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Nebenkostenabrechnung – Rechten und Pflichten von Vermietern

Nebenkostenabrechnung Rechten und Pflichten von Vermietern – das müssen Sie wissen

Nebenkostenabrechnung Rechten und Pflichten von Vermietern :

Die Nebenkostenabrechnung gehört zu den jährlichen Pflichten des Vermieters. Die Abrechnung für seinen Mieter. Doch leider kommt es immer wieder zu Streit. Wir zeigen Ihnen als Vermieter, worauf Sie in der Nebenkostenabrechnung achten müssen.

Als Vermieter von Wohnraum müssen Sie einmal jährlich die sog. Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn Ihr Mieter zusammen mit der Miete Nebenkostenvorauszahlungen leistet. So schreibt es der § 556 BGB vor. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht. Dabei sind gewisse Fristen zu beachten.

Nebenkostenabrechnung – Rechten und Pflichten von Vermietern

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Nebenkostenabrechnung Rechten und Pflichten von Vermietern– Fristen

Als Vermieter haben Sie ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung – Rechten und Pflichten von Vermietern – zu erstellen und an Ihren Mieter weiterzugeben. Gerechnet wird vom Ende des Abrechnungszeitraums. So muss zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung 2021 bis zum 31.12.2022 bei Ihrem Mieter nachweislich eingegangen sein. Sollten Sie diese Frist nicht einhalten, haben Sie auch keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung von aufgelaufenen Kosten. Für den Mieter gilt das nicht. Er / Sie hat auch ein Anrecht auf die Nebenkostenabrechnung, nachdem das Jahr um ist und ein etwaiges Guthaben muss ausgezahlt werden. Zudem hat der Mieter ein Jahr Zeit, bei Fehlern Widerspruch einzulegen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Danach kann er keinen Einwendungen mehr gegen die Nebenkostenabrechnung machen.

Verjährung für Mieter und Vermieter

Hier gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren. Der Anspruch des Mieters auf die Nebenkostenabrechnung verjährt also, wenn der Vermieter die Fristen nicht enthält.  Gerechnet wird immer vom Ende der Abrechnungsfrist. Auch das Recht des Vermieters auf Nachzahlung der aufgelaufenen Kosten verjährt nach 3 Jahren. Hierbei entsteht der Anspruch auf Nachzahlung erst mit wirksamer Erteilung der Nebenkostenabrechnung.

Inhalt und Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung Rechten und Pflichten von Vermietern

Es gibt verschiedenste Muster und Vorlagen für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Es werden dabei aber gewisse gesetzliche Anforderungen gestellt und die Abrechnung muss diese zwingend erhalten, wie zum Beispiel den Abrechnungszeitraum oder den Umlageschlüssel. Dabei gibt der Mietvertrag über den Umlageschlüssel Auskunft. Sollte nichts anderes vereinbart sein, müssen die Nebenkosten über die Wohnflächen verteilt werden. Für Nebenkosten, die nach Verbrauch/Verursachung des Mieters auftreten, muss der verwendete Umlageschlüssel dem Rechnung tragen.

Bei Gewerbemietverträgen gelten etwas andere Regeln als bei Wohnraumverträgen. Hier soll nicht weiter auf diese eingegangen werden. Sie haben Fragen? Rufen Sie uns gern an: www.von-stosch.de

Nebenkostenabrechnung – Vertrauen ist gut … Kontrolle besser. Machen Sie es richtig

Nebenkostenabrechnung – der Mieter

Immer im Frühjahr bekommen Millionen von Mieter Ihre Nebenkostenabrechnung durch den Verwalter bzw. den Vermieter zugestellt. Gerade bei den Heizkosten und der Warmwasseraufbereitung kommt es oft zu heftigen Nachzahlungen. Streit ist quasi zwischen Vermieter und Mieter vorprogrammiert. Ein Grund mehr, warum wir Ihnen einige Tipps rund um das Thema Nebenkostenabrechnung geben wollen.

Nebenkostenabrechnung und der Mietvertrag

Der Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bei einer Wohnung und bei einem Haus. Im Mietvertrag wird die sogenannte Kaltmiete vereinbart. Die Warmmiete dagegen umfasst aber die Kaltmiete zzgl. aller umlegbarer Nebenkosten.

Hierbei unterscheidet man die kalten Nebenkosten wie Fahrstuhl, Steuern oder auch Müll und die sogenannten warmen Nebenkosten für Heizung oder Warmwasser. Als Vermieter sind Sie mit Klauseln wie „Nebenkosten am Jahresende laut Abrechnung“ in keinster Weise geschützt. Solche Formulierungen sind schlichtweg ungültig. Mieter müssen diese nur zahlen, wenn diese auch im Mietvertrag geregelt sind. Als Vermieter aber auch als Mieter sollten Sie so darauf achten, dass diese im Mietvertrag gelistet sind. Als erfahrener Immobilienmakler im Bereich Immobilienverkauf und Vermietung helfen wir Ihnen gern bei der Gestaltung eines Fairen Mietvertrages.

Die Nebenkostenaufstellung

Die Nebenkostenabrechnung erfolgt einmal im Jahr. Hierbei werden die Vorauszahlungen den tatsächlichen Verbräuchen gegenübergestellt. Somit erhält der Mieter dann Geld zurück bzw. hat eine Nachzahlung. Für beide Parteien ist ein realistischer Nebenkostenabschlag vorteilhaft.

Der Vermieter hat für die Nebenkostenabrechnung zwölf Monate Zeit. Andernfalls kann der Mieter die Nachzahlung verweigern bzw. durchaus auch die Vorauszahlungen bis zur Klärung im Streitfall stoppen. So sollten Mieter und Vermieter die Nebenkostenabrechnung genau prüfen. Als Mieter haben Sie das Recht bei berechtigten Zweifeln Einblick in die Unterlagen zu fordern. Nachzahlungen müssten innerhalb von vier Wochen bezahlt werden, falls keine Beanstandungen vorliegen.

Nebenkostenabrechnung – die Berechnung

Meist erfolgt sie nach der Größe der Wohnung, der Personenanzahl oder dem Verbrauch. In der Regel enthält der Mietvertrag die Regelung wie abgerechnet wird. Falls dieses nicht der Fall ist, muss nach Wohnungsgröße abgerechnet werden.

Hierbei bilden die Heizkosten die Ausnahme. Sowohl Heizung als auch Warmwasser werden in der Nebenkostenabrechnung nach der gesetzlichen Heizkostenverordnung mindestens zu 50% aber maximal 70% nach dem Verbrauch berechnet werden. Der Rest muss über Wohnungsgröße bzw. Personenzahl ermittelt werden. Hierbei bedienen sich Vermieter sogenannten Ablesefirmen. Diese sind auf die Heizungsabrechnung spezialisiert. Dem Mieter darf bei Auszug während einer Abrechnungsperiode natürlich nur anteilig das Jahr in Rechnung gestellt werden.

Nebenkostenabrechnung – Vermieter vermeiden Fehler

Als Vermieter machen Rechtsstreitigkeiten keinen Spaß. Natürlich muss aber der Mieter auch korrekt seine Nebenkosten bezahlen. Daher ist es im Interesse des Vermieters, dass die Nebenkostenabrechnung von Anfang an richtig ist. Daher achten Sie als Vermieter darauf, dass die Nebenkostenabrechnung folgende Punkte enthält:

Den genauen Abrechnungszeitraum, die Zusammenstellung aller Betriebskosten, Angaben über den entsprechenden Verteilungsschlüssel, die Verteilung der Betriebskostenanteile auf den jeweiligen Mieter, Angaben über die Gutschrift bzw. den Nachzahlungsbetrag und eine Aufstellung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen. Es macht Sinn als Vermieter, wenn man nicht direkt aus dem Immobilienbereich professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die rechtlichen Änderungen aber auch die Konsequenzen aus etwaigen Streitigkeiten machen professionelle Hilfe empfehlenswert.

So schafft auch hier Transparenz Klarheit. Eine richtige, inhaltlich aber auch rechnerisch richtige Abrechnung die „lesbar“ für den Mieter ist – für die der Vermieter verantwortlich ist – verkürzt die Zeit, die der Mieter zur etwaigen Nachzahlung hat und gerade die Nebenkostenabrechnung stärkt auch das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter, wenn diese sauber gefasst ist.

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Streit mit Vermieter: Meistens wegen Geld

Streit mit Vermieter – die Gründe

Immer wieder kommt es bei den meisten Mietern zu Streit mit Vermieter. Laut einer Studie zu Folge, hat  jeder achte deutsche Mieter schon mal mit seinem Vermieter gestritten. Häufigste Ursachen bei solch einem Streit, sind unteranderem Nebenkosten und Mietminderung.

Die Nebenkostenabrechnung, bildet dabei die Spitze der häufigsten Mieter Ärgernisse, denn wird die falsch abgerechnet, oder ist die gar zu hoch, ist dies ein Punkt der zu Reibereien zwischen den beiden Parteien führt.

Zu häufig hört man auch von Fällen, wo der Vermieter keine Schäden an der Wohnung repariert, die er eigentlich beseitigen sollte. Ob Schimmel an den Wänden, kaputte Heizungen oder andere Mängel an der Wohnung, werden bei weitem nicht mehr als selbstverständlich vom Vermieter beseitigt. Keinen wundert dann mehr die Tatsache, dass es dabei dann zum Streit mit Vermieter kommt. Die Konsequenz, die dem Mieter daraufhin in den Sinn kommt, ist meist die Mietminderung. Doch meistens kommt es auch hierbei zu keiner Einigung. Problem der ganzen Sache ist,  zu  klären wer die Schäden an der Wohnung zu verantworten hat, und wer dafür aufkommen muss.

Schaffen sie es, sich erst einmal darauf zu einigen, könnte man meinen ein weiterer Streit ist ausgeschlossen, doch leider gibt es noch weitere unzählige Punkte, die zum Streit führen. Streit mit Vermieter ist von keiner Seite gewollt.

Streit mit Vermieter – und noch mehr Gründe

Die da wären: Haustiere, die Hausordnung, Die Kaution, Mietrückstand und so weiter. Wobei man beachten sollte, dass bei einem Mietrückstand auch die Kündigung drohen könnte, denn der Vermieter hat i.d.R. das Recht, nach zwei rückständigen Mieten, das Mietverhältnis fristlos zu Kündigen. SO ist es oft mangelndes Rechtssverständniss oder Wissen, was Mieter oder auch Vermieter verärgert. Die Immobilienberatung von ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler hilft Ihnen – ein echter Mehrwert!

Am besten Sie lassen sich auf überhaupt keinen Streit mit Vermieter ein. Dass erspart ihnen viele Nerven und lässt sie in Ruhe und Frieden wohnen. Wenn es aber mal doch zum Streit kommt, bleiben sie ruhig und hören sie erst einmal zu und lesen sie den Mietvertag gründlich. Vielleicht sind es wirklich Sie, die einen Fehler begangen haben. „Vermieter sind auch  nur Menschen“.  Streit mit Vermieter  ist nicht sinnvoll. Manchmal ist es auch einfach nur sinnvoll jemanden unabhängigen mit einzuweihen. Immonuance – Ihr Immobilienmakler – hilft Ihnen als Vermieter aber auch als Mieter gern weiter eine Gesprächsgrundlage zu finden.

Als Sachverständige für Thermografie und Blower Door Test ist man oft in solch einen Streit verwickelt, gerade wenn es um Schimmel oder hohe Heizkosten geht. Für den Vermieter ist es wünschenswert seine Baukonstruktion und die Immobilie selbst zu schützen – für den Mieter ist Streit mit Vermieter auch contra produktiv, da er oder sie ruhig in seinem Zuhause leben will. Manchmal gibt es simple kostengünstige Lösungen, um genau so einen Streit zu schlichten. Gerade wenn der Vermieter dann mit dem Mieter auch noch unter einem Dach lebt, will jeder seinen Friede.

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Immonuance – Ihr Immobilienmakler bei Verkauf und Vermietung – bei Miete und Kauf – Ihr Mehrwertmakler – und gerade weil Immobilien unserer Beruf sind auch bei Streit mit  Vermieter. Oft haben wir schon für eine Vermittlung zwischen Mieter und Vermieter gesorgt, mit der beide Seiten leben konnten.