Erbpachtgrundstück – Vor- und Nachteile eines Erbpachtgrundstücks
Erbpachtgrundstück : Chancen und Risiken im Überblick
„Ein Haus bauen, ohne den Boden zu besitzen? Erbpachtgrundstücke werfen Fragen auf, die wir hier beantworten.“
Vor- und Nachteile eines Erbpachtgrundstücks Standardlizenz AdobeStock_647624288 Alina
Die Hintergründe der Erbpacht
Die Bezeichnung „Erbpacht“ mag antiquiert erscheinen, ist aber nach wie vor präsent, wenn es um die Vergabe von Baugrundstücken geht. Das eigentlich rechtliche Pendant, das Erbbaurecht, regelt die Nutzung von Grund und Boden für einen festgelegten Zeitraum. Doch welche Vor- und Nachteile verbergen sich hinter dieser Form der Grundstücksvergabe?
Was steckt hinter einem Erbpachtgrundstück?
Ein Erbpachtgrundstück, genauer ein Erbbaurechtgrundstück, ist Bauland, das über einen bestimmten Zeitraum „verpachtet“ wird. Der Erbbaurechtgeber, der Eigentümer des Grundstücks, gewährt dem Erbbaurechtnehmer das Nutzungsrecht, der darauf eine Immobilie errichten oder eine bestehende erwerben kann. Im Gegenzug entrichtet der Immobilieneigentümer jährlich den Erbbauzins, eine Art Pacht, basierend auf dem Bodenwert.
Vorzüge des Erbbaurechts
Für Bauherren mit begrenztem Eigenkapital kann das Erbbaurecht eine interessante Alternative darstellen. Die Finanzierung beschränkt sich auf den Hausbau oder den Immobilienkauf, ohne die Kosten für das Grundstück. Allerdings summieren sich die Erbbauzins-Zahlungen über die Laufzeit beträchtlich, was die finanzielle Attraktivität einschränkt.
Mitspracherecht des Grundstückseigentümers
Entgegen gängiger Meinung hat der Erbbaurechtgeber durchaus Einfluss, insbesondere in Fragen wie Vermietung, Umbauten und Kreditrahmen für die Immobilie. Diese Mitsprache kann bei unüberlegten Entscheidungen des Erbbaurechtnehmers problematisch werden.
Laufzeit und Vertragsende
Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags liegt oft zwischen 50 und 99 Jahren. Nach Ablauf kann der Vertrag verlängert, beendet oder neu verhandelt werden. Die Entscheidung liegt oft beim Grundstückseigentümer, was für den Erbbaurechtnehmer gewisse Unsicherheiten birgt.
Besondere Beachtungspunkte beim Erwerb
Beim Kauf einer Immobilie auf Erbbaurechtsbasis übernimmt der Käufer die Restlaufzeit des bestehenden Vertrags. Eine genaue Prüfung der Laufzeit und die Wahrscheinlichkeit einer Verlängerung sind daher entscheidend. Ein Vorkaufsrecht für das Grundstück kann zusätzliche Sicherheit bieten, vor allem, wenn eine Veräußerung seitens des Grundstückseigentümers bevorsteht.
Heimfall und Erbbauzins
Der Heimfallmechanismus im Erbbaurecht tritt ein, wenn der Erbbaurechtnehmer zwei Jahre hintereinander den Erbbauzins nicht entrichtet, die Immobilie vernachlässigt oder gegen den Bebauungsplan verstößt. Der Erbbauzins kann alle drei Jahre erhöht werden, was finanzielle Planungssicherheit erschwert.
Fazit: Wann lohnt sich der Kauf?
Erbpachtgrundstücke sind eine Option, wenn man kurzfristig eine Immobilie zu einem attraktiven Preis erwerben möchte und dabei einen möglichen Nutzungsverlust in Kauf nimmt. Langfristig ist eine Investition in ein Erbbaurechtgrundstück sinnvoll, wenn vertraglich ein Vorkaufsrecht ausgehandelt wird, um langfristig die finanzielle Belastung zu minimieren.
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