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14. Januar 2014

Immobilien Makler bei Vermietung ? Warum Maklerbüro beauftragen? Teil 3

Immobilien Makler bei Vermietung – ImmoNuance Ihr Mehrwertmakler

Wie bereits Teil 1 & 2 unserer Serie „Immobilien Makler bei Vermietung“ aufgezeigt, iast die Vermietung und der Verkauf von Wohnungen, Häusern und Immobilien nicht mal einfach so gemacht. Neben der Markterfahrung gehört auch Equipment und Aus- und Weiterbildung. Ein erfahrener und kompetenter Immobilienmakler ist somit ein Mehrwert.

Weitere mögliche Fehler bei der Vermietung einer Immobilie wollen wir Ihnen aufzeigen.

Immobilien Makler bei Vermietung – der Grundriss – Fehler Nr. 2

Es gehört zu dem Beruf des Immobilienmaklers auch den Markt zu beobachten. So erleben wir immer wieder, dass Immobilien ohne einen vernünftigen Grundriss angeboten werden. Gerade im Zeitalter des Internets und Portalen wie Immobilienscout aber auch Immonet oder Immowelt sind Grundrisse und Fotos sinnvoll – gar unverzichtbar. So entscheiden sich viele Anbieter ganz auf den Grundriss zu verzichten, bzw. diesen „mal eben kurz“ abzufotografieren oder einzuscannen. Die Bauakte reicht ja.

Dabei ist der Grundriss ein ganz entscheidendes Element bei der Vermietung einer Wohnung weiß Immobilien Makler bei Vermietung ImmoNuance. Der Qualitätsverlust einer Anzeige ist immens. Der Mietinteressent muss sich bereits bei der Anzeige geistig einrichten können. Meist sind schon Möbel vorhanden und diese sollen passen. Wie und wo kann der Esstisch hin, wie und wo kann die Couch die gerade neu ist hin. Fotos und auch Grundrisse müssen also vorhanden sein.

Anbieter haben die Not von Privatanbietern erkannt und bieten so eine Optimierung der Grundrisse aus der Bauakte im Internet an. Gegen eine überschaubare Gebühr wird hier eine deutliche Verbesserung erreicht. Immobilien Makler bei Vermietung kennt die Immobilienoptimierung. ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler bei Verkauf und Vermietung. Ob Aufmaß oder auch Grundrisserstellung. Geschäftsführer Florian von Stosch hat Architektur studiert und kennt die Kniffe und Tricks alte Grundrisse zu optimieren und ggf. neu zu zeichnen. Denn auch hier warten für den Privatanbieter gravierende Fehler. Oftmals erleben wir es, dass weder Grundriss noch Wohnflächenberechnung vorhanden ist. Sowohl die Raumgrößen als auch Besonderheiten der Immobilie können hier herausgearbeitet werden. Immobilien Makler bei Vermietung ein deutlicher Mehrwert.

Immobilien Makler bei Vermietung – die lieben Überschriften

Einfamilienhaus mit Familiencharakter, Einfamilienhaus in Bestlage ….. u.v.m. so oder anders – die Überschrift Ihrer Anzeige soll ein Blickfang sein. Die Mietinteressenten sollen aufmerksam werden. Wie Sie am Ende des Tages aus der Anzeige Besichtigungstermine erzeugen wollen, sollen die Mietinteressenten aus der Überschrift Interesse gewinnen Ihre Anzeige weiterzulesen – oder eben auch nicht. Das genau gilt für die Annoncen in der Zeitung ebenso wie für Anzeigen im Internet. Immobilien Makler bei Vermietung ImmoNuance vertritt Ihre Mietwohnung bzw. Miethaus im Internet aber auch in den aktuellen Tageszeitungen um Ihre Vermietung ideal zu bewerben.

Ein Problem: für die Überschrift Ihrer Anzeige steht begrenzt Platz zur Verfügung. Es ist also dann Ihrer Aufgabe bzw. von Immobilien Makler bei Vermietung ImmoNuance in wenigen aber attraktiven Schlagwörtern die Highlights herauszuarbeiten. Kreative Überschriften sind oft erfolgreicher als trockene Abkürzungen.

ImmoNuance ist Ihr Immobilien Makler bei Vermietung und Verkauf von Immobilien – ob Einfamilienhaus Rellingen oder Doppelhaushälfte Hamburg. Rufen Sie uns gern an und verabreden Sie einen unverbindlichen Termin für eine Immobilienberatung. Sie werden begeistert sein.

Allgemein

11. November 2013

Verkehrswertermittlung für Ihr Haus, Ihre Wohnung zum Verkauf und Kauf einer Immobilie

Verkehrswertermittlung im Fall Verkauf Immobilie

Das Baugesetzbuch regelt einheitlich die Verkehrswertermittlung: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Klingt kompliziert – ist es aber nicht. Der Verkehrswert entspricht dem Immobilienwert. Bei diesem theoretischen Verfahren können persönliche Belange nicht berücksichtigt werden. Ein Beispiel: Der Vater verkauft an seinen Sohn ein Baugrundstück. Der Vater und der Sohn haben ein sehr gutes Verhältnis und so verkauft der Vater unterhalb des normalen Marktwert das Grundstück an den Sohn. Dieser Bonus kann in der normalen Verkehrswertermittlung nicht gefasst werden, da die Verkehrswertermittlung von dem normalen Zwischen einander zwischen wirtschaftlich handelnden Menschen ausgeht.

Verkehrswertermittlung die Unterlagen

Für die reguläre Verkehrswertermittlung benötigt ein Sachverständiger eine Vielzahl von Unterlagen. Flurkarte, Grundrisse, Bauzeichnungen, Flächenberechnung, Berechnung für den umbauten Raum, Mietverträge aber auch viele andere Unterlagen. Nur so kann en ordentliches Wertgutachten erstellt werden.

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler hat Ihnen weitere Tipps rund um die Immobewertung bereitgestellt. Verkehrswertermittlung ist nur ein Teil von vielen bei dem erfolgreichen Verkauf und der erfolgreichen Vermietung von Immobilien. Jede Immobilie ist genau so individuell zu betrachten, wie jeder Bewohner selbst so individuell zu betrachten ist.

Verkehrswertermittlung – die Gutachten

Bei der Verkehrswertermittlung ist der Aufbau von Gutachten vorgegeben. Die einleitende Bemerkungen und die Grundstücksbeschreibungen machen den Anfang. So wird die tatsächlich vorhandene Situation umfassend beschrieben. Hieran schließen sich die Berechnungen an – hierbei werden in der Regel drei Verfahren benutzt: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese drei normierten Verfahren kommen bei der Verkehrswertermittlung in der Regel zum Einsatz – wovon zwei in einem guten Gutachten schon verwendet werden sollten. Das eine stützt das andere – eine Plausibilitätsprüfung. So hat jedes Verfahren bei bestimmten Anwendungen bei der Verkehrswertermittlung seinen Schwerpunkt. Bei Vermieteten Objekten bildet das sogenannte Ertragswertverfahren den Hauptaspekt. Allerdings muss hierfür auch die angewendete Datenqualität stimmen. Zahlen aus Immobilienportalen sind nicht zu verwenden, da sie nur Angebotspreise sind. In einem ordentlichen Gutachten müssen die richtigen Zahlen – sprich die wirklichen Verkaufszahlen – verwendet werden. Diese Unterscheide können teilweise beachtlich sein.

Das Vergleichswertverfahren in der Verkehrswertermittlung

In der Verkehrswertermittlung kommt das Vergleichswertverfahren bei typischen Gebäuden am häufigsten vor. Z.B. das Einfamilienhaus in Halstenbek, das Reihenhaus in Schenefeld oder die Eigentumswohnung in Eimsbüttel zum Verkauf. So können Wohngebäude aber auch Eigentumswohnungen sehr gut bewertet werden. Voraussetzung hierfür ist, das auch entsprechende Zahlen vorliegen. Der Sachverständige fordert dieses beim jeweiligen Gutachterausschuss ab und passt diese dann an die spezifischen Objektgegebenheiten an: gleiche Grundstücksgröße, Lage, Wohnfläche, usw.. Werte aus Immobilienportalen sind ungeeignet. Wie der Name des Verfahrens bei der Verkehrswertermittlung schon erahnen lässt wird hier ein Vergleich angestellt. Der Wert der Immobilie kann hierbei sehr sauber ermittelt werden – die Fehlertoleranz ist sehr gering, da der Sachverständige bei entsprechender Datenqualität bei der Verkehrswertermittlung auf echte Daten zurückgreifen kann.

Das Sachwertverfahren in der Verkehrswertermittlung

Das Sachwertverfahren wird in der Verkehrswertermittlung angewendet, wenn die Immobilie in der Regel nicht für den Ertrag bestimmt ist – so z.B. beim selbstgenutzten Einfamilienhaus Hamburg, das verkauft werden soll. Das Eigenheim wird so Immowert mäßig erfasst und der Verkaufspreis kann ermittelt werden. Dabei greift der Sachverständige auf Tabellen zurück, die sich aus echten Verkaufsfällen vom Gutachterausschuss der jeweiligen Region ableiten. Die Bruttogeschossfläche und die Herstellungskosten (Normalherstellungskosten) bilden die Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren. Baukonstruktion aber auch Baunebenkosten und Außenanlagen sind in den Tabellen zur Verkehrswertermittlung erfasst und werden berücksichtigt. Die regionalen Besonderheiten für das Grundstück werden in der Bodenwertermittlung gefasst. Hierbei wird die Grundstücksgröße angepasst aber auch weitere Lagefaktoren in der Verkehrswertermittlung berücksichtigt. Im Sachwertverfahren werden alle Gebäude die nicht dem Mietmarkt zur Verfügung stehen berücksichtigt. So ist eine qualitative Verkehrswertermittlung durchzuführen. Abnutzung und Restnutzungsdauern werden hierbei ebenso berücksichtigt, wie auch spezielle Vor- und Nachteile.

Das Ertragswertverfahren in der Verkehrswertermittlung

Das Ertragswertverfahren regelt die Verkehrswertermittlung für Mietobjekte. Ob vermietetes Einfamilienhaus oder Reihenhaus – auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien werden in der Verkehrswertermittlung mit dem Ertragswertverfahren berechnet. Hierbei geht es um nachhaltig erzielbare Erträge. Somit bildet auch die Jahresnettorohmiete die Grundlage für die Berechnung. Der sogenannte Liegenschaftszinssatz ist wohl der wichtigste Faktor bei der Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren.

Verkehrswertgutachten – die Verkehrswertermittlung

So sollen bei der Ermittlung des Marktwertes oder Verkehrswertes (möglichst) zwei von drei Verfahren angewendet werden. Dabei gibt die Art der Immobilie aber auch die zukünftige oder gegenwärtige Nutzung das im Vordergrund stehende Verkehrswertermittlung Verfahren vor.

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler in Hamburg, Kreis Pinneberg und Norddeutschland. Wir sind Ihr Mehrwert Makler bei Verkauf & Vermietung, der Kaufberatung und der Verkehrswertermittlung. Ob Verkauf Einfamilienhaus Rellingen, Vermietung Reihenhaus Halstenbek oder die fachgerechte Verkehrswertermittlung Ihrer Altbauvilla Schenefeld. ImmoNuance –Ihr Mehrwert Makler.

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