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Kauf einer vermieteten Immobilie

Ob durch Erbe oder Schenkung, durch Kauf am freien Markt oder Ersteigerung, Immobilien wechseln immer wieder einmal den Eigentümer beim Kauf einer vermieteten Immobilie stellt sich häufig die Frage, wie der neue Eigentümer mit den Mietern umgehen muss.

Grundsätzlich gilt beim Kauf einer vermieteten Immobilie dass der Mieter bleibt der Eigentümerwechsel hat also keinen Einfluss auf das Mietverhältnis. Der neue Besitzer des Hauses, der Wohnung tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Sie übernehmen also den bestehenden Mietvertrag so hier ist. Daher sollte unbedingt vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie der Mietvertrag eingesehen und auf Herz und Nieren geprüft werden. Sind für die Nebenkosten Vorauszahlung oder Pauschalen vereinbart? Was ist mit den Schönheitsreparaturen? Und entspricht der Vertrag der aktuellen Rechtsprechung?

Kauf einer vermieteten Immobilie – der neue Vermieter

in der Regel gehen ab Übergabe die Nutzen und Lasten auf Sie als neuen Eigentümer. Solange aber der Mieter nichts davon weiß, dass sein Vermieter gewechselt hat, bezahlte selbstverständlich an den alten Vermieter. Dann müssten sie ihre Ansprüche gegenüber dem Verkäufer der Immobilie durchsetzen. Daher ist der Mieter entsprechend zu informieren. Hierbei zeigt sich, dass es am einfachsten ist gemeinsam mit dem alten Eigentümer beim Kauf einer vermieteten Immobilie die aktuellen Mieter zu informieren. Mietrückstände bis zu diesem Datum stehen dem Voreigentümer zu. Wenn dieses Geld an Sie als Käufer der Immobilie fließen soll, muss der Verkäufer der Wohnung diesem ausdrücklich zustimmen.

Kauf einer vermieteten Immobilie – darf ich kündigen?

Die notwendigen Voraussetzungen für eine Kündigung müssen vorliegen. Dabei sind sie laut Grundbuch Eigentümer der Immobilie oder der Verkäufer der Immobilie ermächtigt sie bereits im Kaufvertrag. Hierbei empfehlen wir dringend die Hilfe eines Rechtsanwaltes, der zum Beispiel auf Mietrechts spezialisiert ist.

Wurde die Wohnung wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt stehen offene Mietwohnung grundsätzlich dem Voreigentümer zu. Ist die Kündigung bereits vom Voreigentümer ausgesprochen worden, gilt diese auch weiterhin bei Verkauf der Immobilie. Dieses gilt allerdings nur, wenn erheblich Vertragsverletzung als Kündigungsgrund aufgeführt wurden. So ist es logisch, wenn der Voreigentümer beim Kauf einer vermieteten Immobilie die Kündigung durch Eigenbedarf ausgesprochen hat, dass die durch den Eigentumsübergang unwirksam wird. Hierbei ist rechtlich professioneller Rat unerlässlich.

Kauf einer vermieteten Immobilie – Mieterhöhung

Wenn der Voreigentümer an den Mieter ein Mieterhöhungsverlangen errichtet hat, wird dieses auch über den Tag des Eigentümerwechsels hinaus. Somit kann die erhöhte Miete vom neuen Eigentümer verlangt werden, wenn sie fällig wird. Dieses gilt auch für Mieterhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Modernisierungsmaßnahmen bzw. deren Kosten von Ihnen als neuer Eigentümer oder vom alten Eigentümer bezahlt wurden.

Wenn Sie sich für den Kauf einer vermieteten Immobilie entscheiden treten sie in den bestehenden Mietvertrag ein und können diesen nicht ohne Einwilligung des Mieters ändern. So können zum Beispiel vom Voreigentümer erteilte Zusagen nicht ohne weiteres widerrufen werden. Auch stillschweigende Vertragsänderung werden dabei von Ihnen übernommen. Hat zum Beispiel der alte Vermieter jahrelang die Nutzung des Gartens hingenommen, obwohl diese nicht Mietvertrag vereinbart wurde, können Sie es dem Mieter nun nicht mehr verbieten. Gleiches gilt auch zum Beispiel von ihrem Vorgänger stillschweigend akzeptierte Mietminderung. Sie können nicht nachträglich bestreiten, dass die Mietminderung gerechtfertigt war.

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie hält sich der Mieter ab jetzt an Sie. So auch bei bestehenden Mängeln. Zur Beseitigung der Mängel sind sie verpflichtet und sie können sich nicht darauf berufen dass der vor Vermieter für die Mängelbeseitigung eigentlich verantwortlich sein. Hat der Mieter aber seine Miete wegen eines Mangels unter Vorbehalt gezahlt, gilt dieser Vorbehalt nur gegenüber dem Voreigentümer. Dieser muss ihnen gegenüber vom Mieter neu erklärt werden.

Kauf einer vermieteten Immobilie – Schadensersatzansprüche, Betriebskostenabrechnung, Kautionszahlung

Weiß Schadensersatzansprüchen deren Grund noch in der Besitzzeit des alten Eigentümers liegt, ist auch der ehemalige Vermieter weiter haftbar. Dieses gilt allerdings auch umgekehrt, wenn der alte Eigentümer gegenüber dem Mieter noch Schadensersatzansprüche hat. Hierbei kann allerdings vertraglich vereinbart werden, dass sie Ansprüche an sie abgetreten werden.

Bei Betriebskostenabrechnungen wird immer für die gesamte Abrechnungsperiode ausgezahlt. Die Betriebskostenabrechnung muss immer vom jeweiligen Vermieter erstellt werden. Haben Sie beispielsweise die Wohnung zum 1. Juni übernommen und der Mieter hat ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung können Sie nicht nur anteilig an den Mieter auszahlen wegen der vom Voreigentümer eingezogenen Vorauszahlung müsse sich an diesen wenden.

Kautionszahlung stehen Ihnen zu. Da sie als neuer Vermieter in den alten Vertrag eintreten stehen Ihnen auch die damit verbundenen Sicherheitsleistungen als neuer Eigentümer zu. Kautionszahlung oder etwaige Bürgschaften muss der vor Vermieter an Sie abtreten. Es empfiehlt sich die Übergabe dieser Kaution oder Bürgschaften im Immobilien Kaufvertrag zu regeln. Andernfalls hat der Voreigentümer beim Kauf einer vermieteten Immobilie das Recht die Kaution zur Begleichung offener Forderungen zu verwenden, auch wenn das Mietverhältnis weiter anhält.

Kauf einer vermieteten Immobilie

Dieser Text soll einen ersten Einblick in das Thema geben. Bei Fragen ist ein Rechtsanwalt zurate zu ziehen. Dieser Text erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Dieser Text stellt keine Rechtsberatung dar. Er muss an die aktuellen tatsächlichen und rechtlichen anderen Anforderungen angepasst werden. Gern beraten wir Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie als Dekra zertifizierte Immobilienmakler.

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Pinneberg Immobilienvermittler

Pinneberg Immobilienvermittler – von Stosch Immobilien Ihr Immobilienmakler Kreis Pinneberg, Hamburg und Norddeutschland

Der Verkauf einer Immobilie gehört in professionelle Hände. Pinneberg Immobilienvermittler von Stosch Immobilien ist Ihr Immobilienmakler im Kreis Pinneberg, Hamburg und Norddeutschland. Ob Einfamilienhaus Rellingen verkaufen, Eigentumswohnung Halstenbek verkaufen oder Reihenhaus Schenefeld verkaufen – wir sind auf den Verkauf von Wohnimmobilien spezialisiert. Als inhabergeführtes Pinneberg Immobilienvermittler Unternehmen betreut Sie Geschäftsführer Florian von Stosch persönlich. Kurze Wege und ein hohes Maß an Fachwissen und Leidenschaft bilden hierbei die Grundlage für den Erfolg.

Pinneberg Immobilienvermittler – Fehler beim Privatverkauf Teil 2

Man kann privat eine Immobilie verkaufen – ABER es ist viel dabei zu beachten. Fehler passieren immer wieder. Da eine Immobilie einmal emotional einen hohen Wert besitzt aber auch finanziell der Grundstein für eine sichere Altersvorsorge sein kann, kosten Fehler hier sehr schnell sehr viel Geld. In unserer vorangegangenen Serie hat Pinneberg Immobilienvermittler bereits 2 von 8 typischen Fehler beschrieben.

Pinneberg Immobilienvermittler – Fehler 3 beim Immobilienkauf – das Finanzamt bezahlt oder das Kaufen für die Steuer

Die Altersvorsorge mit Immobilien ist in Deutschland mehr bekannt und beliebt. Aber auch hier gibt es schnell steuerliche Diskussionen mit dem Fiskus. Viele Stolperfallen erwarten hier den Verkäufer. Was ist mit Gewerblichkeit? Wann würden Sie das werden? Gerade der Wert einer Immobilie und auch der Wertzuwachs sollten hier steuerlich geprüft werden. So haben sich auch schon viele Immobilienbesitzer verspekuliert, bzw. viele Immobilienkäufer nicht die Renditen bekommen, die eigentlich erwartet wurden. Kaufen und verkaufen Sie richtig – von Stosch Immobilien – Ihr Pinneberg Immobilienvermittler für Wohnimmobilien.

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Pinneberg Immobilienvermittler – Fehler 4 beim Immobilienkauf

Fehler werden übersehen. Hier greift eigentlich Fehler 3 in Fehler 4 – das Haus begeistert und man will es ja auch haben. Der Ehrgeiz hat einen gepackt. Schauen Sie nicht weg bei notwendigen Sanierungen oder Modernisierungen. Egal ob Kapitalanlage oder eigenen Haus oder eigenen Wohnung. Pinneberg Immobilienvermittler zeigt Ihnen Wege – sowohl als Käufer als auch als Verkäufer sollen Sie wissen, was Sie tun. von Stosch Immobilien ist Ihr Immobilienmakler im Kreis Pinneberg, der Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ganzheitlich berät. Daher sind wir Ihr Pinneberg Immobilienvermittler.

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Pinneberg Altbauwohnung verkaufen – mit von Stosch Ihr Immobilienmakler Kreis Pinneberg

Pinneberg Altbauwohnung verkaufen? Rufen Sie uns an und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin. Wir sind Ihr Immobilienmakler im Kreis Pinneberg, Hamburg und Norddeutschland. Mehrwert durch Leistung. Eine Immobilie verkauft oder kauft man nicht mal eben so.

Pinneberg Altbauwohnung verkaufen – Vorbereiten und wissen was man tut

Was kauft der Käufer. Was sagt die Baukonstruktion? Wie entwickelt sich die Lage und was ist gerade bei einer Altbauwohnung an Reparaturen bzw. energetischen Sanierungen zu erwarten? Das Hinzuziehen eines Profis ist ein deutlicher Mehrwert für Käufer und Verkäufer. Wertvolle Tipps aber auch der Überblick über das Gesamte, sowie eine Arbeitsabnahme sind Gründe für den Mehrwert. Aber auch die Erfahrung und das Know-How ist ein Mehrwert. Wenn Kunden heute eine Immobilie besichtigen kommen, steht spätestens beim zweiten Termin ein Gutachter oder Sachverständiger mit in der Tür – und das ist auch gut so. Gerade beim auf eines Altbaus ist dieses wichtig.

Pinneberg Altbauwohnung verkaufen – warum Gutachter oder Sachverständiger

Eine Wohnung oder ein Haus soll zum einen Zuhause werden und zum anderen bezahlen die Käufer sehr viel Geld. Ob 1 Zimmer Wohnung oder 4 Zimmer Loft mit Elbblick – Pinneberg Altbauwohnung verkaufen? Von Stosch Immobilien!

Mit Fachwissen und Hintergrundwissen schafft man Vertrauen beim Käufer, der wissen soll was er kauft. Nicht nur die Stärken zählen – auch Mängel oder notwendige Reparaturen sollten bei der Besichtigung erzählt werden. Vertrauen ist die Basis für den erfolgreichen Verkauf. Gerade hier weiß der Käufer was er kauft und ist auch in ein paar Jahren zufrieden mit der Kaufentscheidung. Denn wie gesagt – fast jeder Käufer kommt bei der Zweitbesichtigung mit einem Bauexperten. Hier werden die Fehler gefunden und auch preislich dann gehandelt. Wer diese vorher nicht beachtet hat, hat hier bei Pinneberg Altbauwohnung verkaufen spätestens ein großes Problem.

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Pinneberg Altbauwohnung verkaufen – Verkauf mit Immobilienmakler

Florian von Stosch als Geschäftsführer der von Stosch Immobilien GmbH ist Diplomingenieur, Maurer- und Betonbaumeister, Energieberater und Betriebswirt. Die fundierte Ermittlung und Darstellung der Immobilie ist so sichergestellt, dass Sie als Verkäufer einen deutlichen Mehrwert erfahren. von Stosch Immobilien – Zeit für Leben.

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Pinneberg Immobilie verkaufen – die Preisvorstellung!

Pinneberg Immobilie verkaufen? Das kann doch nicht so schwer sein, eine Immobilie zu verkaufen! Was steht am Anfang – der Preis. Wer also sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will muss einen Preis haben. Daher muss der Preis ja realistisch sein. Was tun um Pinneberg Immobilie verkaufen zu verkaufen – richtig! Preise im Internet vergleichen. Man schaut sich Preise in den verschiedenen Portalen an und gut. Viele denken hier, dass genau solche Vergleichspreise eine gute Grundlage bilden um seinen Verkaufspreis festzulegen – stimmt nicht!

Pinneberg Immobilie verkaufen – der Angebotspreis

Pinneberg Immobilie verkaufen …. und der Preis? Zum einen handelt es sich bei den Preisen im Internet um Angebotspreise, zum anderen wird schnell Apfel mit Birne oder sogar Papaya verglichen. Warum?

Eine unserer grundlegendsten Aufgaben als Immobilienmakler ist es die Preise von Immobilien richtig einzuschätzen. Ist der Preis zu hoch, kommt kein Interessent – ok, ok, die Nachbarn kommen zum gucken – aber kein ernsthafter Interessent, So muss dann der Kaufpreis bei Pinneberg Immobilie verkaufen zwangsweise reduziert werden. Schließlich soll ja verkauft werden. Das bekommen selbstverständlich auch dank der Transparenz durch Internet und Co. die Interessenten einer Immobilie mit. Eine Immobilie „verbrennt“ sagt der Fachmann. Die Konsequenz – die Immobilie wird statt mit einem realistischen Preis am Anfang für einen sehr viel geringeren Preis in der Regel verkauft.

Pinneberg Immobilie verkaufen – Preisvergleich im Internet

Angebotspreise vergleichen ist dank der Transparenz sehr schwierig. Es hört sich erst einmal witzig an aber dieses hat mit einer fundierten Immobilienbewertung nichts zu tun. Als Vergleichspreise zieht der Gutachter die wirklich beurkundeten Preise heran. Nicht die Angebotspreise, die zum Teil 20% und mehr von dem wirklich erzielten Verkaufspreis abweichen. Auf einer so wackligen Grundlage sollte kein Immobilienverkauf angestrebt werden. Schließlich entspricht schon eine Abweichung von einem Prozent bereits 2 oder 3 tausend Euro bei Pinneberg Immobilie verkaufen, wenn ein Kaufpreis von 200 bzw. 300 T€ zu Grunde gelegt wird.

Pinneberg Immobilie verkaufen – Vertrauen Sie dem Profi

Von Stosch Immobilien – Ihr Immobilienmakler bei Pinneberg Immobilie verkaufen. Geschäftsführer Florian von Stosch ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Als Diplomingenieur kann er Sie perfekt beim Verkauf beraten und erreicht durch sein Know How und seine Erfahrung mehr als oft der Laie beim Verkauf einer Immobilie.

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Von Stosch Immobilien – Zeit für Leben.

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Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Ob verkauf haus oder Wohnung, ob Bungalow Pinneberg verkaufen oder Reihenhaus Halstenbek verkaufen – mit von Stosch Immobilien sind Sie auf der sicheren Seite. Fachgerechte Immobilienbewertung, zielgerichtetes Marketing und Engagement gepaart mit Fachwissen führen zu Ihrem Verkaufserfolg. Für die erfolgreiche Vermarktung einer Immobilie reicht es nicht eine Internetanzeige zu inserieren. Man sollte auf vielen Kanälen gleichzeitig arbeiten. Internet aber auch Tageszeitung, aber auch Flyer und Radiowerbung oder Social Media steigern die Resonanz auf Ihre Immobilienanzeige. Die Grundlage legt unser Exposé, welches Ihre Immobilie bei verkauf haus ins Rechte Licht rückt.

verkauf haus – das Exposé

Bei der Exposéerstellung sollte also besondere Sorgfalt  für den erfolgreichen verkauf haus angesagt sein. Es muss zielgruppengerecht und informativ sein. Es muss Lust auf mehr machen. Aber auch die Anzeigen selbst sollten in einem CI gestaltet sein. Denn nur so erschaffen Sie einen Wiedererkennungswert. So erreichen wir als Makler mehr Interessenten als jeder Privatanbieter. Netzwerke müssen über Jahre aufgebaut werden. Und gerade hier ist ein Mehrwert von von Stosch Immobilien. Anzeigen in Tageszeitungen sind genau so wichtig. Sie wollen beim verkauf haus, dass möglichst viele Menschen von Ihrer Immobilie erfahren.

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Studien belegen die Ansicht von Experten. Beim Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf ist es falsch, eine Immobilie zunächst teurer anzubieten und dann nach und nach im Preis zu reduzieren. Es gibt den marktgerechten Preis. Andernfalls kann leicht beim Immobilienverkauf die Erwartungshaltung entstehen, dass der Preis der Immobilie ja immer weiter runter geht und dann als Schnäppchen gekauft werden kann. Die Immobilie ist „verbrannt“. Fangen Sie gleich mit dem richtigen Preis an. Erfolgreicher verkauf haus – erfolgreicher Verkauf Immobilie.

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