Verschlagwortet: Wohnung vermieten

7. Januar 2014

Rechte und Pflichten Vermieter – ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler

Rechte und Pflichten Vermieter – Sie wollen vermieten?

Die Kapitalanlage ist attraktiv. Immobilien waren und sind eine sichere Geldanlage, um für sein Alter vorzubeugen. Das Mietrecht hierbei ist mehr als komplex. Ob Urteile oder kleine Änderungen durch Interessenverbände – Mietrecht ist unübersichtlich. Aber welche Rechte und Pflichten Vermieter hat wollen wir hier kurz darstellen. ImmoNuance Ihr Immobilienmakler bei Verkauf & Vermietung.

Rechte und Pflichten Vermieter – die Pflicht ruft

Die Wohnung! Die Wohnung muss wie im Mietvertrag vereinbart zum festgelegten Termin an den Mieter übergeben werden. Er bekommt bei Übergabe die Schlüssel und die Zählerstände werden notiert. Der Mieter hat damit das sogenannte Hausrecht. Wir erleben es immer wieder das Vermieter sich hiermit schwer tun – Rechte und Pflichten Vermieter – es ist doch ihr Eigentum? Ist es auch, soll es auch bleiben aber! Der Mieter hat die Wohnung gemietet und ihm gebührt der Nutzen an der gemieteten Immobilie. Egal ob Einfamilienhaus Halstenbek, Reihenhaus Rellingen oder Wohnung Hamburg Miete.

Rechte und Pflichten Vermieter bei Instandhaltung und Reparatur – die Pflicht!

Die Wohnung muss den Zustand haben, den sie bei Abschluss des Mietvertrages hatte. Etwaige Schäden müssen beseitigt werden. Hierbei gehörten Kleinreparaturen, Schönheitsreparaturen aber auch Modernisierungen nicht dazu. Rechte und Pflichten Vermieter – auch die Pflichten sollten ausgewogen sein – ein Tipp – pflegen Sie ihr Eigentum. Gute Mieter sind wünschenswert.

Rechte und Pflichten Vermieter – Pflicht Heizung

Als Vermieter sind Sie in Ihren Rechte und Pflichten Vermieter dafür verantwortlich, das der Mieter die Möglichkeit hat, die Wohnung auf 20 Grad aufzuheizen. Die Funktion der Heizung muss gewährlistet sein während der Heizperiode.

Auch müssen Sie als Vermieter und Rechte und Pflichten Vermieter als Pflicht enge Familienangehörige des Mieters dulden. Diese dürfen in die Wohnung mit aufgenommen werden. Dieses gilt aber nur, wenn die Wohnung mit dem Mehr an Personen nicht überbelegt wird. Der Mietvertrag legt hierfür die Grundlage.

Gleiches ist auch für Untervermietung zu tolerieren, wenn der Mieter zum Beispiel eine Zeit ins Ausland geht.

Rechte und Pflichten Vermieter – die Rechte

Als Vermieter sind Sie berechtigt, die Miete nach gesetzlichen Vorgaben zu erhöhen. Die Gründe für die Mieterhöhung müssen dabei argumentiert und angegeben werden. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben kann der Vermieter auch die Betriebskosten umlegen. Rechte und Pflichten Vermieter – hierzu gehören nicht die Verwaltungskosten. Der Mieter hat Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung. Genaueres kann auch im Mietvertrag bei Rechte und Pflichten Vermieter geregelt werden.

Rechte und Pflichten Vermieter – der Zutritt zur Wohnung. Der Vermieter hat in bestimmten Situationen das Recht, die Wohnung nach Rücksprache mit dem aktuellen Mieter zu betreten. Beispiele wären hierfür Besichtigungen mit Nachmieter, Kaufinteressenten oder auch Wasserrohrbruch. Er kann auch Missbrauch der Wohnung untersagen – z.B. gewerbliche Nutzung, die als Folge Lärmbelästigung hat.

Rechte und Pflichten Vermieter – die Kündigung

Die gesetzlichen Vorgaben für Eigenbedarf sind eng. Der Vermieter hat aber unter Rechte und Pflichten Vermieter das Recht den Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Auch bei Zahlungsverzug der Miete oder bei wiederholter Störung des Hausfriedens hat er das Recht zur Kündigung.

Die Rechte und Pflichten Vermieter sind sehr komplex. So ist juristischer Rat zu empfehlen, sollte es einmal doch zu Streitigkeiten kommen. Allerding sollte man vielleicht erst einmal den friedlichen Weg suchen. Aus eigener Erfahrung wissen wir, dass ein vernünftiges Gespräch oftmals Wunder bewirken kann.

von Stosch Immobilien – sicher beraten bei Verkauf und Vermietung

Sie wollen vermieten? ImmoNuance ist ihr Immobilienmakler bei Vermietung & Verkauf, Kaufberatung und Immobilienbewertung. Ob Einfamilienhaus Rellingen vermieten oder Doppelhaushälfte Halstenbek- wir sind Ihr Mehrwert Makler bei Vermietung und Verkauf von Immobilien. Wenn Sie keine Zeit oder Lust haben sich selbst um die Vermietung Ihrer Immobilien zu kümmern sind wir Ihr Ansprechpartner. Unsere umfassende Immobilienberatung hilft Ihnen egal ob einmalige Vermietung, regelmäßig oder die Erstellung eines Gesamtkonzepts für Ihren Immobilienbestand. Rechte und Pflichten Vermieter wir kennen uns aus und helfen Ihnen die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Allgemein

28. Oktober 2013

Makler Hausverkauf mit von Stosch Immobilien – Ihr Immmobilienmakler

Makler Hausverkauf in Halstenbek mit dem Immobilienmakler

Beim Thema Makler Hausverkauf sollte der Immobilienmakler einen Mehrwert darstellten – die Dauer ist neben der professionellen Vermarktung unter anderem natürlich von der sachgerechten Immobilienbewertung abhängig. Die Vermarktung ein Haus zu verkaufen ist auch von der Art der Ausstattung, der Region – oder Lage, Lage, Lage und anderen Konditionen zu denen die Immobilie angeboten wird, abhängig.

Makler Hausverkauf – von Stosch Immobilien

Am Anfang steht beim Makler Hausverkauf also die fachgerechte Immobilienbewertung. Wenn Sie also heute wissen, dass Sie in näherer Zukunft Ihr Haus verkaufen wollen, so nehmen Sie gern mit uns Kontakt auf. Wir als Immobilienmakler Halstenbek und Sachverständige Hamburg für Immobilienbewertung sind die ideale Möglichkeit Ihren Hausverkauf – Ihren Immobilienverkauf Hamburg, Kreis Pinneberg oder Norddeutschland als Mehrwert erfolgreich zu machen. Eine Alternative zum Makler Hausverkauf ist natürlich immer das Haus vermieten zu können. Oftmals erleben wir als Immobilienmakler, dass beide Ideen – Haus verkaufen und Haus vermieten – in die Überlegungen der Eigentümer einfließen.

Häuser verkaufen – Makler Hausverkauf – mit Ihrem Immobilienmakler – von Stosch Immobilien

Viele Menschen versuchen es auf eigene Faust – Ein Haus verkaufen das kann nicht so furchtbar schwer sein. Ein Immobilienmakler soll für Verkäufer Immo aber auch für Käufer Immo einen Mehrwert darstellen. Vergessen Sie hierbei nicht – wir reden über erhebliche Werte. Es ist kein Flomarkt, wo ggf. eine Shorts oder ein Kinderspielzeug zu einem zu günstigen Preis bzw. zu einem zu hohen Preis angeboten wird. Als Makler Hamburg ist es unser tägliches Geschäft beim Makler Hausverkauf – selbstverständlich auch beim Wohnungsverkauf oder Grundstücksverkauf – den idealen Mehrwert herauszuholen – sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Von daher geht von Stosch Immobilien neue aber auch traditionelle Wege der Vermarktung. Fachwissen sollte eine Selbstverständlichkeit sein – so sollte Ihr Immobilienmakler klar und transparent seine Qualifikationen darstellen – Ausbildung aber auch Weiter- und Fortbildungen um Ihnen den Mehrwert seiner Arbeit darzustellen. Aber auch persönliches Auftreten, Kreativität und Innovation sind neben den klassischen Prämissen wichtig. So ist es eigentlich obligatorisch, dass ein Immobilienmakler – gerade in Großstädten wie Hamburg aber auch den Randbezirken wie Rellingen oder Halstenbek beim Haus verkaufen sowohl präsent ist im Internet aber auch in der Tagespresse vertreten ist – „Klappern gehört zum Handwerk“. Intensive Bemühungen, um den gewünschten Verkauf des Hauses zu einem sehr guten Abschluss zu bringen sollten selbstverständlich sein. Ob die Kosten der Werbemaßnahmen, ansprechende eigene Homepage, Zeitungsanzeigen aber auch neuen Medien wie Facebook oder Sonderwerbeformen wie Radio oder Sponsoring – ein Immobilienmakler muss Traffic für Ihre Immobilie zum Haus verkaufen generieren.

Mit Ihrem Immobilienmakler Pinneberg legen Sie zusammen einen Verkaufspreis fest – Hierbei dient die Immobilienbewertung als Grundlage – im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren kann Ihre Immobilie beim Thema Makler Hausverkauf bewertet werden. Preise aus Immobilienporteilen können hierzu nicht zu Rate gezogen werden – warum? Weil es sehr viele überteuere Ladenhüter gibt, die alle in den Durchschnitt mit eibezogen werden – was ist mit Bauschäden und Baumägeln, energetischen Standard, Grundstücksgröße – es werden Äpfel mit Birnen gemischt – dieses gibt ein sehr ungenaues Ergebnis und hat mit fachgerechter Immobilienbewertung nichts zu tun! Der Mehrwert des Immobilienmaklers neben dem Sachverständigen für Immobilienbewertung beim Haus verkaufen ist dann auch seine Erfahrung. So kann der Preis an zeitliche und regionale Gegebenheiten angepasst werden. Ein echter Mehrwert also.

Zudem hilft der Immobilienprofi dabei ansprechende und aussagekräftige Exposés anzufertigen aber auch die Besichtigungen beim Makler Hausverkauf Halstenbek in Einzelterminen abzuwickeln – Er muss Gutachtern und Sachverständigen aber auch dem Kauf Interessenten Haus kaufen Rede und Antwort stehen – hilft bei Preisverhandlungen und weiß um Baukonstruktion – auch im Vergleich zu anderen angebotenen Häusern – aber auch über energetische Modernisierung oder Thermografie Bescheid. Ein echter Mehrwert bei Ihrem Projekt Haus verkaufen. Selbstverständlich steht auch der Immobilienmakler an Ihrer Seite, wenn es in die Preisverhandlungen geht oder letzte Fragen zu dem Notarvertrag geklärt werden müssen. Jeder Interessent beim Haus verkaufen haben auch juristische Sonderwünsche, die es gilt für alle Parteien gerecht umzusetzen – „die Kuh vom Eis holen“.

von Stosch Immobilien – Ihr Immobilienmakler – stellt also bei Ihrem Projekt Haus verkaufen Hamburg einen echten Mehrwert für Sie da – Ob Einfamilienhaus Rellingen verkaufen, Doppelhaus Rissen verkaufen oder Eigentumswohnung Othmarschen verkaufen – in Hamburg, Kreis Pinneberg und Norddeutschland sind wir Ihr verlässlicher Mehrwertmakler

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15. Oktober 2013

Mietminderung schadensfreies Wohnen sichere Miete

Mietminderung – warum?

Mieter haben viele Gründe für eine Mietminderung: Schimmel an den Decken, Lärmbelästigungen oder andere störende Dinge verleiten die Mieter immer wieder Mietminderungen anzusprechen. Doch wie geht man bei einer Mietminderung am besten vor?

Der Mieter denkt sich, dass er für eine Wohnung mit Schäden nicht den vollen Mietpreis zu zahlen hat – eine Mietminderung muss her. Nur bei einer Schadensfreien Wohnung, ist der volle Mietpreis zu begleichen – so die Denke.

Mietminderung – welche Höhe ist anzusetzen

In erster Linie gilt, je stärker die Wohnungsnutzung im Gebrauch beeinträchtigt ist, desto höher darf die Mietminderung sein. Dabei wird immer mit der Bruttomiete gerechnet, sprich die Nettokaltmiete, zuzüglich Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn sie die Wohnung laut Vermieter, „wie besichtigt“ übernommen haben. Es stellt sich nur immer die Frage wer für den etwaigen zu Verantwortung gezogen werden muss – der Miete oder der Vermieter.

Letztendlich gibt es keine genauen Vorgaben, wie hoch eine Mietminderung angesetzt werden darf. Dies wird immer als Einzelfall angesehen und wird vom Gericht, nicht auf andere Fälle übertragen. Auch wenn es Richtwerte gibt, an die sich die Richter und die Juristen halten. Wenn sie sich dennoch vorab schon mal informieren wollen, tun sie das lieber nicht nur im Internet. Holen sie sich einen Anwalt zu Hilfe. Sowohl Mieter aber auch Vermieter sollten bei der Mietminderung genau wissen was sie tun. Ein Schaden in einer Wohnung ist noch kein Freibrief für eine Mietminderung und kann auch zu Schadensersatzansprüchen führen.

Mietminderung unwirksam

So gibt es natürlich auch Punkte, bei denen eine Mietminderung unwirksam wird. Haben sie sich zum Beispiel, die Mängel an der Wohnung selbst zuzuschreiben, oder kannten sie diese Mängel schon vorher von der Besichtigung, oder wurden sie gar von dem Vermieter über den/die Schaden/Schäden informiert, gilt in erster Linie eine Minderung, als unwirksam. Achten sie, deshalb genau auf Schäden, in der Wohnung, die ihnen schon bei der Wohnungsbesichtigung auffallen.

Sind sie nun gerade frisch in die Wohnung eingezogen und stellen prompt Mängel an der Wohnung fest, die sie so nicht vorher bemerkt haben, melden sie diese Schäden möglichst sofort. Halten sie dafür die Schäden schriftlich fest und schicken dieses Schreiben, gleich dem Vermieter. Setzen sie dem Vermieter eine ausreichende Frist, bis wann die Mängel behoben werden sollen. Oft weiß dieser selbst ja gar nichts von den Schäden, da er ja nicht selbst in der Wohnung wohnt, sondern diese als Kapitalanlage wirklich nur bei Neuvermietung betritt. Daher sollte als erstes eine freundliches mündliches Gespräch erfolgen – frei nach dem Motto nicht gleich mit Kanonen auf Spatzen schießen. Eine Mietminderung sollte der letzte Schritt sein. Denken Sie als Mieter daran – ein Vermieter will in der Regel auch seine Werte schützen und hat ein eigenes Interesse, dass die Wohnung oder das Haus schadensfrei ist.

Daher sollte die Mietminderung nicht angegangen werden ohne das Sie sich vorab genauestens informiert haben, nicht das sie am Ende wieder was von der Miete zurückzahlen müssen.

Mietminderung – schlichtendes Gespräch und Ursachenermittlung

Immonuance – Ihr Immobilienmakler – gerade bei frisch sanierten Objekten aber auch bei Bestandsimmobilien sind Verfahren wie Blower Door Test oder auch Thermografie sowie die Langzeitmessung der Luftfeuchtigkeit bei Schimmelpilz ideale Instrumente. Denken Sie als Mieter daran -. Viele Vermieter willen gar nichts von etwaigen Schäden – wie sollten Sie auch. Wann ist der Vermieter in seiner Immo Halstenbek oder Immo Hamburg? Richtig! Bei der Übergabe an Sie als neuen Mieter. Von daher empfiehlt es sich vor einer etwaigen Mietminderung das persönliche Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Als Ingenieur begleite ich oft Mieter und Vermieter um die Ursache von Schäden zu eruieren und so eine Lösung für beide Parteien zu finden. Sie als Mieter wollen einen schadensfreie Immo Schenefeld mieten, Ihr Vermieter will als Kapitalanlage den Erhalt von seiner Immobilie – von daher haben Sie beide das selbst Interesse – dessen sollte man sich vor Ausspruch einer Mietminderung klar sein. Denn so wie man in den Wald hinein …… So ist bei dem Thema rund um Mietminderung und Bauschäden oder Mängeln das schlichtende Gespräch der beste Anfang.

Immonuance – Ihr Immobilienmakler für Immo Hamburg, Immo Schenefeld, Immo Halstenbek – für Verkauf und Vermietung sind wir für Sie in Norddeutschland unterwegs.

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Allgemein

14. Oktober 2013

Mieterhöhung: Was tun, wenn Sie kommt

Mieterhöhung wann sind sie erlaubt?

Eigentlich sind Mieterhöhungen erlaubt, doch sind diese nicht immer rechtens. Der Vermieter hat vieles zu beachten, damit die Erhöhung den gesetzlichen Vorgaben genügt. Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen und wann wird diese nicht wirksam?

Um diese Frage beantworten zu können, muss man bereits bei den Formalien anfangen. So darf zum Beispiel eine Mieterhöhung erst nach einem Jahr nach der vorangegangenen Mieterhöhung ausgesprochen werden und darf auch erst 15 Monate danach in Kraft treten. Rechtens ist diese dann erst, wenn der Vermieter, oder eine bevollmächtigte Person, ein Schreiben an die Mieter der Wohnung geschickt hat und diese ihr Einverständnis erteilen. Dies muss nicht per Post erfolgen. Der Mieter erklärt sich als Einverstanden, wenn er zum ersten mal, die erhöhte Miete zahlt. Dies muss binnen zwei Monaten geschehen, ansonsten kann der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter nicht einverstanden ist und auf Zustimmung klagen.

Warum Mieterhöhung

Doch warum möchte der Vermieter überhaupt eine Mieterhöhung? Dies sollte ihnen auf jeden Fall, aus dem Mieterhöhungsschreiben deutlich werden. Denn der Vermieter ist bei solch einem Schreiben dazu verpflichtet, genau anzugeben, warum er die Miete erhöhen möchte. Richtig wäre, wenn er sich auf einen Örtlichen Mietspiegel beziehen würde, oder gar ein Gutachten von einem Sachverständiger vorlegen kann. So kann der Mieter am besten nachvollziehen, warum eine Mieterhöhung von Nöten ist. Aber Vorsicht auch beim Mietspiegel – denn die Werte in diesem sind „gedämpft. Die Vergleichsmiete ist wichtiger. Wichtig ist auch, darauf zu achten, dass die Erhöhung nicht ins unermessliche gehen darf. In der Regel gilt, dass die Miete, innerhalb von drei Jahren- (Vorausgesetzt es handelt sich bei der Wohnung um keine Modernisierte)- nicht um mehr als einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden darf. In Schleswig-Holstein werden daher oft sogenannte Staffelmietverträge gemacht, da es die Mietpreisanpassung so gesehen nicht gibt. Für Mieter und Vermieter eine sauberer und rechtssichere Sache beim Mietvertrag.

Es gibt aber auch Sonderformen der Mieterhöhung. So können zum Beispiel Mieter und Vermieter, schon bei dem Abschluss des Mietvertrages vereinbaren, wann die Miete erhöht werden darf. Ein Beispiel dafür wäre die oben bereits erwähnte Staffelmiete. Das heißt die Miete darf regelmäßig in gleichen Abständen erhöht werden. Doch auch hier, darf sie die 20 Prozent Marke (15) in drei Jahren, nicht überschreiten. Aber auch ein so genannter Indexmietvertrag kann abgeschlossen werden. Dabei gilt dann, dass sich der Vermieter, an den Preisindex aller Privaten Haushalte in Deutschland halten muss, damit die Miete erhöht werden darf und dies dann nur einmal im Jahr.

Wenn es dennoch zu keiner Einigung, zwischen Mieter und Vermieter kommt, hat der Mieter das Recht, nach dem Erhalt der Mieterhöhungsschreibens, binnen zwei Monaten seine Kündigung einzureichen. Nach der Kündigung, tritt dann die Mieterhöhung natürlich nicht mehr in Kraft.

Mieterhöhung – was tun als Mieter – was tun als Vermieter

Immer wieder, werden bei Prüfungen von Mietverträgen, Mängel bei Mieterhöhungen entdeckt. Es kommt immer vor, dass Vermieter sich auf falsche Zahlen berufen, oder den Mietspiegel falsch anwenden. Man sollte sich immer bei den Nachbarn umhören, ob auch bei denen eine Mieterhöhung ansteht. Tut sie das nicht, kann die Mieterhöhung als Unwirksam gelten. Möchten Sie eine Mieterhöhung nicht akzeptieren, wenden sie sich gleich nach dem Erhalt des Schreibens, an Mietrechtsspezialisten und lassen sie sich beraten.

Auch als Vermieter ist es ratsam beim Aussprechen einer Mieterhöhung sich vorher beraten zu lassen. Kleine Fehler können hier fatale Folgen haben.

Immonuance – Ihr Immobilienmakler berät Sie gern, wenn es um Vermietung von Häusern oder Wohnungen geht. Bei Verkauf und Vermietung helfen wir Ihnen als Ihr Immobilienprofi. Ob Mietverträge nach aktueller Rechtssprechung oder auch der fachgerechten Vermarktung von Immobilien – wir sind Ihr Mehrwert bei Vermietung und Verkauf in Hamburg, Kreis Pinneberg und Norddeutschland.