Bodenrichtwert, was ist denn das eigentlich?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert pro m² Grundstück in einer Bodenrichtwertzone (abgegrenztes Gebiet) für eine Mehrheit von Grundstücken. Diese stimmen weitestgehend in Art und Maß der baulichen Nutzung überein, dass für Sie die im wesentlichen gleichen Wertverhältnisse gelten. Der Bodenrichtwert geht dabei von einem unbebauten Grundstück aus und wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Er wird vom Gutachterausschuss auf Grundlage von tatsächlichen Kauf- / Verkaufspreisen von Grundstücken bzw. Immobilienverkäufen ermittelt.

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Bodenrichtwertgrundstück

In der Bodenrichtwertkarte ist der Wert des Bodenrichtwertgrundstückes angegeben. So muss das tatsächlich im Verkaufsfall vorliegende Grundstück i.d.R. sachverständig an die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstückes angepasst werden, z.B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksfläche, etc.. So kann auch der Grundstückspreis vom Bodenrichtwert abweichen. Der Bodenrichtwert wird dabei in den Bodenrichtwertkarten/ -tabellen veröffentlicht.

Wertermittlung und Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist eine sehr wichtige Angabe bei der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken.  Sie können heute i.d.R. digital über die Bodenrichtwertkarte (zum Teil gebührenpflichtig) abgerufen werden. Für schriftliche Auskünfte wird in der Regel eine Gebühr fällig. Auch für steuerliche Zwecke ist die Bodenrichtwertkarte oft Grundlage. Bei der Bestimmung der AfA beziehen sich die Finanzämter meist darauf. Bei der Grundsteuererklärung gilt allerdings eine andere Bodenrichtwertkarte mit anderen Werten. Im Kreis Pinneberg finden Sie hier einen direkten Link zu den entsprechenden Werten bei der Bodenrichtwertkarte.

Bodenrichtwert und Gutachterausschuss

§196 BauGB gibt vor, dass die Bodenrichtwerte durch die Gemeinden zwingend alle zwei Jahre flächendeckend ermittelt werden muss. In der Realität ist dieses nicht immer gegeben. Die Aufteilung in Bodenrichtwertzonen kann kleinteilig bis recht groß (ganze Gemeinde) stattfinden. Es können so Zonen von einem einzelnen Grundstück bis Straßen bis ganze Ortschaften oder Stadtteile gebildet werden.

Der Bodenwert ist neben dem Gebäudewert im Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren oft entscheidend für den Wert einer Immobilie. Entsprechend sollte auch die Ermittlung des Bodenwerts mit Sorgfalt gemacht werden. Bedenken Sie, dass die Bodenwerte „alte“ Werte sind, die aus Beurkundungen errechnet wurden. Sie müssen dementsprechend zeitlich an die aktuellen Geschehen angepasst werden. Gerade heutzutage ist eine fundierte Immobilienbewertung Grundlage für den erfolgreichen Verkauf.

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