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Mietendeckel

Mietendeckel

Die gesetzliche Neuregelung der Vorschriften zu einer Mietbegrenzung wird umgangssprachlich Mietendeckel oder Berliner Mietendeckel genannt.

Durch diese Neuregelung wurde Folgendes festgelegt:

  • Mietobergrenzen
  • Mietenstopp
  • Mietsenkungen
  • eine Begrenzung der Umlage für Modernisierung

Dieses Gesetz galt jedoch nicht für geförderte Wohnräume und Wohnräume, die ab Januar 2014 bezugsfertig waren. Es wurde ursprünglich auf 5 Jahre begrenzt und sollte den enormen Anstieg der Mieten begrenzen.

Welche Bedeutung hatte der Mietendeckel für Mieter?

Für den Großteil der Mieter bedeutete es, dass die Höhe der Miete, die im Juni 2019 bezahlt wurde, für die nächsten fünf Jahre nicht verändert werden durfte. Das bedeutete, eine Erhöhung der Miete war nicht möglich. Des Weiteren bedeutete es, dass es eine Obergrenze für Mieten gab, die sich nach der Lage, der Ausstattung und dem Baujahr einer Wohnung gerichtet hat. Kurz gesagt waren für Mieter eine geringere Miete und somit weniger Kosten zu erwarten.

Gab es Ausnahmen für den Mietdeckel?

Wie bei jeder Regelung gab es selbstverständlich auch Ausnahmen. Hierbei war die Ausnahme, dass Wohnungen, die erstmals im Jahre 2014 bezugsfertig gestellt wurden, wie zum Beispiel Wohnheimunterkünfte und Sozialwohnungen, nicht davon betroffen war, Wohnraum, der ständig unbewohnt oder vielmehr unbewohnbar war. Falls die Absenkung der Miete für den Vermieter untragbar war, konnte dieser einen Härtefallantrag stellen. Diese beantragten Fälle mussten jedoch immer im Einzelnen geprüft werden.

Mietendeckel Konnte die Miete gesenkt oder erhöht werden?

Falls die Miete nach dem Juni 2019 erhöht wurde, konnte man diese Miete zurücksetzen. Das bedeutete, auch wenn die Höhe der Miete über der festgesetzten Obergrenze lag, konnte sie zurückgesetzt werden. Lag die Miete unter den festgelegten Mieten und wurde die Wohnung neu vermietet, durfte die Miete erhöht werden. Voraussetzungen für diese Erhöhung waren jedoch:

  • eine Einbauküche
  • hochwertige sanitäre Ausstattung
  • hochwertiger Belag des Bodens
  • Energiekennwerte von weniger als 120 kWh/(m² a) im Großteil der Wohnräume
  • ein Aufzug, welcher Schwellenlos erreichbar war

Von diesen Faktoren mussten mindestens 3 erfüllt werden, um eine Erhöhung zu gestatten.

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Ende des Mietendeckels

Durch einen Gerichtsbeschluss vom Februar 2020 fiel die Verordnung zum Mietendeckel wieder, da diese Regelung als rechtswidrig angesehen wurde. Mieter müssen laut dem Beschluss die Rückstände der Miete wieder zurückzahlen. Ab diesem Zeitpunkt sind die zuvor festgelegten Mieten wieder voll wirksam. Somit sollte sich jeder Mieter mit seinem Vermieter in Verbindung setzen, um eine eventuelle Rückzahlung zu vereinbaren. Jeder Mieter sollte bei einer Mietnachforderung darauf achten, dass diese Nachforderung an die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse angepasst ist. Diese Regelung gilt in allen Bundesländern.

Eine Mieterhöhung muss sich an die gesetzlichen Vorgaben halten

Die Möglichkeit, seit Januar 2022 die Miete zu erhöhen, kann selbstverständlich nicht ohne gesetzliche Regelung erfolgen. Jeder Vermieter hat sich deswegen an diese Regelungen zu halten und darf nicht willkürlich die Mieten erhöhen.

Diese Voraussetzungen können das Anpassen der Miete ermöglichen:

  • Durch Sanierungen oder Modernisierungen ist der Wert des Mietobjektes gestiegen und die Qualität des Wohnens wurde für den Mieter enorm erhöht.
  • Eine Index- oder Staffelmiete wurde vertraglich festgelegt und erfolgt dementsprechend nach Vereinbarung.
  • Der Mietspiegel des Bereiches liegt über der vereinbarten Miete und kann dementsprechend angepasst werden.

Sie haben Fragen? Rufen Sie uns gern an www.von-stosch.de

Mieterhöhung: Was tun, wenn Sie kommt

Mieterhöhung wann sind sie erlaubt?

Eigentlich sind Mieterhöhungen erlaubt, doch sind diese nicht immer rechtens. Der Vermieter hat vieles zu beachten, damit die Erhöhung den gesetzlichen Vorgaben genügt. Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen und wann wird diese nicht wirksam?

Um diese Frage beantworten zu können, muss man bereits bei den Formalien anfangen. So darf zum Beispiel eine Mieterhöhung erst nach einem Jahr nach der vorangegangenen Mieterhöhung  ausgesprochen werden und darf auch erst 15 Monate danach in Kraft treten. Rechtens ist diese dann erst, wenn der Vermieter, oder eine bevollmächtigte Person, ein Schreiben an die Mieter der Wohnung geschickt hat und diese ihr Einverständnis erteilen. Dies muss nicht per Post erfolgen. Der Mieter erklärt sich als Einverstanden, wenn er zum ersten mal, die erhöhte Miete zahlt. Dies muss binnen zwei Monaten geschehen, ansonsten kann der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter nicht einverstanden ist und auf Zustimmung klagen.

Warum Mieterhöhung

Doch warum möchte der Vermieter überhaupt eine Mieterhöhung? Dies sollte ihnen auf jeden Fall, aus dem Mieterhöhungsschreiben deutlich werden. Denn der Vermieter ist bei solch einem Schreiben dazu verpflichtet, genau anzugeben, warum er die Miete erhöhen möchte. Richtig wäre, wenn er sich auf einen Örtlichen Mietspiegel beziehen würde, oder gar ein Gutachten von einem Sachverständiger vorlegen kann. So kann der Mieter am besten nachvollziehen, warum eine Mieterhöhung von Nöten ist. Aber Vorsicht auch beim Mietspiegel – denn die Werte in diesem sind „gedämpft. Die Vergleichsmiete ist wichtiger. Wichtig ist auch, darauf zu achten, dass die Erhöhung nicht ins unermessliche gehen darf. In der Regel gilt, dass die Miete, innerhalb von drei Jahren- (Vorausgesetzt es handelt sich bei der Wohnung um keine Modernisierte)- nicht um mehr als einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden darf. In Schleswig-Holstein werden daher oft sogenannte Staffelmietverträge gemacht, da es die Mietpreisanpassung so gesehen nicht gibt. Für Mieter und Vermieter eine sauberer und rechtssichere Sache beim Mietvertrag.

Es gibt aber auch Sonderformen der Mieterhöhung. So können zum Beispiel Mieter und Vermieter, schon bei dem Abschluss des Mietvertrages vereinbaren, wann die Miete erhöht werden darf. Ein Beispiel dafür wäre die oben bereits erwähnte Staffelmiete. Das heißt die Miete darf regelmäßig in gleichen Abständen erhöht werden. Doch auch hier, darf sie die 20 Prozent Marke (15) in drei Jahren, nicht überschreiten. Aber auch ein so genannter Indexmietvertrag kann abgeschlossen werden. Dabei gilt dann, dass sich der Vermieter, an den Preisindex aller Privaten Haushalte in Deutschland halten muss, damit die Miete erhöht werden darf und dies dann nur einmal im Jahr.

Wenn es dennoch zu keiner Einigung, zwischen Mieter und Vermieter kommt, hat der Mieter das Recht, nach dem Erhalt der Mieterhöhungsschreibens, binnen zwei Monaten seine Kündigung einzureichen. Nach der Kündigung, tritt dann die Mieterhöhung natürlich nicht mehr in Kraft.

Mieterhöhung – was tun als Mieter – was tun als Vermieter

Immer wieder, werden bei Prüfungen von Mietverträgen, Mängel bei Mieterhöhungen entdeckt. Es kommt immer vor, dass Vermieter sich auf falsche Zahlen berufen, oder den Mietspiegel falsch anwenden. Man sollte sich immer bei den Nachbarn umhören, ob auch bei denen eine Mieterhöhung ansteht. Tut sie das nicht, kann die Mieterhöhung als Unwirksam gelten. Möchten Sie eine Mieterhöhung nicht akzeptieren, wenden sie sich gleich nach dem Erhalt des Schreibens, an Mietrechtsspezialisten und lassen sie sich beraten.

Auch als Vermieter ist es ratsam beim Aussprechen einer Mieterhöhung sich vorher beraten zu lassen. Kleine Fehler können hier fatale Folgen haben.

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