 bezahlt wurde, für die nächsten fünf Jahre nicht verändert werden durfte. Das bedeutete, eine Erhöhung der Miete war nicht möglich. Des Weiteren bedeutete es, dass es eine Obergrenze für Mieten gab, die sich nach der Lage, der Ausstattung und dem Baujahr einer Wohnung gerichtet hat. Kurz gesagt waren für Mieter eine geringere Miete und somit weniger Kosten zu erwarten.

Gab es Ausnahmen für den Mietdeckel?

Wie bei jeder Regelung gab es selbstverständlich auch Ausnahmen. Hierbei war die Ausnahme, dass Wohnungen, die erstmals im Jahre 2014 bezugsfertig gestellt wurden, wie zum Beispiel Wohnheimunterkünfte und Sozialwohnungen, nicht davon betroffen war, Wohnraum, der ständig unbewohnt oder vielmehr unbewohnbar war. Falls die Absenkung der Miete für den Vermieter untragbar war, konnte dieser einen Härtefallantrag stellen. Diese beantragten Fälle mussten jedoch immer im Einzelnen geprüft werden.

Mietendeckel Konnte die Miete gesenkt oder erhöht werden?

Falls die Miete nach dem Juni 2019 erhöht wurde, konnte man diese Miete zurücksetzen. Das bedeutete, auch wenn die Höhe der Miete über der festgesetzten Obergrenze lag, konnte sie zurückgesetzt werden. Lag die Miete unter den festgelegten Mieten und wurde die Wohnung neu vermietet, durfte die Miete erhöht werden. Voraussetzungen für diese Erhöhung waren jedoch:

eine Einbauküche
hochwertige sanitäre Ausstattung
hochwertiger Belag des Bodens
Energiekennwerte von weniger als 120 kWh/(m² a) im Großteil der Wohnräume

ein Aufzug, welcher Schwellenlos erreichbar war

Von diesen Faktoren mussten mindestens 3 erfüllt werden, um eine Erhöhung zu gestatten.

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Ende des Mietendeckels

Durch einen Gerichtsbeschluss vom Februar 2020 fiel die Verordnung zum Mietendeckel wieder, da diese Regelung als rechtswidrig angesehen wurde. Mieter müssen laut dem Beschluss die Rückstände der Miete wieder zurückzahlen. Ab diesem Zeitpunkt sind die zuvor festgelegten Mieten wieder voll wirksam. Somit sollte sich jeder Mieter mit seinem Vermieter in Verbindung setzen, um eine eventuelle Rückzahlung zu vereinbaren. Jeder Mieter sollte bei einer Mietnachforderung darauf achten, dass diese Nachforderung an die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse angepasst ist. Diese Regelung gilt in allen Bundesländern.

Eine Mieterhöhung muss sich an die gesetzlichen Vorgaben halten

Die Möglichkeit, seit Januar 2022 die Miete zu erhöhen, kann selbstverständlich nicht ohne gesetzliche Regelung erfolgen. Jeder Vermieter hat sich deswegen an diese Regelungen zu halten und darf nicht willkürlich die Mieten erhöhen.

Diese Voraussetzungen können das Anpassen der Miete ermöglichen:

Durch Sanierungen oder Modernisierungen ist der Wert des Mietobjektes gestiegen und die Qualität des Wohnens wurde für den Mieter enorm erhöht.
Eine Index- oder Staffelmiete wurde vertraglich festgelegt und erfolgt dementsprechend nach Vereinbarung.
Der Mietspiegel des Bereiches liegt über der vereinbarten Miete und kann dementsprechend angepasst werden.

Sie haben Fragen? Rufen Sie uns gern an www.von-stosch.de

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22. April 2023

Haushalts- oder Gartenhilfe finden

Haushalts- oder Gartenhilfe finden – Wohnen im Alter

Mit dem Ruhestand kann sich viel im Leben verändern. So kann es schon zur Aufgabe werden eine Haushalts- oder Gartenhilfe finden zu müssen, da man es selbst nicht mehr alleine kann oder will. Der Rücken oder das Knie schmerzt, wenn man den Boden scheuert oder Unkraut beseitigt? Oder man kann einfach nicht kochen und mag nicht putzen? Körperliche Anstrengung kann im Alter zur Folter werden. Es ist keine Schande, sich dann Hilfe zu holen.

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Aber woher Hilfe holen?

Jemanden suchen, der einen bei der Garten- oder Hausarbeit unterstützt – ein Traum. Aber woher nehmen und nicht stehlen? Klar, wenn der Nachbarsjunge alt genug ist, kann er sich ein paar Euro mit Unkraut jäten oder Rasenmähen dazu verdienen und Sie freuen sich über Ihren gepflegten Garten. Das ist aber ein Glücksfall. In der Regel sind die Nachbarn ja wie man selbst irgendwann eingezogen und die Kinder schon lange aus dem Haus. Die Familien, die nachträglich gekommen sind, haben, Kinder im Säuglingsalter oder arbeiten noch daran welche zu bekommen.

Haushalts- oder Gartenhilfe finden – Freunde fragen

Fragen Sie im Bekanntenkreis herum. Empfehlungen von Gärtner oder Putzhilfen sind die beste Art jemanden zu finden. Sie sollten aber die Haushalts- oder Gartenhilfe nicht bar beschäftigen. Schwarzgeld ist kein Kavaliersdelikt. Hohe Bußgelder und Steuernachzahlungen drohen, wenn man erwischt wird. Bei Schülern oder Studenten ist dieses anders als bei professionellen Reinigungskräften. Außerdem greift Ihre Versicherung auch nur bei einer offiziellen Beschäftigung.

Haushalts- oder Gartenhilfe finden – Krankenkasse übernimmt Kosten

Ok, jetzt haben wir Ihre Aufmerksamkeit. Ja, die Krankenkasse übernimmt einen Teil der Kosten, wenn Sie krankheitsbedingt Hilfe im Haushalt benötigen. Das muss natürlich zuerst mit dem Arzt und der Krankenkasse abgesprochen werden. Also bitte überweisen Sie die Rechnungsbeträge per Überweisung, damit Sie den Nachweis für die KV haben.

Aber wie nun Haushalts- oder Gartenhilfe finden?

Online-Aufrufe und Aushänge beim örtlichen Supermarkt haben schon vielen Leuten die Haushalts- oder Gartenhilfe finden lassen. Gerade bei der Haushaltshilfe sollte diese natürlich vertrauenswürdig sein. Am besten stammt sie oder er aus Ihrem unmittelbaren Umfeld. Auf dem Dorf sicherlich kein Problem – hier kennt jeder jeden. In der Stadt schon eher ein Thema – wen lassen Sie da durch die Haustür? Also sollte eines Ihrer Kinder auch die Haushaltshilfe mal anschauen bzw. überprüfen. Inzwischen gibt es auch hier professionelle Agenturen. Dieses sind auf die Vermittlung von professionellen Haushaltskräften spezialisiert. Das hat den Vorteil: bei Ausfall der Hilfe bekommen Sie sogar einen Ersatz geschickt.

Es geht darum, Ihren Lebensstandard zu halten. Natürlich ist die Haushalts- oder Gartenhilfe auf eine finanzielle Belastung. Aber nur weil Ihre Kräfte etwas nachlassen, müssen Sie nicht aufgeben. Bei Fragen kontaktieren Sie uns gerne, www.von-stosch.de

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12. April 2023

Haus erben und nun?

Haus erben – was tun?

Kommt man in die Situation, ein Haus zu erben, sollte man zuerst einmal eine Berechnung anstellen. Die folgenden Fragestellungen sind zu beachten: Was ist diese Immobilie wert? Gibt es weitere Vermögenswerte? Ist die Immobilie vollständig bezahlt oder kommen damit weitere Zahlungen auf den Erben zu? Was ist mit Erbschaftssteuer? Gibt es weitere offene Forderungen dir mit diesem Erbe übernommen werden müssen? Schulden sind immerhin immer ein Teil einer Erbschaft. Daher sollte man sich genau überlegen, was in so einem Falle zu tun ist. Bei diesen und weiteren Fragen steht Ihnen Florian von Stosch selbstverständlich zur Verfügung. www.von-stosch.de

Um eine eindeutige Übersicht über die Immobilie zu bekommen, ist es empfehlenswert, einen Blick in das Grundbuch zu werfen. Als Erbe ist man dazu berechtigt und somit muss der Grundbuchauszug zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden. Darum sind eventuelle Belastungen der Immobilie vermerkt und Sie können leichter eine Entscheidung treffen. Kommen zu viele Forderungen auf Sie zu, können Sie selbstverständlich das Erbe ausschlagen. Ein weiterer Faktor des Grundbuchauszuges ist es, dass wichtige Daten für die Berechnung des Verkehrswert der Immobilie enthalten sind.

Sind die Schulden zu hoch und Sie möchten das Erbe ausschlagen, gibt es einige Fristen zu beachten. Auch die Form des Ausschlagens des Erbes ist zu beachten.

Wie wird man Eigentümer eines geerbten Hauses?

Entscheiden Sie sich, dieses Haus zu übernehmen, müssen Sie eine Berichtigung im Grundbuch durchführen lassen. Dazu müssen Sie nur einen schriftlichen Antrag stellen und den Nachweis beifügen, dass Sie das Haus erben. Von Stosch Immobilien steht Ihnen auch in dieser Angelegenheit gerne unterstützend zur Seite. Eines vorweg: Sie haben für dieses Ummelden eine Frist von zwei Jahren, in denen diese Ummeldung ohne, dass Ihnen Kosten entstehen, durchgeführt wird. Planen Sie jedoch das Haus zu verkaufen, dann benötigen Sie diese Umschreibung nicht.

Sie haben ein Haus geerbt und was geschieht damit?

Haben Sie sich nach gründlicher Überlegung dazu entschlossen, das Erbe anzutreten und alle Formalitäten sind erledigt, kommt meistens die Frage auf: Was tun mit dem Erbe?

Das geerbte Haus

behalten und selbst nutzen?
behalten und vermieten?
Verkaufen?

Bei dieser Entscheidung können Ihnen nur Vor- und Nachteile von jedem Punkt gegeben werden, die letztendlich Entscheidung aber müssen Sie selbst treffen. Diese Entscheidung ist an viele Faktoren geknüpft, bei denen Ihnen ein Fachmann wie Florian von Stosch mit seinem Know-how weiterhelfen kann. Auch die Beratung durch eien Rechtsanwalt und Steuerberater ist dringend ratsam.

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Haus erben Was spricht für einen Verkauf bei einem geerbten Haus?

Einige Argumente sprechen für den Verkauf eines geerbten Hauses. So zum Beispiel, wenn der Erblasser Schulden hatte und diese beglichen werden wollen. Ein weiterer Fall, der für den Verkauf spricht, ist es, wenn man schon ein Haus besitzt und durch das Erbe nur weitere Kosten entstehen, die nicht einfach leistbar sind. Vermietung wäre eine Lösung, doch auch hier kommt es immer wieder dazu, dass man unnötigem Stress ausgesetzt wird. Auch die etwaige Erbschaftssteuer ist zu beachten.

Eine Immobilie in diesen Fällen zu verkaufen, ist eine Lösung, welche weiteren Stress und Aufwand vermeidet. Durch einen Verkauf können auch eigene Verbindlichkeiten getilgt werden. Erbschaften bringen in jedem Falle Kosten mit sich und sorgfältige Planungen und Lösungen von Problemen müssen in Betracht gezogen werden. Machen Sie sich nicht zu viele Gedanken und lassen Sie sich von Spezialisten beraten. Egal welche Entscheidung Sie danach treffen, können Sie sich sicher sein, nicht falsch entschieden zu haben.

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7. April 2023

Ausstattung und Zustand

Wie wichtig sind Ausstattung und Zustand?

Ausstattung und Zustand sind neben der Lage wichtige Bewertungskriterien, wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht. Grund genug, in unserer Miniserie etwas genau hinzuschauen und ein paar Erläuterungen zu Ausstattung und Zustand zu schreiben. Bewertungsfaktoren bei der Immobilienbewertung machen den Unterschied zwischen grober Schätzung und professioneller Beurteilung aus.

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Sicht der Käufer bei Ausstattung und Zustand

Bei Bestandsimmobilien, primär aber auch beim Neubau achten Kaufinteressenten genau auf Ausstattung und Zustand der Immobilie. Es ist logischerweise ein Unterschied, ob Modernisierungen und Sanierungen gerade vor ein paar Wochen abgeschlossen wurden oder ob diese schon Jahre oder Jahrzehnte her sind. Ist alles auf dem aktuellen technischen Stand? Alles modern? Klar, dass sich hier Preisunterschiede ergeben. Aber was wird alles als Ausstattung gezählt?

Was ist denn Ausstattung?

Bei der Immobilie zählt alles zur Ausstattung, was zur Immobilie selbst gehört. So gehören auch Raumaufteilungen und Raumgrößen mit zur Ausstattung. Ein „Problem“, was gerade ältere Häuser aus den 50er, 60er, 70er und 80er Jahren haben. Hier wurden z.B. noch Bäder recht klein konzipiert. Heute ist eher der „Wellnesstempel“ gewünscht. Ein großes und ein freies Badezimmer ist die Idee bei vielen Häuslebauern. Das lässt sich nicht mal eben so in einem älteren Haus ändern. Eben gleiches gilt auch für die Küchen.

Was ist noch Ausstattung und Zustand?

Einrichtungsgegenstände wie Küchen oder auch Bodenbeläge zählen ebenso zur Ausstattung wie Deckenverkleidungen oder Fliesen. Es sollte klar sein, dass Einrichtung immer auch Geschmacksache ist. Zudem kommt, dass gerade unterschiedliche Geschmäcker aufeinander treffen, wenn junge Käufer auf ältere Verkäufer treffen. Dieses muss beim Verkauf der Immobilie bewertet und abgeglichen werden. Ein Immobilienprofi wird hierbei immer den optimalen Weg für beide Seiten finden. So ist auch durchaus manchmal Phantasie gefragt.

Angebot und Nachfrage bei Ausstattung und Zustand

So ist natürlich – wenn wir jetzt mal von dem Wunsch eines großen Badezimmers ausgehen – ein Eingriff in die Statik und ein Umbau notwendig. Dieses werden Käufer, wenn Sie denn bereit zu einem Kompromiss sein sollten, natürlich wertmäßig bewerten. So hat eine Immobilie ggf. „schlechtere Karten“, die nicht den aktuellen Standards entspricht. Weniger Interessenten sind zu diesem Kompromiss bereit.

Alles positiv bei Ausstattung und Zustand

Terrassen, aber auch Gärten oder Balkone werten eine Immobilie generell auf. Generell? Ja, weil bei der Bewertung von Immobilien vom Durchschnitt ausgegangen wird. Spezielle Vorlieben sind nicht wirklich oder nur durchschnittlich mitbewertet. Natürlich sind auch Lage oder Ausrichtung der Terrasse oder des Balkons mit entscheidend. Ein Balkon zum Garten hat verständlicherweise einen anderen Wert als ein Balkon zur 4-spurigen Hauptstraße. Ausgefallen Ausstattung kann gefallen, wird aber in der Regel – egal wie teuer sie war – nicht allen Menschen gefallen. Das reduziert dann wieder die Nachfrage.

Zustand

Der Zustand ist natürlich auch mit entscheidend. Wie aktuell ist der Zustand oder die technische Ausstattung? Je näher an den aktuellen Standards, desto besser, gilt hier als Grundformel. Dreifach-, Zweifach- oder gar Einfachverglasung? Wie ist die Fassade oder das Dach gedämmt? Aus dem Baujahr oder schon mal saniert worden? Wie hoch ist der Keller? Viele Kleinigkeiten bilden hier die Masse. Natürlich ist eine vollkommen verdreckte und abgewohnte Wohnung auch abschreckend für etwaige Käufer. Das „Pimpen“ hat manchmal Sinn, aber nicht immer – auch hier ist der Weg zur „Arglist“ recht schnell erreicht.

Gerade in Zeiten der Energiekrise sind Heizkosten, Energieausweis aber auch Sanierungsvorschläge bei der Besichtigung parat zu haben. Muss der Käufer sofort das Dach erneuern? Ja, das kostet Geld, Geld, was der Käufer berücksichtigen wird.

Ist also ein Altbau immer weniger wert als der Neubau?

Es kommt darauf an. Ist die Ausstattung und Zustand immer up to date gehalten worden beim Altbau kann der Wert des Altbaus den des Neubaus bei weiten übertreffen? Auch ist dabei die Lage entscheidend. In gewissen Lagen bringen gepflegte und modernisierte Altbauten mehr als Neubauten. Die Altbauten sind zudem nur sehr begrenzt auf dem freien Markt verfügbar.

Sie haben Fragen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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5. April 2023

Frohe Ostern

Frohe Ostern Liebe Kunden,

wir, das gesamte Team von von Stosch Immobilien bedanken uns für Ihr entgegengebrachtes Vertrauen und wünschen Ihnen und Ihrer Familie ein frohes Osterfest. Wir hoffen, dass Sie angenehme Festtage im Kreise Ihrer Familie und mit Freunden verbringen können und wünschen Ihnen weiterhin alles Gute.

Für Fragen oder bei Problemen stehen wir Ihnen nach den Feiertagen selbstverständlich gerne wieder zur Verfügung. Ihr Immobilienmakler Florian von Stosch ist für Sie da, wenn Sie Fragen haben. Wir stehen Ihnen nicht nur zur Verfügung, wenn es um Mieten, Kaufen, Vermieten oder Verkaufen einer Immobilie geht. Bei Fragen rund um Immobilien und die Gesetzgebungen sind wir auch für Sie da.

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Einiges über das Berufsprofil des Immobilienmaklers auch Frohe Ostern

Das Klischee: kostspielige Autos, ein exklusives Leben, schicke Uhren und teure Anzüge. Das täuscht! Nur sehr wenige Immobilienmakler schaffen es, auf einen so hohen Level des Lebensstils. Außerdem ist es nur dann möglich, wenn die Ausbildung fundiert ist. Zu dieser Ausbildung gehört eine staatlich anerkannte Ausbildung zu einem Immobilienkaufmann und der Spezialisierung auf die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien. Die Wege, die zu dem Beruf des Immobilienmaklers führen, sind jedoch sehr unterschiedlich.

In der Regel ist ein Immobilienmakler ein selbstständig gewerbetreibender, der zu verkaufende oder zu vermietende Immobilien im Auftrag des Immobilieneigentümers an Interessenten vermittelt. Suchaufträge von Kauf- oder Mietinteressenten werden ebenfalls entgegengenommen. In den wenigsten Fällen ist ein Immobilienmakler angestellt. Wird durch den Immobilienmakler ein Vertrag rechtskräftig, erhält er für seine durchgeführten Dienste eine Provision. Diese Provision orientiert sich an dem Kauf- oder Mietpreis.

Viele Menschen denken, dass der Beruf Immobilienmakler ein typisches Quereinsteigerjobprofil ist. In vielen Fällen ist dies sicherlich richtig. Jedoch bedarf es um einiges mehr als nur einen Gewerbeschein für dieses Gewerbe zu beantragen.

Wichtige Voraussetzung für diese Arbeit ist:

eine behördliche Erlaubnis, um mit Immobilien zu handeln
außerordentlich gutes Fachwissen
hohe soziale Kompetenz
der Wille zur stetigen Fortbildung und Weiterbildung
Gute Nerven
ein enorm hohes Engagement
Kundenfreundlichkeit
Geduld
und Liebe zur Arbeit

All diese Voraussetzungen muss ein Immobilienmakler mitbringen. Dies bedeutet aber nicht gleichzeitig, dass man sehr erfolgreich ist und sehr viel Geld verdient. Im Gegenteil gibt es sehr viele Immobilienmakler, die finanziell nicht wirklich gut gestellt sind. Die Bandbreite des Einkommens ist gerade im Bereich Immobilienmakler sehr breit gefächert.

Das Gleiche gilt für die Work-Life-Balance eines Immobilienmaklers. Sicherlich kann sich ein Immobilienmakler der Luxusklasse seine Aufträge aussuchen und er kann es sich auch leisten, einen Auftrag abzulehnen. Ein „normaler“ Immobilienmakler, aber hingegen muss jeden Auftrag, den er bekommt, übernehmen und zur Zufriedenheit des Interessenten ausführen. Dadurch müssen auch Arbeitszeiten spät abends und am Wochenende in Kauf genommen werden. Wer unter Ihnen selbstständig ist, der weiß genau, was gemeint ist.

Der Beruf Immobilienmakler ist ein nicht ganz so einfache, jedoch in jeder Hinsicht ein schöner Beruf. Nur mit Liebe zum Beruf, mit Engagement und mit viel Herzblut lässt sich dieser Beruf täglich und erfolgreich meistern. Für einen Immobilienmakler ist es durchaus ein gutes Gefühl, seinem Interessenten zu seiner Traumimmobilie zu verhelfen und diesen glücklich zu sehen. Im Weiteren ist der Immobilienmakler selbstverständlich auch in späterer Zukunft für seine Interessen jederzeit ein Ansprechpartner bei Fragen oder Problemen rund um die Immobilie.

In der knapp bemessenen Freizeit suchen auch Immobilienmakler gerne eine Osterüberraschung im Garten mit der der Familie. In diesem Sinne wünschen wir ein frohes Osterfest mit köstlichen Speisen, viel Freude und Lachen.

Ihr Florian von Stosch und Team

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2. April 2023

Bieterverfahren durchführen

Wie Sie ein Bieterverfahren durchführen?

Bei dem Thema Preisstrategien ist auch immer „Bieterverfahren durchführen“ eines der Themen. Die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie und der gewünschte Verkaufspreis können sehr unterschiedlich sein. Wenn Sie ein Bieterverfahren durchführen wollen, um so einen optimierten Verkaufspreis zu erzielen, müssen einige Regeln bedacht werden. Grund genug, dass wir in unserer Miniserie dem Ganzen ein eigenes kleines Kapitel mit ein paar Gedanken widmen.

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Preis runter – Bieterverfahren durchführen

So ist der Grundgedanke. Wer also den Preis beim Verkauf der Immobilie bewusst unten ansetzt, verkauft am Ende häufig zu einem besseren Preis. Sie merken bereits die Formulierung „häufig“. Es ist keine Garantie. Verhandlungsgeschick, Fingerspitzengefühl aber auch Fachwissen rund um Immobilien und Vermarktung sind hierbei extrem existenziell. Wer das nicht kann, sollte Abstand vom Bieterverfahren nehmen. Zudem werden Sie deutlich mehr Zeit investieren müssen, für Besichtigungen und Kommunikation rund um die Immobilie. Wir wollen hier aber einmal erklären, wie ein Bieterverfahren in der Regel abläuft.

Nachfrage erhöhen

Gerade die aktuelle Zinssituation, aber auch die Energiekrise oder die Pandemie lassen viele Privatverkäufer, aber auch Immobilienmakler bei der Bewertung der Immobilie im Dunkeln tappen. Eigentlich will man ja den Preis erreichen, der noch vor einem halben, dreiviertel Jahr bezahlt wurde, aber irgendwie ist man unsicher, dass man den irgendwie nicht mehr erreichen kann. Sie haben recht. Bei doppelten Leistungsraten kann der durchschnittliche Käufer die Preise leider nicht mehr bezahlen. Sie wollen also, wenn Sie den Preis beim Verkauf Ihrer Immobilie niedriger ansetzen, damit die Nachfrage erhöhen. Die Hoffnung dabei: eine Reihe von Kaufinteressenten ist am Ende übrig und überbietet sich gegenseitig. Sie sind bereit, mehr als den niedrigen Startpreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu zahlen. Natürlich muss auch die Finanzierung der Bank dabei mitspielen, da die Barkäufer beim Immobilienkauf bis auf in bestimmten Sondermärkten quasi auszuschließen sind.

Hohe und niedrige Nachfrage beim Bieterverfahren durchführen

Ein Bieterverfahren kann man eigentlich immer durchführen. Egal ob hohe oder niedrige Nachfrage. Man muss aber auch ein gewisses „Zocker-Gen“ innehaben. Klar ist: wenn die Nachfrage groß ist, können Sie mit dem Bieterverfahren schnell die Interessentenauswahl einschränken. Wer am meisten zahlt, kriegt den Zuschlag. Bei niedriger Nachfrage trotz aus Ihren Augen einem niedrigen Startpreis generieren Sie trotzdem eine bessere Nachfrage als mit einem überteuerten Preis. Hierbei haben Sie einen Wettbewerbsvorteil. Sie werden dabei höchstwahrscheinlich zu keinen besonders höheren Preis verkaufen, aber der Realwert – gerade in der heutigen Zeit durch den Zinsanstieg – lässt sich damit durchsetzen. Glücksfälle wie den Käufer, der Ihre Immobilie unbedingt haben will und von Mama und Papa „Rückenwind“ in Höhe von 2,3 oder 4 hunderttausend Euro oder mehr hat, sind deutlich die Ausnahme. Freuen Sie sich, wenn Sie so einen Kunden durch die Tür kommen sehen. Aber meinen Sie dabei, dass der „Rückendwind“ umsonst entstanden ist? Auch hier wird der gerechtfertigte Preis gesucht und nicht endlos mehr bezahlt. Diese Menschen sind in Regel alles andere als dumm. Auf diese Dummheit spekulieren aber manche Verkäufer. Diese Top-Bonitätskunden sind bereits einen Obolus mehr zu bezahlen, da Sie das Objekt haben wollen und es sich schlichtweg leisten können.

Bieterverfahren durchführen mit Immobilienmakler

Ein Immobilienexperte an Ihrer Seite gibt Ihnen deutliche Vorteile beim Bieterverfahren durchführen. Marktkenntnis, aber auch Praxiserfahrung helfen beim Bieterverfahren. Zudem bedenken Sie: nicht jeder Ihrer Käufer ist Laie. Es gibt auch bei den Käufern sehr erfahrende und intelligente Kaufleute.

Offene Besichtigung und dann läuft das schon

Schön, wenn es so wäre. Einfach das Bieterverfahren mit der offenen Besichtigung einleiten, Gebote abwarten, entscheiden und fertig? Der Fehler fängt dann schon bei der offenen Besichtigung an. Wie wollen Sie jeden einzelnen Besucher beraten? Einen Teil der Kunden werden Sie schon an der Haustür verbrennen. Die drehen einfach wieder um, da sie keine Lust auf „Zeitverschwendung“ haben. Zudem müssen Ihre Marketingmaßnahmen im Vorfeld gigantisch sein, dass Sie das Haus auf einen Schlag auch voll machen.

Einzelbesichtigungen beim Bieterverfahren durchführen

Genau so und nicht anders. Einzeltermine sind die deutlich bessere Option. Hierbei machen Sie die Besichtigung wie beim normalen Hausverkauf bzw. Ihr Immobilienmakler. Man kann bereits in der Anzeige schreiben, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt. Einige Kunden möchten an „so etwas“ nicht teilnehmen. Sie werden es nie schaffen 100 % Kunden zufriedenzustellen. Also warum nicht gleich offen kommunizieren. Nach den Besichtigungen wird eine Frist für Gebote gegeben. Angebote sollten dabei schriftlich erfolgen. Dann muss natürlich die Entscheidung gefällt werden, wer den Zuschlag erhält. Sie und der Kaufinteressent sind im Gegensatz zu einer Auktion oder Zwangsversteigerung nicht an Ihr Gebot gebunden. Es kann also passieren, dass Ihnen dann ihr vermeintlicher Käufer noch abspringt. Sei es, dass die Finanzierung nicht klappt oder sei es, weil der Gutachter die Sanierungskosten zu hoch angesetzt hat.

Sie haben Frage oder brauchen Hilfe beim Bieterverfahren durchführen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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31. März 2023

Was macht ein Notar?

Was macht ein Notar? Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie früher oder später zum Notar – vorausgesetzt Sie waren erfolgreich mit dem Verkauf? Der Notar fixiert den Verkauf mit dem Notarvertrag. Der Notar wird dabei als neutrale Person vom Gesetzgeber gesehen. Er steht zwischen Käufer und Verkäufer und ist dafür verantwortlich, dass der Notarvertrag zwischen den Parteien ausgewogen ist. Er ist dabei nicht verantwortlich, z.B. den Kaufpreis zu überprüfen.

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Was macht ein Notar? Hamburg und Schleswig-Holstein

In Hamburg gibt es reine Notare und reine Rechtsanwälte. In Schleswig-Holstein darf ein Notar auch gleichzeitig Rechtsanwalt sein. In seiner Aufgabe als Notar hat er Neutralität zu bewahren. Hat er also in der gleichen Sache Käufer oder Verkäufer bereits vertreten, fällt er als Notar raus. Für den Vertragsabschluss ist in Deutschland zwingend der Notarvertrag vorgeschrieben. Also müssen Sie, sobald der Käufer für Ihre Immobilie beim Privatverkauf gefunden wurde, den Vertragsabschluss beim Notariat des Vertrauens hinbekommen. Der Notar muss als den Kaufvertrag rechtskräftig, beurkunden für eine Immobilientransaktion. Die beiden Parteien sollen so vor überhasteten oder gedrängten Entscheidungen geschützt werden. Beide Parteien werden dementsprechend belehrt. Auch den Behörden Schriftverkehr und Anträge übernimmt der Notar oder fordert den Käufer auf, den Kaufpreis zu zahlen, sobald alle Voraussetzungen für die Umschreibung vorliegen. Den Entwurf zum Kaufvertrag fertigt der Notar nach den Vorgaben der Käufer bzw. Verkäufer bzw. Immobilienmakler.

Aufgaben des Notars

Weder die Bonität noch die Zuverlässigkeit von Käufer und Verkäufer werden vom Notar überprüft. Er bzw. natürlich sie sorgt dafür, dass weder Käufer noch Verkäufer Nachteile entstehen. Wenn z.B. der Käufer nicht zahlt, wird jedem sofort klar „Was macht ein Notar?“ – Gott sei Dank ist das eher der seltene Fall. Der Notar begleitet die komplette Abwicklung. Zum einen schützt er den Käufer, dass er sein Eigentum erlangt, zum andere den Verkäufer, dass dieser sein Geld – den Kaufpreis der Immobilie – erhält. Aber auch die Bank beachtet der Notar bei der Abwicklung, z.B. wenn noch eine Restschuld auf der Immobilie sein sollte.

Was macht ein Notar? Was Sie dem Notar für den Vertrag übermitteln müssen:

Der Notar benötigt folgende Unterlagen bzw. Daten

Persönliche Angaben (Name, Vorname, Wohnhaft, Steuer ID, usw.)
den Kaufpreis
gewünschter Übergabetermin
Angabe von Mängeln (falls vorhanden)
Grundbuchauszug (falls vorhanden) oder alten Kaufvertrag
Besonderheiten, z.B. wenn ein Paar kauft, aber nicht jeweils zur ideellen Hälfte.

Der Privatverkauf

Ein Immobilienprofi hat verschiedenste Vorteile für Käufer und Verkäufer. Ein erfahrender Immobilienmakler kennt in der Regel die Notariate in seiner Region, weiß, wer empfehlenswert ist oder vielleicht auch nicht ganz optimal für den individuellen Fall ist. Auch kann der Profi wertvolle Tipps um die Beurkundung geben und den „Puls“ bei allen Beteiligten beruhigen. Gerade für ältere Menschen (aber auch für jüngere) ist der Gang zum Notar aufregend. Ein Profi kennt sowohl diese Seite als auch den Notar, der gerade für solche Fälle zu nehmen ist. Auch erleben wir es immer wieder, dass private Verkäufer mehrmals zum Notar müssen. Das passiert mit dem Profi nicht. Der Vertrag ist die letzte Gelegenheit zu verhandeln – das wissen auch manche Käufer, die dann beim Notar auf einmal nicht mehr bereit sind, den vollständigen Kaufpreis zu bezahlen. Auch Änderungen Ihrerseits sollten vor dem Termin abgestimmt sein. Der Notar hat eine Beratungspflicht, muss sich aber neutral verhalten im Gegensatz zu einem Rechtsanwalt, der Parteienvertreter ist.

Sie haben Fragen zu dem Thema: „Was macht ein Notar?“. Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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27. März 2023

Möbel

Möbel wohin damit?

Nicht nur das Haus oder die Wohnung haben einen finanziellen, aber auch emotionalen Wert für die meisten Menschen, sondern auch die Möbel, die man über die Jahre gekauft und lieben gelernt hat. Grund genug in unserer Miniserie „Wohnen im Alter“ genau auf die Frage einzugehen, was mit den Möbeln passiert, wenn das Haus verkauft wird und man sich in eine Eigentumswohnung oder ins betreute Wohnen geht. Möbel sind einfach „über“. Was wird denn aus dem Esstisch, an dem so viele Spieleabende stattfanden oder aus der Lampe, die Sie sich als Student von Ihrem Ersparten gekauft haben? Verkaufen, verschenken, behalten? Leider ist für das Behalten nur sehr begrenzt Platz in ihrem neuen Heim. Was soll also mit den Möbeln passieren? Hier ein paar Gedanken dazu.

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Möbel verkaufen

Manchmal schwerer als gedacht. In Ihrem Haus schlummern Schätze? Dann lassen diese sich vielleicht auch gut verkaufen. Auch Möbel unterliegen Trends. Manche Stücke sind heiß begehrt, andere bleiben eher stehen. Antiquariate kommen zu Ihnen nach Hause und kaufen ggf. einen Teil. Als Professioneller wird er Ihnen aber nicht den Preis geben, der am freien Markt bezahlt wird. Vielleicht möchte sich der Nachbarjunge oder einer Ihrer Enkel was dazuverdienen und kümmert sich um den Verkauf in einem Hausflohmarkt? Wollen Sie all die Fremden zu Hause haben? Die Alternative ist heute auf Foren wie e-Bay und Co. im Internet zu finden. Setzen Sie sich aber ein Zeitfenster. Eine Deadline – bis dahin und der Rest geht auf den Sperrmüll. Es soll nicht böse klingen, aber vieles werden Sie – ok, wir kennen Ihre Möbel nicht – aber vieles wird i.d.R. heutzutage nicht verkauft. Dazu gehören Fotos, Texte, usw. Die Fotos sollten natürlich aussagekräftig sein.

Möbel spenden oder verschenken

Tun Sie etwas Gutes mit Ihren Möbeln. Gerade bei der Flut von Flüchtlingen freuen sich Menschen über Möbel, die brauchbar sind. Auch Spendenorganisationen oder Freundeskreis befragen bringt immer etwas. Agentur für Arbeit und DRK führen Listen für derartige Organisationen. Aber auch auf den Online Foren wie e-Bay oder Facebook-Gruppen können Sie Möbel zum Verschenken anbieten. Was für Sie manchmal wertlos erscheint, ist manchmal das „Puzzleteil was fehlt“ für jemand anderen. Upcycling ist voll im Trend: dabei werden alte Möbel aufgehübscht. Die Verwendung dieser Begriffe macht ggf. in der Anzeige Sinn.

Umzugsunternehmen entrümpeln auch

Für den Umzug ist ein Umzugsunternehmen engagiert. Fragen Sie, ob diese auch die restlichen Möbel, die sie beim Verschenken und Verkaufen nicht los geworden sind bzw. alle Möbel für Sie entsorgen. Dieser Service wird immer mehr und mehr zur Normalität. Ein Teil wird dann von dem Umzugsunternehmer weiterverkauft, ein Teil auf dem Recycling-Hof entsorgt. Ja, arbeitende Menschen nehmen Geld für Ihre Arbeit. Aber so sparen Sie den kompletten Aufwand.

Möbel durch Käufer entrümpeln lassen

Auch das ist natürlich möglich. Man kann unter Privatpersonen so etwas vereinbaren. Die jungen Käufer machen dieses meist gern, da Sie Ihnen im Gegenzug natürlich finanziell etwas entgegenkommen oder sie den Zuschlag so für den Hauskauf erhalten. Es soll ein Gesamtpaket für Käufer und Verkäufer werden. Viele junge Käufer kommen ja aus einer kleineren Wohnung, das heißt Möbel fehlen in der Regel. So haben die jungen Menschen erstmal Möbel im Haus wie Regale oder Tisch und Stühle und können mit der Zeit neue Sachen anschaffen, wenn man sich finanziell erholt hat.

Sie haben Fragen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

Allgemein

26. März 2023

Vererben oder übertragen?

Was wird mit meiner Immobilie? Lieber vererben oder übertragen?

Oder doch lieber verkaufen oder vermieten? In unserem Teil der Miniserie zum Wohnen im Alter soll es um „Vererben oder übertragen?“ gehen. Was soll mit Ihrer Immobilie passieren? Vorerbe ausschütten? Immobilie an die Kinder oder ein Kind oder Enkel übertragen? Und wohin mit den ganzen Möbeln, wenn man in eine kleinere Wohnung zieht? Fragen über Fragen rund um das Wohnen im Alter.

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Vererben oder übertragen? Der Enkel möchte in Ihr Haus

Ihr Enkel möchte irgendwann in Ihr Haus unbedingt ziehen. Eine schöne Vorstellung, schließlich hat er doch sehr viel Zeit bei Ihnen verbracht, während die Eltern arbeiten waren. So würde auch ihr Haus in den richtigen Händen landen. So das Haus denn vererbt oder frühzeitig übertragen werden? Auch beim Vererben müssen Sie nicht zwangsläufig auf Ihr Ableben warten. Sie können ein Vorerbe ausschütten. Die Beratung durch einen steuerlich versierten Rechtsanwalt oder Steuerberater ist hier dringendst zu empfehlen. Schließlich wollen wir hier keinerlei steuerliche oder rechtliche Beratung durchführen. Die Prüfung im Einzelfall muss durch einen Steuerberater und oder Rechtsanwalt stattfinden.

Vererben oder übertragen? 2020

2020 war das geerbte Vermögen bei insgesamt 90,7 Milliarden Euro. In 2021 stieg dieser Betrag um rund 26 %. Bitte, bei solchen Beträgen ist steuerliche Beratung unerlässlich. Rund ¾ des geerbten Vermögens entfällt auf Immobilien. Hier mal ein kleines Beispiel zum Thema Vererben oder übertragen. Wir können nicht alle Fragen rund um das Thema behandeln, aber ein Beispiel gibt Ihnen vielleicht eine Idee von dem Schema, was man benutzen könnte bzw. die Grundlagen ein wenig mehr zu verstehen.

Beispiel Vererben oder übertragen?

Sie sind kürzlich 82 Jahre alt geworden und leben in einem sehr großen Haus. Viele Zimmer, mehrere Treppen, großer Garten. Was vor 10 Jahren noch mit Leichtigkeit bewältigt wurde, fällt Ihnen heute immer schwerer. Pflege oder Putzen, aber auch die Gartenarbeit werden immer schwerer. Im gemeinsamen Gespräch mit Ihren Kindern, haben Sie entschieden, doch in bereutes Wohnen zu ziehen. Aber was soll aus Ihrem Haus werden? Eigentlich sollte das Haus an Ihren Sohn gehen. Aber was ist mit den Steuern? Das wird ja bei den Immobilienwerten eine sehr teure Angelegenheit. Ihr bester Freund hat es anders gemacht: Er hat das Haus übertragen. So „lassen sich Steuern sparen“ hat er gesagt. Also suchen Sie mit Ihrem Sohn einen Notar auf, um das Vorhaben zu besprechen. Kann eine Schenkung funktionieren?

Notar

Auch ein Notar darf Sie steuerlich nicht beraten – so wie wir. Der Notar klärt Sie also nur über die Voraussetzungen der Schenkungen auf und dass das Haus einen bestimmten Wert nicht übersteigen darf, da sonst Erbschaftssteuer ausgelöst wird. Es gibt also ein Zweitgespräch mit dem Steuerberater.

Das Finanzamt

Das Finanzamt ermittelt den Wert Ihres Hauses bei der Schenkung „vom Schreibtisch“ aus. Dabei werden dann individuelle Besonderheiten – sowohl positiv als auch negativ – außer Acht gelassen. Es kann also sein, dass bei dieser Wertschätzung Ihr Haus höher bewertet wird. Das heißt dann höhere Steuern. Sowohl Notar als auch Steuerberater werden hier einen Immobilienexperten zur Bewertung empfehlen. Die Bewertung des Hauses schafft hier den Nachweis des geringeren Wertes. Bei dieser Bewertung werden sowohl negative als auch positive Eigenschaften Ihrer Immobilie mit einbezogen.

Sie haben Fragen rund um das Thema Vererben oder übertragen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de