Beleihungswertermittlungsverordnung Novelle von Bafin veröffentlicht

Beleihungswertermittlungsverordnung, die sog. BelWertV wird angepasst. Die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) setzt damit Forderungen der Pfandbriefbanken im Hinblick auf die Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien um. Aktuell stammt die BelWertV aus 2006. Die Novellierung der Beleihungswertermittlungsverordnung ist am 4.10.2022 verkündet und am 07.10.2022 im Bundesgesetzblatt verkündet worden.

Die Beleihungswertermittlungsverordnung soll so besserer Rahmenbedingungen für die Beleihungswertermittlungen bringen und zeitgemäße Immobilienbewertung zulassen.

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Was ist die Beleihungswertermittlungsverordnung?

Seit dem 1.8.2006 gibt es die BelWertV. Sie gibt dabei für alle Pfandbriefbanken Vorschriften vor, wie der Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln ist. Sie gibt z.B. Definitionen für die Ermittlung nach dem Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren vor und wann welches, wie anzuwenden ist. Darüber hinaus ist in der Beleihungswertermittlungsverordnung festgelegt, welche Besonderheiten bei einzelnen Objekten zu berücksichtigen sind.

Was wurde in der BelWertV geändert?

Die Mindestkapitalisierungssätze wurden angepasst bzw. dynamischer ausgelegt. Zuvor galten feste Zinssätze – z.B. mindestens 5 % bei Wohnimmobilien. Jetzt richten sich die Mindestkapitalisierungssätze nach der Verzinsung von Bundesanleihen zu einem festen Stichtag, zu denen ein Risikozuschlag addiert wird.

Zudem wurde in der neuen Beleihungswertermittlungsverordnung die Kleindarlehensgrenze auf 600.000 Euro erhöht, bisher waren es 400.000. Hiermit soll die Kreditbearbeitung für die Institute deutlich reduziert werden.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen wurde die Nutzung statistischer Verfahren eingeführt.

Weiterhin wurde die BelWertV angepasst, dass Video-Besichtigungen dauerhaft zulässig sind. Diese waren durch die Pandemie nur vorläufig erlaubt gewesen. Hierbei muss allerdings bei der Bewertung der Immobilie ein Abschlag von 5 % gemacht werden und eine Restnutzungsdauer von mindestens 40 Jahren vorliegen.

Für die neue Beleihungswertermittlungsverordnung gilt zudem ein Stichtagsmodell. Dabei wird jährlich zum 1. Januar der Mindestkapitalisierungssatz auf Basis des Referenzzinses vom 30. Septembers des Vorjahres angepasst, wenn dieser um 0,5 Prozentpunkte höher oder niedriger lag als die vorherige Anpassung.  Das macht es natürlich in Zeiten wie aktuell mit schnell steigenden Zinssätzen schwierig und führt ggf. zu unsachgemäßen Ergebnissen in der Bewertung.

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