Vorfälligkeitsentschädigung – was tun beim unerwarteten Hausverkauf Rellingen?

Vor ein paar Jahren haben Sie sich ein Haus gekauft. Ihr Zuhause – ob aus beruflichen Gründen, weil man Sie mit einer attraktiven Versetzung den neuen Arbeitsplatz in München lockt, ob Scheidung vom Ehepartner oder Trennung vom Partner. Oft gibt es gute Gründe, warum ein Haus Halstenbek oder eine Wohnung Hamburg Othmarschen verkauft werden muss. Häufig ist dieses Haus Elmshorn bei jüngeren Paaren noch mit einem Hypothekendarlehn belastet. In Deutschland ist es teuer ein Haus Wedel, eine Wohnung Schenefeld, eine Immobilie Hamburg frühzeitig zu verkaufen, denn der Kredit wird in der Regel dann auch zur Ablösung fällig. Die finanzierende Bank fordert dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung für entgangen Zinsgewinne. So kann mit der Vorfälligkeitsentschädigung oftmals der Traum vom erfolgreichen Immobilienwiederverkauf Hamburg platzen.  

Vorfälligkeitsentschädigung – wie geht das?

Wer sein Darlehn bei der Bank vor Ablauf der Zinsfestschreibung ablösen will muss der Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Diese berechnet sich aus dem entgangenen Zinsgewinn für die Bank. Geregelt ist die Zulässigkeit für die Vorfälligkeitsentschädigung im §490 Bürgerlichen Gesetzbuch. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern ist die Vorfälligkeitsentschädigung in Deutschland höher – dieses ergab eine Studie des Instituts für Finanzdienstleister. Dabei wurde die Vorfälligkeitsentschädigung von einer frühzeitigen Ablösung des Darlehns zur Hausfinanzierung von fünf Jahren gerechnet bei einem 10 Jahre festgeschriebenen Zins.

Vorfälligkeitsentschädigung eine Studie

Bei der Studie ergab sich Erschreckendes. So bezahlen deutsche Hausverkäufer als Vorfälligkeitsentschädigung im Schnitt 10.000 Euro für die frühzeitige Ablösung des Darlehns. Im zweitteuersten Land – Österreich – waren es bereits „nurnoch“ 5000 Euro, in Portugal ca. 1400 Euro.

Vorfälligkeitsentschädigung – Gerichtsurteil

Vor einiger Zeit urteilte so der BGH, dass die Bank nicht nach Ihrem alten Prinzip die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung festlegen darf. Laut dem Urteil müssen nun die aktuellen Renditen von Pfandbriefen der Deutschen Bundesbank als Grundlage für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung herangezogen werden. Vor dem Urteil war es üblich den sogenannten PEX-Index zu benutzen. Dieser war für Hausverkäufer Hamburg bzw. die vorzeitige Ablösung des Darlehns und der damit verbundenen Vorfälligkeitsentschädigung für die Verbraucher nachteilhafter.

Vorfälligkeitsentschädigung – die Berechnung

Die Berechnung der jeweiligen Vorfälligkeitsentschädigung gliedert sich schematisch wie folgt: Die nicht eingenommenen Zinsen bei vorzeitiger Ablösung des Darlehns minus ersparter Kosten für Verwaltung, Bank Risiko – sprich Zahlungsausfallrisiko – und den Zinsen aus dem entsprechenden Zeitraum für die Hypothekenpfandbriefe. Dieses zuletzt genannte Zinsen sind in der Regel deutlich niedriger als die ursprünglichen Darlehnszinsen. Die Banken argumentieren die Vorfälligkeitsentschädigung für rechtmäßig und fachrichtig, da die Darlehnszinsen vergleichsweise höher wären. Zudem seine die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau in Deutschland. Verbraucherschützer hingegen kritisieren die Undurchsichtigkeit bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für den Verbraucher.

Einige Banken haben die Kritik erkannt und bieten inzwischen Darlehn an, bei denen in bestimmten Fällen gar keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Hierunter fällt z.B. auch  ein berufsbedingter Umzug. Dafür muss der Verbraucher zum Hauskauf Hamburg einen Aufpreis auf sein Darlehn bezahlen. So ergibt sich aber die Möglichkeit Eigentum zu erwerben und im Bedarfsfall wieder erfolgreich zu verkaufen, selbst wenn man nicht genau weiß, wo die berufliche Zukunft genau hin geht.

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