Verschlagwortet: Immobilienblase

19. Dezember 2022

Immobilienblase

Immobilienblase was ist das

Als Immobilienblase bezeichnet man eine Sonderform Spekulations-Blase am Immobilienmarkt. Hierbei werden deutlich überbewertete Häuser, Wohnungen, Immobilien quasi um jeden Preis gekauft. Stark überhöhte Immobilienpreise sind die Folge. Damit gerät der Markt aus dem Gleichgewicht. Wenn nun sehr viele Investoren und Banken das Vertrauen „in Immobilien“ zur gleichen Zeit verlieren und entsprechend abstoßen, kann die Immobilienblase platzen. Sprich der Markt – die Preise für Immobilien – fällt dramatisch.

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Wie entwickeln sich Immobilienblasen?

Als Ursache für eine Immobilienblase unterscheidet man in Kredit indizierte und Fiskal indizierte Immobilienblase. Beim ersten ist die Ursache oft zu geringe Markttransparenz oder zu geringe Marktregulierung. Bei der Fiskal indizierten Immobilienblase kommt es z.B. durch steuerliche Anreize. Ein Beispiel hierfür ist 1990 die Förderung nach der Wiedervereinigung. Förderungen und Steuervorteile lösten einen Bauboom aus, die dann nach Jahren bei Fertigstellung der Gebäude auf geringe Nachfrage stoß. Folge war der Absturz der Immobilienpreise. Ebenso niedrigste Zinsen begünstigen die Bildung einer Immobilienblase.

Was tun, wenn die Immobilienblase platzt?

Käufer sind nicht mehr bereit oder schlichtweg nicht in der Lage, die überhöhten Immobilienpreise für Häuser oder Wohnungen zu bezahlen. Zudem hoffen potenzielle Kaufinteressenten auf sinkende Immobilen Preise und warten erstmal ab. Was machen die Verkäufer? Zudem – wie gerade aktuell – steigen die Zinsen, dass weniger Menschen Kredite aufnehmen, da die monatliche Belastung für den Hauskauf zu hoch ist, und sie keinen Bedarf haben.

Und dann?

Kreditnehmer können durchaus in Schwierigkeiten geraten, da sie Ihre Kreditraten nicht mehr bedienen können. Folge wäre eine deutlich steigende Zahl an Zwangsversteigerungen. In Extremfällen kann es auch zu einem Überangebot an Wohnraum kommen – hier wären dann Leerstände und weiterer Preisverfall die Folge. Die Insolvenzen der Unternehmen steigen ggf., was dann auch Mieter und damit Vermieter in Schwierigkeiten bringen kann.

Was ist bei einer Immobilienblase besonders kritisch zu sehen

Zum einen, Sie müssen verkaufen, zum anderen, die Anschlussfinanzierung steht an. Eine Scheidung, Jobverlust oder nur der notwendige Umzug oder Nachwuchs – all das kann dazu führen, dass man zum Verkauf der Immobilie gezwungen ist. Im Hochmarkt kein Problem, beim Platzen einer Blase durchaus ein großes Problem. Ebenso ist die Anschlussfinanzierung zu prüfen. Was ist, wenn der Zins so wie aktuell sich vervierfacht hat – passt da noch die monatliche Belastung?

Sie haben Fragen oder Anregungen? Rufen Sie uns an, www.von-stosch.de

Allgemein

29. September 2022

Immobilien-Boom – oder doch Immobilienblase

Immobilien-Boom Ende?

Krieg, Energiekriese, steigende Inflation und steigende Bauzinsen beeinflussen die Immobilienpreise. Ist der Immobilien-Boom am Ende? Immobilienpreise fallen.

Schon lange sind Häuser für „Normalverdiener“ nicht mehr finanzierbar. Gerade junge Familien, die sich durch Nachwuchs oder der Not des seit Corona notwendigen Home-Office vergrößern wollen, leben in kleinen Wohnungen, da größerer Wohnraum besonders bei Kauf nicht bezahlbar ist. Die hohen Preise und die sich ca. verdreifachten Zinsen machen es nahezu unmöglich an Immobilien Kauf zu denken. Daher ist Miete dann die einzige Alternative zum Kauf. Ein Neubau undenkbar wegen der hohen Kaltmiete, daher ein Altbau, ein Haus aus den 60er oder 70ern. Aber hier schrecken auf einmal die Heizkosten ab, die zur Zeit kaum kalkuliert werden können. Was ist, wenn das monatliche Budget durch die Nebenkosten überstiegen wird?

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Ende des Immobilien-Boom?

Makler spüren direkt diese Verängstigung der Kunden. Die gestiegenen Zinsen, aber auch Energiekosten bzw. das nicht wissen, was auf die Kunden zukommt. Kaufinteressenten sind deutlich zurückhaltender. Heißt das, dass die Preise fallen? Preisrückgänge und schlechtere Verkaufszeiten sind am Markt zu beobachten. Ein Objekt was früher nicht mal 3 Tage online war, steht nun mindestens 3 Monate online. Oder doch den Preis anpassen? Sind denn die Verkäufer bereit ihre Verkaufspreisvorstellung zu überdenken? Gerade Gebäude aus den 70er und 80er Jahren sind deutlich weniger nachgefragt, nicht zuletzt wegen der nicht einzuschätzenden Heizkosten. Aber auch bei Neubauten ist ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Grundstücke von Kommunen wurden auf einmal zurückgegeben, da die Käufer durch die gestiegenen Baukosten und gestiegenen Zinsen nicht mehr den monatlichen Kredit tragen konnten bzw. ihre Finanzierung nicht mehr halten konnten. Der Immobilien-Boom scheint ein Ende zu haben?

Energieeffizienz

Energieeffizienz ist ein großes Thema geworden. „Bis vor kurzen hat jeder 10. Interessent nach dem Energieausweis und Möglichkeiten zur energetischen Modernisierung gefragt. Heute sind wir eher bei 50%“ so Florian von Stosch von von Stosch Immobilien www.von-stosch.de Als Maurermeister, Energieberater und Thermograph beschäftigt er sich schon lange mit dem Thema Energieeffizienz.

„Durch die gedämpfte Nachfrage fallen auch die Preise – Angebot und Nachfrage“ Aber ist das jetzt das Ende des Immobilien-Boom? Jein! Ungedämmte oder schlecht gedämmte Immobilien werden nicht zu Ladenhüter verkommen, da Wohnraum nach wie vor hoch gefragt ist, nur werden die Preise je nach Lage entsprechend angepasst werden müssen. Gerade bei den Altbauten ist eine energetische Verbesserung i.d.R. ohne weiteres möglich. Problematisch wird es bei Abrissobjekten. Die Bodenrichtwerte wie auch die Hauspreise sind seit 2009 stetig gestiegen – auch in strukturschwachen Gebieten. Hier ist die Frage, ob ein Investment bei den gestiegenen Material- und Baupreisen möglich und gewollt ist. Oder werden die Baupreise sich auch anpassen müssen? Was passiert mit den Mieten?

Mieten

Gerade in den Ballungsgebieten ist damit zu rechnen, dass die Mieten für Neubau stark steigen werden. Diese ziehen aber i.d.R. auch die Altbauten mit. Das macht natürlich gerade für finanziell schwächere Familien das Leben bzw. das Zahlen der erhöhten Mieten und Nebenkosten unmöglich. Es wird also voraussichtlich noch schwieriger bezahlbaren Wohnraum am Markt zu finden.

Finanzierung

29. August 2022

Immobilienfinanzierung: Steigende Zinsen

Immobilienfinanzierung: Steigende Zinsen lassen das Interesse am Kauf einer Immobilie sinken

Steigende Zinsen und fallende Immobilienpreise? Immobilienfinanzierung

Auf dem deutschen Immobilienmarkt findet gerade eine Trendwende statt. Das Interesse daran, eine Immobilie zu kaufen, hat sich im ersten Viertel des Jahres 2022 um rund 17 Prozent verringert. Die Nachfrage an Mietobjekten hingegen ist in diesem Zeitraum immens gestiegen. Werden Immobilienkaufpreise jetzt günstiger? Durch das sinkende Interesse am Kauf von Immobilien ist die logische Folgerung eine Senkung der Immobilienkaufpreise. Doch trotz Senkung der Immobilienkaufpreise bleibt der Zinsanstieg für Kredite hoch und wird sicherlich noch weiter steigen.

Derzeit ist die Nachfrage nach Kaufobjekten zwar immer noch höher als bei den Objekten zur Miete, doch wenn der Zinsanstieg weiter vorangeht, wird die begonnene Trendwende zu Mietobjekten sicherlich noch stärker werden. Derzeit sind die Immobilienkaufpreise etwas ins Stocken gekommen. Das bedeutet, die Preise für Kaufobjekte steigen im Moment nicht so rasant weiter als noch im letzten Jahr. Es wurde bereits beobachtet, dass die Preise in manchen Städten sogar geringfügig sinken.

Ist wirklich der Zinsanstieg der wahre Auslöser für diese Entwicklung?

Im Moment ist wirklich der Zinsanstieg die treibende Kraft, der die beschriebene Wende verursacht. Betrachtet man die Kredite für Immobilien bei der Immobilienfinanzierung bei einer Laufzeit von 10 Jahren, belaufen sich die Zinsen auf über 3,3 Prozent. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren sind diese Zinsen bei 3,6 Prozent angelangt. Vergleicht man die Zinsen mit dem Jahresende von 2021, ist das eine 3-fache Steigerung. Dieser Faktor ist der ausschlaggebende Faktor für die beginnende Trendwende zu Mietobjekten.

Durch den Zinsanstieg sind somit viele Menschen nicht mehr in der Lage, die höheren Kreditraten zu begleichen. Das Problem besteht darin, dass auch die Lebenshaltungskosten erheblich gestiegen sind. Aber nicht nur Interessenten sind durch den steigenden Zinssatz eingeschränkt. Banken sind bei der Vergabe von Krediten noch strenger als zuvor. Banken rechnen mit einem erhöhten Risiko am Immobilienmarkt.

Die Nachfrage an Objekten zur Miete steigt

Während im Moment die Nachfrage an Kaufobjekten nicht steigt, sondern eher rückläufig ist, steigt die Nachfrage an Mietobjekten rasant an. Die steigende Nachfrage an Mietobjekten ist jedoch auch nicht unproblematisch. Die Angebote für Mietobjekten sind nämlich sehr gering. Das erzeugt einen immensen Druck auf dem Immobilienmarkt. Objekte zur Vermietung sind besonders in ländlichen Regionen nur in geringer Anzahl vorhanden. Hingegen stehen mehr neue Mietwohnungen in den Metropolen zur Verfügung. War das Interesse an einer neuen Mietwohnung im letzten Jahr noch eher gering, ist hier ebenfalls eine Trendwende zu sehen.

Werden Immobilienkaufpreise durch die Trendwende bei der Immobilienfinanzierung in Zukunft günstiger?

Diese Frage ist nicht ganz so einfach zu beantworten. Zwar hat ein Immobilienkredit bei Immobilienfinanzierung einen festen Zinssatz und bei bereits bestehendem Kredit wird sich dieser nicht ändern, sondern bleibt bestehen. Bei einem neu beantragten Kredit jedoch wird der Zins höher sein und die Kreditrate dadurch höher. Somit trifft die Erhöhung der Zinsen nur neue Kreditnehmer.

Des Weiteren ist nicht mit Notverkäufen zu rechnen, die eine starke Senkung der Immobilienkaufpreise auslösen könnten. Ein Schnäppchen auf dem Immobilienmarkt zu finden, ist vielleicht möglich, doch dieses Schnäppchen entwickelt sich zu einer Luftblase. Ein Preisvorteil beim Kauf einer Immobilie bringt immer noch den Zinsnachteil. Der Kredit für das zu kaufende Objekt ist nun durch den Zinsanstieg um vieles teurer, wodurch der Immobilienkaufpreis kein Schnäppchen mehr ist.

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Allgemein

6. Juli 2019

Immobilienmarkt 2019

Aktueller Immobilienmarkt

Überhitzt der aktuellen Immobilienmarkt?

Die Immobilienpreise in den Städten steigen stetig weiter an. Das ist nichts Neues. Die eigentliche neue Nachricht ist daher bei den Preisen für Immobilien auf dem Land zu finden. Überhitzt der aktuellen Immobilienmarkt? Wenn Sie verkaufen wollen, kontaktieren Sie uns.

Ende Juni veröffentlichte das Statistische Bundesamt die Quartalszahlen des Häuserpreisindex für das erste Quartal 2019. Dabei stiegen die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 5 %. Dabei haben die Metropolen Hamburg, Berlin, München, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Köln einen ungebrochenen Preistrend. Ca. 8,6 % verteuerten sich Eigentumswohnung im Vergleich zum ersten Quartal 2018. Ein und Zweifamilienhäuser entwickelten sich auf dem Immobilienmarkt um ca. 6,9 % nach oben. Die Preise auf dem Land stiegen ebenfalls. Dabei verteuerte sich der Immobilienmarkt für Häuser im Vergleich zum Vorjahr um 4,3 % in dichter besiedelten Kreisen. In dünn besiedelten Kreisen kam sogar ein Anstieg um 4,5 % zustande. Bei Eigentumswohnung war der Anstieg deutlich moderater, bei geringer Bevölkerungsdichte nur ein Plus von 1,1 % und im dicht besiedelten Kreisen um 1,7 %. Der Immobilienmarkt ist also im Vergleich zu 2018 deutlich gestiegen.

Aktueller Immobilienmarkt seit 2015

Das Statistische Bundesamt betrachtet dabei auch einen Langzeitvergleich. So ist zwischen dem letzten Quartal 2015 und dem ersten Quartal 2019 die Steigerung für Eigentumswohnung in Metropolen bei ca. 40,8 % anzusiedeln. Der Immobilienmarkt in Metropolen bei ein und Zweifamilienhäuser stieg in diesem Zeitraum um 36,4 %. In dünn besiedelten Land Kreisen stiegen Wohnungen um 16,3 % und Häuser um 21,4 %.

Wohnungsmarkt in Hamburg?

Wenn wir Hamburg exemplarisch für eine der top sieben Städte in Deutschland nehmen decken sich die Zahlen des statistischen Bundesamtes mit den Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Dabei muss gesagt werden, dass der Mitte Juni veröffentlichte Bericht des Gutachterausschusses nicht die Preisforderung der Verkäufer berücksichtigt, sondern die tatsächlich gezahlten Preise auf dem Immobilienmarkt. Sie geben also ein realistisches Bild der wirklich gezahlten Kaufpreise am Immobilienmarkt wieder. Dabei sind im vergangenen Jahr die Preise auf dem Immobilienmarkt für Häuser, Wohnungen oder Grundstücke in Hamburg um durchschnittlich 7 % gestiegen. Vergleicht man dieses zum Vorjahr, zeigt sich eine Abschwächung der Wachstumsrate in Hamburg. 2018 war der Preisauftrieb bei ca. 10 % anzusiedeln. Stellt sich also die Frage wie der Markt sich in Zukunft entwickelt.

Hierbei verteuerten sich die Preise für Reihenhäuser am stärksten. Ca. 8 %! Eigentumswohnung stiegen um sieben und Einfamilienhäuser um 5 % an.

Fakt ist das der aktuellen Immobilienmarkt bei Verkauf und Vermietung von einem Profi beurteilt werden sollte. Die unabhängige Immobilienbewertung von von Stosch Immobilien als Dekra zertifizierter Immobilienmakler hilft Ihnen die richtige Entscheidung zu treffen. Vereinbaren Sie einen kostenfreien Erstberatungstermin um uns kennen zu lernen.