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Allgemein

Was macht ein Notar?

Was macht ein Notar?

Was macht ein Notar? Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie früher oder später zum Notar – vorausgesetzt Sie waren erfolgreich mit dem Verkauf? Der Notar fixiert den Verkauf mit dem Notarvertrag. Der Notar wird dabei als neutrale Person vom Gesetzgeber gesehen. Er steht zwischen Käufer und Verkäufer und ist dafür verantwortlich, dass der Notarvertrag zwischen den Parteien ausgewogen ist. Er ist dabei nicht verantwortlich, z.B. den Kaufpreis zu überprüfen.

Was macht ein Notar

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Was macht ein Notar? Hamburg und Schleswig-Holstein

In Hamburg gibt es reine Notare und reine Rechtsanwälte. In Schleswig-Holstein darf ein Notar auch gleichzeitig Rechtsanwalt sein. In seiner Aufgabe als Notar hat er Neutralität zu bewahren. Hat er also in der gleichen Sache Käufer oder Verkäufer bereits vertreten, fällt er als Notar raus. Für den Vertragsabschluss ist in Deutschland zwingend der Notarvertrag vorgeschrieben. Also müssen Sie, sobald der Käufer für Ihre Immobilie beim Privatverkauf gefunden wurde, den Vertragsabschluss beim Notariat des Vertrauens hinbekommen. Der Notar muss als den Kaufvertrag rechtskräftig, beurkunden für eine Immobilientransaktion. Die beiden Parteien sollen so vor überhasteten oder gedrängten Entscheidungen geschützt werden. Beide Parteien werden dementsprechend belehrt. Auch den Behörden Schriftverkehr und Anträge übernimmt der Notar oder fordert den Käufer auf, den Kaufpreis zu zahlen, sobald alle Voraussetzungen für die Umschreibung vorliegen. Den Entwurf zum Kaufvertrag fertigt der Notar nach den Vorgaben der Käufer bzw. Verkäufer bzw. Immobilienmakler.

Aufgaben des Notars

Weder die Bonität noch die Zuverlässigkeit von Käufer und Verkäufer werden vom Notar überprüft. Er bzw. natürlich sie sorgt dafür, dass weder Käufer noch Verkäufer Nachteile entstehen. Wenn z.B. der Käufer nicht zahlt, wird jedem sofort klar „Was macht ein Notar?“ – Gott sei Dank ist das eher der seltene Fall.  Der Notar begleitet die komplette Abwicklung. Zum einen schützt er den Käufer, dass er sein Eigentum erlangt, zum andere den Verkäufer, dass dieser sein Geld – den Kaufpreis der Immobilie – erhält. Aber auch die Bank beachtet der Notar bei der Abwicklung, z.B. wenn noch eine Restschuld auf der Immobilie sein sollte.

Was macht ein Notar? Was Sie dem Notar für den Vertrag übermitteln müssen:

Der Notar benötigt folgende Unterlagen bzw. Daten

  • Persönliche Angaben (Name, Vorname, Wohnhaft, Steuer ID, usw.)
  • den Kaufpreis
  • gewünschter Übergabetermin
  • Angabe von Mängeln (falls vorhanden)
  • Grundbuchauszug (falls vorhanden) oder alten Kaufvertrag
  • Besonderheiten, z.B. wenn ein Paar kauft, aber nicht jeweils zur ideellen Hälfte.

Der Privatverkauf

Ein Immobilienprofi hat verschiedenste Vorteile für Käufer und Verkäufer. Ein erfahrender Immobilienmakler kennt in der Regel die Notariate in seiner Region, weiß, wer empfehlenswert ist oder vielleicht auch nicht ganz optimal für den individuellen Fall ist. Auch kann der Profi wertvolle Tipps um die Beurkundung geben und den „Puls“ bei allen Beteiligten beruhigen. Gerade für ältere Menschen (aber auch für jüngere) ist der Gang zum Notar aufregend. Ein Profi kennt sowohl diese Seite als auch den Notar, der gerade für solche Fälle zu nehmen ist. Auch erleben wir es immer wieder, dass private Verkäufer mehrmals zum Notar müssen. Das passiert mit dem Profi nicht. Der Vertrag ist die letzte Gelegenheit zu verhandeln – das wissen auch manche Käufer, die dann beim Notar auf einmal nicht mehr bereit sind, den vollständigen Kaufpreis zu bezahlen. Auch Änderungen Ihrerseits sollten vor dem Termin abgestimmt sein. Der Notar hat eine Beratungspflicht, muss sich aber neutral verhalten im Gegensatz zu einem Rechtsanwalt, der Parteienvertreter ist.

Sie haben Fragen zu dem Thema: „Was macht ein Notar?“. Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

Allgemein

Möbel

Möbel wohin damit?

Nicht nur das Haus oder die Wohnung haben einen finanziellen, aber auch emotionalen Wert für die meisten Menschen, sondern auch die Möbel, die man über die Jahre gekauft und lieben gelernt hat. Grund genug in unserer Miniserie „Wohnen im Alter“ genau auf die Frage einzugehen, was mit den Möbeln passiert, wenn das Haus verkauft wird und man sich in eine Eigentumswohnung oder ins betreute Wohnen geht. Möbel sind einfach „über“. Was wird denn aus dem Esstisch, an dem so viele Spieleabende stattfanden oder aus der Lampe, die Sie sich als Student von Ihrem Ersparten gekauft haben? Verkaufen, verschenken, behalten? Leider ist für das Behalten nur sehr begrenzt Platz in ihrem neuen Heim. Was soll also mit den Möbeln passieren? Hier ein paar Gedanken dazu.

Möbel Wohnen im Alter

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Möbel verkaufen

Manchmal schwerer als gedacht. In Ihrem Haus schlummern Schätze? Dann lassen diese sich vielleicht auch gut verkaufen. Auch Möbel unterliegen Trends. Manche Stücke sind heiß begehrt, andere bleiben eher stehen. Antiquariate kommen zu Ihnen nach Hause und kaufen ggf. einen Teil. Als Professioneller wird er Ihnen aber nicht den Preis geben, der am freien Markt bezahlt wird. Vielleicht möchte sich der Nachbarjunge oder einer Ihrer Enkel was dazuverdienen und kümmert sich um den Verkauf in einem Hausflohmarkt? Wollen Sie all die Fremden zu Hause haben? Die Alternative ist heute auf Foren wie e-Bay und Co. im Internet zu finden. Setzen Sie sich aber ein Zeitfenster. Eine Deadline – bis dahin und der Rest geht auf den Sperrmüll. Es soll nicht böse klingen, aber vieles werden Sie – ok, wir kennen Ihre Möbel nicht – aber vieles wird i.d.R. heutzutage nicht verkauft. Dazu gehören Fotos, Texte, usw. Die Fotos sollten natürlich aussagekräftig sein.

Möbel spenden oder verschenken

Tun Sie etwas Gutes mit Ihren Möbeln. Gerade bei der Flut von Flüchtlingen freuen sich Menschen über Möbel, die brauchbar sind. Auch Spendenorganisationen oder Freundeskreis befragen bringt immer etwas. Agentur für Arbeit und DRK führen Listen für derartige Organisationen. Aber auch auf den Online Foren wie e-Bay oder Facebook-Gruppen können Sie Möbel zum Verschenken anbieten. Was für Sie manchmal wertlos erscheint, ist manchmal das „Puzzleteil was fehlt“ für jemand anderen. Upcycling ist voll im Trend: dabei werden alte Möbel aufgehübscht. Die Verwendung dieser Begriffe macht ggf. in der Anzeige Sinn.

Umzugsunternehmen entrümpeln auch

Für den Umzug ist ein Umzugsunternehmen engagiert. Fragen Sie, ob diese auch die restlichen Möbel, die sie beim Verschenken und Verkaufen nicht los geworden sind bzw. alle Möbel für Sie entsorgen. Dieser Service wird immer mehr und mehr zur Normalität. Ein Teil wird dann von dem Umzugsunternehmer weiterverkauft, ein Teil auf dem Recycling-Hof entsorgt. Ja, arbeitende Menschen nehmen Geld für Ihre Arbeit. Aber so sparen Sie den kompletten Aufwand.

Möbel durch Käufer entrümpeln lassen

Auch das ist natürlich möglich. Man kann unter Privatpersonen so etwas vereinbaren. Die jungen Käufer machen dieses meist gern, da Sie Ihnen im Gegenzug natürlich finanziell etwas entgegenkommen oder sie den Zuschlag so für den Hauskauf erhalten. Es soll ein Gesamtpaket für Käufer und Verkäufer werden. Viele junge Käufer kommen ja aus einer kleineren Wohnung, das heißt Möbel fehlen in der Regel. So haben die jungen Menschen erstmal Möbel im Haus wie Regale oder Tisch und Stühle und können mit der Zeit neue Sachen anschaffen, wenn man sich finanziell erholt hat.

Sie haben Fragen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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Vererben oder übertragen?

Was wird mit meiner Immobilie? Lieber vererben oder übertragen?

Oder doch lieber verkaufen oder vermieten? In unserem Teil der Miniserie zum Wohnen im Alter soll es um „Vererben oder übertragen?“ gehen. Was soll mit Ihrer Immobilie passieren? Vorerbe ausschütten? Immobilie an die Kinder oder ein Kind oder Enkel übertragen? Und wohin mit den ganzen Möbeln, wenn man in eine kleinere Wohnung zieht?  Fragen über Fragen rund um das Wohnen im Alter.

Vererben oder übertragen

Vererben oder übertragen Standardlizenz AdobeStock_95065574 beeboys

Vererben oder übertragen? Der Enkel möchte in Ihr Haus

Ihr Enkel möchte irgendwann in Ihr Haus unbedingt ziehen. Eine schöne Vorstellung, schließlich hat er doch sehr viel Zeit bei Ihnen verbracht, während die Eltern arbeiten waren. So würde auch ihr Haus in den richtigen Händen landen. So das Haus denn vererbt oder frühzeitig übertragen werden? Auch beim Vererben müssen Sie nicht zwangsläufig auf Ihr Ableben warten. Sie können ein Vorerbe ausschütten. Die Beratung durch einen steuerlich versierten Rechtsanwalt oder Steuerberater ist hier dringendst zu empfehlen. Schließlich wollen wir hier keinerlei steuerliche oder rechtliche Beratung durchführen. Die Prüfung im Einzelfall muss durch einen Steuerberater und oder Rechtsanwalt stattfinden.

Vererben oder übertragen? 2020

2020 war das geerbte Vermögen bei insgesamt 90,7 Milliarden Euro. In 2021 stieg dieser Betrag um rund 26 %. Bitte, bei solchen Beträgen ist steuerliche Beratung unerlässlich. Rund ¾ des geerbten Vermögens entfällt auf Immobilien. Hier mal ein kleines Beispiel zum Thema Vererben oder übertragen. Wir können nicht alle Fragen rund um das Thema behandeln, aber ein Beispiel gibt Ihnen vielleicht eine Idee von dem Schema, was man benutzen könnte bzw. die Grundlagen ein wenig mehr zu verstehen.

Beispiel Vererben oder übertragen?

Sie sind kürzlich 82 Jahre alt geworden und leben in einem sehr großen Haus. Viele Zimmer, mehrere Treppen, großer Garten. Was vor 10 Jahren noch mit Leichtigkeit bewältigt wurde, fällt Ihnen heute immer schwerer. Pflege oder Putzen, aber auch die Gartenarbeit werden immer schwerer. Im gemeinsamen Gespräch mit Ihren Kindern, haben Sie entschieden, doch in bereutes Wohnen zu ziehen. Aber was soll aus Ihrem Haus werden? Eigentlich sollte das Haus an Ihren Sohn gehen. Aber was ist mit den Steuern? Das wird ja bei den Immobilienwerten eine sehr teure Angelegenheit. Ihr bester Freund hat es anders gemacht: Er hat das Haus übertragen. So „lassen sich Steuern sparen“ hat er gesagt. Also suchen Sie mit Ihrem Sohn einen Notar auf, um das Vorhaben zu besprechen. Kann eine Schenkung funktionieren?

Notar

Auch ein Notar darf Sie steuerlich nicht beraten – so wie wir. Der Notar klärt Sie also nur über die Voraussetzungen der Schenkungen auf und dass das Haus einen bestimmten Wert nicht übersteigen darf, da sonst Erbschaftssteuer ausgelöst wird. Es gibt also ein Zweitgespräch mit dem Steuerberater.

Das Finanzamt

Das Finanzamt ermittelt den Wert Ihres Hauses bei der Schenkung „vom Schreibtisch“ aus. Dabei werden dann individuelle Besonderheiten – sowohl positiv als auch negativ – außer Acht gelassen. Es kann also sein, dass bei dieser Wertschätzung Ihr Haus höher bewertet wird. Das heißt dann höhere Steuern. Sowohl Notar als auch Steuerberater werden hier einen Immobilienexperten zur Bewertung empfehlen. Die Bewertung des Hauses schafft hier den Nachweis des geringeren Wertes. Bei dieser Bewertung werden sowohl negative als auch positive Eigenschaften Ihrer Immobilie mit einbezogen.

Sie haben Fragen rund um das Thema Vererben oder übertragen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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Vorerbe

Vorerbe – die eigene Immobilie

Will man seine eigene Immobilie als Vorerbe bereits übergeben? In unsere Miniserie „Wohnen im Alter“ darf dieses Kapitel wohl nicht fehlen, bedenkt man, dass jede zweite Erbschaft mindestens eine Immobilie umfasst. Streit unter den Erben leider auch nicht selten. So macht es Sinn, wie bereits in unserem letzten Teil dargestellt, unter Umständen sich bereits zu Lebzeiten mit dem Erbe bzw. mit der Verteilung auseinanderzusetzen, gerade wenn Immobilien mit im Spiel sind. Das Leben ist nun mal einfach endlich. Dabei können Vermögenswerte wie Geld, aber auch Unternehmen oder Immobilien frühzeitig auf die Nachkommen als Vorerbe übertragen werden. Aber Augen auf: es gibt auch Fallstricke dabei zu beachten.

Vorerbe

Vorerbe Standardlizenz AdobeStock_417096000 fizkes

Vorerbe – Wohnen im Alter

Die Jahre vergehen und irgendwann wird das Haus und oder der Garten schlichtweg zu groß, die Treppe zu steil und die Pflege artet mehr zu Folter als zu Genuss aus. Der normale „Lauf der Zeit“. Der Gedanke das Haus zu verkaufen kommt immer mehr und mehr auf. Gesagt, getan: Das Haus wird erfolgreich verkauft. Natürlich mit von Stosch Immobilien 😊. Jetzt soll das Geld neu angelegt werden in eine altersgerechte Wohnung. Gesagt, getan. Mit dem restlichen Geld spendieren Sie sich ein neues Auto und eine schöne Reise ist auch mit drin. Aber was passiert mit Ihrer Wohnung, wenn Sie dann irgendwann nicht mehr sind?

Vorerbe – das ist was?

Wenn Sie das Erbe schon zu Lebzeiten übertragen, nennt man es Vorerbe. Dieses ist im Gegensatz zur gesetzlichen Erbfolge oder dem Testament bzw. Erbvertrag die Möglichkeit, sein Vererbtes nach seinem Willen zu verteilen. Dabei schaffen Sie bis zu einem gewissen Grad (je nach Vermögen), die Erbschaftssteuer ggf. zu reduzieren (bitte hierzu die Beratung eines versierten Steuerberaters in Anspruch nehmen). Zudem können Sie natürlich den Pflichtteil von in Ihren Augen zu enterbenden Angehörigen deutlich reduzieren. Die vorweggenommene Erbfolge gibt Ihnen so die Möglichkeit, mit warmer Hand zu schenken. Die Beratung durch einen Profi, gerade wann es um Immobilien oder andere sehr große Vermögenswerte geht, sollte dabei selbstverständlich sein.

Wenn, kann ich alles damit absichern?

Ihren Ehepartner, aber auch Kinder oder Enkel können Sie mit dem Vorerben absichern bzw. finanziell begünstigen. Eigentlich jeden, der belohnt oder beschenkt werden soll. Auch den guten Freund. Die Freibeträge sind nur deutlich unterschiedlich. Auch sollten Sie beachten, dass z.B. aufgenommen Hypotheken für die Immobilie mit übertragen werden.  Bei minderjährigen Kindern sind nur positive Rechtsgeschäfte zulässig. Auch sollten Sie deutlich darauf achten, dass Sie nicht die vollkommene Kontrolle verlieren. Rechte an dem Vermögen zu Lebzeiten zu behalten, macht Sinn. Zudem verringert es den Wert z.B. einer Immobilie, wenn ein Nießbrauchrecht eingetragen ist. So können Sie weiterhin die Mieteinnahmen der Wohnung behalten oder selbst drin wohnen. Aber Sie geben auch einen Teil an Freiheit ab. Eine Rückabwicklung des Vorwegerbes ist recht schwer rechtlich durchzusetzen. Nehmen Sie also unbedingt auch ein Rückforderungsrecht mit in den Vertrag auf. Das schützt Sie bzw. das Vorerbe, wenn der „Beschenkte“ beispielsweise eine Insolvenz droht.

Ein Immobilien-Profi hilft Ihnen dabei, die richtigen Entscheidungen beim Vorerbe, aber auch rund um die Immobilie zu treffen. Sie haben Fragen? Melden Sie sich gern bei uns, www.vonn-stosch.de

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Das Erbe regeln

Wohnen im Alter: Das Erbe regeln

Das Erbe regeln, das sollte nach den meisten Experten zu Lebzeiten bereits geregelt werden, zumindest wenn man Immobilieneigentümer ist. Wer soll später die Immobilie bzw. Immobilien einmal bekommen? Die rechtzeitige Regelung der Angelegenheiten spart nicht nur den Erben eine Menge Stress. Grund genug, in unserer Miniserie einen Teil dem „Das Erbe regeln“ zu widmen.

Das Erbe regeln

Das Erbe regeln Standardlizenz AdobeStock_555060432 sorapop

Das Erbe regeln – die Immobilie im Testament

Wenn man kein Testament hat, greift die gesetzliche Erbfolge. Hier haben i.d.R. gleich mehrere Erben Anspruch auf die Immobilie. Bei der gesetzlichen Erbfolge werden Ehepartner, aber auch Kinder und Enkel berücksichtigt. Jeder bekommt einen kleinen Teil der Immobilie. Wenn alle sich darüber einig sind, dass die Immobilie versilbert werden soll? Kein Problem! Wenn es allerdings ihr Wunsch ist, dass einer in die Immobilie einzieht, scheitert dieser Plan oft in der Erbengemeinschaft. Der oder die eine, der die Immobilie übernehmen soll, muss die anderen Miterben ausbezahlen. Da wir über hohe Summen bei einer Immobilie reden, ist dieses Auszahlen oft ohne weiteres nicht möglich und das Haus oder die Wohnung muss dann doch verkauft werden.

Das Erbe regeln

Daher sollten Sie mit Ihren Kindern bzw. Enkelkindern reden, ob überhaupt jemand in Ihr Haus oder Ihre Wohnung einziehen will. Die Fronten müssen geklärt werden. Wenn nein, könnte z.B. auch die Immobilienverrentung oder der Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten für Sie die passende Lösung sein.

Wenn eines Ihrer Kinder Interesse an Ihrer Immobilie hat, könnten Sie diese mit einem Testament bestimmen. Natürlich gehört hierzu auch die finanzielle Planung. Man muss dabei bedenken, dass das Durchschnittsalter der direkten Erben, also der Kinder, heute bei ca. 60 Jahren liegt. Wenn Sie also bereits Ihr Haus in eine altersgerechte Wohnung z.B. getauscht haben, könnte dieses auch etwas für Ihre Kinder sein. Eine grundlegende Planung für die Auseinandersetzung muss her. Wir beraten Sie rund um die Immobilie bzw. den Verkauf gern, www.von-stosch.de

Das Erbe regeln – das Testament

Kein Erbe, dem ein Pflichtanteil zusteht, darf beim Testament übergangen werden. Ist die Immobilie ihr einziger Vermögenswert? Wenn ja, muss eine Regelung gefunden werden, die anderen gesetzlichen Erben zumindest mit Ihrem Pflichtanteil „auszubezahlen“. Es macht also Sinn, sich zu Lebzeiten mit den Erben auseinanderzusetzen und gemeinsam Entscheidungen zu treffen. Wenn ihr Ehepartner z.B. in der Immobilie bleiben soll, muss er / sie die restlichen Erben durch Vermögenswerte abgelten, sonst steht den Erben, wenn es hart auf hart kommt, ein Teil des Hauses zu – egal was Sie sich in Ihrem Testament gewünscht haben. In der Regel geht es ja friedlich bei der Erbschaft zu, aber die Ausnahmen – das ist ja das, was Sie vermeiden wollen, wenn die das Erbe regeln, bestätigen auch hier die Regel. Abhilfe kann z.B. ein Nießbrauch- oder Wohnrecht für Ihren Partner in der Immobilie schaffen. So können die Miterben sie oder ihn nicht direkt zum Verkauf zwingen.

Testament aufsetzen – steuerliche Beratung

Eine steuerliche Beratung zum Testament ist dringend zu empfehlen. Die Erbschaftssteuer ist für alle Erben zu berücksichtigen. Für den Partner kann unter bestimmten Voraussetzungen für die eigengenutzte Immobilie eine Erbschaftsteuerbefreiung beantragt werden. Wenn Sie das Erbe regeln, können solche Punkte rechtzeitig eruiert werden.

Härtefälle oder normale Realität

Als Gutachter bewerten wir immer wieder von Erbengemeinschaften verschiedenste Immobilien. Es geht i.d.R. um Geld und was ausgezahlt werden muss. Ein mal eben auf ein Taschentuch gekritzeltes Testament wird vor Gericht nicht standhalten. Daher sollten Sie rechtzeitig in die Planung gehen, wenn Wohneigentum oder andere Vermögenswerte vorhanden sind. Dabei gilt es einmal die rechtliche, aber auch die steuerliche Seite zu berücksichtigen und natürlich auch die Werte der Immobilie(n). Dabei sind auch für das Testament – wenn gewünscht – Regeln und Vorschriften zu beachten. Die notarielle Beurkundung ist hier der sicherste (wenn auch teurere) Weg. Hierbei können Sie von rechtssicheren Formulieren ausgehen, wenn Sie das Erbe regeln wollen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

Miete und Vermietung

Verkaufen oder vermieten?

Verkaufen oder vermieten? Was lohnt sich mehr?

Verkaufen oder vermieten bei Scheidung? Wenn man die finanzielle Möglichkeit hat bei der Scheidung bzw. bei einer Trennung abzuwägen, was man mit der Immobilie machen will, hat man schon mal einen sehr großen Vorteil zu vielen anderen Paaren. Eine Immobilie stellt i.d.R. einen, wenn nicht den großen Wertgegenstand für die meisten Menschen dar. Bei der Scheidung bei der Zugewinngemeinschaft muss das Haus oder die Wohnung ja in zwei Hälften geteilt werden. Wenn Sie allein entscheiden können, ist der Verkauf der Immobilien natürlich eine Menge Geld auf einen Schlag. Zudem hat man keinerlei Verantwortung mehr gegenüber seinem alten Zuhause.

Verkaufen oder vermieten

Verkaufen oder vermieten Standardlizenz AdobeStock_428654840 Asier

Verkaufen oder vermieten – Renditen und Erben

Wenn Sie das Haus oder die Wohnung behalten, kann ggf. Ihre Tochter oder Ihr Sohn später in die Immobilie ziehen oder erbt sogar diese. Ein solider Kapitalstock. Was ist, wenn Sie es nur eine Zeit lang vermieten und so die Restschuld abbezahlen oder Renditen behalten? Natürlich will man sich aber nicht mit der Verwaltung oder den Eigentümergemeinschaften auseinandersetzen.  Sie müssen also für sich verschiedene Fragen ehrlich beantworten, um zu entscheiden, welchen Weg Sie gehen wollen: Verkaufen oder vermieten?

Von Stosch Immobilien hilft Ihnen die richtigen Fragen zu stellen umso die Lösung zu finden. Den am Ende des Tages reden wir über Ihre Immobilie und Sie müssen die Entscheidung fällen. Vereinbaren Sie gern einen unverbindlichen Beratungstermin, www.von-stosch.de. Auch bei Scheidung stehen wir Ihnen umfassend mit unserer Immobilienmediation zu Seite.

Ein paar mehr Fragen, ob man lieber verkaufen oder vermieten soll

Verantwortung abgeben – gerade im Moment der Scheidung – ist manchmal einfach schön. Das gilt auch für das Haus oder die Wohnung. Diese Verantwortung geben Sie natürlich mit dem Verkauf der Immobilie komplett ab. Sie müssen sich dann auch nicht mehr um Instandhaltungen oder geplatzte Rohre oder die Heizkostenabrechnung kümmern. Als Vermieter bleiben Sie für diese Dinge verantwortlich. Als Vermieter haben Sie hier die Alternative, einen Verwalter zu engagieren, der Ihnen gegen Bezahlung diese Arbeit abnimmt. Man muss natürlich, gerade wenn man mit seinem Partner in der Immobilie glückliche Jahre hatte, auch emotional loslassen können bei der Vermietung.

Doch verkaufen?

Für den Verkauf sprich natürlich das Geld, was am Ende des Tunnels auf einen wartet. Eine große Geldsumme bzw. auch den lästigen Kredit endlich loszuwerden. Das Geld könnten Sie dann reinvestieren, verleben oder schon den Kindern mit „warmer Hand“ schenken.  Ein Immobilienexperte hilft Ihnen, die richtigen Antworten zu finden.

Oder doch halten und vermieten?

Das Haus oder die Wohnung kann auch erstmal vermietet werden – wenn denn dieses finanziell geht und man den ehemaligen Partner nicht auszahlen muss – sicher eine gute Option, gerade wie heute wo die Preise am Fallen sind. So kann man dann in Ruhe einen besseren Zeitpunkt für den Verkauf abwarten. Kriege ich denn Zins und Tilgung als Miete? Hier ist der Punkt erreicht, wo man doch einen Immobilienexperten befragen sollte. Lohnt sich der Aufwand? Wie ist die aktuelle Marktlage beim Verkaufen oder Vermieten?

Wir reden beim Thema Scheidung und Verkaufen oder vermieten über sehr individuelle Einzelentscheidungen. So muss jeder individuell beraten werden, um dann die richtigen Entscheidungen zu treffen. Dabei etwas über das Knie zu brechen, bringt einen nicht weiter.

Allgemein

Immobilienteilung bei Scheidung

Ist die Immobilienteilung bei Scheidung eine Option?

Die Vorteile der Immobilienteilung liegen klar auf der Hand: Beide ehemaligen Partner können in der Nähe der Kinder sein. Dafür stellt man bei der Immobilienteilung sicher, dass auch jeder eine abgeschlossene Wohnung bzw. einen eigenen Rückzugsort hat, ggf. mit Gemeinschaftsflächen. Klingt erstmal interessant? Dann lesen Sie weiter.

Ein weiterer Vorteil dieser Art, mit der Immobilie bei Scheidung umzugehen ist natürlich, dass sich keiner eine neue Bleibe suchen muss. Grund genug, einen Teil unserer Miniserie „Scheidung“ dem Kapitel „Immobilienteilung bei Scheidung“ zu schenken. Wir wollen dabei auf Fragen eingehen, wie z.B. was rechtlich beachtet werden muss oder wie aufwändig so ein Umbau zu zwei Einheiten sein kann.

Immobilienteilung

Immobilienteilung Standardlizenz AdobeStock_448520970 StockPhotoPro

Nicht für jeden was

Klar sollte sein, dass sich dieses Modell nicht für jeden eignet. Beide ehemaligen Partner sollten sich trotz Trennung und Scheidung nach wie vor gut verstehen, andernfalls birgt diese Form der Immobilienaufteilung weiteres Zündmaterial, wenn man sich täglich über den Weg läuft. Kein hat Spaß daran lauter Kleinkriegen zu führen um die Themen wer mit dem Putzen der Küche oder dem Badezimmer dran ist. Ok einige sicherlich schon, aber mit denen will man ja nicht eine Art „WG“ gründen.

Immobilienteilung – die Immobilie

Die Immobilie muss für eine Aufteilung geeignet sein. Am besten sind natürlich zwei getrennte Eingänge. Aber man kann auch einen gemeinsamen Eingangsflur und unten und oben leben – dafür sollte natürlich ein Schlafzimmer im Erdgeschoss sein. Es muss auch eine Einigung wegen Küche und Bad ermöglicht werden. Kann an ggf. auch wirklich zwei separate Wohnungen in dem Haus verwirklichen? Sie merken: es kommt darauf an! Die Kosten und auch der Aufwand des notwendigen Umbaus müssen von Fall zu Fall betrachtet werden. Wenn z.B. neues Bad, Küche und verschiedene Trennwände nötig sind, kommen schnell etliche tausend Euro zusammen.

Rechtliche Sichtweise bei der Immobilienteilung

Wenn Sie es geschafft haben, wirklich zwei selbstständige Wohnungen aus ihrem Einfamilienhaus zu machen und die Teilung auch final rechtlich machen wollen, brauchen Sie eine sog. Teilungserklärung. In der Teilungserklärung sind Sondernutzungsflächen und Gemeinschaftsflächen, aber auch Regeln zur Pflege des Gemeinschaftseigentums und Rechte und Pflichten für die Eigentümer geregelt. Die Teilung muss notariell beglaubigt werden. Für die Teilung benötigen Sie die Abgeschlossenheit vom Bauamt. Diese ist entsprechend zu beantragen. So hat jeder seiner Wohnung und kann diese ggf. auch später eigenständig verkaufen oder vermieten.

Bedenken Sie ….

Was Sie bei der Immobilienteilung beachten sollten, ist auch, dass ihr ehemaliger Partnern früher oder später einen neuen Partner hat – Sie wahrscheinlich auch. Sie leben dann nach wie vor unter einem Dach – damit ist die Immobilienteilung aber auch nicht für jeden lebbar, denn jeder hat ja auch seine Art und Weise, mit einer Trennung umzugehen. Es muss also für beide ehemaligen Partner als Option passen.

Sie haben Fragen oder Anregungen? Melden Sie sich gern bei uns, www.von-stosch.de

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Immobilien an Kinder übertragen

Immobilien an Kinder übertragen – so geht’s – nicht nur bei Scheidung

Nicht nur bei Scheidungen überlegt man, die Immobilien an die Kinder zu übertragen. Bei der Scheidung selbst ist das eine Möglichkeit, die Scheidungsimmobilie in der Familie zu halten und einer der Partner kann in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben, meist wenn die Kinder noch minderjährig sind. Man muss fairerweise sagen, dass diese Option i.d.R. nur gemacht werden sollte, wenn ein Kind vorhanden ist. Sonst muss man sich überlegen, dass die Geschwister später Streit um die Immobilie haben können. Man will ja nicht zusammen mit der Immobilie weitere Auseinandersetzungen an die Kinder übertragen. Natürlich muss man sich dieses Vorhaben auch leisten können, da das Kapital dann ja an die Kinder fließt.

Immobilien an Kinder übertragen

Immobilien an Kinder übertragen Standardlizenz AdobeStock_248685454 Igor Link

Immobilien an Kinder übertragen bei der Scheidung

Wenn dann das Kind bereits erwachsen bzw. volljährig ist, kann man ohne weiteres Immobilien an Kinder übertragen. Wenn dann der Sprössling die Wohnung oder das Haus selbst nutzen will, sollte er oder sie sich das auch leisten können. Die Kosten für die Unterhaltung sind dabei nicht zu unterschätzen, wie auch etwaige Finanzierungskosten. Müll, Grundsteuer, aber auch Heizung oder Strom, aber auch Reparaturen oder Modernisierungen müssen bezahlt werden. Wenn dann auf einmal festgestellt wird, dass man sich den Luxus mit dem Lehrlingsgehalt nicht leisten kann, wird auf einmal versilbert. Der Plan das Haus in der Familie zu halten würden wir als gescheitert betrachten. Es kommt also darauf an! Und Sie geben mit der Übertragung die Kontrolle über die Immobilie komplett ab.

Minderjähriges Kind

Bei der Übertragung auf ein minderjähriges Kind muss das Vormundschaftsgericht zustimmen. Es dürfen mit Minderjährigen nur positive Rechtsgeschäfte gemacht werden und der gesetzliche Vormund muss dann die Kosten wie oben beschrieben für die Immobilie bezahlen können.

Mal schnell Immobilien an Kinder übertragen?

Geht nicht! Sie können während der Scheidungsphase nicht mal eben schnell eigenmächtig und allein an die Kinder übertragen, damit Sie dann im Zugewinnausgleich offiziell weniger haben. Dieses wird ihr ehemaliger Partner durch Ihren oder seinen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Freibeträge bei der Übertragung an die Kinder

Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 je Elternteil alle 10 Jahre. Es ist also das Gespräch mit dem Steuerberater vor der Übertragung zu suchen, ob und was an Steuern ausgelöst wird. Wie gesagt, für minderjährige Kinder gilt, dass nur positive Rechtsgeschäfte durchgeführt werden dürfen. Die andere Frage, die man sich gerechterweise als Eltern stellen muss, ist natürlich, ob es einem Kind guttut, so viel Geld in jungen Jahren zu besitzen. Auch ein Sachverständiger für Immobilienbewertung hilft Ihnen, Werte für Immobilien zu ermitteln, wenn große Immobilienvermögen vorhanden sind. Hierbei kann dann auch ein etwaiges Nießbrauchrecht oder Wohnrecht berücksichtigt werden.

Sie haben Fragen rund um das Thema Immobilien an Kinder übertragen? Kontaktieren Sie uns gern, www.von-stosch.de

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Trennung oder Scheidung

Trennung oder Scheidung – was passiert mit unserer Immobilie

Man hat verschiedene mögliche Wege nach Trennung oder Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie zu verfahren. Die gemeinsame Wohnung oder das gemeinsame Haus kann vermietet oder verkauft werden, es kann aber auch z.B. auf die Kinder übertragen werden oder von einem Partner übernommen werden. In diesem Teil der Miniserie „Scheidung“ wollen wir einmal etwas genauer die Möglichkeiten nach Trennung oder Scheidung angucken.

Trennung oder Scheidung

Trennung oder Scheidung Standardlizenz AdobeStock_62173143 lassedesignen

Trennung oder Scheidung – wer soll in der Immobilie bleiben

Hat man sich dafür entschieden, sich zu trennen, zieht einer der Partner früher oder später schon einmal aus. Bei einer Mietwohnung recht einfach – beide suchen sich was kleineres neues und die alte große Wohnung wird gekündigt. Beim Immobilieneigentum und der Ehe ist es meistens so, dass einer der Ehepartner in der Immobilie im Trennungsjahr wohnen bleibt. Auch Wechselmodelle – einer die eine Woche, der andere die andere Woche werden immer „beliebter“. Wenn Kinder im Spiel sind durchaus eine Überlegung, damit die Kinder in der gewohnten Umgebung bleiben, aber auch etwas von beiden Elternteilen haben. Das kann aber natürlich i.d.R. keine permanente Lösung sein. Natürlich kann man auch schon im Trennungsjahr die Immobilie verkaufen.

Nutzung und Eigentum

Der Nutzer muss nicht der Eigentümer sein. Nur weil beispielsweise einer der beiden die Immobilie im Trennungsjahr nutzt, heißt nicht, dass er/ sie die Immobilie dann auch als Eigentümer behält. Wir sehen uns hierbei als Berater. In einem ersten unverbindlichen kostenfreien Gespräch beraten wir Sie gern umfassend über die verschiedenen Möglichkeiten. Welches IHR Weg ist, müssen Sie entscheiden. Vereinbaren Sie gern einen Beratungstermin, www.von-stosch.de.

Fragen über Fragen bei Trennung oder Scheidung

Es ist eine absolut individuelle Entscheidung, was mit der Immobilie passiert. Bleibt einer in der Immobilie? Gehört einem die Immobilie allein? Dann ist der rund um die Immobilie auch allein der Entscheider. Gehört das Haus oder die Wohnung beiden zusammen, muss dieses Thema zwangsläufig besprochen werden. In der Regel ist ja auch noch ein Kredit auf dem Haus, der bedient werden muss. Bei der Entscheidung, was mit der Immobilie passiert, müssen einfach verschiedenste Aspekte beachtet werden: Können „wir“ uns das überhaupt leisten? Wer behält die Kinder? Wie weit sind die Arbeitswege? Fühle ich mich als Partner für die Trennung verantwortlich und ziehe freiwillig aus?

Streiten

Wenn bei Trennung oder Scheidung keiner der beiden Partner ausziehen will, entscheidet irgendwann i.d.R. das Gericht für Sie. Wenn gemeinsame Kinder vorhanden sind, wird das Gericht immer im Sinne der Kinder entscheiden – das Kindeswohl steht hierbei an erster Stelle. Das heißt i.d.R. verbleiben die Kinder (je auch nach Alter) in Ihrer gewohnten Umgebung. So ist dann der Partner, bei dem die Kinder bleiben (es gibt auch „hälftige“ Wechselmodelle), berechtigt im Haus oder in der Wohnung zu bleiben.

Der Vorteil, den der da lebende Partner durch das Wohnen erhält, kann als Miete oder auch als Unterhaltszahlungen angerechnet werden und zählt mit in den Zugewinnausgleich.

Zugewinnausgleich bei Trennung oder Scheidung

Es ist bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs spätestens zu entscheiden, was mit der Immobilie passiert. Bleibt einer wohnen und gehört die Immobilien weiterhin beiden, muss ein Ausgleich in welcher Form auch immer gezahlt werden. Hier ist immer die Frage, ob denn überhaupt die Rate der Bank weiter bedient werden kann. Aber auch Modelle mit Wohnrecht für den Partner, etc. sind möglich. Wenn man entschieden hat, dass das Haus oder die Wohnung verkauft werden soll, kann dieses auch schon vor der Scheidung passieren. Eine Teilung von reinem Geld ist oft einfacher, was wieder den Zugewinnausgleich vereinfacht. Wenn Sie Fragen rund um das Thema haben, kontaktieren Sie uns gern.

Finanzierung

Scheidung und Finanzierung

Scheidung und Finanzierung – was passiert mit unserer Finanzierung?

Scheidung und Finanzierung? Wer sich scheiden lässt, muss viele Dinge beachten. Gerade finanzielle Verpflichtungen, die man gemeinsam eingegangen ist, müssen nun betrachtet und ggf. aufgelöst werden. Bei Immobilien sprechen wir aber über sehr große Summen, dass teilweise nur das „gemeinsam“ die Finanzierung überhaupt ermöglicht hat. In unserem Teil der Miniserie „Immobilien bei Scheidung“ wollen wir uns daher einmal angucken, was mit der Finanzierung passiert.

Scheidung und Finanzierung

Scheidung und Finanzierung Standardlizenz AdobeStock_544734000 Andrii Iemelianenko

Laufende Finanzierung – Scheidung und Finanzierung

Eine Immobilie – ob Haus oder Wohnung – abzubezahlen dauert oft mehrere Jahrzehnte. Wenn man davon ausgeht, dass rund 50 % der Ehen heute geschieden wird, kann man sich vorstellen, wie viel Häuser auf einmal laufende Kredite haben, den die Ehepartner nicht mehr zusammen bedienen wollen. Doch was passiert mit dem laufenden Kredit und der gemeinsamen Immobilie, wenn das Vermögen aufgeteilt werden soll.

Darlehnsvertrag

Es gilt, wer den Vertrag unterschrieben hat, ist auch für die Tilgung des Kredits zuständig. In der Regel – man kauft ja auch gemeinsam das Haus – haben beide Partner unterschrieben. Dieses hatte auch den Vorteil, dass die Bank Sicherheiten bei der Kalkulation des Kredits betrachtet. Zwei Menschen als „Hafter“ sind besser als einer. Es sind also zwei Menschen für das Risiko des Kreditausfalls mit Ihrem gesamten Vermögen zur Absicherung besser als nur einer. Dabei interessiert es nicht die Bank, wer den Kredit bedient. Jeder Partner macht einen Dauerauftrag mit dem hälftigen Betrag oder einer bezahlt alles. Beide Partner können für die gesamte Summe jetzt von der Bank in Anspruch genommen werden.

Alternative 1 Scheidung und Finanzierung

In den meisten Fällen, entscheiden sich die ehemaligen Ehepartner dafür, die Immobilien zu verkaufen. Zum einen, weil einer die Immobilie nicht halten kann, zum anderen, da man ja sich „auseinanderdividieren“ will. Wenn die Immobilie beim Verkauf noch nicht vollständig getilgt ist, erhebt die Bank (Ausnahmen bestätigen die Regel) eine Gebühr für die frühzeitige Ablösung: die sog. Vorfälligkeitsentschädigung. Hierbei ist die Höhe der Vorfälligkeit nach gesamter Darlehnshöhe, der Restlaufzeit und natürlich den abgeschlossenen Konditionen wie der Zinssatz von der Bank zu ermitteln. Auch der aktuelle Zinssatz ist dabei ein Kriterium – wie hat sich der Zinssatz entwickelt. Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt also eine Art Schadensersatz für die Bank dar, wenn er/ sie den Kredit frühzeitig zurückzahlen will.

Alternative 2 bei Scheidung und Finanzierung

Bei Scheidung und Finanzierung besteht aber auch die Alternative, dass ein Partner finanziell stark genug ist, die Abzahlung der Immobilie weiterhin allein zu tragen. Er bzw. sie übernimmt dann die Immobilie allein – vorausgesetzt der Zustimmung des Partners. Wenn die Bank dem Vorhaben zustimmt, kann so dann der eine Partner aus dem Kreditvertrag entlassen werden. Diese Möglichkeit muss mit der Bank (und ggf. steuerlich mit dem Steuerberater) besprochen werden. Die Bonität ist dabei entscheidend. Die Bank wird dabei auch das Risiko der Scheidung bewerten und etwaige Unterhaltszahlungen, etc., wenn diese noch nicht feststehen. Natürlich könnte auch eine Ablösung durch einen anderen Partner, z.B. die Eltern stattfinden. Hierfür ist ausreichend Bonität der Schlüssel.

Bei der Scheidung fällt die Abzahlung des Darlehns für die Immobilie mit in die Berechnung des Zugewinns.

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