Verschlagwortet: Gutachter

7. Dezember 2022

Wertermittlung online – was ist meine Immobilie wert?

Wertermittlung online – ist das wirklich möglich oder doch ein „Online-Orakel“?

Wertermittlung online : Es klingt hervorragend und spart Kosten, die Wertermittlungsdaten online für eine Immobilie. Viele Verkäufer und auch Käufer benutzen diese kostenlosen Plattformen immer wieder, um den Preis einer Immobilie zu ermitteln. Jedoch sind diese Plattformen nicht sehr vertrauenswürdig und ähnlich einem OnlineOrakel. Anstatt Zeit und Kosten zu sparen, können außerordentliche Ärgernisse und sogar Rechtsstreitigkeiten entstehen. Zudem läuft man Gefahr durch enen falschen Verkaufspreis nicht die richtigen Entscheidungen zu treffen, wenn es um den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung geht.

Online Immobilienwert bestimmen, die Wertermittlung online

Diese teils kostenlosen Tools sind für viele Menschen sehr verleitend, doch wirklich ernst zu nehmen sind diese Tools nicht. Wenn man bedenkt, wie viele Faktoren den Preis einer Immobilie beeinflussen, muss jedem von Beginn an klar sein, dass solch ein Tool dies nicht berücksichtigen kann. Somit sind diese Tools eher ein OnlineOrakel und man kann als Verkäufer sehr viel Geld verlieren. Auch als Käufer kann es natürlich passieren, dass man zu viel für eine Immobilie bezahlt. Diese online Wertermittler können sicherlich einen Richtpreis geben, aber nie den wahren Wert einer Immobilie aufzeigen. Die Datenbanken dieser Immobilien-Wert-Tools beruhen auf gespeicherten Daten gleichwertiger Objekte. Doch der wahre Zustand und Besonderheiten einer Immobilie können damit nicht berücksichtigt werden. Individualität, Menschenverstand, Fachwissen und ein geschultes Auge sind hierfür von Nöten. Florian von Stosch verfügt über all dies und überzeugt auch durch weitere Qualitäten im Immobiliengeschäft.Gerade in Zeiten hoher Zinsschwankungen ist Fingerspitzengeühl mehr als gefragt.

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Immobilie ist nicht gleich Immobilie oder für die Wertermittlung online doch?

Selbst die Anbieter der OnlineOrakel weisen darauf hin, dass man sich selbst schaden kann, wenn man kein Wertgutachten von einer Fachperson einholt. Somit sollte schon hier jeder Nutzer erkennen, dass diese Wertermittlung online in keinem Falle Tatsachen entsprechen kann. Des Weiteren ist schon bei den Auswahlfeldern ein Vermerk zu finden, der darauf hinweist, dass Besonderheiten einer Immobilie nicht berücksichtigt werden können. Hinzu kommt oft eine Falscheinschätzung der Immobilie durch den Nutzter. Wer wohnt nicht im besten Haus oder in der besten Wohnung aller Zeiten?

Weiterhin kann die Wertermittlung online nicht gewisse besonderheiten Abbilden. Selbst erfahrene Gutachter machen bei solchen Besonderheiten keine Kurzbewertung sondern nur die Bewertung über ein Vollgutachten.

Besonderheiten bei Objekten sind zum Beispiel

Grundbucheintragungen
- Mietrecht
- Nießbrauchrecht
- Grunddienstbarkeiten
- Wohnungsrecht
Öffentlich-rechtliche Besonderheiten
Denkmalschutz
Bauplanungsrecht
Altlasten
Baulasten
Gemeinsamkeiten mit einem Nachbarn wie zum Beispiel überbauten
Instandhaltungsrücklagen und deren Höhe bei Wohnungseigentum oder Teileigentum

Nicht durchgeführte Modernisierungen oder Instandhaltungen
- Heizungsanlage
- Schäden an der Bausubstanz
- Fehler bei dem Bauen des Objektes
Lage eines Objektes
- Nähe zu einem Flughafen
- Wasser nahe dem Grundstück
- Nähe zu einer Hauptstraße
Ausstattungsmerkmale die besonders sind
- Sauna
- Kamin
- Schwimmbad

All diese Besonderheiten kann eine online Wertberechnung nicht berücksichtigen. Wer eine Wertermittlung online durchführen möchte, wird auch stets darauf hingewiesen, dass es sich stets um Werte zur groben Orientierung handelt. Es handelt sich dabei nicht um eine Bewertung sondern um eine Schätzung.

Faktoren, die für eine Wertermittlung wichtig sind

Die Objektlage ist sicherlich einer der wichtigsten Faktoren für die Wertermittlung. Eine ausgezeichnete Lage bedeutet auch einen höheren Wert der Immobilie. Sonderausstattungen, Sanierung oder Renovierung sind ebenfalls wichtige Faktoren, um eine Immobilie richtig zu bewerten. Jede Immobilie ist einzigartig und individuell. Um den echten Wert einer Immobilie zu erhalten, ist es daher unumgänglich, einen Fachmann zu kontaktieren, der alle wichtigen Faktoren berücksichtigt. Florian von Stosch, erstellt Ihnen als renommierter Immobilienmakler gerne ein Gutachten über den Wert Ihrer Immobilie. Vertrauen Sie sich nicht auf Wertermittlung online, sondern dem geschulten Auge und dem Fachwissen eines Profis, welcher auch Individualitäten erkennt und richtig bewertet. Fachmännisch durchgeführte Wertermittlung von Immobilien ist die bessere Wahl, um den echten Wert eines Objektes in Erfahrung zu bringen.

Vertrauen Sie auf freundliche und umfangreiche Beratung und profitieren Sie von einem persönlichen Ansprechpartner, welcher Ihnen bei Rückfragen zur Verfügung steht. www.von-stosch.de

Kontaktdaten von Stosch Wertermittlung

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26. Oktober 2022

Gutachterausschuss – was ist denn das?

Was macht eigentlich der Gutachterausschuss?

Florian Von Stosch ist Mitglied im Gutachterausschuss im Kreis Pinneberg. Das klingt großartig, doch viele Menschen können sich nicht wirklich etwas darunter vorstellen. Was macht also der Gutachterausschuss und wie profitieren Sie persönlich davon? Gutachterausschüsse sind zuständig für die Auswertung und Führung von Kaufpreissammlungen. Bei Kaufpreissammlungen handelt es sich um Datenbanken zur Erfassung bestimmter Eckdaten von Kaufverträgen. Des Weiteren sind sie ebenfalls zuständig für die Wertermittlung und die Ermittlung der Bodenrichtwerte (Preise pro m²). Sie analysieren und beobachten außerdem den Grundstücksmarkt und erstellen einen Jahresbericht über den Grundstücksmarkt.

Ein Gutachterausschuss besteht immer aus einem Vorsitzenden und mehreren ehrenamtlichen Gutachtern. Alle Beteiligten dürfen mit der Verwaltung von Grundstücken nichts zu tun haben, um Interessenskonflikte zu vermeiden. Zudem müssen die Mitglieder einen hohen Erfahrungswert im Bereich der Ermittlung der Grundstückswerte aufweisen. Der Ausschuss ist nicht weisungsgebunden und arbeitet vollkommen selbstständig und unabhängig.

Die Aufgaben eines Gutachterausschusses

Folgende Aufgaben werden von einem Gutachterausschuss erledigt:

das Führen und auswerten der Kaufpreissammlung
das Beobachten und auch analysieren des Grundstückmarktes
die Erstellung des jährlichen Grundstückmarktberichtes
die Ermittlung von Bodenrichtwerten
die Ermittlung aller Daten zur Wertermittlung des Bodenrichtwertes
Auskünfte über die Kaufpreissammlung zu geben
Auskünfte zu geben über vereinbarte Nutzungsentgelte und Bodenrichtwerte
Gutachten erstatten

Das Land Brandenburg besitzt zum Beispiel einen oberen Gutachterausschuss, der für die Grundstückswerte zuständig ist. Die Mitglieder werden durch das Innenministerium gestellt. Im Weiteren hat der obere Gutachterausschuss keine Aufsichts- oder Weisungsbefugnis den regionalen Gutachterausschüssen gegenüber. Der Sitz des oberen Gutachterausschusses ist eingerichtet bei der Geobasisinformation und Landesvermessung Brandenburg.

Die Aufgaben des oberen Gutachterausschusses

Empfehlungen bei besonderen Problemen zur Wertermittlung
Erstellung von Übersichten und Analysen landesweit
Erstellung des Jahresberichtes über den Grundstücksmarkt im Land Brandenburg
Erstellung von einem Obergutachten auf Antrag durch ein Gericht oder anderen Behörden in gesetzlichen Verfahren

Der Gutachterausschuss ist außer dem Grundbuchs- und Finanzamt eine Institution, die über den Kauf- oder Verkauf eines Grundstücks informiert wird. Wenn jedoch eine Wohnungsbaugesellschaft ihre Immobilien verkauft, werden diese Verkäufe nicht erfasst.

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Der Gutachterausschuss, Rechte und Pflichten

Der Gutachterausschuss kann durch Informationspflicht und begleitend durch das Auskunftsrecht schriftlich und auch mündlich Auskünfte über Grundstücke durchführen. Außerdem kann der Gutachterausschuss alle notwendigen Unterlagen verlangen, die er für die Führung der Kaufpreissammlung benötigt. Des Weiteren hat er das Recht, Grundstücke, Häuser und auch Wohnungen zu betreten. Bei Wohnungen aber nur durch Zustimmung des Inhabers der Wohnung. Behörden und auch Gerichte haben dem Gutachterausschuss Amtshilfe zu leisten, damit dieser seine Aufgaben erledigen kann.

Die Kaufpreissammlung Gutachterausschuss Kurzinfo

Die Kaufpreissammlung ist die Grundlage für sämtliche Analysen für die Wertermittlung im Immobilienmarkt. Seit Mitte des 19. Jahrhunderts wird die Kaufpreissammlung geführt. Dadurch wurde Transparenz im Immobilienmarkt geschaffen. Durch die Kaufpreissammlung wird das aktuelle Geschehen auf dem Grundstücksmarkt dar und deswegen ist jeder, der Immobilien kauft oder verkauft verpflichtet, eine Abschrift des Vertrages an den Gutachterausschuss zu übermitteln. Diese Datenbank, die Kaufpreissammlung, enthält alle Daten über Verträge und deren wertbestimmende Merkmale. Zu diesen Merkmalen gehören Baupläne, Liegenschaftskataster sowie Erschließungsbeiträge von Gemeinden und vieles mehr. Fehlen Daten, wird einFragebogen an den zuständigen Eigentümer gesendet, um die fehlenden Daten zu ergänzen. Durch all diese Daten kann ein Gutachterausschuss Rückschlüsse auf die Kaufpreise ziehen.

Florian von Stosch, Ihr Immobilienmakler, ist Mitglied des Gutachterausschusses im Kreis Pinneberg und steht Ihnen bei Fragen rund um Immobilien gerne jederzeit zur Verfügung. www.von-stosch.de

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28. Juli 2019

Immobilien im Alter

Immobilien im Alter: verkaufen oder doch lieber behalten?

Die Bedürfnisse jeder Person ändern sich im Verlauf eines Lebens. Genauso ändern sich die Ansprüche an die eigene Immobilie im Laufe eines Lebens. Sie stehen also gerade vor der Frage als Immobilieneigentümer ihre Immobilien zu behalten oder zu veräußern? Was spricht für den Verkauf? Was spricht dagegen? Und was für Alternativen gibt es?

Immobilien im Alter: welche Gründe sprechen gegen einen Verkauf?

Die Gründe, warum sich ein Eigentümer nicht von seinem Haus trennen will, sind meist vor allem emotional. Sie haben selbst als Eigentümer in der Immobilie gelebt, fühlen sich dort und nur dort zu Hause und das Haus verbinden sie mit vielen Erinnerungen. Die Immobilien im Alter bilden für sie Grundlage und Lebensinhalt. Schließlich sind ihre Kinder dort aufgewachsen und wegen der Großzügigkeit ist das Haus an den verschiedenen Feiertagen aber auch zu Geburtstagen Treffpunkt für ihre ganze Familie. Zudem fühlen sie sich in der Nachbarschaft wohl, haben dort ihren sozialen Anschluss. Ob Schützenverein oder Tennisverein, ob langjährige Freunde oder die Nachbarin, die man schon seit 30 Jahren kennt. Immobilien im Alter haben einen hohen emotionalen Wert. Hinzu kommt erschwerend, dass Immobilien im Alter zu verkaufen mit viel Unsicherheit bzw. Angst verbunden sind. Denn Veränderungen würden anstehen. Allerdings gibt es auch Gründe, über einen Verkauf nachzudenken.

Immobilien im Alter: welche Gründe sprechen für den Verkauf?

Da wir mehr oder minder täglich mit der Generation 65+ ähnliche Gespräche über den Verkauf der Immobilien führen wissen wir, dass pro und contra für den Verkauf einer Immobilie bzw. die passenden Immobilien im Alter gut argumentiert und vor allen Dingen auch für sie die richtige Entscheidung sein soll. Die häufigsten Gründe, warum Eigentümer darüber nachzudenken ihre Immobilien im Alter zu verkaufen sind folgende:

die Immobilien im Alter sollen etwas kleiner sein sollte also das große Haus gegen eine kleinere Eigentumswohnung getauscht werden
durch die Größe bedingt, steht auch immer viel Arbeit auf dem Tagesplan. Zudem sind die Ausgaben durch großes Grundstück oder den großen Garten auch höher als bei kleinen, „handlichen“ Immobilien im Alter
das Haus oder die Wohnung ist nicht altersgerecht und entsprechende Umbaumaßnahmen werden mehr und mehr erforderlich
da die Immobilien den Sechzigern und Siebzigern erbaut wurde, werden verschiedene Renovierungsarbeiten mehr und mehr notwendig. Sie als Besitzer möchte sich jedoch auch aus Altersgründen weder mit den Renovierungsarbeiten noch mit dem dafür notwendigen Kosten belasten

Immobilien im Alter: der Verkaufserlös

Immobilien im Alter werden auch durch viele Eigentümer verkauft, damit der Erlös anderweitig verwendet werden kann. Schließlich hat man sein Leben lang auf das Haus gespart und möchte jetzt noch ein wenig leben. Der Grund für den Verkauf des eigenen Hauses oder der eigenen Eigentumswohnung hat also auch oftmals finanzieller Natur. So ist es oft der Fall, dass Besitzer sich von ihrer Immobilie trennen wollen um so ihre Rente aufzubessern oder das Geld für ihren Alterssitz in der Seniorenresidenz verwenden wollen. Häufig ist es aber auch nur der Grund dass die Immobilien im Alter gemietet werden sollen. Man möchte Verantwortung abgeben. Denn Eigentum verpflichtet. Den Lebensabend Miete verbringen, umso sorgenfrei das Leben zu genießen. Aber auch Wünsche wie eine Weltreise oder ein kostenintensives Hobby, werden oftmals Zusammenhang mit Immobilien im Alter angeführt. Bei größeren Immobilienbesitz sind aber auch steuerliche Gesichtspunkte zu bedenken. Vielleicht wollen sie ihren Kindern schon zu Lebzeiten einen Teil des Erbes schenken, umso späterer Erbschaftssteuer zu reduzieren. Oder sie wollen schlichtweg einfach verhindern dass es bei mehreren Erben durch eine Erbengemeinschaft zu späteren Streitigkeiten kommt. Oder es keine Erben gibt und sie beschließen ihr hart erarbeitetes Vermögen im Alter auf zu brauchen. Die Gründe sich mit Immobilien im Alter auseinanderzusetzen können also verschiedenes sein. Wir sehen uns hier als beratend nicht als Wegweiser. Denn es muss ihr Weg sein, solange sie noch selbst entscheiden können.

Immobilien im Alter: die neue Wohnsituation

Sie überlegen sich ihre Immobilie zu verkaufen, sie überlegen sich neu zu orientieren. Zum Verkauf einer Immobilie gibt es aber auch durchaus andere Möglichkeiten. Ein Haus zu verkaufen bedeutet also nicht automatisch darin nicht mehr wohnen zu können. Ihre Immobilien im Alter können nach wie vor ihre Immobilien bleiben. Hierzu sollen einmal drei Möglichkeiten dargestellt werden:

Wohnrecht: Käufer können ihrem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Dieses zum Beispiel häufig der Fall, wenn sich mehrere Wohnungen in dem Haus befinden, oder die Käufer das Haus oder die Wohnung als Anlage erwerben, um sie erst später selbst zu beziehen. Dabei muss gesagt werden dass ein lebenslanges Wohnrecht nicht nur die Verkaufschancen sondern auch den Verkaufserlös reduziert. Ein Wohnungsrecht bei Immobilien im Alter wird im Grundbuch eingetragen. Sie werden also als Verkäufer einen reduzierten Kaufpreis erhalten.
Leibrente: bei der Leibrente verkauft der Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung und erhält im Gegenzug den Kaufpreis als monatliche, lebenslange Zahlung. Auch hier kann ein Wohnrecht eingetragen werden.
Umkehrhypothek: bei der Umkehrhypothek wird die Immobilie an einen Darlehensgeber veräußert, zum Beispiel eine Bank. In dem Vertrag wird dann die Kaufpreiszahlung entweder als eine Summe oder in monatlichen Raten als monatliche Rente vereinbart. Der Besitzer erhält dabei ein lebenslanges Wohnrecht. Nach dem Tod des Eigentümers wird dann der Darlehensgeber zum neuen Eigentümer.

Bei Immobilien im Alter sind also eine Menge Überlegungen anzustellen, ob der Verkauf der Immobilie sinnvoll ist oder nicht, ob der Verkauf der Immobilie gewünscht ist oder nicht. Solange sie das Ruder in der Hand haben können Sie entscheiden. Es sind also ihre Bedürfnisse und Wünsche, die das weitere Vorgehen bestimmen. Von Stosch Immobilien sieht sich hier als Berater, als unabhängige Person, die ihnen Möglichkeiten aufzeigt. Nach wie vor muss es ihre Entscheidung sein und nach wie vor müssen alle Seiten beleuchtet werden. Was spricht für den Verkauf, was spricht dagegen? Vereinbaren Sie einen unverbindlichen, kostenfreien Beratungstermin mit dem Team von von Stosch Immobilien. Als Dekra zertifizierter Immobilienmakler beraten wir Sie umfassend mit Qualitätsgarantie.

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27. Juli 2019

Immobilie im Alter

Die Immobilie im Alter? Was passiert mit ihrem Immobilienvermögen im Alter?

Sich rechtzeitig Gedanken zu machen, über die Verwendung des Immobilienvermögens, bevor es andere tun.

Wo wollen sie im fortgeschrittenen Alter wohnen? Wie soll ihre Immobilie im Alter aussehen? Als Immobilieneigentümer der Generation 65-Plus, machen sich viele Haus- oder Wohnungseigentümer Gedanken, wo sie denn später wohnen wollen. Früher war es normal, irgendwann jung ein Haus zu bauen darin alt zu werden. Die heutige Generation 65+ zeigt, dass er die Immobilie an die eigenen Lebensbedürfnisse angepasst werden soll. Sprich ein Verkauf von Haus und Einzug in eine altersgerechte Wohnung.

Immobilie im Alter – der Lauf der Zeit

Sie haben vielleicht jung angefangen und günstig in einer Erdgeschoss oder Dachgeschosswohnung gelebt. Dann kam vielleicht ihre Partnerin oder Partner hinzu und der Wunsch nach Kindern entstand. Hier macht man sich noch keine Gedanken über die Immobilie im Alter. Also musste ein Haus mit Garten her. Denn mit wachsender Familie benötigt man ja ein größeres Haus, einen eigenen Garten und auch mehr Zimmer. Da die Gehälter natürlich endlich sind, zog man aus Kostengründen häufig von der Stadt aufs Land. Doch auch ihre Kinder sind groß geworden und ausgezogen. Das Haus viel zu. Zimmer stehen leer. Ihre Kinder sind vielleicht schon selbst erwachsen und haben ihn Enkelkinder geschenkt, wohnen schon selbst im Eigentum. So wächst der Wunsch mit zunehmenden Alter nach etwas kleineren, barrierefreien, handlichen, altersgerechten Wohnsitz bei dem nach Möglichkeit Einkaufsmöglichkeiten, Cafés und Ärzte ganz in der Nähe erreichbar sind. Die Immobilie im Alter sollte also vier aktuellen Bedürfnisse passend sein. Denn schließlich haben sie jetzt Zeit, das zu tun, was sie sich immer gewünscht haben. Vielleicht mögen sie Reisen rund um den Globus, vielleicht mögen sie einfach längere Wochenenden weg sein? Aber wer kümmert sich in dieser Zeit um ihr Haus? Es soll ja schließlich gepflegt sein.

Immobilie im Alter – der Umbau

Als Immobilienmakler aber auch als Sachverständiger für Immobilienbewertung lerne ich beinah täglich Häuser und Wohnungen aus dem Baujahren der sechziger und siebziger Jahre momentan kennen. Ob nun reine Bewertung oder die Hilfe bei Verkauf oder Vermietung immer wieder erkenne ich, dass die Häuser aufwendig und sehr sehr kostenintensiv umgebaut worden. Die Häuser wurden zum Altersruhesitz umfunktioniert. So, war der Grundgedanke, dass man sein Alter im gewohnten Umfeld verbringen kann. Nur eines lässt sich bei einer so umgebauten Immobilie nicht verändert: die Lage. Die Immobilie im Alter ist also nur angepasst bzw. optimiert worden. Hinzu kommt, dass solche barrierefreien Umbauten die Sitzlifte oder speziell hergerichtete Badezimmer oder eine veränderte Grundrissgestaltung den Marktwert gegebenenfalls sogar nach unten korrigieren. Sie müssen bedenken, dass ihre Käufer Zielgruppe in ihrer Lage wie auch sie vor ein paar Jahrzehnten er jüngere Familien sind. Bei der Immobilie im Alter reden wir auch über die Immobilie im Alter. Die Bedürfnisse einer mit Familie verändern sich im Laufe der Jahrzehnte. Ihre Käufer für Ihr Haus stecken in derselben Lebenssituation wie sie als Bauherr damals. Ihre teuer investierten Umbauten um die Immobilie im Alter halten zu können, sind also eher „störend“, bzw. werden gar zum Hindernis.

Die Immobilie im Alter -Wunsch und Realität

Sie wollen im eigenen Haus alt werden. Ein mehr als verständlicher Wunsch! Immer werden wieder und wieder in Gesprächen mit Verkäufern 65+ aber bestimmte Gesprächsinhalte wiederholt: „Ich bzw. wir wollen selbst entscheiden, wo wir im Alter wohnen. Es soll niemand anders für uns entscheiden. Wir wissen was uns gefällt und wollen es uns selbst aussuchen. Der Verkaufserlös erlaubt uns neben dem Kauf einer Eigentumswohnung mit dem freigesetzten Kapital etwas Geld an unsere Kinder zu verschenken oder zu reisen.“ Ein Haus, kann also sowohl ihre Immobilie im Alter finanzieren als auch Lebenswünsche erfüllen. Sie haben mir auch lange genug dafür gespart.

Immobilie im Alter – neue Wünsche

Ist also ihr Haus und ihr Garten zu groß geworden bzw. zu pflegeintensiv oder die Raumaufteilung nicht mehr altersgerecht oder der Weg zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten zu weit muss eine andere Immobilie im Alter her. Also wächst der Wunsch die eigene Immobilie zum bestmöglichen Verkaufspreis zu verkaufen. Aus dem Verkaufserlös kann dann ein Altersruhesitz mit stufenlos im Grundriss, ebenerdigen Hauseingang, Fahrstuhl und barrierefreien Badezimmer erworben werden. Selbstverständlich soll auch die Lage stimmen und Ärzte oder Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sein, die aber nach Möglichkeit auch die Kinder und Enkelkinder.

Selbstverständlich wünsche ich Ihnen dass sie noch sehr lange Zeit in der Lage sind die Treppen in ihrem Haus zu gehen oder in die Badewanne zu steigen, oder den Garten in Schuss zu halten. Doch irgendwann wird die Zeit kommen, wo dieses leicht nicht mehr möglich ist, wo sie über die Immobilie im Alter nachdenken. Unser Tipp wäre, darüber rechtzeitig nachzudenken, bevor es andere tun bzw. tun müssen. Als Dekra zertifizierter Immobilienmakler bieten wir Ihnen in einem ersten unverbindlichen Beratungstermin unsere Hilfe an. Ihre Immobilie im Alter soll aus dem Verkauf ihres Hauses bezahlt werden. Zur Vermögensbestimmung, sowie ihre Zukunftsplanung bieten wir eine umfassende und sorgfältige Immobilieneinschätzung an. Eigentümer die uns als Makler beauftragen erhalten die Verkaufsermittlung selbstverständlich kostenfrei. Fragen Sie uns nach einem unverbindlichen Beratungsgespräch!

VFL Pinneberg – 1 Herren

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23. Juli 2019

Immobilienwert Immobilienverkauf der beste Preis für Ihr Haus beim Hausverkauf

Der Immobilienwert Immobilienverkauf beim Hausverkauf soll möglichst erhöht werden

Wer sein Haus verkaufen will, möchte selbstverständlich den bestmöglichen Preis erzielen. Doch wie ermittelt man einen realistischen Immobilienwert Immobilienverkauf, der als Grundlage für den erfolgversprechenden Hausverkauf dient? Muss denn einen Immobilienmakler hinzugezogen werden oder kann man das gegebenenfalls auch selbst verkaufen? Und wie erhöht man den Immobilienwert am besten? Nachfolgend haben wir einige Tipps rund um den Immobilienwert bzw. Immobilienverkauf zusammengestellt, damit sie ihr Haus erfolgreich für gutes Geld verkaufen können.

Immobilienbewertung, Wertermittlung, Immobilienwert Immobilienverkauf, Marktwert – von A wie Analyse

Der aktuelle Wert bildet die Grundlage für jeden Hausverkauf. Er steht also am Anfang aller Überlegungen. Gerade in den letzten Jahren ist es zu extremen Preisentwicklung und rasanten Veränderung beim Immobilienwert Immobilienverkauf gekommen. Somit helfen ältere Daten oder Expertisen nicht weiter. Hinzu kommt dass die meisten Hausbesitzer den Wert ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung nicht selten viel zu hoch einschätzen, während der Käufer oftmals eine Vorstellung hat, die weit unter dem tatsächlichen Immobilienwert Immobilienverkauf liegt. Es leuchtet ein, dass es doch einen erheblichen Unterschied ausmacht, ob ein Haus oder eine Wohnung 450.000 € wert ist oder doch nur 380.000 €. Der Wert der Immobilie sollte also vor Verkauf eingehend geprüft werden. Denn in der Regel werden ihre Käufer in der heutigen Zeit auch einen Gutachter beauftragen, den Immobilienwert Immobilienverkauf auf Herz und Nieren zu überprüfen. Es empfiehlt sich daher für den Verkäufer solange er keinen Bock Profi für den Verkauf beauftragen will, die Einholung eines professionellen Wertgutachtens für den Immobilienwert Immobilienverkauf. Im Internet werden zwar auch online Wertermittlungsrechner für den Hausverkauf angeboten, diese können aber höchstens als Hilfsmittel für sehr einfache und kleine Objekte wie Nebenräume oder Garagen in Anspruch genommen werden. Bei einer Eigentumswohnung, einer Doppelhaushälfte, einem Reihenhaus oder einem Einfamilienhaus sollte die Wertermittlung von einem Fachmann mit Erfahrung durchgeführt werden. Bei der Wertermittlung wird der Immobilienwert durch den Fachmann nicht nur als Zeitwertes Gebäude berechnet, der Experte wird bei der Ermittlung des Verkehrswertes auch wertsteigernde Faktoren in die Preisfestlegung mit einfließen lassen.

Der Immobilienmakler: muss ich einen Immobilienmakler beim Hausverkauf mit beauftragen?

Wenn Sie den aktuellen Immobilienwert Immobilienverkauf ihrer Immobilie durch ein qualifiziertes Gutachten bestimmen lassen haben, kann der Hausverkauf unter Umständen in Eigenregie vorgenommen werden. Sie sollten hierbei allerdings Bedenken, dass sie dann selbst auch für alle Dinge verantwortlich sind. Ob die Besichtigungstermine, die sie selbstständig vereinbaren, koordinieren und durchführen müssen oder die Flut der Anfragen von möglichen Käufern. Eine vor Filterung durch den Immobilienprofi mit seriösen Interessenten findet nicht statt. Zumal beim Verkauf einer Immobilie in unserer Region in der Käufer den Immobilienmakler bezahlt. Hinzu kommt, dass der Immobilienmakler am Puls der Zeit ist. Aus Erfahrung wissen wir, dass selbst Immobilienprofis gern auf die Dienste von von Stosch Immobilien zurückgreifen. Der Preis der Beauftragung bei Verkauf oder auch bei der Vermietung von Immobilien steht immer der Preis ihrer privaten Zeit und ihrer nervlichen Gesundheit gegenüber. Ein guter und qualifizierter Immobilienmakler analysiert ständig dem Grundstücksmarkt und kann so hinsichtlich der Preisentwicklung stets aktuelle Daten verifizieren sollten Sie als Verkäufer bislang also kein Marktwert mit Gutachten für Ian Hausverkauf besitzen, hilft Ihnen der qualifizierte Immobilienmakler zudem bei der Ermittlung des angemessenen Kaufpreises. Hinzu kommt der Fakt, dass die Käufer in der Regel heute mit einem Gutachter oder Sachverständigen die Immobilie auf Herz und Nieren prüfen lassen. Der Immobilienmakler, wenn er denn eine entsprechende Ausbildung besitzt, spricht in ihrem Sinne auf Augenhöhe mit dem Immobilienexperten der Käufer. Zudem wird er von Schnellschüssen beim Verkauf einer Immobilie abraten und sie vor anderen Fehlern beim Verkauf ihrer Immobilie bewahren. Unterm Strich, kann deutlich gesagt werden, dass die Beauftragung eines erfahrenen, qualifizierten Immobilienmaklers beim Haus oder Wohnungsverkauf, sich auszahlt. Letztlich auch bei ihrem erzielten Immobilienwert.

Immobilienwert und Home Staging – ihr Haus gekonnt in Szene setzen

Der Immobilienwert wird nicht zuletzt durch den ersten Eindruck bestätigt. Wer will sich denn nicht in seinem neuen Zuhause wohlfühlen? Ansprechende Innenräume, gepflegte Außenanlage, verhelfen ihm, den Immobilienwert ihrer Immobilie zu optimieren. Wenn Sie einen Gebrauchtwagen verkaufen wird der Wagen oft einer Komplettpflege unterzogen, um möglichst ansprechende Fotos aber auch einen positiven Eindruck bei der Besichtigung zu erreichen. So sollte auch ihr Haus, bzw. ihrer Wohnung überzeugen. Das Herrichten der Immobilie sollte ebenso von einem Profi durchgeführt werden. Denn auch hier sind Grenzen durch den Gesetzgeber gültig. Wer Bauschäden zum Beispiel wohlwissend einfach übertüncht, ist schnell in Arglist. Daher hilft der Immobilien Profi auch hier der Immobilienwert für den Hausverkauf kann durchaus positiv beeinflusst werden, wenn ein gepflegtes Eigenheim auf die neuen Besitzer wartet. Mit auch ein Grund, warum die Käufer in der Regel einen Gutachter beauftragen. Der Immobilien Profi sollte sich ebenso mit dem sogenannten Home Staging auskennen, wie mit der Baukonstruktion. Als Verkäufer wollen sie kein Worst Case Szenario mit späterer Preisminderung oder langjährigen Gerichts Prozessen, sie wollen ein Verkauf ihrer Immobilien zum bestmöglichen Preis. Der Immobilienwert aber auch das Home Staging gehören daher in professionelle Hände.

Unterlagen und Kaufvertrag

Damit der Immobilienmakler den Immobilienwert Immobilienverkauf ihrer Immobilie bestimmen kann, benötigt dieser verschiedenste Unterlagen. Wenn diese nicht vorhanden sind wird der Immobilien Profi diese entsprechend aufbereiten bzw. besorgen. Denn ihre Käufer benötigt eben diese Unterlagen auch für seine Bank. Denn ohne Finanzierung kein Kauf. D. h. aber auch wenn der Verkaufspreis jenseits von gut und böse ist, wird der Käufer hierfür bei seiner Bank spätestens keine Finanzierung bekommen. Ob Grundrisse, Flurkarte oder der Energieausweis, Belege für durchgeführte Modernisierung oder Reparaturen, usw. diese sind vor Verkaufsstart vorzubereiten zum einen ist damit eine einfachere Abwicklung des Verkaufs ihrer Immobilie gesichert, zum anderen zeichnen sie sich so auch als seriöser Verkäufer aus. Der Gutachter ihrer Käufer möchte eben diese Unterlagen auch einsehen. Für den Vertragsabschluss für den Vertragsabschluss benötigen Sie einen Notar. Er fixiert schriftlich die Bedingungen für den Hausverkauf.

…. bis Z wie Zufriedenheit

Für den Verkauf ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung ist der Immobilienwert Immobilienverkauf die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf. Aber auch kommen viele andere Faktoren hinzu. Die Begleitung durch den Profi ist empfehlenswert. Denn Bedenken Sie, wenn Sie einen Fehler machen kann dieser sehr schnell sehr teuer werden. Auch ein Irrtum beim Verkaufspreis kann fatale Folgen haben. Als Dekra zertifizierter Immobilienmakler aber auch als Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilien Bewertung stehen Ihnen Florian von Stosch und sein Team zur Seite. Vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin.

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6. Juli 2019

Immobilienmarkt 2019

Aktueller Immobilienmarkt

Überhitzt der aktuellen Immobilienmarkt?

Die Immobilienpreise in den Städten steigen stetig weiter an. Das ist nichts Neues. Die eigentliche neue Nachricht ist daher bei den Preisen für Immobilien auf dem Land zu finden. Überhitzt der aktuellen Immobilienmarkt? Wenn Sie verkaufen wollen, kontaktieren Sie uns.

Ende Juni veröffentlichte das Statistische Bundesamt die Quartalszahlen des Häuserpreisindex für das erste Quartal 2019. Dabei stiegen die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 5 %. Dabei haben die Metropolen Hamburg, Berlin, München, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Köln einen ungebrochenen Preistrend. Ca. 8,6 % verteuerten sich Eigentumswohnung im Vergleich zum ersten Quartal 2018. Ein und Zweifamilienhäuser entwickelten sich auf dem Immobilienmarkt um ca. 6,9 % nach oben. Die Preise auf dem Land stiegen ebenfalls. Dabei verteuerte sich der Immobilienmarkt für Häuser im Vergleich zum Vorjahr um 4,3 % in dichter besiedelten Kreisen. In dünn besiedelten Kreisen kam sogar ein Anstieg um 4,5 % zustande. Bei Eigentumswohnung war der Anstieg deutlich moderater, bei geringer Bevölkerungsdichte nur ein Plus von 1,1 % und im dicht besiedelten Kreisen um 1,7 %. Der Immobilienmarkt ist also im Vergleich zu 2018 deutlich gestiegen.

Aktueller Immobilienmarkt seit 2015

Das Statistische Bundesamt betrachtet dabei auch einen Langzeitvergleich. So ist zwischen dem letzten Quartal 2015 und dem ersten Quartal 2019 die Steigerung für Eigentumswohnung in Metropolen bei ca. 40,8 % anzusiedeln. Der Immobilienmarkt in Metropolen bei ein und Zweifamilienhäuser stieg in diesem Zeitraum um 36,4 %. In dünn besiedelten Land Kreisen stiegen Wohnungen um 16,3 % und Häuser um 21,4 %.

Wohnungsmarkt in Hamburg?

Wenn wir Hamburg exemplarisch für eine der top sieben Städte in Deutschland nehmen decken sich die Zahlen des statistischen Bundesamtes mit den Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Dabei muss gesagt werden, dass der Mitte Juni veröffentlichte Bericht des Gutachterausschusses nicht die Preisforderung der Verkäufer berücksichtigt, sondern die tatsächlich gezahlten Preise auf dem Immobilienmarkt. Sie geben also ein realistisches Bild der wirklich gezahlten Kaufpreise am Immobilienmarkt wieder. Dabei sind im vergangenen Jahr die Preise auf dem Immobilienmarkt für Häuser, Wohnungen oder Grundstücke in Hamburg um durchschnittlich 7 % gestiegen. Vergleicht man dieses zum Vorjahr, zeigt sich eine Abschwächung der Wachstumsrate in Hamburg. 2018 war der Preisauftrieb bei ca. 10 % anzusiedeln. Stellt sich also die Frage wie der Markt sich in Zukunft entwickelt.

Hierbei verteuerten sich die Preise für Reihenhäuser am stärksten. Ca. 8 %! Eigentumswohnung stiegen um sieben und Einfamilienhäuser um 5 % an.

Fakt ist das der aktuellen Immobilienmarkt bei Verkauf und Vermietung von einem Profi beurteilt werden sollte. Die unabhängige Immobilienbewertung von von Stosch Immobilien als Dekra zertifizierter Immobilienmakler hilft Ihnen die richtige Entscheidung zu treffen. Vereinbaren Sie einen kostenfreien Erstberatungstermin um uns kennen zu lernen.

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27. Juni 2019

Immobilienwertermittlung

Immobilienwertermittlung beim Hauskauf

Die Immobilienwertermittlung ist für den Kauf einer Immobilie zur Entscheidungsfindung unerlässlich. Beim Kauf einer Immobilie geht es nicht nur um eine Entscheidung fürs Leben, sondern häufig ist diese auch mit hohen finanziellen Risiken verbunden. Daher sollte der Wert des Hauses oder der Wohnung durch eine Immobilienwertermittlung im Vorfeld möglichst genau bestimmt werden. Das ist auch für den Verkäufer elementar. Welche Kriterien spielen bei der Immobilie Wertermittlung einer Rolle, wann ist eine professionelle Begleitung sinnvoll und welche Verfahren gibt es für die Wertermittlung?

Immobilienwertermittlung Käufer und Verkäufer einer Immobilie

Der Käufer will nicht zu viel für eine Immobilie zahlen. Der Verkäufer möchte nicht zu einem zu niedrigen Preis verkaufen. Generell gilt beim Verkauf von Immobilien, das Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen. D. h. die Immobilie ist so viel wert, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu bezahlen. Dabei wird der Marktwert bzw. Marktpreis durch verschiedene Faktoren bestimmt, wie zum Beispiel Lage, Bauart und Zeitpunkt des Verkaufs. Jede Immobilie sieht anders aus, ist unterschiedlich ausgestattet und hat somit einen eigenen individuellen Wert. Der aktuelle Marktwert kann am besten über eine Immobilienwertermittlung durch einen Profi bestimmt werden. Denn bei den großen Zahlen ist eine geringe prozentuale Abweichung gleichbedeutend mit einer Abweichung im hohen Euro Bereich.

Immobilienwertermittlung: Definition Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wann ist eine Immobilienwertermittlung sinnvoll?

Wenn die Immobilie den Besitzer wechseln soll, macht es Sinn den Wert der Immobilie zu kennen. Dieses ist in der Regel bei Kauf und Verkauf der Fall. Ob Vermögensaufteilung, Scheidungsverfahren, Erbauseinandersetzung oder auch bei der Zwangsversteigerung, die Immobilienwertermittlung gibt Grundlage für den Verkauf oder den Kauf einer Immobilie. Sie bietet dabei eine Absicherung für beide Parteien, sowohl den Käufer einer Immobilie als auch den Verkäufer einer Immobilie. Aber auch bei einer Scheidung zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs bildet die Immobilienwertermittlung die Grundlage, mögliche Streitigkeiten zu vermeiden. Hierbei muss der Immobilienwert zum Eheschließungsdatum als auch zum Scheidungsdatum ermittelt werden. Der Zugewinn während der Ehezeit ist dann Grundlage zur Auseinandersetzung. Bei Erbschaften und Schenkungen, sprich bei der Erbübertragung aus steuerlichen Gründen ist die Immobilienwertermittlung erforderlich. Dabei richtet sich die Freibeträge nach Verkehrswert der Immobilie und dem vorliegenden Verwandtschaftsgrad. Gerade bei großen Immobilienvermögen ist zum einen die Immobilienwertermittlung aber auch die steuerliche Beratung unabdingbar. Auch bei Verlängerung von Hypotheken ist die Immobilienwertermittlung unabdingbar. In der Regel ermitteln die Banken selbstständig den Immobilienwert. Zudem müssen Immobilienwerte berechnet werden wenn es um Sorgerecht oder Vormundschaft geht. Wenn das Vormundschaftsgericht zum Beispiel für eine Pflegebedürftigen Eigentümer den Verkauf übernimmt, wird in der Regel ein Gutachter zur Bestimmung des Verkehrswertes des Hauses oder der Wohnung hinzugezogen.

Immobilienwertermittlung: wie mache ich das?

Die ermittelt man den Wert einer Immobilie? Hierbei stehen den Immobilien Eigentümer verschiedene Methoden zur Auswahl. Der Gutachter bzw. der Immobilien Profi ist sicherlich die sicherste Variante. In der Regel muss aber kein teures Verkehrswertgutachten beauftragt werden, dann oftmals reicht eine mündliche Einschätzung aus. Die Werteinschätzung hilft dem Eigentümer entsprechende Entscheidung treffen zu können. In Fällen wie Vormundschaft oder Scheidung wird oftmals ein Vollgutachten notwendig. Um einen groben Überblick zu gewinnen, eignet sich auch der Blick in die verschiedenen Immobilienportale. Hierbei ist zu beachten dass es sich bei den dargestellten Preisen um Angebotspreise und nicht um realisierte Preise handelt. Ein Gutachter hingegen arbeitet mit den wirklich verhandelten Kaufpreisen in der jeweiligen Lage und für die jeweilige Objektart. Eine Unterart der Immobilienportale ist die sogenannte Marktanalyse. Auch hier ist es möglich eine erste Einschätzung für das Haus oder die Wohnung zu erreichen. Auch die Grundstücksmarkt Berichte der jeweiligen Gutachterausschüsse Bildern eine Grundlage mit verschiedensten Wertangaben für Reihenhäuser, Doppelhäuser, freistehende Häuser, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnung. Bei der Immobilienwertermittlung sind sie eine wichtige Grundlage für den Gutachter. Allerdings muss der Laie darauf achten, dass die Marktberichte auf alte Zahlen zugreifen. Diese müssen entsprechend zeitlich angepasst werden um eine realistische Markteinschätzung zu bekommen. Als Dekra zertifizierter Immobilienmakler und Dekra zertifizierter immobilienbewährter weiß Florian von Stosch und sein Team von von Stosch Immobilien auch die Bewertung ihrer Immobilie marktgerecht durchzuführen. Gerade beim Verkauf einer Immobilie ist es wichtig den richtigen Preis bei der Immobilienwertermittlung zu kalkulieren. Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis schadet ebenso wie ein zu niedrig angesetzter.

Bei der Immobilienwertermittlung beachten wir daher verschiedenste Kriterien: Lage, Lage, Lage und noch mal die Lage. Aber auch Baujahr und Fläche, Zustand und Alter, Ausstattung, rechtliche Situation und die aktuelle Marktsituation werden beim Immobilienwertermittlung von von Stosch Immobilien berücksichtigt.

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23. Juni 2019

Nebenkosten einer Immobilie

Welche Nebenkosten können auf dem Mieter umgelegt werden und welche nicht?

Der Mieter zahlt dem Vermieter eine Kaltmiete, die dem Mieter einer Immobilie berechtigt den bereitgestellten Wohnraum zu nutzen und darüber zu verfügen. In der Regel bezahlt der Mieter zusätzlich auch die Nebenkosten einer Immobilie. Dabei können die Nebenkosten sowohl die persönliche Heizkosten als auch andere laufende Kosten rund um die Immobilie beinhalten. Dabei sind die Nebenkosten für den Vermieter ein Durchlaufposten, da sie an den Mieter weitergereicht werden. Der Mieter zahlt also einen Nebenkosten Abschlag an den Vermieter, der dann die Nebenkosten einer Immobilie an die verschiedenen Dienstleister weiterleitet. Hierbei ist zu beachten dass einige Nebenkosten nicht an den Mieter weitergegeben werden dürfen. D. h. für den Vermieter fallen auch tatsächliche Kosten an bei der Vermietung von Immobilien. Die Nebenkosten einer Immobilie hängen dabei von verschiedenen Faktoren ab.

Nebenkosten einer Immobilie die sich umlegen lassen

Als grobe Faustformel kann man sagen, dass alle wiederkehrenden Kosten auf dem Mieter umgelegt werden können.

öffentliche Lasten: bei den Nebenkosten einer Immobilie muss die Grundsteuer an die Gemeinde bzw. Stadt abgeführt werden. Dieses kann jährlich aber auch vierteljährlich bezahlt werden der Grund Steuerbescheid gibt die exakte Höhe der Grundsteuer vor und wird von der Stadt bzw. Gemeinde an den Vermieter geschickt. Hierbei ist die Grundsteuer die einzige Steuer die bei den Nebenkosten einer Immobilie vollständig auf die Mieter umgelegt werden darf. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist der entsprechende Anteil zu bezahlen.
Warmwasser: regelmäßige Kosten der Wasserversorgung lassen sich als Nebenkosten einer Immobilie auf den Mieter umlegen. Das beinhaltet auch Grundgebühren oder vorgeschriebene regelmäßige Wasseruntersuchung. Auch die Eichung der Wasserzähler fällt in diese Regelung. Das Abwasser ist ebenso umlagefähig. Sprich die Grundstücksentwässerung oder der Abfluss von Schmutzwasser oder auch das Regenwasser.
Heizkosten und Heizungsanlage: die Wartung und Instandhaltung oder auch sicherheitstechnische Prüfung, die regelmäßige Schornsteinfegerüberprüfung können bei den Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt werden. Abhängig von der Objektart aber auch abhängig von der Heizungsart – Zentralheizung oder Therme direkt in der Wohnung/Haus – werden die Heizkosten selbst vom Mieter direkt bezahlt oder über einen Nebenkostenabschlag in den Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt.
Schornsteinfeger: Immobilien Eigentümer sind dazu gesetzlich verpflichtet die Heizungsanlage bzw. die Abführung von Verbrennungsgasen durch den Schornsteinfeger regelmäßig überprüfen zu lassen. Dieses gilt sowohl für die Heizungsanlage selbst, als auch für Feuerstellen innerhalb der Immobilie. Hierbei sind die Wartungskosten bei den Nebenkosten einer Immobilie umlegbar.
der Aufzug: Personen und Lastenaufzüge haben bestimmte Wartung und Prüffristen. Hierbei fallen also regelmäßig Kosten an, die der Eigentümer einer Immobilie bezahlen muss. Diese Nebenkosten einer Immobilie sind ebenso auf dem Mieter umlegbar.
Straßenreinigung Müllabfuhr: die Kosten der Müllabfuhr bei den Nebenkosten einer Immobilie können ebenso auf die Mieter umgelegt werden. Dabei entscheidet der Vermieter welche Mülltonnenarten bereitgestellt werden ebenso in diese Kategorie fällt auch die Straßenreinigung oder der Winterdienst (bei vertraglicher Vereinbarung). Bei Wohnungseigentum sind diese Nebenkosten einer Immobilie entsprechend anteilig auf den Mieter umzulegen.
Gebäudereinigung: bei den Nebenkosten einer Immobilie lassen sich wie die Straßenreinigung auch die Gebäudereinigungskosten, sprich die Reinigung des Hausflurs oder des Kellers, auf dem Mieter umlegen. Hier kommt es wieder auf den Immobilientyp an, ob der Mieter selbst vertraglich dazu verpflichtet ist oder ob eine Firma mit der Reinigung beauftragt wird. Gerade bei Mehrfamilienhäusern werden diese Arbeiten zumeist an professionelle, externe Firmen vergeben, umso zum einen gepflegten Standard im Haus zu erreichen aber auch Streitigkeiten unter den Nachbarn zu vermeiden.
Gartenpflege: bei Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern übernehmen meist die Mieter die Gartenpflege. Weist das Objekt einen Garten oder Vorgarten auf ist die professionelle Pflege durch einen Gärtner allerdings umlagefähig. So können diese Nebenkosten einer Immobilie berücksichtigt werden. Dabei gehören zur Gartenpflege unter anderen aber auch die Pflege von Spielplätzen, Zugängen, wegen oder Zufahrten nicht-öffentlicher Grundstücke aber auch eine wiederkehrende Neubepflanzung.
Beleuchtung: der allgemeine Strom bzw. die allgemeine Beleuchtung einer Wohngemeinschaft kann bei den Nebenkosten einer Immobilie auf den Mieter umgelegt werden. Hierunter fällt sowohl die Beleuchtung in Eingangsbereichen als auch in Hausfluren oder Kellerabgängen. Aber auch die gemeinschaftlich genutzte Waschküche oder die Beleuchtungen Gartenbereichen wird in der Regel über einen separaten Stromzähler abgerechnet.
Wohngebäude und Gebäude Haftpflichtversicherung: bei den Nebenkosten einer Immobilie sind auch die verschiedenen Versicherungen enthalten. Dabei berücksichtigt die Wohngebäudeversicherung in der Regel drei Arten von Schäden: Feuer, Überschwemmung durch Rohrbruch/Leitungswasser, Unwetterschäden, sprich Sturm, Hagel oder Blitzeinschlag. So verursachte Schäden können sehr schnell sehr viel Geld kosten. Von daher ist eine Wohngebäudeversicherung einen muss. Hinzu kommt dass die Bank bei einer Finanzierung auf eine Versicherung besteht. Auch sollte durch den Vermieter eine Gebäudehaftpflicht Versicherung abgeschlossen werden. Dann kommt jemand drittes zu Schaden, muss sonst der Vermieter selbst in die Tasche greifen. Die Gebäudehaftpflicht ist auf den Mieter umlegbar bei den Nebenkosten einer Immobilie. In der Regel schließt die Hausverwaltung diese Versicherung ab. Nur wenn dem Vermieter das gesamte Haus gehört muss er sich um den Abschluss der Versicherung kümmern.
Hausmeister: diese Nebenkosten einer Immobilie sind generell auf dem Mieter umlegbar. Dabei ist zu beachten dass Kosten für Material oder Firmen, die durch den Hausmeister extern beauftragt werden nicht umlegbar sind. Solche Kosten lassen sich allerdings als Werbungskosten im Rahmen der Instandhaltung in der Steuererklärung berücksichtigen.
Waschräume: die Räume für Wäsche und Wäschepflege zählen zu den gemeinschaftlich genutzten Räumen werden die Waschräume also gewartet und gepflegt, sind diese Kosten auch in den Nebenkosten einer Immobilie auf dem Mieter umlegbar. Oftmals ist ein Teil dieser Pflegekosten in der allgemeinen Gebäudereinigung beinhaltet.
Antennanlagen: nutzen alle Mieter gemeinsam die Antennenanlage sind die laufenden Kosten hierfür auch umlegbar. Dieses gilt sowohl für den Satelliten Anlagenanschluss als auch für den Kabelanschluss.
wiederkehrende Prüfungen Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit: bei den Nebenkosten einer Immobilie sind die Prüfungen der Rauchwarnmelder, die Prüfung von Blitzableitern oder von Feuerlöschern aber auch die Dachrinnenreinigung umlegbar. Oft werden aber auch solche Nebenkosten vertraglich an den Mieter abgegeben.

Nebenkosten einer Immobilie die nicht umgelegt werden können

Instandhaltung und Reparaturen, Hausverwalterkosten, Mietausfallwagnis aber auch Rücklagen können nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Mietausfallwagnis: für Vermieter ist die Immobilie eine Kapitalanlage. Daher ist immer ein Risiko vorhanden bei einem Mieterwechsel gegebenenfalls einen Zeitraum zu haben, in der die Immobilie nicht vermietet ist. Sprich Leerstand. Bei den Nebenkosten einer Immobilie darf dieses Mietausfallwagnis nicht berücksichtigt werden. Es ist reines Risiko des Kapitalanlegers. Auch dieses wird zum Beispiel bei einer Immobilie Bewertung oder der Kalkulation des Beleihungswert einer Immobilie von der Bank berücksichtigt.
Instandhaltung: einmalige Instandhaltungsmaßnahmen sind bei den Nebenkosten einer Immobilie nicht umlagefähig. Wiederkehrende Maßnahmen dürfen dagegen angerechnet werden. Muss zum Beispiel ein Teil der Heizungsanlage erneuert werden für den Betrieb, ist das Ersatzteil durch den Vermieter zu bezahlen. Diese Kosten sind im Mietzins berücksichtigt und müssen durch entsprechende Rücklagen durch den Vermieter abgesichert werden.
Hausverwaltung: die Kosten für die Hausverwaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden. In der Regel liegen momentan die Kosten bei ca. 20-35 € pro Einheit pro Monat. Dabei übernimmt die Hausverwaltung das Management für das Gebäude.
Rücklagen: der Aufbau einer Rücklage ist in einer Eigentümergemeinschaft unerlässlich. Sie ist ein Puffer für alle Fälle. Die Rücklage selbst ist an das Wohneigentum gebunden und kann nicht auf dem Mieter umgelegt werden. Hierfür ist es wichtig in einer Eigentümergemeinschaft einer erfahrenen Hausverwaltung zu vertrauen. Denn wir reden über zukünftige Kosten, wollen aber er auch nicht brachliegende Geld haben. Zudem kann der Rücklagenaufbau auch nicht von der Steuer abgesetzt werden. Erst wenn die Rücklagen aufgewendet werden, lassen diese sich steuerlich geltend machen.
Sonstiges: Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder auch Kontoführungsgebühren lassen sich in den Nebenkosten einer Immobilie nicht auf den Mieter umlegen.

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20. Januar 2014

Der Immobilienpreis beim Immobilienverkauf mit Immobilienmakler?

Immobilienpreis – Die Wertermittlung und die Markterfahrung

Welche Rolle spielt denn der Immobilienpreis beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses? Was bewirkt ein gerechtfertigter Immobilienpreis, was ein überhöhter? Wie ist die „optimale“ Zeitspanne in der man ein Haus verkauft?

Sicher es gibt schwierigere und einfachere Objekte. Der Immobilienpreis ist eine der Grundlagen für den erfolgreichen Verkauf. Schließlich kann nahezu alles beim Immobilienverkauf geldwert gefasst werden. Von daher rät es sich beim Immobilienkauf ein Gutachter oder Sachverständiger in der Kaufberatung einzuschalten. Ist der Immobilienpreis gerechtfertigt.

Als Fachleute besuchen wir sehr viele Seminare und Fortbildungen. Es gehört dazu und sollte sowohl als Immobilienmakler als auch als Ingenieure obligatorisch sein.

Unser Ergebnis in diesem Bereich – Immobilienpreis und Immobiliemakler:

Entgegen aktueller Meinungen widerlegen verschiedene Studien z.B., dass ein Immobilienmakler den Preis nach oben treiben würde – Stichwort Courtage oder Provision. So wurde weiterhin in verschiedensten Studien belegt, dass der Immobilienmakler den Verkauf schneller und besser abwickelt. Das einschalten eines Immobilienmaklers kann also ein deutlicher Mehrwert sein. Und das nicht nur bei der Ermittlung des Immobilienpreises.

Die Erfahrung und die Marktkenntnis versetzen den Immobilienmakler in die Lage, den Immobilienpreis, Marktpreis oder Verkehrswert so festzulegen, dass die Immobilie – Haus, Wohnung, Grundstück – realistisch am Markt angeboten wird. SO wird dann auch die Immobilie in einer gerechtfertigten Zeitspanne zu einem vernünftigen Preis verkauft. Es kommt somit auch auf die richtige Bewertung des Immobilienpreises an – der Immobilienpreis legt eine der Grundlagen für den erfolgreichen Verkauf fest.

Nur sollte dabei der richtige Makler gewählt werden – Bitte achten Sie auf die Qualität des Maklers. Es kann durchaus ein kleines Maklerbüro sein – nur sollte auch die Ausbildung passen? Ohne Grundwissen keine ordentliche Bewertung – ohne ordentliche Bewertung ist der Immobilienpreis nix wert. Folge – lange Angebotszeiten, damit auch Betriebskosten und am Ende wohl ein niedrigerer Verkaufspreis als versprochen. Nämlich der gerechtfertigte Immobilienpreis.

Die Studien belegen weiterhin, dass Privatverkäufer oder „schlechte“ Makler nicht etwas diesen vermeidlich höheren Preis durchsetzen. Sie belegen, dass am Ende bei Beurkundung oftmals ein schlechterer Preis dann akzeptiert wird. Schauen Sie sich gern einmal dazu unser Video an, dass wir für Sie vorbereites haben. Sie finden es HIER.

Der richtige Immobilienpreis und damit die fundierte Immobilienbewertung ist als verkaufsentscheidend. Sicher das leuchtet ein, aber viele Immobilienverkäufer tappen immer wieder durch falsche oder schlechte Beratung in diesen sehr unangenehmen „Fettnapf“. So ist es ein Trugschluss zu glauben, Provision und Verhandlungsspielraum einfach on Top legen zu können. Der Immobilienpreis folgt aus der richtigen Immobilienbewertung und zwar gerechtfertigt.

Das sukzessive im Immobilienpreis herabgehen kann oftmals genau das Gegenteil bewirken. Mit einem unrealistischen Verkaufspreis anfangen und dann Schrittweise mit dem Immobilienpreis bringt Ihnen er mal nicht wirklich Spaß und zweitens vergessen viele Immobilienverkäufer dabei, das die Kaufinteressenten doch den Markt sehr genau im Auge behalten. Wenn Ihre Immobilie nach längerer Zeit immer noch zum Verkauf steht, aber immer wieder für einen geringeren Preis, erwecken Sie den Anschein, eines Ladenhüters. Die Käufer „sitzen“ es aus, die Immobilie ist „verbrannt“. Die Folge: Statt einem Mehrerlös müssen Sie ggf. mit Abschlägen arbeiten, um diese an den Mann / die Frau zu kriegen.

Hinzu kommt wohl auch der Fakt, dass immer mehr Käufer die Kaufberatung in Anspruch nehmen. Ein guter Sachverständiger wird auch den Immobilienpreis überprüfen. So wird aber auch ein fähiger Makler seinen Angebotspreis argumentieren können. Die ordentliche Bewertung bildet so die Grundlage für Irhen erfolgreichen Verkauf.

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler bei Verkauf, Vermietung, Kaufberatung und Immobilienbewertung. Der marktnahe, realistische Immobilienpreis in Kombination mit der modernen und seriösen Aufbereitung und Verkaufstaktik gewährleitet einen guten Verkauf Ihrer Immobilie. Der Immobilienpreis bildet die Grundlage dabei.

Rufen Sie uns an und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Termin für eine Immobilienberatung. Als Ihr Immobilienmakler ist unsere Aufgabe klar – Ihr Mehrwert zu sein bei Verkauf und Vermietung.

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19. Januar 2014

Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung– warum denn Immobilienberatung, warum Immobilienmakler Teil 8

Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf – mögliche Fehler bei der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien und was bringt der Makler?

Bauliche und rechtliche Tücken können dem Immobilienverkäufer oder auch Vermieter das Leben schwer machen. Auch bei den Anzeigen und der damit verbunden Käufersuche kann der Verkaufsprofi bzw. Vermietungsprofi wertvoll für die Immobilieneigentümer sein. Ausgebildete und zertifizierte Makler sind in der Lage den Verkaufswert – also Marktwert oder Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. In der Regel haben Immobilienmakler auch die Infrastruktur, die ein Verkäufer oder Vermieter braucht. Auch ist er durch kompetente Immobilienberatung zu erkennen. Er sollte Ihre Fragen als Vermieter und Verkäufer einer Immobilie – ob Haus oder Wohnung – ehrlich und direkt beantworten. Auch berät er Sie als Eigentümer.

Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung – was bringt mir denn der Immobilienmakler?

In den vergangen Teilen unserer Serie: „Fehler bei der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien“ haben wir Ihnen einige von vielen möglichen Fehlerquellen aufgezeigt. So ist auch die richtige und professionelle Vermarktung einer Immobilie bei Kauf und Miete mit nicht unerheblichen Kosten und zum Teil mit erheblichem Aufwand verbunden weiß Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf ImmoNuance. Dieses alles können Sie mit der rechtzeitigen Beauftragung eines Maklerbüros Ihres Vertrauens vermeiden.

Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung – Nur der richtige Makler muss es sein

Einen Mehrwert – ein Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung soll ein Mehrwert sein für Sie als Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter einer Immobilie. Daher ist die Wahl des richtigen Maklers grundlegend für Ihren Erfolg, für Ihren Mehrwert. Neben vielen seriösen Firmen tummeln sich auch schwarze Schafe im Bereich der Immobilienvermarktung. Dabei muss nicht immer das hinter dem Namen stecken was Sie erwarten. Es gibt viele Franchise Nehmer auch im Bereich des Immobilienmaklers. Auch bei sehr großen Firmen werden Sie nur einen Ansprechpartner haben.

Die Kritik ist sicher oftmals nicht wirklich unberechtigt. Als Sachverständiger ist es unser Alltag Kaufinteressenten auf Wohnungsbesichtigungen zu begleiten. Leider erleben wir dabei auch immer wieder eher schlechte Maklerdienstleistungen. ABER sollte man daher grundsätzlich auf Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung verzichten? Nein! Denn es gibt auch sehr sehr gute. Die für den Eigentümer aber auch für den Käufer einen echten Mehrwert darstellen. Immobilienberatung fundiert und professionell ist jedem Immobilien Laien zu empfehlen. Nur Traumschlösser wird eben der Profi nicht bauen, sondern einen realistischen Wert ermitteln.

Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung bietet mir …..

Ein sehr gut qualifizierter Makler bietet Ihnen Erfahrung, Fachwissen und auch Vermarktungserfahrung, sowie viele weitere geldwerte Vorteile. Als regionaler Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung kennt er den Markt. Er weiß um Preise und Ausstattungsdetails. Was können Sie für Ihr Objekt realistisch am Markt erwarten? Er weiß es. Er setzt es durch. Er findet den richtigen Preis für Sie als Ihr Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf. So vermieten Sie nicht zu günstig aber haben auch keinen Leerstand, da Sie zu teuer an den Markt gehen. So verkaufen sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zum guten, realistischen Preis.

Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung – noch mehr

Ein Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf nimmt Ihnen den gesamten Vermarktungsprozess ab. Von der Aufnahme der Immobilie bis Beschreibung und auch Inserats kosten. Der Kontakt zu den Kauf- oder Mietinteressenten aber auch Finanzierungsanfragen oder Fragen um energetische Modernisierung oder Fachfragen zu Recht. Er wird auch die Bonität der Bewerber entsprechend überprüfen. Er wird Ihnen nur die vertrauenswürdigen Interessenten präsentieren. Ein guter Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung wird je nachdem wie Sie es wollen, Sie einbeziehen oder quasi jegliche Vorarbeit abnehmen. Denn die letzte Entscheidung soll bei Ihnen stehen. So ist die fundierte Immobilienberatung durch Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung ImmoNuance Ihr Mehrwert.

Ob Mietvertrag oder Kaufvertrag – ein Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Immobilienvermietung wird Sie beim Abschluss unterstützen. Er bereitet mit Ihnen zusammen den Vertrag vor und auch bei der Übergabe wird er anwesend sein.

Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung – Ihr Mehrwert

Sie sollten eines Bedenken – ein guter Immobilienmakler hat genau Ihr Interesse. Schnelligkeit, Zufriedenheit und Nachhaltigkeit sollten beim Immobilienmakler oben anstehen. Es ist die Existenzgrundlage einen guten Immobilienmaklers, das Sie zufrieden sind. Immonuance wirbt nicht umsonst mit dem Slogan: Unsere Leistung ist unsere beste Visitenkarte. Und es ist mehr als ein Slogan – es ist Lebensphilosophie. Unser Engagement, unser Fachwissen und unsere Persönlichkeit mit Markterfahrung ist Ihr Mehrwert bei Vermietung und Verkauf von Immobilien. So nehmen wir Ihnen außer Arbeit nichts weg. Wir bieten Ihnen einen echten Mehrwert.

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler Schenefeld Hausverkauf und Wohnungsvermietung – Ihr Mehrwert Makler für Hamburg, Kreis Pinneberg und Norddeutschland. Verkauf, Vermietung, Kaufberatung und Immobilienbewertung.