Hausverkauf bei Scheidung

Hausverkauf bei Scheidung: Was wird bei Scheidung aus der gemeinsamen Wohnung bzw. dem gemeinsamen Haus?

Wenn die Ehegatten nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben, gilt bei der Scheidung der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. In Deutschland wird ca. jede dritte Ehe wieder geschieden. Dabei kommen neben dem emotionalen Stress, auch finanzielle Fragen auf die Betroffenen zu. Soll ein Ehepartner das Haus behalten und den anderen auszahlen oder soll das Haus bzw. die Wohnung verkauft werden? Was ist mit den Schulden? Beim Hausverkauf bei Scheidung stellen sich viele Fragen, die eigentlich gemeinschaftlich entschieden werden müssen. Schließlich lassen sich Immobilien ja nicht ohne weiteres einfach teilen.

Wenn ein Zugewinn Gemeinschaft vorliegt bedeutet das unter anderem, dass bei der Scheidung zum Zugewinnausgleich kommt. Hier kommt es zu einem finanziellen Ausgleich unter den Ehepartnern für die während der Ehezeit erworbenen Vermögensgüter. Für beide Parteien sollte es erstrebenswert sein eine friedliche Einigung zu finden. Denn falls eine Einigung nicht möglich ist entscheidet im Ernstfall das Gericht. Dieses ist gleichbedeutend mit wesentlich höheren Kosten als bei einer außergerichtlichen Einigung.

Hausverkauf bei Scheidung: wem steht was beim Hausverkauf zu?

Das gemeinsam erworbene Vermögen wird bei der Trennung geteilt. D. h. eben Ehe Partner gehören 50 %. Beim Hausverkauf bei Scheidung wird so 50/50 geteilt. Sowohl die Kosten für den Verkauf aber auch der Gewinn. Selbstverständlich gibt es auch die Möglichkeit, dass ein Ehepartner den anderen auszahlt. Dieser überschreibt im Gegenzug seinen Anteil der Immobilie. So erhält einer der beiden die Immobilie zu 100 %. Aber häufig ist das Haus oder die Wohnung noch gar nicht abbezahlt, wenn es zu Scheidung kommt. Aber wer haftet für den Kredit? Grundsätzlich gilt, dass der der den Vertrag bei der Bank unterschrieben hat auch für den Hauskredit haftet. Für die Bank ist es dabei egal, ob die Eheleute noch verheiratet sind oder nicht, oder ob sie da wohnen. Im Regelfall sind beide Ehepartner Kreditnehmer, da ja auch gemeinsam gekauft wurde. Dieses aber gleichbedeutend damit, dass jeder der Ehepartner durch die Bank auf den vollen Betrag in Anspruch genommen werden kann. Wenn sich beim Hausverkauf bei Scheidung die Ehepartner partout nicht einigen können, kann es auch zu einer sogenannten Teilversteigerung kommen. So wird das Haus dann zwangsversteigert, was in der Regel mit einem deutlichen finanziellen Nachteil verbunden ist. Bei einem normalen Immobilienmarkt erzielen solche Versteigerung Erlöse von ca. 70 % des tatsächlichen Marktwerts. Die Teilversteigerung kann von einem der beiden beim Amtsgericht beantragt werden, wenden Uneinigkeit über den Hausverkauf bei Scheidung besteht.

Hausverkauf bei Scheidung: was soll denn nun geschehen?

Die Realteilung: bei der Realteilung wird das Haus in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut, sodass zwei Wohnungen entstehen in den entweder der jeweilige Ehepartner wohnen kann, der jeweilige Teil weiter verkauft oder vermietet werden kann. Hierfür müssen allerdings gewisse Voraussetzungen vorliegen. Zum einen sollten sich die ehemaligen Ehepartner darüber einig sein, dass man sich vorstellen kann weiterhin nebeneinander zu wohnen und zum anderen muss die Immobilie einen entsprechenden Umbau überhaupt zulassen. Dieses wird in der Realität eher selten erreicht. Daher ist die Realteilung in der Praxis ein sehr sehr, seltener Fall.

Hausverkauf bei Scheidung: der wohl häufigste Fall ist der Verkauf der gemeinsamen Immobilie. So kann der Erlös sauber unter den beiden aufgeteilt werden. Die Eigentumsanteile am Haus bzw. an der Immobilie geben die prozentuale Aufteilung vor. Ein großes Problem ist oftmals, dass die Kredite in diesem Zuge getätigt und abgelöst werden müssen. Hierbei fallen häufig Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank an. Diese können sehr erheblich sein. Nach Ende des Trennungsjahres kann jeder der beiden Ehepartner den Hausverkauf bei Scheidung verlangen. Weigert sich der andere Partner, kann sogar auf die Erteilung der Zustimmung geklagt werden. Allerdings muss dazu gesagt werden, dass es häufig Sinn macht nicht auf die Einreichung der Scheidung zu warten. Wenn absehbar ist, dass die Scheidung durchgeführt wird, kann sich das Ehepaar auch darauf einigen, den Verkauf früher zu beginnen. Wenn Munk das Trennungsjahr erst abwartet, kommen die ehemaligen Ehepartner oft unter Zeitdruck, was gleichbedeutend ist, dass der Kaufpreis am Ende geringer ausfällt. Zudem wird beim Hausverkauf bei Scheidung oftmals für den Zugewinnausgleich Liquidität benötigt, so dass der Hausverkauf bei Scheidung während das Trennungsjahres dieses erst ermöglicht.

Ehepartner auszahlen: wenn einer der Ehepartner im Hochhaus wohnen bleiben will, besteht auch die Möglichkeit, dass er den anderen bzw. dessen Eigentumsanteile ausbezahlt und die Immobilie vollständig übernimmt. Hier muss die Bank allerdings auch zustimmen, denn der Ehepartner soll ja auch aus der Haftung entlassen werden. Die Bank ist hierzu nicht verpflichtet. So kann es bei nicht ausreichender Bonität oft doch zum Hausverkauf bei Scheidung kommen.

Die Teilversteigerung: wie bereits oben erwähnt kann eine Teilversteigerung vorangetrieben werden. Gegen den Antrag auf Teilversteigerung können auch Einsprüche erhoben werden. Hierzu ist die Beratung durch einen Rechtsanwalt unabhängig. Zudem sollten sich die Ehepartner überlegen, dass die Erlöse bei einer Teilversteigerung in der Regel geringer ausfallen und vom Verkaufserlös sowohl Gerichtsakt auch Sachverständigenkosten abgehen. Die Teilversteigerung stellt in der Regel die schlechteste Lösung dar.

Gemeinsame Kinder: falls die Ehepartner beide wünschen, dass die Immobilie in der Familie bleibt, kann das Haus oder die Wohnung auf auf Kinder übertragen werden. Sollten die Kinder bzw. das Kind noch minderjährig sein bedarf es der Zustimmung des Vormundschaftsgerichtes. Eine Schenkung kann auch nur bei Einigkeit der Elternteile erfolgen.

Hausverkauf bei Scheidung: Scheidungsfolgenvereinbarung

eine Scheidungsfolgenvereinbarung ist, wenn das Ende der Ehe abzusehen ist eine Möglichkeit nachträglich eine Art Ehevertrag zu schließen. Unter anderem kann hier vereinbart werden die Unterhaltsberechnung von Ehegatten, Unterhaltsberechnung von gemeinsamen Kindern, der Zugewinnausgleich, Fragen bezüglich des Haushalts bzw. der ehelichen Immobilie oder der Versorgungsausgleich. Diese Vereinbarung muss notariell beurkundet und beim Gericht protokolliert werden.

Eine Scheidung an sich ist schon nicht einfach. Der Hausverkauf bei Scheidung gehört leider oftmals zu den unangenehmen Entscheidung. Oftmals ist es aber die einzige Lösung sich finanziell auseinander zu dividieren.

Als Sachverständiger für Immobilienbewertung aber auch als Immobilienmakler begleitet Florian von Stosch oft Paare beim Verkauf ihrer Immobilie. Eine friedliche, gemeinschaftliche Lösung beim Hausverkauf bei Scheidung ist für beide Seiten erstrebenswert. Vereinbaren Sie gern einen unverbindlichen Beratungstermin.

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