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31. März 2019

Das Bestellerprinzip bei Kauf „Alle müssen zufrieden sein“

Das Bestellerprinzip bei Kauf – Artikel im Pinneberger Tageblatt Tipp Sontag 31.03.2019

Bei der Vermietung von Immobilien gilt es seit Juni 2015, nun soll es auch beim Immobilienverkauf eingeführt werden: Das Bestellerprinzip bei Kauf und Verkauf einer Immobilie.

Der Makler Florian von Stosch hat viele Facetten

HALSTENBEK Der Immobilienmakler Florian von Stosch ist ein Multitalent: Er ist Maurermeister, Diplom-Ingenieur der Architektur und DEKRA zertifizierter Immobilienbewerter. Er ist in Pinneberg aufgewachsen, kennt die Region genau und wendet dieses Wissen an, um Verkäufer und Käufer schnell zusammenzubringen – fair und kompetent.

Das Bestellerprinzip bei Kauf – die Grunderwerbssteuer

„Deshalb stehe ich der aktuellen Debatte um das Das Bestellerprinzip bei Kauf eher skeptisch gegenüber“, sagt der Makler. Derzeit wird bei einem Kauf die Courtage an den Makler vom Käufer gezahlt. „Sollte irgendwann der Verkäufer den Makler als Auftraggeber die Kosten tragen, dann wird er die sicherlich in Teilen auf den Verkaufspreis aufschlagen“, sagt von Stosch. Das Problem: Nach genau jenem Verkaufspreis bemessen sich Grunderwerbssteuer und Notargebühren – es könnte für den Käufer in Summe also teurer werden als bisher.

Das Bestellerprinzip bei Kauf – warum nicht einfach teilen

„Das fairste wäre wohl, wenn sich Käufer und Verkäufer die Dienstleistungen des Maklers teilen“, meint von Stosch, dessen Credo ist, beide Seiten glücklich zu machen. „Schließlich ist ein Immobilienkauf für die meisten die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens.“ Der Fachmann weiß, dass mit so einem Geschäft viel mehr verbunden ist als nur vier Wände und ein Dach über dem Kopf. „Ein Zuhause ist immer mit Emotionen und Gefühl verbunden“, weiß der Immobilienmakler von Stosch. Es ist der Ort, an dem schöne Stunden verbracht werden, wo die Kinder groß werden und wo Freunde zu Gast sind. „Deshalb habe ich auch den Slogan ‚Zeit für Leben’ gewählt, denn genau dafür sorge ich“, sagt er. Sein Ziel geht weit über einen sauberen Vertragsabschluss hinaus: Er ist erst dann zufrieden, wenn es seine Kunden auch sind.

Das Bestellerprinzip bei Kauf – Mehrwertmakler

Und der Erfolg seines Unternehmens in den vergangenen Jahren gibt ihm Recht. Ein Pluspunkt: Florian von Stosch schätzt ehrliche Worte und Bewertungen – und lebt den hanseatischen Grundsatz, dass ein Handschlag ebenso bindend ist wie eine Unterschrift. „Ab und an nehme ich auch mal die Rollen anderer am Immobilienkauf beteiligter Parteien ein“, sagt der Makler. Etwa wenn er sich schon vor dem Notartermin mit Käufern und Verkäufern zusammensetzt, um den Kaufvertrag durchzugehen. „Das sollte ein guter Notar auch machen – aber ich versuche, den Druck zu nehmen, der bei dem Termin auf den Beteiligten liegt.

Telefonisch steht Florian von Stosch Interessenten unter (04101) 68364 zur Verfügung. Auf der Internetseite ist zudem das Angebot der Objekte zu sehen, die zum Verkauf oder zur Vermietung stehen und durch von Stosch betreut werden.

www.von-stosch.de

Florian von Stosch steht für zentrale Werte wie Offenheit, Ehrlichkeit und Verbindlichkeit.

Was sind die Folgen des Bestellerprinzip bei Kauf? Tabellarisch einmal Vor- und Nachteile bzw. Risiken für die Einführung des Bestellerprinzip bei Kauf.

Vorteile Das Bestellerprinzip bei Kauf

Für Mieter/ Käufer

– Wohnungsangebote sind provisionsfrei

Für Vermieter/ Verkäufer

– Der Immobilienmakler ist nur Ihnen verpflichtet

– Mehr Nachfrage von Interessenten

– bessere Verhandlungs-Position

Für den Immobilienmakler

– Nur ein Vertragspartner (Vermieter)

– Mehr Nachfrage von Interessenten

– Wegfall der Widerrufbelehrung für Mieter

– Wegfall Nachweisbestätigung für Mieter

– Verträge bedürfen der Schriftform

– Marktbereinigung in der Maklerbranche

Nachteile bzw. Risiken Das Bestellerprinzip bei Kauf

Für Mieter oder Käufer

– Verkäufer werden Maklerprovisionen einpreisen – Staat provoziert somit Preissteigerungen

– Das heißt höhere Mieten bzw. höhere Kaufpreise sind die Folge. Aber auch – schlechtere Vertrags-Bedingungen bzw. Verlust der Vertragsfreiheit.

– weniger Immobilienangebote im Internet – seit Einführung des Bestellerprinzip für Mietwohnungen hat sich das Internetangebot um ca. 40% reduziert. Viele Immobilien werden einfach unter der Hand vermietet.

– Verlust des Maklers als „Fürsprecher“ Käufer bzw. Mieter sind auf sich alleine gestellt, wenn sie keinen Makler mehr beauftragen können – die Beratung bleibt ggf. aus. Der Käufer ist im Ankaufsprozess völlig auf sich alleine gestellt. Denn das Bestellerprinzip hätte zur Folge, dass der Kaufinteressent vom Makler keine Beratungsleistung verlangen könnte, da ihm gesetzlich verboten wird, mit dem Interessenten einen Vertrag abzuschließen. So würde der Immobilienmakler auf Seite des Verkäufers stehen und entsprechend ihn primär beraten. Dies kann nicht gewollt sein, zumal der Verkaufsprozess von zahlreichen Fachfragen flankiert ist, die einen hohen Sachverstand des Maklers erfordern. Das Bestellerprinzip widerspricht daher der staatlichen Aufgabe, Verbraucher zu schützen und nicht schutzlos zu stellen.

– Durch die höheren Preise verdient der Staat an der höheren Grunderwerbsteuer mit Bundesländer könnten nach Wegfall der Käuferprovision die Grunderwerbsteuer erhöhen

– schlechtere Chancen für „Problemmieter“

– keine Markt- und Kostentransparenz

Für Vermiete oder Verkäufer

– Kostet Vermittlungs-Provision

– schlechtere Bewerber-Qualität

– Verlust der Vertragsfreiheit

– ohne Makler mehr Arbeit

– ohne Makler hohes Risiko

Für den Makler

– Weniger Aufträge (Umsatzverlust)

– Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien verletzt die Berufs- und Vertragsfreiheit der Makler

– Frage der Gerechtigkeit: In Deutschland wird die Provision bereits überwiegend geteilt

Allgemein

15. Juli 2015

Nebenkosten – oder die zweite Miete

Was sind denn eigentlich Nebenkosten? Diese werden oft nicht zu Unrecht als zweite Miete bezeichnet. Aber auch beim Haus- bzw. Wohnungskauf sind diese zu beachten. Denn hier tragen Sie als Käufer die sowohl umlegbaren als auch die nicht umlegbaren Kosten pro Monat bzw. pro Jahr.

Aber zurück zum Thema Miete. Gerade in der heutigen Zeit mit stetig steigenden Energiekosten sind die Nebenkosten ein nicht vermeidbares Thema, dass immer wieder zu Streitigkeiten mit dem Vermieter führt. Aber diese Kosten reduziert man nicht nur auf die Heizkosten. Auch Wohngebäudeversicherung, Müll oder Kabelgebühren gehören dazu. Fakt ist, dass das Thema Nebenkosten immer ein Streitthema zwischen Mieter und Vermieter bleibt.

Nebenkosten – der Überblick

Aus diesem Grund wollen wir Ihnen als Mieter aber auch als Vermieter hier einen groben Überblick über das Thema geben. Was sind Nebenkosten überhaupt und wie werden Sie abgerechnet.

Was zählt denn eigentlich alles zu den Nebenkosten?

Alle Kosten, die neben der Kaltmiete i.d.R. monatlich zu zahlen sind werden als Nebenkosten verstanden. Einmal im Jahr wird die sogenannte Nebenkostenabrechnung erstellt. Als Mieter bezahlen Sie dafür monatlich einen Abschlag. Mit der Nebenkostenabrechnung wird dann für das vorangegangen Kalenderjahr des gezahlten Betrags mit dem wirklichen Verbrauch abgeglichen aus dem dann eine Nachzahlung bzw. eine Rückzahlung entsteht. Im Mietrecht wird hierbei in warme und kalte Nebenkosten unterschieden.

Die warmen Nebenkosten sind vor allem die Heizkosten. Diese machen gerade bei älteren Gebäuden oft den Löwenanteil der zu zahlenden Kosten aus. Durch neuere Techniken wie Solar aber auf effizientere Heizsysteme und besserer Dämmung sind hier erhebliche Einsparungen möglich. Zu den kalten Nebenkosten zählen dagegen Müll-, Wasser- und Abwasser- aber auch Fahrstuhlkosten.

Nebenkosten – die wichtigsten Kosten

Heizkosten: Geregelt hat der Gesetzgeber die Heizkosten als Nebenkosten in der sogenannten Heizkostenverordnung. Dabei muss der Vermieter mindestens 50% aber höchstens 70% der Kosten für Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abrechnen. Hieraus resultiert logischerweise, dass somit jede Wohnung mit einem Erfassungssystem zur Ablesung ausgestattet sein muss, dass dann einmal jährlich abgelesen wird. Der Rest wird dann auch bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung nach einem festen Schlüssel verteilt. Meist Wohnfläche oder Personenzahl. Als Nebenosten nehmen gerade die Heizkosten oft einen erheblichen Teil ein.

Wasser- und Abwasser als Nebenkosten: Hier wird die Summe aus dem Wassergeld aber auch die Kosten für die Wasseruhren oder die Gebühren für die Nutzung der Abwasserleitungen gebildet.

Müllabfuhr und Straßenreinigung als Nebenkosten: Dem Vermieter wird durch einen Abgabenbescheid die Kosten für Müll und Reinigung zugestellt, die er auf den Mieter umlegt.

Versicherung als Nebenkosten: Feuer-, Sturm- oder Wasserschäden werden über eine Versicherung abgesichert. Auch können Glasversicherung oder Haftpflichtversicherung für den Öltank oder den Aufzug oder das Gebäude abgeschlossen werden.

Weitere Nebenkosten wie Fahrstuhl oder Gartenpflege können dann auch noch nach einem Verteilungsschlüssel – meist Wohnfläche oder Personenzahl – auf die Mieter umgelegt werden. Generell gilt, dass alle „immer wiederkehrenden“ Kosten umgelegt werden können. Dazu zählen unter anderem dann auch Grundsteuer, Hausreinigung, Schornsteinfeger oder Gemeinschaftswachmaschine und Trockner.

Nebenkosten – was sind denn keine Nebenkosten?

Verwalterkosten für den Vermieter wie Bankgebühren oder Porto können nicht durch den Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Aber auch Reparaturkosten sind keine Nebenkosten. Energetische Modernisierungen können zum Teil geltend gemacht werden, fallen aber auch nicht in die Kategorie Nebenkosten.

von Stosch Immobilien Ihr Immobilienmakler im Kreis Pinneberg und Hamburg. www.von-stosch.de

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