Kategorie: Allgemein

30. Juni 2023

Richtige Preisstrategie

Die richtige Preisstrategie bei der Immobilienvermarktung

Die richtige Preisstrategie, um erfolgreich zu verkaufen? Bei der Immobilienvermarktung ist der Preis bei Kauf und auch bei Miete entscheidend. Ist der Mietpreis bzw. Angebotspreis beim Verkauf erstmal festgelegt, muss entsprechend sich entsprechend für eine Preisstrategie entschieden werden. Dieses wollen im heutigen Teil unserer Miniserie „Immobilienvermarktung“ beschreiben.

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Das Verhandeln

Ihr potenzieller Kaufinteressent wird versuchen, etwas „am Preis zu machen“. Wir reden bei Immobilien immer über sehr große Summen, sodass die Ersparnis von ein paar Prozent schon zig tausend Euro ausmachen können. Ist also der Preis für Ihren Verkauf einmal festgelegt, geht es darum, die Preisstrategie festzulegen. Ist es also besser, höher ranzugehen, um Verhandlungsspielraum zu haben? Oder doch lieber klein anfangen und hochhandeln?

Richtige Preisstrategie und der heutige Markt

Gute zwölf Jahre kannten Verkäufer nur eines – steigende Verkaufspreise. Nun hat sich das Blatt geändert. Die gestiegenen Zinsen, aber auch Krieg oder Pandemie haben ihre Spuren hinterlassen. Wie sieht dann heute die Preisstrategie beim Verkauf aus? Was wird in naher Zukunft mit den Zinsen passieren? Oder mit der Inflation? Selbst manch Makler hat Probleme bei der richtigen Einschätzung der Verkaufspreise, schließlich haben Sie es oftmals noch gar nicht erlebt. Wenn wir uns erinnern: in den 80ern hatten wir schon mal 12 % an Zins.

Wie den Wert der Immobilie festlegen?

Der Profi hilft. Aber der richtige! Ein Experte sollte Ihre Immobilie einschätzen. So könne Sie auch selbst – wenn Sie es sich zutrauen – souverän in die Verhandlungen eintreten. Bei der Überlegung der Preisstrategie ist es wichtig, die aktuellen Themen mit einzubeziehen. Das ist allerdings auch bei der Wertermittlung für jede Immobilie verschieden. Reden wir über ein 60er Jahre Bau unsanierter und alt oder über ein Haus aus dem Jahr 2018? Jede Immobilie ist individuell. So gehört gerade am aktuellen Markt sehr viel Fingerspitzengefühl, aber auch Erfahrung und Fachwissen zur Immobilienbewertung.

Richtige Preisstrategie – Preis hoch ansetzen

Einer der wohl häufigsten Fehler von Eigentümern. Um einen großen Verhandlungsspielraum anzusetzen, wird der Preis 10 oder 20 oder mehr Prozent nach oben korrigiert. Eigentlich plausibel, aber in der Realität am freien Markt eher problematisch. Sie schrecken so oftmals die „guten“ Käufer bzw. Kaufinteressenten ab. Bedenken Sie, Käufer suchen i.d.R. länger. Sie haben ein Bauchgefühl entwickelt und kennen den Markt und die Preise. Ihre Kaufinteressenten müssen zudem auf einmal die doppelte Leistungsrate bezahlen. Die Nachfrage ist nach wie vor sehr hoch, aber welcher Durchschnittsverdiener kann auf einmal 4000 statt 2000 Euro pro Monat von einem normalen Gehalt bezahlen? Ein angemessener Angebotspreis ist also die beste Entscheidung beim Verkauf Ihrer Immobilie. Dementsprechend souverän kann man bei den Preisverhandlungen auftreten.

Richtige Preisstrategie – wir verhandeln doch?

Ein selbstsicheres Auftreten ist bei etwaigen Preisverhandlungen unerlässlich. Wenn Ihr Kaufinteressent oder der Sachverständige des Kaufinteressenten doch Mängel entdeckt hat, die Sie vorher nicht beachten haben, kommen Sie ggf. in Verlegenheit. Das heißt, Sie müssen für die richtige Preisstrategie auch die „Schwachstellen“ Ihrer Immobilie kennen. Gehen Sie offen damit um. Nichts ist schlimmer als, wenn sie auf dem falschen Bein erwischt werden und ins Straucheln kommen. Ohne Verhandlungserfahrung wird man dann schnell aus dem Konzept gebraucht. Bedenken Sie: Also Käufer kommen nicht nur Laien durch Ihre Tür.

Es ist also ggf. sinnvoll, einen Profi an die Seite zu holen, um die richtige Preisstrategie festzulegen und gemeinsam zu verwirklichen. Ein professioneller Immobilienmakler wird die Verhandlungsgespräche führen und leiten. Diese brauchen auch im Vorfeld eine Menge Vorbereitung und Erfahrung. Rufen Sie uns gern an und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin, www.von-stosch.de

Besser als gewohnt!

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23. Juni 2023

Maklersuche

Maklersuche – Profi oder Möchtegern

Wenn Sie sich bei der Immobilienvermarktung bei Verkauf oder Vermietung für einen Makler entschieden haben, gilt es, die Spreu vom Weizen zu trennen. Schließlich soll alles rund laufen. Bei der Maklersuche ist also Fingerspitzengefühl und gesunder Menschenverstand gefragt. Ein alt eingesessenes Büro sollte es sein? Und seriös? Und fachkundig? Wenn wir ganz ehrlich sind beim Immobilienverkauf auch wohl solvent, oder? Denn Sie vertrauen Ihrem Immobilienmakler ein riesiges Vermögen an. Ein Mensch oder eine Firma, die selbst nicht mit Geld umgehen kann, sollte da wohl eher nicht infrage kommen, oder?

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Maklersuche – die gute Wahl

Beim Verkauf oder der Vermietung ist alles rund um die Immobilie notwendig. Es fängt an beim Preis, Exposéerstellung oder Immobilienfotos über Energieausweis und Gesprächen mit Sachverständigen oder die Preisverhandlungen. Das ist auch das, was für uns unseren „Job“ so spannend macht. Ein professioneller Immobilienmakler ist eine große Hilfe bei Vermietung oder Verkauf und ehrlich gesagt auch bei Kauf und Miete. Leider ist aber ja nicht jeder Makler ein guter bzw. ein sehr guter Makler. So ist am Anfang natürlich die Gefahr da, dass Sie als Verkäufer – bei Ihnen fängt es ja an – bei jemanden landen, der sich zwar als Profi ausgibt, aber im Endeffekt weder Fisch noch Fleisch ist. Wie finden Sie also einen guten Makler?

Erfolgreiche Maklersuche

Man muss als Verkäufer nicht über den Ablauf eines Hausverkaufs Bescheid wissen. Entsprechend gleiches gilt auch für die Vermietung einer Immobilie. Deswegen hat man sich ja für die Hilfe eines Immobilienmaklers entschieden. Immobilienbesitzer, die erfolgreich mit einem Makler verkauft haben, werden diesen in der Regel weiterempfehlen. Aber man kann natürlich nicht zu hundert Prozent auf die Empfehlung verlassen. Der Makler Ihres Nachbars muss nicht ihr Makler sein, er kann für Sie quasi ein Reinfall sein, während ihr Nachbar mit ihm oder ihr komplett happy war. Auch Firmen können sich im Laufe der Jahre ändern.

Ein paar Punkte

Bei der Maklersuche empfiehlt es sich, regional zu schauen. Ein guter Makler sollte aus der Region kommen. Bei bundesweit agierenden Unternehmen sind Mikrolagen oft unbekannt – aber das kann natürlich durchaus entscheidend sein beim Immobilienverkauf. Das fängt schon bei der „richtigen“ Preisermittlung an. Auch ist aktuelles Wissen in der Region gefragt. „Was passiert mit der Wiese bei Bauer Meier?“. Auch sollten Sie einen erfahrenden Immobilienmakler wählen, mit einem Büro. Gerade in den letzten Jahren sind Maklerbüros wie Pilze aus dem Boden geschossen. Alle wollten ja bei der Zinsniedrigphase mit verdienen. Man merkt es auch daran, dass viele großen Makler schon viele Angestellte entlassen haben. Zudem sollte der Immobilienmakler auch solvent sein. Das hört sich so blöd an, aber ist eine Menge Wahrheit. Sie vertrauen jemanden, der nicht mit Geld umgehen kann, ihr größtes Vermögen an? Wir wollen alle Geld verdienen, wenn wir arbeiten. Aber nicht nur Geld. Die Grundvoraussetzungen für einen guten Makler sind auch Leidenschaft, Ehrgeiz und „Sportlichkeit“.

Auch wird ein regionaler Makler in ihrer Region aktiv sein, z.B. beim Sponsoring vom örtlichen Sportverein.

Maklersuche – eine Idee

Melden Sie sich doch als Interessent bei einer Besichtigung bei ihrem auserwählten Makler an. So lernen Sie die „andere“ Seite kennen. Wie agiert ihr Makler mit Interessenten. Man kann davon ausgehen, dass ein Immobilienmakler Ihnen dieses Vorgehen nicht übel nehmen wird, wenn er danach mit einem Neuauftrag nach Hause geht.

Maklersuche – Referenzen prüfen

Wenn Sie dann den Makler gefunden haben, prüfen Sie seine Referenzen. Freunde befragen, angebotenen Optionen wie 360 Grad Rundgänge anschauen, usw. Wie präsentiert der Makler andere Immobilien? Schicken Sie eine Anfrage zu einem anderen Objekt – sehen Sie, wie schnell der Makler reagiert.

Das persönliche Gespräch

Achten Sie darauf, wie viel Zeit der Immobilienmakler in Sie investiert. Händigt er gar nur beim Erstgespräch eine Broschüre aus und geht wieder? Er bzw. natürlich Sie sollte Ihnen zu allen Frage Antworten geben können. Die Erklärung wie er oder sie beim Verkauf vorgehen ist wichtig. Ein Profi wird auch über alle Belange rund um die Immobilie Bescheid wissen. Ein Profi wird Ihnen ggf. sogar widersprechen. Es gibt Unternehmen, die haben einen Immobilieneinkäufer und dann Verkäufer. Zu Ihnen kommt dann ein Profi, der nur darauf geschult ist, dass der Auftrag bei der Forma XY landet. Er wird Ihnen quasi jeden Preis versprechen, den Sie fordern. Ein guter, professioneller Makler wird i.d.R. erst Auskünfte über den Preis geben, wenn er alle Unterlagen beisammen hat. Er kann Ihnen auch erklären, wie Immobilienbewertung überhaupt funktioniert. Auch wird ein Profi sich immer die ganze Immobilie sowohl außen als auch innen anschauen. Das merken Sie schon beim Erstgespräch am Telefon. Ein Profi wird versuchen den Termin bei Tageslicht stattfinden zu lassen, damit er das Haus oder die Wohnung begutachten kann. Gute Maklerunternehmen arbeiten übrigens auch am Wochenende.

Präsentation der Immobilie

Wie präsentiert Ihr Makler die Immobilie? Das ist ein sehr wichtiger Faktor. Das fängt bei einer guten Kameraausstattung an. Handyfotos – auch wenn die Smartphones sicherlich besser geworden sind – gehören nicht zu einem professionellen Exposé. Das Auge für Inszenierung ergänzt das richtige Bild für den Verkauf oder die Vermietung. Auch wird der Verkaufsprofi Ihr Haus oder ihre Wohnung nicht nur auf einer Onlineplattform darstellen. Er bzw. sie kann auch argumentieren, warum da und da und nicht da oder da inseriert wird. Auch die Homepage des Maklers verrät schon als digitale Visitenkarte viel über denjenigen, den Sie in Ihr Haus lassen wollen. Soziale Medien gehören ebenso heutzutage dazu wie YouTube. Das können Sie im Vorfeld schon selbst bei anderen Objekten des Immobilienmaklers bzw. auf der Homepage sehen.

Der einfachste Weg:

Rufen Sie einfach von Stosch Immobilen an.

Maklersuche

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16. Juni 2023

Brauche ich einen Makler?

Brauche ich einen Makler? Bei der Immobilienvermarktung

Viele Menschen fragen sich: „Brauche ich einen Makler?“, wenn Sie ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen wollen. Für die Immobilienvermarktung ist die professionelle Vermarktung extrem wichtig. So hat das Thema in unserer Miniserie auch ein eigenes Kapitel verdient. Exposé, Immobilienfotos, aber auch Dokumente für den Verkauf oder die Vermietung – hier mal als Beispiel einen aktuell rechtsfähigen Mietvertrag genannt – sind Grundlage für den Erfolgt. Der beste Preis soll als Miete oder als Verkaufspreis durchgesetzt werden.

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Brauche ich einen Makler?

Ist ja eigentlich ganz einfach, eine Immobilie zu verkaufen, oder? So dürften Sie bei einem Blick auf Immonet, Immowelt oder Immoscout es zumindest glauben. Ein paar Fotos, wenig Text und dann läuft das schon. Die Käufer melden sich schon von alleine. Man muss fairerweise sagen, dass Sie da nicht gerade ein altes Hemd verkaufen, was Sie mit der Post verschicken. Ein Haus oder eine Wohnung verkauft man nicht mal eben so. Also doch lieber gleich zum Makler? Dann kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

Was kostete das denn?

Jo, damit geht es los. Viele Immobilieneigentümer und in der aktuellen Situation auch Immobilienmakler haben Probleme eine Immobilie richtig im Wert einzuschätzen. Warum? Weil viele Makler die Situation, die wir aktuell haben, noch nie erlebt haben. Zinsanstieg. Gute 12 Jahre gab es nur einen Weg für die Immobilienpreise: nach oben. Es wurde (quasi) alles verkauft. Und jetzt bei vervierfachten Zinsen, die schätzungsweise auch noch weiter steigen? Hier heißt es wohl mangelnde Marktkenntnis? Die Eigentümer neigen dazu Ihren Wert höher einzuschätzen als er ist – das ist verständlich und natürlich. Manch Makler aber leider auch. Zum einen, weil er oder sie schlichtweg den Auftrag braucht, um seine Rechnungen zu decken, geht er auf die Wünsche des Verkäufers ein, zum anderen, weil die Hoffnung zuletzt stirbt. Der überzogene Verkaufspreis verzögert oder lähmt den Verkaufsprozess und führt zu Geldeinbußen. Warum? Eine „Standimmobilie“ ist nie gut am Markt. Interessenten sehen sie irgendwann als Ladenhüter an: „mit der kann ja was nicht stimmen“.

Ein paar Fotos? Brauche ich einen Makler?

Damit ist es wohl schlichtweg nicht getan. Energieausweis, Grundriss, gern einen 360 Grad Rundgang usw.. All das sollte vor dem Inserat bereits vorhanden sein. Auch rechtlich ist einiges zu beachten, auch für Privatverkäufer. Fehlender Energieausweis? Gerade heute in Zeiten der Energiekrise.

Wir können Sie aber beruhigen

Es herrscht Wohnraumknappheit aktuell. Wenn Sie es also geschafft haben den Preis – egal ob Miete oder Verkauf – einigermaßen richtig festzulegen, werden sich Menschen melden, die trotz einigermaßen Fotos die Immobilie sehen wollen. Aber was ist, wenn der Preis viel zu günstig ist? Die Wahrheit: es hört gar nicht mehr auf zu klingeln. Morgens finden Sie gute 150 Mails in Ihrem Postfach. Wenn Sie in der Immobilie leben, haben gestern Abend auch schon drei geklingelt, die mal kurz kaufen wollten. Wer hat denn nun ernsthaftes Interesse? Und wie soll man all die Menschen in Besichtigungsterminen unterbringen? Sie wollen doch keine Massenbesichtigung. Bei Verkauf zählt letztendlich der Preis, bei der Miete kann ein netter Mietnomade Ihnen das Leben zur Hölle machen. Aber kann der Käufer auch das Geld aufbringen? Wer beauftragt den Notar?

Professionelle Immobilienmakler helfen genau hier. Es geht beim Verkauf und der Vermietung um vertrauenswürdige Interessenten. Die Auswahl des Mieters, aber auch des Käufers ist elementar wichtig für alle weiteren Schritte.

Brauche ich einen Makler? Preisverhandlungen

Denn die kommen als Nächstes beim Verkauf. Den Käufern ist bewusst, dass momentan viele überteuerte Angebote am Markt sind und die Resonanz entsprechend mau. Das heißt, Gebote von minus 25 oder mehr Prozent sind an der Tagesordnung. Ein Profi wird dieses mit seiner Erfahrung nicht zulassen. Aber glauben Sie, es sind nicht nur Amateure auf der Suche. Wenn Sie keine Erfahrung haben, können Sie ggf. zu schnell zu weit runtergehandelt werden. Da sind die ca. 3 % für den Makler schnell wieder drin. Gerade die ggf. Wartezeit und die vielen deutlich niedrigeren Gebote werden Sie höchstwahrscheinlich irgendwann mürbe machen. Es fängt also mit der richtigen Vermarktung und dem richtigen Preis an.

Wenn dann beurkundet werden kann, wartet der nächste bürokratische Akt auf Sie. Hier haben wir es schon öfters erlebt, dass Verkäufer den Überblick verloren haben. Bei der Vermietung müssen ebenso Mietvertrag usw. ausgefüllt werden. Und welche Fragen darf ich den Mieter fragen und erzählt er oder sie mir die Wahrheit? Ein erfahrener Immobilienmakler wird Sie und auch den Käufer umfassend beraten. Er bringt Ihnen die geeigneten Interessenten bei Kauf und Miete und kümmert sich um die Abwicklung.

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14. Juni 2023

Umweltfaktoren

Bewertung und Einfluss von Umweltfaktoren

Bei der fundierten Bewertung einer Immobilie muss auch die Mikrolage und die Umweltfaktoren berücksichtigt werden. Eine Immobilienbewertung hat rundum die individuellen Kriterien einer Immobilie zu erfassen. Grund genug für ein eigenes Kapitel bei dem Thema Bewertungsfaktoren.

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Wie beeinflussen Umweltfaktoren den Verkaufspreis?

Das Haus an der Hauptstraße ist quasi unverkäuflich, während das gleiche Haus in der Nebenstraße riesigen Nachfrage hat. Das bezeichnet gut Umweltfaktoren. Ob eine Lage gut oder schlecht ist, wird also maßgeblich beeinflusst. Gerüche aus Produktionsanlage, Autoabgase oder Lärm können, wenn eine gewisse Schwelle überschritten wird, den Immobilienwert stark negativ beeinflussen. Dagegen wirken sich Spielplätze, Wasser- oder Grünflächen in der Nachbarschaft meist wertsteigernd aus.

Reduzierung über die Jahre

Durch immer strengere Vorschriften sind Emissionen von Fabriken, aber auch von Heizungsanlage von Wohnblöcken oder Gewerbehäusern immer weniger geworden. Dagegen ist das Verkehrsaufkommen und damit die Belastung von Emissionen durch Autos immer weiter gestiegen. E-Autos sind gerade in den Großstädten als Kurzstreckenfahrzeuge immer mehr im Vormarsch. So verringert sich auch hier immer mehr die Abgasbelastung. Die Diskussion über Fahrverbote in den zentralen Lagen der Hauptstädte ist damit aber noch nicht vom Tisch und wird weiter diskutiert. Als Beispiel sei hier das Dieselfahrverbot genannt. Auch der Ausbau der Fahrradstraßen soll zu einer Reduktion der Emissionen führen.

Emissionen

Familien mit Kindern sind für dieses Thema recht sensibel. Hierbei ist die Frage, ob immer mehr und mehr Menschen aus diesem Aspekt bei der Wahl Ihres Zuhauses auf die Luftqualität und die Umweltfaktoren achten werden? Wie weit werden Fahrradstraßen und E-Autos diese Emissionen in den nächsten Jahren verringern bzw. ggf. sogar verstärken, da der Verkehr nicht mehr fließt, sondern steht. Es wird sicherlich von Stadt zu Stadt bzw. Region zu Region unterschiedlich sein, wie sich die Emissionswerte auf die Immobilienpreise auswirken. In den Großstädten wird es wohl auch weiterhin eine eher untergeordnete Rolle spielen. Hier ist die Nachfrage i.d.R. einfach zu hoch in den guten Wohnlagen. In mittelgroßen Städten kann es aber durchaus zu einem Faktor werden bzw. ist es zum Teil schon.

Umweltfaktoren und entspannter Immobilienmarkt

Bei einem entspannteren Immobilienmarkt oder Käufermarkt, den wir dank Zinserhöhung, Inflation, etc. gerade in dem Speckgürtel um die Hansestadt bekommen, können also Umweltfaktoren neben energetischen Kriterien immer wichtiger werden. So werden diese „weichen“ Kriterien wie Lärm oder Emission immer wichtiger. Lärm ist eine der wichtigsten Beeinträchtigungen, unter der Menschen im Alltag leiden. Darüber wird in Großstädten großzügig hinweggeschaut. In ländlicheren Regionen ist dieses allerdings durchaus „kriegsentscheidend“ beim Verkauf einer Immobilie. Auf dem Land wird eine ruhigere Atmosphäre von vielen Menschen erwartet.

Ein Beispiel: Umweltfaktoren

In Dörfern und Kleinstädten ist oft an den viel befahrenden Hauptstraßen Leerstand. Während also an der Durchgangsstraße deutlich geringere Preise gezahlt werden und Häuser und Wohnungen leer stehen, sind in den Nebenstraßen reguläre Preise zu erzielen. Käufer und Mieter finden? Es fängt mit dem richtigen Preis an. Gerade in Zeiten der deutlichen Zinssteigerungen. Melden Sie sich bei uns, wir verkaufen oder vermieten erfolgreich Ihr Haus oder Ihre Wohnung, www.von-stosch.de.

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9. Juni 2023

Lage und Preis

Lage und Preis bei der Immobilienbewertung

Und beim Immobilienverkaufspreis natürlich auch. Lage und Preis hängen unmittelbar zusammen. Bei den Bewertungsfaktoren ist die Lage einer der wichtigsten Kriterien, auch wenn selbstverständlich viele andere Parameter auch einen deutlichen Einfluss auf die Wertermittlung haben. Grund genug, ein eigenes Kapitel der Lage und Preis zu widmen.

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Lage und Preis und Standort

Die Lage oder der Standort sind maßgebend in der Immobilienbewertung. Die alte Maklerweisheit „Lage, Lage, Lage“ kommt nicht von ungefähr. Die Durchschnittspreise nach Land, Region, Stadt und Stadtteil variieren zum Teil erheblich. Sogar „die andere Straßenseite“ kann hierbei über mehrere tausend Euro entscheiden. Es entscheiden also sowohl Makro- als auch Mikrolage. Strukturveränderungen im Laufe der Jahre sind dabei im Auge zu behalten. Diese können positiven wie negativen Einfluss haben.

Lage ist nun mal Lage

Das Gebäude kann verändert, angebaut oder umgebaut werden. Es kann abgerissen und etwas anders entstehen. Die Art des Gebäudes ist also flexibel. Die Lage lässt sich nicht verändern. Selbstverständlich kann sich eine gute Lage in eine schlechte Lage entwickeln und auch eine schlechte in eine hoch nachgefragt. Äußere Begebenheiten beeinflussen also die Lage. Als Beispiel sei hier einmal eine Umgehungsstraße. Auf einmal ist eine stark befahrende Straße verkehrsberuhigt und komplett entlastet. So wird sie als Wohnviertel mit den richtigen städteplanerischen Maßnahmen zum gefragten Wohnviertel. Lage und Preis in der Immobilienbewertung beziehen sich als nicht nur auf den geografischen Standort. Aber auch kann der Fall genau andersrum liegen: Der Bau einer großen Fabrik lässt Anwohner auf die Barrikaden gehen.

Eigenschaften der Lage

Hierbei können die Bewertungskriterien für Wohnbebauung beispielsweise von denen einer Gewerbebebauung deutlich abweichen. Was ist denn dann eine schlechte, eine mittelgute oder eine sehr gute Lage? Kriterien wie die Nähe zum Arbeitsplatz, aber auch das Angebot der Nahversorgung wie Supermärkte oder Ärzte spielen dabei eine Rolle. Aber auch Infrastruktur und Bildungsangebot und Freizeitangebote. Auch nicht nur die Frage, ob eine Kita und weiterführende Schule vorhanden ist, ist nicht allein ausschlaggebend. Auch die Qualität der Einrichtungen. Wer will sein Kind schon auf eine „Assi“ Schule schicken? Diese Kriterien gelten für Zentren. Für Randgebiete ist auch die Anbindung in die Ballungsgebiete wichtig. S-Bahn, U-Bahn, Autobahn, öffentliches Verkehrsnetz. Im Zentrum selbstverständlich, dass ein Nachtbus fährt, auf dem Dorf muss man sich Gedanken dazu machen.

Die Pandemie hat viele auf das Dorf flüchten lassen, denn ein neuerer Faktor kam hinzu: der eigene Garten. So können sich Lagefaktoren auch ändern. Sie haben Fragen zu dem Thema „Lage und Preis“? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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7. Juni 2023

Aufgaben eines Immobilienmaklers?

Was sind die Aufgaben eines Immobilienmaklers?

Ein Immobilienmakler bedeutet für viele Menschen zusätzliche Kosten. Es wird jedoch zu oft vergessen, dass ein Immobilienmakler durch die Übernahme von vielen verschiedenen Aufgaben dem Kunden viel Stress und Zeit erspart. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die erfolgreiche Durchführung von Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu einem guten Preis. Um etwas Klarheit zu schaffen, ein kurzer Überblick im Folgenden über die Aufgaben eines Immobilienmaklers, welche sehr vielfältig sind.

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Die Aufgaben eines Immobilienmaklers:

Ermittlung des Immobilien-Verkehrswertes

Für jeden Besitzer einer Immobilie ist es eine große Herausforderung, den Wert der Immobilie zu bestimmen. Nicht nur, dass der Immobilienbesitzer eine bestimmte Preisvorstellung hat, sondern auch der persönliche Wert und eine emotionale Bindung kommen hier zum Tragen. Der Verkehrswert einer Immobilie, die verkauft oder vermietet werden soll, sollte deswegen besser von einem Fachmann bestimmt werden. Hier ist die Aufgabe des Immobilienmaklers, den Verkehrswert der Immobilie neutral zu beurteilen. Von Stosch Immobilien übernimmt diese Aufgabe gerne für Sie.

Übernehmen von Behördengängen

Soll eine Immobilie verkauft werden, bedeutet das, dass eine Menge an Dokumenten und Papieren erforderlich sind. Diese wichtigen Unterlagen bei verschiedenen Ämtern und Behörden zu besorgen, ist äußerst zeitaufwendig. Die Aufgabe eines Immobilienmaklers ist es, alle erforderlichen Papiere und Dokumente für den Besitzer der Immobilie zu beschaffen und diesem viel Zeit zu ersparen. Auch an dieser Stelle ist Florian Von Stosch Ihr Ansprechpartner.

Vermarktung der Immobilie Aufgaben eines Immobilienmaklers

Immobilien zu vermarkten ist durch die verschiedensten Kanäle möglich und auch sehr sinnvoll. Ein weiterer Punkt, der zu beachten ist, ist es, die Immobilie richtig zu bewerben, um relativ rasch den richtigen Interessenten zu finden. Ebenfalls wichtig ist es, die richtigen Bilder und den richtigen Text für die Immobilie zu wählen, um raschen Erfolg zu erzielen.

An diesem Punkt übernimmt ein Immobilienmakler diese Aufgabe und führt diese mit seiner fachlichen Kompetenz durch. Ein erfolgreicher Immobilienmakler wie Florian von Stosch ist zudem wunderbar vernetzt und findet auf diesem Wege schnell den passenden Käufer oder Mieter.

Organisation und Durchführung von Besichtigungen

Wurde eine Auswahl der Interessenten getroffen, ist der Zeitpunkt der Besichtigung der Immobilie der nächste wichtige Punkt. Interessenten sowie potenzielle Käufer möchten selbstverständlich die Immobilie besichtigen und auch Auskünfte bei der Besichtigung erhalten. Die Aufgabe des Immobilienmaklers hier ist es, Termine zu vereinbaren und die Durchführung der Besichtigung zu organisieren. Der Immobilienmakler steht in diesem Falle den Interessenten bei Nachfragen zur Verfügung. Der Immobilienmakler kann nicht nur Fragen betreffend der Immobilie beantworten, sondern auch zu der näheren Umgebung der Immobilie.

Vertragsverhandlungen und Erstellung des Kaufvertrages

Wurde ein Käufer gefunden, werden alle vertraglichen Punkte verhandelt und der Kaufvertrag aufgesetzt. Die Aufgabe des Immobilienmaklers ist es, nicht nur die Bonität eines Käufers zu prüfen, sondern die rechtlichen Vorgaben für einen Verkauf einzuhalten. Auch das Aufsetzen des Kaufvertrages gehört dazu.

Notartermine und Übergabe der Immobilie Aufgaben eines Immobilienmaklers

Der Immobilienmakler steht seinem Kunden auch bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar zur Seite und bei der Übergabe der Immobilie. Es können auch bei dem Notartermin noch Fragen auftauchen, die der Immobilienmakler beantworten kann. Bei der anschließenden Übergabe der Immobilie kann der Immobilienmakler diese im Auftrag des ehemaligen Immobilienbesitzers durchführen.

Beratung auch nach dem Verkauf

Es kommt immer wieder vor, dass nach einem Verkauf Fragen auftauchen. Auch hier ist der Immobilienmakler selbstverständlich nach Abschluss des Verkaufes jederzeit für seine Kunden da. In allen oben genannten Punkten und auch darüber hinaus steht Ihnen von Stosch Immobilien gerne zur Seite. www.von-stosch.de

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24. Mai 2023

Bestellerprinzip Makler

Bestellerprinzip Makler: Wird ein Auftrag erteilt und dieser Auftrag ausgeführt, muss der Dienstleister vom Auftraggeber bezahlt werden, das ist die Definition des Bestellerprinzips. Im Falle des Handels mit Immobilien gilt seit Ende des Jahres 2020 ein neues Gesetz. Dieses Gesetz regelt die Bezahlung der Provision. Die Maklerprovision muss seitdem zwischen dem Käufer und dem Verkäufer je zur Hälfte übernommen werden bzw. ganz vom Verkäufer. Bei der Vermietung von Immobilien ist dieses Gesetz schon im Jahre 2015 festgelegt worden.

Wie funktioniert das Bestellerprinzip, Kauf und Verkauf?

Die neue gesetzliche Regelung für die Provision eines Maklers gilt seit dem Ende des Jahres 2020 und ist seit Beginn 2021 relevant für Käufer, Verkäufer und Makler. Das bedeutet, dass die Zahlung der Maklerprovision je zur Hälfte vom Verkäufer und dem Käufer bezahlt wird bzw. der Verkäufer ganz die Maklercourtage übernehmen muss.

Faktencheck in Kürze:

Gesetz zur Verteilung der anfallenden Maklerkosten bei Vermittlung von Wohnungen und Häusern gilt seit 2020
Eine Tätigkeit auf Provisionsbasis für Makler für Verkäufer ist somit nicht mehr möglich.
Die Maklerkosten werden nun zwischen Käufer und Verkäufer je zur Hälfte aufgeteilt.

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser das Bestellerprinzip Makler

Die gesetzliche Regelung gilt nur bei der Vermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, dabei kann aber auch eine Vermietung gemeint sein. Das Gesetz gilt jedoch nicht bei Verkäufen von unbebauten Grundstücken, Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern. Die gesetzliche Regelung gilt außerdem nur dann, wenn der Käufer der Immobilie ein Verbraucher ist. Es gilt nicht für Käufe von Unternehmen. Des Weiteren muss der Vertrag zwischen Makler, dem Käufer und dem Verkäufer immer schriftlich geschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen und Verträge sind nun nicht mehr ausreichend.

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Das Gesetz beinhaltet verschiedene Regelungen zum Bestellerprinzip Makler

Es bestehen seit Wirksamkeit des Gesetzes drei Formen, um Provisionszahlungen zu regeln. Gerne ist Florian von Stosch dazu bereit, Sie weitergehend zu diesem Thema zu informieren.

Möglichkeit 1, die Doppelprovision

Der Makler hat durch das neue Gesetz die Möglichkeit, mit dem Käufer und dem Verkäufer einen Vertrag zu schließen, um eine Doppelprovision zu vereinbaren. Hier ist darauf zu achten, dass die Kosten des Maklers für beide, den Käufer und den Verkäufer gleich hoch sind.

Möglichkeit 2, die Abwälzung

In diesem Falle wird nur zwischen dem Makler und dem Verkäufer ein Vertrag geschlossen. Im Nachhinein jedoch wird ein Teil dieser Provision auf den Käufer abgewälzt. In diesem Falle hat der Verkäufer die Nachweispflicht, dass er die Zahlung an den Makler durchgeführt hat.

Möglichkeit 3, nur eine der beiden Parteien zahlt die volle Provision an den Makler

Es besteht kein Zwang der Doppelprovision seit Inkrafttreten des Gesetzes. Dadurch kann es vorkommen, dass nur eine der beiden Parteien die Kosten des Maklers zu übernehmen hat. Für diese Möglichkeit bestehen zwei Varianten:

Variante 1

Der Verkäufer und der Makler vereinbaren eine Provision und der Verkäufer bezahlt diese. Diese Variante wird Innenprovision genannt.

Variante 2

Hier kommt die Außenprovision zum Tragen. Das bedeutet, der Käufer erteilt einen Auftrag an den Makler und zu diesem Zeitpunkt hat der Makler noch kein Kaufobjekt zur Verfügung. Dann wird erst bei Vollendung des Vertrages festgestellt, wie die Sachlage ist.Selbstverständlich gibt es noch weitere detaillierte Erklärungen, hier wurde nur auf die wichtigsten eingegangen. Mehr Info? Melden Sie sich gern bei uns www.von-stosch.de

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19. Mai 2023

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Privatverkauf

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen, gibt es einige Dinge zu beachten. In unserer Miniserie wollen wir heute der Frage nachgehen: „Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?“. Wenn die Immobilienvermarktung ihrerseits erfolgreich war, bleibt am Ende DER Käufer über. Hier geht es dann zum Notar, der einen Kaufvertrag schreiben soll. Aber was ist bei dem Kaufvertrag zu beachten? Welche Fallstricke gibt es?

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Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Der Notar

Beim Immobilienverkauf geht es um einen Grundstücksverkauf. Diese Geschäfte sind in Deutschland zwingend von einem Notar zu beurkunden. Man kann es nicht mal ebenso „unter der Hand regeln“. Sowohl Käufer als auch Verkäufer werden über den notariellen Kaufvertrag bzw. den Notar abgesichert. Welche Informationen gehören denn in den Vertrag?

Auch wenn es kein Notar wirklich hören mag: bei den meisten Verträgen handelt es sich um standardisierte Kontrakte. Allerdings werden hier auch jedes Jahr ähnlich wie bei einem Mietvertrag neue Regeln und vermeintliche Kleinigkeiten geändert, um ihn rechtssicher zu gestalten. Im Kaufvertrag selbst können individuelle Regelungen zwischen Käufer und Verkäufer oder auch Käufer und Käufer und Verkäufer und Verkäufer (z.B. bei einer Erbengemeinschaft) getroffen werden. Ein Beispiel hierfür wäre die Absicherung eines Wohnrechts eines Miteigentümers, das mit dem Kauf verknüpft wird.

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Fristen und Daten?

Terminliche Vorgaben, die im Kaufvertrag beschlossen werden, sind zu halten. Diese sind in der Regel mit der Übertragung der Immobilie verbunden. Übergabetermin, Termin für die Kaufpreiszahlung werden hier unter den Parteien vereinbart. Dieses sollte bei der Frage: Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Schon am besten vor der Erstellung des Vertrags besprochen worden sein. Wann will der Käufer die Immobilie übernehmen, bzw. zu wann schaffen Sie die Immobilie geräumt zu haben?

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten? Weitere Angaben von Käufer und Verkäufer

Selbstverständlich sind im Kaufvertrag auch Angaben zum Käufer und Verkäufer enthalten. Steuer ID oder Bankverbindung (zumindest vom Verkäufer) braucht der Notar ebenso wie die Daten über Wohnhaft oder Geburtsdatum. Hinzu kommt, dass der Vertragsgegenstand genau beschrieben wird im Notarvertrag. Der aktuelle Grundbuchauszug wird ebenso im Kaufvertrag zum Teil abgeschrieben.

Auch kann Zubehör wie Gartenmöbel oder die Küche im Kaufvertrag extra ausgewiesen werden. So spart der Käufer ggf. etwas Grunderwerbssteuer. Manche Banken finanzieren nur solche Gegenstände nicht mit, was dann unter Umständen zu schlechteren Konditionen führt.

Gekauft wie gesehen

So kauft der Käufer bei einer Gebrauchtimmobilie. Im Kaufvertrag steht dieses auf gut einer DIN A4 Seite etwas verklausuliert. Aber im Groben und Ganzen heißt es: „gekauft wie besehen“. Grund genug, dass die meisten Käufer heute einen zweiten Termin mit Gutachter Immobilie vereinbaren, damit Sie wissen, was sie kaufen. Durch die Klausel sind sie gewissermaßen als Verkäufer geschützt. Allerdings sollten Sie größere Mängel oder Schäden mit aufnehmen. Feuchter Keller oder undichtes Dach, aber auch beschädigte Elektrik. Dieses schützt Sie vor Gewährleistungsansprüchen. So haben Sie den Nachweis, dass der Käufer darüber informiert war. Andernfalls kann der Käufer Sie wegen Verschweigens von groben Mängeln in die Haftung nehmen.

Sie haben Fragen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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17. Mai 2023

Elmshorn

Elmshorn, ist die sechstgrößte Stadt des Bundeslandes Schleswig-Holstein. Das erste Mal urkundlich erwähnt wurde es 1141 und das Kirchspiel sogar bereits im Jahre 1362. Durch den Hafen und die Nähe zu Hamburg ist die Stadt ein hervorragender wirtschaftlicher Standort. Jedoch auch Naturfreunde finden hier sehr viele Möglichkeiten, sich zu erholen und die Natur zu genießen. Die jährlich stattfindenden Veranstaltungen, ein gutes kulturelles Angebot, viele wunderschöne Sehenswürdigkeiten und eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz zeichnen es aus. Diese und weitere Faktoren bewegen viele Menschen dazu nach Elmshorn kommen. Da Elmshorn auch mit dem Auto sehr gut erreichbar ist, ist Elmshorn für Immobiliensuchende von außerhalb ebenfalls interessant.

Elmshorn Detailansicht eines Wegweisers mit der Aufschrift Elmshorn, Schleswig-Holstein, Deutschland, Europa | Detail photo of a signpost with the inscription Elmshorn, Schleswig-Holstein, Germany, Europe Adobe Stock Standard Lizenz 371772799 Gehkah

nicht Wohnen, sondern Leben in einer Großstadt

Elmshorn bietet für jeden etwas, sei es Kinder und Jugendeinrichtungen, Schulen, Einrichtungen für die Gesundheit oder Möglichkeiten für das Einkaufen. Kulturell hat Elmshorn ebenfalls sehr viel für zu bieten. Familien finden viele Möglichkeiten, um mit ihren Kindern die Freizeit im Grünen zu verbringen. Der Hafen hat sein eigenes Flair und lockt zahlreiche Besucher an. Das sehr auf Industrie und Wirtschaft ausgerichtete Elmshorn hat trotz allem eine hohe Lebensqualität und bietet seinen Einwohnern die perfekte Balance zwischen Großstadtflair und Naturverbundenheit.

Mieten, kaufen, verkaufen oder vermieten – Von Stosch Immobilien ist Ihr Partner in diesen Angelegenheiten

Falls Sie interessiert sind, bald eine Immobilie in Elmshorn ihr Eigen zu nennen, kann Ihnen von Stosch Immobilien dabei behilflich sein, diesen Wunsch zu realisieren. Langjährige Erfahrung und eine stetige Weiterbildung zeichnen Florian von Stosch aus, somit haben Sie einen erfahrenen und seriösen Partner an Ihrer Seite. Möchten Sie hingegen Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen, ist auch in dieser Angelegenheit von Stosch Immobilien der richtige Ansprechpartner. Bei Übernahme Ihres Auftrages werden alle Angelegenheiten mit äußerster Sorgfalt und viel Know-how übernommen. Das beginnt bei der richtigen Bewerbung ihrer Immobilie, führt weiter über die Auswahl der Interessenten. Die Durchführung der Besichtigungstermine bis hin zur Übergabe der Immobilie übernimmt Herr von Stosch ebenfalls für Sie. Alle diese Angelegenheiten werden selbstverständlich in ihrem Interesse und individuell nach Ihren Wünschen durchgeführt. www.von-stosch.de

Elmshorn und seine Immobilien

Elmshorn ist nicht nur eine Industriestadt, sondern besitzt auch hohe Lebensqualität mit vielen interessanten Möglichkeiten, um aktiv zu werden. In Elmshorn findet sich für jedermann die Traumimmobilie für die Zukunft. Mit der Hilfe und Unterstützung durch von Stosch Immobilien müssen Sie nicht lange zu suchen. Der Einsatzbereich ist aber nicht nur auf Elmshorn begrenzt, sondern erstreckt sich über Rellingen, Halstenbek und auch Pinneberg, sowie die nähere Umgebung. Florian von Stosch ist zertifizierter DEKRA Gutachter und auch Mitglied des Gutachterausschusses.

Das bedeutet, jede Immobilie wird fachmännisch geprüft und auch Gutachten können erstellt werden. Dabei wird jede Immobilie bewertet und Sie müssen sich keine Sorgen machen, zu viel zu bezahlen oder zu wenig zu erhalten bei einem Verkauf. Von Stosch Immobilien ist der kompetente Partner in allem, was mit Immobilien zu tun hat. Das Ziel von Florian Von Stosch ist es, allen Beteiligten ein Gefühl von Zufriedenheit zu verschaffen und das nachhaltig auf lange Sicht. Ihr verlässlicher Partner in Angelegenheiten rund um Kauf, Mieten, Verkaufen und Vermieten von Immobilien wird Sie immer in höchster Qualität betreuen. Auch Schenkungen und Erbschaftsrecht, Immobilien betreffend werden gerne übernommen und zu Ihrer Zufriedenheit geregelt. Immobilien sind Werte für lange Zeit und auch für viele Generationen. Oft sind emotionale Werte höher als Verkaufswerte, dementsprechend handelt von Stosch Immobilien maßgeschneidert für jeden einzelnen Kunden.

Allgemein

10. Mai 2023

Immobilie im Alter

Ist es in jungen Jahren die Erfüllung eines Traumes, kann dieser Traum im Alter zu einer großen Belastung werden. Gerade wenn man älter wird, benötigt man oft mehr Geld, als man mit seiner Rente bezieht. Ein weiterer Grund für eine Belastung ist eine Erkrankung und die Immobilie ist nicht barrierefrei ausgestattet. Manchmal ist das Reinigen oder Pflegen einfach zu viel für eine ältere Person.

Viele Gründe können dazu führen, dass bei vielen Menschen die Frage im Raum steht, ob die eigene Immobilie verkauft werden soll. Für viele Rentner ist der Verlust der eigenen vier Wände jedoch eine außerordentlich belastende Situation. In einigen Fällen ist es jedoch nicht notwendig, sein geliebtes Eigenheim zu verlassen und es gibt eine Alternative. Welcher Grund auch immer zu einem Verkauf besteht, es gibt einige Möglichkeiten.

Immobilie im Alter Gärtner mit Schlauch gefesselt Adobe Stock Standard Lizenz 250466223 lassedesignen

Immobilie im Alter Es kann die Wohnung oder das Haus verkauft werden und man kann darin wohnen bleiben

Möglichkeit Nummer 1

Das Haus oder die Wohnung kann an einen Kapitalanleger verkauft werden und man bleibt in der Immobilie als Mieter weiter wohnen. Diese Form funktioniert, wenn ein Kapitalanleger nicht selbst daran interessiert ist, in die Immobilie zu ziehen.

Diese Form ist für Rentner sehr vorteilhaft, wenn:

es unvorstellbar ist, die geliebten vier Wände zu verlassen
die Rente nicht ausreicht, um alle Kosten zu begleichen
eine Pflege im eigenen Heim gewünscht wird und das Barvermögen nicht vorhanden ist, um alle Kosten zu bewältigen

Eine Immobilie als Kapitalanlage zu verkaufen, bietet dem Käufer und dem Verkäufer einige Vorteile

Für einen Käufer, der Kapital gewinnbringend anlege. Möchte ist diese Art der Kapitalanlage eine Win-Win-Situation. Der Verkäufer bleibt der Mieter und wird sich um das Haus oder die Wohnung hervorragend kümmern. Der Verkäufer muss sein gewohntes Umfeld nicht verlassen. Mit dem Preis der Immobilie kann die zukünftige Miete finanziert werden und auch nötigenfalls eine Pflegekraft. Der Verkäufer ist durch diesen Verkauf und folgende Miete finanziell besser gestellt.

Möglichkeit Nummer 2

Der Verkauf der eigenen vier Wände an einen Kapitalanleger mit einem eingetragenen Wohnrecht/ Nießbrauchrecht auf Lebenszeit ist eine weitere Möglichkeit in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben. Durch die Eintragung im Grundbuch und einem Vermerk im Kaufvertrag bleibt der Verkäufer unkündbar in seinen eigenen vier Wänden. Diese Variante ist sehr sicher und kann auch innerhalb der Familie durchgeführt werden.

Möglichkeit Nummer 3

Die eigene Rente ist zu niedrig, um die eigenen vier Wände zu finanzieren. Mit einer Umkehrhypothek kann das Haus oder die Wohnung finanziert werden. Eine Umkehrhypothek ist die Verrentung der Immobilie, in der die Immobilie beliehen wird und das Darlehen monatlich als Rente ausbezahlt wird. Diese Auszahlungen sind aus rechtlicher Sicht z.Zt. nicht steuerpflichtig und auch die Bank erhält keine Zinsen für die Tilgung der Raten.

Es gibt eine Unzahl von Möglichkeiten, um eine Immobilie im Alter zu behalten

Nicht nur die Gründe um eine Immobilie zu verkaufen zählen, sondern auch die Möglichkeiten diese Immobilie zu behalten. Es ist nicht unbedingt erforderlich, seine eigenen vier Wände zu verlassen, nur weil die Rente nicht mehr ausreicht. Wie aufgezeigt gibt es die verschiedensten Möglichkeiten, um sein geliebtes Heim zu behalten und trotzdem noch etwas Geld zum Leben übrigzuhaben. Es ist in jedem Falle sehr vorteilhaft, sich gut zu informieren und auch eine Beratung mit einem Immobilienmakler durchzuführen. Konsultieren Sie Florian von Stosch und lassen Sie sich hierzu beraten. www.von-stosch.de