Verkehrswertermittlung im Fall Verkauf Immobilie
Das Baugesetzbuch regelt einheitlich die Verkehrswertermittlung: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Klingt kompliziert – ist es aber nicht. Der Verkehrswert entspricht dem Immobilienwert. Bei diesem theoretischen Verfahren können persönliche Belange nicht berücksichtigt werden. Ein Beispiel: Der Vater verkauft an seinen Sohn ein Baugrundstück. Der Vater und der Sohn haben ein sehr gutes Verhältnis und so verkauft der Vater unterhalb des normalen Marktwert das Grundstück an den Sohn. Dieser Bonus kann in der normalen Verkehrswertermittlung nicht gefasst werden, da die Verkehrswertermittlung von dem normalen Zwischen einander zwischen wirtschaftlich handelnden Menschen ausgeht.
Verkehrswertermittlung die Unterlagen
Für die reguläre Verkehrswertermittlung benötigt ein Sachverständiger eine Vielzahl von Unterlagen. Flurkarte, Grundrisse, Bauzeichnungen, Flächenberechnung, Berechnung für den umbauten Raum, Mietverträge aber auch viele andere Unterlagen. Nur so kann en ordentliches Wertgutachten erstellt werden.
ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler hat Ihnen weitere Tipps rund um die Immobewertung bereitgestellt. Verkehrswertermittlung ist nur ein Teil von vielen bei dem erfolgreichen Verkauf und der erfolgreichen Vermietung von Immobilien. Jede Immobilie ist genau so individuell zu betrachten, wie jeder Bewohner selbst so individuell zu betrachten ist.
Verkehrswertermittlung – die Gutachten
Bei der Verkehrswertermittlung ist der Aufbau von Gutachten vorgegeben. Die einleitende Bemerkungen und die Grundstücksbeschreibungen machen den Anfang. So wird die tatsächlich vorhandene Situation umfassend beschrieben. Hieran schließen sich die Berechnungen an – hierbei werden in der Regel drei Verfahren benutzt: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese drei normierten Verfahren kommen bei der Verkehrswertermittlung in der Regel zum Einsatz – wovon zwei in einem guten Gutachten schon verwendet werden sollten. Das eine stützt das andere – eine Plausibilitätsprüfung. So hat jedes Verfahren bei bestimmten Anwendungen bei der Verkehrswertermittlung seinen Schwerpunkt. Bei Vermieteten Objekten bildet das sogenannte Ertragswertverfahren den Hauptaspekt. Allerdings muss hierfür auch die angewendete Datenqualität stimmen. Zahlen aus Immobilienportalen sind nicht zu verwenden, da sie nur Angebotspreise sind. In einem ordentlichen Gutachten müssen die richtigen Zahlen – sprich die wirklichen Verkaufszahlen – verwendet werden. Diese Unterscheide können teilweise beachtlich sein.
Das Vergleichswertverfahren in der Verkehrswertermittlung
In der Verkehrswertermittlung kommt das Vergleichswertverfahren bei typischen Gebäuden am häufigsten vor. Z.B. das Einfamilienhaus in Halstenbek, das Reihenhaus in Schenefeld oder die Eigentumswohnung in Eimsbüttel zum Verkauf. So können Wohngebäude aber auch Eigentumswohnungen sehr gut bewertet werden. Voraussetzung hierfür ist, das auch entsprechende Zahlen vorliegen. Der Sachverständige fordert dieses beim jeweiligen Gutachterausschuss ab und passt diese dann an die spezifischen Objektgegebenheiten an: gleiche Grundstücksgröße, Lage, Wohnfläche, usw.. Werte aus Immobilienportalen sind ungeeignet. Wie der Name des Verfahrens bei der Verkehrswertermittlung schon erahnen lässt wird hier ein Vergleich angestellt. Der Wert der Immobilie kann hierbei sehr sauber ermittelt werden – die Fehlertoleranz ist sehr gering, da der Sachverständige bei entsprechender Datenqualität bei der Verkehrswertermittlung auf echte Daten zurückgreifen kann.
Das Sachwertverfahren in der Verkehrswertermittlung
Das Sachwertverfahren wird in der Verkehrswertermittlung angewendet, wenn die Immobilie in der Regel nicht für den Ertrag bestimmt ist – so z.B. beim selbstgenutzten Einfamilienhaus Hamburg, das verkauft werden soll. Das Eigenheim wird so Immowert mäßig erfasst und der Verkaufspreis kann ermittelt werden. Dabei greift der Sachverständige auf Tabellen zurück, die sich aus echten Verkaufsfällen vom Gutachterausschuss der jeweiligen Region ableiten. Die Bruttogeschossfläche und die Herstellungskosten (Normalherstellungskosten) bilden die Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren. Baukonstruktion aber auch Baunebenkosten und Außenanlagen sind in den Tabellen zur Verkehrswertermittlung erfasst und werden berücksichtigt. Die regionalen Besonderheiten für das Grundstück werden in der Bodenwertermittlung gefasst. Hierbei wird die Grundstücksgröße angepasst aber auch weitere Lagefaktoren in der Verkehrswertermittlung berücksichtigt. Im Sachwertverfahren werden alle Gebäude die nicht dem Mietmarkt zur Verfügung stehen berücksichtigt. So ist eine qualitative Verkehrswertermittlung durchzuführen. Abnutzung und Restnutzungsdauern werden hierbei ebenso berücksichtigt, wie auch spezielle Vor- und Nachteile.
Das Ertragswertverfahren in der Verkehrswertermittlung
Das Ertragswertverfahren regelt die Verkehrswertermittlung für Mietobjekte. Ob vermietetes Einfamilienhaus oder Reihenhaus – auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien werden in der Verkehrswertermittlung mit dem Ertragswertverfahren berechnet. Hierbei geht es um nachhaltig erzielbare Erträge. Somit bildet auch die Jahresnettorohmiete die Grundlage für die Berechnung. Der sogenannte Liegenschaftszinssatz ist wohl der wichtigste Faktor bei der Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren.
Verkehrswertgutachten – die Verkehrswertermittlung
So sollen bei der Ermittlung des Marktwertes oder Verkehrswertes (möglichst) zwei von drei Verfahren angewendet werden. Dabei gibt die Art der Immobilie aber auch die zukünftige oder gegenwärtige Nutzung das im Vordergrund stehende Verkehrswertermittlung Verfahren vor.
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