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30. Januar 2014

Immobilienpreis Hausverkauf – Warum will niemand mein Häuschen haben? Teil 1

Immobilienpreis Hausverkauf – Immobilienbewertung, Marktwert, Verkaufspreis – wat denn nun?

Wenn man seine Immobilie verkaufen möchte, hält man oft viel zu lange an irrealen Preisvorstellungen fest. So gefährdet man nicht nur die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie, nein man gefährdet langfristig auch den Preis. Emotionen und Gefühle sind beim Verkauf der Immobilie genau fehl am Platz.

von Stosch Immobilien – Ihr Immobilienmakler ist genau hier Ihr Fachmann beim Immobilienverkauf. Wir wissen, was Ihnen Ihr Eigenheim bedeutet. Aber sind wir dabei von emotionalen Bindungen zu dem Haus frei – sprich Gespräche mit Gutachtern aber auch mit Kaufinteressenten können freier und erfolgreicher geführt werden. Immobilienpreis Hausverkauf – wenn dann richtig!

Immobilienpreis Hausverkauf – was ist es denn nun wert das Ganze?

Die Treppen sind zu steil geworden, die Gartenarbeit eine Qual oder nur noch Belastung – es muss ja gemacht werden. Und Hilfe? Die Kinder lang schon aus dem Haus, mit eigenen Familien können nur partiell helfen. In Ihrer Siedlung wohnen nur Senioren. Die Familien mit Kindern, die einst eingezogen sind, sind erwachsen geworden und ausgezogen. Zum Studium in andere Städte gezogen und da geblieben.

So versucht man dann schon seit zwei Jahren erfolglos das Haus zu verkaufen. Es soll eine kleine Wohnung in der Nähe des Sohnes in Hamburg aus dem Verkaufserlös gekauft werden. Seit zwei Jahren geht nun schon das ganze Theater so. Niemand will den Preis bezahlen. Kaum jemand kommt auch noch. Die 300.000 muss es doch wert sein. Grundstück, Haus top gepflegt – ok ein wenig in die Jahre gekommen, aber alles gut in Schuss. Es ist doch überall zu lesen, wie die Immobilienpreise steigen? Das beste Gebot war bei 200.000. Komplett inakzeptabel! Das Haus ist mehr wert. Immobilienpreis Hausverkauf – da muss doch mehr drin sein?

Sie hat doch mit Ihrem Mann in dem Haus gelebt, ihre Kinder groß gezogen. Der Mann ist nun vor 2 Jahren verstorben und seit dem kümmert sie sich allein um Haus und Garten.

1971 ein tolles Jahr. Ihr Mann hat selbst den Innenausbau gemacht. Geld war damals knapp und man wollte ja Eigentum. Ob Badezimmer einbauen oder Einfahrt pflastern – der Mann hat alles erledigt. Es in Schuss gehalten und gepflegt. Liebevoll hat sie den Garten bepflanzt – angepflanzt, die eigenen Erdbeeren. Hannelore S. – eine von vielen – das tägliche Leben. Immobilienpreis Hausverkauf – das Haus ist doch sicher mehr wert.

von Stosch Immobilien – ihr Immobilienmakler – genau das wissen wir. Es geht um Ihr Zuhause, was verkauft werden soll. Und sicher sind die Erinnerungen mit Geld nicht aufzuwiegen. Immobilienpreis Hausverkauf wird sicher auch von der Patina und den Geschichten die ein Haus erlebt hat beeinflusst. Aber die emotionale Bindung ist mit keinem Geld der Welt aufzuwiegen. Und so werden Käufer diese Mehr an Kaufpreis nicht bezahlen. Die Erinnerungen bleiben trotzdem erhalten.

Jeder Cent wurde aufgeschrieben, der in das Haus investiert wurde. Die Rentnerin will ja nicht unter Wert verkaufen. Richtig! Daher hilft Ihnen die Markterfahrung und die Fachkompetenz von von Stosch Immobilien. Wir kennen den Markt und die Preise und helfen Ihnen den richtigen und durchsetzbaren Preis zu finden. Immobilienpreis Hausverkauf wir ermitteln Ihren Marktwert.

von Stosch Immobilien – Ihr Immobilienmakler bei Verkauf & Vermietung in Hamburg und Kreis Pinneberg. Ob Einfamilienhaus oder Doppelhaus, ob Reihenhaus oder Wohnung – wir kennen den Markt um Wohnimmobilien. . Immobilienpreis Hausverkauf – wir kennen den Wert auch für Ihre Immobilie.

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16. Januar 2014

Immobilienmakler Halstenbek bei Vermietung und Verkauf – Warum Maklerbüro beauftragen? Teil 5

Immobilienmakler Halstenbek bei Vermietung und Verkauf – ImmoNuance Immobilienberatung mit Handschlag

Fehlerquellen bei Anzeigen aber auch bei Verkauf und Vermietung von Immobilien sind vielfältig. ImmoNuance Ihr Immobilienmakler Halstenbek bei Vermietung und Verkauf zeigt in dieser Blog Serie über Immobilien einige Fehler auf. Teil 5 behandelt das Thema Kontakt und Kontaktdaten in der Anzeige.

Ihr Immobilienmakler Halstenbek bei Vermietung und Verkauf – Kontaktdaten in der Anzeige

Vermieter, Eigentümer aber auch Hausverwaltungen stellen sich aus unserer Sicht oft genug nicht auf Anfragen zu Immobilien ein. Das Inserat ist gelungen, die Anzeige interessant gestaltet und so müssen Sie als Vermieter der Wohnung oder des Hauses mit Anfragen und Neukontakten rechnen.

Viele Kaufinteressenten rufen direkt an, andere schreiben Mails. Immobilienmakler Halstenbek bei Vermietung und Verkauf weiß um den Andrang bei attraktiven Anzeigen. Wie geht es Ihnen. Was machen Sie, wenn gerade keine Zeit für die ganzen Anfragen ist? Was wenn Sie beruflich oder privat eingespannt sind? Sie dürfen bei einer erfolgreichen Anzeigenschaltung mit Anrufen und Mails rund um die Uhr rechnen – auch am Wochenende – denn genau da haben die Miet- bzw. Kaufinteressenten Zeit Wohnungen bzw. Häuser anzuschauen. Also Inserat lesen, anrufen, Termin kurzfristig vereinbaren. So der Ablauf. Hinzu kommen auch die Nachbarn – wer wollte denn nicht da in das Haus schon mal einen Blick hinein werfen?

Immobilienmakler Halstenbek bei Vermietung und Verkauf weiß auch, dass gerade bei sehr guten Anzeigen das Mail Fach durchaus überlaufen kann. Im Schnitt erhalten wir täglich zwischen 30 und 200 Mails – können Sie diese bewältigen? Wir als Immobilienmakler Halstenbek bei Vermietung und Verkauf sind auf dieses eingestellt. Es ist unsere tägliche Arbeit. So kommen bei Ihnen auch bei der Vermietung oder dem Verkauf Ihrer Immobilie die E-Mails und Telefonanrufe zur normalen Arbeit die Sie tagtäglich machen dazu.

ImmoNuance Ihr Immobilienmakler Halstenbek bei Vermietung und Verkauf rät daher zur Trennung von Privat und Beruf. So sollten Sie beim Handy einfach eine zweite SIM Karte besorgen. Die Kosten hierfür sind überschaubar. Am besten mit einer anderen Nummer. So können Sie privat und beruflich trennen. Ihre private Nummer bleibt für Ihre privaten Kontakte frei. Uns wenn es Ihnen zu viel wird mit den Anfragen – schalten Sie einfach mal aus. Auch ist so die Mailbox extra einrichtbar. Dann verpassen Sie den einen? Richtig – wir tun es auch nicht – unser Handy ist rund um die Uhr im Einsatz – wir haben uns aber unseren Beruf bewusst ausgewählt.

Bei der E-Mail sollten Sie auch ein extra Mail Adresse anlegen- So haben Sie nur über ein Postfach Kontakt zu Miet- bzw. Kaufinteressenten für Ihre Immobilie. Ihr normaler Mail Account wird so nicht überschwemmt von Anfragen.

ImmoNuance ist Ihr Immobilienmakler Halstenbek bei Vermietung und Verkauf – Ihr Mehrwertmakler, wenn es um Immobilen geht. Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaus, Wohnung – bei Wohnimmobilien sind wir Ihr starker Partner.

Mit dem Extra Handy und dem Extra Mail Account können Sie individuell auf Ihre Vermietung oder Ihren Verkauf eingehen. Immobilienmakler Halstenbek bei Vermietung und Verkauf ImmoNuance hat die Infrastruktur einen Mehrwert für Sie darzustellen. Wir wissen um Kontaktdaten und Anfragen. Ob Social Media, Internet oder auch in Printmedien. Wir sind breit aufgestellt – für Ihren erfolgreichen Verkauf bzw. die erfolgreiche Vermietung.

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9. Januar 2014

Hauskauf Preisverhandlungen – Immobilien kaufen – den Preis drücken? Teil 1

Hauskauf Preisverhandlungen – realistische Bewertung und wir setzen den Preis durch.

Immobilienpreis, Kaufpreis, Verhandlungen – Hauskauf Preisverhandlungen was wird’s denn nu? Um den Preis feilschen wie auf einem türkischen Basar ist vielen Deutschen fremd. Gerade die ältere Generation tut sich schwer. Man einigt sich und Handschlag – das Geschäft passt. So steht der Preis auf dem Preisschild und der ist auch zu zahlen, wenn man das haben will. Beim Immobilienkauf geht es um höhere Werte – üb viel höhere. So versuchen viele Kaufinteressenten auch beim Hauskauf die Hauskauf Preisverhandlungen bis ins letzte hinzubekommen.

So der allgemeine Gedanke! Doch geht man gleich mit einem realistischen Preis beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf an den Markt so warten mehr Bewerbe und oftmals am Ende des Tages ein besserer – und auch stressfreierer – Preis für den Immobilienverkauf. HIER finden Sie ein kurzes Video dazu.

Oft erleben wir es als Immobilienmakler, dass wir den Verkäufer einer Immobilie erst einmal „abholen“ müssen – man muss doch Verhandlungsspielraum haben – so die Aussage. Sicher ein wenig! Mehr – ok – aber so gehen auch viele vermeidliche Immobilienprofies mit 10, 20, 30 Prozent mehr an den Markt. Die krasseste persönlich erlebte Abweichung – 100 % mehr!

Zum einen – Kaufinteressenten sind nicht blöd! Jeder kennt irgendwo einen Wert, macht sich schlau oder hat diesen einen Freund – der selbsternannte Gutachter, der Sachverständige, der Architekt, der Maurer. Der Freund der alles kann und alles weiß – und es gut solche Freunde zu haben. Für die Käufer holt er diese oft auf den Boden der Tatsachen zurück. Die Aufgabe als Gutachter oder Sachverständige macht oftmals genau auch dieses. Die Aufgabe als Immobilienmakler macht genau dieses beim Verkäufer einer Immobilie. Daher ist die Qualität des Immobilienmaklers entscheidend – denn sonst erwartet Verkäufer Hauskauf Preisverhandlungen vom Feinsten.

So macht sich auch jeder Kaufinteressent über die Immobilienpreise etwas schlau – das was der Makler professionell macht, macht auch der Kaufinteressent – wie Sie ja auch als Verkäufer. So werden Sie ein Objekt – wenn wir auf unser Beispiel zurückkommen von 100% Mehr nicht verkaufen! Sie werden ein, zwei, drei Jahre sukzessive im Preis runter gehen und am Ende bei Verkauf der Immobilie nur den wirklichen Immobilienwert erzielen – bei Pech sogar unterhalb, da die Immobilie „verbrannt“ ist. Und Sie haben über die ein, zwei, drei Jahre zusätzlich noch die Betriebskosten bezahlt –die bei älteren großen Einfamilienhäusern auch gern einmal bei 500 oder mehr Euro pro Monat liegen.

So ersparen Sie sich als Verkäufer die Hauskauf Preisverhandlungen. Gehen Sie gleich realistisch an die Sache. Hauskauf Preisverhandlungen bleiben Ihnen erspart und mehr Käufer oder Interessenten erwarten Sie.

Sicher wenn ein Gutachter weitere Schwachstellen oder Mängel an dem Haus findet, drücken diese den Preis. Aber ein guter Immobilienmakler, der Ihre Immobilie veräußern soll kennt a) den richtigen Immobilienwert – Sie wollen ja nichts verschenken und b) kennt er die vermeidlichen Schwachstellen und hat diese preislich berücksichtigt.

ImmoNuance – Ihr Mehrwertmakler bei Hauskauf Preisverhandlungen. Ob Kauf oder verkauf – wir kennen den Markt und wissen um Preise. Wer sein Einfamilienhaus oder Reihenhaus verkaufen will ist genau richtig bei uns.

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4. Januar 2014

Halstenbek freie Mietwohnungen – ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler bei Mieten und Vermieten

Halstenbek freie Mietwohnungen – Was müssen Sie rund um die Mietwohnung wissen? Mietertipps

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler möchte gern hier ein paar Tipps rund um die Miete von Immobilien darstellen. Unter anderem Themen wie: Was ist der richtige Mietvertrag? Welche Nebenkosten kommen auf Sie als Mieter zu? Mängel – wofür müssen Sie als Mieter für einen Halstenbek freie Mietwohnungen haften? Unser Immobiler Blog gibt Ihnen hier ein paar Antworten. Mieter finden so ein paar Antworten auf wichtige Fragen rund um die Anmietung einer Wohnung bzw. eines Hauses. Immobilienberatung für Hamburg, Kreis Pinneberg und Norddeutschland.

Halstenbek freie Mietwohnungen – der Mietvertrag . Besteht beim Mietvertrag eine variable Miete oder ein Staffelmietvertrag. Der Indexmietvertrag orientiert sich an der jeweiligen Marktlage und kann flexibler angepasst werden. Der Staffelmietvertrag ist nach oben eher begrenzt. In Hamburg findet man meist so den Indexmietvertrag, in Schleswig-Holstein eher die Staffelmietverträge. Gestaffelte Mieterhöhungen dürfen nur 10 Jahre durchgeführt werden. Als Grundlage für den Hamburger Mietvertrag ist beides möglich. Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler bzw. Eigentümer der Halstenbek freie Mietwohnungen.

In Mietverträgen kommt es immer wieder zu „rechtswidrigen Klauseln“ – als Beispiel die Schönheitsreparaturen genannt. Früher legitim heute nicht haltbar. Halstenbek freie Mietwohnungen – besonders kleine sind nun einmal rar am Markt. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag vorher. Die Rechtsprechung legt z.B. auch andere rechtswidrige Klauseln immer wieder neu fest. So sind nicht alle Klauseln in Mietverträgen wirksam. ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler vermietet Ihre Wohnung. Auf den aktuellen rechtlichen Stand zu bleiben ist quasi nur für den Profi möglich. So werden Vermieter und Mieter nicht unangemessen benachteiligt und die Halstenbek freie Mietwohnungen sicher neu vermietet.

Halstenbek freie Mietwohnungen – die Nebenkosten

Zur Kaltmiete kommen Kosten rund um Heizung, Strom und Wasser aber auch die Beteiligung des Mieters für Halstenbek freie Mietwohnungen am sogenannten Hausgeld – Reinigung Treppenhaus, Müll, etc.. Die Nebenkosten sollten für die Halstenbek freie Mietwohnungen klar sein. Es sind aber auch nur Verbrauchsindikatoren. Sie bezahlen als Mieter Abschläge. So kann es durchaus schon einmal zu Abweichungen kommen. Der Vermieter der Halstenbek freie Mietwohnungen sollte die realistischen Mietkosten bzw. Nebenkosten ansetzen. Nur so hat er auch dauerhaft zufriedenen Mieter. Zudem sind Mietervereine bei sehr hohen Nachzahlungen immer die schlechteste alternative. Die Heizkosten werden heute oft schon als die “zweite Miete“ tituliert. Hier steht ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler mit modernen Verfahren wie Thermografie oder Blower Door Messung zur Seite. Schimmelpilzbildung aber auch schlechtes Lüftungsverhalten oder auch baukonstruktive Mängel einer energetischen Modernisierung können so zerstörungsfrei nachgewiesen werden. Halstenbek freie Mietwohnungen sicher langfristig vermieten mit ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler

Hier kommt auch die Frage nach den Mängeln auf. Mängel an der Halstenbek freie Mietwohnungen sind vorab vom Vermieter zu tragen. Wenn der Mieter der Verursacher ist, muss dieser auch für diese aufkommen. Ein gerechtes Miteinander ist hier oft die weiseste Lösung. ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler hat hier oft schon bei Halstenbek freie Mietwohnungen als Mediator wahre Wunder vollbracht, so das beide Parteien nach wie vor glücklich Mieter und Vermieter miteinander sind.

Erneut änderte sich dann so auch die Gesetzeslage für die Schönheitsreparaturen. Dieses muss jeweils aktuell für Halstenbek freie Mietwohnungen beurteilt werden. Der reine Menschenverstand sagt einem schon, dass man als Mieter weiß, was man unterschreiben – ob renoviert wieder rein und raus – auch wenn man lange in der Wohnung wohnt. Beide Klauseln zu verwenden ist aber nicht zulässig laut aktuellen Mietrechts. Halstenbek freie Mietwohnungen sichere Mietverträge mit ImmoNuance. Aber auch die Mieterauswahl ist hier entscheidend. Die Markt Erfahrung und auch eine gesunde Priese Bauch sind hier wichtig.

Beim verlassen der Halstenbek freie Mietwohnungen muss der Vormieter bestehende Beschädigungen beseitigen.

Die Maklercourtage bzw. Maklerprovision ist bei der Vermietung von Halstenbek freie Mietwohnungen auf 2 Kaltmieten zzgl. ges. MwSt. begrenzt. Sie ist eine Erfolgsprovision – sprich nur bei Abschluss des Mietvertrages.

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler – ob Vermietung von Halstenbek freie Mietwohnungen oder Verkauf von Immobilien. Wir sind für Sie in Hamburg, Kreis Pinneberg und Norddeutschland unterwegs. Die erfolgreiche Vermietung von Halstenbek freie Mietwohnungen aber auch Verkauf Einfamilienhaus Rellingen oder Reihenhaus verkaufen Schenefeld sind unser tägliches Geschäft. Unser Mehrwert als Makler & Ingenieur gerade im Bereich Baubegleitung, Kaufberatung und Immobilienbewertung macht uns für Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter zu Ihrem Mehrwertmakler. Sie haben Fragen als Vermieter oder Mieter – als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie? Rufen Sie uns gern an und vereinbaren Sie einen Termin für Ihre persönliche Immobilienberatung.

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3. Januar 2014

Maklercourtage – Maklerprovision – Maklervergütung- Whatever

Maklercourtage – ImmoNuance Ihr Immobilienmakler – wir sagen was Sache ist!

Immobilien Kauf und Verkauf kostet Geld. Bei jedem Kauf sind Nebenkosten dabei. Grunderwerbssteuer – in Schleswig- Holstein gerade zum 1.1.2014 auf 6,5% geklettert- , ca. 1,5% Notargebühren für die Beurkundung und falls dann die Immobilie nicht „courtagefrei“ oder „von privat“ angeboten wurde auch die Maklercourtage – hier zum Beispiel von ImmoNuance 6% inkl. Ges. MwSt. jeweils vom Kaufpreis. Insgesamt macht das ca. 14% Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie – Ob Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Grundstück oder Mehrfamilienhaus. Die Kaufnebenkosten sind in der Regel vom Käufer zu tragen. Der Verkäufer der Immobilie muss Nebenkosten für Löschungen oder Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Gerade bei “Scheidugskindern“ kann diese erheblich sein – wenn die Immobile, die erst vor wenigen Jahren gekauft wurde als Scheidungskind tituliert werden darf.

Die Frage bei allen Käufern und Verkäufer – ist denn die Maklercourtage überhaupt gerechtfertigt. Doch eigentlich viel zu hoch! Weitere Nebenkosten haben wir aber vergessen – nämlich die der Bank – für den Verkäufer der Immobilie Kosten wie z.B. Löschung der Grundschuld aber auch Vorfälligkeitsentschädigung – falls vorhanden.

Für den Käufer der Immobilie – haben Sie schon einmal zusammengerechnet wieviel Zinsen Sie über die Laufzeit von ca. 20 Jahren für die Tilgung Ihres Eigenheims bezahlen?

ImmoNuance Ihr Immobilienmakler – kann man denn sparen?

Weder Staat noch Notar lassen mit sich handeln – hier sind fixe Kosten in Höhe von ca. 8% des Kaufpreises, die bezahlt werden müssen. So bekommen Sie ohne Zahlung der Grunderwerbssteuer nicht einmal die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Hauskauf.

Da man hier kaum sparen kann und die Bank Ihnen den Kredit ja auch nicht schenken wird bleibt die Überlegung ob man die Maklercourtage oder Maklerprovision nicht drücken bzw. auf diese ganz verzichten kann. Kann man denn auf die Maklerdienstleistung bzw. Immobilienberatung durch einen Profi verzichten?

„Courtagefrei“ oder „von Privat“ so erscheinen die Immobilenangebote in der Zeitung oder auf den Immobilienportalen ohne die Maklercourtage doch oftmals günstiger? Geht Ihnen das so? Uns als Ingenieure in der Kaufberatung oftmals auch! Aber was nützen Ihnen die gesparten 12.000 Euro, wenn Sie dafür 40.000 Euro über dem angemessenen Marktwert der Immobilie kaufen?

Diese fiktiven Zahlen sind sicher nicht fest oder Standartwerte – unrealistische Verkaufspreise beim Immobilienverkauf von privat oder ohne Maklercourtage leider keine Seltenheit, sondern eher die Regel.

ImmoNuance – Ihr Mehrwert Makler – ich will aber doch ohne Maklercourtage!

Man kann es drehen und wenden wie man will! Niemand schenkt Ihnen was! Ok, die Großmutter oder der nette Patenonkel oder auch Freunde. Aber auch wenn viele Immobilienmakler auch courtagefrei oder von privat Immobilien anbieten – wir übrigens auch – so müssen letztendlich der Käufer die Maklercourtage tragen. Gerade am heutigen „Verkäufermarkt“ beim Verkauf von Immobilien. Ein Anteil des erzielten Kaufpreises wird dann dem Immobilienmakler gut geschrieben.

Für Sie als Käufer der Immobilie ist es sogar noch vorteilhafter, wenn Sie mit Maklercourtage kaufen! Denn Sie bezahlen die anderen Nebenosten auf den Kaufpreis. Einmal „von privat“ mit eingebundener Maklercourtage und einmal mit extra ausgewiesener Courtage sinkt der Kaufpreis und damit die Nebenkosten. Es ist ja egal, ob Sie als Käufer den Makler direkt bezahlen oder ob dieser vom Verkäufer der Immobilie aus dem Verkaufspreiserlös bezahlt wird.

So soll ein Immobilienmakler einen Mehrwert bilden – als Käufer und Verkäufer sollen Sie einen spürbaren Mehrwert haben. Und dieses fängt bereits bei der fachgerechten Bewertung an! ImmoNuance ist Ihr Mehrwertmakler! Bei Verkauf und auch bei Kauf – denn ein gutes Geschäft ist, wenn beide Seiten lächeln.

ImmoNuance – persönlich gut beraten auch bei der Maklercourtage

Ein kleines Beispiel: Ein Haus – Reihenmittelhaus in Halstenbek hat einen ermittelten Marktwert oder Verkehrswert von 200.000 Euro. Der Immobilienmakler verlangt als Maklercourtage 6% inklusive der ges. MwSt. also 12.000 Euro.

Nun kann die Immobilie oder das Reihenhaus in Halstenbek auf zwei Arten angeboten werden:

Das Haus wird für 212.000 Euro courtagefrei angeboten – sprich der Verkäufer trägt die Maklercourtage als Innenprovision – hierbei sind dann auch die Nebenkosten vom Käufer höher – Grunderwerbssteuer und Notar (ca. 8% ) oder das Reihenhaus Halstenbek wird für 200.000 zzgl. Der Maklercourtage angeboten.

Bei beiden Varianten bezahlt der Käufer die Maklercourtage oder Maklerprovision. Welches Angebot finden Sie transparenter? Bei welchem der beiden Angebote wissen Sie genau wieviel Sie an Erwerbsnebenkosten, sprich auch an Maklercourtage tragen? Genau deswegen spiele wir mit offenen Karten – Hauskauf oder Verkauf fängt beim Vertrauen an! Vertrauen muss verdient werden! Wir verstecken unsere Maklercourtage nicht.

ImmoNuance – Ihr Mehrwertmakler

Schauen Sie doch gern einmal in unseren Blog oder auch in unsere Vita – auch bei unserem Partnerunternehmen VS Ingenieure oder vereinbaren Sie einen persönlichen Termin – Sie werden begeistert sein. Als Makler und Ingenieure müssen wir für Käufer und Verkäufer einen Mehrwert bilden! Nur so ist die Maklercourtage gerechtfertigt. Räume zeigen ist sicher nett aber bei weitem kein Mehrwert für den Verkauf und die Vermietung von Immobilien.

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler – bei Verkauf, Vermietung, Kaufberatung und Immobilienbewertung Ihr Mehrwert! Fragen rund um Maklercourtage oder auch anderen eigentumsrelevanten Themen beantworten wir Ihnen auch gern persönlich! Rufen Sie uns an oder vereinbaren Sie per Mail einfach einen Immobilienberatung Termin.

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11. November 2013

Verkehrswertermittlung für Ihr Haus, Ihre Wohnung zum Verkauf und Kauf einer Immobilie

Verkehrswertermittlung im Fall Verkauf Immobilie

Das Baugesetzbuch regelt einheitlich die Verkehrswertermittlung: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Klingt kompliziert – ist es aber nicht. Der Verkehrswert entspricht dem Immobilienwert. Bei diesem theoretischen Verfahren können persönliche Belange nicht berücksichtigt werden. Ein Beispiel: Der Vater verkauft an seinen Sohn ein Baugrundstück. Der Vater und der Sohn haben ein sehr gutes Verhältnis und so verkauft der Vater unterhalb des normalen Marktwert das Grundstück an den Sohn. Dieser Bonus kann in der normalen Verkehrswertermittlung nicht gefasst werden, da die Verkehrswertermittlung von dem normalen Zwischen einander zwischen wirtschaftlich handelnden Menschen ausgeht.

Verkehrswertermittlung die Unterlagen

Für die reguläre Verkehrswertermittlung benötigt ein Sachverständiger eine Vielzahl von Unterlagen. Flurkarte, Grundrisse, Bauzeichnungen, Flächenberechnung, Berechnung für den umbauten Raum, Mietverträge aber auch viele andere Unterlagen. Nur so kann en ordentliches Wertgutachten erstellt werden.

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler hat Ihnen weitere Tipps rund um die Immobewertung bereitgestellt. Verkehrswertermittlung ist nur ein Teil von vielen bei dem erfolgreichen Verkauf und der erfolgreichen Vermietung von Immobilien. Jede Immobilie ist genau so individuell zu betrachten, wie jeder Bewohner selbst so individuell zu betrachten ist.

Verkehrswertermittlung – die Gutachten

Bei der Verkehrswertermittlung ist der Aufbau von Gutachten vorgegeben. Die einleitende Bemerkungen und die Grundstücksbeschreibungen machen den Anfang. So wird die tatsächlich vorhandene Situation umfassend beschrieben. Hieran schließen sich die Berechnungen an – hierbei werden in der Regel drei Verfahren benutzt: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese drei normierten Verfahren kommen bei der Verkehrswertermittlung in der Regel zum Einsatz – wovon zwei in einem guten Gutachten schon verwendet werden sollten. Das eine stützt das andere – eine Plausibilitätsprüfung. So hat jedes Verfahren bei bestimmten Anwendungen bei der Verkehrswertermittlung seinen Schwerpunkt. Bei Vermieteten Objekten bildet das sogenannte Ertragswertverfahren den Hauptaspekt. Allerdings muss hierfür auch die angewendete Datenqualität stimmen. Zahlen aus Immobilienportalen sind nicht zu verwenden, da sie nur Angebotspreise sind. In einem ordentlichen Gutachten müssen die richtigen Zahlen – sprich die wirklichen Verkaufszahlen – verwendet werden. Diese Unterscheide können teilweise beachtlich sein.

Das Vergleichswertverfahren in der Verkehrswertermittlung

In der Verkehrswertermittlung kommt das Vergleichswertverfahren bei typischen Gebäuden am häufigsten vor. Z.B. das Einfamilienhaus in Halstenbek, das Reihenhaus in Schenefeld oder die Eigentumswohnung in Eimsbüttel zum Verkauf. So können Wohngebäude aber auch Eigentumswohnungen sehr gut bewertet werden. Voraussetzung hierfür ist, das auch entsprechende Zahlen vorliegen. Der Sachverständige fordert dieses beim jeweiligen Gutachterausschuss ab und passt diese dann an die spezifischen Objektgegebenheiten an: gleiche Grundstücksgröße, Lage, Wohnfläche, usw.. Werte aus Immobilienportalen sind ungeeignet. Wie der Name des Verfahrens bei der Verkehrswertermittlung schon erahnen lässt wird hier ein Vergleich angestellt. Der Wert der Immobilie kann hierbei sehr sauber ermittelt werden – die Fehlertoleranz ist sehr gering, da der Sachverständige bei entsprechender Datenqualität bei der Verkehrswertermittlung auf echte Daten zurückgreifen kann.

Das Sachwertverfahren in der Verkehrswertermittlung

Das Sachwertverfahren wird in der Verkehrswertermittlung angewendet, wenn die Immobilie in der Regel nicht für den Ertrag bestimmt ist – so z.B. beim selbstgenutzten Einfamilienhaus Hamburg, das verkauft werden soll. Das Eigenheim wird so Immowert mäßig erfasst und der Verkaufspreis kann ermittelt werden. Dabei greift der Sachverständige auf Tabellen zurück, die sich aus echten Verkaufsfällen vom Gutachterausschuss der jeweiligen Region ableiten. Die Bruttogeschossfläche und die Herstellungskosten (Normalherstellungskosten) bilden die Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren. Baukonstruktion aber auch Baunebenkosten und Außenanlagen sind in den Tabellen zur Verkehrswertermittlung erfasst und werden berücksichtigt. Die regionalen Besonderheiten für das Grundstück werden in der Bodenwertermittlung gefasst. Hierbei wird die Grundstücksgröße angepasst aber auch weitere Lagefaktoren in der Verkehrswertermittlung berücksichtigt. Im Sachwertverfahren werden alle Gebäude die nicht dem Mietmarkt zur Verfügung stehen berücksichtigt. So ist eine qualitative Verkehrswertermittlung durchzuführen. Abnutzung und Restnutzungsdauern werden hierbei ebenso berücksichtigt, wie auch spezielle Vor- und Nachteile.

Das Ertragswertverfahren in der Verkehrswertermittlung

Das Ertragswertverfahren regelt die Verkehrswertermittlung für Mietobjekte. Ob vermietetes Einfamilienhaus oder Reihenhaus – auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien werden in der Verkehrswertermittlung mit dem Ertragswertverfahren berechnet. Hierbei geht es um nachhaltig erzielbare Erträge. Somit bildet auch die Jahresnettorohmiete die Grundlage für die Berechnung. Der sogenannte Liegenschaftszinssatz ist wohl der wichtigste Faktor bei der Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren.

Verkehrswertgutachten – die Verkehrswertermittlung

So sollen bei der Ermittlung des Marktwertes oder Verkehrswertes (möglichst) zwei von drei Verfahren angewendet werden. Dabei gibt die Art der Immobilie aber auch die zukünftige oder gegenwärtige Nutzung das im Vordergrund stehende Verkehrswertermittlung Verfahren vor.

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler in Hamburg, Kreis Pinneberg und Norddeutschland. Wir sind Ihr Mehrwert Makler bei Verkauf & Vermietung, der Kaufberatung und der Verkehrswertermittlung. Ob Verkauf Einfamilienhaus Rellingen, Vermietung Reihenhaus Halstenbek oder die fachgerechte Verkehrswertermittlung Ihrer Altbauvilla Schenefeld. ImmoNuance –Ihr Mehrwert Makler.

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11. November 2013

Immobilienbewertung Hamburg – Was zu beachten ist

Immobilienbewertung Hamburg – der Verkehrswert beim Verkauf einer Immobilie

Für die Grundstücks- und Immobilienbewertung Hamburg ist die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnisse wichtig. So wird ein Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt. Der Verkehrswert (oder auch Marktwert genannt) bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie.

Die Verkehrswertermittlung ist einheitlich vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch geregelt.

Der Verkehrswert (Marktwert) nach dem § 194 BauGB:

„Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und den tatsächlichen Gegebenheiten sowie Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks (oder des Bewertungsobjektes) ohne Berücksichtigung von persönlichen oder ungewöhnlichen Verhältnissen, zu einem bestimmten Stichtag (Wertermittlungsstichtag / Qualitätsstichtag) zu erzielen wäre.“

Was kompliziert klingt, ist im Grunde ganz einfach: Der Verkehrswert bestimmt den Immobilienwert.

Um eine Immobilienbewertung Hamburg vorzunehmen, benötigt ein Sachverständiger eine Vielzahl von Unterlagen: Flurkarte, Grundbuchauszüge, Flächenberechnungen, Bauzeichnungen, Mietverträge und noch einiges mehr.

Rund um das Thema „Immobilienbewertung Hamburg“ tauchen immer wieder verschiedene Fragen auf. Wir haben die wichtigsten Antworten für Sie zusammengestellt.

Tipps und Themen rund um die Wertermittlung von Immobilien

Immobilienbewertung Hamburg – Warum ist sie so wichtig?

Grundsätzlich gilt: die korrekte Immobilienbewertung Hamburg hilft bei der Bestimmung des Versicherungswertes.

Die Wertermittlung richtet sich nach der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Immobilienwertermittlungsverordnung schafft klare Rechtsgrundlagen für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien.
Durch die neue Immobilienwertermittlungsverordnung wurde nicht nur der Beitritt der neuen Länder, der demografische Wandel sowie die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft berücksichtigt, sondern auch neue Aufgabenbereiche wie den Stadtumbau und die soziale Stadt. Irrelevante Regelungen aus der alten WertV wurden im Sinne einer Entbürokratisierung gestrichen. Neu hinzugekommen sind Regelungen zur Bewertung der künftigen Entwicklung eines Gebiets. Die Vorschriften über die erforderlichen Daten zur Wertermittlung wurden ebenfalls umgestaltet.

Wer darf Grundstücke und Immobilien bewerten?

Die Bewertung von Grundstücken und Immobilien wird in der Regel durch qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Im Normalfall haben diese Sachverständigen eine wissenschaftliche Universitäts- oder Fachhochschulausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen, Vermessungsingenieurwesen, Betriebswirtschaftslehre, Bauökonomie, Immobilienökonomie oder Raumplanung. Oder sie verfügen (zusätzlich) über mehrjährige Berufserfahrung und Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung. Echte Profis, denen Sie vertrauen können.

Immobilienbewertung Hamburg – Diese Verfahren gibt es

– Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung Hamburg

Bei einem Vergleichswertverfahren werden die Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (so genannte Vergleichsgrundstücke). Dieses Verfahren ist vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen sehr gefragt. Voraussetzung hierfür ist das Vorhandensein einer genügend großen Anzahl von Vergleichsobjekten. Grundsätzlich gilt: je spezifischer eine Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (vgl. dazu: § 15 ImmoWertV).

– Ertragswertverfahren in der Immobilienbewertung Hamburg

Bei dem Ertragswertverfahren ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Zur Ermittlung des Bodenwertes wird in der Regel das Vergleichswertverfahren genutzt. Das Ertragswertverfahren ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Davon betroffen sind vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Freizeitimmobilien und Krankenhäuser (vgl. dazu: § 17 – 20 ImmoWertV).

– Sachwertverfahren in der Immobilienbewertung Hamburg

Bei dem Sachwertverfahren ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert wird jeweils nach dem bereits beschriebenen Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigen genutzten Immobilien angewendet (Bsp.: Einfamilienhäuser; vgl. dazu: § 21 – 23 ImmoWertV).

Wie werden die Verfahren zur Immobilienbewertung angewandt?

Die drei beschriebenen Immobilienbewertungsverfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet. Ergänzend dazu gibt es die Wertermittlungs-Richtlinien (WertR).

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler – die Immobilienbewertung Hamburg bildet die Grundlage für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Daher legt ImmoNuance auch einen seiner Schwerpunkte in die fachgerechte Immobilienbewertung Hamburg. Genau wie Ihr Käufer ohne Finanzierung nie sein Traumhaus erwerben wird. ImmoNuance – Ihr Mehrwert Makler bei Verkauf und Vermietung in Hamburg, Kreis Pinneberg und Norddeutschland.