Verschlagwortet: Immobilienbewertung

1. Februar 2023

Gutachter für Immobilien

Zur Arbeit eines Gutachter für Immobilien bzw. Sachverständigen gehört es, den Verkehrswert einer Immobilie zu beurteilen und ein Gutachten darüber zu erstellen. Durch eine qualifizierte Beurteilung des Verkehrswertes können nicht nur Privatpersonen, sondern auch Gerichte und Behörden den Wert einer Immobilie feststellen lassen.

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Wie wird der Wert einer Immobilie durch den Gutachter für Immobilien berechnet?

Es werden in der Regel drei Methoden für die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie von Gutachtern verwendet. Im Folgenden ein kurzer Einblick in diese Methoden:

Das Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren werden Einnahmen hinzugerechnet, die durch z.B. Vermietung entstehen. Diese Methode wird benutzt, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht selbst nutzt.

Das Sachwertverfahren

Diese Methode kommt zur Anwendung bei Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden. Der Sachwert ergibt sich unter anderem aus dem Baujahr, den Kosten der Errichtung und den Kosten der Instandhaltung.

Das Vergleichsverfahren

Bei dieser Methode wird der Verkehrswert anhand von ähnlichen, vergleichbaren Immobilien in der näheren Umgebung und deren Verkaufspreis errechnet.

Von diesen Methoden jedoch unabhängig, sind für die Wertberechnung noch weitere Faktoren wichtig:

der Energiekennwert
der Bodenrichtwert
der Zustand der Immobilie
die Lage der Immobilie
die momentane Marktlage
Bauschäden und Mängel

Wann wird ein Gutachter für Immobilien benötigt?

Ein Gutachter für Immobilien ist in den verschiedensten Situationen und durch die verschiedensten Auftraggeber gefragt.

Zum Beispiel wird ein Gutachter benötigt, wenn:

ein Verkauf oder Kauf einer Immobilie bevorsteht
Erbschaftsangelegenheiten zu regeln sind
Scheidungen stattfinden
auftretende Mängel oder Schäden kurz nach der Baubeendigung auftreten (Baugutachter)

Gibt es für Immobilien verschiedene Arten von Gutachten?

Es kommt dabei immer auf den Zweck des Gutachtens an. Eine Unterscheidung jedoch ist das sogenannte Kurzgutachten und ein Gerichts-wirksames Vollgutachten.

Das Kurzgutachten

Wenn ein Ermitteln des Verkehrswertes benötigt, wird für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie, geschieht dies durch ein Kurzgutachten. Dieses erfolgt mit weniger Aufwand und wird zur Wertermittlung verwendet.

Das Gerichtswirksame Vollgutachten

Bei diesem Gutachten ist die Vorgangsweise und der Inhalt fest vorgeschrieben. Dies Gutachten sind in Erbschaftsstreitigkeiten, bei Scheidungen oder auch Zwangsversteigerungen notwendig. Ein Vollgutachten ist sehr detailgenau und enthält alle wichtigen Faktoren rund um die Immobilie. Auch bei vorhanden Rechten wie Nießbauch sollte in der Regel ein Vollgutachten erstellt werden.

Wer kann als Gutachter für Immobilien ein Gutachten erstellen?

Es gibt 4 verschiedene Arten von Gutachtern für Immobilien. Jeder Gutachter jedoch benötigt eine Qualifikation durch den Nachweis einer fachlichen Ausbildung. Wird ein Gutachter gewählt, sollte immer auf dessen Ausbildung und beruflichen Werdegang geachtet werden.

Vier Arten von Gutachtern werden unterschieden:

Der freie Immobilien-Sachverständige

Grundvoraussetzung dafür sind eine langjährige Berufserfahrung in der Immobilienbranche und die dazugehörige Ausbildung.

Der öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter

Die Bezeichnung öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist gesetzlich vorgegeben und auch geschützt. Diese Gutachter schwören einen Eid darauf, dass ihre Arbeit unparteilich, weisungsgebunden und objektiv durchgeführt wird.

Staatlich anerkannte Gutachter für Immobilien

Diese Gutachter sind im Auftrag des Staates tätig und ihre Bezeichnung ist rechtlich geschützt. Diese Gutachter unterstehen Landesbehörden und werden von ihnen beaufsichtigt.

EU-Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024

Die zertifizierten Gutachter weisen die höchste erreichbare Qualifikation im Bereich Immobilien auf. Sie ist mit dem öffentlich bestellten Gutachter gleich zu setzen. Ein Gutachter mit dieser akkreditierend benötigt eine langjährige Erfahrung und stetige Weiterbildung an fachlichen Qualifikationen. Florian von Stosch ist ein von der DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilien und gehört dem Gutachterausschuss im Kreis Pinneberg an. Der Wert einer Immobilie bildet immer die Grundlage für den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie. Aber als Immobilienmediator ist Florian von Stosch auch oft bei Ehe- oder Erbstreitigkeiten für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie zuständig. www.von-stosch.de

Allgemein

4. Januar 2023

Erstkäufer Immobilien Fehler

Immobilienerstkäufer Fehler

Normalerweise wird ein Haus nur einmal im Leben gekauft. Daher ist es selbstverständlich, dass man als Erstkäufer einer Immobilie Fehler macht. In Kürze hier die typischen Fehler von Erstkäufern einer Immobilie.

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Erstkäufer einer Immobilie wissen allzu oft nicht, was sie eigentlich benötigen

Hat man sich dazu entschlossen, eine Immobilie zu kaufen, ist man zuerst von den verschiedensten Angeboten mehr als überwältigt. Nicht nur Immobilienportale mit Tausenden von Angeboten, sondern auch Immobilienmakler haben nicht zu selten bis zu 50 verschiedene Angebote.

Jeder Erstkäufer einer Immobilie sollte sich deswegen zuerst einmal darüber klar werden, was er möchte und was er benötigt. Erste Frage ist hierbei: Soll es ein Haus oder soll es eine Wohnung werden oder auch wo man überhaupt leben möchte? Hat man diese Frage geklärt, werden die Angebote schon etwas übersichtlicher. Der zweite Punkt befasst sich mit Dingen, welche Käufer als störend empfinden und die bei der neuen Immobilie vermieden werden sollten. Der nächste Punkt ist die Frage, wo die neue Unterkunft liegen soll. Hat man alle Faktoren geklärt, kann man sich einfacher auf die Suche nach der richtigen Immobilie machen. Florian von Stosch geht diese und weitere wichtige Punkte in einem Beratungsgespräch mit Ihnen durch. Mit seiner Hilfe erhalten Sie genau die Immobilie, welche Sie sich wünschen.

Viele Erstkäufer einer Immobilie sehen nicht genau hin Immobilienerstkäufer Fehler

Wurde eine Immobilie gefunden, die infrage kommt, ist bei der Erstbesichtigung der Erstkäufer einer Immobilie oft etwas zu oberflächlich. Meistens ist es nach einer Erstbesichtigung so, dass Erstkäufer im Anschluss nicht mehr genau wissen, wie die Aufteilung der Räume ist, wie viele Fenster sich in den Räumen befinden und so einiges mehr. Erstkäufer möchten eine Immobilie kaufen und sollten deswegen diese Immobilie bei der Erstbesichtigung auf jedes kleine Detail prüfen. Es wird deswegen geraten, dass Erstkäufer sich Unterstützung durch einen Fachmann zur Erstbesichtigung mitnehmen. Ein Fachmann kann viele Dinge herausfinden und auch für den Verkäufer unangenehme Fragen stellen. Von Stosch Immobilien steht Ihnen, dem Erstkäufer einer Immobilie gerne zur Seite und unterstützt Sie in Ihrem Vorhaben. Selbstverständlich unterstützt der Immobilienmakler auch alle anderen Kaufinteressenten oder beim Verkauf Ihrer Immobilie.

Der Kapitalbedarf wird von den meisten Erstkäufern unterschätzt

Erstkäufer sollten den Bedarf an Kapital nicht unterschätzen, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten. Werden Renovierungen oder Sanierungen, sowie größere Reparaturen fällig, steigen die Kosten hierfür schnell rasant an. Aber auch die Nebenkosten wie Notar oder Grunderwerbssteuer oder Baunebenkosten beim Hausbau werden oft „vergesen“. Erstkäufer einer Immobilie wissen häufig nicht, worauf sie hierbei achten müssen und wo man überhaupt ansetzen muss. Bei der Finanzierung einer Immobilie sollte deswegen immer darauf geachtet werden, etwas an Rücklagen zu haben. Auch in diesem Punkt ist Ihnen Florian von Stosch gerne behilflich. Profitieren Sie von dem geschulten Auge und den Erfahrungswerten des Immobilienmaklers an Ihrer Seite.

Der persönliche Platzbedarf wird von vielen Erstkäufern unterschätzt.

Leider geht es vielen Erstkäufern so, dass nach einigen Jahren der vorhandene Platz nicht ausreichend ist. Entweder wurde nicht an zukünftige Kinder gedacht oder es wird vergessen, dass regelmäßig Besucher kommen und über Nacht bleiben. Auch andersherum sitzen Menschen oft in einem viel zu großen Haus und putzen regelmäßig ungenutzte Zimmer. Als Erstkäufer sollte daher immer an die Zukunft denken und sich darüber Gedanken machen, ob noch Kinder geplant sind oder vielleicht die Eltern gepflegt werden möchten oder ein Arbeitszimmer benötigt wird. Jeder wünscht sich ein Haus im Grünen mit einem gepflegten Garten. Typisches Familienglück. Dabei wird bedauerlicherweise allzu oft der Zeitaufwand vergessen, den ein großer Garten bringt. Rasen muss gemäht werden, Beete gepflegt und Bäume und Sträucher bedürfen auch Pflege. www.von-stosch.de

Nicht nur Erstkäufer machen Fehler auch Erstverkäufer. Falscher Preis oder einfach mal an einen Profi falsch verkauft? Schnell sind 5 oder mehr Prozent Kaufpreis „verschwendet“.

Allgemein

7. Dezember 2022

Wertermittlung online – was ist meine Immobilie wert?

Wertermittlung online – ist das wirklich möglich oder doch ein „Online-Orakel“?

Wertermittlung online : Es klingt hervorragend und spart Kosten, die Wertermittlungsdaten online für eine Immobilie. Viele Verkäufer und auch Käufer benutzen diese kostenlosen Plattformen immer wieder, um den Preis einer Immobilie zu ermitteln. Jedoch sind diese Plattformen nicht sehr vertrauenswürdig und ähnlich einem OnlineOrakel. Anstatt Zeit und Kosten zu sparen, können außerordentliche Ärgernisse und sogar Rechtsstreitigkeiten entstehen. Zudem läuft man Gefahr durch enen falschen Verkaufspreis nicht die richtigen Entscheidungen zu treffen, wenn es um den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung geht.

Online Immobilienwert bestimmen, die Wertermittlung online

Diese teils kostenlosen Tools sind für viele Menschen sehr verleitend, doch wirklich ernst zu nehmen sind diese Tools nicht. Wenn man bedenkt, wie viele Faktoren den Preis einer Immobilie beeinflussen, muss jedem von Beginn an klar sein, dass solch ein Tool dies nicht berücksichtigen kann. Somit sind diese Tools eher ein OnlineOrakel und man kann als Verkäufer sehr viel Geld verlieren. Auch als Käufer kann es natürlich passieren, dass man zu viel für eine Immobilie bezahlt. Diese online Wertermittler können sicherlich einen Richtpreis geben, aber nie den wahren Wert einer Immobilie aufzeigen. Die Datenbanken dieser Immobilien-Wert-Tools beruhen auf gespeicherten Daten gleichwertiger Objekte. Doch der wahre Zustand und Besonderheiten einer Immobilie können damit nicht berücksichtigt werden. Individualität, Menschenverstand, Fachwissen und ein geschultes Auge sind hierfür von Nöten. Florian von Stosch verfügt über all dies und überzeugt auch durch weitere Qualitäten im Immobiliengeschäft.Gerade in Zeiten hoher Zinsschwankungen ist Fingerspitzengeühl mehr als gefragt.

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Immobilie ist nicht gleich Immobilie oder für die Wertermittlung online doch?

Selbst die Anbieter der OnlineOrakel weisen darauf hin, dass man sich selbst schaden kann, wenn man kein Wertgutachten von einer Fachperson einholt. Somit sollte schon hier jeder Nutzer erkennen, dass diese Wertermittlung online in keinem Falle Tatsachen entsprechen kann. Des Weiteren ist schon bei den Auswahlfeldern ein Vermerk zu finden, der darauf hinweist, dass Besonderheiten einer Immobilie nicht berücksichtigt werden können. Hinzu kommt oft eine Falscheinschätzung der Immobilie durch den Nutzter. Wer wohnt nicht im besten Haus oder in der besten Wohnung aller Zeiten?

Weiterhin kann die Wertermittlung online nicht gewisse besonderheiten Abbilden. Selbst erfahrene Gutachter machen bei solchen Besonderheiten keine Kurzbewertung sondern nur die Bewertung über ein Vollgutachten.

Besonderheiten bei Objekten sind zum Beispiel

Grundbucheintragungen
- Mietrecht
- Nießbrauchrecht
- Grunddienstbarkeiten
- Wohnungsrecht
Öffentlich-rechtliche Besonderheiten
Denkmalschutz
Bauplanungsrecht
Altlasten
Baulasten
Gemeinsamkeiten mit einem Nachbarn wie zum Beispiel überbauten
Instandhaltungsrücklagen und deren Höhe bei Wohnungseigentum oder Teileigentum

Nicht durchgeführte Modernisierungen oder Instandhaltungen
- Heizungsanlage
- Schäden an der Bausubstanz
- Fehler bei dem Bauen des Objektes
Lage eines Objektes
- Nähe zu einem Flughafen
- Wasser nahe dem Grundstück
- Nähe zu einer Hauptstraße
Ausstattungsmerkmale die besonders sind
- Sauna
- Kamin
- Schwimmbad

All diese Besonderheiten kann eine online Wertberechnung nicht berücksichtigen. Wer eine Wertermittlung online durchführen möchte, wird auch stets darauf hingewiesen, dass es sich stets um Werte zur groben Orientierung handelt. Es handelt sich dabei nicht um eine Bewertung sondern um eine Schätzung.

Faktoren, die für eine Wertermittlung wichtig sind

Die Objektlage ist sicherlich einer der wichtigsten Faktoren für die Wertermittlung. Eine ausgezeichnete Lage bedeutet auch einen höheren Wert der Immobilie. Sonderausstattungen, Sanierung oder Renovierung sind ebenfalls wichtige Faktoren, um eine Immobilie richtig zu bewerten. Jede Immobilie ist einzigartig und individuell. Um den echten Wert einer Immobilie zu erhalten, ist es daher unumgänglich, einen Fachmann zu kontaktieren, der alle wichtigen Faktoren berücksichtigt. Florian von Stosch, erstellt Ihnen als renommierter Immobilienmakler gerne ein Gutachten über den Wert Ihrer Immobilie. Vertrauen Sie sich nicht auf Wertermittlung online, sondern dem geschulten Auge und dem Fachwissen eines Profis, welcher auch Individualitäten erkennt und richtig bewertet. Fachmännisch durchgeführte Wertermittlung von Immobilien ist die bessere Wahl, um den echten Wert eines Objektes in Erfahrung zu bringen.

Vertrauen Sie auf freundliche und umfangreiche Beratung und profitieren Sie von einem persönlichen Ansprechpartner, welcher Ihnen bei Rückfragen zur Verfügung steht. www.von-stosch.de

Kontaktdaten von Stosch Wertermittlung

Allgemein

26. Oktober 2022

Gutachterausschuss – was ist denn das?

Was macht eigentlich der Gutachterausschuss?

Florian Von Stosch ist Mitglied im Gutachterausschuss im Kreis Pinneberg. Das klingt großartig, doch viele Menschen können sich nicht wirklich etwas darunter vorstellen. Was macht also der Gutachterausschuss und wie profitieren Sie persönlich davon? Gutachterausschüsse sind zuständig für die Auswertung und Führung von Kaufpreissammlungen. Bei Kaufpreissammlungen handelt es sich um Datenbanken zur Erfassung bestimmter Eckdaten von Kaufverträgen. Des Weiteren sind sie ebenfalls zuständig für die Wertermittlung und die Ermittlung der Bodenrichtwerte (Preise pro m²). Sie analysieren und beobachten außerdem den Grundstücksmarkt und erstellen einen Jahresbericht über den Grundstücksmarkt.

Ein Gutachterausschuss besteht immer aus einem Vorsitzenden und mehreren ehrenamtlichen Gutachtern. Alle Beteiligten dürfen mit der Verwaltung von Grundstücken nichts zu tun haben, um Interessenskonflikte zu vermeiden. Zudem müssen die Mitglieder einen hohen Erfahrungswert im Bereich der Ermittlung der Grundstückswerte aufweisen. Der Ausschuss ist nicht weisungsgebunden und arbeitet vollkommen selbstständig und unabhängig.

Die Aufgaben eines Gutachterausschusses

Folgende Aufgaben werden von einem Gutachterausschuss erledigt:

das Führen und auswerten der Kaufpreissammlung
das Beobachten und auch analysieren des Grundstückmarktes
die Erstellung des jährlichen Grundstückmarktberichtes
die Ermittlung von Bodenrichtwerten
die Ermittlung aller Daten zur Wertermittlung des Bodenrichtwertes
Auskünfte über die Kaufpreissammlung zu geben
Auskünfte zu geben über vereinbarte Nutzungsentgelte und Bodenrichtwerte
Gutachten erstatten

Das Land Brandenburg besitzt zum Beispiel einen oberen Gutachterausschuss, der für die Grundstückswerte zuständig ist. Die Mitglieder werden durch das Innenministerium gestellt. Im Weiteren hat der obere Gutachterausschuss keine Aufsichts- oder Weisungsbefugnis den regionalen Gutachterausschüssen gegenüber. Der Sitz des oberen Gutachterausschusses ist eingerichtet bei der Geobasisinformation und Landesvermessung Brandenburg.

Die Aufgaben des oberen Gutachterausschusses

Empfehlungen bei besonderen Problemen zur Wertermittlung
Erstellung von Übersichten und Analysen landesweit
Erstellung des Jahresberichtes über den Grundstücksmarkt im Land Brandenburg
Erstellung von einem Obergutachten auf Antrag durch ein Gericht oder anderen Behörden in gesetzlichen Verfahren

Der Gutachterausschuss ist außer dem Grundbuchs- und Finanzamt eine Institution, die über den Kauf- oder Verkauf eines Grundstücks informiert wird. Wenn jedoch eine Wohnungsbaugesellschaft ihre Immobilien verkauft, werden diese Verkäufe nicht erfasst.

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Der Gutachterausschuss, Rechte und Pflichten

Der Gutachterausschuss kann durch Informationspflicht und begleitend durch das Auskunftsrecht schriftlich und auch mündlich Auskünfte über Grundstücke durchführen. Außerdem kann der Gutachterausschuss alle notwendigen Unterlagen verlangen, die er für die Führung der Kaufpreissammlung benötigt. Des Weiteren hat er das Recht, Grundstücke, Häuser und auch Wohnungen zu betreten. Bei Wohnungen aber nur durch Zustimmung des Inhabers der Wohnung. Behörden und auch Gerichte haben dem Gutachterausschuss Amtshilfe zu leisten, damit dieser seine Aufgaben erledigen kann.

Die Kaufpreissammlung Gutachterausschuss Kurzinfo

Die Kaufpreissammlung ist die Grundlage für sämtliche Analysen für die Wertermittlung im Immobilienmarkt. Seit Mitte des 19. Jahrhunderts wird die Kaufpreissammlung geführt. Dadurch wurde Transparenz im Immobilienmarkt geschaffen. Durch die Kaufpreissammlung wird das aktuelle Geschehen auf dem Grundstücksmarkt dar und deswegen ist jeder, der Immobilien kauft oder verkauft verpflichtet, eine Abschrift des Vertrages an den Gutachterausschuss zu übermitteln. Diese Datenbank, die Kaufpreissammlung, enthält alle Daten über Verträge und deren wertbestimmende Merkmale. Zu diesen Merkmalen gehören Baupläne, Liegenschaftskataster sowie Erschließungsbeiträge von Gemeinden und vieles mehr. Fehlen Daten, wird einFragebogen an den zuständigen Eigentümer gesendet, um die fehlenden Daten zu ergänzen. Durch all diese Daten kann ein Gutachterausschuss Rückschlüsse auf die Kaufpreise ziehen.

Florian von Stosch, Ihr Immobilienmakler, ist Mitglied des Gutachterausschusses im Kreis Pinneberg und steht Ihnen bei Fragen rund um Immobilien gerne jederzeit zur Verfügung. www.von-stosch.de

Allgemein / Immobilienbewertung

11. August 2019

Individuelle Immobilienbewertung

Der Wert einer Wohnimmobilie kann über viele verschiedene Wege ermittelt werden. Wenn es also darum geht ihr Haus oder ihre Wohnung zu bewerten ist die individuelle Immobilienbewertung von von Stosch Immobilien der erste Schritt, um zukünftig zu planen. Online Bewertung können diese individuelle Betrachtungsweise nicht abbilden. Daher bietet von Stosch Immobilien die Immobilienbewertung auch vor Ort an. Die Immobilienwert Einschätzung ist für sie als Eigentümer kostenfrei. Im Interview Florian von Stosch.

Individuelle Immobilie Bewertung: warum Immobilienbewertung?

Florian von Stosch: unsere Kunden informieren sich aus unterschiedlichsten Gründen für den Wert ihrer Immobilie. Daher heißt es ja auch individuelle Immobilienbewertung. Oftmals steht es aber auch im Zusammenhang mit einer mehr oder weniger konkreten Verkaufsabsicht. Andere Eigentümer wollen einfach so den aktuellen Wert ihres Vermögens ohne irgendeinen besonderen Anlass erfahren, andere interessieren sich wegen gegen etwaige Erbschaftskosten. Auch kommt es vor, dass einfach eine zweite Meinung eingeholt werden soll nachdem ein anderer Makler bereits seine Einschätzung abgegeben hat. Dabei sind die Anlässe für die individuelle Immobilienbewertung doch sehr unterschiedlich. Es stellt sich in dem Moment auch die Frage, ob der Kunde eine reine Werteinschätzung braucht oder gar ein gerichtsfestes Gutachten. Gerade bei Scheidung oder Erbauseinandersetzung sind wir als Dekra zertifizierte Sachverständige gefragt. Daher ist die Immobilienbewertung auf die Notwendigkeit des Kunden abzustimmen.

Was passiert, wenn die kostenlose, individuelle Immobilienbewertung angefordert wird?

Florian von Stosch: wenn uns jemand anruft für eine kostenlose Marktpreiseinschätzung, Farbe einbaue ich bzw. ein Kollege unseres Teams zeitnah einen Besichtigungstermin. Dazu stimmen wir uns entsprechend mit dem Eigentümer bzw. auch bei Bedarf direkt mit den Mietern ab. Für die individuelle Immobilienbewertung ist eine Besichtigung vor Ort unerlässlich. So kann ich mir ein Bild von der Immobilie und den Wert beeinflussenden Faktoren machen. So macht die Summe der Kleinigkeiten oft den Wert einer Immobilie aus. Ob Ausstattungsmerkmale, die Bausubstanz oder auch die Lage oder der Grundriss. Für die individuelle Immobilienbewertung vereinbare wir dann einen zweiten Termin, an dem wir die Auswertung und Ergebnisse mit dem Eigentümer besprechen. Zurück im Büro vergleiche ich bei der Marktpreiseinschätzung verschiedene Szenarien. Diese Ergebnisse werden bei uns im Team besprochen. Gemeinsam entwickeln wir eine individuelle Strategie umso den höchstmöglichen Preis zu erzielen. Bei der individuellen Immobilienbewertung steht auch die genaue Planung des Ablaufs und die voraussichtliche Verkaufsdauer zur Diskussion. Diese Analyse wird dann dem Eigentümer präsentiert.

Individuelle Immobilienbewertung: das persönliche Gespräch

Florian von Stosch: die Bestimmung des höchstmöglichen Verkaufspreises muss dem Kunden erörtert werden. Denn der Preis soll auch marktgerecht sein. Die Marktchancen müssen erläutert und ausführlich und leicht verständlich präsentiert werden. Denn nur in einem persönlichen Gespräch ergibt sich die Möglichkeit auf spezielle Fragen individuell einzugehen, die Hintergründe zu erklären und die individuelle Situation des Eigentümers aber auch der Immobilie zu berücksichtigen. Zudem sind besondere Hintergründe zu klären und die individuelle Situation des Eigentümers Verkaufsprozess mit einzubinden. Die Anpassung der verschiedenen Varianten an die besonderen Verhältnisse des Eigentümers des der Immobilie und die Feinabstimmung beim Verkauf einer Immobilie stehen. Die individuelle Immobilienbewertung berücksichtigt also nicht nur den reinen Marktwert der Immobilie, sondern auch die Verkäufer Interessen. So entstanden Planungssicherheit und ein Vertrauensverhältnis. Die individuelle Immobilienbewertung von von Stosch Immobilien soll sowohl die Immobilie als auch die Menschen berücksichtigen.

Individuelle Immobilie Bewertung: die nächsten Schritte?

Florian von Stosch: die nächsten Schritte hängen einzig und allein von der Entscheidungen des Eigentümers bzw. der Eigentümer ab. Wir begleiten dabei den Verkauf von A wie Analyse bis Z wie Zufriedenheit. Wir empfehlen dabei gewisse Sofortmaßnahmen einzuleiten, die zur Vorbereitung eines erfolgreichen, marktgerechten Immobilienverkaufs notwendig sind. Das können kleine Gewinn maximieren der Veränderung an der Immobilie selbst sein, oder ein Gespräch mit der Verwaltung oder ein vertiefen des Gespräch mit weiteren Beteiligten, aber auch die Vorbereitung von Verkaufsunterlagen.

Also beinhaltet die individuelle Immobilie Bewertung nicht nur die Lage spezifische Preiseinordnung sondern auch eine ganz persönliche Eigentümerberatung mit detaillierter Verkaufsstrategie?

Florian von Stosch: genau! Die individuelle Immobilienbewertung verschafft eine perfekte Übersicht über den Verlauf des Immobilienverkaufs vom ersten bis zum letzten Schritt bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe. Zudem sollen Fehler vermieden werden. Als Immobilien Profi wissen wir um die Schlingen, die beim Verkaufsprozesses leicht entstehen. Warum soll sich zum Beispiel ein Rentner in die Gefahr begeben, plötzlich auf der Straße zu setzen. Leider ein Beispiel was immer wieder vorkommt. Aber andersrum, warum sollen Käufer, sich in den finanziellen Ruin treiben. Bei einem guten Geschäft müssen eben beide Seiten lächeln. D. h. Käufer und Verkäufer sollten wissen, was realistisch ist, was richtige Entscheidung sind. Und genau darin sehe ich einen Teil unserer Aufgabe. Nicht nur den Verkauf des Hauses oder der Wohnung, sondern auch die individuelle Beratung der Beteiligten. So empfehle ich zum Beispiel jedem unserer Kaufinteressenten, bei Interesse an der Immobilie einen separaten Termin mit Immobilien Gutachter. Ich bin selbst Sachverständiger und begleite oft Kunden beim Kauf einer Immobilie. Zum einen rede ich auf Augenhöhe mit dem Gutachter, zum anderen sollen die Kunden wissen was sie kaufen. Für den Verkäufer ist dieses aber nicht negativ sondern eher positiv. Dieses aber gerne in einem individuellen Gespräch erläutert.

Ich will einen Termin für meine Immobilie vereinbaren. Wie geht das?

Florian von Stosch: natürlich freuen wir uns über einen Anruf von ihm. Unter 04101 68364 erreichen Sie unser Büro an sieben Tagen die Woche. Gerne können Sie auch eine E-Mail an info@von-stosch.de schreiben. Wir melden uns umgehend bei Ihnen zurück. Als Dekra zertifizierter Immobilienmakler aber auch als Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung weiß Florian von Stosch und sein Team um die Wichtigkeit des Verkaufsprozesses und die individuelle Immobilienbewertung. Es geht nicht nur um vier Wände sondern das Leben da drin.

www.von-stosch.de

Allgemein

23. Juni 2019

Nebenkosten einer Immobilie

Welche Nebenkosten können auf dem Mieter umgelegt werden und welche nicht?

Der Mieter zahlt dem Vermieter eine Kaltmiete, die dem Mieter einer Immobilie berechtigt den bereitgestellten Wohnraum zu nutzen und darüber zu verfügen. In der Regel bezahlt der Mieter zusätzlich auch die Nebenkosten einer Immobilie. Dabei können die Nebenkosten sowohl die persönliche Heizkosten als auch andere laufende Kosten rund um die Immobilie beinhalten. Dabei sind die Nebenkosten für den Vermieter ein Durchlaufposten, da sie an den Mieter weitergereicht werden. Der Mieter zahlt also einen Nebenkosten Abschlag an den Vermieter, der dann die Nebenkosten einer Immobilie an die verschiedenen Dienstleister weiterleitet. Hierbei ist zu beachten dass einige Nebenkosten nicht an den Mieter weitergegeben werden dürfen. D. h. für den Vermieter fallen auch tatsächliche Kosten an bei der Vermietung von Immobilien. Die Nebenkosten einer Immobilie hängen dabei von verschiedenen Faktoren ab.

Nebenkosten einer Immobilie die sich umlegen lassen

Als grobe Faustformel kann man sagen, dass alle wiederkehrenden Kosten auf dem Mieter umgelegt werden können.

öffentliche Lasten: bei den Nebenkosten einer Immobilie muss die Grundsteuer an die Gemeinde bzw. Stadt abgeführt werden. Dieses kann jährlich aber auch vierteljährlich bezahlt werden der Grund Steuerbescheid gibt die exakte Höhe der Grundsteuer vor und wird von der Stadt bzw. Gemeinde an den Vermieter geschickt. Hierbei ist die Grundsteuer die einzige Steuer die bei den Nebenkosten einer Immobilie vollständig auf die Mieter umgelegt werden darf. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist der entsprechende Anteil zu bezahlen.
Warmwasser: regelmäßige Kosten der Wasserversorgung lassen sich als Nebenkosten einer Immobilie auf den Mieter umlegen. Das beinhaltet auch Grundgebühren oder vorgeschriebene regelmäßige Wasseruntersuchung. Auch die Eichung der Wasserzähler fällt in diese Regelung. Das Abwasser ist ebenso umlagefähig. Sprich die Grundstücksentwässerung oder der Abfluss von Schmutzwasser oder auch das Regenwasser.
Heizkosten und Heizungsanlage: die Wartung und Instandhaltung oder auch sicherheitstechnische Prüfung, die regelmäßige Schornsteinfegerüberprüfung können bei den Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt werden. Abhängig von der Objektart aber auch abhängig von der Heizungsart – Zentralheizung oder Therme direkt in der Wohnung/Haus – werden die Heizkosten selbst vom Mieter direkt bezahlt oder über einen Nebenkostenabschlag in den Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt.
Schornsteinfeger: Immobilien Eigentümer sind dazu gesetzlich verpflichtet die Heizungsanlage bzw. die Abführung von Verbrennungsgasen durch den Schornsteinfeger regelmäßig überprüfen zu lassen. Dieses gilt sowohl für die Heizungsanlage selbst, als auch für Feuerstellen innerhalb der Immobilie. Hierbei sind die Wartungskosten bei den Nebenkosten einer Immobilie umlegbar.
der Aufzug: Personen und Lastenaufzüge haben bestimmte Wartung und Prüffristen. Hierbei fallen also regelmäßig Kosten an, die der Eigentümer einer Immobilie bezahlen muss. Diese Nebenkosten einer Immobilie sind ebenso auf dem Mieter umlegbar.
Straßenreinigung Müllabfuhr: die Kosten der Müllabfuhr bei den Nebenkosten einer Immobilie können ebenso auf die Mieter umgelegt werden. Dabei entscheidet der Vermieter welche Mülltonnenarten bereitgestellt werden ebenso in diese Kategorie fällt auch die Straßenreinigung oder der Winterdienst (bei vertraglicher Vereinbarung). Bei Wohnungseigentum sind diese Nebenkosten einer Immobilie entsprechend anteilig auf den Mieter umzulegen.
Gebäudereinigung: bei den Nebenkosten einer Immobilie lassen sich wie die Straßenreinigung auch die Gebäudereinigungskosten, sprich die Reinigung des Hausflurs oder des Kellers, auf dem Mieter umlegen. Hier kommt es wieder auf den Immobilientyp an, ob der Mieter selbst vertraglich dazu verpflichtet ist oder ob eine Firma mit der Reinigung beauftragt wird. Gerade bei Mehrfamilienhäusern werden diese Arbeiten zumeist an professionelle, externe Firmen vergeben, umso zum einen gepflegten Standard im Haus zu erreichen aber auch Streitigkeiten unter den Nachbarn zu vermeiden.
Gartenpflege: bei Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern übernehmen meist die Mieter die Gartenpflege. Weist das Objekt einen Garten oder Vorgarten auf ist die professionelle Pflege durch einen Gärtner allerdings umlagefähig. So können diese Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt werden. Dabei gehören zur Gartenpflege unter anderen aber auch die Pflege von Spielplätzen, Zugängen, wegen oder Zufahrten nicht-öffentlicher Grundstücke aber auch eine wiederkehrende Neubepflanzung.
Beleuchtung: der allgemeine Strom bzw. die allgemeine Beleuchtung einer Wohngemeinschaft kann bei den Nebenkosten einer Immobilie auf den Mieter umgelegt werden. Hierunter fällt sowohl die Beleuchtung in Eingangsbereichen als auch in Hausfluren oder Kellerabgängen. Aber auch die gemeinschaftlich genutzte Waschküche oder die Beleuchtungen Gartenbereichen wird in der Regel über einen separaten Stromzähler abgerechnet.
Wohngebäude und Gebäude Haftpflichtversicherung: bei den Nebenkosten einer Immobilie sind auch die verschiedenen Versicherungen enthalten. Dabei berücksichtigt die Wohngebäudeversicherung in der Regel drei Arten von Schäden: Feuer, Überschwemmung durch Rohrbruch/Leitungswasser, Unwetterschäden, sprich Sturm, Hagel oder Blitzeinschlag. So verursachte Schäden können sehr schnell sehr viel Geld kosten. Von daher ist eine Wohngebäudeversicherung einen muss. Hinzu kommt dass die Bank bei einer Finanzierung auf eine Versicherung besteht. Auch sollte durch den Vermieter eine Gebäudehaftpflicht Versicherung abgeschlossen werden. Dann kommt jemand drittes zu Schaden, muss sonst der Vermieter selbst in die Tasche greifen. Die Gebäudehaftpflicht ist auf den Mieter umlegbar bei den Nebenkosten einer Immobilie. In der Regel schließt die Hausverwaltung diese Versicherung ab. Nur wenn dem Vermieter das gesamte Haus gehört muss er sich um den Abschluss der Versicherung kümmern.
Hausmeister: diese Nebenkosten einer Immobilie sind generell auf dem Mieter umlegbar. Dabei ist zu beachten dass Kosten für Material oder Firmen, die durch den Hausmeister extern beauftragt werden nicht umlegbar sind. Solche Kosten lassen sich allerdings als Werbungskosten im Rahmen der Instandhaltung in der Steuererklärung berücksichtigen.
Waschräume: die Räume für Wäsche und Wäschepflege zählen zu den gemeinschaftlich genutzten Räumen werden die Waschräume also gewartet und gepflegt, sind diese Kosten auch in den Nebenkosten einer Immobilie auf dem Mieter umlegbar. Oftmals ist ein Teil dieser Pflegekosten in der allgemeinen Gebäudereinigung beinhaltet.
Antennanlagen: nutzen alle Mieter gemeinsam die Antennenanlage sind die laufenden Kosten hierfür auch umlegbar. Dieses gilt sowohl für den Satelliten Anlagenanschluss als auch für den Kabelanschluss.
wiederkehrende Prüfungen Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit: bei den Nebenkosten einer Immobilie sind die Prüfungen der Rauchwarnmelder, die Prüfung von Blitzableitern oder von Feuerlöschern aber auch die Dachrinnenreinigung umlegbar. Oft werden aber auch solche Nebenkosten vertraglich an den Mieter abgegeben.

Nebenkosten einer Immobilie die nicht umgelegt werden können

Instandhaltung und Reparaturen, Hausverwalterkosten, Mietausfallwagnis aber auch Rücklagen können nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Mietausfallwagnis: für Vermieter ist die Immobilie eine Kapitalanlage. Daher ist immer ein Risiko vorhanden bei einem Mieterwechsel gegebenenfalls einen Zeitraum zu haben, in der die Immobilie nicht vermietet ist. Sprich Leerstand. Bei den Nebenkosten einer Immobilie darf dieses Mietausfallwagnis nicht berücksichtigt werden. Es ist reines Risiko des Kapitalanlegers. Auch dieses wird zum Beispiel bei einer Immobilie Bewertung oder der Kalkulation des Beleihungswert einer Immobilie von der Bank berücksichtigt.
Instandhaltung: einmalige Instandhaltungsmaßnahmen sind bei den Nebenkosten einer Immobilie nicht umlagefähig. Wiederkehrende Maßnahmen dürfen dagegen angerechnet werden. Muss zum Beispiel ein Teil der Heizungsanlage erneuert werden für den Betrieb, ist das Ersatzteil durch den Vermieter zu bezahlen. Diese Kosten sind im Mietzins berücksichtigt und müssen durch entsprechende Rücklagen durch den Vermieter abgesichert werden.
Hausverwaltung: die Kosten für die Hausverwaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden. In der Regel liegen momentan die Kosten bei ca. 20-35 € pro Einheit pro Monat. Dabei übernimmt die Hausverwaltung das Management für das Gebäude.
Rücklagen: der Aufbau einer Rücklage ist in einer Eigentümergemeinschaft unerlässlich. Sie ist ein Puffer für alle Fälle. Die Rücklage selbst ist an das Wohneigentum gebunden und kann nicht auf dem Mieter umgelegt werden. Hierfür ist es wichtig in einer Eigentümergemeinschaft einer erfahrenen Hausverwaltung zu vertrauen. Denn wir reden über zukünftige Kosten, wollen aber er auch nicht brachliegende Geld haben. Zudem kann der Rücklagenaufbau auch nicht von der Steuer abgesetzt werden. Erst wenn die Rücklagen aufgewendet werden, lassen diese sich steuerlich geltend machen.
Sonstiges: Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder auch Kontoführungsgebühren lassen sich in den Nebenkosten einer Immobilie nicht auf den Mieter umlegen.

www.von-stosch.de

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2. Juni 2019

Verkauf eines Hauses

Der Ablauf beim Haus verkaufen?

Was ist alles beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung zu beachten? Wie läuft zum „typischer“ Verkauf einer Immobilie ab? Der Immobilie Verkauf ist mit viel Arbeit verbunden und in der Regel sehr zeitaufwendig. Die von Stosch Immobilien mit Florian von Stosch und seinem Team unterstützen Sie beim Verkauf Ihres Hauses bzw. Eigentumswohnung als Dekra zertifizierte Immobilienmakler gern. Die professionelle Unterstützung spart Ihnen aber nicht nur viel Zeit sondern hilft Ihnen auch einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen und Fehler zu vermeiden. Denn bei den Summen können kleine Fehler riesige Folgen haben.

Der Verkauf eines Hauses hat eine temporäre Abfolge. Dabei bietet sich folgendes Schema an.

Vereinbaren Sie einen Termin mit einem kompetenten Immobilienmakler
die Unterlagen werden für den Haus- bzw. Wohnungsverkauf vorbereitet
die Immobilienbewertung mit Festlegung des Preises für den Verkauf eines Hauses
Exposéerstellung und Fotos mit 360° Rundgang
Inserat und die darauffolgenden Anfragen von Kaufinteressenten bearbeiten
Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen
Überprüfung und Hilfe bei der Finanzierung der Interessenten
Kaufvertrag beim Notar
der Grundbucheintrag und Überweisung des Kaufpreises vom Käufer an Sie
Rechnung vom Notar und vom Immobilienmakler bezahlen (i.d.R. Käufer) und gegebenenfalls Steuern zahlen

Verkauf eines Hauses der Makler

Setzen Sie beim Verkauf ihres Hauses gleich auf den richtigen Immobilienmakler. Von Stosch Immobilien ist Dekra zertifiziert als Immobilienmakler aber auch als Sachverständige für Immobilienbewertung. Als Immobilienprofis aber auch als eines der führenden Maklerbüros im Kreis Pinneberg müssen wir wie sie am besten vorgehen müssen um für ihre Immobilie den besten Preis zu erzielen. Beim Verkauf eines Hauses, bei Verkauf einer Wohnung, beim Verkauf einer Stadt Villa oder eines Reihenhauses ist viel Know-how und Herzblut gefragt. Zudem haben wir eine Datenbank mit vorgemerkten potentiellen Käufern. Nimm sie gern einfach Kontakt mit uns auf und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin. Setzen Sie beim Verkauf eines Hauses auf von Stosch Immobilien Ihr Immobilienmakler im Kreis Pinneberg und Hamburg.

Die Unterlagen für den Verkauf eines Hauses vorbereiten

Sie kennen doch Ihr Haus warum müssen Unterlagen vorbereitet werden? Zum einen aus gesetzliche Pflicht, zum anderen weil die finanzierende Bank die Unterlagen spätestens sehen will. Zudem kommt heute in der Regel der Käufer bzw. Kaufinteressent eines Hauses spätestens beim zweiten Termin mit einem Gutachter. Dieser soll Ihr Haus auf Herz und Nieren überprüfen. Diplom-Ingenieur Florian von Stosch ist selbst Sachverständiger und redet mit den Gutachtern auf Augenhöhe. Als Energieberater erstellte auch den gesetzlich notwendigen Energieausweis bei Verkauf und Vermietung. Zudem sind aufbereitete Grundrisse und eine gute Präsentation ihrer Immobilie verkaufsfördernd. So können sich ihre Interessenten im wahrsten Sinne des Wortes ein Bild von der Immobilie machen. Der Verkauf eines Hauses erfordert ein hohes Maß an Qualität, damit sie als Verkäufer einen möglichst hohen Preis beim Verkauf eines Hauses erzielen können.

Verkauf eines Hauses: die Immobilie bewerten

Lage, Haustyp, Alter, Bauqualität, Zustand, Optionen der Vermarktung, usw. bei der Immobilienbewertung beim Verkauf eines Hauses spielt die Findung des richtigen Kaufpreises eine große Rolle. Es zählt nicht was sie selbst einzige Haus bezahlt haben, oder über die Jahre eine Arbeit und Geld hineingesteckt haben, sondern Angebot und Nachfrage auf dem aktuellen Immobilienmarkt bestimmen bei Verkauf eines Hauses den Verkaufspreis. Für den Laien ist eine professionelle Mobilbewertung Immobilienbewertung quasi unmöglich selbst durchzuführen bzw. den Marktwert richtig einzuschätzen. Selbst wenn Sie sich entscheiden das Haus alleine zu vermarkten, ist eine professionelle Immobilienbewertung mehr als empfehlenswert.

Exposéerstellung und Fotos

Wie als von Stosch Immobilien arbeiten mit einem professionellen Fotografen zusammen. Eine der Aufgaben eines Immobilienmaklers ist auch die richtige Präsentation ihres Hauses bzw. ihrer Wohnung. Denn schon beim Lesen denke Objektbeschreibung entscheidet sich in der Regel ob Interesse am Kauf geweckt wird oder nicht. Der erste Eindruck zählt. Wir investieren daher viel Zeit in die Exposé Erstellung und ergänzen dieses mit professionellen Bildern und einem 360° Rundgang. Bei Verkauf eines Hauses ist das Exposé auch der erste Schritt für den Kaufinteressenten zur Bank zu gehen. Beim Verkauf eines Hauses ist das Exposé auch der erste Schritt, neben dem Kaufpreis, dass das Interesse geweckt wird. Es ist also das Fundament für den Verkauf eines Hauses. Als Immobilien Profi ist nicht nur die Immobilie Bewertung professioneller, sondern auch die Marketingskanäle.

Die erste Anfrage eines Interessenten

Beim Verkauf eines Hauses inserieren sie auf verschiedenen Immobilienportalen oder einer örtlichen Presse, dass Ihr Haus verkaufen wollen. Kommt ihre Immobilie bei den Interessenten an? Wer meldet sich? Schnäppchenjäger, professionelle Kapitalanleger? Wir als Immobilienmakler nehmen Ihnen all diese Anfragen ab.

Verkauf eines Hauses: die Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen

Kaufinteressenten wollen Ihr Haus sehen. Also müssen Termine zu Hausbesichtigung vereinbart werden. Es sollte hierbei nichts dem Zufall überlassen werden. Das Haus bzw. die Eigentumswohnung sollte dementsprechend einen gepflegten Eindruck machen denn das Auge kauft mit. Als ihr Immobilienmakler übernehmen wir die Termine alleine, aber sie können selbst verständlich auch dabei sein. Als Immobilien Profi wissen wir mit den verschiedenen Typen der Kaufinteressenten gut umzugehen. Bei Verkauf eines Hauses muss man bei den Besichtigungstermin besonders wach sein. Kleine Fragen auf die man eventuell unsicher antwortet, können zu großen Missverständnis führen die gegebenenfalls später für eine Kaufpreisminderung sorgen. Gerade Sachverständige bzw. Gutachter, die die Kaufinteressenten begleiten sind ja oftmals beauftragt, den Kaufpreis nach Möglichkeit zu mindern. Daher suchen diese oft nach vermeintlichen Fehlern.

Verkauf eines Hauses: die wollen kaufen

Einer der Kaufinteressenten möchte ihre Immobilie kaufen. Beim Verkauf eines Hauses, ist sicherzustellen, dass der Kaufinteressent sich aber auch ihre Immobilie leisten kann. So kommt später nicht zu bösen Überraschungen. Wie als Immobilienmakler müssen die Aussagen selbstverständlich überprüfen bzw. helfen den Kaufinteressenten die richtige Finanzierung zu finden. Durch unser Netzwerk im gesamten Kreis Pinneberg und Hamburg sind wir beim Verkauf eines Hauses auch der richtige Ansprechpartner für ihre Käufer. Denn ohne Finanzierung kein Kauf einer Immobilie.

Der notarielle Kaufvertrag

Als Dekra zertifizierter Immobilienmakler führen wir die Verhandlung rund um den Hausverkauf mit den potentiellen Käufern. Auch Details zum Kaufvertrag klären wir mit diesen. Daraufhin bereiten wir diesen zusammen mit dem Notar vor. Beim Verkauf eines Hauses ist die notarielle Beurkundung Pflicht. Ist der Notarvertrag unterschrieben, haben Sie Ihr Haus verkauft. Herzlichen Glückwunsch!

Verkauf eines Hauses der Kaufpreis und der Grundbucheintrag

Der Notar kümmert sich um die Abwicklung rund um den Kaufvertrag. Er kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch. Er begleitet also Käufer und Verkäufer beim Verkauf eines Hauses treuhänderisch. Zum einen muss er den Käufer schützen, dass dieser sicher sein Eigentum erhält, zum anderen muss er sicherstellen dass der Verkäufer sein Geld bekommt. Als Immobilienmakler helfen wir Ihnen als Verkäufer einer Immobilie aber auch dem Käufer einer Immobilie, dass alle Voraussetzungen reibungslos ablaufen. Dazu gehört auch eine professionelle Vorbereitung.

Verkauf eines Hauses Rechnung und Steuern

Beim Verkauf eines Hauses kann Steuer anfallen. Dieses klären wir bereits in einem unserem ersten Gespräch mit Ihnen. Denn der Verkauf eines Hauses, einer Eigentumswohnung bzw. einer Immobilie sollte auf einem vernünftigen Fundament aufgebaut werden. Dafür holen Sie sich den Immobilien Profi. Wir stellen also am Anfang schon die richtigen Fragen. Gleiches gilt für ihren Käufer, denn ein Käufer ohne Finanzierung oder mit Problemen bei der Zahlung ist nicht das was sie sich als Verkäufer wünschen. Die richtigen Fragen müssen vorher abgestellt werden. In der Regel bezahlt der Käufer sowohl den Notar als auch den Immobilienmakler, dass wir Sie als Verkäufer beim Verkauf eines Hauses diese Kosten nicht anfallen.

Setzen Sie auch von Stosch Immobilien beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung! Wir begleiten Sie von A wie Analyse bis Z wie Zufriedenheit auch beim Verkauf ihrer Immobilien. Ob sie eine Altbauvilla verkaufen wollen, ob sie ein Reihenhaus verkaufen wollen, ob sie ein Einfamilienhaus verkaufen wollen. In einem ersten unverbindlichen Beratungstermin können Sie uns kostenfrei kennenlernen und entscheiden welcher Weg für Sie der richtige ist. Beim Verkauf eines Hauses sind viele Dinge zu beachten und die professionelle Hilfe eines versierten Immobilienmaklers ist unabdingbar.

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Allgemein / Immobilienbewertung

1. Juni 2019

Immobilienbewertung von Stosch vor dem Verkauf

Kriterien zur Bewertung ihrer Immobilie

Wenn beim Verkauf einer Immobilie der Preis zu hoch angesetzt wird, kommen keine Interessenten für das Haus oder die Wohnung. Wird bei der Preisermittlung der Preis zu niedrig angesetzt, verschenken sie gegebenenfalls sehr viel Geld. Es geht also vor dem Verkauf einer Immobilie darum, wie der Immobilienwert ihrer Immobilie ermittelt wird, um den optimalen Verkaufspreis zu erzielen? Vor dem Verkauf der Immobilie steht also die Immobilienbewertung von Stosch.

Immobilienbewertung von Stosch, die Sache mit dem Preis

Es ist natürlich vermeintlich einfach eine erste Einschätzung zu machen, wenn Sie ihr Haus vor nicht allzulanger Zeit gekauft, oder ihre Nachbarn vor nicht allzulanger Zeit ihr Haus verkauft haben. Dann dient der Kaufpreis bzw. Verkaufspreis als erster Anhaltspunkt für eine wage Voreinschätzung des Immobilienwertes. Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung und kein Haus gleicht dem anderen. Dabei hängt die Ermittlung des Immobilienwertes von sehr vielen verschiedenen Kriterien ab. Liegt aber der Kauf oder Verkauf schon länger zurück, dann hilft nur das Bauchgefühl, Ihr Bauchgefühl, beim Verkauf einer Immobilie? Bei dem Verkauf ihrer Immobilie? Aber wo kommt Ihr Bauchgefühl hier? In der Regel haben Sie als Eigentümer eine emotionale Bindung zu ihrem Eigentum. Die Immobilienbewertung von Stosch sollte aber neutral durchgeführt werden

Das wichtigste Kriterium zur Immobilienbewertung von Stosch ist die Lage, die Lage, die Lage

Wie bereits oben beschrieben, ist die Immobilienbewertung von Stosch, oft vergleichend zu anderen Verkaufsfällen. Das Vergleichswertverfahren dient zum Beispiel als Grundlage für die Bodenwertermittlung. Da sich aber die Preise lokal enorm unterscheiden können, kann nur ein Vergleich von Immobilien in der Nähe vorgenommen werden. Bei der Immobilienbewertung von Stosch spielt also der unmittelbare Standort eine große Rolle. Dabei werden unter anderem die Infrastruktur, der Ausblick, die Sonnenausrichtung aber auch Kriterien wie Ausblick berücksichtigt. Es leuchtet jedem ein, dass dasselbe Haus in einem Industriegebiet ein deutlich anderes Ergebnis vorweist als mit Alsterblick. Bei der Immobilienbewertung von Stosch ist daher Erfahrung aber auch Fingerspitzengefühl gefragt.

Haustyp, Bauqualität, Ausstattung, usw.

Was für einer Immobilie vor? Ein Mehrfamilienhaus, ein Reihenhaus, ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, eine Villa, ein Fertighaus, oder ein anderer Haustyp? Der Haustyp wird also bei der Immobilienbewertung von Stosch wie auch die Zahl der Zimmer oder die Aufteilung im Grundriss berücksichtigt. Wie werden zum Beispiel Durchgangszimmer bei Altbauten wahrgenommen vom Käufer einer Immobilie? Welche Käufer kommen infrage für ein sieben Zimmerhaus? Ebenso wirkt sich die Bauqualität bzw. der Zustand der Immobilie bei der Immobilienbewertung von Stosch aus. Bei selbstgenutzten Immobilien wie zum Beispiel einem Einfamilienhaus wird die Immobilienbewertung von Stosch auf Grundlage des Sachwertverfahrens errechnet. Dabei werden der Bodenwert und die Herstellungskosten des Gebäudes addiert. Auch ein schön angelegter Garten oder ein Swimmingpool bzw. ein Kamin wird in den verschiedenen Immobilienbewertungsverfahren berücksichtigt. Bei Rendite orientierten Immobilienarten, wie zum Beispiel eine Eigentumswohnung, wird in der Regel das Ertragswertverfahren verwendet. Als drittes Verfahren dient das Vergleichswertverfahren. Hierzu ist es aber notwendig, dass es ausreichend, vergleichbare Werte vorhanden sind. Bei der Immobilienbewertung von Stosch wirkt sich unter anderem auch die Energieeffizienz auf den Wert einer Immobilie aus. Auch Modernisierung werden in der Immobilienbewertung von Stosch berücksichtigt.

Immobilienwert professionell ermitteln lassen, die Immobilienbewertung von Stosch Immobilien

Als Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung aber auch als Dekra zertifizierter Immobilienmakler begleitet sie Florian von Stosch und sein Team beim Verkauf oder Vermietung ihrer Immobilie. Wir ermitteln ein marktgerechten Immobilienwert für sich. Als Profi begleiten wir Sie bei Ihrem Vorhaben ganzheitlich. Nicht nur bei der Preisfindung, auch bei der Abwicklung des Verkaufs einer Immobilie gehen schnell Dinge schief. Zudem sind auch viele Profis als Käufer unterwegs, die auf ihre Chancen warten. Sie als Eigentümer sind zudem oftmals ein emotional an ihre Immobilie gebunden und schätzen daher den Preis ihrer Immobilie zu hoch ein. Anderseits sollten Sie sich als Eigentümer, was leider oftmals der Fall ist, nicht selbst unter Zeitdruck setzen bzw. diesen erzeugen. Ohne dem Profi muss dann oft unter Zeitdruck irgendwann der Preis niedriger angesetzt werden als gerechtfertigt. Daher ist die Planung beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung unabdingbar. Der marktgerechte Preis bei der Immobilienbewertung von Stosch sollte durch einen Profi ermittelt werden. Der Verkauf ihrer Immobilie sollte auf dem richtigen Fundament aufgebaut werden. Überlegen Sie einmal sie verlieren 5 % des Kaufpreises.

Kontaktieren Sie uns gerne für einen ersten unverbindlichen Beratungstermin.

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Allgemein / Immobilienbewertung

23. Mai 2019

Immobilienbewertung von Stosch Immobilien

Immobilien Bewertung Sie wollen ihre Immobilie verkaufen? Perfekt verkauft!

Als Dekra zertifizierter Sachverständiger hilft Ihnen unser Rat dreifach: der richtige Preis, die richtigen Argumente, die richtige Strategie. Immobilie Bewertung von Stosch Immobilien versetzt sie in die Lage die richtigen Entscheidungen zu treffen. Es gibt immer viele Gründe einer Immobilie zu verkaufen: Zuwachs in der Familie und das Haus wird einfach zu klein, sie müssen aus beruflichen Gründen umziehen oder ein Erbfall ist eingetreten. In diesen Momenten haben sie ganz viele andere Dinge zu bedenken. Mit der Immobilienbewertung von Stosch Immobilien finden Sie den richtigen Preis. Denn jedes Prozent zählt. Egal ob sie es selbst angeschafft oder geerbt haben wenn es darum geht ihre Immobilie zu Geld zu machen, sollte nichts dabei schief gehen. Sie oder jemand der Ihnen sehr nahe stand, hat eine Menge Herzblut, Zeit und Geld in die Wohnung bzw. das Haus gesteckt.

Was man nicht alles tut

Ganz ehrlich, wir alle verzichten oftmals auf eine Menge, um Geld zu sparen. Wer macht nicht gerne ein Schnäppchen? Wer vergleicht nicht im Internet oder die zum Discounter, weil ein paar Euro spart. Bei einer Immobilie macht allerdings jedes Prozent mehrere 1000 € aus. Darum schafft die Immobilienbewertung von Stosch Immobilien die Grundlage den richtigen, marktgerechten Preis zu finden und nichts zu verschenken. Dabei hilft Ihnen Florian von Stosch als Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und sein Team die richtigen Entscheidungen zu fällen. Wir bieten Ihnen dabei mehr als Immobilienbewertung, denn ein dickes Gutachten, an dessen Ende eine Zahl steht, wird ihm beim Immobilienverkauf ihres Hauses bzw. ihrer Wohnung nicht die Sicherheit geben, die sie benötigen. Unsere Tätigkeit geht also über den normalen Immobiliengutachter bzw. Immobilien Sachverständigen Tätigkeit hinaus. Immobilienbewertung von Stosch Immobilien unterstützt sie tatkräftig darin den maximalen Erlös für ihre Immobilie zu erreichen. Daher bekommen Sie noch viel mehr als nur den richtigen Verkehrswert.

Immobilienbewertung von Stosch Immobilien – die Mehrwert Immobilienbewertung

Mit der Immobilienbewertung von Stosch Immobilien helfen wir Ihnen den besten Preis zu bekommen und dabei nichts zu verschenken oder aber Jahre auf einen “Fan“ zu warten. Sie haben also eine Preissicherheit mit der sie wirklich rechnen können. Als Außenstehende sind wir dabei neutral und unvoreingenommen. Oftmals glorifiziert ein Eigentümer seine Wohnung oder sein Haus beim Verkauf. Als Immobilienprofis kennen wir sämtliche Aspekte bei Verhandlungen. Dabei sind die richtigen Argumente oft ausschlaggebend, und wir stellen dabei die Stärken und den Wert ihres Objektes besonders in den Vordergrund. Auch die Präsentation ihrer Immobilie übernehmen wir gerne. Dabei verhandeln wir auf Augenhöhe mit etwaigen Gutachtern der Käufer. Immobilienbewertung von Stosch Immobilien versetzt sie in die Lage die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Immobilienbewertung von Stosch Immobilien

Die beste Lösung für Sie. Darum geht es. Die sehen unsere Aufgabe darin Sie umfassend um ihre Immobilie zu beraten. Fachmännisch und ehrlich aber auch oftmals mit den notwendigen Abstand helfen wir Ihnen mit der Immobilienbewertung von Stosch Immobilien die richtige Entscheidung rund um die Immobilie zu treffen. Ein erster Termin ist unverbindlich und kostenlos für Sie als Eigentümer. Lassen Sie sich beraten.

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Allgemein

12. Mai 2019

Haus schätzen lassen – Immobilienmakler sparen Zeit und Nerven

Haus schätzen lassen Dekra zertifizierter Immobilienmakler Florian von Stosch

Soll die eigene Immobilie verkauft werden, stellt sich sehr schnell die Frage: „zu welchem Preis?“. Dabei liegen Wunsch und Realität bei Immobilienverkäufen sehr weit auseinander. So sollte also gut überlegt sein, wen man damit beauftragt, die Immobilie zu schätzen bzw. zu bewerten. Denn eine fachgerechte Immobilien Wertermittlung ist ein komplexer Vorgang, bei dem Fachkenntnisse in sehr vielen unterschiedlichen Bereichen notwendig sind.

Haus schätzen lassen oder doch lieber einmal selbst probieren

Sie haben aber nur eine Chance. Ist das Objekt erst einmal inseriert, ist es bekannt. Gerade in ihrem Kreis. Sowohl Immobilienprofis als auch ihre Käufer behalten Internetplattform, Zeitung im Auge, damit sie über neue Objekte informiert sind. Sie müssen sie, wenn sie ihr Haus selbst schätzen wollen entweder Vorkenntnisse haben oder aber sehr viel Zeit mitbringen um sich zum einen in die verschiedensten Themenbereiche einzuarbeiten aber auch den Immobilienmarkt langzeitig beobachten. Zudem zeigt die Praxis, dass die Käufer eher an ihren selbst ermittelten Wert zweifeln als wenn sie einen Experten die Arbeit des Haus schätzen lassen vertrauensvoll in die Hand geben. Als Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Dekra zertifizierte Immobilienmakler weiß Florian von Stosch um die Wichtigkeit des marktgerechten Kaufpreises. Haus schätzen lassen mit von Stosch Immobilien.

Haus schätzen lassen – kann ich denn jetzt mein Haus selber schätzen

Eher nicht – so die Antwort auf Ihre Fragen. Natürlich kann man sich in die Wertermittlung einlesen oder auf verschiedenen online Plattform den Wert grob abschätzen. Aber ist dieser so ermittelte Wert wirklich der Wert ihrer Immobilie? Und wie viel Zeit müssen Sie hierfür aufwenden? Der Gesetzgeber hat drei verschiedene Verfahren zur Immobilienwertermittlung vorgesehen:

das Vergleichswertverfahren – hierbei werden aktuelle Verkaufspreise mit der eigenen Immobilie verglichen.
Das Ertragswertverfahren – hierbei werden die Mieterträge für die zukünftigen Jahre kapitalisiert
das Sachwertverfahren – hierbei wird der Bodenwert und der Gebäudewert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung) ermittelt

Haus schätzen lassen – jede Immobilie ist individuell

Die Verfahren können so durchgerechnet werden um ein Haus schätzen lassen zu können. Dabei ist jede Immobilie individuell zu betrachten. So werden zum Beispiel beim einfachsten Verfahren dem Vergleichswertverfahren nur vergleichbare Immobilien herangezogen, wobei aber gerade bei dem heutigen Immobilienmarkt nach wenigen Jahren erstaunliche Wertunterschiede ermittelt werden können. Zudem müssen die erhaltenen Werte vergleichbar sein. Schlechte, nicht qualifizierte Vergleichswerte führen zum falschen Ergebnis. Als Eigentümer der Immobilie haben sie außerdem einen persönlichen Bezug zu ihrer Immobilie. Wie die eigenen Kinder wird auch die eigene Immobilie immer die beste sein. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung bewahren wir unsere Neutralität. Die Anpassung der Vergleichsfaktoren kann so fachgerecht durchgeführt werden. Der Immobilien Profi weiß zudem, dass kleine Unterschiede den Wert enorm beeinflussen können. Ein Kamin, eine Markenküche, ein ausgebauter Dachboden, alles kleine Faktoren, die am Ende des Tages einen erheblichen Wertunterschied ausmachen können.

Somit kommt der Laie nicht Nummer Vergleichswertverfahren bei wertmindernden und wertsteigernd Faktoren zum Haus schätzen lassen in die Verlegenheit diese richtig zu bewerten. Woher soll ein Immobilienbesitzer auch wissen was seine sieben Jahre alte Küche wert ist. Von Stosch Immobilien kennt sich am Markt aus und kann die unterschiedlichsten Faktoren in Relation zum Gesamtwert setzen.

Wertsteigernde und wertmindernden Faktoren beim Haus schätzen lassen

Der ausgebauter Dachboden, der Wintergarten, die Modernisierung des Bades oder Reparaturen und Instandhaltungen erhöhen den Wert ihrer Immobilie. Feuchte Kellerwände, eine alte Heizung oder sanierungsbedürftige Fassaden aber auch Rechte Dritter an ihrem Grundstück mindern den Wert in der Immobilienbewertung. Beim Haus schätzen lassen ist Erfahrung auch Fingerspitzengefühl gefragt. Diplom-Ingenieur Florian von Stosch ist nicht nur Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung sondern auch Energieberater, Maurer und Betonbaumeister und sein Leben lang im Bereich Immobilien unterwegs. Seine Mutter war Maklerin im Kreis Pinneberg mit der Mielke Immobilien, sein Vater Bauträger.

Haus schätzen lassen – der andere Gutachter

Hinzu kommt, dass Käufer in der Regel mit „einem guten Freund“ oder offen mit einem Gutachter kommen, der die Immobilie auf Herz und Nieren prüft und den Preis verifiziert. Mit einem Immobilien Profi an ihrer Seite können Sie auf Nachfragen von den Kaufinteressenten selbstsicher reagieren. Sie wollen ihr Haus schätzen lassen? Rufen Sie von Stosch Immobilien ihr Dekra zertifizierter Immobilienmakler im Kreis Pinneberg und Hamburg.

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