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Mietendeckel

Mietendeckel

Die gesetzliche Neuregelung der Vorschriften zu einer Mietbegrenzung wird umgangssprachlich Mietendeckel oder Berliner Mietendeckel genannt.

Durch diese Neuregelung wurde Folgendes festgelegt:

  • Mietobergrenzen
  • Mietenstopp
  • Mietsenkungen
  • eine Begrenzung der Umlage für Modernisierung

Dieses Gesetz galt jedoch nicht für geförderte Wohnräume und Wohnräume, die ab Januar 2014 bezugsfertig waren. Es wurde ursprünglich auf 5 Jahre begrenzt und sollte den enormen Anstieg der Mieten begrenzen.

Welche Bedeutung hatte der Mietendeckel für Mieter?

Für den Großteil der Mieter bedeutete es, dass die Höhe der Miete, die im Juni 2019 bezahlt wurde, für die nächsten fünf Jahre nicht verändert werden durfte. Das bedeutete, eine Erhöhung der Miete war nicht möglich. Des Weiteren bedeutete es, dass es eine Obergrenze für Mieten gab, die sich nach der Lage, der Ausstattung und dem Baujahr einer Wohnung gerichtet hat. Kurz gesagt waren für Mieter eine geringere Miete und somit weniger Kosten zu erwarten.

Gab es Ausnahmen für den Mietdeckel?

Wie bei jeder Regelung gab es selbstverständlich auch Ausnahmen. Hierbei war die Ausnahme, dass Wohnungen, die erstmals im Jahre 2014 bezugsfertig gestellt wurden, wie zum Beispiel Wohnheimunterkünfte und Sozialwohnungen, nicht davon betroffen war, Wohnraum, der ständig unbewohnt oder vielmehr unbewohnbar war. Falls die Absenkung der Miete für den Vermieter untragbar war, konnte dieser einen Härtefallantrag stellen. Diese beantragten Fälle mussten jedoch immer im Einzelnen geprüft werden.

Mietendeckel Konnte die Miete gesenkt oder erhöht werden?

Falls die Miete nach dem Juni 2019 erhöht wurde, konnte man diese Miete zurücksetzen. Das bedeutete, auch wenn die Höhe der Miete über der festgesetzten Obergrenze lag, konnte sie zurückgesetzt werden. Lag die Miete unter den festgelegten Mieten und wurde die Wohnung neu vermietet, durfte die Miete erhöht werden. Voraussetzungen für diese Erhöhung waren jedoch:

  • eine Einbauküche
  • hochwertige sanitäre Ausstattung
  • hochwertiger Belag des Bodens
  • Energiekennwerte von weniger als 120 kWh/(m² a) im Großteil der Wohnräume
  • ein Aufzug, welcher Schwellenlos erreichbar war

Von diesen Faktoren mussten mindestens 3 erfüllt werden, um eine Erhöhung zu gestatten.

Mietendeckel

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Ende des Mietendeckels

Durch einen Gerichtsbeschluss vom Februar 2020 fiel die Verordnung zum Mietendeckel wieder, da diese Regelung als rechtswidrig angesehen wurde. Mieter müssen laut dem Beschluss die Rückstände der Miete wieder zurückzahlen. Ab diesem Zeitpunkt sind die zuvor festgelegten Mieten wieder voll wirksam. Somit sollte sich jeder Mieter mit seinem Vermieter in Verbindung setzen, um eine eventuelle Rückzahlung zu vereinbaren. Jeder Mieter sollte bei einer Mietnachforderung darauf achten, dass diese Nachforderung an die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse angepasst ist. Diese Regelung gilt in allen Bundesländern.

Eine Mieterhöhung muss sich an die gesetzlichen Vorgaben halten

Die Möglichkeit, seit Januar 2022 die Miete zu erhöhen, kann selbstverständlich nicht ohne gesetzliche Regelung erfolgen. Jeder Vermieter hat sich deswegen an diese Regelungen zu halten und darf nicht willkürlich die Mieten erhöhen.

Diese Voraussetzungen können das Anpassen der Miete ermöglichen:

  • Durch Sanierungen oder Modernisierungen ist der Wert des Mietobjektes gestiegen und die Qualität des Wohnens wurde für den Mieter enorm erhöht.
  • Eine Index- oder Staffelmiete wurde vertraglich festgelegt und erfolgt dementsprechend nach Vereinbarung.
  • Der Mietspiegel des Bereiches liegt über der vereinbarten Miete und kann dementsprechend angepasst werden.

Sie haben Fragen? Rufen Sie uns gern an www.von-stosch.de

Tipps für Vermieter

Einige Tipps für Vermieter

Warum Tipps für Vermieter? Vermietung mal eben so ist nicht zielführend. Es sind verschiedenste Dinge zu beachten. Das Vermieten von Immobilien bedeutet mehr, als nur das Festlegen der Miethöhe und einen Mietvertrag zu unterschreiben. Um eine Immobilie zu vermieten, sind zahlreiche Dokumente vorzubereiten und es existieren hierbei ebenso viele Fallen. Im Folgenden einige Tipps zum Vermieten.

Tipps für Vermieter

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Worauf müssen Vermieter achten? Tipps für Vermieter

Bevor mit der Suche nach dem Mieter begonnen wird, sollte man sich genau über die rechtlichen Bestimmungen informieren. Daher hier einige Tipps für Vermieter. Florian von Stosch, Ihr Immobilienmakler, steht Ihnen in allen Fragen rund um die Vermietung von Immobilien gerne zur Verfügung. Selbstverständlich können Sie uns auch vertrauensvoll mit der Aufgabe der Vermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hause komplett beauftragen. Haben Sie sich über die rechtlichen Vorschriften und Vorgaben informiert, kann die Suche nach geeigneten Mietern starten. Einige Tipps für Vermieter:

Einiges sollte bereits vor der Vermietung festgelegt werden, z.B.:

  • Miethöhe
  • Mietvertrag
  • Energieausweis

Die ersten Termine für eine Besichtigung können nun vereinbart werden. Als zukünftiger Vermieter treffen Sie bei der Suche auf Menschen aller Altersgruppen und deren Hobbys und Vorlieben. Dazu gehören nicht nur Familien, Studenten oder Rentner, sondern auch Künstler und Tierliebhaber. Alle diese Interessenten müssen Sie nicht nur kennenlernen, sondern Sie müssen Ihre Neugier diesen Mietern gegenüber auch zügeln. Als Vermieter müssen Sie sich ebenfalls an den Datenschutz halten. Haben Sie den richtigen Mieter gefunden, beginnt der bürokratische Teil. Sie können sich mit den im Internet befindlichen Musterformularen jedoch etwas Hilfe beschaffen. Unter den Musterformularen befinden sich Vordrucke für:

  • die Selbstauskunft
  • die Hausordnung
  • ein Wohnungsübergabeprotokoll
  • ein Mietvertrag

Und noch viele weitere Formulare. Gerne ist Florian von Stosch Ihnen hierbei behilflich.

Wie wird nun vorgegangen?

In wenigen Schritten zur erfolgreichen Vermietung gemeinsam mit Stosch Immobilien.

Legen Sie die Miete fest

Um die Höhe der Miete festzulegen, sind ausschlaggebende Faktoren wie die Größe, die Lage und der Zustand der Immobilie ebenso wichtig wie die Ausstattung oder Baujahr. Eine neue oder neu sanierte Immobilie hat sicherlich einen höheren Wert als eine Immobilie, die schon alt und eher marode ist. Des Weiteren gibt es zu beachten, ob an dem Ort der Immobilie eine Mietpreisbremse ausgeschrieben ist. Daher ist bei der Festlegung des Mietpreises auch immer auf den Mietspiegel des Ortes zu achten.

Die Wohnung oder das Haus zur Miete anbieten

Die beste Lösung ist es, seine Immobilie im Internet anzubieten. Um online erfolgreich zu sein, sollten Sie Ihre Immobilie genau beschreiben und auch Bilder von der Immobilie möglichen Interessenten zur Verfügung stellen. Es ist im zudem sehr vorteilhaft, die Umgebung der Immobilie zu beschreiben und deren Vorteile aufzuzeigen. Besitzen Sie einen Grundrissplan, ist es empfehlenswert, diesen der Mietanzeige beizufügen. Vergessen Sie dabei nicht den Energieausweis. Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben und muss ebenfalls der Anzeige angeschlossen werden. Durch eine Online-Anzeige haben Sie sicherlich schnell Erfolg und der richtige Mieter wird bald gefunden. Wenn Sie sich jedoch diesen Stress ersparen möchten, überlassen Sie diesen einfach einem Fachmann. Von Stosch Immobilien übernimmt für Sie gerne das Schalten der Anzeige und die Auswahl des Mieters. Denn die Auswahl des Mieters ist das wichtigste für die Vermietung einer Immobilie. Und somit auch der wichtigste Tipps für Vermieter.

Der passende Mieter wurde gefunden

Nachdem der richtige Mieter gefunden wurde, werden alle Dokumente wie vorher schon erwähnt ausgefüllt. Gehen Sie dabei aber immer auf Nummer sicher. Vergessen Sie niemals, die Selbstauskunft über den Mieter ausfüllen zu lassen. Danach den aufgesetzten Mietvertrag unterzeichnen und die Wohnung mit dem Übergabeformular übergeben. Vergessen Sie nicht, dass Sie während der Dauer der Vermietung selbstverständlich zuständig für die Immobilie sind und dem Mieter bei Fragen oder Problemen zur Verfügung stehen sollten. www.von-stosch.de

Immobilienmakler bei Vermietung? Warum Makler einschalten? Teil 1

Immobilienmakler bei Vermietung – ImmoNuance Ihr Mehrwertmakler

Als Eigentümer will man seine Wohnung oder sein Haus an einen ordentlichen Mieter vermittelt wissen. Aber was ist ein ordentlicher Mieter? Genau der, der zur Hausgemeinschaft passt, zahlungsfähig und auch willig ist und die Wohnung pflegt als wäre es sein Eigentum. So soll dann ob Eigentümer, Vermieter oder Hausverwalter Ihre Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt an einen gewissen Mieterkreis vermietet werden. Aber wer kümmert sich darum?

ImmoNuance – Ihr Immobilienmakler bei Vermietung – und Verkauf von Immobilien

Oftmals erleben wir es, dass Eigentümer, Vermieter oder Hausverwalter die Vermietung ganze gern selbst in die Hand nehmen wollen oder einfach einen Freund fragen. „Der hat ja seine Wohnung auch schon selbst vermietet“. Hinzu kommt die hohe Nachfrage am Hamburger bzw. Halstenbeker und Rellinger Immobilienmarkt. Das Angebot ist knapp und Vermietung scheint leicht zu sein. So muss doch der Mieterfolg garantiert sein. Schnell ein, zwei, drei Fotos und ein paar nette Sätze Beschreibung und die Wohnung ist vermietet. Wozu also Immobilienmakler bei Vermietung?

Private Vermieter wird es immer geben – genau so wie Verkäufer! So ist sicher auch so wie beschrieben die Vermietung Ihrer Wohnung in Halstenbek oder Ihres Hauses in Schenefeld möglich. Die Frage dabei ist nur, ob Sie mit dem Ablauf und letzendlich dem Ergebniss zufrieden sind. Immobilienmakler bei Vermietung hilft Ihnen Fehler zu vermeiden.

Der gute Freund der neue Stern am Makler Himmel? Immobilienmakler bei Vermietung

Mal eben so Immobilienmakler? Nein das geht nicht! Für eine anständige Leistung ist auch anständiges Wissen und die Infrastruktur des Profis vorzuhalten. Ob Homepage aber auch Fort- und Weiterbildung neben der Ausbildung. Dann machen Sie es lieber selbst. Viele „gute Freunde“ übernehmen sich mit der Aufgabe – oder mit Freunden macht man keine Geschäfte. Wie sie es nennen wollen. Wie jeder Beruf gehört Wissen und Ausbildung und Erfahrung zu einer anständigen Leistung. Man kann sich viel selbst aneignen –eine bessere Leistung sollte aber vom Profi erwartet werden können.

Immobilienmakler bei Vermietung – die erfolgreiche Vermietung

Aber zurück zur erfolgreichen Vermietung. Immobilienmakler bei Vermietung Ihr Mehrwert.

Haben Sie es schon mal versucht? Sie haben die Vermietung Ihrer Wohnung schon einmal selbst wie beschrieben oder ähnlich versucht? Auf Ihre Annonce meldeten sich dann auch Duzende Mietinteressenten. Anschließenden Besichtigungen führten aber nicht zum  Abschluss?

Warum? Mangelnde Informationen in der Anzeige aber auch schlecht aufbereitetet oder gar keine Grundrisse und Fotos?  Unzureichende  Beschreibungen – oder warne die Mietinteressenten einfach nur mal zum gucken da? Telefonate, Mails und Besichtigungen waren die Folge – leider ohne Erfolg! Immobilienmakler bei Vermietung ist Ihr Mehrwert. Wir wissen rund um die Vermietung und Verkauf von Immobilien bescheid.

So zeigt unsere Erfahrung, dass die Vermietung mit einem realistischen Mietpreis, besserer Performance und tatsächlich weniger Aufwand funktioniert. So ist Immobilienmakler bei Vermietung ihr Mehrwert als Eigentümer, Vermieter oder Hausverwalter.

Wir analysieren als eingesessener Immobilienmakler bei Vermietung die Immobilienvermietung. Wir als Immobilienmakler bei Vermietung konnten in Hamburg und den Elbvororten bei Vermietung immer wieder die gleichen Fehler entdecken – übrigens auch bei den selbsternannten Hobbymaklern.

Wir wollen Ihnen im nächsten Teil unser Serie „Immobilienmakler bei Vermietung“ diese Fehler ein wenig aufzeigen. So wollen wir dem Privatvermieter ein paar nützliche Tipps an die Hand geben, falls Sie es dann doch selbst versuchen wollen. Außerdem wollen wir Ihnen auch erklären, warum es sinnvoll ist, Immobilienmakler bei Vermietung einzuschalten. Die Auswahl des Immobilienmaklers ist hierbei entscheidend. Der kompetente und qualifizierte Makler ist hier ein Mehrwert bei der Vermietung Ihrer Immobilie.

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ImmoNuance ihr Immobilienmakler bei Vermietung und Verkauf von Immobilien. Wir sind Ihr Mehrwert Makler im Raum Hamburg, Kreis Pinneberg und Norddeutschland.

Mietminderung schadensfreies Wohnen sichere Miete

Mietminderung – warum?

Mieter haben viele Gründe für eine Mietminderung:   Schimmel an den Decken, Lärmbelästigungen oder andere störende Dinge verleiten die Mieter immer wieder Mietminderungen anzusprechen. Doch wie geht man bei einer Mietminderung am besten vor?

Der Mieter denkt sich, dass er für eine Wohnung mit Schäden  nicht den vollen Mietpreis zu zahlen hat – eine Mietminderung muss her. Nur bei einer Schadensfreien Wohnung, ist der volle Mietpreis zu begleichen – so die Denke.

Mietminderung – welche Höhe ist anzusetzen

In erster Linie gilt, je stärker die Wohnungsnutzung im Gebrauch beeinträchtigt ist, desto höher darf die Mietminderung sein. Dabei wird immer mit der Bruttomiete gerechnet, sprich die Nettokaltmiete, zuzüglich Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn sie die Wohnung laut Vermieter, „wie besichtigt“ übernommen haben. Es stellt sich nur immer die Frage wer für den etwaigen zu Verantwortung  gezogen werden muss – der Miete oder der Vermieter.

Letztendlich gibt es keine genauen Vorgaben, wie hoch eine Mietminderung angesetzt werden darf. Dies wird immer als Einzelfall angesehen und wird vom Gericht, nicht auf andere Fälle übertragen. Auch wenn es Richtwerte gibt, an die sich die Richter und die Juristen halten. Wenn sie sich dennoch vorab schon mal informieren wollen, tun sie das lieber nicht nur im Internet. Holen sie sich einen Anwalt zu Hilfe. Sowohl Mieter aber auch Vermieter sollten bei der Mietminderung genau wissen was sie tun. Ein Schaden in einer Wohnung ist noch kein Freibrief für eine Mietminderung und kann auch zu Schadensersatzansprüchen führen.

Mietminderung unwirksam

So gibt es natürlich auch Punkte, bei denen eine Mietminderung unwirksam wird. Haben sie sich zum Beispiel, die Mängel an der Wohnung selbst zuzuschreiben, oder kannten sie diese Mängel schon vorher von der Besichtigung, oder wurden sie gar von dem Vermieter über den/die Schaden/Schäden informiert, gilt in erster Linie eine Minderung, als unwirksam. Achten sie, deshalb genau auf Schäden, in der Wohnung, die ihnen schon bei der Wohnungsbesichtigung auffallen.

Sind sie nun gerade frisch in die Wohnung eingezogen und stellen prompt Mängel an der Wohnung fest, die sie so nicht vorher bemerkt haben, melden sie diese Schäden möglichst sofort. Halten sie dafür die Schäden schriftlich fest und schicken dieses Schreiben, gleich dem Vermieter. Setzen sie dem Vermieter eine ausreichende Frist, bis wann die Mängel behoben werden sollen. Oft weiß dieser selbst ja gar nichts von den Schäden, da er ja nicht selbst in der Wohnung wohnt, sondern diese als Kapitalanlage wirklich nur bei Neuvermietung betritt. Daher sollte als erstes eine freundliches mündliches Gespräch erfolgen – frei nach dem Motto nicht gleich mit Kanonen auf Spatzen schießen. Eine Mietminderung sollte der letzte Schritt sein. Denken Sie als Mieter daran – ein Vermieter will in der Regel auch seine Werte schützen und hat ein eigenes Interesse, dass die Wohnung oder das Haus schadensfrei ist.

Daher sollte die Mietminderung nicht angegangen werden ohne das Sie sich vorab genauestens informiert haben, nicht das sie am Ende wieder was von der Miete zurückzahlen müssen.

Mietminderung – schlichtendes Gespräch und Ursachenermittlung

Immonuance – Ihr Immobilienmakler – gerade bei frisch sanierten Objekten aber auch bei Bestandsimmobilien sind Verfahren wie Blower Door Test oder auch Thermografie sowie die Langzeitmessung der Luftfeuchtigkeit bei Schimmelpilz ideale Instrumente. Denken Sie als Mieter daran -. Viele Vermieter willen gar nichts von etwaigen Schäden – wie sollten Sie auch. Wann ist der Vermieter in seiner Immo Halstenbek oder Immo Hamburg? Richtig! Bei der Übergabe an Sie als neuen Mieter. Von daher empfiehlt es sich vor einer etwaigen Mietminderung das persönliche Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Als Ingenieur begleite ich oft Mieter und Vermieter um die Ursache von Schäden zu eruieren und so eine Lösung für beide Parteien zu finden. Sie als Mieter wollen einen schadensfreie Immo Schenefeld mieten, Ihr Vermieter will als Kapitalanlage den Erhalt von seiner Immobilie – von daher haben Sie beide das selbst Interesse – dessen sollte man sich vor Ausspruch einer Mietminderung klar sein. Denn so wie man in den Wald hinein …… So ist bei dem Thema rund um Mietminderung und Bauschäden oder Mängeln das schlichtende Gespräch der beste Anfang.

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Immonuance – Ihr Immobilienmakler für Immo Hamburg, Immo Schenefeld, Immo Halstenbek – für Verkauf und Vermietung sind wir für Sie in Norddeutschland unterwegs.

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Mietschulden – Besser vermeiden

Mietschulden – die fristlose Kündigung

Wer ständig unpünktlich die Miete zahlt, berechtigt den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Ersparen sie sich diesen ärger mit dem Vermieter und vermeiden sie Mietschulden, durch pünktliches Miete zahlen.

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung hierbei ist, dass der Mieter wiederholt, die Miete nicht zahlt. Die Konsequenz, die sich daraus ergibt, ist eine saftige Abmahnung vom Vermieter aufgrund der Mietschulden. Diese kann dann, bei weiteren Mietschulden, zur Kündigung führen. Doch muss man dazu noch anmerken, dass eine einmalige unpünktliche Zahlung, noch kein Grund für eine Kündigung ist. Die Abmahnung, die sie vor der Kündigung erhalten, soll ihnen als Mieter noch mal zu denken geben, damit sich weitere Mietschulden nicht mehr ergeben. Ähnlich wie im Berufsleben gilt dieses auch für eine Mietwohnung.

Doch was zählt überhaupt zu „Mietschulden“? Ganz wichtig, zu Mietschulden, zählen nicht nur die monatlichen Mietzahlungen, sondern auch die anfallenden Nebenkosten oder Nachzahlungen können zu den Mietschulden dazu gezählt werden. Dies ergibt sich dann aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Wer wegen Mängel in der Wohnung, die Miete mindert, braucht übrigens, keine Angst vor Mietschulden zu haben. Denn Mietminderungen, sind keine Mietschulden. Vorausgesetzt natürlich, die Mängel wurden vorher als solche, vom Vermieter anerkannt und berechtigen zur Mietkürzung.

Mietschulden nicht vermeidbar – was tun?

Wer trotzdem seine Mietschulden nicht verhindern kann, sollte sich nach Erhalt der fristlosen Kündigung  sollte juristischen Rat erwägen. Das hilft Ihnen zu klären mit wessen Hilfe, sie Mietrückstände kurzfristig ausgleichen können, oder wie diese Mietschulden überhaupt zu Stande gekommen sind und wie man diese zukünftig vermeiden kann.

Ansonsten sollten sie, wenn sie merken, sie kommen mit der Miete in den Verzug, den Vermieter persönlich zum Gespräch bitten. Für beide Parteien, ist es in diesem Falle besser, eine Gemeinsame Lösung für Mietschulden zu finden oder wie die Mietschulden schnellst möglich abgebaut werden können. Oft entstehen ja Mietschulden aus persönlichen Engpässen oder persönlich unverschuldeten Ereignissen.

Auch sollten Sie in diesem Fall ehrlich sein. Vermietern geht es nicht anders als Ihnen – das Haus oder die Wohnung wird in der Regel finanziert und die Bank bucht die monatliche Rate beim Vermieter ab – so gebührt es schon der Anstand, den Vermieter rechtzeitig mit ins Boot zu holen.

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Immonuance – Ihr Immobilienmakler – wir sind Ihr Ansprechpartner bei Verkauf, Kauf aber auch bei der Vermietung von Wohnungen und Häusern. Jeder Haushalt – egal ob Singlehaushalt oder Großfamilie muss mit dem monatlichen Budget haushalten. Unfälle oder persönliche Schicksalsschläge können auch die ehrlichsten Menschen in finanzielle Bedrängnis bringen – der überwiegende Teil der Mieter ist ehrlich und sogenannte Mietnomaden schon die krasse Ausnahme. Selbstverständlich überprüfen wir bei der Neuvermietung von Immobilien die Bonität und Zahlungsmoral der Mietbewerber. Dieses ist und kann aber nie ein hundertprozentiger Garant für Mietschulden sein. Als Vermieter heißt es dann rechtzeitig und schnell zu handeln, um ein überdeutliches Maß an Mietschulden zu verhindern. Gern beraten wir Sie als Mieter und Sie als Vermieter auch bei Streitigkeiten um Mietschulden. Manchmal findet man dann mit jemand unabhängigen vergleichbar einfache Lösungen.