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26. November 2013

Haus verkaufen Hamburg – Immobilienmakler ImmoNuance

Haus verkaufen Hamburg – Verkauf einer Gebrauchtimmobilie in Hamburg

Sie wollen Ihr Haus in Hamburg verkaufen? Ob Reihenhaus Ottensen, Villa Othmarschen oder Einfamilienhaus Poppenbüttel – ImmoNuance ist Ihr Mehrwert Immobilienmakler beim Haus verkaufen Hamburg. Auf immonunace.de finden Sie zahlreiche Tipps rund um das Thema Haus verkaufen Hamburg oder Wohnung verkaufen. Ob Finanzierung oder auch Marketing aber auch gesetzliche Neuregelungen. Mit uns bleiben Sie immer auf dem Laufenden.

Haus verkaufen Hamburg – der Hamburger Immobilienmarkt

Kaufangebote gibt es viele auf dem Hamburger Immobilienmarkt. Der Kaufpreis muss gerechtfertigt sein und eine ansprechende Gestaltung der Anzeige hat auch noch nie wirklich geschadet. Zurzeit stehen ungefähr 1000 Häuser in und um Hamburg zum Verkauf. Geben Sie diese Arbeit beim Haus verkaufen Hamburg in die Hände eines Profis. ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler.

So sind Sie bei uns genau richtig, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen – bei Häusern, bei Wohnungen oder speziellen Immobilien sind wir Ihr Ansprechpartner. So gelingt die Idee Haus verkaufen Hamburg.

Haus verkaufen Hamburg –die Kaufinteressenten

Jeder dritte Deutsche träumt vom Eigenheim. Ob kleine 1 Zimmer Wohnung Altona oder großzügiges Einfamilienhaus Othmarschen. So gilt es beim Haus verkaufen Hamburg Plan den richtigen Käufer anzusprechen und so Ihre Immobilie zum richtigen Preis zu verkaufen. Jede Immobilie ist individuell und muss genauso behandelt werden. Da die meisten Menschen sich nur einmal im Leben die eigenen vier Wände kaufen ist gerade hier ein Verkauf mit Sensibilität und Fachwissen gefragt. ImmoNuance vereint Fachwissen und Vermarktungserfahrung bei Haus verkaufen Hamburg aber auch in Schleswig Holstein. Ob Einfamilienhaus in Rissen, Reihenhaus in Ottensen oder Altbauvilla in Othmarschen. Ihr Immobilienmakler heißt ImmoNuance.

Haus verkaufen Hamburg – Beweggründe

Der Schritt in Richtung Eigentum ist bei den meisten Familien wohl überlegt. Lange wurde gespart, um das Eigenkapital für die notwendige Finanzierung möglichst aufzubauen. Eine richtige Immobilienbewertung führt beim Haus verkaufen Hamburg zu dem richtigen Angebotspreis. Das richtige Marketing entscheidet darüber, dass die Leute davon Kenntnis erlangen. Das Fachwissen als Diplomingenieur der Architektur und Maurermeister aber auch als Energieberater und zertifizierter Thermograf entscheidet über die Argumentation beim Pro und Contra für eine Immobilie. Menschen, die ein Haus kaufen wollen Sicherheit. So wollen Sie auch mit dem richtigen Baugefühl ein Haus kaufen. Für den Verkauf einer Immobilie ist gerade in der Großstadt, wo es ein großes Immobilienangebot gibt Fachwissen und Kompetenz aber auch Seriosität gefragt. Daher sprechen wir auch als Makler Klartext. Denn bei einem guten Geschäft können beide Parteien lächeln – auch bei Haus verkaufen Hamburg.

Haus verkaufen Hamburg –die Gebrauchtimmobilie

Neubauvorhaben finden oft in den Randgebietne statt, da Lückenbebauung eher selten sind. So hat eine Gebrauchtimmobilie gerade beim Haus verkaufen Hamburg für die Kaufinteressenten den Vorteil, dass Sie in eine gewachsene Struktur ziehen können. Meist sind neben geringen Modernisierungsmaßnahmen nicht viele Sachen zu erledigen. So sollte sich der Immobilienmakler auch hiermit auskennen. Immer mehr Menschen nehmen die Kaufberatung durch einen Sachverständigen oder Gutachter in Anspruch und lassen die Gebrauchtimmobilie durchleuchten. Dieser argumentiert sowohl den Immobilienpreis aber auch die Baukonstruktion oder Maßnahmen zur energetischen Modernisierung. Als Verkäufer müssen Sie die passenden Argumente parat haben. Haus verkaufen Hamburg sicher mit ImmoNuance – Ihr Mehrwertmakler – mehr als gewohnt. Ob saniert oder modernisiert werden muss und wie dieses preislich zur berücksichtigen ist beim Haus verkaufen Hamburg? – hier beraten wir Sie auch gern – schließlich wichtige Faktoren auch bei der Immobilienbewertung selbst.

Fragen, die sich oft die Kaufinteressenten beim Haus verkaufen Hamburg stellen sind z.B: Muss energetische modernisiert werden, liegen Risse im Mauerwerk vor, Schimmel oder andere baukonstruktive Mängel? Der Laie greift dabei auf die Kaufberatung zurück – Sie müssen diese Fragen als Verkäufer aber professionell beantworten können.

So ist ImmoNuance – Ihr Mehrwertmakler bei Haus verkaufen Hamburg und in Hamburgs Westen. Verkauf, Vermietung, Kaufberatung und Immobilienbewertung – das rundum Sorglos Paket für Sie als Verkäufer einer Immobilie. Ob Einfamilienhaus Othmarschen, Reihenhaus Lurup, Doppelhaushälfte Eppendorf oder Eigentumswohnung Winterhude verkaufen – Ihr Immobilienmakler ist Ihr Mehrwert bei Verkauf und Vermietung.

Allgemein

11. November 2013

Verkehrswertermittlung für Ihr Haus, Ihre Wohnung zum Verkauf und Kauf einer Immobilie

Verkehrswertermittlung im Fall Verkauf Immobilie

Das Baugesetzbuch regelt einheitlich die Verkehrswertermittlung: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Klingt kompliziert – ist es aber nicht. Der Verkehrswert entspricht dem Immobilienwert. Bei diesem theoretischen Verfahren können persönliche Belange nicht berücksichtigt werden. Ein Beispiel: Der Vater verkauft an seinen Sohn ein Baugrundstück. Der Vater und der Sohn haben ein sehr gutes Verhältnis und so verkauft der Vater unterhalb des normalen Marktwert das Grundstück an den Sohn. Dieser Bonus kann in der normalen Verkehrswertermittlung nicht gefasst werden, da die Verkehrswertermittlung von dem normalen Zwischen einander zwischen wirtschaftlich handelnden Menschen ausgeht.

Verkehrswertermittlung die Unterlagen

Für die reguläre Verkehrswertermittlung benötigt ein Sachverständiger eine Vielzahl von Unterlagen. Flurkarte, Grundrisse, Bauzeichnungen, Flächenberechnung, Berechnung für den umbauten Raum, Mietverträge aber auch viele andere Unterlagen. Nur so kann en ordentliches Wertgutachten erstellt werden.

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler hat Ihnen weitere Tipps rund um die Immobewertung bereitgestellt. Verkehrswertermittlung ist nur ein Teil von vielen bei dem erfolgreichen Verkauf und der erfolgreichen Vermietung von Immobilien. Jede Immobilie ist genau so individuell zu betrachten, wie jeder Bewohner selbst so individuell zu betrachten ist.

Verkehrswertermittlung – die Gutachten

Bei der Verkehrswertermittlung ist der Aufbau von Gutachten vorgegeben. Die einleitende Bemerkungen und die Grundstücksbeschreibungen machen den Anfang. So wird die tatsächlich vorhandene Situation umfassend beschrieben. Hieran schließen sich die Berechnungen an – hierbei werden in der Regel drei Verfahren benutzt: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese drei normierten Verfahren kommen bei der Verkehrswertermittlung in der Regel zum Einsatz – wovon zwei in einem guten Gutachten schon verwendet werden sollten. Das eine stützt das andere – eine Plausibilitätsprüfung. So hat jedes Verfahren bei bestimmten Anwendungen bei der Verkehrswertermittlung seinen Schwerpunkt. Bei Vermieteten Objekten bildet das sogenannte Ertragswertverfahren den Hauptaspekt. Allerdings muss hierfür auch die angewendete Datenqualität stimmen. Zahlen aus Immobilienportalen sind nicht zu verwenden, da sie nur Angebotspreise sind. In einem ordentlichen Gutachten müssen die richtigen Zahlen – sprich die wirklichen Verkaufszahlen – verwendet werden. Diese Unterscheide können teilweise beachtlich sein.

Das Vergleichswertverfahren in der Verkehrswertermittlung

In der Verkehrswertermittlung kommt das Vergleichswertverfahren bei typischen Gebäuden am häufigsten vor. Z.B. das Einfamilienhaus in Halstenbek, das Reihenhaus in Schenefeld oder die Eigentumswohnung in Eimsbüttel zum Verkauf. So können Wohngebäude aber auch Eigentumswohnungen sehr gut bewertet werden. Voraussetzung hierfür ist, das auch entsprechende Zahlen vorliegen. Der Sachverständige fordert dieses beim jeweiligen Gutachterausschuss ab und passt diese dann an die spezifischen Objektgegebenheiten an: gleiche Grundstücksgröße, Lage, Wohnfläche, usw.. Werte aus Immobilienportalen sind ungeeignet. Wie der Name des Verfahrens bei der Verkehrswertermittlung schon erahnen lässt wird hier ein Vergleich angestellt. Der Wert der Immobilie kann hierbei sehr sauber ermittelt werden – die Fehlertoleranz ist sehr gering, da der Sachverständige bei entsprechender Datenqualität bei der Verkehrswertermittlung auf echte Daten zurückgreifen kann.

Das Sachwertverfahren in der Verkehrswertermittlung

Das Sachwertverfahren wird in der Verkehrswertermittlung angewendet, wenn die Immobilie in der Regel nicht für den Ertrag bestimmt ist – so z.B. beim selbstgenutzten Einfamilienhaus Hamburg, das verkauft werden soll. Das Eigenheim wird so Immowert mäßig erfasst und der Verkaufspreis kann ermittelt werden. Dabei greift der Sachverständige auf Tabellen zurück, die sich aus echten Verkaufsfällen vom Gutachterausschuss der jeweiligen Region ableiten. Die Bruttogeschossfläche und die Herstellungskosten (Normalherstellungskosten) bilden die Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren. Baukonstruktion aber auch Baunebenkosten und Außenanlagen sind in den Tabellen zur Verkehrswertermittlung erfasst und werden berücksichtigt. Die regionalen Besonderheiten für das Grundstück werden in der Bodenwertermittlung gefasst. Hierbei wird die Grundstücksgröße angepasst aber auch weitere Lagefaktoren in der Verkehrswertermittlung berücksichtigt. Im Sachwertverfahren werden alle Gebäude die nicht dem Mietmarkt zur Verfügung stehen berücksichtigt. So ist eine qualitative Verkehrswertermittlung durchzuführen. Abnutzung und Restnutzungsdauern werden hierbei ebenso berücksichtigt, wie auch spezielle Vor- und Nachteile.

Das Ertragswertverfahren in der Verkehrswertermittlung

Das Ertragswertverfahren regelt die Verkehrswertermittlung für Mietobjekte. Ob vermietetes Einfamilienhaus oder Reihenhaus – auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien werden in der Verkehrswertermittlung mit dem Ertragswertverfahren berechnet. Hierbei geht es um nachhaltig erzielbare Erträge. Somit bildet auch die Jahresnettorohmiete die Grundlage für die Berechnung. Der sogenannte Liegenschaftszinssatz ist wohl der wichtigste Faktor bei der Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren.

Verkehrswertgutachten – die Verkehrswertermittlung

So sollen bei der Ermittlung des Marktwertes oder Verkehrswertes (möglichst) zwei von drei Verfahren angewendet werden. Dabei gibt die Art der Immobilie aber auch die zukünftige oder gegenwärtige Nutzung das im Vordergrund stehende Verkehrswertermittlung Verfahren vor.

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler in Hamburg, Kreis Pinneberg und Norddeutschland. Wir sind Ihr Mehrwert Makler bei Verkauf & Vermietung, der Kaufberatung und der Verkehrswertermittlung. Ob Verkauf Einfamilienhaus Rellingen, Vermietung Reihenhaus Halstenbek oder die fachgerechte Verkehrswertermittlung Ihrer Altbauvilla Schenefeld. ImmoNuance –Ihr Mehrwert Makler.

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