Immobilie als Kapitalanlage – lohnt sich das?

Eine Immobilie als Kapitalanlage? Lohnt sich das denn überhaupt noch? Die Zinsen sind gestiegen. Mithilfe einer einfachen Faustformel kann man prüfen, ob es sich lohnt Immobilie, als Kapitalanlage zu kaufen. Und das egal, ob mitten in Hamburg, Berlin oder Frankfurt oder auf dem Dorf, wo die Preise dann doch geringer sind.

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Lage, Lage, Lage – Immobilie als Kapitalanlage

Welcher Faktor entscheidet darüber, ob sich eine Immobilie, egal, ob Haus oder Wohnung oder Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage eignet. Erstmal IHR Kopf und IHR Bauchgefühl. Sie investieren eine Menge Geld. Immer wieder haben wir Verkäufer als Immobilienmakler, die keine Lust mehr auf Vermietung haben und sich deswegen von Ihrer Kapitalanlage trennen. Fragen Sie sich also, ob Ihnen der Aufwand „Vermietung“ es wert ist. Wenn ja, dann ist die Lage wohl eines der wichtigsten Kriterien für die Immobilie als Kapitalanlage. Die Lage entscheidet die langfristige Miete und Vermietbarkeit und das egal welche Immobilienart.

Immobilie als Kapitalanlage – der Kaufpreis

Darauf ruht bei der Immobilie als Kapitalanlage alles. Ohne dass eine Rendite erzielt wird, ist es nicht unbedingt ratsam eine Kapitalanlage zu kaufen. Außer man hat so viel Geld auf dem Konto, dass man nicht mehr weiß, wohin damit – aber glauben Sie uns, das ist dann doch eher die Ausnahme. Miete und Kaufpreis müssen also im Verhältnis stehen, damit eine Rendite erzielt wird. Aber der Kaufpreis beeinflusst auch die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notargebühren oder Maklerkosten und die Finanzierungssumme.

Fachbegriffe & Brainstorming

Als Kapitalanleger muss man sich z.B. auch mit Bänkern und Steuerberatern auseinandersetzen. Erträge aus Vermietung und Verpachtung sind zu versteuern. Grund genug, dass man auch entsprechend die Fachbergriffe der Immobiliensprache kennt. Kaltmiete, Warmmiete, Nettomiete, usw. – wie berechne ich denn die Rendite? Die Kaltmiete ist die Grundlage, aber dazu gleich mehr. Auch sind Kosten für Renovierung oder zukünftiger Sanierung zu beachten. Es sind also auch mögliche Kosten zu beachten. Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine langfristige Investition. Fix und Flip funktioniert zwar auch, das sollte man aber nicht unbedingt als Anfänger machen. Zudem muss die Miete marktgerecht und natürlich für die Renditeberechnung so hoch als möglich sein. Allerdings will man ja auch den richtigen Mieter finden – von daher dann doch lieber eine ortsübliche Miete? Hinzu kommen gesetzliche Einschränkungen bei der Miethöhe.

Immobilie als Kapitalanlage – die Rendite

Die Kaltmiete auf die Jahresmiete umrechnen und durch den Kaufpreis teilen. Zack, da ist die Rendite. Also ein kurzes Beispiel – zur Vereinfachung recht einfach gehalten, Kaufpreis 100.000, Kaltmiete 500 Euro / Monat ´. Das heißt 500 Euro / Monat mal * 12 = Jahresmiete = 6000 Euro. 6000 durch 100.000 = 6 %. Nun ist aktuell Zins plus Tilgung knapp über 6 % – das heißt die Rendite wäre nicht auskömmlich, vernachlässigt man die steuerlichen Vorteile. Auch müssen ja von den Erträgen nicht umlegbare Kosten getragen werden. Als Faustformel kann man hier 2 % für Versicherung und Rücklagen nehmen (ja auch nach Alter des Objektes) und 1 % für Kosten wie Hausverwaltung.

Immobilie als Kapitalanlage eignen sich, wenn man eine vernünftige Rendite erzielt. Warum sollte man sonst sein Geld investieren? Es soll ja wachsen durch eine Investition. Jetzt eine offene Frage dazu: Wenn die Zinsen erhöht bleiben und Baukosten auch weiterhin hoch bleiben, wo muss dann die Miete hin, damit Menschen noch in Kapitalanlagen investieren?

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