Hausgeld das Wichtigste

Der monatliche Betrag, den der Eigentümer der Wohnung, dem Hausbesitzer bzw. der Verwaltung als Abschlag zahlt für Instandhaltung, Pflege, Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dabei wird das Hausgeld monatlich im Voraus an die Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG – überwiesen und einmal im Jahr abgerechnet. Auch Mieter bezahlen das Geld an den Eigentümer als monatlichen Abschlag. Allerdings kann der Vermieter nicht alle Kosten auf den Mieter umlegen. Ein Punkt, der auch oft jungen Investoren „auf die Füße fällt“, da solche Kosten nicht mit einkalkuliert wurden.

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Hausgeld ist kein Wohngeld

Wohngeld und Hausgeld bezeichnen zwei unterschiedliche Sachen, auch wenn sie gern umgangssprachlich als gleich angesetzt werden. Wohngeld bezeichnet dabei den staatlichen Mietzuschuss für gering verdienende oder armutsbetroffene Personen.

 Was ist denn alles enthalten?

Zum einen gibt es umlegbare und nicht umlegbare Kosten bei der Vermietung von einer Wohnung. Bei Eigentum muss der Eigentümer der Immobilie selbstverständlich alles selbst tragen.

Nicht umlegbare Kosten sind:

• Instandhaltungsrücklage: Sie bezeichnet das Geld, was von der Eigentümergemeinschaft zusammengespart wird, um Neuanschaffungen oder Reparaturen am Gebäude oder den Außenanlagen zu bezahlen. Sollten Maßnahmen notwendig werden, die aber durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckelt sind, kann es zu sog. Sonderumlagen kommen.
• Verwaltungskosten: Kontoführungsgebühren, aber auch Kosten für die Gebäudeverwaltung finden sich hier.
• Reparaturkosten – nicht Schönheitsreparaturen – müssen durch den Eigentümer getragen werden.
• Mietausfall Wagnis – das Risiko, die Wohnung nicht neu vermietet zu bekommen, träge ebenso allein der Vermieter.

Dagegen gibt es auf den Mieter umlegbare Kosten.

Die Betriebskosten bei der Hausgeldabrechnung. In der Regel kennzeichnet Ihnen ein Verwalter auch die Kosten in der Nebenkostenabrechnung, dass Sie als Vermieter mit Ihrem Mieter abrechnen können. Zu den Betriebskosten gehören:

• Heizkosten (bei Zentralheizung)
• Wassergebühren und Abwassergebühren
• Wohngebäudeversicherung
• Allgemein Strom (Hausflur, Treppenhaus, Garten, Fahrstuhl, usw.)
• Wartung Aufzug
• Abfallentsorgung
• Hausmeister Kosten
• Reinigung der Allgemeinflächen
• Winterdienst
• Gartenpflege

Als Faustformel kann man sagen, dass wiederkehrende Kosten umlagefähig sind. Grob gilt, dass ca. 70-80 % der Kosten auf den Mieter umlagefähig sind.

Aufteilung Hausgeld

Wie wird denn das Hausgeld aufgeteilt? Wer bezahlt was? Im sog. Wirtschaftsplan werden durch die Hausverwaltung die Kosten, die Einnahmen und die Zuführung der Instandhaltungsrücklage festgehalten. Der Wirtschaftsplan stützt sich auf das vergangene Jahr und quasi eine Prognose für das kommende Wirtschaftsjahr. Wenn es also klar ist, dass es zu Preissteigerungen kommen wird, muss das Wohngeld entsprechend angepasst werden. Die Gesamtsumme wird dann durch einen bestimmten Verteilungsschlüssel auf der Eigentümer der Eigentümergemeinschaft umgelegt. I.d.R. gibt hier die Teilungserklärung die jeweiligen Anteile der Umlage an. Die Teilungserklärung gibt dabei an, wie das Verhältnis der Eigentümer untereinander ist. Auch verschiedene Kostenschlüssel können genannt sein – z.B.: einer für Instandhaltung, ein anderer für Hausgeld. Die Heizkosten werden i.d.R. individuell abgerechnet, sprich sie wird nicht unter den Parteien aufgeteilt.

Die Instandhaltungsrücklage

Es gibt keine hundertprozentige Antwort auf die Frage, wie viel Prozent die Instandhaltungsrücklage vom Hausgeld ausmacht. Sie ist gesetzlich keine Pflicht! So gibt es durchaus Immobilien, wo keinerlei Rücklage gebildet wird.

In der Regel macht es aber Sinn, eine Rücklage aufzubauen. Hier sollte man sich an dem Zustand, der Größe, der Ausstattung des Gebäudes aber auch den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer orientieren. Zudem kann man ja auch gewisse Wünsche der Eigentümer – z.B.: Neugestaltung des Gartens – rechtzeitig angehen und entsprechende Rücklagen bilden. Als Faustformel in der Literatur gilt, dass je auch nach Objekt zwischen 0,5 – 1 € pro m² monatlich zurückgelegt werden sollte. Es stellt sich hier die Frage, ob es durch die gestiegenen Handwerker und Materialpreise noch zeitgerecht ist.

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