Wie wichtig sind Ausstattung und Zustand?

Ausstattung und Zustand sind neben der Lage wichtige Bewertungskriterien, wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht. Grund genug, in unserer Miniserie etwas genau hinzuschauen und ein paar Erläuterungen zu Ausstattung und Zustand zu schreiben. Bewertungsfaktoren bei der Immobilienbewertung machen den Unterschied zwischen grober Schätzung und professioneller Beurteilung aus.

Ausstattung und Zustand Standardlizenz AdobeStock_230448946 Viacheslav Yakobchuk

Sicht der Käufer bei Ausstattung und Zustand

Bei Bestandsimmobilien, primär aber auch beim Neubau achten Kaufinteressenten genau auf Ausstattung und Zustand der Immobilie. Es ist logischerweise ein Unterschied, ob Modernisierungen und Sanierungen gerade vor ein paar Wochen abgeschlossen wurden oder ob diese schon Jahre oder Jahrzehnte her sind. Ist alles auf dem aktuellen technischen Stand? Alles modern? Klar, dass sich hier Preisunterschiede ergeben. Aber was wird alles als Ausstattung gezählt?

Was ist denn Ausstattung?

Bei der Immobilie zählt alles zur Ausstattung, was zur Immobilie selbst gehört. So gehören auch Raumaufteilungen und Raumgrößen mit zur Ausstattung. Ein „Problem“, was gerade ältere Häuser aus den 50er, 60er, 70er und 80er Jahren haben. Hier wurden z.B. noch Bäder recht klein konzipiert. Heute ist eher der „Wellnesstempel“ gewünscht. Ein großes und ein freies Badezimmer ist die Idee bei vielen Häuslebauern. Das lässt sich nicht mal eben so in einem älteren Haus ändern. Eben gleiches gilt auch für die Küchen.

Was ist noch Ausstattung und Zustand?

Einrichtungsgegenstände wie Küchen oder auch Bodenbeläge zählen ebenso zur Ausstattung wie Deckenverkleidungen oder Fliesen. Es sollte klar sein, dass Einrichtung immer auch Geschmacksache ist. Zudem kommt, dass gerade unterschiedliche Geschmäcker aufeinander treffen, wenn junge Käufer auf ältere Verkäufer treffen. Dieses muss beim Verkauf der Immobilie bewertet und abgeglichen werden. Ein Immobilienprofi wird hierbei immer den optimalen Weg für beide Seiten finden. So ist auch durchaus manchmal Phantasie gefragt.

Angebot und Nachfrage bei Ausstattung und Zustand

So ist natürlich – wenn wir jetzt mal von dem Wunsch eines großen Badezimmers ausgehen – ein Eingriff in die Statik und ein Umbau notwendig. Dieses werden Käufer, wenn Sie denn bereit zu einem Kompromiss sein sollten, natürlich wertmäßig bewerten.  So hat eine Immobilie ggf. „schlechtere Karten“, die nicht den aktuellen Standards entspricht. Weniger Interessenten sind zu diesem Kompromiss bereit.

Alles positiv bei Ausstattung und Zustand

Terrassen, aber auch Gärten oder Balkone werten eine Immobilie generell auf. Generell? Ja, weil bei der Bewertung von Immobilien vom Durchschnitt ausgegangen wird. Spezielle Vorlieben sind nicht wirklich oder nur durchschnittlich mitbewertet. Natürlich sind auch Lage oder Ausrichtung der Terrasse oder des Balkons mit entscheidend. Ein Balkon zum Garten hat verständlicherweise einen anderen Wert als ein Balkon zur 4-spurigen Hauptstraße. Ausgefallen Ausstattung kann gefallen, wird aber in der Regel – egal wie teuer sie war – nicht allen Menschen gefallen. Das reduziert dann wieder die Nachfrage.

Zustand

Der Zustand ist natürlich auch mit entscheidend. Wie aktuell ist der Zustand oder die technische Ausstattung? Je näher an den aktuellen Standards, desto besser, gilt hier als Grundformel. Dreifach-, Zweifach- oder gar Einfachverglasung? Wie ist die Fassade oder das Dach gedämmt? Aus dem Baujahr oder schon mal saniert worden? Wie hoch ist der Keller? Viele Kleinigkeiten bilden hier die Masse. Natürlich ist eine vollkommen verdreckte und abgewohnte Wohnung auch abschreckend für etwaige Käufer. Das „Pimpen“ hat manchmal Sinn, aber nicht immer – auch hier ist der Weg zur „Arglist“ recht schnell erreicht.

Gerade in Zeiten der Energiekrise sind Heizkosten, Energieausweis aber auch Sanierungsvorschläge bei der Besichtigung parat zu haben. Muss der Käufer sofort das Dach erneuern? Ja, das kostet Geld, Geld, was der Käufer berücksichtigen wird.

Ist also ein Altbau immer weniger wert als der Neubau?

Es kommt darauf an. Ist die Ausstattung und Zustand immer up to date gehalten worden beim Altbau kann der Wert des Altbaus den des Neubaus bei weiten übertreffen? Auch ist dabei die Lage entscheidend. In gewissen Lagen bringen gepflegte und modernisierte Altbauten mehr als Neubauten. Die Altbauten sind zudem nur sehr begrenzt auf dem freien Markt verfügbar.

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